Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

Powód K. Ł. domagał się zasądzenia od pozwanego (...) z siedzibą w W. kwoty 4.243,50 zł wraz odsetkami ustawowymi od dnia 30 grudnia 2015 r. do dnia 31 grudnia 2015 r. i odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 1 stycznia 2016 r. do dnia zapłaty oraz kosztów procesu według norm przepisanych.

W uzasadnieniu pozwu powód wskazał, iż zawarł ze (...) umowę najmu lokalu biurowego, stanowiącego jego własność, na czas określony, do dnia 1 grudnia 2016 r. Z tego tytułu powód domaga się od pozwanego, będący następcą prawnym ww. najemcy, zapłaty czynszu najmu za grudzień 2015 r. Powód wyjaśnił, że każdej ze stron tej umowy przysługiwało prawo wypowiedzenia jej z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia z ważnych powodów, jednak wypowiedzenie dokonane przez pozwanego w piśmie z dnia 20 sierpnia 2015 r. – po przekazaniu informacji o wejściu w prawa i obowiązki najemcy – należało uznać za bezskuteczne. Pozwany nie wskazał w wypowiedzeniu przyczyny rozwiązania umowy, nie mówiąc już o wykazaniu w tym zakresie ważnych powodów, sama zaś sukcesja praw nie jest wystarczająca dla uznania ich wystąpienia gdy chodzi o umowę zawartą na czas określony. Wprawdzie strony pod koniec listopada 2015 r. sporządziły protokół zdawczo-odbiorczy dotyczący przedmiotowego lokalu, jednakże powód podkreślił, że lokal został przez niego przyjęty jedynie warunkowo, tj. z zastrzeżeniem, że umowa najmu wiąże strony, a lokal pozostaje w dyspozycji najemcy (pozwanego).

W sprzeciwie od nakazu zapłaty wydanego w postępowaniu upominawczym pozwany domagał się oddalenia powództwa oraz zasądzenia kosztów procesu według norm przepisanych.

Pozwany podniósł, że ani umowa najmu, ani przepisy prawa nie przewidują konieczności przytoczenia w wypowiedzeniu „ważnej przyczyny”, istotne jest natomiast, aby taka przyczyna rzeczywiście istniała. Przedmiotowy lokal użytkowy, w którego najem pozwany administracyjnie (przymusowo) wstąpił, nie spełniał standardów stawianych placówce bankowej, którą pierwotny najemca nie był. Powód w protokole zdawczo- odbiorczym z dnia 30 listopada 2015 r., przy sprzeciwie pozwanego, uczynił jednostronne zastrzeżenie co do dalszego trwania stosunku najmu ww. lokalu, ale jednocześnie przystąpił do czynności związanych z końcowym jego odbiorem po zakończeniu stosunku najmu (strony uzgodniły m.in. siedmiodniowy termin do usunięcia usterek w oddawanym lokalu, a najemcy pozostawiono na ten czas klucze do lokalu wyłącznie celem ich usunięcia). Pozwany zwrócił powodowi (wynajmującemu) wszystkie klucze do lokalu, a następnie wezwał go do zwrotu kaucji. Powód rozliczył kaucję tak, jak czyni się to na koniec najmu, w tym część kaucji zaliczył na osiem dni grudnia 2015 r. za „nieterminowe zdanie lokalu”. Pozwany podkreślił, że w tych okolicznościach nie sposób twierdzić, że najem trwał dalej po dniu 30 listopada 2015 r.

W piśmie procesowym z dnia 2 maja 2017 r. powód cofnął pozew w części, domagając się zasądzenia od pozwanego kwoty 3.148,38 zł. Przyznał, że zaliczył część z kaucji na czynsz za 8 dni z miesiąca grudnia 2015 r., zatem domaga się należności pomniejszonej o potrąconą sumę.

Wyrokiem z dnia 28 lipca 2017 r. Sąd Rejonowy w Bydgoszczy oddalił powództwo, umorzył postępowanie co do kwoty 1.095,12 zł, a także zasądził od powoda na rzecz pozwanego kwotę 917 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sąd pierwszej instancji ustalił, że powód - prowadzący działalność gospodarczą pod firmą (...) zawarł (jako wynajmujący) w dniu 1 grudnia 2011 r. ze (...) z siedzibą w M. (jako najemcą) umowę najmu lokalu o powierzchni 62 m ^{( 2)} położonego w B. przy ul. (...). Przedmiot najmu stanowił lokal biurowy wyposażony w instalację elektryczną, alarmową, wodno – kanalizacyjną, przeznaczony na potrzeby prowadzenia działalności biurowej, zgodnie z zakresem działalności najemcy. Umowa najmu została zawarta na czas określony 5 lat od dnia jej podpisania. Strony umowy postanowiły, że każdej z nich będzie przysługiwało prawo wypowiedzenia umowy za 3- miesięcznym okresem wypowiedzenia z ważnych powodów. Najemca zobowiązany był płacić miesięcznie na rzecz wynajmującego czynsz najmu w wysokości 3.100 zł, a także opłatę eksploatacyjną w kwocie 350 zł – powiększone o podatek VAT.

