Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 7 grudnia 2016 r.

Sąd w Częstochowie I Wydział Cywilny w składzie następującym:

Przewodniczący: SSO Krystyna Mieszkowska

Protokolant: Agata Płaczkowska

po rozpoznaniu w dniu 7 grudnia 2016 r. w Częstochowie

na rozprawie

sprawy z powództwa (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w W.

przeciwko Skarbowi Państwa Prezydentowi Miasta C.

o ustalenie

1.  ustala, że wysokość opłaty rocznej należnej pozwanemu Skarbowi Państwa Prezydentowi Miasta C. za użytkowanie wieczyste nieruchomości położonej w C. przy ul. (...), Kanał K., Al. (...) oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr (...) obręb (...), (...), (...),(...), (...),(...), (...), (...), (...), (...), (...), (...) obręb (...), (...), (...) obręb (...) o łącznej powierzchni 7,9756 ha, dla których Sąd Rejonowy w C. prowadzi księgi wieczyste nr (...), znajdującej się w użytkowaniu wieczystym powódki (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w W. od dnia 1 stycznia 2012 r. wynosi 512.130 zł. (pięćset dwanaście tysięcy sto trzydzieści złotych);

2.  ustala, że zaliczeniu na poczet różnicy pomiędzy opłatą roczną dotychczasową a opłatą roczną zaktualizowaną podlega wartość nakładów poniesionych przez powódkę w kwocie 2.431.000 zł (dwa miliony czterysta trzydzieści jeden tysięcy złotych) aż do wyczerpania tej kwoty;

3.  oddala powództwo w pozostałej części;

4.  zasądza od powódki na rzecz pozwanego Prokuratorii Generalnej Skarbu Państwa kwotę 16.200 zł (szesnaście tysięcy dwieście złotych) tytuł zwrotu kosztów procesu;

5.  nakazuje pobrać od powódki na rzecz Skarbu Państwa Sądu Okręgowego w Częstochowie kwotę 8.475,74 zł (osiem tysięcy czterysta siedemdziesiąt pięć złotych siedemdziesiąt cztery grosze) tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych.

UZASADNIENIE

Powódka (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w W. wniosła o ustalenie, że zaproponowana pismem Prezydenta Miasta C. z dnia 27 października 2011 r. nr MN-IV.(...)nowa opłata roczna w wysokości 512.130 zł z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącej działki gruntu o numerach (...),(...) (...) obręb (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...),(...) obręb (...),(...), (...) obręb (...) o łącznej powierzchni 7,9756 ha, położonej w C. przy Al. (...), ul. (...) jest nieuzasadniona, ewentualnie uzasadniona w niższej wysokości. Powódka wniosła ponadto o zaliczenie na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną wartości nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego nieruchomości na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej oraz nakładów koniecznych wpływających na cechy techniczno – użytkowe gruntu oraz o zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych.

W uzasadnieniu pozwu powódka podała, że w dniu 18 listopada 2011 r. otrzymała oświadczenie Prezydenta Miasta C. o wypowiedzeniu ze skutkiem na dzień 31 grudnia 2011 r. dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego wynoszącej 285.050,69 zł. Podstawą dokonanej aktualizacji opłaty rocznej był operat szacunkowy sporządzony na dzień 26 sierpnia 2011 r. przez rzeczoznawcę majątkowego K. R., w którym wartość rynkowa nieruchomości została określona na kwotę 17.071.000 zł. Nowa opłata roczna za użytkowanie wieczyste została ustalona na kwotę 512.130 zł. W związku z dokonanym wypowiedzeniem powódka wystąpiła do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w C. z wnioskiem o stwierdzenie, że nowa opłata roczna zaproponowana pismem Prezydenta Miasta C. z dnia 27 października 2011 r. jest nieuzasadniona, ewentualnie, że jest uzasadniona w mniejszej wysokości. Ponadto powódka wniosła o zaliczenie nakładów na budowę urządzeń infrastruktury technicznej oraz nakładów koniecznych wpływających na cechy techniczno – użytkowe nieruchomości w związku z realizowanymi na nieruchomości przedsięwzięciami inwestycyjnymi. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w C. uwzględniło część zarzutów podniesionych przez powódkę ustalając nową opłatę roczną na kwotę 424.387,53 zł, nie dokonało jednak zaliczenia na poczet nowej opłaty rocznej wskazanych we wniosku nakładów. Tymczasem zgodnie z art. 77 ust. 4 i 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną zalicza się wartość nakładów poniesionych przez użytkowania wieczystego nieruchomości na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej po dniu dokonania ostatniej aktualizacji. Spółka poniosła natomiast nakłady na budowę urządzeń infrastruktury technicznej oraz nakłady konieczne wpływające na cechy techniczno użytkowe w związku z przedsięwzięciem inwestycyjnym polegającym na budowie Centrum Handlowego(...) wraz z infrastrukturą drogową realizowanym na podstawie decyzji prezydenta Miasta C. nr (...) z dnia 28 grudnia 2007 r., nr (...) z dnia 8 listopada 2007 r., nr (...) z dnia 22 października 2008 r. oraz decyzji Wojewody (...) nr (...) z dnia 26 listopada 2007 r. Suma kosztów jakie (...) Spółka z ograniczona odpowiedzialnością w W. poniosła na realizację powyższych nakładów wyniosła na dzień 31 grudnia 2009 roku 50.458.185,17 zł. W ocenie powódki kwota ta powinna zostać zaliczona na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną. Tymczasem w niniejszej sprawie przedmiotowe nakłady nie zostały uwzględnione, pomimo złożenia wniosku w tym zakresie. Powódka podniosła również zarzuty co do prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego, na podstawie którego została ustalona nowa opłata za użytkowanie wieczyste. W zbiorze reprezentacyjnym transakcji z obrotu rynkowego dla nieruchomości na podstawie którego została oszacowana wartość nieruchomości umieszczone zostały transakcje, z których żadna nie odnosi się do nieruchomości o powierzchni zbliżonej do przedmiotowej nieruchomości. W wyniku przeprowadzonej analizy cen transakcyjnych rzeczoznawca ustalił, że minimalna cena, za którą zbyto nieruchomość podobną wynosiła 36,75 zł/m ^{( 2)}, maksymalna zaś 317,32 zł/m ^{( 2)}. Średnia cena transakcyjna sprzedaży nieruchomości według rzeczoznawcy wyniosła więc 174,18 zł/m ^{( 2)}. Według powódki, z uwagi na wielkość powierzchni przedmiotowej nieruchomości żadna z przedstawionych w zbiorze reprezentacyjnym nieruchomości nie może zostać uznana za podobną, co oznacza, że powinien zostać zastosowany współczynnik korygujący 1,619, co łącznie daje wartość za 1 m ^{( 2)} powierzchni gruntu 284,72 zł. Ponadto w ocenie powódki przedstawiony przez rzeczoznawcę wykres zmian ceny jednostkowej gruntu w zależności od powierzchni jak i przeprowadzone wyliczenia relacji ekstrapolowanych należy potraktować wyłącznie w kategorii eksperymentu naukowego, gdyż nie został od poparty jakimkolwiek dalszymi dowodami, niezależnymi profesjonalnymi opracowaniami pozwalającymi na uznanie przyjętego stanowiska za prawidłowe. Określenie wartości nieruchomości zostało dokonane przy zastosowaniu podejścia porównawczego metody korygowania ceny średniej. Dla zastosowania takiego podejścia konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny. Tymczasem przedstawione przez rzeczoznawcę nieruchomości nie były podobne do nieruchomości będącej przedmiotem oceny z uwagi na znaczną różnicę w powierzchni. Poza tym część działek wchodzących w skład nieruchomości, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, stanowią tereny zielone co nie zostało uwzględnione w operacie szacunkowym.

