Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 8 listopada 2017 r.

Sąd Apelacyjny w Warszawie VI Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący - Sędzia SA Agata Zając

Sędzia SA Teresa Mróz (spr.)

Sędzia SO (del.) Tomasz Pałdyna

Protokolantsekr. sądowy Paulina Czajka

po rozpoznaniu w dniu 24 października 2017 r. w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w W.

przeciwko (...) sp. z o.o. w W.

o zapłatę

na skutek apelacji pozwanej

od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie

z dnia 24 lipca 2015 r., sygn. akt XXV C 138/12

oddala apelację.

VI A Ca 771/16

UZASADNIENIE

Powódka Wspólnota Mieszkaniowa (...) w W. wniosła o nakazanie pozwanym (...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. i (...) Spółce Akcyjnej z siedzibą w W. wykonania na ich koszt robót budowlanych polegających na usunięciu wad i usterek w budynku Wspólnoty wybudowanym przez (...) S.A. na podstawie umowy o roboty budowlane zawartej ze spółką (...) sp. z o.o. według wykazu załączonego do pozwu lub o zasądzenie od pozwanych solidarnie kwoty 1.000.000 zł z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu z tytułu odszkodowania za nienależyte wykonanie umowy, której przedmiotem było wybudowanie budynku w celu ustanowienia w nim odrębnej własności lokali i jej przeniesienia na członków Wspólnoty Mieszkaniowej (...), powołując się na przepisy art. 471 k.c., 474 k.c. i 738§ 2 k.c.

Pozwani wnieśli o oddalenie powództwa podnosząc brak legitymacji czynnej powódki do wystąpienia z powyższymi roszczeniami oraz zarzut przedawnienia roszczeń, kwestionowali również fakt występowania wad.

Wyrokiem z dnia 24 lipca 2015 r. Sąd Okręgowy w Warszawie zasądził od pozwanej (...) spółki z o.o. w W. na rzecz powódki 443.339 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 10 grudnia 2010 r. do dnia zapłaty , oddalił powództwo w pozostałym zakresie, umorzył postępowanie w zakresie żądania wykonania daszku nad wejściem do klatki schodowej, koszty postępowania zniósł wzajemnie między stronami, oddalił powództwo przeciwko (...) S.A. w całości, zasądził od powódki na rzecz (...) S.A. 1.500 zł tytułem zwrotu kosztów sądowych oraz 7.213 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego, zasądził od pozwanej (...) spółki z o. o. na rzecz powódki 8.361,18 zł tytułem zwrotu części kosztów sądowych i nakazał pobrać od pozwanej (...) spółki z o.o. na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w W. 25.925,86 zł tytułem części nieuiszczonych kosztów sądowych od uwzględnionej części powództwa.

Orzeczenie zapadło na podstawie następujących ustaleń faktycznych i rozważań prawnych Sądu Okręgowego:

Pozwana Spółka (...) spółka z o.o. jako inwestor zawarła z pozwaną (...) S.A. w dniu 27 czerwca 2003 r. umowę o roboty budowlane, której przedmiotem było wybudowanie budynków (...) przy ul. (...) w W.. W dniu 15 lutego 2010 r. pozwani zawarli porozumienie, w którym wyłączyli odpowiedzialność wykonawcy z tytułu rękojmi i gwarancji za wady i usterki przedmiotu umowy, a wykonawca zrzekł się wszelkich roszczeń wobec inwestora związanych ze zwrotem kaucji gwarancyjnej w wysokości 400.000 zł. Pozwolenia na użytkowanie budynków mieszkalnych (...) zostały wydane przez (...) Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego decyzjami nr (...) z dnia 28 lutego 2005 r. i (...) z dnia 1 grudnia 2005 r. dotyczącymi lokali usługowych.

Po wybudowaniu budynków pozwana spółka (...) w latach 2005- 2006 ustanawiając odrębną własność lokali dokonywała sprzedaży lokali.