Najemca uiścił wynajmującemu (powodowi) w dniu zawarcia umowy kwotę 3.813 zł tytułem kaucji na zabezpieczenie roszczeń wynajmującego o zapłatę czynszu oraz o naprawienie wyrządzonej szkody, w tym koniecznych napraw szkód powstałych w substancji lokalu lub zamontowanych w nim urządzeń.

Na mocy decyzji Komisji Nadzoru Finansowego (...)/ (...)_ (...) z dnia 18 czerwca 2015 r. nastąpiło przejęcie (...) przez pozwanego - (...), skutkiem czego pozwany wszedł we wszystkie prawa i obowiązki ww. najemcy. Pismem z dnia 1 sierpnia 2015 r. pozwany zawiadomił powoda o powyższym przejęciu, a kolejnym pismem – z dnia 20 sierpnia 2015 r. – powołując się na postanowienie § 7 ust. 7.2. ww. umowy najmu wypowiedział przedmiotową umowę z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia. Przyczynę wypowiedzenia stanowiło niespełnianie przez lokal będący przedmiotem umowy najmu standardów obowiązujących w działalności placówek bankowych, określonych w książce standardów budowlanych banku. Lokal nie posiadał odpowiedniego zaplecza dla banku, m.in. nie posiadał pomieszczenia rozliczeń dla kasjerów oraz pomieszczenia przechowywania wartości.

W odpowiedzi, w piśmie z dnia 3 września 2015 r., powód poinformował pozwanego, że z uwagi na brak wskazania przyczyny wypowiedzenia, uznaje je za nieskuteczne. W dalszej korespondencji strony podtrzymały swoje stanowiska.

W dniu 30 listopada 2015 r. nastąpiło zdanie przez pozwanego na rzecz powoda lokalu użytkowego będącego przedmiotem ww. umowy najmu. Powód przyjął lokal, zastrzegając, że zgodnie z zapisami umowy najmu wygaśnie ona dnia 1 grudnia 2016 r., zaś lokal pozostaje do dyspozycji najemcy. Jednocześnie pozwany zobowiązał się usunąć w terminie 7 dni usterki i wady opisane w protokole, z wyłączeniem płytek gresowych podłogowych. Ostateczne przekazanie lokalu nastąpiło w dniu 8 grudnia 2015 r., po przeprowadzeniu prac remontowych.

W dniu 21 grudnia 2015 r. powód wystawił na rzecz pozwanego fakturę pro forma nr (...) opiewającą na kwotę 4.243,50 zł tytułem czynszu najmu za lokal biurowy za miesiąc grudzień 2015 r. W piśmie z dnia 7 stycznia 2016 r. pozwany zwrócił się do powoda o zwrot kaucji uiszczonej przy zawieraniu umowy najmu lokalu, informując jednocześnie, że nie widzi podstaw do uiszczenia zapłaty za ww. fakturę pro forma nr (...), gdyż dotyczy ona czynszu najmu za okres, który nie był objęty umową najmu. W dniu 21 stycznia 2016 r. pozwany odesłał powodowi powyższą fakturę.

W piśmie z dnia 8 marca 2016 r., odpowiadając na wezwanie do zwrotu kaucji, powód dokonał rozliczenia uwzględniającego dotychczas przeprowadzone w lokalu niezbędne prace, zgodnie z protokołem zdawczo-odbiorczym z dnia 8 grudnia 2015 r., wskazując, że suma poniesionych kosztów związanych z przywróceniem lokalu do stanu zgodnego z protokołem zdawczo - odbiorczym oraz kosztów wynikających z zajmowania lokalu przez najemcę przez osiem dni grudnia 2015 r. wynosi 4.080,32 zł. Powód wezwał jednocześnie pozwanego do uregulowania różnicy pomiędzy kaucją za lokal, a poniesionymi kosztami w wysokości 267,32 zł. Powód nie dokonał zwrotu kaucji na rzecz pozwanego.

Sąd Rejonowy dokonał powyższych ustaleń faktycznych na podstawie uznanych za wiarygodne dokumentów prywatnych i urzędowych, a także zeznań świadka M. S., które Sąd ten uznał za jasne, logiczne i spójne, a nadto znajdujące potwierdzenie w pozostałym materiale dowodowym zgromadzonym w aktach sprawy. Uznając, że fakty istotne dla rozstrzygnięcia sprawy zostały już dostatecznie wyjaśnione, Sąd pierwszej instancji w oparciu o przepis art. 299 k.p.c., oddalił wniosek powoda o przeprowadzenie dowodu z przesłuchania stron.

