Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 14 grudnia 2017 r.

Sąd Okręgowy w Warszawie, I Wydział Cywilny w składzie:

po rozpoznaniu w dniu 29 listopada 2017 r. w Warszawie

na rozprawie sprawy z powództwa J. M.

przeciwko A. H. i A. P.

o zapłatę

I.  zasądza od A. P. na rzecz J. M. kwotę 2.500.000 (dwa miliony pięćset tysięcy) zł z ustawowymi odsetkami od 30 maja do 31 grudnia 2015 r. i ustawowymi odsetkami za opóźnienie od 1 stycznia 2016 r. do dnia zapłaty;

II.  oddala powództwo w stosunku do A. H.;

III.  zasądza od A. P. na rzecz J. M. kwotę 107.217 (sto siedem tysięcy dwieście siedemnaście) zł tytułem zwrotu kosztów procesu;

IV.  zasądza od J. M. na rzecz A. H. kwotę 7.217 (siedem tysięcy dwieście siedemnaście) zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. akt I C 1323/15

UZASADNIENIE

Pozwem z 6 października 2015 r. powód J. M. wnosił o:

a)  zasądzenie nakazem zapłaty w postępowaniu upominawczym od A. H. oraz A. P. na rzecz powoda kwoty 2.500.000 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od 30 maja 2015 r. do dnia zapłaty, z tym zastrzeżeniem, że zapłata przez któregokolwiek z pozwanych w całości lub w części zwalnia drugiego pozwanego do wysokości dokonanej zapłaty,

b)  zasądzenie nakazem zapłaty w postępowaniu upominawczym od A. H. na rzecz powoda kwoty 10.771,22 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od 30 maja 2015 r. do dnia zapłaty,

c)  zasądzenie od A. H. oraz A. P. na rzecz powoda kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych, z tym zastrzeżeniem, że zapłata przez któregokolwiek z pozwanych w całości lub w części zwalnia drugiego pozwanego do wysokości dokonanej zapłaty.

W uzasadnieniu powód wskazał, że pozwana A. H., działając jako notariusz, dokonała czynności notarialnych niezgodnie z prawem albowiem zawarcie umów przenoszących własność nieruchomości naruszało bezwzględnie obowiązujący art. 5 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. W ocenie strony powodowej, konsekwencją nieważności umowy sprzedaży z 13 czerwca 2007 r. oraz umowy przeniesienia własności było jednocześnie powstanie po stronie pozwanego A. P. bezpodstawnego wzbogacenia kosztem majątku powoda.

(pozew – k. 2-9)

Nakazem zapłaty w postępowaniu upominawczym z 21 października 2015 r. wydanym w sprawie o sygn. akt I Nc 233/15 Sąd Okręgowy w Warszawie orzekł, iż:

a)  pozwana A. H. i pozwany A. P. mają zapłacić powodowi J. M. kwotę 2.500.000 zł wraz z ustawowymi odsetkami od 30 maja 2015 r. do dnia zapłaty, z tym zastrzeżeniem, że zapłata przez któregokolwiek z pozwanych w całości lub w części zwalnia drugiego pozwanego do wysokości dokonanej zapłaty,

b)  pozwana A. H. ma zapłacić powodowi J. M. kwotę 10.771,22 zł wraz z ustawowymi odsetkami od 30 maja 2015 r. do dnia zapłaty,

c)  pozwana A. H. i pozwany A. P. mają zapłacić powodowi J. M. kwotę 32.217 zł, w tym kwotę 7.200 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego, z zastrzeżeniem, że zapłata przez któregokolwiek z pozwanych w całości lub w części zwalnia drugiego pozwanego do wysokości dokonanej zapłaty,

w terminie dwóch tygodni od doręczenia nakazu zapłaty, albo wnieśli w tym terminie sprzeciw.

(nakaz zapłaty – k. 40)

Sprzeciwem od nakazu zapłaty z 2 listopada 2015 r. pozwana A. H. wniosła o oddalenie powództwa oraz o zasądzenie od powoda na rzecz pozwanej zwrotu kosztów procesu.