Powstała Wspólnota Mieszkaniowa (...) w marcu 2008 r. przeprowadziła pięcioletni przegląd budynku, którego dokonał K. C.. Przegląd wykazał szereg wad i usterek budynku oraz zalecenia ich usunięcia. Stwierdzone wady i usterki dotyczyły wykonania posadzki w garażu niezgodnie z dokumentacją projektową – spękania powstałe na skutek braku dylatacji, odparzenia warstwy spadkowej od płyty żelbetowej posadzki, brak lub źle ukształtowane spadki warstwy wierzchniej, błędy w wykonaniu wentylacji m.in. zbyt mała ilość kanałów nawiewnych, zła izolacja tarasu prowadząca do licznych zalań lokali mieszkalnych i użytkowych, wadliwe wykonanie kominów. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego postanowieniem z dnia 7 września 2011 r. nałożył na powódkę grzywnę z powodu nie usunięcia nieprawidłowości przewodów kominowych ponad dachem budynku. Przegląd wykazał, że zastosowane przez wykonawcę materiały odbiegały jakością od zalecanych w projekcie, poczyniono też liczne odstępstwa od projektu jak nie wykonanie daszku nad wejściem, rezygnacja z wykonania tarasów drewnianych, niezgodne z projektem wykonanie płyty posadzki w garażu. Powódka sukcesywnie zgłaszała usterki i częściowo były one usuwane ale nie wszystkie zostały usunięte. Strony prowadziły rozmowy i korespondencję w celu usunięcia usterek i wad, wykonawca części zgłoszonych wad nie uznawał, kwestionował swoją odpowiedzialność. Potwierdzał, że stwierdzono braki w wykonaniu wentylacji oraz, że w projekcie były przewidziane tarasy. Wady instalacji wentylacyjnej zostały usunięte przez powódkę w okresie od grudnia 2011 r. do grudnia 2012 r. Koszt tych napraw to według opinii biegłego kwota 165.000 zł. Podobnie powódka dokonywała napraw przeciekającego tarasu, na co poniosła wydatki w kwocie 239.000 zł. Ponadto biegły ustalił, że koszty napraw nieprawidłowości wykazanych w opinii wynikających z nieprawidłowego wykonania budynku (błędów projektowo- wykonawczych) wyniosą 385.000 zł, na które to prace składać się będą remont posadzki w garażu, naprawa wentylacji śluzy pomiędzy wjazdem do garażu i klatką schodową lub automatyki drzwi, podniesienie zawieszeń przewodów sanitarnych w garażu i oznakowanie miejsc niebezpiecznych. Biegły wskazał także na konieczność reperacji tynków, wykonania robót malarskich i wymianę kratek ściekowych w garażu. Koszt tych prac wyliczył na kwotę 41.300 zł określając je jako koszty eksploatacji budynku, oraz koszty niedoróbek wykonawcy w postaci wykonania tarasów drewnianych na kwotę 10.800 zł.

W dniu 1 października 2010 r. powódka zleciła Zakładowi (...) – K. C. dokonanie przeglądu lokali mieszkalnych pod kątem ustalenia przyczyn powstawania zacieków i uszkodzeń tynków spowodowanych przez wodę opadową w budynku przy ul. (...).

W dniu 4 kwietnia 2010 r. powódka podjęła uchwałę nr (...), w której udzielone zostało pełnomocnictwo dla Zarządu Wspólnoty do wszczęcia i prowadzenia działań prawnych łącznie z wniesieniem pozwu i ustanowieniem pełnomocnika procesowego związanych z roszczeniami Wspólnoty Mieszkaniowej (...) wobec dewelopera (...) Sp. z o.o.

Właściciele lokali, których udziały w części wspólnej nieruchomości wynosiły łącznie 56,196% dokonali cesji swoich wierzytelności w stosunku do dewelopera na Wspólnotę.

W toku procesu powódka cofnęła powództwo ze zrzeczeniem się roszczenia w zakresie domagania się wykonania daszku nad wejściem.