Sąd Rejonowy zważył, że w myśl art. 659 § 1 k.c. przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Zgodnie z art. 673 § 3 k.c., jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Sąd podkreślił, że sytuacji typowej, umowa najmu zawarta na czas oznaczony, rozwiązuje się z upływem oznaczonego w niej terminu. Jej wcześniejsze rozwiązanie może nastąpić tylko gdy w umowie uregulowano taką możliwość i po spełnieniu określonych w niej warunków. Obecnie w judykaturze jednoznacznie dopuszcza się wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas oznaczony „z ważnych przyczyn”. W rozpatrywanej sprawie powoda łączyła z poprzednikiem prawnym pozwanego umowa najmu lokalu biurowego przeznaczonego na potrzeby prowadzenia działalności gospodarczej – zgodnie z zakresem działalności najemcy – zawarta w dniu 1 grudnia 2011 r. na czas określony 5 lat. W § 7 pkt 7.2. ww. umowy strony dopuściły możliwość jej wypowiedzenia za trzymiesięcznym okresem wypowiedzenia, z ograniczeniem tej dopuszczalności do ważnych powodów. W związku z wydaniem przez Komisję Nadzoru Finansowego w dniu 18 czerwca 2015 r. decyzji o przejęciu doszło do wstąpienia przez pozwanego we wszelkie prawa i obowiązki poprzedniego najemcy, zatem stał on się także stroną przedmiotowej umowy najmu.

W ocenie Sądu Rejonowego przyczyna wypowiedzenia umowy najmu związana z niespełnianiem przez ww. lokal standardów obowiązujących w działalności instytucji bankowych, spełnia kryterium „ważnej przyczyny”, o którym mowa w § 7 pkt 7.2. umowy. W konsekwencji dokonane przez pozwanego wypowiedzenie umowy najmu należało uznać za skuteczne. Strona pozwana, będąca instytucją bankową, wstąpiła bowiem w stosunek najmu na miejsce instytucji, należącej do tzw. instytucji parabankowych. Za powszechnie znaną Sąd pierwszej instancji uznał kwestię, iż działalność instytucji bankowych wymaga spełnienia szczególnych standardów lokalowych, które nie obowiązują spółdzielczych kas oszczędnościowo – kredytowych. Powołując się na zeznania świadka M. S., Sąd ten przyjął, że przedmiotowy lokal nie spełniał wymagań ustalonych dla instytucji bankowej, a tym samym nie umożliwiał prowadzenia w nim działalności zgodnej z zakresem działalności pozwanego. Lokal nie posiadał odpowiedniego zaplecza dla banku w postaci pomieszczenia rozliczeń dla kasjerów oraz pomieszczenia przechowywania wartości. Najem przedmiotowego lokalu przez następcę prawnego podmiotu zawierającego umowę najmu byłby bezcelowy, skoro nie spełniał on wymagań określonych dla placówek, w których usługi świadczą podmioty bankowe. W konsekwencji Sąd Rejonowy uznał że, pozwany skutecznie dokonał wypowiedzenia terminowej umowy najmu ww. lokalu, w oparciu o zapis § 7 pkt 7.2. umowy. W ocenie tego Sądu także postawa powoda po złożeniu mu oświadczenia o wypowiedzeniu umowy najmu, polegająca na odbiorze lokalu, przeczy jego twierdzeniom, iż nie uznał on jego skuteczności. W takim bowiem wypadku, skoro w jego ocenie umowa nadal obowiązywała między stronami, winien on odmówić zdania mu lokalu, czego jednak nie uczynił. Skoro zatem oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu zostało złożone w dniu 20 sierpnia 2015 r., stało się ono skuteczne w dniu 30 listopada 2015 r. Z tym dniem ww. umowa uległa rozwiązaniu, powód bezpodstawnie zatem dochodzi czynszu najmu za miesiąc grudzień 2015 r., kiedy umowa najmu nie wiązała już stron.

Mając na względzie przytoczone okoliczności Sąd Rejonowy oddalił powództwo, a wobec cofnięcia pozwu w części postępowanie w tym zakresie zostało umorzone (art. 203 § 1 i 4 w zw. z art. 355 § 1 k.p.c.). O kosztach procesu Sąd ten orzekł na podstawie art. 98 § 1 i art. 99 k.p.c. stosując zasadę odpowiedzialności za jego wynik.

Apelację od powyższego wyroku wniósł powód zaskarżając go w części oddalającej powództwo i w zakresie rozstrzygnięcia o kosztach. Zaskarżonemu orzeczeniu powód zarzucił naruszenie przepisów postępowania mogące mieć istotny wpływ na jego treść, tj. :

1.  art. 233 § 1 k.p.c. poprzez przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów i w konsekwencji dokonanie jej w sposób dowolny, sprzeczny z zasadami doświadczenia życiowego i logiki, co z kolei skutkowało błędnym ustaleniem, że pozwany dokonał wypowiedzenia umowy najmu w oparciu o rzeczywiście zaistniałą ważną przyczynę w postaci niespełniania przez lokal stanowiący przedmiot umowy szczególnych wymogów do prowadzenia działalności bankowej, podczas gdy w piśmie pozwanego z dn. 20 sierpnia 2015 r. nie wskazano żadnej przyczyny wypowiedzenia umowy, pozwany nigdy wcześniej nie zgłaszał zastrzeżeń co do warunków technicznych lokalu, tym bardziej, że już wcześniej lokal został dostosowany do prowadzenia w nim działalności finansowej, zaś okoliczność rzekomego niespełniania parametrów przez ww. lokal pierwszy raz została przez niego podniesiona dopiero w sprzeciwie do wydanego nakazu zapłaty, co pozwala traktować tę przyczynę jako fikcyjną, przedstawianą wyłącznie na potrzeby prowadzonego postępowania,