W uzasadnieniu swojego stanowiska pozwana A. H. wskazała, że przygotowując i zawierając umowę sprzedaży z 13 czerwca 2007 r. nie naruszyła obowiązującego prawa, w szczególności przepisów ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. W ocenie strony pozwanej takie zezwolenie jest wymagane, gdy nabycie dotyczy nieruchomości rolnych i leśnych oraz drugiego domu, natomiast pozwana nie znalazła żadnego przepisu prawa, który nakazywałby przedsiębiorcom i obywatelom państw EOG uzyskiwanie zezwolenia na nabycie nieruchomości. Pozwana wskazała również, iż roszczenie powoda jest przedawnione, bowiem zarówno powód, jak i jego pełnomocnik wiedzieli o grożącej szkodzie już w 2007 r., a roszczenia z czynów niedozwolonych ulegają przedawnieniu z upływem 3 lat od dnia dowiedzenia się o szkodzie i osobie zobowiązanej do jej naprawienia.

(sprzeciw od nakazu zapłaty - k. 47-50)

Sprzeciwem od nakazu zapłaty z 10 listopada 2015 r. pozwany A. P. wniósł o oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie od powoda na rzecz pozwanego kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa adwokackiego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu swojego stanowiska pozwany wskazał, iż nie doszło do zubożenia powoda kosztem A. P.. W ocenie pozwanego, B. R. uważał się za zubożonego w zakresie całej ceny sprzedaży wynikającej z umowy z 13 czerwca 2007 r., powołując się przy tym na treść „ugody dodatkowej” z 2 grudnia 2014 r., w której to strony zobowiązały się, że bezpodstawne wzbogacenie zostanie zwrócone przez wzbogaconego na rzecz zubożonego w drodze przeniesienia przez wzbogaconego na rzecz zubożonego własności nieruchomości objętych umową sprzedaży z 13 czerwca 2007 r. W konsekwencji pozwany A. P. podnosił zarzut braku legitymacji czynnej powoda.

(sprzeciw od nakazu zapłaty – k. 107-108v.)

Pismami procesowym z 27 listopada 2015 r. oraz z 10 grudnia 2015 r., stanowiącymi odpowiedź na sprzeciw pozwanych A. H. i A. P., powód J. M. podtrzymał dotychczasowe stanowisko w sprawie.

(pisma procesowe powoda z 27 listopada 2015 r. oraz z 10 grudnia 2015 r. – k. 129-138; k. 160-164)

Pismem procesowym złożonym na rozprawie w dniu 5 października 2017 r. powód J. M. sprecyzował żądanie powództwa i wniósł o zasądzenie od pozwanej A. H. na swoją rzecz, poza pierwotnym roszczeniem, dodatkowo kwoty 56.392,40 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia złożenia niniejszego pisma do dnia zapłaty.

W ocenie strony powodowej, w związku z wyrokiem Sądu Okręgowego w Łodzi z 11 lipca 2017 r., sygn. akt I C 119/16, szkoda powoda wzrosła łącznie o kwotę 56.392,40 zł, z czego 52.792,40 zł stanowi połowa nieuiszczonych kosztów sądowych od uwzględnionego powództwa, zaś pozostała kwota 3.600 zł stanowi połowę kosztów zastępstwa procesowego.

(pismo procesowe z 5 października 2017 r. zawierające rozszerzenie powództwa – k. 509-511)

W dalszym toku postępowania stanowisko stron nie uległo zmianie.

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

W dniu 13 czerwca 2007 r. pozwana A. H. dokonała, w ramach prowadzonej przez siebie kancelarii notarialnej, czynności zarejestrowanej w księdze notarialnej – repertorium A pod numerem (...) obejmującej umowę sprzedaży nieruchomości, na podstawie której B. R. (obywatel (...)) nabył od pozwanego A. P. (zastępowanego przez J. W.) prawo własności:

a)  nieruchomości położonej w K. przy ul. (...), stanowiącej działkę gruntu oznaczoną numerem ewidencyjnym (...), o powierzchni 0,5726 ha, dla której Sąd Rejonowy w Pabianicach prowadzi księgę wieczystą o nr (...),

b)  nieruchomości położonej w K. przy ul. (...), stanowiącej działkę gruntu oznaczoną numerem ewidencyjnym (...), o powierzchni 0,2677 ha, dla której Sąd Rejonowy w Pabianicach prowadzi księgę wieczystą o nr (...).

