Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 15 stycznia 2016 r powódka G. B. wniosła przeciwko pozwanemu Bankowi (...) S.A. z siedzibą w G. o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym poprzez wykreślenie w dziale IV księgi wieczystej nr (...) prowadzonej przez Sąd Rejonowy Poznań – Stare Miasto w P. dla nieruchomości położonej w P. przy ul. (...):

–

hipoteki umownej zwykłej w wysokości 381.000 zł wpisanej na rzecz Banku (...) S.A. w K. w celu zabezpieczenia kapitału kredytu z tytułu umowy nr (...),

–

hipoteki umownej kaucyjnej w wysokości 228.600 zł wpisanej na rzecz Banku (...) S.A. w K. w celu zabezpieczenia odsetek oraz kosztów Banku od kredytu nr (...)- (...).

Jednocześnie powódka wniosła o zwolnienie od kosztów sądowych oraz złożyła wniosek o zabezpieczenie powództwa poprzez zawieszenie postępowania egzekucyjnego z udziału w nieruchomości położonej w P. przy ul. (...) wynoszącego 1/2 części, prowadzonego pod sygn. akt KM 15228/15 przeciwko M. B. (1) z wniosku Banku (...) S.A.

W uzasadnieniu powyższego powódka wskazała, że prawomocnym wyrokiem z dnia 6 listopada 2015 r. Sąd Rejonowy Poznań – Nowe Miasto i Wilda w Poznaniu w sprawie o sygn. akt I C 1374/14 dokonał uzgodnienia stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej o nr (...) prowadzanej przez Sąd Rejonowy Poznań – Stare Miasto w P. dla nieruchomości położonej w P. przy ul. (...), z rzeczywistym stanem prawnym w ten sposób, że nakazał wpisać w dziale II tej księgi wieczystej prawo własności w całości na rzecz powódki - G. B. w miejsce wpisanego dotychczas praw własności na rzecz w udziale wynoszącym 1/2 części na rzecz M. B. (1) (syna powódki) oraz wpisanego dotychczas w udziale wynoszącym 1/2 części na rzecz L. B. (córki powódki).

W dalszej kolejności powódka podkreśliła, że wraz ze swoim mężem M. B. (2) potrzebowali pieniędzy na spłatę wcześniej zaciągniętych zobowiązań. Jako, że nie mieli zdolności kredytowej, powódka skontaktowała się z M. T., który w ramach prowadzonej działalności gospodarczej udzielał pożyczek. G. B. wyjaśniła, że warunkiem udzielenia pożyczki było podpisanie umowy sprzedaży nieruchomości położonej w P. przy ul. (...) – stanowiącej wyłączną własność powódki. Następnie zaznaczono, że w dniu 22 grudnia 2005 r. powódka stawiła się wraz z mężem w kancelarii notarialnej V. D. i podpisała z M. T. umowę sprzedaży nieruchomości. Zgodnie z umową cena sprzedaży wynosiła 200.000 zł, jednak jak podniosła powódka nigdy nie otrzymała ceny sprzedaży, a jedynie M. T. pomógł jej spłacić zadłużenie w kwocie około 60.000 zł. G. B. podkreśliła, że jej zamiarem nie było zbycie nieruchomości, myślała, że po spłaceniu M. T. odzyska nieruchomość. Zaznaczono jednak, że już po tygodniu M. T. sprzedał nieruchomość swojemu ojcu, który to następnie rok później odsprzedał ją A. K.. W dalszej kolejności powódka podała, iż ostatecznie A. K. poinformowała ją, iż ma kupca na dom i jeżeli nie odkupią nieruchomości, to ją sprzeda, jednocześnie oferując pomoc przy załatwianiu formalności związanych z kredytem. G. B. podkreśliła, że jej dzieci M. i L. postanowiły zaciągnąć kredyt hipoteczny i pomimo braku zdolności kredytowej uzyskały kredyt.

Postanowieniem z dnia 8 lutego 2016 r. Sąd Rejonowy Poznań – Nowe Miasto i Wilda w Poznaniu zabezpieczył roszczenie powódki G. B. o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym poprzez zawieszenie postępowania egzekucyjnego z udziału w 1/2 do którego uprawniony jest M. B. (1) w prawie własności nieruchomości położonej w P. przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy Poznań – Stare Miasto w P. prowadzi księgę wieczystą na (...), prowadzoną przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym Poznań – Nowe Miasto i Wilda w Poznaniu P. Ś. KM 15228/15 z wnioski (...) S.A. w G. (k. 33).

Postanowieniem z dnia 18 lutego 2016 r. zwolniono powódkę G. B. od kosztów sądowych w całości (k. 37).

W odpowiedzi na pozew pozwany wniósł o oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie od powódki na swoją rzecz kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych (k. 45-46v).

