Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 4 grudnia 2017 r.

Sąd Rejonowy w Olsztynie, I Wydział Cywilny,

w składzie:

Przewodniczący: SSR Tomasz Bulkowski

Protokolant: starszy sekretarz sądowy Karolina Mazan - Berent

po rozpoznaniu w dniu 4 grudnia 2017 r., w O., na rozprawie,

sprawy z powództwa J. D.

przeciwko (...) Sp.z o.o. z siedzibą w O.

Roszczenia z art. 231 kc

I  oddala powództwo;

II  zasądza od powoda na rzecz pozwanego kwotę 917 (dziewięćset siedemnaście 00/100) zł tytułem zwrotu kosztów procesu, w tym 900 zł kosztów zastępstwa procesowego.

SSR Tomasz Bulkowski

Sygn. akt: I C 2261/17

UZASADNIENIE

Powód J. D. wniósł o zobowiązanie pozwanej (...) Sp. z o.o. z siedzibą w O. do przeniesienia na powoda własności działki zabudowanej przez powoda murem oraz podziemną budowlą, wydzielonej z działki nr (...), obręb ewidencyjny nr (...), położonej w O. przy ul. (...). (...), dla której Sąd Rejonowy w Olsztynie prowadzi księgę wieczystą KW nr (...) z obowiązkiem zapłaty kwoty 2000 zł oraz o zasądzenie na jego rzecz kosztów procesu.

W uzasadnieniu powód wskazał, iż pozwana jest właścicielem nieruchomości położonej w O. przy ul. (...). (...). Na części przedmiotowej działki, pod powierzchnią ziemi, powód – będący współużytkownikiem wieczystym sąsiadującej działki nr (...) - wybudował piwnicę. W księdze wieczystej, jako współużytkownicy wieczyści, wskazani są wprawdzie powód i jego żona E. D., jednakże powód wskazał, iż w 2004r. małżonkowie zawarli umowę o ustanowienie rozdzielności majątkowej. Powód nadmienił, że wybudowana piwnica zlokalizowana jest głównie na nieruchomości, której współużytkownikiem wieczystym jest powód. Granice piwnicy zostały wytyczone po zachowanych zabytkowych fundamentach starego budynku, które to fundamenty rozgraniczały sąsiadujące nieruchomości. W konsekwencji działań powoda pozwana wytoczyła powództwo o zasądzenie na jej rzecz od powoda wynagrodzenia za korzystanie z zajętej części działki. Dopiero w toku tego procesu (I C 801/16) powód powziął wiedzę, iż wybudowany mur nie jest posadowiony na granicy działki , lecz częściowo na działce należącej do pozwanej, podobnie jak pomieszczenie piwniczne, które zajmuje część działki pozwanej oraz działki Skarbu Państwa (...). Przy budowie wskazanych konstrukcji powód nie miał wiedzy, iż wykracza poza granicę swojej działki, co zdaniem powoda uzasadnia założenie, iż jest on posiadaczem samoistnym w dobrej wierze części działki pozwanej.

Pozwana - w odpowiedzi na pozew – wniosła o oddalenie powództwa oraz o zasądzenie na jej rzecz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego.

Motywując swoje stanowisko w sprawie przyznała, że przed Sądem Rejonowym w Olsztynie w sprawie o sygn. I C 801/16 toczy się postępowanie o nakazanie powodowi usunięcia nielegalnie postawionego muru i budowli podziemnej. Jednocześnie wskazała, iż w 2006r. powód bez zgody pozwanego wybudował przedmiotowy mur. Co więcej, pomimo protestów pozwanej powód nie tylko nie przywrócił stanu zgodnego z prawem, ale rozpoczął dalsze prace budowlane, czyniąc to zarówno z przekroczeniem działki pozwanej, ale również bez wymaganych zezwoleń na roboty budowlane. Powyższe skutkowało skazaniem go prawomocnym wyrokiem karnym. Pozwana wskazała ponadto, iż charakter działań powoda zaprzecza przypisaniu mu dobrej wiary.

Sąd ustalił następujący san faktyczny:

Pozwana (...) Sp. z o.o. z siedzibą w O. jest właścicielem nieruchomości oznaczonej numerem ewidencyjnym (...), (...), położonej w O. przy ul. (...). (...), dla której Sąd Rejonowy w Olsztynie prowadzi księgę wieczystą KW nr (...). Na wskazanej nieruchomości znajduje się budynek usługowy. Działka ta posiada pow. (...) .