(dowód: wypis aktu notarialnego Rep. A numer (...) – umowa sprzedaży i umowa ustanowienia hipoteki kaucyjnej – k. 13-19; wydruk ksiąg wieczystych (...) – k. 54-59 oraz k. 62-67; zeznania świadka A. H. – k. 380-385; zeznania świadka J. W. – k. 480-482; zeznania powoda J. M. – k. 545-548)

Dokonując czynności objętej aktem notarialnym sporządzonym przez pozwaną A. H. w dniu 13 czerwca 2007 r. (Rep. A nr (...)) B. R. oświadczył, iż do wysokości ½ części każdej z nabywanych nieruchomości działał na zlecenie i za środki finansowe powoda – J. M.. Nabycie ww. nieruchomości nastąpiło w celu prowadzenia wspólnej inwestycji budowlanej.

(dowód: § 2 aktu notarialnego Rep. A numer (...) – umowy sprzedaży i umowy ustanowienia hipoteki kaucyjnej – k. 13-19; zeznania powoda J. M. – k. 545-548)

Zgodnie z oświadczeniami zawartymi w akcie notarialnym, przedmiotowe nieruchomości były oznaczone w ewidencji gruntów jako tereny rolne. Zgodnie zaś z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego części obszaru miasta K. – położone one były na terenach przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i wielorodzinną.

(dowód: wypis aktu notarialnego Rep. A numer (...) – umowy sprzedaży i umowy ustanowienia hipoteki kaucyjnej – k. 13-19; zeznania świadka A. H. – k. 380-385)

Na podstawie ww. umowy B. R. został wpisany jako właściciel nieruchomości w księgach wieczystych (...) prowadzonych przez Sąd Rejonowy w Pabianicach.

(dowód: wydruk ksiąg wieczystych (...) – k. 54-59)

W dniu 10 sierpnia 2007 r. pozwana A. H. dokonała, w ramach prowadzonej przez siebie kancelarii notarialnej, czynności zarejestrowanej w księdze notarialnej – repertorium A pod numerem (...) obejmującej umowę przeniesienia własności w wykonaniu umowy zlecenia, na podstawie której B. R., wykonując umowę łączącą go z powodem, przeniósł na niego udział wynoszący ½ części każdej z opisanych powyżej nieruchomości.

(dowód: wypis aktu notarialnego Rep. A numer (...) – umowy przeniesienia własności w wykonaniu umowy zlecenia – k. 20-23; umowa cesji wierzytelności wraz z załącznikiem – k. 165-172)

Zarówno B. R., jak i powód J. M. nie zalegalizowali swojego pobytu na terytorium R. P.. Nabyte przez nich nieruchomości były w chwili ich nabycia i są w dalszym ciągu niezabudowane, nie jest na nich prowadzona jakakolwiek działalność gospodarcza, ani też inwestycja budowlana.

(dowód: pismo Komendanta Komisariatu Policji w K. z 24 września 2012 r. – załącznik „oryginalna dokumentacja administracyjna” – k. 211; pismo Urzędu do Spraw Cudzoziemców z 19 lipca 2012 r. – załącznik „oryginalna dokumentacja administracyjna” – k. 211)

Nabycie dokonane przez B. R. na podstawie umowy sprzedaży z 13 czerwca 2007 r. zostało zakwestionowane przez Ministerstwo Spraw Wewnętrznych i A. (Departament (...)), który kilkukrotnie zwracał się do B. R. oraz powoda J. M. o nadesłanie kopii zaświadczeń o wpisie do ewidencji działalności gospodarczej oraz o przesłanie dokumentacji określającej rodzaj inwestycji budowlanej prowadzonej na przedmiotowych nieruchomościach. Wyrokiem z 10 grudnia 2014 r., wydanym w sprawie o sygn. akt II C 1588/13, Sąd Okręgowy w Łodzi, po uprzednim uznaniu powództwa przez pozwanych A. P. i B. R., stwierdził nieważność umowy sprzedaży zawartej w dniu 13 czerwca 2007 r. przed notariuszem A. H. (repertorium A numer (...)).