W odpowiedzi na pozew pozwany Skarb Państwa, reprezentowany przez Prezydenta Miasta C., wniósł o oddalenie powództwa oraz zasądzenie kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego.

Uzasadniając swoje stanowisko pozwany podniósł, że zarzuty powódki odnośnie treści sporządzonego przez rzeczoznawcę operatu szacunkowego nie są zasadne. Według pozwanego rzeczoznawca był uprawniony do zastosowania procedury podejścia porównawczego oraz metody korygowania ceny średniej. W toku postępowania przed SKO rzeczoznawca majątkowy złożył wyjaśnienia do opinii, zgadzając się na obniżenie wartości terenów zielonych, ponadto wskazał, że korekta ze względu na dużą powierzchnię została już dokonana co zostało odzwierciedlone w wycenie. Odnośnie wniosku o zaliczenie nakładów poczynionych przez powódkę na nieruchomość pozwany wskazał, że wniosek ten powinien być złożony przy sporządzaniu operatu szacunkowego dotyczącego wyceny nieruchomości w toku postępowania w przedmiocie aktualizacji opłaty. Ponadto nakłady poniesione przez wieczystego użytkowania po oddaniu mu gruntu w użytkowanie wieczyste, a przed pierwszą aktualizacją opłaty za użytkowanie wieczyste nie mogą być zaliczone na poczet różnicy miedzy opłatą dotychczasową a zaktualizowaną. Pozwany zarzucił ponadto, że nakłady wskazane przez powódkę nie odpowiadają definicji nakładów zawartej w art. 143 ust. 2 u.g.n., a tym samym nie mogą zostać zaliczone przy aktualizowaniu opłaty za użytkowanie wieczyste, ponieważ w dacie nabycia użytkowania wieczystego przez powódkę nieruchomość wyposażona była w infrastrukturę techniczną a nakłady poniesione przez powódkę niezbędne były jedynie do zapewnienia funkcjonowania galerii handlowej. W ocenie pozwanego koniecznym jest też wykazanie, że ewentualne nakłady na budowę urządzeń infrastruktury technicznej zostały dokonane w granicach działek ewidencyjnych tworzących nieruchomość oddaną w użytkowanie wieczyste. Pozwany podniósł także, że w razie obniżenia opłaty rocznej o wartość poniesionych nakładów na nieruchomość może dojść do podwójnego zwrotu wartości nakładów poczynionych przez użytkownika wieczystego. Skarb Państwa, jest bowiem zobowiązany wypłacić wynagrodzenie użytkownikowi wieczystemu, w razie wygaśnięcia umowy o użytkowanie wieczyste, które powinno być równe wartości budynków i urządzeń na nieruchomości.

W piśmie z dnia 14 grudnia 2012 r. powódka zarzuciła, że wniosek o naliczenie nakładów może być złożony w każdym czasie. Nie jest również zasadne stanowisko pozwanego odnośnie możliwości zaliczenia jedynie nakładów dokonanych po ostatniej aktualizacji, bowiem wyłączałoby to w sposób trwały uprawnienia użytkownika wieczystego przyznane mu w ustawie. Z treści obowiązujących przepisów nie wynika także, aby nakłady na nieruchomości podlegające zaliczeniu, nie mogły wiązać się z działalnością inwestycyjną prowadzoną przez użytkownika wieczystego. Jeżeli bowiem wybudowane prze użytkownika wieczystego urządzenia infrastruktury technicznej mają wpływ na wartość dokonanej wyceny, a tym samym pośrednio na wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, to podmiot ten powinien mieć prawdo do naliczenia nakładów poniesionych na ich budowę. Możliwym jest też rozliczenie nakładów poniesionych na budowę urządzeń infrastruktury technicznej zlokalizowanych na innych działkach niż działki objęte aktualizacją opłaty rocznej.

Wyrokiem z dnia 13 listopada 2013 r. Sąd Okręgowy w C. oddalił powództwo i orzekł o kosztach procesu oraz kosztach sądowych.