2.  art. 233 § 1 k.p.c. poprzez przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów i w konsekwencji dokonanie jej w sposób dowolny, sprzeczny z zasadami doświadczenia życiowego i logiki, co z kolei skutkowało błędnym ustaleniem w oparciu o gołosłowne zeznania świadka M. S., którym Sąd pierwszej instancji w całości dał wiarę, iż lokal stanowiący przedmiot najmu nie miał pomieszczenia rozliczeń dla kasjerów oraz pomieszczenia przechowywania wartości, nie spełniając tym samym szczególnych wymogów lokalowych obowiązujących u pozwanego w sytuacji, gdy w toku postępowania pozwany nie przedłożył żadnej dokumentacji, w tym w szczególności książki standardów budowlanych, z której takie wymogi, ich rzekome niespełnianie przez lokal powoda w obecnym kształcie oraz niemożność ewentualnego dostosowania do nich lokalu miałyby wynikać, tym bardziej, że lokal ten spełniał wymogi do prowadzenia zbliżonej działalności finansowej przez poprzednika prawnego pozwanego, a w umowie najmu zawarty był zapis o zgodzie wynajmującego (powoda) na przeprowadzenie przez najemcę w wynajmowanym lokalu wszelkich prac adaptacyjnych koniecznych dla urządzenia i prowadzenia w nim działalności gospodarczej - umowa jednoznacznie wskazuje na to, że obowiązek przystosowania lokalu do potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej spoczywa wyłącznie na najemcy, a wynajmujący nie blokuje tego prawa,

3.  art. 233 § 1 k.p.c. poprzez przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów i w konsekwencji dokonanie jej w sposób dowolny, sprzeczny z zasadami doświadczenia życiowego i logiki, co z kolei skutkowało błędnym ustaleniem, że powód w rzeczywistości uznał skuteczność wypowiedzenia umowy najmu przez pozwanego, za czym przemawiać miało podpisanie przez niego protokołu odbioru lokalu, podczas gdy powód od samego początku w wymienionej między stronami korespondencji podnosił zastrzeżenia co do skuteczności wypowiedzenia, jeśli zaś chodzi o spisany protokół zdania lokalu został on zmuszony do jego podpisania postawą pozwanego realizującego metodę faktów dokonanych w związku z fizycznym opuszczeniem przez niego lokalu oraz pozostawionymi wyrządzonymi w nim szkodami, przy czym dokument podpisany przez strony 8 grudnia 2015 r. jest jedynie aneksem – co wyraźnie wskazano w jego treści – do protokołu z dnia 30 listopada 2015 r., więc nie można uznać, że wynajmujący przyjął wówczas lokal bez zastrzeżenia, iż nastąpiło to na jednostronne życzenie najemcy i z zaznaczeniem, że umowa najmu trwa nadal oraz że lokal pozostaje do dyspozycji najemcy (zapis z protokołu zdawczo-odbiorczego z dnia 30 listopada 2015 r., który nie został zmieniony ww. aneksem),

4.  art. 233 § 1 k.p.c. poprzez przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów i w konsekwencji dokonanie jej w sposób dowolny, sprzeczny z zasadami doświadczenia życiowego i logiki, co z kolei skutkowało błędnym ustaleniem, że samo fizyczne opuszczenie lokalu przez pozwanego było jednoznaczne w skutkach z jego zdaniem w wyniku skutecznego wypowiedzenia umowy najmu, w sytuacji gdy powód umożliwił pozwanemu dalszy nieskrępowany dostęp do lokalu i używanie go na dotychczas ustalonych zasadach wynikających z umowy,

5.  art. 227 k.p.c. w zw. z art. 299 k.p.c., a także w zw. z art. 162 k.p.c. poprzez ich niewłaściwe zastosowanie skutkujące oddaleniem przez Sąd pierwszej instancji zgłoszonego przez powoda wniosku dowodowego w postaci przesłuchania stron postępowania jako zbędnego, uznając, że fakty istotne dla rozstrzygnięcia sprawy zostały już dostatecznie naświetlone, podczas gdy dotychczas przeprowadzony materiał dowodowy nie dał podstaw do ustalenia, że w stosunku do lokalu stanowiącego przedmiot najmu brak było możliwości jego powiększenia i dostosowania do zmienionych szczególnych warunków lokalowych, co obiektywnie było możliwe i co miało zostać wykazane za pomocą powyższego dowodu, podobnie jak brak poinformowania powoda wcześniej o rodzaju planowanej przez pozwanego działalności w wynajmowanym lokalu, niezgłaszania przez niego uprzednio zastrzeżeń co do parametrów lokalu oraz niewskazania przez pozwanego konkretnej przyczyny wypowiedzenia umowy aż do momentu wniesienia sprzeciwu, co przeczy istnieniu ważnej przyczyny uzasadniającej skuteczne wypowiedzenie umowy.

Wskazując na powyższe powód domagał się uchylenia zaskarżonego wyroku i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi pierwszej instancji, ewentualnie – z ostrożności procesowej – dokonania jego zmiany poprzez uwzględnienie powództwa i zasądzenie od pozwanego kwoty 3.148,38 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 30
grudnia 2015 r. do dnia 31 grudnia 2015 r. i z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od
dnia 1 stycznia 2016 r. do dnia zapłaty, a ponadto zwrotu kosztów postępowania w obu instancjach, w tym kosztów zastępstwa adwokackiego, według norm przepisanych.

