Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 7 marca 2018 r.

Sąd Rejonowy w Giżycku I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

po rozpoznaniu w dniu 5 marca 2018 r. w Giżycku

na rozprawie

sprawy z powództwa B. M. (1)

przeciwko A. Z.

o wydanie nieruchomości i zapłatę

1.Zasądza od pozwanego A. Z. na rzecz powoda B. M. (1) kwotę 32.703,82 (trzydzieści dwa tysiące siedemset trzy złote 82/100) z ustawowymi odsetkami za opóźnienie:

-od kwoty 1500 zł od dnia 11.03.2016r do dnia zapłaty,

-od kwoty 1500 zł od dnia 11.04.2016r do dnia zapłaty

-od kwoty 1500 zł od dnia 11.05.2016r do dnia zapłaty

-od kwoty 1500 zł od dnia 11.06.2016r do dnia zapłaty,

-od kwoty 1500 zł od dnia 11.07.2016r do dnia zapłaty,

-od kwoty 1500 zł od dnia 11.08.2016r do dnia zapłaty,

-od kwoty 1500 zł od dnia 11.09.2016r do dnia zapłaty,

-od kwoty 1500 zł od dnia 11.10.2016r do dnia zapłaty,

-od kwoty 1500 zł od dnia 11.11.2016r do dnia zapłaty

-od kwoty 1500 zł od dnia 11.12.2016r do dnia zapłaty,

-od kwoty 1500 zł od dnia 11.01.2017r do dnia zapłaty

-od kwoty 1500 zł od dnia 11.02.2017r do dnia zapłaty,

-od kwoty 1500 zł od dnia 11.03.2017r do dnia zapłaty,

-od kwoty 1500 zł od dnia 11.04.2017r do dnia zapłaty,

-od kwoty 1500 zł od dnia 11.05.2017r do dnia zapłaty,

-od kwoty 1500 zł od dnia 11.06.2017r do dnia zapłaty,

-od kwoty 1500 zł od dnia 11.07.2017r do dnia zapłaty,

-od kwoty 1500 zł od dnia 11.08.2017r do dnia zapłaty,

-od kwoty 1500 zł od dnia 11.09.2017r do dnia zapłaty,

-od kwoty 1500 zł od dnia 11.10.2017r do dnia zapłaty,

-od kwoty 1500 zł od dnia 11.11.2017r do dnia zapłaty,

-od kwoty 250,10 zł od dnia 30.04.2017r do dnia zapłaty,

-od kwoty 265,96 zł od dnia 30.04.2017r do dnia zapłaty,

-od kwoty 214,16 zł od dnia 09.10.2017r do dnia zapłaty,

-od kwoty 473,60 zł od dnia 28.12.2017r do dnia zapłaty.

2.Umarza postępowanie w pozostałym zakresie.

3.Zasądza od pozwanego A. Z. na rzecz powoda B. M. (1) kwotę 5.777 zł tytułem kosztów postępowania, w tym kwotę 3.600 zł tytułem kosztów zastępstwa procesowego.

SSR Bogusława Olszewska - Wojgienica

Sygn. akt I C 603/17

UZASADNIENIE

Powód B. M. (1) wniósł przeciwko A. Z. pozew o nakazanie opróżnienia i wydania stanowiącego jego własność lokalu użytkowego położonego w G. przy ul. (...) na parterze budynku o powierzchni 120 m ² składającego się z 3 pomieszczeń użytkowych i zaplecza technicznego, a także o zasądzenie kwoty 21.516,06 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia wymagalności do dnia zapłaty. Domagał się również zasądzenia od pozwanego na swoją rzecz kosztów procesu według norm przepisanych.

W uzasadnieniu pozwu wskazał, że w dniu 01.07.2012r. strony zawarły umowę najmu lokalu użytkowego na czas nieoznaczony, na mocy której pozwany zobowiązał się do uiszczania czynszu w wysokości 1.000,00 zł miesięcznie, następnie podwyższonego do kwoty 1.500,00 zł do dnia 10-ego każdego miesiąca. Powód podał, że pozwany notorycznie opóźniał się z zapłatą należności czynszowych, a począwszy od marca 2016r. zaprzestał płacenia czynszu, w związku z czym powód skierował do niego pismo z dnia 11.01.2017r. o wypowiedzeniu umowę najmu ze skutkiem natychmiastowym, które nie zostało podjęte w terminie i wróciło do nadawcy w dniu 02.01.2017r. Kolejne pisma, w postaci wezwania do zapłaty zaległości z dnia 04.02.2017r. również nie zostało podjęte w terminie. Powód wyjaśnił nadto, że pozwany pismem z dnia 14.04.2017r. przyznał, że powziął informację o wypowiedzeniu umowy najmu i powołał się na prawo zatrzymania z art. 461 k.c. i zażądał od powoda zwrotu poniesionych przez niego nakładów na nieruchomość. B. M. (1) wskazał ponadto, że w jego ocenie A. Z. nie może skorzystać z prawa zatrzymania, gdyż nie ma ono zastosowania do zwrotu rzeczy wynajętych. Wskazał nadto, że zgodnie z postanowieniami umowy najmu, prawo najemcy do dokonywania nakładów zwiększających wartość przedmiotu najmu przysługiwało wyłącznie za zgodą i w zakresie uzgodnionym w formie pisemnej z wynajmującym. Pozwany nie zwracał się do powoda o wyrażenie zgody czy uzgodnienie nakładów na wynajmowany lokal. B. M. (1) wskazał, że w okresie bezumownego korzystania z nieruchomości A. Z. nie regulował opłat za media i podatki, które on był zmuszony pokryć. Powód wyjaśnił jednocześnie, że na kwotę dochodzoną pozwem składa się kwota 21.000,00 zł tytułem czynszu najmu lokalu za okres od marca 2016r. do kwietnia 2017r., kwota 250,10 zł tytułem podatku od nieruchomości za IV kwartał 2016r. oraz kwota 265,96 zł tytułem zaległych opłat za energię elektryczną w przedmiotowym lokalu za okres od października 2016r. do marca 2017r.