(dowód: wyrok Sądu Okręgowego w Łodzi, II Wydział Cywilny z 10 grudnia 2014 r. w sprawie o sygn. akt II C 1588/13 – k. 24-25; pismo Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji z 26 listopada 2007 r. – załącznik „oryginalna dokumentacja administracyjna” – k. 211; pismo Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji z 13 lipca 2009 r. – załącznik „oryginalna dokumentacja administracyjna” – k. 211; pismo Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji z 26 lipca 2010 r. - załącznik „oryginalna dokumentacja administracyjna” – k. 211; pismo Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji z 27 października 2011 r. – załącznik „oryginalna dokumentacja administracyjna” – k. 211; protokół rozprawy z 3 grudnia 2014 r. w sprawie o sygn. akt II C 1588/13 – k. 284-284v.)

Powód J. M. nie brał osobiście udziału w żadnych czynnościach związanych z zakupem i przeniesieniem na jego rzecz własności nieruchomości położonych przy ul. (...) w K.. Powód dowiedział się o treści wyroku Sądu Okręgowego w Łodzi na początku 2015 r. i w związku z tym, działając przez profesjonalnego pełnomocnika, pismem z 18 maja 2015 r. wezwał każdego z pozwanych odpowiednio do zapłaty odszkodowania i do zwrotu świadczenia nienależnego.

(dowód: ostateczne przedsądowe wezwanie do zapłaty odszkodowania – k. 27-29; ostateczne przedsądowe wezwanie do zwrotu świadczenia nienależnego – k. 31-32; zeznania powoda J. M. – k. 545-548)

W dniu 2 grudnia 2014 r. pomiędzy pozwanym A. P., a B. R. została zawarta ugoda pozasądowa mocą której pozwany zobowiązał się, w terminie do 31 marca 2015 r. (a następnie w terminie do 30 kwietnia 2015 r.), do przeniesienia na rzecz B. R. własności nieruchomości objętych aktem notarialnym zarejestrowanym w Repertorium A pod numerem (...).

(dowód: ugoda pozasądowa z 2 grudnia 2014 r. – k. 112v.; porozumienie zmieniające – k. 116-117)

Wyrokiem z 11 lipca 2017 r. wydanym w sprawie o sygn. akt I C 119/16, Sąd Okręgowy w Łodzi, I Wydział Cywilny stwierdził nieważność umowy przeniesienia własności w wykonaniu umowy zlecenia zawartej 10 sierpnia 2007 r. przed notariuszem A. H. (repertorium A numer (...)).

(dowód: wyrok Sądu Okręgowego w Łodzi, I Wydział Cywilny z 11 lipca 2007 r. w sprawie o sygn. I C 119/16 – k. 471-476v.)

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dokumentów zgromadzonych w aktach niniejszej sprawy. Wszystkie dokumenty zostały sporządzone przez kompetentne osoby w ramach wykonywanych przez nie czynności, a strony w toku rozprawy nie kwestionowały ich prawdziwości. Sąd dokonując ich kontroli od strony formalnej i zawartości merytorycznej również nie dopatrzył się uchybień ani śladów wskazujących na ich fałszowanie przez podrabianie lub przerabianie. Podstawę ustaleń faktycznych stanowiła również treść rozstrzygnięcia zapadłego przed Sądem Okręgowym w Łodzi (sygn. akt II C 1588/13), mocą którego Sąd ten orzekł nieważność aktu notarialnego – umowy sprzedaży z 13 czerwca 2007 r.

Podstawę ustaleń faktycznych stanowiły też osobowe źródła dowodowe. W tym zakresie Sąd oparł się na zeznaniach pozwanej A. H., powoda J. M. oraz świadka A. W.. Zarówno strony, jak i świadek w sposób obrazowy przedstawili okoliczności towarzyszące zawarciu przez nich (w obecności pozwanej notariusz) umowy sprzedaży z 13 czerwca 2007 r. (Repertorium A numer (...)) oraz umowy przeniesienia własności w wykonaniu umowy zlecenia z 10 sierpnia 2007 r. (Repertorium A numer (...)). Powód zaś w toku przesłuchania w sposób przekonujący wskazał czym kierował się podejmując decyzję o kupnie przedmiotowych nieruchomości, kiedy dowiedział się o treści wyroku zapadłego przed Sądem Okręgowym w Łodzi z 10 grudnia 2014 r., a ponadto przedstawił swoją sytuację zarówno sprzed, jak i po zawarciu ww. umowy.