W uzasadnieniu apelacji powód podniósł, że Sąd błędnie uznał działalność spółdzielczych kas oszczędnościowo-kredytowych za działalność parabankową, tymczasem podlegają one Komisji Nadzoru Finansowego i profilem działalności zbliżone są do działalności banków. Ocena Sądu pierwszej instancji iż dokonane przez pozwanego wypowiedzenie umowy najmu spełniało kryterium „ważnej przyczyny” przewidzianej przez strony w umowie – którą miał być brak dostosowania najmowanego lokalu do potrzeb pozwanego, przejmującego prawa i obowiązki dotychczasowego najemcy – zdaniem skarżącego dokonana została w sposób dowolny. Pozwany informując powoda o fakcie przejęcia (...) nie odnosił się do tego, aby dalsze prowadzenie działalności w przedmiotowym lokalu nie było możliwe z przyczyn technicznych. Dokonując zaś następnie wypowiedzenia umowy najmu pozwany nie wskazał, wbrew ustaleniom poczynionym przez Sąd, żadnej przyczyny tej decyzji, tym samym nie dopełnił obowiązku wynikającego z umowy. W ocenie skarżącego za taką przyczynę nie można uznać samego dokonania przejęcia (...), skoro po tym fakcie pozwany jedynie wskazał nowe dane na potrzeby wystawiania faktur, co potwierdza iż ta okoliczność nie leżała u podłoża podjętej następnie decyzji o rozwiązaniu stosunku zobowiązaniowego między stronami. Ponadto po raz pierwszy pozwany powołał się na okoliczność rzekomego niespełniania szczególnych wymogów lokalowych przez lokal stanowiący własność powoda dopiero w sprzeciwie od wydanego w niniejszej sprawie nakazu zapłaty, co pozwala w sposób obiektywny ocenić przyczynę tę jako fikcyjną, wytworzoną wyłącznie na potrzeby toczącego się postępowania. Pozwany nie określił też jakich konkretnie szczególnych wymogów lokal ten miał nie spełniać, ani nie udowodnił powyższej okoliczności. Wedle natomiast twierdzeń powoda lokal ten dostosowany był do prowadzenia działalności finansowej, a niezależnie od powyższego istniała realna możliwość znaczącej jego przebudowy. Tymczasem pozwany w korespondencji pomiędzy stronami powoływał się wprost na okoliczność braku ekonomicznego i biznesowego uzasadnienia dla dalszego prowadzenia działalności w lokalu stanowiącym własność powoda, nie zaś na niespełnianie przez ten lokal wymogów metrażowych. Powód podkreślił także, że został zmuszony do przystąpienia do czynności zdania lokalu z uwagi na samowolne opuszczenie go przez pozwanego i chęć uniknięcia późniejszych zarzutów z jego strony co do rzeczywistego stanu technicznego w jakim lokal ten został przez pozwanego pozostawiony. Do wygaśnięcia stosunku najmu nie jest wystarczające samo opróżnienie lokalu, ale rozwiązanie zgodnie z obowiązującymi przepisami stosunku obligacyjnego. Sąd pierwszej instancji bezpodstawnie oddalił jako zbędny wniosek dowodowy powoda o jego przesłuchanie w charakterze strony, pozbawiając go możliwości ustosunkowania się do dotychczas przeprowadzonych dowodów, które pozostawiały szereg nierozwianych wątpliwości. Powód podkreślił, że nie było uzasadnione powoływanie się na zapisy z książki standardów budowlanych, która nie została załączona w poczet materiału dowodowego, pozwany nie poinformował przy tym wynajmującego (powoda) o rzekomo istniejącej konieczności zmian celem przystosowania lokalu do potrzeb banku, jeśli taka konieczność faktycznie zaistniała. Pozwany nie wykazał żadnej inicjatywy, ani dobrej woli, by kontynuować w wynajmowanym lokalu działalność zgodnie z umową. Przyczynę rozwiązania umowy zawartej na czas określony można uznać za ważną tylko wtedy, jeśli definitywnie uniemożliwia ona stronom realizowanie umowy, w tym najemcy prowadzenie działalności gospodarczej; w tym zaś przypadku najemca mógł prowadzić działalność bankową w wynajmowanym lokalu aż do końca trwania umowy najmu. Cechą zobowiązań trwałych jest bowiem to, że pozwalają one działać w zaufaniu, iż wynikające z nich prawa i obowiązki nie wygasną przedwcześnie. Dając prymat zasadzie stabilności i trwałości umów terminowych, ich przedwczesne rozwiązanie należy traktować jedynie jako wyjątek.