Sąd Okręgowy uznał, że z uwagi na wynikający z opinii biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomości wzrost wartości rynkowej nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste, dokonanie aktualizacji opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste było zasadne, przy czym skala podwyżki opłaty rocznej odpowiada skali zwiększenia wartości rynkowej nieruchomości. Sąd Okręgowy uznał również, że nie zasługuje na uwzględnienie żądanie powódki zaliczenia na poczet różnicy między dotychczasową opłatą a opłatą zaktualizowaną nakładów poniesionych przez powódkę na budowę urządzeń infrastruktury technicznej oraz nakładów koniecznych wpływających na cechy techniczno – użytkowe nieruchomości. Sąd Okręgowy przyjął, że podstawą żądania zaliczenia nakładów poniesionych na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej jest art. 77 ust. 4 u.g.n. Użyte w tym przepisie pojęcie budowy urządzeń infrastruktury technicznej definiuje art. 143 ust. 2 u.g.n., który zalicza do tych urządzeń budowę drogi oraz wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych. Infrastruktura techniczna rozumiana jest jako infrastruktura publiczna. Wskazuje na to treść art. 143 ust. 1 u.g.n., który nakazuje postanowienia o opłacie adiacenckiej stosować w wypadku, kiedy urządzenia infrastruktury technicznej zostały wybudowane z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi. Obowiązek uiszczenia opłaty adiacenckiej przez właścicieli i niektórych użytkowników wieczystych nieruchomości łączy się z uzyskaną przez nich korzyścią z powstania infrastruktury, polegającą na zwiększeniu się wartości ich nieruchomości (art. 146 ust. 1 u.g.n.), przy czym korzyść polega, jak wynika z postanowień art. 148a u.g.n., na stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej albo warunków do korzystania z wybudowanej drogi, przy uwzględnieniu odległości urządzeń infrastruktury technicznej od nieruchomości, dostępności urządzenia do podłączenia do nieruchomości oraz dostępności korzystania z drogi. Powyższe dało Sądowi Okręgowemu podstawę do wysnucia wniosku, że inwestycje w uzbrojenie własnej nieruchomości nie mieszczą się w pojęciu nakładów na budowę infrastruktury. Drogi wewnętrzne i dojazdowe, sieci kanalizacyjne, przyłącza itp. ulokowane na nieruchomości wieczystego użytkownika nie mogą więc stanowić nakładów wskazanych w art. 77 ust u.g.n. Nakłady związane z podniesieniem wartości gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste należy odróżniać od tych, które zmierzają do zapewnienia czy też ulepszenia dostępu do nieruchomości posadowionych na tym gruncie, stanowiących własność użytkownika wieczystego, dlatego przedstawione nakłady na wykonanie przyłączy do sieci uzbrojenia terenu nie mogą być traktowane jako nakłady o których mowa w art. 77 ust. 4 u.g.n. Tak samo należy potraktować nakłady na budowę parkingów, placów, dróg wewnętrznych i dojazdowych. Część nakładów przedstawionych przez powódkę poniesiona została na budowę infrastruktury technicznej znajdującej się na nieruchomościach nie będących przedmiotem użytkowania wieczystego, a powódka nie wykazała, że urządzenia te zlokalizowane są na nieruchomościach sąsiadujących bezpośrednio z nieruchomością użytkowaną wieczyście i należących zarazem do tego samego właściciela. Powódka nie wykazała również, że poniosła nakłady wpływające na cechy techniczno – użytkowe nieruchomości gruntowej, o których mowa art. 777 ust. 6 u.g.n., oraz aby takie nakłady były konieczne i doprowadziły do wzrostu wartości nieruchomości gruntowej.

Apelację od powyższego wyroku wniosła powódka.

Wyrokiem z dnia 20 maja 2014 r. Sąd Apelacyjny w Katowicach uchylił zaskarżony wyrok i sprawę przekazał do ponownego rozpoznania Sądowi Okręgowemu w C. pozostawiając temu Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach postępowania apelacyjnego.

Sąd Apelacyjny w K. zauważył, że rozpoznawana sprawa jest wynikiem wniesienia przez użytkownika wieczystego sprzeciwu od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego wydanego w sprawie aktualizacji opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste. Na skutek wniesionego sprzeciwu orzeczenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w całości utraciło moc (art. 80 ust. 3 u.g.n.) a w tej sytuacji Sąd rozpoznając sprawę obowiązany jest samodzielnie ustalić wysokość opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste, a orzeczenie Sądu ustalające wysokość opłaty należnej po dokonaniu wypowiedzenia, zastępuje oświadczenie woli i ma charakter konstytutywny. Rzeczą Sądu jest zatem określenie zaktualizowanej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu po przeprowadzeniu postępowania dowodowego i rozpatrzeniu wniosków stron wpływających na zasadność zaproponowanej przez Skarb Państwa nowej opłaty rocznej, w tym wniosku użytkownika wieczystego o zaliczenie na poczet różnicy między opłatą dotychczasową, a opłatą zaktualizowaną wartości nakładów poniesionych przez niego na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej po dniu dokonania ostatniej aktualizacji (art. 77 ust. 4 u.g.n.). Podstawą aktualizacji opłaty za użytkowanie wieczyste jest ustalenie, że nastąpił wzrost wartości gruntów, co wymaga widomości specjalnych, a zatem implikuje konieczność wydania opinii przez biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomości, która powinna być poddana ocenie przez Sąd. Trafność oceny dowodu z opinii biegłego powołanego przez Sąd Okręgowy budzi wątpliwości w świetle art. 233 k.p.c.. Sąd Apelacyjny polecił zatem ponowienie dowodu z opinii biegłego celem ustalenia przede wszystkim wartości nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste oraz ewentualnej weryfikacji wniosku powoda o dokonanie zaliczenia wskazanych przez niego nakładów.