Powód wraz z żoną E. D. są współużytkownikami wieczystymi na prawach wspólności ustawowej małżeńskiej działek sąsiadujących – a mianowicie nr (...), położonych w O. przy ul. (...), dla których Sąd Rejonowy w Olsztynie prowadzi księgę wieczystą nr (...). Właścicielem tej nieruchomości jest G. O..

W 2004r. małżonkowie zawarli umowę o rozdzielności majątkowej.

Działka nr (...) posiada pow. 32 m ² i jest niezabudowana, zaś działka nr (...) posiada pow. (...) i zabudowana jest budynkiem mieszkalno – usługowym.

Budynek znajdujący się na tej nieruchomości stanowi odrębną od gruntu własność użytkowników wieczystych tej nieruchomości.

W 2005r. powód ze środków z majątku osobistego wybudował mur grubości 13 cm i długości 5,12 m. Mur ten nie jest położony na granicy działki nr (...), lecz na działce (...) – będącej własnością Skarbu Państwa - oraz na działce nr (...) – będącej własnością pozwanej. Długość tego muru na działce nr (...) wynosi 1,24 m, natomiast na działce pozwanej nr (...) wynosi (...)b.

Pozwana wielokrotnie wzywała powoda do przywrócenia stanu zgodnego z prawem, jednakże powód nie wykonał żądania pozwanej. Ponadto rozpoczął dalsze prace budowlane w zakresie pomieszczeń piwnicznych. W tym celu powód nie wystąpił o wymagane zezwolenia na roboty budowlane.

Rozbudowane przez powoda w okresie od około maja 2013r. do 3 lipca 2014r. pomieszczenia piwniczne dobudowane zostały od istniejących starych murów dawnych obiektów budowlanych, położonych na działce nr (...) oraz do istniejącego budynku znajdującego się na działkach nr (...), będącego własnością (...) Sp. z o.o. w O.. Wskazane pomieszczenia piwniczne powoda przekraczają nieruchomość obejmującą część działki pozwanej nr (...) oraz część działki nr (...).

Zajęta przez mur i podziemną budowlę część działki pozwanej obejmuje powierzchnię ok. 4 m ².

W czasie dokonywania przez powoda wskazanych prac budowlanych nie posiadał on wiedzy odnośnie dokładnego przebiegu granic nieruchomości, albowiem przed ich rozpoczęciem nie dokonał pomiaru geodezyjnego. Działał też bez zgody drugiego współużytkownika wieczystego nieruchomości. Na wykonanie prac powód nie posiadał też pozwolenia budowlanego, ani pozwolenia Konserwatora Zabytków.

(postanowienie k. 35 – 36, 39 – 40, dokumenty powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego k. 50, zdjęcia k. 57 – 58, zeznania powoda k. 60, zeznania prezesa zarządu pozwanej D. Z. k. 60 oraz z akt sprawy tut. Sądu o sygn. I C 801/16 - opinia biegłego z zakresu geodezji J. K. k. 99 – 113, odpisy ksiąg wieczystych k.17-29, pismo do (...) k.31, wezwania wraz z potwierdzeniami nadania k.32-37 oraz z akt sprawy II K 44/16 tut. Sądu – dokumentacja zdjęciowa k.94,101)

Przeciwko powodowi w związku z wykonaniem prac budowlanych bez pozwolenia wszczęto dochodzenie w sprawie o sygn. (...). Wyrokiem z dnia 14 sierpnia 2015r. w sprawie o sygn. II K 527/15 (obecna sygn. II K 44/16) uznano powoda winnym tego, że w okresie od około maja 2013r. do 3 lipca 2014r. na nieruchomościach objętych ochroną zabytków w postaci działek nr (...) oraz budynku mieszczącego się w O. przy ul. (...), prowadząc bez wymaganego zezwolenia roboty budowlane polegające na wykonaniu pomieszczeń piwnicznych, dokonał uszkodzenia zabytku w postaci archeologicznych nawarstwień kulturowych oraz naruszenia substancji i wyglądu pierzei przedmiotowego budynku o nieustalonej wartości. Za popełnienie tego czynu powoda skazano na karę grzywny w wymiarze 100 stawek dziennych po 20 zł każda.