W odpowiedzi na apelację pozwany wniósł o jej oddalenie i zasądzenie kosztów postępowania za instancję odwoławczą, według norm przepisanych. Pozwany podkreślił, że wbrew wywodom apelacji sam powód uważał, że stosunek najmu lokalu użytkowego ustał z końcem listopada 2015 r. Rozliczył on bowiem kaucję tak, jak się to czyni na koniec najmu (powołując się na powinność zwrócenia lokalu przez najemcę w stanie niepogorszonym po zakończeniu umowy najmu, o czym mowa w § 7.3 tej umowy), nadto potrącił z niej opłatę (a nie część czynszu najmu) za „nieterminowe zdanie lokalu przez najemcę”, co nastąpiło po wykonaniu żądanych przez powoda prac doprowadzających ww. lokal do stanu niepogorszonego. Powód podtrzymał stanowisko co do tego, że przedmiotowy lokal był dla jego potrzeb zbyt mały i przez to niezgodny ze standardami obowiązującymi bank, którymi nie był związany poprzedni najemca. Sam apelujący przyznaje, że dla potrzeb pozwanego konieczne byłoby powiększenie (przebudowa) lokalu, co jego zdaniem jest możliwe, zarzuca natomiast, że pozwany nie podjął z powodem rozmów w tym względzie. Pozwany, co podkreślił, nie miał jednak obowiązku decydowania się na „prace adaptacyjne” i „ulepszenia”, a z § 4.1 umowy najmu, wynikała jedynie konieczność uzyskania zgody powoda na ww. prace. W ocenie pozwanego nie do zaakceptowania byłaby sytuacja w której prowadzone byłyby rozmowy między stronami dotyczące ewentualnej przebudowy (powiększenia) przedmiotu najmu, a pozwany w tym czasie miałby płacić czynsz najmu za pomieszczenie, z którego nie mógłby faktycznie korzystać. Nadto „ważna przyczyna” wypowiedzenia nie musi być w umowie najmu szczegółowo określona – w chwili jej zawarcia może nie być możliwe przewidzenie takiej sytuacji – istotne jest natomiast, aby taka przyczyna rzeczywiście istniała.

W piśmie z dnia 25 października 2017 r. powód podkreślił, że pomimo odebrania lokalu, co nastąpiło na jednostronne życzenie pozwanego, konsekwentnie stał na stanowisku dalszego trwania stosunku najmu pomiędzy stronami. Nadto przedmiotowy lokal spełniał kryterium metrażu i inne warunki techniczne jakie powinna spełniać placówka (...). Niezależnie od powyższego zgodnie z umową to na wynajmującym spoczywał obowiązek przystosowania lokalu dla potrzeb prowadzonej działalności. Powód podkreślił, że kwalifikowana (ważna) przyczyna mogąca uzasadniać przedwczesne zakończenie terminowej umowy najmu, musi dotyczyć wydarzeń niezależnych od woli stron, a ocena dokonywana w tym zakresie przez Sąd powinna mieć charakter obiektywny, a więc nie może uwzględniać tylko subiektywnego interesu wypowiadającego.

W toku rozprawy apelacyjnej pozwany podkreślił, że odmienne warunki lokalowe są przewidziane dla placówki agencyjnej – na które powołał się powód – odmienne zaś dla banku. Podkreślił, że niezwłocznie po przejęciu podjął czynności związane z wypowiedzeniem umowy, a także, że wedle jego wiedzy powód od marca 2016 r. wynajął przedmiotowy lokal osobie trzeciej, co dodatkowo świadczy o woli rozwiązania stosunku najmu.

Ustosunkowując się do tych twierdzeń powód podniósł, że dochodzi czynszu jedynie za grudzień 2015 r., a więc wynajęcie lokalu w późniejszym czasie – czemu powód zaprzeczył – nie miałoby znaczenia dla rozstrzygnięcia. Zdaniem powoda pozwany nie został zmuszony do przejęcia (...), zatem powinien zapoznać się z warunkami umowy i odpowiednio przygotować się do przejęcia działalności poprzedniego najemcy.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja powoda nie zasługiwała na uwzględnienie.

W ocenie Sądu Okręgowego, rozpoznającego niniejszą sprawę w postępowaniu uproszczonym (art. 505 ¹ pkt 1 w zw. z art. 505 ⁹ – 505 ¹³ k.p.c.), podniesione w apelacji zarzuty nie są uzasadnione, a w konsekwencji nie mogą stanowić podstawy do zmiany, czy też uchylenia zaskarżonego wyroku (art. 505 ¹² § 1 k.p.c. a contrario). Sąd odwoławczy aprobuje i przyjmuje za własne zarówno ustalenia faktyczne poczynione przez Sąd Rejonowy, jak i – co do zasady – jego ocenę prawną. W konsekwencji uzasadnienie Sądu drugiej instancji ograniczać się musi jedynie do wyjaśnienia podstawy prawnej wyroku z przytoczeniem właściwych przepisów (art. 505 ¹³ § 2 k.p.c.).

W myśl regulacji art. 673 § 3 k.c. jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. W orzecznictwie przyjmuje się zgodnie, na co słusznie zwrócił uwagę Sąd Rejonowy, że postanowienie umowy najmu zawartej na czas określony przewidujące możliwość wypowiedzenia tej umowy z „ważnych przyczyn” mieści się w hipotezie art. 673 § 3 k.c. (zob. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 21 listopada 2006 r., III CZP 92/06, OSNC 2007, nr 7-8, poz. 102; uzasadnienie uchwały składu siedmiu sędziów tego Sądu z dnia 21 grudnia 2007 r., III CZP 74/07, OSNC 2008, nr 9, poz. 95; a ponadto wyroki Sądu Najwyższego z dnia 17 czerwca 2011 r., II CSK 587/10, LEX nr 846566 i z dnia 21 stycznia 2015 r., IV CSK 208/14, LEX nr 1656511).