Postanowieniem z 28 września 2017 r. Sąd oddalił wniosek strony powodowej o dopuszczenie dowodu z zeznań świadka B. R.. W ocenie Sądu materiał dowodowy zgromadzony na potrzeby niniejszego postępowania był wystarczający do wydania orzeczenia w sprawie, a zatem wniosek strony powodowej należało potraktować jako nieuzasadniony i zmierzający jedynie do przedłużenia postępowania.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Powództwo J. M. w stosunku do pozwanego A. P. podlegało uwzględnieniu w całości, zaś powództwo w stosunku do A. H. jako nieuzasadnione podlegało oddaleniu w całości.

W pierwszej kolejności należało odnieść się do podniesionego przez pozwaną A. H. w sprzeciwie od nakazu zapłaty z 2 listopada 2015 r. zarzutu przedawnienia roszczenia powoda. W ocenie strony pozwanej, zarówno pełnomocnik powoda, jak i sam powód wiedzieli o grożącej szkodzie i o możliwej odpowiedzialności notariusza sporządzającego akt notarialny sprzedaży nieruchomości już w 2007 r., a zatem stosując regułę wynikającą z art. 442 k.c., roszczenie strony powodowej przedawniło się w 2010 r. W ocenie Sądu zarzut strony pozwanej nie zasługiwał na uwzględnienie. Z materiału dowodowego zgromadzonego na potrzeby postępowania (w tym w szczególności z zeznań J. M.) wynikało, że powód zarówno o szkodzie, jak i osobie obowiązanej do jej naprawienia, dowiedział się na początku 2015 r., kiedy to powziął informację o wydaniu przez Sąd Okręgowy w Łodzi wyroku stwierdzającego nieważność umowy objętej aktem notarialnym sporządzonym przez pozwaną A. H. w dniu 13 czerwca 2007 r. (Rep. A nr (...)). Powziąwszy wiedzę o rozstrzygnięciu Sądu Okręgowego w Łodzi, powód, działając za pośrednictwem swojego pełnomocnika, niezwłocznie podjął próbę polubownego rozwiązania sporu, wzywając każdego z pozwanych odpowiednio do zapłaty odszkodowania i zwrotu bezpodstawnego wzbogacenia. W związku z powyższym należało uznać, iż bieg terminu przedawnienia w niniejszej sprawie rozpoczął się w 2015 r., a zatem roszczenie strony powodowej nie uległo przedawnieniu.

W dalszej kolejności Sąd przeszedł do rozpoznania zarzutu pozwanego A. P. podniesionego w sprzeciwie od nakazu zapłaty z 10 listopada 2015 r. dotyczącego braku legitymacji czynnej powoda J. M.. W ocenie strony pozwanej to B. R. uważał się za zubożonego co do całej kwoty 5.000.000 zł, w tym i co do kwoty 2.500.000 zł dochodzonej przez powoda w stosunku do pozwanego A. P. w niniejszym postępowaniu, a zatem oświadczenie B. R. iż nabywa przedmiotową nieruchomość do wysokości ½ części za środki powoda należy uznać za niezgodne z prawdą. W ocenie Sądu zarzut strony pozwanej nie zasługiwał na uwzględnienie. Zgodnie z § 2 umowy sprzedaży z 13 czerwca 2007 r. (Rep. A numer (...)) B. R. oświadczył, że dokonując czynności objętych przedmiotową umową do wysokości ½ części każdej z nabywanych nieruchomości działał na zlecenie i za środki finansowe powoda J. M.. Nieważność umowy sprzedaży z 13 czerwca 2007 r. spowodowała wzbogacenie pozwanego A. P. kosztem majątku powoda w zakresie połowy ceny sprzedaży nieruchomości, tj. kwoty 2.500.000 zł. W niniejszej sprawie wierzycielem jest ten, którego prawa stały się gospodarczym źródłem wzbogacenia, zaś dłużnikiem ten, którego majątek uległ zwiększeniu. Decydujące znaczenie ma zatem to, czyim kosztem i na czyją rzecz nastąpiło wzbogacenie. W konsekwencji należy stwierdzić, że wobec nieważności umowy z 13 czerwca 2007 r., powód był legitymowany czynnie do dochodzenia zwrotu od pozwanego kwoty 2.500.000 zł.