W toku postępowania powód B. M. (1) podał, że od początku trwania umowy najmu faktycznie ustalona ustną umową kwota czynszu wynosiła 1500 zł, przy czym kwota 500 zł ze względów podatkowych nie była objęta umową pisemną. W sytuacji gdy pozwany zaprzestał płacenia dodatkowo po 500 zł, poza kwotę ustaloną na piśmie, powód zaczął wystawiać rachunki na kwotę 1500 zł.

Pozwany A. Z. w odpowiedzi na pozew wniósł o oddalenie powództwa oraz o zasądzenie od powoda na swoją rzecz kosztów procesu. Nadto, zgłosił zarzut zatrzymania do czasu rozliczenia się stron z tytułu nakładów poczynionych przez pozwanego na nieruchomość powoda, a także zarzut potrącenia z tytułu nadpłaconego przez pozwanego czynszu najmu za okres od stycznia 2014r. do marca 2016r. Wyjaśnił, że wszelkie dokonane na nieruchomość nakłady były niezbędne, gdyż bez ich dokonania nie było możliwości prowadzenia działalności gospodarczej. Pozwany był zmuszony do wykonana remontu lokalu, a powód to zaakceptował. Podał, że dokonał znacznych nakładów na nieruchomość, gdyż położył glazurę w kuchni i pomieszczeniu gospodarczym, terakotę w kuchni, wykonał instalację elektryczną, wodną i kanalizacyjną, wykonał chłodnię, w której wszystkie ściany zostały wyłożone blachą nierdzewną, na parterze budynku położył terakotę i glazurę, oraz panele na całej powierzchni sklepowej, położył tynki strukturalne, glazurę w łazience i kuchni, przerobił instalację elektryczną i kanalizacyjną pod zamontowanie w łazience kompaktu, w kuchni zamontował zlewozmywak i 8 szafek kuchennych. Pozwany wartość dokonanych nakładów oszacował na kwotę około 70.000,00 zł. Zdaniem pozwanego powód wyrażał zgodę w formie ustnej na poczynienie nakładów i znał ich zakres, gdyż był obecny podczas remontu i nie sprzeciwiał się temu. Nadto, pełnomocnik pozwanego zakwestionował wysokość żądanego przez powoda czynszu z tytułu najmu lokalu, gdyż w jego ocenie B. M. (1) nie wskazał, od kiedy czynsz najmu wynosił 1.500,00 zł miesięcznie. Podkreślił nadto, że na mocy zawartej na piśmie umowy o najem lokalu pozwany był obowiązany do zapłaty kwoty 1.000,00 zł miesięcznie tytułem czynszu, a powód nie przedłożył aneksu do umowy stanowiącego, że wysokość czynszu wynosi 1.500,00 zł. A. Z. od stycznia 2014r. do marca 2016r. dokonywał wpłat na rzecz B. M. (1) kwoty 1.500,00 zł, podczas gdy zgodnie z umową winna to być kwota 1.000,00 zł, wobec czego nastąpiła nadpłata w wysokości 13.500,00 zł. Wskazał jednocześnie, że A. Z. zalega z płatnością czynszu za okres 14 miesięcy, tj. od kwietnia 2016r. do maja 2017r. na łączną kwotę 14.000,00 zł, jednakże w tym zakresie zgłasza on zarzut potrącenia kwoty 13.500,00 zł tytułem nadpłaconego czynszu.