Przyjmuje się, że poprzez tak sformułowaną ogólną klauzulę zawartą w umowie najmu, strony aprobują, że może chodzić o „ważne powody”, które się dopiero ujawnią w trakcie obowiązywania umowy terminowej. Takie rozwiązanie polega na dopuszczeniu umownego ukształtowania podstaw wypowiedzenia, które można pogodzić z właściwością (naturą) najmu zawartego na czas oznaczony. Tego rodzaju umowa – mająca charakter trwały – łączyć ma strony przez oznaczony czas. Cechą zobowiązań trwałych jest oczywiście to, że pozwalają działać w zaufaniu, iż wynikające z nich prawa i obowiązki nie wygasną przedwcześnie. Stabilizacja ta nie ma jednak charakteru absolutnego, trwałość (stabilność) stosunku prawnego nie musi wykluczać ryzyka jego zakończenia; musi to być jednak ryzyko podlegające w równym stopniu ocenie obu stron, a więc musi dotyczyć wydarzeń niezależnych od ich woli – takich których rodzaj wyklucza wszelką arbitralność. Zaletą przesłanki „ważnych przyczyn” jest przy tym jej elastyczność, pozwalająca na uwzględnienie interesów każdej ze stron, co ma istotne znaczenie także w stosunkach gospodarczych. Podkreśla się, że godząc się na takie postanowienie umowne każda ze stron podejmuje ryzyko wystąpienia sytuacji, w których takie przedwczesne zakończenie stosunku prawnego może nastąpić. W takim przypadku – gdy z woli stron czas trwania umowy jest zależny także od zajścia ważnej przyczyny – stabilność terminowego stosunku zobowiązaniowego ulega zmniejszeniu, gdyż nie można z góry ustalić katalogu okoliczności, które mogą stanowić podstawę jego wcześniejszego rozwiązania. Rozwiązanie takie nie zależy jednak od swobodnego uznania stron umowy, ocena, czy przyczyna ma kwalifikowany charakter – a więc czy jest to rzeczywiście przyczyna „ważna” – w razie sporu pomiędzy stronami należeć musi do sądu, który przesądzając o skuteczności, czy też bezskuteczności wypowiedzenia powinien dokonać takiej oceny w sposób obiektywny, rozważając interesy obu stron (tak Sąd Najwyższy w uzasadnieniu cytowanej wyżej uchwały z dnia 21 listopada 2006 r., III CZP 92/06). Z kolei w uzasadnieniu powołanego wcześniej wyroku z dnia 21 stycznia 2015 r. (IV CSK 208/14) jako budzące aprobatę przyczyny, z których powstaniem powiązano możliwość skorzystania z prawa do wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas oznaczony przed nadejściem tego terminu Sąd Najwyższy uznał np. budowę nowej siedziby, zbędność najmowanych lokali.

W realiach niniejszej sprawy pozwany – powołując się na postanowienie § 7 ust. 7.2 umowy najmu, przyznające każdej ze stron prawo wypowiedzenia jej za 3 miesięcznym okresem wypowiedzenia z ważnych powodów ( zob. k. 10 akt) – w piśmie z dnia 20 sierpnia 2015 r. wypowiedział przedmiotową umowę, co poprzedził przytoczeniem okoliczności związanych z przejęciem w dniu 1 sierpnia 2015 r. (...) w M. (poprzedniego najemcy), na podstawie ogłoszonej w dniu 18 czerwca 2015 r. decyzji Komisji Nadzoru Finansowego ( k. 13 akt).

Wbrew stanowisku apelującego, w ocenie Sądu odwoławczego, już sam fakt dokonania w tym przypadku podmiotowego przekształcenia po stronie najemcy mógł być uznany za ważny powód, uzasadniający dokonanie wypowiedzenia.

Podstawę prawną przejęcia (...) w M. przez pozwanego stanowił przepis art. 74c ust. 4 ustawy z dnia 5 listopada 2009 r. o spółdzielczych kasach oszczędnościowo-kredytowych (tekst jedn. Dz.U. z 2017 r., poz. 2065 ze zm.). W myśl art. 74c ust. 1-4 powołanej ustawy w przypadku gdy strata bilansowa danej spółdzielczej kasy oszczędnościowo-kredytowej spowoduje obniżenie wyrażonego procentowo stosunku funduszy własnych do wartości aktywów poniżej 1%, a Krajowa Spółdzielcza Kasa Oszczędnościowo-Kredytowa odmówi udzielenia jej pomocy z funduszu stabilizacyjnego i gdy nie doszło do przejęcia kasy przez inną spółdzielczą kasę oszczędnościowo-kredytową Komisja Nadzoru Finansowego, uwzględniając potrzebę ochrony stabilności rynku finansowego i bezpieczeństwa środków zgromadzonych na rachunkach takiej kasy, może podjąć decyzję o jej przejęciu przez bank krajowy, za jego zgodą. Taka właśnie decyzja o przejęciu (...) przez pozwany bank, wydana została w niniejszej sprawie ( zob. k. 54-62 akt).