Przechodząc do merytorycznej oceny zasadności powództwa, Sąd uznał, że w sprawie okazały się kluczowe dwie kwestie, a mianowicie po pierwsze, kwestia spełnienia przesłanek i możliwej interpretacji przepisów ustawy z 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (Dz. U. z 2004 r. Nr 167, poz. 1758 z późn. zm.), a po drugie, kwestia prawomocnie stwierdzonej wyrokiem Sądu Okręgowego w Łodzi z 10 grudnia 2014 r. nieważności umowy sprzedaży z 13 czerwca 2007 r. na podstawie której B. R. (działając w imieniu swoim oraz w ½ części każdej z nabywanych nieruchomości na zlecenie i za środki finansowe powoda – J. M.) pierwotnie nabył przedmiotowe nieruchomości od A. P..

Zgodnie z art. 405 kodeksu cywilnego kto bez podstawy prawnej uzyskał korzyść majątkową kosztem innej osoby, obowiązany jest do wydania korzyści w naturze, a gdyby to nie było możliwe, do zwrotu jej wartości.

Strona pozwana wskazywała, że zgodnie z treścią ugody pozasądowej zawartej między A. P., a B. R., ten drugi uważał się za zubożonego w zakresie całej ceny sprzedaży. Przeciwko takiemu stwierdzeniu świadczy chociażby fakt zawarcia w dniu 5 października 2015 r. przez B. R. umowy cesji wierzytelności, której przedmiotem były wierzytelności przysługujące mu w stosunku do pozwanej A. H. i pozwanego A. P.. Zawierając umowę cesji wierzytelności B. R. oświadczył, że roszczenie o zwrot ceny sprzedaży, zapłatę odszkodowania i innych należności przysługuje częściowo jemu, jak również częściowo J. M., w którego imieniu B. R. działał przy zawarciu umowy sprzedaży z 13 czerwca 2007 r. i z którego środków zapłacono połowę ceny sprzedaży, taksy notarialnej i opłaty sądowej. W związku z powyższym nie sposób stwierdzić, że B. R. uważał się za wzbogaconego w zakresie całej ceny sprzedaży, tj. kwoty 5.000.000 zł, albowiem jednoznacznie zostało stwierdzone, że w zakresie połowy tej kwoty (tj. 2.500.000 zł) roszczenie przysługiwało również powodowi J. M..

Konsekwencją stwierdzenia przez Sąd Okręgowy w Łodzi nieważności umowy sprzedaży było nieprzejście na powoda własności udziałów wynoszących ½ części każdej z nieruchomości położonej przy ul. (...). Oznacza to, że w majątku powoda powstała szkoda, na którą składają się środki pieniężne wydatkowane przez powoda na nabycie własności udziałów w nieruchomościach. Cena nabycia opisanych powyżej nieruchomości do wysokości ½ części każdej z nich oraz koszty z tym związane zostały uiszczone bezpośrednio za środki finansowe powoda J. M.. Po stronie zaś pozwanego A. P. doszło do powstania sytuacji, w której wzbogacił się on kosztem majątku powoda. Na skutek stwierdzenia nieważności umowy sprzedaży ww. nieruchomość do niego wróciła, a dodatkowo nie rozliczył się on z tych pieniędzy które uprzednio otrzymał z tytułu jej sprzedaży. W związku z powyższym, zasadnym było zasądzenie od pozwanego A. P. na rzecz J. M. kwoty 2.500.000 zł, co znalazło swoje odzwierciedlenie w pkt I wyroku.

Odsetki ustawowe od ww. kwoty zostały zasądzone od 30 maja 2015 do 31 grudnia 2015 r., zaś od 1 stycznia 2016 r. odsetki ustawowe za opóźnienie. Pismem z 18 maja 2015 r. powód wezwał pozwanego do zapłaty dochodzonej przez niego kwoty, wyznaczając mu w tym celu 7 - dniowy termin płatności (liczony od dnia odebrania wezwania do zapłaty). Wezwanie do zapłaty pozwany odebrał w dniu 21 maja 2015 r., co oznacza, że wyznaczony termin upłynął w dniu 28 maja 2015 r. Przywołane okoliczności potwierdzają zatem, że zasadnym było ustalenie początkowej daty naliczenia odsetek w zapłacie kwoty 2.500.000 zł na dzień 30 maja 2015 r.