Powód B. M. (1) pismem z dnia 15.09.2017r. rozszerzył powództwo o dalszą kwotę 9.689,76 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia wymagalności do dnia zapłaty, na która składa się kwota 9.000,00 zł tytułem czynszu najmu lokalu za okres kolejnych 6 miesięcy, tj. od maja 2017r. do października 2017r., kwota 214,16 zł tytułem opłat za energię cieplną oraz kwota 475,00 zł tytułem opłat II i III raty podatku od nieruchomości. Wyjaśnił, że od dnia wniesienia pozwu upłynęło 4 miesiące i w tym czasie powód ponosi wszelkie konieczne opłaty z tytułu należności czynszowych, energii cieplnej oraz podatku od nieruchomości, pomimo, iż nadal nie włada faktycznie lokalem. Nadto, odnosząc się do zgłoszonego przez pozwanego zarzutu potrącenia wskazał, że pozwany pozostaje w sprzeczności, bo nie neguje, że od miesiąca stycznia 2014r. płacił powodowi tytułem czynszu kwotę 1.500,00 zł, tym samym uznać należy, że wyraził na to zgodę i nie jest konieczny w tym przedmiocie żaden dowód w postaci pisemnej umowy, skoro fakt ten został stwierdzony zgodnie przez obie strony, tym samym zarzut potrącenia nie zasługuje na uwzględnienie.

(pismo procesowe pełnomocnika powoda z dnia 15.09.2017r. – k. 118-121)

Pozwem z dnia 05.10.2017r. pozwany A. Z. wniósł o zasądzenie od powoda kwoty 71.051,67 zł z tytułu nakładów poczynionych na stanowiący jego własność lokal użytkowy położony w G. przy ul. (...) z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty oraz zasądzenie kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Jednocześnie pełnomocnik pozwanego wniósł o połączenie do wspólnego rozpoznania sprawy z powództwa B. M. (1) przeciwko A. Z. o wydanie nieruchomości i zapłatę zaległości czynszowych z powództwem A. Z. przeciwko B. M. (2) o zapłatę kwoty tytułem nakładów poniesionych na nieruchomość z uwagi na tożsamość stron oraz względny ekonomiki procesowej. Jednocześnie wskazał, że A. Z. nie dysponuje zgodą pisemną B. M. (1) na dokonanie nakładów na nieruchomość, jednakże były one dokonywane za jego zgodą i wiedzą wyrażoną w formie ustnej. Wartość dokonanych na nieruchomości nakładów w ocenie A. Z. opiewa na kwotę 71,051,68 zł.

(pozew z dnia 05.10.2017r. – k. 128-130- sygn. akt I C 1369/17)

Postanowieniem z dnia 09.10.2017r. Sąd Rejonowy w Giżycku oddalił wniosek A. Z. o połączenie sprawy z powództwa B. M. (1) przeciwko A. Z. o wydanie nieruchomości i zapłatę zaległości czynszowych z powództwem A. Z. przeciwko B. M. (2) o zapłatę kwoty tytułem nakładów poniesionych na nieruchomość z uwagi na zasadę ekonomiki procesowej.

(protokół rozprawy z dnia 09.10.2017r – k. 132)

Pismem z dnia 10.10.2017r. pełnomocnik powoda B. M. (1) sprecyzował żądanie pozwu i wskazał, że wnosi o zasądzenie na rzecz powoda łącznej kwoty 31.205,82 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od kwoty 1.500,00 zł od dnia 11.03.2016r. do dnia zapłaty, od kwoty 1.500,00 zł od dnia 11.04.2016r. do dnia zapłaty, od kwoty 1.500,00 zł od dnia 11.05.2016r. do dnia zapłaty, od kwoty 1.500,00 zł od dnia 11.06.2016r do dnia zapłaty, od kwoty 1.500,00 zł od dnia 11.07.2016r. do dnia zapłaty, od kwoty 1.500,00 zł od dnia 11.08.2016r. do dnia zapłaty, od kwoty 1.500,00 zł od dnia 11.09.2016r. do dnia zapłaty, od kwoty 1.500,00 zł od dnia 11.10.2016r. do dnia zapłaty, od kwoty 1.500,00 zł od dnia 11.11.2016r. do dnia zapłaty od kwoty 1.500,00 zł od dnia 11.12.2016r. do dnia zapłaty, od kwoty 1.500,00 zł od dnia 11.01.2017r. do dnia zapłaty, od kwoty 1.500,00 zł od dnia 11.02.2017r. do dnia zapłaty, od kwoty 1.500,00 zł od dnia 11.03.2017r. do dnia zapłaty, od kwoty 1.500,00 zł od dnia 11.04.2017r. do dnia zapłaty, od kwoty 1.500,00 zł od dnia 11.05.2017r. do dnia zapłaty, od kwoty 1.500,00 zł od dnia 11.06.2017r. do dnia zapłaty, od kwoty 1.500,00 zł od dnia 11.07.2017r. do dnia zapłaty, od kwoty 1.500,00 zł od dnia 11.08.2017r. do dnia zapłaty, od kwoty 1.500,00 zł od dnia 11.09.2017r. do dnia zapłaty, od kwoty 1.500,00 zł od dnia 11.10.2017r do dnia zapłaty, od kwoty 250,10 zł od dnia 30.04.2017r. do dnia zapłaty, od kwoty 265,96 zł od dnia 30.04.2017r. do dnia zapłaty, od kwoty 214,16 zł od dnia 09.10.2017r. do dnia zapłaty oraz od kwoty 475,00 zł od dnia 09.10.2017r. do dnia zapłaty.