Stan faktyczny Sąd Okręgowy ustalił na podstawie dokumentów dołączonych do akt, przeglądów okresowych budynków, korespondencji między stronami, zeznań świadków K. C. dokonującego okresowych przeglądów budynków, S. S. projektanta budynków, P. G. (1) inspektora nadzoru, B. P. – pracownika (...) S.A., D. G. kierownika budowy, zeznań przesłuchanego w charakterze strony członka zarządu powódki R. G., opinii biegłego B. W..

W ocenie Sądu Okręgowego zeznania świadka G. nie wniosły do sprawy nic istotnego, ponieważ świadek nie pamiętał zgłaszania wad i usterek ani też samego sposobu wykonywania prac. Pozostałym dowodom sąd w pełni dał wiarę, dowody z dokumentów nie były kwestionowane przez żadną ze stron, a zeznania świadków potwierdzały zawarte w nich treści, z tym że świadkowie prezentowali odmienną ocenę wad i usterek oraz przyczyn ich powstania.

Pełnomocnik pozwanej spółki (...) wnosił o przeprowadzenie opinii uzupełniającej w postaci fizycznego zbadania posadzki w garażu. Sąd postanowieniem z dnia 2 kwietnia 2014 r. dopuścił dowód z uzupełniającej opinii, której wykonania biegły W. nie podjął się. Biegły S. K., który podjął się wykonania tej opinii przedstawił wstępny kosztorys jej wykonania, którego strona pozwana nie zaakceptowała. Powódka mimo zaakceptowania wstępnego kosztorysu i wezwania do wpłaty zaliczki, nie uiściła jej, dlatego też sąd odstąpił od wykonania opinii i poprzestał na opinii biegłego W..

W tych okolicznościach Sąd Okręgowy uznał, że roszczenie powódki jest zasadne częściowo.

W pierwszym rzędzie sąd wskazał, że pozwaną (...) spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością łączyły umowy ustanowienia odrębnej własności lokali i sprzedaży lokali w budynku wybudowanym przez tę pozwaną jako inwestora z właścicielami nabywanych lokali oraz, że podstawą prawną dochodzonego roszczenia stanowi umowa sprzedaży uregulowana w przepisach art. 535- 576 k.c. Sąd podkreślił, że z faktycznym wykonawcą budynku (...) S.A. nabywców lokali nie łączyła żadna umowa. Pozwanych łączyła umowa o roboty budowlane z 2003 r., a więc przepisy o umowie zlecenia art. 738 § 2 k.c., na który powołuje się powódka nie będzie miał zastosowania. Pozwana (...) spółka z o. o. odpowiada za działania (...) S.A. na podstawie art. 474 k.c. Ponadto Sąd wskazał, że na mocy porozumienia z 2010 r. pozwani wyłączyli odpowiedzialność wykonawcy za wady i usterki budynku. Podjęta przez powódkę uchwała nr (...) z 4 kwietnia 2010 r. upoważniała powódkę do wystąpienia na drogę procesu sądowego tylko przeciwko pozwanej (...) spółce z o.o. i przedłożone umowy cesji swoich wierzytelności przez właścicieli lokali na Wspólnotę Mieszkaniową dotyczą dochodzenia roszczeń tylko od pozwanej (...) spółka z o.o.

Sąd Okręgowy podkreślił, że cesji tych ani upoważnienia udzielonego Wspólnocie do wystąpienia w imieniu właścicieli nie można interpretować rozszerzająco. Odpowiedzialność solidarna może wynikać tylko z umowy albo z ustawy. Tymczasem członków Wspólnoty Mieszkaniowej nie łączy jakakolwiek umowa z (...) S.A. W umowie o roboty budowlane pomiędzy pozwanymi nie przewidziano solidarnej odpowiedzialności wykonawcy z deweloperem za wady i usterki w budynku, a w zawartym między stronami porozumieniu wręcz wyłączona została odpowiedzialność wykonawcy. Stron nie łączyła też umowa zlecenia. Jedyna umowa jaka łączyła członków Wspólnoty Mieszkaniowej z pozwanymi to umowy sprzedaży lokali zawierane ze spółką (...) spółką z o.o. Żadnej innej umowy powódka nie przedstawiła. Nie mogą mieć więc zastosowania przepisy o umowie zlecenia w tym przepis art. 738 § 2 k.c. Z tych względów powództwo przeciwko (...) S.A. musiało zostać oddalone jako bezpodstawne.