Żądanie skierowane przeciwko pozwanej notariusz w ocenie Sądu było nieuzasadnione. Notariusz ponosi odpowiedzialność ex delicto za szkodę wyrządzoną przy wykonywaniu przez niego czynności notarialnej, zatem odpowiedzialność notariusza znajduje podstawę prawną w art. 415 k.c. (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 maja 2008 r. III CSK 366/07, a także wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10 października 2015 r. sygn. akt II CSK 734/14).

Zgodnie z art. 49 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie (Dz. U. z 2014 r. Nr 164 ze zm.), notariusz ponosi odpowiedzialność za szkodę wyrządzoną przy wykonywaniu czynności notarialnych na zasadach określonych w Kodeksie cywilnym, z uwzględnieniem szczególnej staranności, do jakiej jest obowiązany przy wykonywaniu tych czynności.

Do zakresu szczególnej staranności notariusza, wytyczanego przez normy prawne wyznaczające jego pozycję prawną i obowiązki, należą w szczególności: obowiązek czuwania nad należytym zabezpieczeniem praw i słusznych interesów stron oraz innych osób, dla których czynność ta może powodować skutki prawne (art. 80 § 2 prawa o notariacie).

Wskazane normy winny rzutować na działania przedsiębrane przez notariusza podczas przygotowania do czynności notarialnej, a także w toku jej przeprowadzania.

Sporne w niniejszym postępowaniu było to, czy pozwanej można postawić zarzut niedochowania szczególnej staranności przy dokonywaniu czynności notarialnej 13 czerwca 2007 r. i tym samym przesądzić o jej winie przy badaniu zajścia przesłanek odpowiedzialności odszkodowawczej.

Sąd Okręgowy w Łodzi w wyroku z 10 grudnia 2014 r. stwierdził, że umowa zawarta 13 czerwca 2007 r. przed pozwaną była nieważna. Samo stwierdzenie nieważności umowy nie przesądza jednak o odpowiedzialności pozwanej. Zasadnicze zagadnienie polega na tym, czy można pozwanej postawić zarzut braku szczególnej staranności.

Ustawa z 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców wprowadziła ograniczenia o charakterze publicznoprawnym w obrocie nieruchomościami położonymi na terenie Rzeczypospolitej Polskiej ze względu na osobę nabywcy – cudzoziemca. Do nabycia nieruchomości przez cudzoziemca wymagane jest uzyskanie zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych. Zezwolenie to ma charakter warunku prawnego, a tym samym stanowi obligatoryjną część czynności prawnej nabycia nieruchomości przez cudzoziemca. Zgodnie z art. 6 ust. 1 cytowanej ustawy brak zezwolenia skutkuje bezwzględną nieważnością nabycia. Wyjątek stanowią sytuacje enumeratywnie przewidziane w ustawie, w których nie wymaga się uzyskania zezwolenia.

Z dniem akcesji Rzeczypospolitej Polskiej do Unii Europejskiej usunięte zostały ograniczenia dotyczące nabywania nieruchomości przez obywateli i przedsiębiorców Europejskiego Obszaru Gospodarczego, które nie wynikają z prawa wspólnotowego oraz nie są objęte okresami przejściowymi. Oznacza to, że zgodnie z art. 8 pkt 2 ww. ustawy nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia przez cudzoziemców, będących obywatelami lub przedsiębiorcami państw – stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym albo Konfederacji Szwajcarskiej, z wyjątkiem nabycia nieruchomości rolnych i leśnych (przez okres 12 lat od dnia przystąpienia Rzeczypospolitej Polskiej do Unii Europejskiej) oraz drugiego domu (przez okres 5 lat od dnia przystąpienia Rzeczypospolitej Polskiej do Unii Europejskiej).

