Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 29 grudnia 2017 r.

Sąd Rejonowy w Giżycku I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

po rozpoznaniu w dniu 29 grudnia 2017 r. w Giżycku na rozprawie

sprawy z powództwa R. S. (1)

przeciwko A. (...)w O.

o uznanie czynności prawnej za bezskuteczną

1. Uznaje wypowiedzenie umowy najmu z dnia 12.05.2002r. dokonane przez Dyrektora Oddziału (...) A. (...) w O. w dniu 26.06.2017r. za bezskuteczne w stosunku do powódki R. S. (1).

2. Odstępuje od obciążania pozwanego kosztami postępowania w sprawie.

Sygn. akt I C 1080/17

UZASADNIENIE

Powódka R. S. (1) domagała się uznania wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego zawartej pomiędzy nią, a A. (...) Oddział (...) w O. w dniu 12.05.2002r. dokonanego w dniu 26.06.2017r. za bezskuteczne. Nadto wniosła o zasądzenie od pozwanej A. (...) na jej rzecz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu podała, że pismem z dnia 26.06.2017r. pozwana wypowiedziała powódce umowę najmu z dnia 12.05.2002r. powołując się na przesłanki zawarte w art. 685 k.c. W ocenie powódki podstawą wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego, w myśl zasady lex speciali derogat legi generali winien być przepis art. 11 ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, z którego wynika obowiązek właściciela lokalu uprzedniego upomnienia lokatora w związku z niezgodnością sposobu korzystania przez niego z lokalu z umową. Powódka nie otrzymała od A. (...) upomnienia, jedynie zaś od Zarządcy (...) działającego w imieniu W. (...). W związku z powyższym nie została spełniona przesłanka formalna upoważniająca A. (...)do wypowiedzenia umowy najmu lokalu, co powoduje, iż dokonane wypowiedzeniem jest nieważne. Z ostrożności procesowej powódka wskazała, że pozwana nie przedłożyła żadnych dowodów na okoliczność, że powódka niezastosowania się do żądań dostosowania do obowiązującego w nieruchomości porządku domowego. To pozwana winna udowodnić, że powódka mimo pisemnego upomnienia nadal używa lokal w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem albo zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców, czy też wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali. Powódka podała nadto, że po otrzymaniu upomnienia zwróciła swojemu synowi i córce uwagę, aby nie palili papierosów na klatce schodowej, co przyniosło pożądany skutek. Powyższe wskazuje, że powódka przyjęła skierowanie do niej upomnienie i w pełni się do niego zastosowała. Odnosząc się natomiast do kwestii udostępnienia stychu w celach noclegowych obcym osobom powódka wskazała, że pewne rzeczy były tam przechowywane, jednakże nikt tam nie mieszkał, a one zostały zabrane przez właściciela.

W odpowiedzi na pozew pozwana A. (...) Oddział (...) w O. wniosła o oddalenie powództwa oraz zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Pozwana argumentowała, że podstawą wypowiedzenia był art. 685 k.c. zgodnie z którym, jeżeli najemca lokalu wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia. Bowiem w myśl art. 29a ustawy o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej do osób innych niż żołnierze zawodowi, które zajmują lokale mieszkalne będące w zasobie mieszkaniowym i internatowym Agencji, w zakresie nieuregulowanym w ustawie mają zastosowanie przepisy ustawy z dnia 23.04.1964r – Kodeks cywilny. Zgodnie zaś z art. 1a ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego, przepisów tej ustawy nie stosuje się do lokali będących w dyspozycji A. (...). W ocenie pozwanej dokonane przez nią wypowiedzenie umowy najmu lokalu wobec powódki jest skuteczne i zasadne. Podała nadto, że od 2014r. do chwili wypowiedzenia umowy najmu lokalu poznawana wielokrotnie otrzymywała zgłoszenia w sprawie zakłócania spokoju - używania wulgaryzmów, powodowania hałasu oraz naruszenia i niszczenia wspólnego mienia – wybicia szyby na klatce schodowej, użytkowania części terenu należącego do wspólnoty na cele ogródka działkowego, spożywania alkoholu i palenia papierosów na klatce schodowej, załatwianie potrzeb fizjologicznych pod ścianą, śmiecenia oraz niesprzątania odchodów po psie należącym do powódki, a także jego nienależytego wyprowadzania (bez smyczy i kagańca, pozostawania zwierzęcia bez opieki) stwarzającego zagrożenie dla bezpieczeństwa pozostałych mieszkańców nieruchomości. W związku z powtarzającymi się skargami i monitami pozwana w dniu 22.09.2016r. wezwała powódkę i osoby przebywające w lokalu do bezwzględnego przestrzegania Regulaminu Porządku Domowego. Pozwana wskazała, że pomimo powyższego upomnienia w dalszym ciągu w/w osoby rażąco naruszały porządek domowy.