Rozpoznając sprawę ponownie Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

Powódka (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w W. jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości gruntowej położonej w C. przy ul. (...), Kanał K., Al. (...) oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr (...) obręb (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...),(...), (...), (...), (...), (...) obręb (...), (...), (...) obręb (...) o powierzchni 7,9756 ha, dla których Sąd Rejonowy w C. prowadzi księgi wieczyste nr (...). W związku użytkowaniem wieczystym powyższej nieruchomości powódka płaciła na rzecz pozwanego opłatę roczną w wysokości 285.050,69 zł.

(okoliczność bezsporna)

Pismem z dnia 27 października 2011 r. Skarb Państwa reprezentowany przez Prezydenta Miasta C. wypowiedział z dniem 31 grudnia 2011 r. wysokość dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości i złożył powódce ofertę przyjęcia nowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego powyższej nieruchomości w wysokości 512.130 zł. W uzasadnieniu, jako podstawę wypowiedzenia wskazano wycenę rzeczoznawcy majątkowego sporządzoną według stanu na sierpień 2011 r. według której aktualna wartość nieruchomości wynosi 17.071.000 zł. Wysokość nowej opłaty rocznej została obliczona przy zastosowaniu stawki 3 % (17.071.000 zł x 3% = 512.130 zł)

(okoliczność bezsporna, nadto dowód: operat szacunkowy z dnia 26 sierpnia 2011 r. k – 194-234)

Powódka (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w W. w przepisanym terminie złożyła do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w C. wniosek o ustalenie, że zaproponowana przez pozwanego nowa opłata roczna jest nieuzasadniona ewentualnie, że jest uzasadniona w mniejszej wysokości. Ponadto powódka wniosła o zaliczenie nakładów na budowę urządzeń infrastruktury technicznej oraz nakładów koniecznych wpływających na cechy techniczno – użytkowe nieruchomości w związku z realizowanymi na nieruchomości przedsięwzięciami inwestycyjnymi.

W orzeczeniu z dnia 15 marca 2012 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w C. uwzględniło część zarzutów podniesionych przez użytkownika wieczystego i obniżyło opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości ustalając jej wysokość na kwotę 424.387,53 zł. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w C. nie wypowiedziało się w przedmiocie wniosku powódki o zaliczenie nakładów na budowę urządzeń infrastruktury technicznej oraz nakładów koniecznych wpływających na cechy techniczno – użytkowe nieruchomości. W wyniku złożonego przez powódkę sprzeciwu, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w C. przekazało sprawę Sądowi Okręgowemu w C.jako właściwemu ze względu na położenie nieruchomości.

(okoliczności bezsporne, nadto dowód: orzeczenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w C. z dnia 16 marca 2012 r. - teczka)

Przedmiotowa nieruchomość zlokalizowana jest w C., w dzielnicy S. w otoczeniu terenów zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i usługowej oraz terenów zieleni. W bezpośrednim sąsiedztwie brak jest obiektów przemysłowych lub uciążliwych usługowych oraz sieci infrastruktury technicznej, które miałyby negatywny wpływ na walory użytkowe nieruchomości. W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego teren powyższy przewidziany jest do zabudowy usługowej z dopuszczeniem rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni powyżej 2.000 m ². Sposób aktualnego użytkowania nieruchomości jest przesądzony, nieruchomość zabudowana jest i użytkowana zgodnie z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nieruchomość powyższa obejmuje przede wszystkim tereny byłej Fabryki (...) (dawny kompleks terenów poprzemysłowych zlokalizowanych pomiędzy ulica (...) a Aleją (...) przy ujściu rzeki S. do rzeki W.). W miejscu obecnej ulicy (...) usytuowany był Kanał K. wybudowany w ramach regulacji rzeki W.. W 2001 r. Kanał zasypany został gruzem ze zburzonych budynków (...).

Wartość rynkowa nieruchomości według stanu i cen na dzień 27 października 2011 r., jako przedmiotu prawa własności gruntu ustalona została przez biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomości na kwotę 24.174.000 zł.

(dowód: pisemna opinia biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomości G. M. k – 480-607, pisemna opinia uzupełniająca z dnia 20 kwietnia 2016 r. k – 644-654, ustna opinia uzupełniająca k – 702-704).

Spośród nakładów poniesionych przez powódkę na realizację przedsięwzięcia usytuowanego na przedmiotowej nieruchomości, nakładami na infrastrukturę techniczną o charakterze publicznym są nakłady na budowę drogi publicznej Kanał K. i K. W.. Pozostałe nakłady zgłoszone przez powódkę stanowią nakłady na infrastrukturę techniczną będącą częścią składową nieruchomości. Są to nakłady na drogi wewnętrzne, sieci kanalizacyjne, przyłącza itp.. Nakłady te mają wpływ na wartość rynkową nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego gruntu i prawa własności budynków i budowli stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności, natomiast pozostają bez wpływu na wartość rynkową prawa własności gruntu będącego przedmiotem wyceny. Wartość rynkowa tych nakładów oszacowana jako różnica wartości nieruchomości uwzględniającej jej stan po dokonaniu nakładów i wartości nieruchomości uwzględniającej jej stan przed dokonaniem tych nakładów wynosi 1.779.000 zł.

Nakładami koniecznymi poniesionymi przez powódkę wpływającymi na cechy techniczno – użytkowe gruntu i mające wpływ na wzrost jego wartości są nakłady na wykonanie robót rozbiórkowych oraz związanych z wymianą i wzmocnieniem gruntu.

Wartość rynkowa tych nakładów oszacowana jako różnica wartości nieruchomości uwzględniającej jej stan po dokonaniu nakładów i wartości nieruchomości uwzględniającej jej stan przed dokonaniem tych nakładów wynosi 652.000 zł

(dowód: kopie decyzji prezydenta Miasta C. z dnia 28 grudnia 2007 r., 8 listopada 2007 r., 22 października 2008 r., k – 13-18, kopia decyzji Wojewody (...) z dnia 26 listopada 2007 r. k – 18/2-20 , kopia decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla miasta C. z dnia 9 września 2009 r. k – 18/2-19 , pisemna opinia biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomości G. M. k – 480-607, pisemna opinia uzupełniająca z dnia 20 kwietnia 2016 r. k – 644-654, ustna opinia uzupełniająca k – 702-704)

Sąd zważył co następuje:

Postępowanie w niniejszej sprawie zainicjowane zostało sprzeciwem wniesionym przez powódkę od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego w C. z dnia 16 marca 2012 r. w ramach kolejnego etapu procedury dotyczącej aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego.