Sąd pierwszej instancji zaznaczył, że zdolność prawna wspólnoty mieszkaniowej w ustawie o własności lokali została ograniczona do praw i obowiązków związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną. Każdemu nabywcy odrębnej własności lokalu przysługują kontraktowe roszczenia odszkodowawcze związane z wadami nieruchomości wspólnej. Ich źródłem jest umowa ustanowienia odrębnej własności i sprzedaży lokalu między właścicielem nieruchomości, z której wyodrębnia się lokal a nabywcą lokalu. Roszczenia te dotyczą przy tym przedmiotu współwłasności wszystkich właścicieli lokali w związku z czym w wypadku dochodzenia odszkodowania w pieniądzu – każdy właściciel może żądać odszkodowania odpowiednio do wielkości swojego udziału w nieruchomości wspólnej, gdyż zapłata kwoty pieniężnej jest świadczeniem podzielnym w rozumieniu art. 379 k.c. Sąd powołując się na orzecznictwo Sądu Najwyższego wskazał, że wspólnota mieszkaniowa nie ma legitymacji czynnej do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych związanych z wadami nieruchomości wspólnej w stosunku do sprzedawcy, chyba że właściciel lokalu przelał na nią te roszczenia.

Powódka przedstawiła 87 umów przelewu wierzytelności właścicieli lokali posiadających łączny udział w nieruchomości wspólnej 56,196%, przy czym jak wynika z pisma R. K. zamieszczonego na karcie 390 akt sprawy, którego udział w części nieruchomości wspólnej wynosi 0,00634 zakupił on lokal na rynku wtórnym, a więc jemu przysługuje roszczenie do sprzedawcy, od którego zakupił lokal, a nie wobec pozwanej spółki (...). Wobec powyższego udziały właścicieli, którzy skutecznie przelali swoje wierzytelności wobec pozwanej na powódkę wynoszą łącznie 56,190 % i tylko wysokości takiego udziału powódka ma prawo dochodzić roszczeń w zakresie istnienia wad i usterek budynku w częściach wspólnych budynku.

Sąd wskazał, że roszczenie wymienione w punkcie pierwszym pozwu polegające na żądaniu usunięcia wad i usterek na koszt pozwanej przysługuje w ramach roszczeń z rękojmi określonych w art. 561 § 2 k.c. Zgodnie z art. 568 § 1 k.c. uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne wygasają po upływie roku, a gdy chodzi o wady budynku – po upływie trzech lat licząc od dnia, kiedy rzecz została kupującemu wydana. Jak wynika z aktów notarialnych ustanowienia odrębnej własności lokali i sprzedaży tych lokali umowy te były zawierane w latach 2005 - 2006 i terminy rękojmi biegły indywidualnie wobec każdego nabywcy w zależności od daty nabycia lokalu, ogólnie roszczenia te wygasły do końca 2009 r.

Właściciele lokali dokonali cesji swoich wierzytelności z tytułu wad i usterek na Wspólnotę Mieszkaniową dopiero w 2011 r., a Wspólnota uzyskała upoważnienie do wystąpienia z powództwem w uchwale z kwietnia 2010 r. wszystkie te czynności zostały podjęte już po wygaśnięciu roszczeń z rękojmi, zatem zdaniem Sądu Okręgowego powódka nie może dochodzić roszczeń z rękojmi za wady budynku z powodu ich przedawnienia.

Sąd powołując się na wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 15 stycznia 2015 r., sygn. akt VI A Ca 418/14 stwierdził, że nienależyte wykonanie umowy sprzedaży upoważnia kupującego do zgłoszenia roszczeń odszkodowawczych opartych na zasadach ogólnych, niezależnie od podniesienia ewentualnych roszczeń z tytułu rękojmi za wady. Obydwa reżimy odpowiedzialności są względem siebie niezależne.