W uzasadnieniu swojego stanowiska pozwany w pierwszej kolejności wskazał, że bank jako wierzyciel hipoteczny, na rzecz którego ustanowione zostały hipoteki objęte pozwem, jest chroniony przez rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych, o której mowa w art. 5 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, a w chwili ustanawiania hipotek nie zachodziły żadne okoliczności wyłączające rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych.

W toku postępowania strony podtrzymały swoje stanowiska.

Sąd Rejonowy ustalił następujący stan faktyczny:

Powódka G. B. była właścicielem nieruchomości gruntowej położonej w P. przy ul. (...), oznaczonej geodezyjnie jako działki nr (...), dla której Sąd Rejonowy Poznań – Stare Miasto w P. prowadzi księgę wieczystą nr (...).

Okoliczność bezsporna, nadto dowód: dokumenty w aktach księgi wieczystej nr (...) Sądu Rejonowego Poznań – Stare Miasto w P..

Powódka G. B. wspólnie z mężem M. B. (2) borykali się z problemami finansowymi, mieli zobowiązania finansowe w wysokości około 70.000 zł i nie mogli znaleźć zatrudnienia. Jednocześnie małżonkowie B. nie mieli zdolności kredytowej na zaciągnięcie pożyczki w banku. Znajomy męża powódki polecił małżonkom kontakt z osobą trudniącą się zawodowo udzielaniem pożyczek w ramach prowadzonej działalności gospodarczej – M. T.. Początkowo M. T. miał pomóc w uzyskaniu kredytu przez powódkę i jej męża, na zabezpieczenie którego miała być przeniesiona na jego rzecz własność nieruchomości powódki położona w P. przy ul. (...). Ostatecznie M. T. spłacił zadłużenie małżonków B. ze środków prywatnych.

Dowód: zeznania świadka M. B. (2) – k. 65-67, zeznania powódki G. B. – k. 97-99.

W dniu 22 grudnia 2005 r. powódka G. B. zawarła z M. T. umowę sprzedaży nieruchomości położonej w P. przy ul. (...), mocą której sprzedała tę nieruchomość M. T.. W umowie określono cenę sprzedaży na kwotę 200.000 zł, która to cena miała zostać zapłacona na rzecz powódki przed podpisaniem umowy sprzedaży.

Dowód: umowa sprzedaży z dnia 22 grudnia 2005 r. zawarta przed notariuszem V. D. w siedzibie kancelarii w P. przy ul. (...) – Rep. A nr 10113/2005 – k. 46-47 w aktach Sądu Rejonowego Poznań – Nowe Miasto i Wilda w Poznaniu o sygn. I C 1347/14.

Powódka w chwili podpisywania umowy sprzedaży nie była świadoma treści złożonego oświadczenia. G. B. uniemożliwiono odczytanie aktu notarialnego przed jego podpisaniem, czynności przez notariusz V. D. były podejmowane pośpiesznie.

Dowód: zeznania powódki G. B. – k. 97-99.

W dniu 6 stycznia 2006 r. dokonano wpisu w dziale II księgi wieczystej nr (...) prawa własności przedmiotowej nieruchomości na rzecz M. T..

Dowód: dokumenty w aktach księgi wieczystej nr (...) Sądu Rejonowego Poznań – Stare Miasto w P..

W dniu 30 grudnia 2005 r. M. T. sprzedał nieruchomość położoną w P. przy ul. (...) swojemu ojcu J. T. za cenę 250.000 zł, która miała zostać zapłacona w całości na rzecz sprzedawcy przed podpisaniem umowy sprzedaży.

Dowód: umowa sprzedaży z dnia 30 grudnia 2005 r. zawarta przed notariuszem V. D. w siedzibie kancelarii w P. przy ul. (...) – Rep. A nr 10257/2005 – k. 122-123 w aktach śledztwa Prokuratury (...) w P. o sygn. (...) Ds.11.2016.

W dniu 10 stycznia 2006 r. dokonano wpisu w dziale II księgi wieczystej nr (...) prawa własności przedmiotowej nieruchomości na rzecz J. T..

Dowód: dokumenty w aktach księgi wieczystej nr (...) Sądu Rejonowego Poznań – Stare Miasto w P..

W dniu 11 grudnia 2006 r. J. T. sprzedał A. K. nieruchomość położoną w P. przy ul. (...) za cenę 295.000 zł.

Dowód: umowa sprzedaży z dnia 11 grudnia 2006 r. zawarta przed notariuszem V. D. siedzibie kancelarii w P. przy ul. (...) – Rep. A nr 11840/2006– k. 124-125 w aktach śledztwa Prokuratury (...) w P. o sygn. (...) Ds.11.2016.

W dniu 5 lutego 2007 r. dokonano wpisu w dziale II księgi wieczystej nr (...) prawa własności przedmiotowej nieruchomości na rzecz A. K..

Dowód: dokumenty w aktach księgi wieczystej nr (...) Sądu Rejonowego Poznań – Stare Miasto w P..