(pismo procesowe pełnomocnika powoda – k. 133-136, protokół rozprawy z dnia 06.11.2017r. – k. 147)

Pismem z dnia 02.11.2017r. pełnomocnik pozwanego A. Z. podtrzymał dotychczasowe stanowisko w sprawie wskazując, że z tytułu czynszu w okresie od lipca 2012r. dokonał wpłat 18 rat w kwocie po 1.000,00 zł, co daje kwotę 18.000,00 zł oraz w okresie od stycznia 2014r. do lutego 2016r. 26 rat po 1.500,00 zł, co daje kwotę 39.000,00 zł, tj. łącznie dokonał zapłaty kwoty 65.000,00 zł. Z uwagi na okoliczność, że czynsz ustalony pomiędzy stronami w umowie opiewał na kwotę 1.000,00 zł miesięcznie, zaś strony nie sporządziły aneksu do umowy w foremnej pod rygorem nieważności uznać należy, że pozwany dokonał nadpłaty czynszu w wysokości 13.000,00 zł, zatem do rozliczenia z uwagi na zgłoszenie zarzutu potrącenia wskazanej kwoty pozostała do rozliczenia kwota 8.000,00 zł.

(pismo procesowe pełnomocnika pozwanego z dnia 02.11.2017r – k. 146)

Jednocześnie pozwany pismem z dnia 01.12.2017r. ponownie zgłosił zarzut potrącenia wierzytelności pozwanego w kwocie 71.051,87 zł tytułem nakładów poczynionych w lokalu powoda z wierzytelnością powoda z tytułu należności czynszowych w kwocie 31.205,82 zł.

(pismo procesowe pełnomocnika pozwanego z dnia 01.12.2017r – k. 158-159)

Pismem procesowym z dnia 15.12.2017r. powód rozszerzył powództwo o dalszą kwotę 3.473,60 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od kwoty 1.500,00 zł od dnia 11 listopada 2017r. do dnia zapłaty, od kwoty 1.500,00 zł od dnia 11 grudnia 2017r. do dnia zapłaty, od kwoty 473,60 zł do dnia doręczenia odpisu niniejszego pisma do dnia zapłaty. Wskazał nadto, że kwota obejmuje czynsz najmu za miesiąc listopad i grudzień 2017r. oraz kwotę 473,60 zł z tytułu II i IV raty podatku od nieruchomości za rok 2017 wraz z kosztami upomnienia, które pokrył powód.

(pismo procesowe pełnomocnika powoda z dnia 15.12.2017r. – k. 162-164)

Pozwany pismem z dnia 02.01.2018r. wniósł o oddalenie rozszerzonego powództwa oraz zasądzenie kosztów postępowania. Argumentował, że lokal pozostawał do dyspozycji powoda od dnia 04.12.2017r., ale powód go nie odebrał, czego dokonał dopiero w dniu 22.12.2017r.

(pismo procesowe pełnomocnika pozwanego z dnia 02.01.2018r. – k. 175)

Pismem procesowym z dnia 11.01.2018r. pełnomocnik powoda podtrzymał swoje dotychczasowe stanowisko w sprawie i wskazał jednocześnie, że do odebrania przedmiotowego lokalu w dniu 04.12.2017r. doszło z winy pozwanego, który w ustalonym czasie nie przebywał w niniejszym lokalu.

(pismo procesowe pełnomocnika powoda z dnia 11.01.2018r. – k. 177-178)

Następnie, powód w dniu 15.01.2018r. cofnął powództwo w zakresie wydania nieruchomości z uwagi na odebranie lokalu w dniu 22.12.2017r. oraz żądanie w zakresie czynszu za grudzień 2017r. w kwocie 1.500,00 zł. Pozwany wyraził na to zgodę.

(protokół rozprawy z dnia 15.01.2018r. – k. 181)

Sąd ustalił, co następuje:

W dniu 01.07.2012r. B. M. (1) zawarł z (...) umowę najmu na czas nieoznaczony lokalu użytkowego położonego w G. przy ul. (...) o powierzchni 120 m ² usytuowanego na parterze budynku, składającego się z 3 pomieszczeń użytkowych i zaplecza technicznego. Najemca zobowiązał się zgodnie z umową na piśmie do zapłaty wynajmującemu czynszu najmu w wysokości 1.000,00 zł miesięcznie z góry w terminie do 10 każdego miesiąca. Ustnie zobowiązał się natomiast do uiszczania miesięcznie po 1500 złotych. Zgodnie z postanowieniami przedmiotowej umowy najemcę obciążały inne opłaty związane z eksploatacją przedmiotu najmu, w szczególności koszty energii elektrycznej, wody, gazu, centralnego ogrzewania, wywozu śmieci i telefonu. Strony zgodnie ustaliły też , że pozwany będzie uiszczał podatek od nieruchomości na rzecz Gminy Miejskiej G.. Zawarta między stronami pisemna umowa przewidywała, że najemca ma prawo dokonywać nakładów zwiększających wartość przedmiotu najmu za zgodą i w zakresie uzgodnionym w formie pisemnej z wynajmującym. Wynajmującemu przysługiwało prawo wypowiedzenia umowy w trybie natychmiastowym, bez zachowania terminów wypowiedzenia, w przypadku zalegania przez najemcę z zapłatą czynszu za dwa kolejne okresy płatności.