W przedmiotowej sprawie roszczenia odszkodowawcze wynikające z przepisu art. 471 k.c. przedawniają się zgodnie z art. 118 k.c. po upływie lat 10, ponieważ ani Wspólnota Mieszkaniowa ani nabywcy lokali nie prowadzą działalności gospodarczej i nie nabywali lokali w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

W ocenie Sądu Okręgowego zgromadzony w sprawie materiał dowodowy w postaci okresowych przeglądów budynków, decyzji i postanowień Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego, korespondencji między stronami, zeznań świadków, strony powodowej, a przede wszystkim opinii biegłego B. W. (2) nie pozostawia wątpliwości, co do tego, że w częściach wspólnych budynków będących przedmiotem sprzedaży przez pozwaną (...) spółkę z o.o. występuje szereg poważnych wad i usterek dokładnie opisanych w opinii biegłego W..

Sąd pierwszej instancji powołując się na uregulowania zawarte w art. 361 k.c. i 363 k.c. podkreślił, że w przedmiotowej sprawie powódka już wykonała część prac usuwając na własny koszt wady i usterki w zakresie naprawy kominów i wentylacji i tarasów. Wobec faktu, że nie wszyscy właściciele dokonali cesji swoich roszczeń na powódkę, a tylko posiadający nieco ponad 50% udziałów powódka posiada legitymację do dochodzenia naprawienia szkody tylko w zakresie przekazanych jej części roszczeń w ramach cesji, zatem nie jest możliwe nakazanie pozwanemu naprawy 56% wad i usterek a ponadto pozwana spółka (...) nie jest firmą budowlaną i sama nie jest w stanie wykonać prac budowlanych w zakresie napraw, ponieważ pociągałoby to dla niej nadmierne trudności. Przywrócenie stanu poprzedniego jest więc niemożliwe i w tej sytuacji może mieć miejsce tylko odszkodowanie w pieniądzu.

Sąd Okręgowy powołał się na opinię biegłego W., z której wynika, że na podstawie przedstawionych mu faktur powódka poniosła dotychczas koszty naprawy przewodów kominowych na kwotę 165.000 zł oraz na naprawę tarasów 239.000 zł, co daje łącznie kwotę 404.000 zł brutto. Z powodu nieprawidłowego wykonania budynku powódka musi jeszcze ponieść koszty 385.000 zł w tym 372.000 zł na remont posadzki w garażu, 7.000 zł na naprawę wentylacji śluzy pomiędzy wjazdem do garażu i klatką schodową oraz 6.000 zł na podniesienie zawieszeń przewodów sanitarnych. Powyższe wartości łącznie stanowią kwotę 789.000 zł.

Sąd Okręgowy nie uwzględnił w tych kosztach kwot dotyczących reperacji tynków, robót malarskich i wymiany kratek ściekowych w garażu przyjmując, że są to koszty eksploatacyjne, które obciążają powódkę, a nie pozwaną oraz kosztów niewykonania tarasów drewnianych – 10.800 zł uznając, że tarasy te nie stanowią części wspólnych nieruchomości, a są one przypisane do poszczególnych lokali i stanowią własność nabywców lokali, Wspólnota nie posiada więc legitymacji do dochodzenia roszczeń w tym zakresie. Sąd nie uwzględnił także roszczeń w zakresie kosztów wykonania ekspertyz, przeglądów i usług prawniczych uznając, że nie pozostają one w bezpośrednim związku przyczynowym z działaniem pozwanej (...) spółki z o. o. ponadto powódka mimo, że była reprezentowana od początku procesu przez profesjonalnego pełnomocnika nie sprecyzowała żądań w tym zakresie, nie wskazała tych kosztów ani nie wyszczególniła.