A. K. wynajęła małżonkom B. dom usytuowany na nieruchomości położonej przy ul. (...) w P.. Stawka czynszu najmu wynosiła kwotę 1.800 zł miesięcznie. Ostatecznie A. K. poinformowała najemców, że zamierza sprzedać nieruchomość. Małżonkowie B. chcieli odzyskać domu. M. T. zaproponował małżonkom B., że pomoże im w uzyskaniu kredytu hipotecznego, podkreślając, że najlepiej byłoby, aby to ich dzieci zaciągnęły zobowiązanie finansowe. Dzieci powódki L. B. (obecnie K.) i M. B. (1) zgodziły się na zawarcie umowy kredytu na rzecz rodziców. M. T. zajmował się gromadzeniem dokumentacji niezbędnej do uzyskania kredytu. M. B. (1) wówczas pracował w firmie zajmującej się przerobem surowców wtórnych na czas określony za wynagrodzeniem około 1.200 zł netto. M. T. prosił syna powódki o zaświadczenie o zatrudnieniu z zawyżonym dochodem. M. B. (1) poinformował M. T., że nie może uzyskać takiego zaświadczenia. M. B. (1) i L. B. (obecnie K.) nie składali osobiście w banku żadnych dokumentów w związku z uzyskaniem kredytu. Rodzeństwo B. stawiło się w banku jedynie jeden raz w celu podpisania dokumentów. Do wniosku kredytowego zostało dołączone zaświadczenie o zatrudnieniu M. B. (1) z dnia 11 września 2007 r., z którego wynika, że M. B. (1) zatrudniony jest w firmie handlowo usługowej (...) w L. na umowę o pracę na czas nieokreślony za wynagrodzeniem w kwocie 4.558,88 zł brutto. We wniosku kredytowym wskazano, że L. B. jest zatrudniona na stanowisku doradca klienta biznesowego w (...) Finanse (...) Doradztwo (...) w P. na umowę o pracę na czas nieokreślony i uzyskuje wynagrodzenie w kwocie 2.614,76 zł brutto miesięcznie

W dacie zawierania umowy kredytu M. B. (1) miał 26 lat, a L. B. – 20 lat. L. B. wówczas nie pracowała i nie uzyskiwała żadnych dochodów.

W dniu 29 października 2007 r. Bank (...) S.A. zawarł z dziećmi powódki – M. B. (1) i L. B. umowę kredytową nr (...).

Dowód: wniosek kredytowy – k. 81, zaświadczenie o zatrudnieniu – k. 82, zeznania świadka M. B. (2) – k. 83-86, umowa najmu nieruchomości z dnia 1 stycznia 2007 r. - k. 32-33 akt śledztwa Prokuratury (...) w P. o sygn. (...) Ds.11.2016, umowa kredytu hipotecznego nr (...)- (...) z dnia 29 października 2007 r. - k. 158-161 akt śledztwa Prokuratury (...) w P. o sygn. (...) Ds.11.2016, wniosek kredytowy – k. 215 akt śledztwa Prokuratury (...) w P. o sygn. (...) Ds.11.2016 .

W dniu 29 października 2007 r. A. K. sprzedała po połowie zabudowaną nieruchomość położoną w P. przy ul. (...) L. B. i M. B. (1), którzy oświadczyli, że nieruchomość tę kupują na współwłasność. Cenę sprzedaży ustalono na kwotę 385.000 zł. W umowie wskazano, iż kupujący przedłożyli oświadczenie Banku (...) S.A. z siedzibą w K. z dnia 29 października 2007 r., z którego wynika, że M. B. (1) i L. B. został udzielony kredyt w wysokości 381.000 zł. Zabezpieczeniem spłaty wierzytelności banku z tytułu kredytu miała być hipoteka zwykła w wysokości 381.000 zł oraz zabezpieczeniem spłaty odsetek od udzielonego kredytu oraz kosztów banku miała być hipoteka kaucyjna do wysokości 228.600 zł – obie na wyżej opisanej nieruchomości. Umowa sprzedaży zawierała wnioski kupujących do sądu wieczystoksięgowego o wpis M. B. (1) i L. B. do działu II księgi wieczystej jako współwłaścicieli oraz o wpis hipotek na rzecz pozwanego banku.

Dowód: umowa sprzedaży z dnia 29 października 2007 r. zawarta przed notariuszem V. D. w siedzibie kancelarii w P. przy ul. (...) – Rep. A nr 10359/2007 – k. 24-26 w aktach śledztwa Prokuratury (...) w P. o sygn. (...) Ds.11.2016.

W dniu 9 listopada 2007 r. dokonano wpisu w dziale II księgi wieczystej nr (...) prawa własności przedmiotowej nieruchomości na rzecz M. B. (1) w 1/2 części i L. B. w 1/2 części. Jednocześnie w dniu 9 listopada 2007 r. w dziale IV przedmiotowej księgi wieczystej wpisano hipotekę umowną zwykła w kwocie 381.000 zł na rzecz Banku (...) S.A. w K. oraz hipotekę umowną kaucyjną w kwocie 228.600 zł na rzecz Banku (...) S.A. w K..