(dowód: umowa najmu lokalu użytkowego z dnia 01.07.2012r. – k. 12-15, przesłuchanie stron- k.122-123 akt i k.197-198 verte akt i )

Pozwany w okresie od lipca 2012r. do grudnia 2013r. dokonywał na rzecz powoda wpłaty kwoty 1.000,00 zł miesięcznie tytułem czynszu najmu , zaś od stycznia 2014r. kwoty 1.500,00 zł, nie zawsze w terminie. Powód zaliczał opłacone z opóźnieniem kwoty na poczet zaległych płatności. W 2016r. pozwany uiścił po 1500 zł w dniu 13 maja i 27 maja, po 1500 zl w dniach 26 sierpnia oraz 4 października i zaprzestał płacenia należności czynszowych. Wpłaty w/w powód zaliczył na rzecz nieuiszczonych płatności, tak więc z tytułu czynszu najmu pozwany pozostawał w zwłoce od miesiąca marca 2016 roku

(dowód: potwierdzenia przelewu i rachunki – 35-89)

Pismem z dnia 11.01.2017r. skierowanym do pozwanego powód wypowiedział umowę najmu lokalu użytkowego bez zachowania terminu wypowiedzenia ze skutkiem od dnia 01.02.2017r., w związku z zaleganiem w płatności za czynsz za okres od marca 2016r. do stycznia 2017r. Wypowiedzenie umowy wróciło do nadawcy, jako niepodjęte w terminie.

(dowód: wypowiedzenie umowy najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia z dnia 11.01.2017r. wraz z dowodem doręczenia – k. 16, 22)

Powód B. M. (1) pismem z dnia 04.02.2017r. skierowanym do pozwanego A. Z. wezwał go do zapłaty zaległości z tytułu czynszu najmu w terminie 7 dni do daty otrzymania wezwania oraz wydania lokalu użytkowego położonego w G. przy ul. (...). Pismo wróciło do powoda, jako nie podjęte w terminie.

(dowód: pismo powoda z dnia 04.02.2017r. wraz z dowodem doręczenia – k. 17-21, 23-25)

Pozwany A. Z. nie uiścił należności z tytułu opłat za energię elektryczną w przedmiotowym lokalu wobec Przedsiębiorstwa (...) Sp. z o.o. z siedzibą w G. za okres od października 2016r. do marca 2017r. w kwocie 265,96 zł oraz za okres od kwietnia 2017r. do lipca 2017r. w kwocie 214,16 zł, a także podatku od nieruchomości za rok 2017, tj. 2 raty w kwocie 243,60 zł oraz 3 i 4 raty w łącznej kwocie 473,60 zł, które zmuszony był pokryć powód.

(dowód: pismo Przedsiębiorstwa (...) Sp. z o.o. z siedzibą w G. – k. 26, 125, potwierdzenie przelewu – k. 28, 34, 126, decyzja w sprawie podatku od nieruchomości na 2017 rok – k. 122, upomnienie nr FK-RP. (...).4.65.2017.AW z dnia 29.05.2017r. – k. 123, upomnienie Nr FK-RP. (...).4.621.2017.AW z dnia 20.11.2017r. - 166, polecenie przelewu – k. 124, 167)

Pismem z dnia 14.04.2017r. pozwany A. Z. poinformował powoda B. M. (1), że powołuje się na prawo zatrzymania określone w art. 461§1 k.c. wskazując, że korzysta z przysługującego mu prawa do momentu zapłaty kwoty 70.000 zł tytułem nakładów poczynionych na nieruchomość przy ul. (...). Wskazał nadto, że dokonał nakładów na przedmiotowy lokal tj. m.in. wykonał dwie łazienki, kuchnię, bar na parterze, pomieszczenie sklepowe, zaplecze kuchenne w piwnicy wraz z chłodnią, położył gładź gipsową, tynki dekoracyjne, wykonał malowanie, położył terakotę, glazurę oraz wykonał instalację wodno-kanalizacyjną.