Sąd ustalił, co następuje:

Powódka R. S. (1) zawarła z pozwaną A. (...) Oddział (...) w O. w dniu 12.05.2002r. umowę najmu lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w G. przy ul. (...) M. (...)składającego się z 2 pokoi, przedpokoju, kuchni, łazienki o łącznej powierzchni użytkowej 48,00 m ^{( 2)}, zaś mieszkalnej (...) m ^{( 2)}. Zgodnie z treścią umowy osobami uprawnionymi do stałego zamieszkiwania w przedmiotowym lokalu byli - powódka R. S. (1), jako główny najemca, córki powódki E. S. (1) i M. S. (1) oraz syn powódki R. S. (2). Niniejsza umowa została zawarta na czas nieoznaczony. Na mocy jej postanowień najemca zobowiązał się m.in. do przestrzegania Regulaminu Porządku Domowego (§9 pkt 2 umowy najmu) oraz dbania i ochrony przed zniszczeniem lub dewastacją części budynku przeznaczonego do wspólnego korzystania, takich jak winda, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów i inne pomieszczenia gospodarcze oraz otoczenia budynku (§9 pkt 3 umowy najmu).

(dowód: potwierdzenie warunków umowy najmu nr (...) z dnia 12.05.2002r. – k. 7-11)

Nadto, w oparciu o Regulamin Porządku Domowego obowiązujący dla nieruchomości przy ul. (...) M. (...) w G. mieszkańcy zobowiązani są do dbałości i korzystania z lokali oraz nieruchomości wspólnej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych właścicieli lokali oraz współdziałania z nimi w ochronie nieruchomości wspólnej (§1 pkt 3 Regulaminu Porządku Domowego). Zgodnie z jego treścią zabrania się palenia papierosów, picia alkoholu w pomieszczeniach wspólnych budynku (…), w szczególności na korytarzach, klatkach schodowych oraz na balkonach (§1 pkt 6 Regulaminu Porządku Domowego).

(dowód: Regulamin Porządku Domowego zatwierdzony uchwałą Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) M. (...)w G. nr (...) z dnia 31.01.2006r. – k. 13-15)

Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) M. (...) w G. wielokrotnie zwracał się do Zespołu (...) o interwencję w sprawie zakłócania spokoju – używania wulgaryzmów i hałasowania, niszczenia wspólnego mienia - wybicia szyby na klatce schodowej, spożywania alkoholu i palenia papierosów na klatce schodowej, a także udostępnienie strychu obcym osobom przez lokatorów zajmujących lokal mieszkalny nr (...).

(dowód: pismo Wspólnoty Mieszkaniowej z dnia 28.02.2014r. – k. 92, z dnia 27.07.2015r. – k. 93, z dnia 02.09.2016r. –k. 96 oraz z dnia 09.06.2017r. – k. 97, dokumentacja zdjęciowa – k. 98-113)

W związku z otrzymanymi skargami Zespół (...) zwracała się doA. (...) Oddział (...) w O., jako właściciela lokalu nr (...) położonego przy ul. (...) M. (...) w G. o niezwłoczne podjęcie działań celem zaprzestania przez powódkę i inne osoby zamieszkujące w w/w lokalu naruszania porządku domowego.

(dowód: pismo Zespołu (...) z dnia 07.09.2016r. – k. 73-74 oraz z dnia 12.06.2017r. – k. 66-67)

A. (...) Oddział (...) w O. pismem z dnia 22.09.2016r. w związku ze skargami mieszkańców wezwała powódkę do przestrzegania porządku domowego w budynku Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) M. (...) w G..