Dowód: dokumenty w aktach księgi wieczystej nr (...) Sądu Rejonowego Poznań – Stare Miasto w P..

Raty kredytu były spłacane przez męża powódki – M. B. (2) oraz ich syna – M. B. (1). Ostatecznie powstała zaległość wobec banku, który na podstawie tytułu wykonawczego – nakazu zapłaty wydanym w postępowaniu nakazowym przez Sąd Okręgowy w Poznaniu w dniu 2 lipca 2012 r., w sprawie o sygn. akt I Nc 143/12 zaopatrzonego w klauzulę wykonalności z dnia 29 maja 2015 r. oraz wyroku Sądu Okręgowego w Poznaniu z dnia 12 maja 2014 r., wydanego w sprawie o sygn. akt I C 2099/13 – wszczął przeciwko M. B. (1) postępowanie egzekucyjne z udziału 1/2 części w prawie własności nieruchomości położonej w P. przy ul. (...).

Dowód: dokumenty w aktach księgi wieczystej nr (...) Sądu Rejonowego Poznań – Stare Miasto w P..

Wyrokiem z dnia 6 listopada 2015 r. Sąd Rejonowy Poznań – Nowe Miasto i Wilda w Poznaniu, w sprawie z powództwa G. B. przeciwko M. B. (1) i L. B. - o sygn. akt I C 1347/14 , dokonał uzgodnienia stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej o numerze (...), prowadzonej przez Sąd Rejonowy Poznań – Stare Miasto w P. dla nieruchomości położonej w P. przy ul. (...), z rzeczywistym stanem prawnym, w ten sposób, iż nakazał wpisać w dziale II powyższej księgi wieczystej prawo własności w całości na rzecz G. B., córki S. i M., w miejsce wpisanego dotychczas prawa własności w udziale wynoszącym 1/2 części na rzecz M. B. (1), syna M. i G. oraz wpisanego dotychczas w udziale wynoszącym 1/2 części na rzecz L. B., córki M. i G.. Przedmiotowe orzeczenie uprawomocniło się z dniem 28 listopada 2015 r.

Dowód: dokumenty w aktach Sądu Rejonowego Poznań – Nowe Miasto i Wilda w Poznaniu o sygn. I C 1347/14.

W dniu 22 marca 2016 r. dokonano wpisu w dziale II księgi wieczystej nr (...) prawa własności przedmiotowej nieruchomości na rzecz G. B..

Dowód: dokumenty w aktach księgi wieczystej nr (...) Sądu Rejonowego Poznań – Stare Miasto w P..

Postanowieniem z dnia 8 marca 2016 r. Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym Poznań – Nowe Miasto i Wilda w Poznaniu P. Ś. na podstawie art. 824 § 1 pkt 2 kpc umorzył postępowanie egzekucyjne w zakresie egzekucji z udziału 1/2 części nieruchomości położonej w P. przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy Poznań – Stare Miasto w P. prowadzi księgę wieczystą nr (...) stanowiącej własność M. B. (1).

W dniu 27 kwietnia 2016 r. z działu III ww. księgi wieczystej wykreślono wpis o prowadzonej egzekucji z udziału 1/2 części przedmiotowej nieruchomości stanowiącej własność M. B. (1).

Dowód: dokumenty w aktach księgi wieczystej nr (...) Sądu Rejonowego Poznań – Stare Miasto w P..

W dniu 4 lipca 2016 r. Prokurator Prokuratury (...) w P. przedstawił M. B. (1) oraz L. B. z domu B. zarzuty o to, że w dniu 29 października 2007 r. w P. działając w celu osiągnięcia korzyści majątkowej i uzyskania dla siebie kredytu hipotecznego w Banku (...) S.A. nr (...) w kwocie 381.000 zł wspólnie i w porozumieniu z J. S., za pośrednictwem J. S. prowadzącego Centrum doradztwa kredytowo – finansowego LIDER, nadto korzystając z pomocy R. M., doprowadzili bank do niekorzystnego rozporządzenia mieniem w postaci pieniędzy w łącznej kwocie 381.000 zł poprzez wprowadzenie banku w błąd co do faktu swojego zatrudnienia oraz dochodów osiąganych przez wnioskodawców i przedłożyli celem uzyskania kredytu poświadczające nieprawdę dokumenty w postaci zaświadczeń o swoim zatrudnieniu:

–

w firmie (...), które wypełnił R. M., a w którym wskazano, że L. B. z d. B. osiąga średni dochód brutto w kwocie 2.614,76 zł za ostatnie 3 miesiące,

–

w firmie (...), a w którym wskazano, iż M. B. (1) osiąga średni dochód brutto w kwocie 4.558,88 zł za ostatnie 3 miesiące,

podczas gdy faktycznie L. B. z d. B. i M. B. (1) nie pracowali w ww. firmach i nie osiągali wskazanych dochodów, a które to dokumenty istotne znaczenie dla uzyskania kredytu, przy czym swoim zachowaniem spowodowali straty w kwocie 369.411,07 zł, tj. mienia znacznej wartości – tj. o czyn z art. 286 § 1 kk w zw. z art. 294 § 1 kk w zw. z art. 297 § 1 kk w zw. z art. 11 § 2 kk.