W zakresie zaś czynu z art. 108 ust 1 ustawy o ochronie zabytków i opiece nad nimi, polegającego na tym, że w okresie od 2005 do 2006r. w O. na nieruchomościach objętych ochroną zabytków w postaci działek nr (...) prowadząc bez wymaganego zezwolenia roboty budowlane, polegające na wykonaniu muru ogrodzeniowego, dokonał uszkodzenia zabytku w postaci archeologicznych nawarstwień kulturowych o nieustalonej wartości, postępowanie umorzono z uwagi na przedawnienie karalności.

Na skutek apelacji prokuratora i obrońcy oskarżonego akta przekazano Sądowi Okręgowemu w Olsztynie, który wyrokiem z dnia 14 stycznia 2016r. (VII Ka 1088/15) uchylił wyrok w zakresie dotyczącym czynu zarzucanego w punkcie II aktu oskarżenia i sprawę w tym zakresie przekazano Sądowi Rejonowemu w Olsztynie do ponownego rozpoznania. W pozostałym zakresie wyrok utrzymano w mocy.

Prawomocnym wyrokiem z dnia 19 maja 2016r. w sprawie o sygn. II K 44/16 Sąd Rejonowy w Olsztynie ponownie umorzył postępowanie w zakresie czynu II z aktu oskarżenia z uwagi na przedawnienie.

(dokumenty znajdujące się w aktach sprawy Sądu Rejonowego w Olsztynie o sygn. II K 44/16- wyrok k.164,229,279).

W konsekwencji działań powoda pozwana wytoczyła przed Sądem Rejonowym w Olsztynie powództwo o nakazanie powodowi i jego żonie usunięcia z działki nr (...) nielegalnie postawionych budowli oraz wydanie nieruchomości w stanie wolnym od naruszeń w terminie jednego miesiąca od uprawomocnienia się orzeczenia. Alternatywnie pozwana wniosła o upoważnienie jej do wykonania zastępczego za powoda i jego żonę usunięcia tychże budowli. Sprawę zarejestrowano pod sygn. I C 801/16. Dotychczas sprawa nie została zakończona prawomocnym orzeczeniem końcowym.

(niesporne)

Stan faktyczny przedmiotowej sprawy Sąd ustalił na podstawie przedstawionych przez strony dokumentów, których prawdziwość nie była kwestionowana. Ponadto Sąd wsparł się na dokumentach znajdujących się w aktach spraw tutejszego Sądu o sygn. I C 801/16 i II K 44/16. Zważyć bowiem należy, iż opinia biegłego z zakresu geodezji – znajdująca się w aktach I C 801/16 – daje dokładny opis wybudowanych przez powoda budowli, a także wskazuje ich umiejscowienie względem nieruchomości pozwanej. Fakt posadowienia tych budowli przez powoda oraz miejsce ich usytuowania nie były sporne.

Postępowanie w sprawie II K 44/16 dotyczyło niezgodności z prawem tegoż działania powoda, dlatego też dokumenty znajdujące się w aktach tej sprawy maja istotne znaczenie w realiach przedmiotowego postępowania.

Sąd nie podzielił zeznań powoda w najistotniejszym z punktu widzenia rozstrzygnięcia zakresie, tj. co do świadomości i dobrej wiary przy przekraczaniu granicy nieruchomości. Jego zeznania, a właściwie twierdzenia, opierają się li tylko na własnym przekonaniu, które nie miało żadnego racjonalnego uzasadnienia.

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.

Jako podstawę prawną swojego żądania powód wskazał treść art. 231 k.c.

Stosownie do art. 231 § 1 k.c. Samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem.

Analiza podnoszonych przez powoda okoliczności i wynikająca z przedstawionych przez strony dokumentów wskazuje, iż nie zostały w sposób kumulatywny spełnione przesłanki o których mowa w treści art. 231 § 1 k.c. W doktrynie przyjmuje się, że dopiero spełnienie wszystkich przesłanek określonych art.231 § 1 kc, prowadzi do powstania między właścicielem gruntu, a budującym nie właścicielem stosunku zobowiązaniowego.

Powód tymczasem nie wykazał, aby był posiadaczami samoistnymi gruntu w dobrej wierze.