(dowód: pismo pozwanego z dnia 22.09.2016r. nr (...).639.38.2016 – k. 72)

Zespół (...) działający w imieniu i na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) M. (...) w G. informował powódkę, że mieszkańcy skarżą się na łamanie przez osoby przebywające w wynajmowanym przez nią lokalu mieszkalnym nr (...) zasad Regulaminu Porządku Domowego zarzucając im, m.in. zakłócanie spokoju (używanie wulgaryzmów i hałasowanie), spożywanie alkoholu i palenie papierosów na klatce schodowej i przed budynkiem, niszczenia wspólnego mienia (wybicie szyby na klatce schodowej), a także udostępnienie stychu do nocowania gościom. Wezwał jednocześnie powódkę do natychmiastowego usunięcia ogródka działkowego urządzonego na części wspólnej nieruchomości oraz do zastosowania się do przepisów odnośnie prawidłowego wyprowadzania psa.

(dowód: pismo Zespołu (...) z dnia 04.03.2012r. – k. 94, z dnia 06.08.2015r. – k. 77, z dnia 07.09.2016r. – k. 75-76 oraz z dnia 12.06.2017r. – k. 12)

Pismem z dnia 23.06.2017 r. A. (...) Oddział (...) w O. wypowiedziała umowę najmu lokalu zawartą z R. S. (1) w dniu 12.05.2002r. dotyczącą lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w G. przy ul. (...) M. (...) ze skutkiem na dzień 01.07.2017r. W uzasadnieniu wskazała, że powódka pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokal w sposób sprzeczny z umową. Pomimo wielokrotnych wezwań do zaprzestania rażącego naruszania przez powódkę oraz osoby przebywające w w/w lokalu mieszkalnym Regulaminu Porządku Domowego oraz zanieczyszczania klatki schodowej i otoczenia budynku, lokal mieszkalny nadal używany jest w sposób sprzeczny z umową.

(dowód: wypowiedzenie umowy najmu nr (...)z dnia 23.06.2017r. wraz z dowodami doręczenia – k. 90-91)

Następnie, poznana A. (...) Oddział (...) w O. pismem sporządzonymi w dniu 10.07.2017r. wezwała powódkę R. S. (1) oraz osoby wspólnie z nią zamieszkujące, tj. M. S. (1), A. S. (1), R. S. (2) oraz P. J. do opróżnienia lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w G. przy ul. (...) M. (...) w terminie 30 dni od daty otrzymania niniejszego wezwania.

(dowód: pismo A. (...) Oddziału (...) w O. nr OO-DZ.406.32.2017/10 z dnia 10.07.2017r. wraz z dowodami doręczenia -78-89)

Powódka w piśmie z dnia 24.07.2017r. poinformowała pozwaną, że w dniu 29.06.2017r. przesłała odwołanie od wypowiedzenia umowy najmu w/w lokalu mieszkalnego z dnia 23.06.2017r. nr (...). Wskazała nadto, że w przedmiotowym lokalu zameldowana jest ona, jej syn – R. S. (2), córka –M. S. (1) oraz wnuczka – A. J.. Podała, że w zajmowanym przez nich lokalu mieszkalnym nie miała miejsca nigdy żadna interwencja Policji, czy Straży Pożarnej związana z korzystaniem przez nich z lokalu w sposób sprzeczny z umową. Również żaden z sąsiadów nie zwracał ani jej, ani jej domownikom uwagi ze względu na zakłócanie spokoju. Powódka podała, że jest osobą niespożywającą alkoholu oraz niepalącą papierosów. Wprawdzie jej córka i syn w 2016r. palili papierosy oraz spożywali alkohol na ławce przed blokiem, jednakże po zwróceniu uwagi przez Zarząd (...) przestali to robić. Odnosząc się zaś do zarzutu udostępniania strychu gościom wskazał, że taka sytuacja nie miała miejsca. Poinformowała ponadto, że w przedmiotowym lokalu mieszka od 1979r. i nigdy nie miała żadnych sporów z sąsiadami.

(dowód: pismo powódki z dnia 24.07.2017r. – k. 23-24)

Pozwana w piśmie z dnia 18.08.2017r. skierowanym do powódki wskazała, że wprawdzie do Prezesa A. (...) wpłynęła informacja zgodnie, z którą w dniu 16.08.2017r. członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul.(...) M. (...) w G. podjęli stanowisko o cofnięciu wypowiedzenia umowy najmu lokalu zajmowanego przez powódkę i jej domowników, pod warunkiem, że z przedmiotowego lokalu zostanie wymeldowany syn powódki R. S. (2) oraz konkubent córki P. J.. Jednakże pozwana poinformowała, że wyłączne prawo do dysponowania w/w lokalem ma A. (...), nie zaś członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej. Dodała nadto, że obecnie nie ma możliwości cofnięcia oświadczenia o wypowiedzeniu umowy najmu lokalu mieszkalnego wobec powódki. Jedyną możliwością byłoby zawarcie nowej umowy najmu lokalu, jednakże aktualnie nie jest to możliwe.