Dowód: dokumenty w aktach śledztwa Prokuratury (...) w P. o sygn. (...) Ds. 11.2016 – teczki osobowe.

Powyższy stan faktyczny Sąd Rejonowy ustalił w oparciu o: zeznania świadków M. B. (2) i M. B. (1), zeznania powódki G. B., dokumenty zebrane w aktach sprawy, aktach księgi wieczystej nr (...) Sądu Rejonowego Poznań – Stare Miasto w P., w aktach śledztwa Prokuratury (...) w P. o sygn. (...) Ds. 11.2016 oraz w aktach Sądu Rejonowego Poznań – Nowe Miasto i Wilda w Poznaniu o sygn. I C 1347/14, a wyszczególnione powyżej.

Sąd dał wiarę zeznaniom świadków M. B. (2) i M. B. (1), uznając je za szczere, logiczne i rzeczowe. Zeznania świadków korelowały wzajemnie ze sobą oraz znajdowały potwierdzenie w pozostałym materiale dowodowym w postaci zeznań powódki G. B. oraz dokumentów. Strona pozwana nie kwestionowała zeznań świadków w jakimkolwiek zakresie. Sąd nie znalazł podstaw, aby odmówić zeznaniom ww. świadków mocy dowodowej.

Z powyższych względów Sąd dał również wiarę w całości zeznaniom powódki G. B., bowiem korespondowały ona z pozostałym materiałem dowodowym uznanym za wiarygodny.

Dokumentom zebranym w aktach sprawy, w aktach księgi wieczystej i aktach śledztwa Prokuratury (...) w P., wyszczególnionym powyżej Sąd dał wiarę. Dokumenty te nie były przy tym kwestionowane przez żadną ze stron. Sąd był przy tym związany treścią wyroku Sądu Rejonowego Poznań – Nowe Miasto i Wilda w Poznaniu z dnia 6 listopada 2015 r., wydanego w sprawie o sygn. akt I C 1347/14 na mocy art. 365 § 1 kpc.

Sąd Rejonowy zważył, co następuje:

Roszczenie powódki zostało oparte na art. 10 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (dalej określanej jako „ukwih”). Zgodne z tym przepisem w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nie istniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności.

Powództwo z art. 10 ukwih ma złożony charakter, bo chociaż w jego konstrukcji dominują elementy decydujące o zakwalifikowaniu go do powództw zmierzających do ustalenia prawa, to jednak pozwala ono uprawnionemu na doprowadzenie do ujawnienia w księdze wieczystej ustalonego prawa bądź wykreślenia prawa nieistniejącego, przez co osiąga on ochronę prawną nie tylko w relacji z przeciwnikiem sporu (jak w sprawie o ustalenie), lecz także wobec wszystkich uczestników obrotu, w stosunku do których może powoływać się na treść księgi wieczystej i domniemanie z art. 3 ukwih.

Na wstępie należy zauważyć, że zgodnie z zasadą rozkładu ciężaru dowodu z art. 6 kc i art. 232 kpc na stronie postępowania cywilnego spoczywa obowiązek przedstawiania dowodów celem wykazywania okoliczności, z których strona wywodzi skutki prawne. Strona ma zatem obowiązek wyraźnego powołania konkretnego środka dowodowego, a w konsekwencji Sąd nie podejmuje tu działań z urzędu. Proces cywilny toczy się bowiem w oparciu o zasadę kontradyktoryjności. Przy tym w niniejszej sprawie powódka i pozwany byli reprezentowani przez profesjonalnych pełnomocników, a zatem osoby dysponujące wiedzą o powyższych obowiązkach dowodowych, co sprawiało, że Sąd tym bardziej nie powinien w niniejszej sprawie przełamywać tej zasady i podejmować z urzędu działań celem zgromadzenia materiału dowodowego dla poczynienia ustaleń w sprawie.

W sprawie ma zastosowanie domniemanie z art. 3 ust. 1 ukwih zgodnie z którym domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. Jest to domniemanie wzruszalne i może być obalone przez przeprowadzenie dowodu przeciwnego, m.in. właśnie w procesie o uzgodnienie stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (wskazany art. 10 ustawy). Dowód ten musi przeprowadzić powód, jako strona obalająca to domniemanie.