Stosownie do art. 78 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami właściwy organ zamierzający zaktualizować opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej powinien wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty, do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego, przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia jej nowej wysokości. Wypowiedzenie powinno zawierać informację co do sposobu obliczenia nowej wysokości i stosowne pouczenie dla użytkownika wieczystego. Zgodnie z art. 78 ust. 2 u.g.n. użytkownik wieczysty w terminie 30 dni może złożyć do właściwego miejscowo samorządowego kolegium odwoławczego wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. Wniosek składa się przeciwko właściwemu organowi, na którym spoczywa ciężar dowodu, że istnieją przesłanki do dokonania aktualizacji (art. 78 ust. 3 u.g.n.). W myśl art. 79 ust. 3 samorządowe kolegium odwoławcze powinno dążyć do polubownego załatwienia sprawy w drodze ugody. Jeżeli tego rodzaju sposób rozstrzygnięcia sporu nie nastąpi, kolegium wydaje orzeczenie o oddaleniu wniosku lub o ustaleniu nowej wysokości opłaty. Od tego orzeczenia odwołanie nie przysługuje, jednakże, zgodnie z art. 80 ust. 1 u.g.n. właściwy organ lub użytkownik wieczysty mogą w terminie 14 dni od daty doręczenia odwołania wnieść od niego sprzeciw. Czynność ta jest równoznaczna z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Wniesienie sprzeciwu w myśl art. 80 ust. 3 u.g.n. skutkuje utratą mocy orzeczenia samorządowego kolegium odwoławczego. W tym wypadku wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości zastępuje pozew. Powództwo rozpoznawane przez sąd powszechny w wyniku przeniesienia sprawy z administracyjnego etapu postępowania na etap jurysdykcyjny ma charakter powództwa o ukształtowanie prawa. W związku z czym w takim wypadku Sąd nie ogranicza się do oceny samej skuteczności czy bezskuteczności wypowiedzenia stawki opłaty, ale stawkę tę ustala w sposób wiążący dla stron stosunku umownego (por. wyr. Sądu Apelacyjnego w Katowicach z 20 maja 2014 r. I ACa 162)14 Lex nr 1477073, postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 30 marca 2011 r. III CZP 3)11 OSNC 2011/12/138, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11 września 2003 r. III CKN 239)01 Lex 146452, uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 2 grudnia 2011 r. III CSK 60)11 Lex 1110994).

W realiach niniejszej sprawy, wobec wniesienia przez powódkę sprzeciwu, orzeczenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w C. z dnia 16 marca 2012 r. utraciło moc. Zatem po przeniesieniu sprawy do postępowania sądowego, koniecznym stało się ustalenie przez Sąd stawki opłaty rocznej należnej od powódki z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości.

Zgodnie z art. 77 ust. 1 u.g.n. wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, podlega co do zasady aktualizacji nie częściej niż raz na trzy lata, jeżeli wartość nieruchomości ulegnie zmianie. Zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty. W świetle powyższych unormowań kluczowe znaczenie dla aktualizacji opłaty rocznej i jej wysokości ma zmiana wartości nieruchomości, która została oddana w użytkowanie wieczyste. Wartość nieruchomości powinna być w tym przypadku określona jako wartość rynkowa nieruchomości gruntowej niezabudowanej. Zgodnie z § 28 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego na potrzeby ustalenia ceny nieruchomości gruntowej niezabudowanej oddawanej w użytkowanie wieczyste oraz jak w niniejszej sprawie, na użytek aktualizacji opłat z tego tytułu określa się jej wartość jako przedmiotu prawa własności, stosuje się podejście porównawcze. Zgodnie z § 28 ust. 2 rozporządzenia przy określaniu przedmiotowej wartości, co do zasady stosuje się ceny transakcyjne sprzedaży nieruchomości niezabudowanych jako przedmiotu prawa własności. Ustalając wysokość opłaty rocznej Sąd nie jest związany poprzednim postępowaniem administracyjnym, jak również operatem szacunkowym sporządzonym na wniosek strony pozwanej czy powodowej. Sąd we własnym zakresie dokonuje ustaleń mających wpływ na rozstrzygnięcie sprawy.

Ustalając wartość nieruchomości Sąd oparł się na opinii biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomości G. M.. W tym miejscu należy zauważyć, że opinia biegłego podlega – jak inne dowody – ocenie na podstawie art. 233 § 1 k.p.c., ale od innych dowodów odróżniają ją szczególne kryteria oceny. Stanowią je zgodność z zasadami logiki i wiedzy powszechnej, poziom wiedzy biegłego, podstawy teoretyczne opinii, sposób motywowania oraz stopień stanowczości wyrażonych w niej wniosków. Przedmiotem opinii biegłego sądowego nie jest przedstawianie faktów, tylko ocena faktów na podstawie fachowej wiedzy (wiadomości specjalnych). Przy ocenie opinii Sąd nie może zająć stanowiska odmiennego niż wyrażone w opinii na podstawie własnej oceny stanu faktycznego, jeżeli jest ona prawidłowa i jeżeli odmienne ustalenia nie mają oparcia w zgromadzonym materiale dowodowym (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 lipca 2005 r. II UK 277)04 OSNP 2006/5-6/97, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 listopada 2002 r. V CKN 1354)00 Lex 77046, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 13 października 1987 r. II URN 228)87 PiZS 1988 nr.7 s.62).