(dowód: pismo pozwanego z dnia 14.04.2017r. – k. 33)

Powód B. M. (1) w piśmie sporządzonym w dniu 25.04.2017r. wezwał pozwanego A. Z. do opróżnienia i wydania lokalu przy ul. (...) w G. oraz zapłaty kwoty 21.516,06 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie w terminie 3 dni od dnia otrzymania wezwania. Wskazał, że na żądaną kwotę składa się kwota 21.000,00 zł tytułem czynszu za okres od marca 2016r. do kwietnia 2017r., kwota 250,10 zł tytułem podatku od nieruchomości za IV kwartał 2016r. oraz kwota 265,96 zł tytułem zaległych opłat za energię elektryczną za okres od października 2016r. do marca 2017r.

(dowód: pismo powoda z dnia 25.04.2017r. wraz z dowodem doręczenia – k. 30-32, 137-138)

Przed Sądem Rejonowym w Giżycku pod sygn. akt I C 1369/17 toczy się postępowanie z powództwa A. Z. przeciwko B. M. (1) o zapłatę kwoty 71.051,87 zł tytułem nakładów poczynionych przez A. Z. na nieruchomość, będącą własnością B. M. (1) położoną w miejscowości G. przy ul. (...).

(dowód: protokół rozprawy z dnia 09.10.2017r. – k. 131)

Stanowiska stron w kwestii wyrażenie przez powoda B. M. (1) zgody na dokonanie przez pozwanego A. Z. nakładów na lokal użytkowy położony w G. przy ul. (...) oraz ich zakresu pozostają w sprzeczności.

(dowód: przesłuchanie powoda w charakterze strony – k. 182 197-197v, przesłuchanie pozwanego w charakterze strony – k. 197v-198)

W dniu 22.12.2017r. powód B. M. (1) odebrał od pozwanego A. Z. lokal użytkowy położony w G. przy ul. (...) i aktualnie jest w jego posiadaniu. Następnie, powód w dniu 15.01.2018r, cofnął powództwo w zakresie wydania nieruchomości z uwagi na odebranie lokalu oraz żądanie w zakresie czynszu za grudzień 2017r. w kwocie 1.500,00 zł.

(dowód: protokół rozprawy z dnia 15.01.2018r. – k. 181)

Sąd zważył, co następuje:

Przyjęty za podstawę rozstrzygnięcia stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie przesłuchania powoda oraz pozwanego w charakterze stron oraz dokumentów przedłożonych przez nich w sprawie. Sąd uznał je za wiarygodne i przyjął jako podstawę ustaleń faktycznych.

W przedmiotowej sprawie poza sporem pozostawał sam fakt zawarcia przez strony umowy najmu lokalu użytkowego położonego w G. przy ul. (...). Istotą sporu pozostawała wysokość zaległości pozwanego A. Z. z tytułu należności za najem przedmiotowego lokalu, przy uwzględnieniu spornej wysokości miesięcznej czynszu najmu oraz wartości dokonanych przez pozwanego nakładów na nieruchomość powoda.

Sąd zważył, iż zgodnie z art. 659 § 1 k.c. przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Ponadto zgodnie z art. 687 k.c. jeżeli najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu za dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący zamierza najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia, powinien on uprzedzić najemcę na piśmie, udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu. W tym miejscu należy zauważyć, iż od momentu wejścia w życie ustawy o ochronie praw lokatorów (tj. od 10 lipca 2001 r.) art. 687 k.c. znajduje zastosowanie jedynie do najmu lokali o innym przeznaczeniu (zob. G. Kuźma, Ochrona..., s. 45 i n.) a więc m.in. do najmu lokalu użytkowego. W myśl zaś § 8 umowy najmu z dnia 01.07.2012r. strony postanowiły, iż umowa może zostać rozwiązana w trybie natychmiastowym jeżeli najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu za co najmniej dwa pełne okresy płatności.

W przedmiotowej sprawie pozwany nie kwestionował faktu pozostawania przez niego w zwłoce z zapłatą czynszu, jednakże podważał wysokość zadłużenia wobec powoda. Wskazał na okoliczność, że czynsz ustalony pomiędzy nimi w zawartej na piśmie umowie najmu lokalu użytkowego opiewał na kwotę 1.000,00 zł miesięcznie, a w trakcie realizacji umowy strony nie sporządziły aneksu do umowy w foremnej pod rygorem nieważności w związku z podwyżką czynszu do kwoty 1.500,00 zł, dlatego uznać należy, że pozwany dokonał nadpłaty czynszu, bowiem od stycznia 2014r. do lutego 2016r. płacił czynsz na rzecz powoda w wysokości 1.500,00 zł. Z uwagi na powyższe w jego ocenie zasadnym jest dokonanie potrącenia nadpłaconej kwoty z należnościami dochodzonymi przez powoda z tytułu zaległości czynszowych. Pozwany przyznał jednak, że od początku trwania umowy najmu strony uzgodniły w rzeczywistości wysokość czynszu na kwotę 1500 złotych miesięcznie.