Sąd Okręgowy stwierdził, że szkodą powódki jest niewątpliwie poniesiony już koszt dokonanych napraw w wysokości 404.000 zł, a także występowanie pozostałych wad i czekające powódkę wydatki na ich usunięcie w zakresie wskazanym przez biegłego. W związku z tym, że tylko współwłaściciele 56,190 % udziałów w części wspólnej dokonali cesji swoich roszczeń na powódkę, powódka tylko w tym zakresie może dochodzić odszkodowania, a więc z kwoty 789.000 zł – 56,190% daje kwotę zasądzoną w wyroku tj. 443.339 zł . Jako podstawę prawną zasądzonego roszczenia Sąd Okręgowy wskazał na przepisy art. 471 k.c., 474 k.c. w zw. z art. 361 k.c., 363 k.c. W pozostałej części powództwo zostało oddalone jako niezasadne. W części cofniętej w zakresie żądania wykonania daszku lub odszkodowania za jego niewykonanie postępowanie zostało umorzone na podstawie art. 355 k.p.c.

O kosztach sąd orzekł na podstawie art. 100 k.p.c. stosunkowo je rozdzielając przyjmując, że powódka wygrała w 44% winna ponieść 56% kosztów postępowania a pozwana 44%.

Sąd pierwszej instancji stwierdził, że pozwanej (...) S.A. należy się od powódki zwrot kosztów w całości na podstawie art. 98 k.p.c. gdyż w stosunku do tej pozwanej powódka przegrała proces w całości, na które to koszty składa się 1.500 zł zaliczki na koszty opinii i kwota 7.213 zł tytułem kosztów zastępstwa procesowego.

Na pozostałe koszty sądowe składają się 50.000 zł opłaty od pozwu, 10.000 zł opłaty powódki od zażalenia, koszty opinii biegłego 3.952,08 – łącznie kwota 63.591,86 zł, z czego powódka winna ponieść 28.138,82 zł. Skarb Państwa wyłożył 25.000 zł – połowę opłaty sądowej, od której powódka była zwolniona oraz kwotę 951,86 zł brakującej kwoty na wynagrodzenie biegłego. Powódka wpłaciła w toku procesu 25.000 zł tytułem opłaty sądowej od pozwu, 10.000 zł opłaty od zażalenia, 1.500 zł zaliczki na koszty opinii, łącznie 36.500 zł. Zatem pozwana winna zwrócić powódce 8.361,18 zł oraz ponieść pozostałe koszty wyłożone przez Skarb Państwa. Koszty zastępstwa procesowego sąd wzajemnie zniósł.

Apelację od powyższego orzeczenia wywiodła pozwana (...) spółka z o.o. Wyrok zaskarżyła w części w zakresie orzeczenia zasądzającego na rzecz powódki kwotę 443.339 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 10 grudnia 2010 r. do dnia zapłaty, rozstrzygnięcia w przedmiocie wzajemnego zniesienia między stronami kosztów zastępstwa procesowego, rozstrzygnięcia zasądzającego od pozwanej na rzecz powódki kwotę 8.361,18 zł tytułem zwrotu części kosztów sądowych oraz w zakresie orzeczenia nakazującego pobrać od pozwanej na rzecz Skarbu Państwa kwotę 25.951,86 zł tytułem części nieuiszczonych kosztów sądowych od uwzględnionej części powództwa.

Pozwana zarzuciła Sądowi Okręgowemu naruszenie art. 233 § 1 k.p.c. polegające na braku wszechstronnej oceny materiału dowodowego poprzez pominięcie w tej ocenie części zeznań świadka P. G. (1), z których wynikało, że powódka domagała się napraw mających na celu podniesienie standardu budynku oraz, że powódka zgłaszała wady i usterki, które powstawały w wyniku normalnej eksploatacji budynku, co wpłynęło na błędne ustalenie stanu faktycznego sprawy przez przyjęcie, że powódka poniosła szkodę w wysokości 404.000 zł, na którą składają się koszty dotychczasowych napraw, podczas gdy powódka nie wykazała jaka część tej kwoty wynikała z rzeczywistych wad, a jaka z bieżącej konserwacji lub polepszenia standardu budynku.

W konkluzji apelacji pozwana wniosła o zmianę wyroku poprzez oddalenie powództwa w całości, zasądzenie od powódki na rzecz pozwanej kosztów zastępstwa procesowego oraz uchylenie rozstrzygnięć zawartych w punktach 7 i 8 wyroku.