Jak wyjaśnił to przekonująco Trybunał Konstytucyjny w uzasadnieniu wyroku z dnia 31 lipca 2015 r., K 41/12 (OTK-A 2015, nr 7, poz. 102) przejęcie kasy lub jej wybranych praw majątkowych lub zobowiązań przez bank krajowy w trybie art. 74c ust. 4 ww. ustawy jest ostatecznością. Chociaż następuje ono za zgodą banku, to jednak powołany przepis reguluje sytuację, w której zarówno przejmowana kasa, Komisja Nadzoru Finansowego, a wreszcie także i bank przejmujący muszą działać w nadzwyczajnych okolicznościach. Istotą procedury przejęcia kasy, jej praw majątkowych lub zobowiązań przez bank krajowy jest bowiem ochrona środków pieniężnych członków kasy, gdy nie jest ona zdolna zapewnić bezpieczeństwa zgromadzonym oszczędnościom i nie jest w stanie funkcjonować na rynku depozytowo-kredytowym (stosunek aktywów do funduszy własnych jest zbyt niski), co może godzić w zaufanie do całego rynku usług finansowych.

Chociaż więc na przejęcie kasy (poprzedniego najemcy) na podstawie wskazanej decyzji pozwany bank musiał wyrazić zgodę, zgłaszając nawet w odpowiedzi na informację KNF zainteresowanie udziałem w restrukturyzacji kasy – jak wynika z uzasadnienia ww. decyzji ( zob. k. 55 v. akt) – nie może odbierać to temu zdarzeniu charakteru „ważnego powodu” w rozumieniu § 7 ust. 7.2 przedmiotowej umowy najmu, mogącego stanowić podstawę dokonania wypowiedzenia. Niewątpliwie już sam fakt zaistnienia sytuacji w której kasa (będąca najemcą przedmiotowego lokalu), utraciła zdolność funkcjonowania na rynku depozytowo-kredytowym i z tego powodu została przejęta przez pozwanego (będącego bankiem krajowym), powinien być rozpatrywany jako sytuacja wyjątkowa, która nie była zależna wyłącznie od woli strony. Wymaga ona podjęcia szeregu działań związanych z organizacją przejęcia poszczególnych składników majątkowych, w tym także oceną ekonomicznego uzasadnienia zakresu i potrzeby dotychczasowej aktywności na rynku, także gdy chodzi o lokalizację przejmowanych placówek. Sytuacji tej nie można było przewidzieć w dacie zawarcia umowy, a nowy najemca – pozwany będący bankiem przejmującym kasę w tym nadzwyczajnym trybie – nie powinien być w takim przypadku pozbawiony możliwości skorzystania z postanowienia § 7 ust. 7.2 umowy najmu, przyznającego każdej ze stron prawo wypowiedzenia jej za 3 miesięcznym okresem wypowiedzenia z ważnych powodów.

W ocenie Sądu drugiej instancji przyjęcie przeciwnego założenia uwzględniałoby w takim przypadku wyłącznie interes wynajmującego (powoda) uzasadniany trwałym charakterem umowy, jego stabilnością. Tymczasem zawierając umowę o wskazanej treści przyjął on jednak na siebie także ryzyko wystąpienia w przyszłości ważnego powodu, tj. okoliczności bliżej nie sprecyzowanej, lecz mającej charakter obiektywny, mogącej doprowadzić do przedwczesnego zakończenia tego stosunku (zob. uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego z dnia 21 listopada 2006 r., III CZP 92/06). W tym stanie rzeczy, w ocenie Sądu Okręgowego, nie mogła mieć decydującego znaczenia dla rozstrzygnięcia argumentacja stron dotycząca warunków technicznych jakim powinien odpowiadać lokal przeznaczony na placówkę banku, a w konsekwencji przesądzenie czy pozwany mógł potencjalnie w dalszym ciągu prowadzić w nim działalność, skoro już sam fakt przejęcia dotychczasowego najemcy ((...)) przez pozwany bank, wiązał się ze zorganizowaniem przez ten podmiot na nowo przejętej działalności i tym samym mieścił się w kategorii ważnej przyczyny, uzasadniającej wypowiedzenie umowy najmu (art. 673 § 3 k.c.). Z tego też powodu za bezpodstawne należało uznać zarzuty naruszenia w niniejszej sprawie przepisu art. 233 § 1 k.p.c., a także art. 227 w zw. z art. 229 k.p.c., skoro fakt ten, istotny dla rozstrzygnięcia, był niezależny od oceny materiału dowodowego.

Mając powyższe okoliczności na względzie, Sąd Okręgowy oddalił apelację na podstawie art. 385 k.p.c. w zw. z art. 505 ¹² § 3 k.c. O kosztach postępowania odwoławczego orzeczono na podstawie art. 98 § 1 i 3 w zw. z art. 99 i art. 391 § 1 zd. 1 k.p.c., a także w zw. z § 2 pkt 3 w zw. z § 10 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. z 2015 r., poz. 1804 ze zm.).