Powódka w niniejszym postępowaniu domagała się uzgodnienia stanu prawnego ujawnionego w dziale IV księgi wieczystej (...) prowadzonej przez Sąd Rejonowy Poznań – Stare Miasto w P. z rzeczywistym stanem prawnym poprzez wykreślenie w dziale IV ww. księgi wieczystej: hipoteki umownej zwykłej w wysokości 381.000 zł wpisanej na rzecz pozwanego banku w celu zabezpieczenia kredytu z tytułu umowy nr (...) i hipoteki umownej kaucyjnej w wysokości 228.600 zł wpisanej na rzecz pozwanego banku w celu zabezpieczenia odsetek oraz kosztów banku od kredytu nr (...)- (...).

Przedmiotowe hipoteki zostały ustanowione na rzecz pozwanego banku na podstawie oświadczenia banku wydanego w trybie art. 95 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe oraz oświadczeń i wniosków do sądu wieczystoksięgowego złożonych przez M. B. (1) i L. B. w akcie notarialnym stanowiącym umowę kupna nieruchomości położonej w P. przy ul. (...) z dnia 29 października 2007 r.

Pozwany twierdził, że w przedmiotowej sprawie jest chroniony rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych zgodnie z art. 5 ukwih. Zgodnie z powołanym przepisem w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe.

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych chroni więc nabywcę przed konsekwencjami dokonania czynności prawnej z osobą nieuprawnioną, tj. osobą, której nie przysługuje kompetencja do rozporządzenia prawem rzeczowym ujawnionym w księdze wieczystej. Z rękojmi można skorzystać, gdy taką osobę - w charakterze uprawnionego - wpisano do księgi wieczystej. Jak wskazuje się w literaturze „Zbywca musi być więc wpisany w dziale drugim księgi wieczystej jako właściciel nieruchomości w chwili dokonania czynności prawnej. Nie spełnia tego wymagania złożony wniosek o wpis. Nie jest tym samym chroniony rękojmią nabywca, który nabył własność nieruchomości od niewpisanego właściciela. Przesłanki nabycia na podstawie rękojmi określone są wyczerpująco, a sam przepis art. 5 ukwih jest wyjątkiem od zasady, więc nie podlega wykładni rozszerzającej. Nabywca nieruchomości od niewpisanego właściciela nie może więc powołać się na to, że późniejszy od chwili nabycia wpis własności zbywcy ma moc wsteczną od chwili złożenia wniosku ( art. 29 ukwih). Jest tak dlatego, że ustawa chroni w interesie publicznym takie zaufanie nabywcy w dobrej wierze, które jest oparte na aktualnym wpisie własności, a więc na domniemaniu, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane w księdze wieczystej zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym ( art. 3 ukwih), a nie na oczekiwaniu (nadziei), że niewpisany w chwili nabycia zbywca zostanie w przyszłości ujawniony jako właściciel ze skutkiem określonym w art. 29 ukwih” (tak: Stanisław Rudnicki, Komentarz do ustawy o księgach wieczystych i hipotece, [w:] Ustawa o księgach wieczystych i hipotece, przepisy o postępowaniu w sprawach wieczystoksięgowych. Komentarz, wyd. VI ).

Przenosząc powyższe na grunt rozpoznawanej sprawy wskazać należy, że pozwany bank nie może skutecznie powoływać nie na rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych. W chwili złożenia oświadczeń przez M. B. (1) i L. B. (obecnie K.) o ustanowieniu hipotek w dniu 29 października 2007 r. nie byli oni właścicielami ujawnionymi w dziale II księgi wieczystej. Tymczasem zgodnie z powołaną wyżej regulacją na rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych może powołać się tylko nabywca od osoby ujawnionej w księdze wieczystej. Wobec braku ujawnienia rodzeństwa B. w księdze wieczystej w chwili ustanowienia hipotek, art. 5 ukwih nie miał zastosowania w niniejszej sprawie.

W chwili złożenia oświadczenia o ustanowieniu hipoteki przez M. B. (1) i L. B. (obecnie K.) nie byli oni faktycznymi właścicielami nieruchomości położonej w P. przy ul. (...). Takie są bowiem konsekwencje wyroku Sądu Rejonowego Poznań – Nowe Miasto i Wilda w Poznaniu z dnia 6 listopada 2015 r., wydanego w sprawie o sygn. akt I C 1347/14. Nabyli bowiem oni prawo własności wskazanej nieruchomości od osoby nieuprawnionej.

Oznacza to, że pozwany nabył ograniczone prawo rzeczowe od osoby nieuprawnionej -nieujawnionej w dziale II księgi wieczystej (...). Sąd rozpoznający niniejszą sprawę jest przy tym związany treścią wyroku Sądu Rejonowego Poznań – Nowe Miasto i Wilda w Poznaniu z dnia 6 listopada 2015 r., wydanego w sprawie uzgodnienia stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym o sygn. akt I C 1347/14, z mocy art. 365§1 kpc.

W tym miejscu należy wskazać, że hipoteka należy do ograniczonych praz rzeczowych wymienionych w treści art. 244 § 1 kc. W światle art. 245 § 1 kc z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności. W świetle art. 140 kc to właściciel w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego może rozporządzać rzeczą.