Sąd Apelacyjny zważył co następuje:

Apelacja pozwanej pozbawiona jest uzasadnionych podstaw prawnych i jako taka podlega oddaleniu.

Pozwana w apelacji sformułowała wyłącznie jeden zarzut o charakterze procesowym – naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. Zdaniem pozwanej Sąd Okręgowy w sposób niewszechstronny rozważył materiał dowodowy w postaci zeznań świadka P. G. (1), z których miało wynikać, że powódka informowała pozwaną jedynie o konieczności dokonania napraw mających na celu podniesienie standardu budynku, a nadto, że zgłaszała wady i usterki, lecz były one konsekwencją normalnej eksploatacji budynku.

Podkreślić należy, że zarzut apelacji jak również jej uzasadnienie stanowi jedynie polemikę z prawidłowymi ustaleniami Sądu Okręgowego, które sąd drugiej instancji przyjmuje za własne.

Zgodnie z art. 278 § 1 k.p.c. w wypadkach wymagających wiadomości specjalnych sąd może dopuścić dowód z opinii biegłego z odpowiedniego zakresu. Dowód z opinii biegłego, tym różni się od innych dowodów, że jego celem nie jest w zasadzie ustalanie faktów mających znaczenie w sprawie, lecz udzielenie sądowi wyjaśnień w kwestiach wymagających wiadomości specjalnych. Innymi słowy, sąd może i powinien korzystać z pomocy biegłego w zakresie wymagającym wiadomości specjalnych. Opinia biegłego jest szczególnym środkiem dowodowym, który podlega ocenie sądu orzekającego na podstawie art. 233 § 1 k.p.c., tj. na podstawie właściwych dla jej przedmiotu kryteriów zgodności z zasadami logiki, wiedzy powszechnej, poziomu wiedzy biegłego, podstaw teoretycznych opinii, a także sposobu motywowania oraz stopnia stanowczości wyrażonych w niej wniosków (vide wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 stycznia 2015 r., sygn. akt V CSK 254/14).

Porównanie regulacji dotyczących opinii biegłego i zeznań świadków pozwala uznać, że pod względem strukturalnym korzystanie z wiadomości biegłego odbywa się na tych samych zasadach, które normują dopuszczalność korzystania z cudzych wiadomości dla celów procesowych (por. J. Turek, Biegły sądowy i jego czynności, MoP 2007, Nr 24, s. 1359). Odmienna jednak jest funkcja, jaką ustawodawca przewidział dla świadka i biegłego w postępowaniu dowodowym. Zadanie świadka ogranicza się do komunikowania poczynionych przez niego spostrzeżeń o faktach, biegły z kolei fakty te ma ocenić.

Potrzeba powołania biegłego zachodzi tylko w tych przypadkach, które wymagają fachowego zaopiniowania oraz wówczas, gdy wyjaśnienia wymagają fakty istotne dla rozstrzygnięcia sprawy, o spornym charakterze.

W świetle powyższego nie może budzić wątpliwości, że w przedmiotowej sprawie ustalenie przez sąd, czy doszło do niewłaściwego wykonania umowy przez pozwaną w zakresie niewadliwego i bezusterkowego wybudowania budynku mieszkalnego oraz odnośnie kosztu ewentualnego usunięcia wad i usterek, za które pozwana ponosi odpowiedzialność, mogło nastąpić jedynie w drodze przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego.

Mając zatem powyższe na uwadze, przede wszystkim zaś odmienną rolę przypisywaną zeznaniom świadków i opiniom biegłych, stwierdzić należy, że pozwana nie może skutecznie przeciwstawić dowodowi z opinii biegłego, dowodu z zeznań świadka dodatkowo związanego ze stroną pozwaną.

Nie negując faktu, że do świadka P. G. (2) być może zgłaszane były przez powódkę postulaty wykonania napraw mających na celu podniesienie standardu budynku oraz związanych z jego bieżącą konserwacją, podkreślić należy, że pozostaje to bez wpływu na zasadność roszczenia. Wbrew bowiem twierdzeniom pozwanej biegły W. wyróżnił w swojej opinii wady budynku stanowiące konsekwencję nieprawidłowo wykonanego budynku oraz konieczność wykonania napraw w zakresie wynikającym z procesu jego eksploatacji.