Rozważając zasadność podniesionego przez pozwanego zarzutu potrącenia kwoty nadpłaconego czynszu wskazać należy, że strony w umowie najmu lokalu użytkowego z dnia 01.07.2012r. zawartej na piśmie ustalił wysokość czynszu najmu na kwotę 1.000,00 zł miesięcznie ( dowód: umowa najmu lokalu użytkowego z dnia 01.07.2012r. – k. 12-15). Jednakże ustnie strony zgodnie postanowiły, że czynsz najmu będzie wynosił kwotę 1.500,00 zł, co zgodnie przyznały. Powód B. M. (1) przed styczniem 2014r nie wystawiał pozwanemu rachunków, zaczął je sporządzać w miesiącu styczniu 2014 roku. Pozwany A. Z. w okresie od stycznia 2014r. do lutego 2016r. uiszczał na rzecz powoda kwoty po 1.500,00 zł miesięcznie tytułem czynszu najmu (dowód: potwierdzenia przelewów- k. 52-55, 57-74). Jak wskazuje sam pozwany A. Z. płacił na rzecz powoda kwotę 1.500,00 zł tytułem czynszu najmu, gdyż musiał zgodzić się na proponowane przez niego warunki, bowiem poniósł w lokalu znaczne nakłady. Z uwagi na powyższe uznać należało, że wobec faktu że pozwany nie kwestionował ustnych ustaleń co do wysokości czynszu, czynsz został on skutecznie ustalony pomiędzy stronami, co czyni zgłoszony zarzut potrącenia za bezzasadny. Pozwany nie przedstawił też dowodów pozwalających na ustalenie, że dokonywał w okresie , którego dotyczy żądanie powoda wpłat czynszu bezpośrednio do rąk powoda. Przesłuchani w sprawie świadkowie: A. K. ( k.147 verte akt) i M. W. ( k.160-161 verte akt) nie widzieli aby nastąpiło przekazanie należności czynszowych do rąk powoda przez pozwanego. Pozwany nie dysponuje także pokwitowaniami odbioru przez powoda jakichkolwiek kwot pieniężnych.

W dalszej kolejności oceny wymaga kwestia podniesionego przez pozwanego zarzutu potrącenia kwoty 71.051,68 zł tytułem nakładów poczynionych na nieruchomość powoda. Podkreślić należy, że A. Z. dochodzi przedmiotowej kwoty w drodze powództwa wytoczonego przed tutejszym Sądem w sprawie o sygn. akt I C 1369/17. W ocenie Sądu orzekającego skoro przed Sądem Rejonowym w Giżycku zawisła druga sprawa dotycząca zapłaty z tytułu poniesionych nakładów tożsama z zarzutem potrącenia z uwagi na zasadę ekonomiki procesowej brak jest podstaw do rozstrzygania o nakładach w przedmiotowym postępowaniu. Z uwagi na fakt, że kwestia zgody wynajmującego na poniesienie przez najemcę nakładów na nieruchomość jest sporna , a ewentualna podstawa żądania powództwa nie została dostatecznie sprecyzowana Sąd postanowieniem z dnia 09.10.2017r. oddalił wniosek A. Z. o połączenie sprawy z powództwa B. M. (1) przeciwko A. Z. o wydanie nieruchomości i zapłatę zaległości czynszowych z powództwem A. Z. przeciwko B. M. (2) o zapłatę kwoty tytułem nakładów poniesionych na nieruchomość, z uwagi na zasadę ekonomiki procesowej (dowód: protokół rozprawy z dnia 09.10.2017r – k. 132). Zważyć należy, że zgodnie z art. 219 k.p.c. Sąd może zarządzić połączenie kilku oddzielnych spraw toczących się przed nim w celu ich łącznego rozpoznania lub także rozstrzygnięcia, jeżeli są one ze sobą w związku lub mogły być objęte jednym pozwem. Zarządzenie o połączeniu kilku oddzielnych spraw do łącznego rozpoznania lub również rozstrzygnięcia ma charakter techniczny. Nie pozbawia ono połączonych spraw ich odrębności i nie zmienia faktu, że są samodzielnymi sprawami ( zob. Jakubecki Andrzej (red.), Kodeks postępowania cywilnego. Komentarz aktualizowany. Tom I. Art. 1-729). Zgodnie natomiast z art. 6 k.p.c Sąd ma przeciwdziałać przewlekłości postępowania i zmierzać do wydania rozstrzygnięcia w możliwie najkrótszym czasie przez właściwe korzystanie z uprawnień w zakresie kierownictwa formalnego i materialnego postępowaniem, w tym rozprawą ( por. F.K. F., Środki skupienia materiału..., s. 91 i n.; S. G., Skupienie i przyspieszenie w procesie..., s. 233, 237–239 i 242–245; zob. także wyrok SN z dnia 7 lutego 2000 r., I CKN 321/98, OSNC 2000, nr 10, poz. 178). Obowiązek ten musi być realizowany w toku całego postępowania, począwszy od wszczęcia, aż do jego prawomocnego zakończenia.