Powszechną metodą jest umowne ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego. Stosowną umowę zawiera właściciel obciążonej rzeczy i nabywca prawa. Właściciel oświadcza swoją wolę obciążenia rzeczy poprzez ustanowienie oznaczonego prawa rzeczowego, a jego kontrahent oświadcza wolę nabycia ustanowionego prawa. Ustanawiającym prawo może być zatem właściciel rzeczy. Jednakże na podstawie przepisów o ochronie dobrej wiary nie można wykluczyć powstania prawa rzeczowego ograniczonego na podstawie oświadczenia woli osoby nieuprawnionej, której nie przysługuje prawo własności rzeczy (por. art. 5 u.k.w.h.).

W niniejszej sprawie, w ocenie Sądu, czemu już wyżej dano wyraz nie miała zastosowania rękojmia publicznej wiary publicznej ksiąg wieczystych – bowiem w istocie osoby ustanawiające hipotekę nie były ujawnione w księdze wieczystej jako osoby którym przysługuje prawo własności nieruchomości.

Ustanowienie hipotek na rzecz pozwanego banku nastąpiło zatem przez osoby nieuprawnione – które w istocie nie były właścicielami nieruchomości i nie zostały ujawnione przez wpis do księgi wieczystej.

Mając powyższe na uwadze oświadczenie o ustanowieniu hipoteki złożone przez M. B. (1) i L. B., nie będących właścicielami nieruchomości podlegało ocenie w kontekście reguł wskazanych w treści art. 58 § 1 i § 2 kc. Zgodnie z przywołaną regulacja czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna, chyba że właściwy przepis przewiduje inny skutek, w szczególności ten, iż na miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej wchodzą odpowiednie przepisy ustawy. Nieważna jest również czynność prawna sprzeczna z zasadami współżycia społecznego (art. 58 § 2 kc). Na gruncie art. 58 k.c. przez pojęcie ustawy należy rozumieć wszystkie akty prawne składające się na system źródeł prawa powszechnie obowiązującego. (...) ten tworzą: konstytucja, ustawy, ratyfikowane umowy międzynarodowe, rozporządzenia wydawane przez organy wskazane w konstytucji na podstawie upoważnienia zawartego w ustawie i w celu jej wykonania oraz akty prawa miejscowego. Przyczyną nieważności czynności prawnej, wskazaną w art. 58 § 1 k.c., jest sprzeczność z bezwzględnie obowiązującymi przepisami prawa, zarówno kodeksu cywilnego, jak i ustaw szczególnych.

W tym miejscu należy jednak wskazać, że samo rozporządzenie rzeczą przez osobę nieuprawnioną nie przesądza o bezwzględnej nieważności takiego oświadczenia woli. Obowiązywanie zasady nemo plus iuris in alium transferre potest quam ipse habet nie uzasadnia uznania za sprzeczną z ustawą i nieważną rozporządzenia dokonanego przez osobę niebędącą właścicielem rzeczy. Jeżeli zbywca rzeczy nie jest jej właścicielem, kontrahenci nie osiągną zamierzonego skutku w postaci przeniesienia własności rzeczy (poza określonymi w ustawie wyjątkami), ale brak tego rodzaju skutku nie jest równoznaczny z nieważnością umowy, lecz z jej bezskutecznością; dla stwierdzenia nieważności takiej czynności na podstawie art. 58 k.c. wymagane jest wykazanie szczególnych okoliczności, innych niż wiedza sprzedawcy o nieprzysługiwaniu mu prawa (por. np. wyr. SN z dnia 18 grudnia 1996 r., I CKN 27/96, OSNC 1997, nr 4, poz. 43; wyr. SN z dnia 11 grudnia 1998 r., II CKN 96/98, OSNC 1999, nr 5, poz. 98; wyr. SN z dnia 22 maja 2002 r., I CKN 237/00, Lex nr 55084; wyr. SN z dnia 3 listopada 2010 r., V CSK 148/10, Palestra 2011, z. 1-2, s. 122).

Brak podstaw do uznania oświadczenia za sprzeczne z ustawą, w ocenie Sądu nie wyklucza wszakże uznania, że oświadczenie takie pozostaje w sprzeczności z zasadami współżycia społecznego. Zdaniem Sądu uznanie za ważne – i wywołujące skutek oświadczenie woli o ustanowieniu hipoteki przez osoby, które nie są właścicielami nieruchomości i w konsekwencji zaakceptowanie odpowiedzialności rzeczowej swym majątkiem osoby, która w żaden sposób nie uczestniczyła w składaniu takiego oświadczenia i nie miała na nie żadnego wpływu, pozostaje w sprzeczności z zasadą pewności obrotu prawnego. Ponadto zdaniem Sądu godzi w konstytucyjną zasadę ochrony prawa własności. W kontekście okoliczności faktycznych ustalonych w niniejszej sprawie zaakceptowanie ważności i skuteczności oświadczenia
o ustanowieniu hipoteki w sytuacji gdy zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym powódka była właścicielem nieruchomości – co zostało przesądzone prawomocnym wyrokiem w sprawie I C 1347/14 podważałoby zasadę zaufania obywatela do prawa i czyniło w istocie udzieloną ochronę iluzoryczną – poprzez zaakceptowanie potencjalnej egzekucji z nieruchomości przez wierzyciela rzeczowego.