Nie jest zasadne twierdzenie pozwanej zawarte w uzasadnieniu apelacji, które dodatkowo nie znajduje odzwierciedlenia w zarzutach apelacji, że racjonalne byłoby w niniejszej sprawie dopuszczenie przez Sąd dowodu z opinii uzupełniającej lub powołanie innego biegłego.

Po pierwsze, podkreślić należy, że art. 232 zd. 2 k.p.c. stanowi wyjątek od zasady kontradyktoryjności, a dopuszczenie przez sąd dowodu z urzędu może nastąpić jedynie wtedy, gdy nie ma innej możliwości doprowadzenia do właściwego rozstrzygnięcia sprawy. Jest to prawo sądu, a nie obowiązek, stąd skorzystanie z tego uprawnienia uzależnione jest od oceny sytuacji procesowej danej sprawy. Co prawda dopuszczenia dowodu z urzędu nie wyklucza reprezentowanie strony przez zawodowego pełnomocnika. Niemniej celowość dopuszczenia dowodu z urzędu, zachodzi wówczas, gdy dowód z opinii biegłego jest niezbędny, a sąd nie podejmując takiej czynności dopuszcza się naruszenia art. 232 zd. 2 k.p.c. (vide wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 lipca 2017 r., sygn. akt V CSK 629/16).

Po drugie, gdy opinia biegłego czyni zadość wymogom jej prawidłowego sporządzenia, a nadto biegły w istocie ustosunkował się do zgłoszonych zastrzeżeń, wyjaśniając znaczące dla istoty sprawy okoliczności, to nie zachodzi potrzeba dopuszczania dowodu z dalszej opinii biegłych. Dezaprobata w stosunku do wniosków biegłego, niekorzystnych z punktu widzenia interesów powoda czy pozwanego nie może stanowić skutecznej podstawy środka odwoławczego, uzasadniającej żądanie prowadzenia dalszego postępowania dowodowego, aż do ewentualnego uzyskania pożądanych wyników tego postępowania (vide wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 5 stycznia 2017 r., sygn. akt I A Ca 843/16).

Samo niezadowolenie strony z wniosków zawartych w opinii biegłego, niezgodnych z oczekiwaniami strony nie stanowi wystarczającej podstawy uzasadniającej dopuszczenie dowodu z opinii innego biegłego.

Jedynie ubocznie, wobec braku sformułowania przez pozwaną w tym zakresie zarzutu apelacyjnego odnośnie do braku legitymacji czynnej powódki, stwierdzić należy, że od podjęcia przez Sąd Najwyższy w składzie 7-osobowym uchwały z dnia 21 grudnia 2007 r. w sprawie o sygn. akt III CZP 65/07, której nadano moc zasady prawnej, przyjmuje się jednolicie, że wspólnota mieszkaniowa jest osobą ustawową oraz ma majątek odrębny od majątków właścicieli lokali (majątek własny). W jego skład wchodzą jednak tylko prawa i obowiązki związane z gospodarowaniem nieruchomością wspólną. Zdolność prawna wspólnoty mieszkaniowej jest bowiem ograniczona do praw i obowiązków związanych z administrowaniem nieruchomością wspólną.

Niemniej jednak za utrwalony w orzecznictwie należy uznać pogląd, że choć wspólnota mieszkaniowa nie ma legitymacji czynnej do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych, związanych z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej, w stosunku do sprzedawcy odrębnej własności lokalu mieszkalnego, to jednak legitymację taką posiada wówczas, gdy właściciel lokalu przelał na nią te roszczenia (vide uchwała Sądu Najwyższego z dnia 23 września 2004 r., sygn. akt III CZP 48/04).

Mając na uwadze podniesione wyżej okoliczności, Sąd Apelacyjny na podstawie art. 385 k.p.c. orzekł jak w sentencji wyroku.