Charakter posiadania samoistnego wynika przy tym z treści art. 336 kc. Posiadaczem samoistnym rzeczy jest zatem osoba, która rzeczą faktycznie włada, jak właściciel. Podstawowym warunkiem, umożliwiającym uznanie określonego władztwa faktycznego nad rzeczą za posiadanie samoistne, jest rzeczywista możliwość korzystania przez określony podmiot z rzeczy, w zakresie odpowiadającym treści prawa własności, niezależnie od woli innych podmiotów (tak: E. Skowrońska -Bocian, M. Warciński, [w:] Pietrzykowski, Komentarz 2013,1.1, art. 336, Nb 17).

Kodeks cywilny nie definiuje "dobrej wiary”, jednakże art. 7 kc stanowi, że jeżeli ustawa uzależnia skutki prawne od dobrej lub złej wiary, domniemywa się istnienie dobrej wiary. Jednakże domniemanie dobrej wiary wynikającej z treści art.7 kc, jak każde domniemanie prawne wynikające z przepisów prawa cywilnego, można wzruszyć. Zgodnie ze stanowiskiem doktryny obalenie domniemania dobrej wiary wymaga udowodnienia, że osoba, której dobra wiara jest kwestionowana, o określonym fakcie wiedziała, albo mogła (powinna) wiedzieć.

Przyjmuje się, iż w złej wierze jest również osoba, która ze względu na swoje niedbalstwo nie zdobyła określonych informacji. Podnosi się także, że w złej wierze jest ten, kogo brak wiedzy o określonym fakcie jest nieusprawiedliwiony (tak S. Grzybowski, w: System Pr- Cyw, t. I, 1985, s. 276). Najbardziej przekonującym kryterium oceny, czy dana osoba mogła się dowiedzieć o określonym fakcie, jest kryterium należytej staranności (tak trafnie P. M., w: G., M., Komentarz, 2016, Nb 2, s. 28; podobnie S. D., R. T., w: G., Komentarz, 2014, (...). I, Nb 3, s. 81; podobnie SN w wyr. z 21.10.1987 r., III CRN 286/87, OSPiKA 1988, Nr 6, poz. 141; wyr. SA w Gdańsku z 25.1.2013 r., V ACa 1030/12, w którym stwierdzono, że w złej wierze jest ten, kto wie o nieistnieniu określonego prawa, stosunku prawnego lub sytuacji prawnej albo wiedziałby, gdyby w konkretnych okolicznościach postępował rozsądnie, z należytą starannością i zgodnie z zasadami współżycia społecznego; podobnie post. SN z 7.5.2014 r., II CSK 472/13, L., w którym stwierdzono, że w dobrej wierze nie jest posiadacz, który przy zachowaniu należytej staranności mógł się dowiedzieć o tym, iż narusza swym zachowaniem prawo innej osoby. Należyta staranność oznacza m.in. zapoznanie się z dokumentacją nabywanej nieruchomości.

Orzecznictwo wskazuje, że ocena spełnienia przesłanki dobrej wiary powinna być dokonywana na moment wznoszenia budynku lub innego urządzenia (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 30 grudnia 1976 r., III CRN 292/76, gdzie wyrażono opinię, iż dobra wiara musi istnieć w chwili rozpoczęcia i w trakcie kontynuowania budowy).

Bezspornym jest w niniejszej sprawie, iż pozwana jest właścicielem nieruchomości oznaczonej numerem ewidencyjnym (...), obręb (...), położonej w O. przy ul. (...). (...) oraz że na działce pozwanej oraz działce oznaczonej nr (...), stanowiącej własność Skarbu Państwa, częściowo zostały posadowione przez powoda budowle w postaci muru oraz pomieszczenia piwnicznego, które w większej ich powierzchni umiejscowione zostały na nieruchomości powoda. W ocenie Sądu, nie budzi wątpliwości, że powód jest posiadaczem części nieruchomości pozwanej, z przekroczeniem granic której, posadowiono na jej powierzchni wskazany mur, zaś pod powierzchnią wykonano piwnicę.

Nie sposób jednak uznać, że powód, dokonując wzniesienia muru i budując pomieszczenie piwniczne, pozostawał w dobre wierze. Przeczą temu w sposób jednoznaczny dokumenty zgromadzone w toku postępowania, a także zeznania samego powoda co do okoliczności wybudowana opisanych budowli.