Powódka zakwestionowała pisemną opinię biegłego.

W ocenie Sądu nie zasługują na uwzględnienie zarzuty powódki dotyczące błędnego określenia przez biegłego wartości działek gruntów zadrzewionych i zakrzewionych wykorzystywanych przez użytkownika wieczystego pod zieleńce, do których wyceny, według powódki, powinien mieć zastosowanie przepis § 45 ust. 1 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego zgodnie z którym, przy braku transakcji rynkowych przyjmuje się, że wartość tych nieruchomości stanowi suma wartości gruntu oraz wartości drzew, krzewów i innych roślin znajdujących się na gruncie, przy czym dla określenia wartości gruntu przyjmuje się wartość 1 m ² tych gruntów jest równa 50% wartości 1 m ² gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych, a dla określenia wartości drzew, krzewów i innych roślin znajdujących się na gruncie ustala się koszt ich nasadzenia oraz pielęgnacji do dnia określenia ich wartości. Przede wszystkim zauważyć należy, że z § 28 ust. 5 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego wynika, że wartość nieruchomości określa się według stanu nieruchomości i cen na dzień oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste, albo według stanu nieruchomości i cen na dzień aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego, z uwzględnieniem celu na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, z zastrzeżeniem art. 73 ust. 2 ustawy, który to przepis przewiduje, że jeżeli po oddaniu w użytkowanie wieczyste nastąpi trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości powodująca zmianę celu, na który nieruchomość została oddana, stawkę procentową opłaty rocznej zmienia się stosownie do tego celu. Według Sądu powyższe oznacza, że przedmiotem wyceny biegłego jest nieruchomość z uwzględnieniem konkretnego, faktycznego sposobu jej wykorzystywania jako całości, a nie sposobu wykorzystywania poszczególnych działek ewidencyjnych wchodzących w jej skład. Przedmiotowa nieruchomość jest wykorzystywana zgodnie z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (usługi komercyjne i handel z zielenią towarzyszącą), zatem prawidłowa jest wycena jej wartości dokonana w oparciu o transakcje dotyczące nieruchomości o takim samym przeznaczeniu w planie zagospodarowania przestrzennego. Ponadto zgodzić się należy ze stanowiskiem biegłego, że z zapisów ewidencji gruntów, w których podany jest faktyczny sposób użytkowania działek, nie wynika, aby działki składające się na przedmiotową nieruchomość stanowiły nieruchomości zadrzewione, zakrzewione lub inne, a dopiero takie zapisy mogłyby ewentualnie dać podstawę do uwzględnienia zarzutu powódki odnośnie zasadności zastosowania przepisu § 45 ust. 1 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r.

Sąd nie podzielił także zarzutu powódki odnośnie nieuwzględnienia przez biegłego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości okoliczności obciążenia nieruchomości służebnościami gruntowymi oraz wpisanego w dziale III Kw (...) ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością objętą tą księgą wieczystą. Zgodnie z § 38 ust. 1 i 2 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. przy ustalaniu wartości nieruchomości uwzględnia się obciążenia nieruchomości ograniczonymi prawami rzeczowymi, jeżeli wpływają one na zmianę tej wartości. Przy określeniu wartości nieruchomości obciążonej ograniczonym prawem rzeczowym jej wartość pomniejsza się o kwotę odpowiadająca wartości tego prawa równej zmianie wartości nieruchomości, spowodowanej następstwami ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego. Z ustaleń biegłego, nie zakwestionowanych przez żadną ze stron wynika, że służebności obciążające nieruchomości opisane w księgach wieczystych (...) nie są wykonywane. Nie ma zatem mowy o zmianie wartości nieruchomości, bowiem ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego nie pociągnęło za sobą żadnych następstw. Pozostałe zarzuty powódki dotyczące tej części opinii biegłego, która obejmuje ustalenie wartości rynkowej nieruchomości na kwotę 24.174.000 zł stanowią polemikę z uzasadnieniem tej części opinii przez biegłego i jako takie nie zasługują na uwzględnienie, nadto wyjaśnione zostały w pisemnej opinii uzupełniającej z dnia 20 kwietnia 2016 r. i ustnej uzupełniającej opinii złożonej przez biegłego na rozprawie w dniu 23 listopada 2016 r. Zauważyć nadto należy, że zgodnie z art. 151 u.g.n. wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych ( art. 154 ust. 1 u.g.n.). Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego ( art. 156 ust. 1 ustawy). W ocenie Sądu opinia pisemna sporządzona przez biegłego G. M. nie budzi zastrzeżeń z punktu widzenia zgodności z zasadami logiki, wiedzy powszechnej, poziomu wiedzy biegłego, podstaw teoretycznych opinii, sposobu motywowania oraz stopnia stanowczości wyrażonych w niej wniosków. Wątpliwości zgłoszone przez strony skutecznie wyjaśnione zostały przez biegłego w pisemnej i ustnej opinii uzupełniającej. Sąd nie uwzględnił wniosku powódki o dopuszczenie dowodu z opinii innego biegłego z zakresu szacowania wartości nieruchomości. W świetle poglądów przyjętych w orzecznictwie obowiązek przeprowadzenia dowodu z opinii innego biegłego powstaje wtedy, gdy wydana uprzednio opinia zawiera istotne luki, jest niekompletna (nie odpowiada na postawione tezy dowodowe), niejasna (nienależycie uzasadniona) lub nieweryfikowalna (nie pozwala zweryfikować zawartego w niej rozumowania co do trafności wniosków końcowych). Sąd nie jest natomiast zobowiązany dopuścić powyższy dowód tylko dlatego, że dotychczasowa opinia jest dla strony niekorzystna. (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 marca 2014 r. II CSK 296)13 Lex nr 1460723, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 27 lipca 2010 r. II CSK 119)10 Lex nr 603161). W ocenie Sądu powódką nie przedstawiła argumentacji, która w przekonujący sposób podważałaby zarówno wnioski końcowe opinii biegłego G. M., jak i sposobu rozumowania który je poprzedzał.