W tym stanie rzeczy w ocenie Sądu Rejonowego zaistniały podstawy do uznania oświadczenia złożonego przez M. B. (1) i L. B. (obecnie K.) o ustanowieniu hipoteki za sprzeczne z zasadami współżycia społecznego i tym samym nieważne w świetle art. 58 § 2 kc.

Mając na uwadze dokonane rozważania Sąd Rejonowy doszedł do wniosku, że skoro dla ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego koniecznym jest złożenie oświadczenia właściciela rzeczy (art. 245 kc w zw. z art. 140 kc), to złożenie oświadczenia przez osobę nieuprawnioną, w sytuacji gdy nie sposób mówić o działaniu rękojmi publicznej wiary ksiąg wieczystych, należy zdaniem Sądu za czynność bezskuteczną.

Poza tym, co zostało wyżej przedstawione, w ocenie Sądu można mówić również o spełnieniu się przesłanki sprzeczności tej czynności z zasadami współżycia społecznego.

W tym stanie rzeczy zdaniem Sądu pozwany nie mógł skutecznie nabyć praw rzeczowych ograniczonych od M. B. (1) i L. B. (obecnie K.).

Stwierdzona przez Sąd niezgodność stanu prawnego z rzeczywistym stanem prawnym polega więc na tym, że M. B. (1) i L. B. (obecnie K.) w chwili ustanowienia hipotek nie byli właścicielami nieruchomości objętej pozwem, nie zostali ujawnieni w księdze wieczystej, a tym samym nie mogli skutecznie ustanowić tychże hipotek na rzecz pozwanego.

Wobec powyższego w punkcie 1 wyroku z dnia 29 września 2016r. Sąd Rejonowy uzgodnił treść księgi wieczystej Kw (...) prowadzonej przez Sąd Rejonowy Poznań – Stare Miasto w P. dla nieruchomości położonej przy ul. (...) z rzeczywistym stanem prawnym w ten sposób, że nakazał wykreślenie w dziale IV księgi wieczystej:

a)  hipoteki umownej zwykłej w wysokości 381.000 zł (trzysta osiemdziesiąt jeden tysięcy złotych) wpisanej na rzecz Banku (...) S.A. w K. w celu zabezpieczenia kapitału kredytu z tytułu umowy nr (...)

b)  hipoteki umownej kaucyjnej w wysokości 228.600 zł (dwieście dwadzieścia osiem tysięcy sześćset złotych) wpisanej na rzecz Banku (...) S.A. w K. w celu zabezpieczenia odsetek oraz kosztów Banku od kredytu nr (...)- (...)

O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 98 § 1 kpc w zw. z art. 113 ust. 1 i art. 100 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Powódka G. B. została zwolniona od kosztów sądowych w całości. Zgodnie z art. 100 ust 1 i 2 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych strona w całości zwolniona od kosztów sądowych nie uiszcza opłat sądowych i nie ponosi wydatków, które obciążają tymczasowo Skarb Państwa. Całkowite zwolnienie od kosztów sądowych oznacza, że strona nie ponosi wprawdzie opłat sądowych oraz wydatków, które obciążają tymczasowo Skarb Państwa, jednakże jest to kredytowanie kosztów przez Państwo i rozliczane jest ostatecznie w orzeczeniu kończącym sprawę w instancji, przy odpowiednim zastosowaniu zasad obowiązujących przy zwrocie kosztów procesu. Z mocy natomiast art. 113. ust 1 powołanej ustawy kosztami sądowymi, których strona nie miała obowiązku uiścić lub których nie miał obowiązku uiścić kurator albo prokurator, sąd w orzeczeniu kończącym sprawę w instancji obciąży przeciwnika, jeżeli istnieją do tego podstawy, przy odpowiednim zastosowaniu zasad obowiązujących przy zwrocie kosztów procesu.

Wartość przedmiotu sprawy w niniejszej sprawie wynosiła 609.600 zł – opłata od pozwu przy tak ustalonej wartości przedmiotu sprawy wynosiła 30.480 zł (609.600 x 5%)

Mając na uwadze, że powódka nie miała obowiązku uiszczenia opłaty sądowej od pozwu, która wyniosła kwotę 30.480 zł oraz fakt, że pozwany przegrał niniejszą sprawę, na podstawie cytowanych przepisów, nakazano ściągnąć od pozwanego na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego Poznań – Nowe Miasto i Wilda w Poznaniu kwotę 30.480 zł (punkt 2 wyroku).

SSR Karol Resztak