(dowód: pismo pozwanej z dnia 18.08.2017r. nr (...) – k. 57-59)

Powódka R. S. (1) ma bardzo dobrą opinię wśród sąsiadów, którzy uważają ją za osobę pracowitą, odpowiedzialną oraz bezkonfliktową. W lokalu nr (...) przy ul. (...) M. (...)w G. zamieszkuje od ponad 40 lat.

(dowód: zeznania świadka Ł. J. – k. 125v, B. S. – k. 125v-126, D. W. – k. 126-126v, A. Ł. – k. 126v, A. S. (2) – k. 126v-127).

Ewentualne niestosowne zachowania zakłócające porządek domowy przypisać było można osobom wspólnie zamieszkującym z powódką, tj. synowi – R. S. (2) oraz konkubentowi córki powódki – P. J.. Obecnie wskazane osoby wyprowadziły się z lokalu nr (...) przy ul. (...) M. (...) w G.. Po ich wyprowadzce sąsiedzi nie mają żadnych zastrzeżeń do zachowania lokatorów w/w lokalu. Aktualnie w budynku panuje spokój i nie ma żadnych awantur. Obecnie w przedmiotowym lokalu zamieszkuje jedynie powódka, jej córka - M. S. (1) oraz wnuczka – A. J..

W ocenie sąsiadków pozbawienie powódki lokalu mieszkalnego jest „karygodne”, gdyż ona nigdy nie zachowywała się niestosownie i nie zakłócała porządku. Mieszkańcy budynku przy ul. (...) M. (...) w G. kierowali skargi na zachowanie lokatorów lokalu nr (...), jednakże ich celem nie było zaszkodzenie powódce, której zachowanie nigdy nikomu nie przeszkadzało, a jedynie wpłynięcie na działania jej współlokatorów, tj. syna R. S. (2) oraz konkubenta córki P. J..

(dowód: zeznania świadka N. E. S. (2) – k. 139v-140, M. S. (2) – k. 140, P. K. – k. 140-140v, L. R. – k. 140v-141)

Sąd zważył, co następuje:

Roszczenie powódki było zasadne i zasługiwało na uwzględnienie.

Stan faktyczny w sprawie Sąd ustalił na podstawie dowodów przedstawionych przez strony, w tym m.in. dokumentów w postaci umowy najmu lokalu mieszkalnego, wypowiedzenia umowy najmu lokalu oraz zeznań świadków. Strony były zgodne co do tego, że w dniu 12.05.2002r. zawarły umowę najmu lokalu nr (...) położonego w G. przy ul.(...) M. (...) Istota sporu sprowadzała się do stwierdzenia, czy zaistniały po stronie powódki przyczyny uzasadniające wypowiedzenie w/w umowy najmu lokalu mieszkalnego.

Na wstępnie wskazać należy, że zgodnie z art. 29a ustawy z dnia 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej (tj. Dz.U.2016 poz. 207 z późn. zm.) do osób innych niż żołnierze zawodowi, które zajmują lokale mieszkalne będące w zasobie mieszkaniowym i internatowym Agencji, w zakresie nieuregulowanym w ustawie mają zastosowanie przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny oraz ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (tj. Dz. U. z 2014 r. poz. 101, z późn. zm.). Zgodnie zaś z art. 1a ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów , mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tj. Dz.U.2016 poz. 1610 z późn. zm.) przepisów ustawy nie stosuje się do lokali będących w dyspozycji A. (...).

W związku z powyższym, w myśl art. 685 k.c., który ma zastosowanie w przedmiotowej sprawie, jeżeli najemca lokalu wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia. Przez rażące wykraczanie przeciwko porządkowi domowemu należy rozumieć powtarzające się – o dużym nasileniu złej woli – naruszanie tego porządku. Uporczywe wykraczanie przeciwko porządkowi domowemu natomiast to naruszanie porządku domowego trwające mimo upomnień ze strony wynajmującego lub innych najemców. Niewłaściwe zachowanie to takie, które jest niezgodne z przyjętymi obyczajami i prawami najemcy, a do uznania jego uciążliwości trzeba, by miało ono charakter powtarzający się ( zob. Gudowski Jacek (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Tom IV. Zobowiązania. Część szczegółowa, 2017).