Reasumując, przyjąć należy, że wartość rynkowa nieruchomości według stanu i cen na dzień 27 października 2011 r., stanowi ustaloną przez biegłego kwotę 24.174.000 zł. Uwzględniając powyższą wartość składnika gruntowego oraz stawkę procentową 3%, zaktualizowana oplata roczna winna stanowić kwotę 725.220 zł. Wobec treści żądania powódki oraz faktu, że wniesienie sprzeciwu w myśl art. 80 ust. 3 u.g.n. skutkuje utratą mocy orzeczenia samorządowego kolegium odwoławczego (z dnia 15 marca 2012 r. ustalającego wysokość opłaty rocznej na kwotę 424.387,53 zł)., jako zaktualizowaną opłatę za użytkowanie wieczyste należało przyjąć kwotę 512.130 zł. obowiązującą od dnia 1 stycznia roku następnego po dokonaniu wypowiedzenia, zatem od dnia 1 stycznia 2012 r.

W ocenie Sądu częściowo zasadne było żądanie powódki zaliczenia na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną wartości poniesionych przez nią jako użytkownika wieczystego nieruchomości nakładów na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej oraz nakładów koniecznych wpływających na cechy techniczno – użytkowe gruntu.

Stosownie do treści art. 77 ust. 4 u.g.n. przy aktualizacji opłaty, na poczet różnicy między opłatą dotychczasową, a opłatą zaktualizowaną zalicza się wartość nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego nieruchomości na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej po dniu dokonania ostatniej aktualizacji. Przedmiotową regułę, zgodnie z art. 77 ust. 6 ustawy stosuje się odpowiednio do nakładów koniecznych wpływających na cechy techniczno – użytkowe gruntu, poniesionych przez użytkownika wieczystego, o ile w ich następstwie wzrosła wartość nieruchomości gruntowej.

Treść art. 77 u.g.n. wskazuje, że zaliczenie wartości nakładów następuje „przy aktualizacji”. Oznacza to, że organ zamierzający zaktualizować opłatę roczną powinien wypowiedzieć ją użytkownikowi wieczystemu, a do wypowiedzenia dołączyć informację o aktualnej wartości nieruchomości o której mowa w art. 77 ust. 3 u.g.n. Z tym momentem użytkownik wieczysty może zgłaszać wszystkie zarzuty oraz w terminie 30 dni złożyć wniosek do samorządowego kolegium odwoławczego. Procedura aktualizacyjna kończy się natomiast wraz z ustaleniem wysokości opłaty rocznej i może to nastąpić zarówno przed samorządowym kolegium odwoławczym, jak i przed sądem powszechnym. Zatem, w ocenie Sądu wniosek o zaliczenie nakładów użytkownik wieczysty może złożyć w każdym czasie. Ponadto zauważyć należy że, jeżeli na skutek złożonego sprzeciwu orzeczenie samorządowego kolegium odwoławczego traci moc, to konsekwencją powyższego jest to, że zakres rozpoznania sprawy przez sąd powszechny jest wskazany we wniosku skierowanym do samorządowego kolegium odwoławczego. Przedmiotem sporu może być zatem sama zasadność zmiany opłaty rocznej, jak i jej wysokość oraz wysokość stawki procentowej, okres obowiązywania nowej stawki, w tym termin początkowy. Jeżeli zatem w ramach procedury aktualizacyjnej strony muszą uzgodnić wszelkie elementy umowy, to zasadne jest wnioskowanie, że również zaliczenie nakładów na poczet różnicy pomiędzy opłatami powinno zostać uregulowane w ramach tego postępowania. Innym zagadnieniem jest skuteczność złożonego wniosku.

Spośród nakładów poniesionych przez powódkę na realizację przedsięwzięcia usytuowanego na przedmiotowej nieruchomości, jako nakłady na infrastrukturę techniczną o charakterze publicznym biegły sadowy przyjął jedynie nakłady na budowę drogi publicznej Kanał K. i K. W.. Pozostałe nakłady zgłoszone przez powódkę zakwalifikowane zostały przez biegłego jako nakłady na infrastrukturę techniczną będącą częścią składową nieruchomości. Należą do nich nakłady na drogi wewnętrzne, sieci kanalizacyjne, przyłącza itp.. Nakłady te mają wpływ na wartość rynkową nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego gruntu i prawa własności budynków i budowli stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności, natomiast pozostają bez wpływu na wartość rynkową prawa własności gruntu będącego przedmiotem wyceny. Wartość rynkowa nakładów na infrastrukturę techniczną o charakterze publicznym oszacowana jako różnica wartości nieruchomości uwzględniającej jej stan po dokonaniu nakładów i wartości nieruchomości uwzględniającej jej stan przed dokonaniem tych nakładów ustalona została przez biegłego na kwotę 1.779.000 zł.

Jako nakłady konieczne poniesione przez powódkę, wpływające na cechy techniczno – użytkowe gruntu i mające wpływ na wzrost jego wartości biegły przyjął nakłady na wykonanie robót rozbiórkowych oraz związanych z wymianą i wzmocnieniem gruntu.

Wartość rynkowa tych nakładów oszacowana jako różnica wartości nieruchomości uwzględniającej jej stan po dokonaniu nakładów i wartości nieruchomości uwzględniającej jej stan przed dokonaniem tych nakładów wynosi 652.000 zł

Według Sądu nie zasługują na uwzględnienie zarzuty pozwanego odnośnie zaliczenia przez biegłego całości nakładów poniesionych przez powódkę na budowę ulicy (...). W ocenie pozwanego, po uwzględnieniu stanowiska wyrażonego przez Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 12 kwietnia 2013 r. sygn.. akt IV CSK 613/12 (Lex 1324325), zaliczeniu mogą podlegać jedynie nakłady poniesione na budowę ww. dróg usytuowane na działkach (...) , bowiem działki te sąsiadują bezpośrednio z nieruchomością oddaną w użytkowanie wieczyste.