Treść § 2 aktu notarialnego – umowy sprzedaży z 13 czerwca 2007 r. wskazuje, że celem nabycia nieruchomości było prowadzenie przez powoda wspólnie z B. R. inwestycji budowlanej. Pozwana A. H. przystępując do sporządzenia tego aktu przyjęła jedną z interpretacji przepisu art. 8 ww. ustawy, która w ocenie Sądu była dopuszczalna. Co prawda określenie celu nieruchomości mogło i powinno być sformułowane bardziej precyzyjnie, bowiem to rzeczą notariusza jest, ażeby sporządzony przez niego akt notarialny jak najprecyzyjniej regulował zarówno stosunki stron jak i wszystkie uwarunkowania wpływające na ich wzajemne prawa i obowiązki. Tym niemniej, to uchybienie polegające na nieprecyzyjnym określeniu celu tej inwestycji zdaniem Sądu nie pozostawało w normalnym związku przyczynowym ze skutkami które później miały miejsce. Nabywcy nieruchomości byli bowiem kilkukrotnie, szczegółowo proszeni i wzywani przez Ministerstwo Spraw Wewnętrznych i Administracji do przedłożenia odpowiedniej dokumentacji, tak ażeby ww. organ nie miał wątpliwości co do zawartej przez nich umowy. Pomimo wezwań nie złożyli stosownych dokumentów. W sposób zrozumiały (od strony ekonomicznej, w związku z załamaniem się rynku deweloperskiego) przyjęli inne rozwiązanie, mianowicie doprowadzili do tego, że Sąd Okręgowy w Łodzi ostatecznie uznał nieważność tej transakcji, czego skutkiem jest to, że pozwany A. P. jest w dalszym ciągu właścicielem nieruchomości.

Zgodnie ze stanowiskiem Sądu Najwyższego, podstawowe obowiązki notariusza wypływają wprost z zasad porządku prawnego i wiążą go w jednakiej mierze zarówno względem jego klienta, jak i osoby trzeciej. Ustawa zobowiązuje notariusza do zachowania przy wykonywaniu tych obowiązków „szczególnej staranności" (art. 49 prawa notariacie). Naruszenie ich musi być wprawdzie zawinione (art. 415 k.c.), jednakże zważywszy na abstrakcyjną ocenę niedbalstwa (art. 355 § 1 k.c.) oraz zawodowy charakter działalności notariusza (art. 355 § 2 k.c.) sam fakt ich naruszenia przesądza z reguły o winie, co najmniej w postaci niedbalstwa (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 czerwca 2002 r. sygn. akt III CKN 694/00).

Czynność notarialna z 13 czerwca 2007 r., zdaniem Sądu, nie została dokonana z naruszeniem szczególnej staranności. Tym samym działanie pozwanej nie było bezprawne i zawinione.

Również druga przesłanka warunkująca odpowiedzialność deliktową w postaci związku przyczynowego nie została spełniona. Jak wynika z zeznań świadka J. W. (k. 481) i oświadczenia złożonego przez pozwanego w trybie art. 212 k.p.c. na rozprawie 15 grudnia 2016 r. (k. 378) nie było żadnych przeszkód, aby powód z pozwanym ponownie zawarł umowę sprzedaży nieruchomości, za którą cenę już zapłacił. Powód nie przedstawił żadnych argumentów uzasadniających brak możliwości wykonania ugody z 2 grudnia 2014 r. W ten sposób, szkoda powoda, w postaci braku tytułu prawnego do nieruchomości, oraz brak zapłaconej ceny, jest wynikiem jego zaniechania. Zatem nie tylko przyczynił się on do powstania szkody, w rozumieniu art. 362 k.c., ale aktualnie to tylko od niego zależy, czy ponownie uzyska prawo do nieruchomości czy nie.

Biorąc pod uwagę powyższe, powództwo w stosunku do A. H., jako nieuzasadnione, podlegało oddaleniu w całości (pkt II wyroku).

Rozstrzygnięcie natomiast o kosztach procesu znalazło swoje uzasadnienie w treści art. 98 § 1 i 3 k.p.c. A. P., jako strona przegrywająca spór, została zobowiązana do zwrotu powodowi kosztów procesu, na które składały się: opłata od pozwu w wysokości 100.000 zł oraz wynagrodzenie pełnomocnika w kwocie 7.200 zł, wynikające z § 6 pkt 7 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (pkt III wyroku). Na tej samej podstawie Sąd orzekł o kosztach w pkt IV wyroku, zgodnie z którym powód J. M., jako strona przegrywająca spór w stosunku do A. H., został zobowiązany do zapłaty na jej rzecz kwoty 7.217 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

Mając powyższe na względzie Sąd Okręgowy na podstawie wskazanych przepisów orzekł jak w sentencji wyroku.