Przeprowadzone postępowanie dowodowe, w tym przede wszystkim zeznania przesłuchanych świadków – Ł. J., B. S. i D. W. pozwoliło w ocenie Sądu ustalić, iż po stronie powódki nie zaistniały jakiekolwiek powody uzasadniające wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w G. przy ul. (...) M. (...) W opinii w/w świadków, którzy są sąsiadami powódki, jest ona osobę pracowitą, odpowiedzialną oraz bezkonfliktową. Żaden z nich nie miał zastrzeżeń do zachowania powódki. Ponadto, jak wynika z zeznań innych świadków - N. E. S. (2), M. S. (2), P. K. i L. R. – również będących sąsiadami powódki - niestosownych zachowań i nieprzestrzegania porządku domowego dopuszczali się inni domownicy lokalu najmowanego przez powódkę, tj. jej syn R. S. (2) oraz konkubent córki P. J..

Podkreślenia w tym miejscu wymaga, że najem jest jedną z postaci stosunku zobowiązaniowego. Toteż w wypadkach nie uregulowanych przepisami szczególnymi k.c. dotyczącego umowy najmu, mają zastosowanie przepisy ogólne k.c. o zobowiązaniach, a między nimi przepisy o skutkach niewykonania zobowiązań (art. 471-486 k.c.). Zgodnie brzmieniem art. 474 zdanie 1 k.c. za działania i zaniechania osób, za pomocą których dłużnik wykonuje zobowiązanie, jak również tych osób, którym powierza wykonanie zobowiązania, dłużnik jest odpowiedzialny jak za własne działanie lub zaniechanie. Przepis ten rozciąga odpowiedzialność dłużnika na wszystkie osoby, które z jego wolą wykonują zobowiązanie lub przy wykonaniu współdziałają. W świetle tego przepisu nie ma znaczenia, w jakim stosunku prawnym te osoby pozostają do dłużnika, i dłużnik nie może się ekskulpować dowodem braku własnej winy w wyborze tych osób. Najemca w odniesieniu do wymienionych obowiązków jest dłużnikiem wynajmującego. Jeżeli korzysta on z mieszkania wraz z domownikami, to nawet sam nie mógłby wykonać tych obowiązków, bo nie może się zachować "za" domowników. Oni z nim współdziałają przy ich wykonywaniu. Z zasady tej wynika, że najemca we własnym, właściwie rozumianym interesie powinien wpływać na domownika, by ten przestrzegał zasad współżycia w mieszkaniu i w budynku zawierającym mieszkanie. Dlatego też odpowiedzialność najemcy za domownika wynika zwykle z tolerowania przez niego niewłaściwego zachowania się domownika. Odpowiedzialność najemcy nie jest jednak bezwzględna. Art. 474 k.c. nie wyłącza ekskulpacji dłużnika przewidzianej w art. 471 k.c. Najemca zatem może się obronić wykazaniem, że podjął wszelkie działania zmierzające do zaprzestania niepożądanych działań ze strony współlokatorów, w tym także, że mimo starań nie może uchronić sąsiadów przed zachowaniami innych domowników ( zob. uchwała Sądu Najwyższego 7 sędziów - zasada prawna z dnia 6 kwietnia 1970 r., sygn. akt III CZP 61/69, OSNC 1971/7-8/118).

W przedmiotowej sprawie powódka czyniła starania względem innych lokatorów zamieszkujących w najmowanym przez nią lokalu, aby przestrzegali ustalonego porządku domowego. Zwracała im uwagę, aby zachowywali się stosownie. W efekcie działania powódki doprowadziły do tego, że osoby, którym zarzuca się niewłaściwe postępowanie, które legły u podstaw wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego, tj. syn powódki R. S. (2) oraz konkubent córki P. J. wyprowadziły się z niego.

Z uwagi na powyższe uznać należało, że powódka ekskulpowała się od odpowiedzialności za zachowania dorosłych domowników mieszkających wówczas w wynajmowanym przez nią lokalu mieszkalnym.