Sąd nie podziela tej oceny. Droga stanowi obiekt liniowy. Definicja obiektu liniowego zawarta jest w art. 3 pkt 3a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U 2016.290 t.j.), który stanowi, że poprzez obiekt liniowy należy rozumieć obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, linia kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa naziemna i umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa (..). Charakter obiektu liniowego wskazuje, że jest on zlokalizowany na wielu działkach, które zostały wydzielone pod jego budowę. Tak więc drogę przebiegającą przez wiele działek należy traktować jako jedno zamierzenie budowlane. Tak więc budowa ulicy (...), mimo, że realizowana była na kilku działkach, z których tylko dwie sąsiadują bezpośrednio z nieruchomością oddaną w użytkowanie wieczyste, stanowi jedno zamierzenie budowlane, które jako całość, a nie poszczególne jego elementy, wpływa na wartość rynkową szacowanej nieruchomości. Niewątpliwy wpływ na wartość nieruchomości ma fakt, że droga ta służy nie tylko do obsługi komunikacyjnej nieruchomości powódki, ale stanowi również dojazd do nieruchomości sąsiednich zlokalizowanych na całej jej długości. Zauważyć przy tym należy, że Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego określa w sposób precyzyjny sposób oszacowania nakładów. § 35 ust. 1 Rozporządzenia przewiduje, że wartość nakładów odpowiada różnicy wartości nieruchomości uwzględniającej jej stan po dokonaniu nakładów i wartości nieruchomości uwzględniającej jej stan przed dokonaniem tych nakładów, przy czym przy określaniu wartości nakładów według cen rynkowych, dla ustalenia różnicy wartości nieruchomości określa się jej wartość rynkową. Tym samym zaliczeniu podlega suma stanowiąca przyrost wartości nieruchomości, a nie koszty realizacji obiektu, w tym przypadku koszty budowy drogi. Wycena wartości rynkowej nakładu stanowi więc analizę wpływu zmiany w zakresie cechy dostępności do drogi na cenę rynkowa nieruchomości. Wyklucza to zatem uwzględnienie wpływu jedynie wycinka drogi (jej części położonej na działkach (...)) jako zmiany cechy dostępności do drogi i jej wpływu na cenę rynkowa nieruchomości.

Nie podlegają również uwzględnieniu zarzuty pozwanego odnośnie dokonanej przez biegłego kwalifikacji nakładów w postaci rozbiórki (wyburzeniu) jako nakładów koniecznych.

Art. 77 ust. 6 u.g.n. przewiduje, że zasady dotyczące zaliczania na poczet różnicy pomiędzy opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną stosuje się do nakładów koniecznych wpływających na cechy techniczno – użytkowe gruntu, poniesionych przez użytkownika wieczystego, o ile w ich następstwie wzrosła wartość nieruchomości gruntowej. Rozróżnienie pomiędzy nakładami koniecznymi i innymi nakładami polega na uznaniu, że nakłady konieczne zostały poniesione na utrzymanie rzeczy w stanie zdatnym do normalnego korzystania z rzeczy zgodnie z jej przeznaczeniem. Inne nakłady obejmują wszelkiego rodzaju ulepszenia rzeczy zwiększające jej wartość. Tym samym pojęcie nakładów koniecznych na gruncie użyte w art. 77 ust. 6 u.g.n. należy interpretować jako kwoty poniesione na grunt potrzebne do normalnego korzystania z nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem (bez ich dokonania nieruchomość nie będzie zdatna do normalnego korzystania z niej zgodnie przeznaczeniem wynikającym z celu na jaki została oddana w użytkowanie wieczyste). Dodatkowo nakłady te muszą wpływać na cechy techniczno – użytkowe gruntu. Niewątpliwie działaniami taki będą wydatki użytkownika wieczystego poniesione na zagęszczenie gruntu, makroniwelacje gruntu czy rozbiórkę starych budynków lub budowli (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 30 stycznia 2014 r. III CSK 42)13 Lex 1463870, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 września 2014 r. IV CSK 736)13 Lex 1545104). Fakt zlokalizowania działek oddanych w użytkowanie wieczyste na terenach poprzemysłowych (dawna papiernia), na których znajdowały się wymagające rozbiórki pozostałości po obiektach budowlanych oraz opis warunków geotechnicznych działek wynika z dokumentacji załączonej do opinii biegłego, która nie była kwestionowana. Oczywiste jest, że wybudowanie nowych obiektów wymagało wcześniejszego wyburzenia (rozbiórki) pozostałości starych obiektów uniemożliwiających budowę, a więc uniemożliwiających korzystanie z nieruchomości w sposób zgodny z jej przeznaczeniem. Zatem dokonana przez biegłego kwalifikacja nakładów w postaci rozbiórki (wyburzenia) jako nakładów koniecznych jest w pełni uzasadniona.

Zatem na poczet różnicy pomiędzy opłatą dotychczasową, a opłatą zaktualizowaną, w myśl art. 77 ust. 4 i 6 u.g.n. zaliczono wartość nakładów poniesionych przez powódkę na nieruchomość obciążoną prawem użytkowania wieczystego w łącznej kwocie 2.431.000 zł.

W pozostałym zakresie powództwo podlegało oddaleniu jako nieuzasadnione.

O kosztach orzeczono na podstawie art. 100 k.p.c. i obciążono powódkę obowiązkiem zwrotu wszystkich kosztów uznając, że powódka wygrała proces w nieznacznej części. Obciążające powódkę koszty poniesione przez pozwanego to koszty zastępstwa procesowego w łącznej kwocie 16.200 zł (w tym koszt zastępstwa procesowego w postępowaniu zażaleniowym i apelacyjnym). Na obciążające powódkę koszty poniesione przez Skarb Państwa składają się koszty opinii biegłych w łącznej kwocie 8.475,74 zł.