Wskazać bowiem należy, iż powód przyznał, że w czasie dokonywania wskazanych prac budowlanych nie posiadał wiedzy odnośnie dokładnego przebiegu granic nieruchomości – zarówno swojej jak i sąsiadujących - albowiem przed ich rozpoczęciem nie zlecił dokonania żadnego pomiaru geodezyjnego (k.27, 59). Swoje przypuszczenia co do ewentualnego przebiegu granic oparł wyłącznie na własnym przekonaniu o prawdziwości takiego stanu rzeczy. Granice piwnicy wytyczone zostały natomiast po zachowanych fundamentach starego, uprzednio posadowionego na tym terenie budynku, które w przekonaniu powoda stanowiły jednocześnie granicę działek. Powód wybrał wówczas ziemię do granicy tychże fundamentów i zaadaptował ją na lokal użytkowy, łącząc go integralnie ze swoim lokalem.

Wskazania wymaga, iż przy wznoszeniu urządzeń przy granicy z sąsiadującą nieruchomością niezbędnym jawi się dopełnienie wszelkich działań zmierzających do wykluczenia naruszenia cudzego prawa własności. Powód tymczasem takich starań nie podjął. Co więcej powód nie posiadał również wymaganego zezwolenia na roboty budowlane oraz pozwolenia Konserwatora Zabytków, a postępowanie w przedmiocie pozyskania których w sposób niebudzący wątpliwości ujawniłoby „wtargniecie” na nienależącą do niego nieruchomość. Powód musiałby przedstawić bowiem odpowiednie dokumenty, w tym mapy i projekt budowlany.

Podkreślić należy, iż w przedmiotowej sprawie powód swoje twierdzenia o dobrej wiarze oparł wyłącznie na gołosłownych zapewnieniach, że był przekonany, iż buduje na swojej nieruchomości. Nie potrafił wytłumaczyć z czego wynikało to przekonanie, co stanowi kluczową okoliczność przy ustalaniu istnienia dobrej wiary. Twierdzenia powoda co do braku jakichkolwiek pomiarów geodezyjnych przed przystąpieniem do prac obalają domniemanie istnienia dobrej wiary. Zeznania powoda wskazują, że budował on tam gdzie wydawało mu się, że będzie lepiej. Wskazać tu warto na zeznania (k.60), z których wynikało, że płot stawiał w miejscu, w którym nakazywała „logika sąsiedzka”, gdyż nie mógł go postawić w oknie, gdyby zaś przesunął w drugą stroną, to zająłby większą część swojej działki. Geodetę powód wezwał dopiero „po wykonaniu tych prac w piwnicy, jak robiłem inwentaryzację powykonawczą” (k.59).

Sąd pragnie zwrócić uwagę, że zarówno nieruchomość powoda, jak i działka pozwanego znajdują się na terenie S. i mają bardzo małą powierzchnie. Działki te nie były od siebie wcześniej w żaden sposób odgrodzone. W tych okolicznościach, przy dokonywaniu jakichkolwiek prac budowlanych, zwłaszcza w miejscu położonym w pobliżu umownej granicy, szczególnie istotne jest uprzednie wykonanie pomiarów geodezyjnych, zaprojektowanie budowli, albowiem na tak małej powierzchni, przy braku widocznych granic, przekroczenie granicy jest niemal pewne. Powód nigdy nie sprawdzał jaki zasięg ma jego prawo własności, a zatem tym bardziej powinien to zrobić przed rozpoczęciem prac.

W konsekwencji, w ocenie Sądu nie można było przypisać powodowi dobrej wiary przy wznoszeniu wskazanych w sprawie budowli, a co za tym idzie nie można uznać istnienia po jego stronie roszczenia wynikającego z art.231§1kc. Mając na uwadze powyższe, powództwo należało oddalić.

Sąd oddalił wniosek powoda o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego wyceny nieruchomości, który miałby ustalić wartość budowli i zajętego gruntu. Dopuszczanie tego dowodu w sytuacji braku dobrej wiary powoda przy wznoszeniu budowli prowadziłoby tylko do zbędnego przedłużenia postępowania, a nie wpłynęłoby na zmianę rozstrzygnięcie. Fakty, które miały być wykazane tym dowodem nie miały zatem istotnego znaczenia dla rozstrzygnięcia (art.227kpc)

O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu, zasądzając od powoda na rzecz pozwanego kwotę 917 zł (900 zł tytułem kosztów zastępstwa procesowego oraz 17 zł tytułem opłaty od pełnomocnictwa).

SSR Tomasz Bulkowski