Ponadto, na marginesie wskazać należy, że w ocenie Sądu uznanie wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego nr (...) przy ul. (...) M. (...) jako skutecznego wobec powódki byłoby sprzeczne za zasadami współżycia społecznego w rozumieniu art. 5 k.c., gdyż pozbawiałoby dachu nad głową powódkę, która nie jest już osobą stosunkowo młodą, gdyż ma 63 lata, z czego ponad 40 lat mieszkała w przedmiotowym lokalu.

Problematyką art. 5 k.c. zajął się Sąd Najwyższej, który rozważył istotę klauzuli generalnej niedopuszczalności czynienia ze swego prawa użytku sprzecznego z zasadami współżycia społecznego i przyjął, że ma ona na celu zapobieganie stosowaniu prawa w sposób prowadzący do skutków nieetycznych. Na powyższą klauzulę można się powołać, gdy dochodzi o sytuacji rażąco niesprawiedliwej lub krzywdzącej, niedającej się zaakceptować z punktu widzenia norm moralnych i wartości powszechnie uznanych w społeczeństwie. Sąd Najwyższy podkreślił, że w myśl utrwalonej wykładni, art. 5 k.c. może być stosowany, gdy w innej drodze nie można zabezpieczyć interesu osoby zagrożonej wykonaniem prawa podmiotowego drugiej osoby ( zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29 listopada 2002 r., sygn. akt IV CKN 1549/00, LEX nr 78325, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 września 1969 r., sygn. akt III CRN 310/69, OSNC 1970, nr 6, poz. 115, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 4 listopada 2010 r., sygn. akt IV CSK 141/10, LEX nr 898264).

W ocenie Sądu w przedmiotowej sprawie uznanie wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego jako skutecznego wobec powódki bez wątpienia prowadziłoby do sytuacji rażąco niesprawiedliwej i krzywdzącej, niedającej się zaakceptować z punktu widzenia norm moralnych i wartości powszechnie uznanych w społeczeństwie, gdyż w innej drodze nie można zabezpieczyć jej interesu. Podkreślenia wymaga, że po stronie powódki nie zaistniały jakiekolwiek przyczyny uzasadniające wypowiedzenie umowy najmu zajmowanego przez nią lokalu mieszkalnego. Powódka ma bardzo dobrą opinię wśród sąsiadów. Zamieszkuje w przedmiotowym lokalu mieszkalnym od ponad 40 lat. W szczególności czyniła starania, aby inni lokatorzy zamieszkujący w lokalu przestrzegali ustalonego porządku domowego, zwracała im uwagę, a w efekcie doprowadziła do tego, że osoby, którym zarzuca się niewłaściwe zachowanie wyprowadziły się z niego. Również sąsiedzi powódki, którzy składali skargi na zachowanie domowników lokalu nr (...) przy ul. (...) M. (...) w G., gdy dowiedzieli się, że to powódka poniesie tak daleko idące konsekwencje, jak pozbawienie mieszkania, wycofali się z tego, uznając, że byłoby to „karygodne” ( zeznania świadka P. K. – k. 140v).

Z uwagi na powyższe okoliczności, po wnikliwej analizie materiału dowodowego zgromadzonego w przedmiotowej sprawie, Sąd orzekł jak w punkcie 1 wyroku, uznając wypowiedzenie umowy najmu z dnia 12.05.2002r. dokonane przez Dyrektora Oddziału (...) A. (...) w O. w dniu 26.06.2017r. za bezskuteczne w stosunku do powódki R. S. (1).

Nadto, Sąd orzekł o kosztach postępowania na podstawie art. 102 k.p.c. uwzględniając obowiązującą w postępowaniu cywilnym zasadę słuszności, zgodnie z którą w wypadkach szczególnie uzasadnionych sąd może zasądzić od strony przegrywającej tylko część kosztów, albo nie obciążać jej w ogóle kosztami. Zastosowanie tego przepisu powinno być oceniane w całokształcie okoliczności, które by uzasadniały odstępstwo od podstawowych zasad decydujących o rozstrzygnięciu w przedmiocie kosztów procesu. Do kręgu tych okoliczności należy zaliczyć zarówno fakty związane z samym przebiegiem procesu, jak i fakty leżące na zewnątrz procesu. Okoliczności te powinny być oceniane przede wszystkim z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego ( zob. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 14.1.1974 r., sygn. akt II CZ 223/73, Legalis, nr 17661). Powództwo w niniejszej sprawie zostało uwzględnione, zaś Sąd w oparciu o całokształt okoliczności sprawy odstąpił od obciążania pozwanego kosztami postępowania w sprawie.