Podkreślenia wymaga, że zgodnie z umową najmu lokalu użytkowego z dnia 01.07.2012r. zawartą pomiędzy stronami najemca miał prawo dokonywać nakładów zwiększających wartość przedmiotu najmu za zgodą i w zakresie uzgodnionym w formie pisemnej z wynajmującym (dowód: umowa najmu lokalu użytkowego z dnia 01.07.2012r. – k. 12-15). Stanowiska stron w kwestii wyrażenie przez powoda B. M. (1) zgody na dokonanie przez pozwanego A. Z. nakładów na lokal użytkowy położony w G. przy ul. (...) oraz ich zakresu pozostają w sprzeczności (dowód: przesłuchanie powoda w charakterze strony – k. 182 197-197v, przesłuchanie pozwanego w charakterze strony – k. 197v-198).

Z uwagi na powyższe rozważając kwestię zasadności żądania pozwanego w zakresie nakładów na nieruchomość powoda zachodziłaby konieczność ustalenia, czy B. M. (1) wyraził zgodę na dokonanie przedmiotowych nakładów, ich zakresu oraz po uzyskaniu opinii biegłego ustalenie ich wartości. Z uwagi na okoliczność, iż przed tutejszym Sądem toczy się już postępowanie, w którym zostały już podjęte czynności zmierzające do dokonania powyższych ustaleń, uznać należało, że rozstrzyganie o nakładach w przedmiotowym postępowaniu zmierzałoby jedynie do jego przedłużenia wbrew zasadzie ekonomiki procesowej. Dodać należy, że podniesienie zarzutu potrącenia nie powoduje stanu zawisłości sporu co do wierzytelności przedstawionej do potrącenia (por. uchw. SN z 20.11.1987 r., III CZP 69/87, OSNCP 1989, Nr 4, poz. 64; wyr. SN z 23.1.2007 r., III CZP 125/06, OSNC 2007, Nr 11, poz. 162; post. SN z 3.2.2010 r., II CSK 414/09; wyr. SN z 13.3.2014 r., I CSK 263/13, L.), a także, że nieuwzględnienie zarzutu potrącenia nie wywołuje powagi rzeczy osądzonej, tj. nie stanowi przeszkody w dochodzeniu wierzytelności objętej tym zarzutem w odrębnym postępowaniu.

Sąd ustalając ostatecznie wysokość zobowiązania pozwanego A. Z. wobec powoda B. M. (1) miał na uwadze przedłożone w sprawie potwierdzenia przelewów oraz rachunki, a także twierdzenia przesłuchiwanych w charakterze stron powoda oraz pozwanego, w oparciu o co żądanie pozwu należało uznać za uprawnione.

Z uwagi na powyższe Sąd orzekł jak w punkcie 1 wyroku, zasądzając od pozwanego A. Z. na rzecz powoda B. M. (1) kwotę 32.703,82 z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od kwoty 1.500,00 zł od dnia 11.03.2016r. do dnia zapłaty, od kwoty 1.500,00 zł od dnia 11.04.2016r. do dnia zapłaty, od kwoty 1.500,00 zł od dnia 11.05.2016r. do dnia zapłaty, od kwoty 1.500,00 zł od dnia 11.06.2016r. do dnia zapłaty, od kwoty 1.500,00 zł od dnia 11.07.2016r. do dnia zapłaty, od kwoty 1.500,00 zł od dnia 11.08.2016r. do dnia zapłaty, od kwoty 1.500,00 zł od dnia 11.09.2016r. do dnia zapłaty, od kwoty 1.500,00 zł od dnia 11.10.2016r. do dnia zapłaty, od kwoty 1.500,00 zł od dnia 11.11.2016r. do dnia zapłaty, od kwoty 1.500,00 zł od dnia 11.12.2016r. do dnia zapłaty, od kwoty 1.500,00 zł od dnia 11.01.2017r. do dnia zapłaty, od kwoty 1.500,00 zł od dnia 11.02.2017r. do dnia zapłaty, od kwoty 1.500,00 zł od dnia 11.03.2017r. do dnia zapłaty, od kwoty 1.500,00 zł od dnia 11.04.2017r. do dnia zapłaty, od kwoty 1.500,00 zł od dnia 11.05.2017r. do dnia zapłaty, od kwoty 1.500,00 zł od dnia 11.06.2017r. do dnia zapłaty, od kwoty 1.500,00 zł od dnia 11.07.2017r. do dnia zapłaty, od kwoty 1.500,00 zł od dnia 11.08.2017r. do dnia zapłaty, od kwoty 1.500,00 zł od dnia 11.09.2017r. do dnia zapłaty, od kwoty 1.500,00 zł od dnia 11.10.2017r. do dnia zapłaty, od kwoty 1.500,00 zł od dnia 11.11.2017r. do dnia zapłaty, od kwoty 250,10 zł od dnia 30.04.2017r. do dnia zapłaty, od kwoty 265,96 zł od dnia 30.04.2017r. do dnia zapłaty, od kwoty 214,16 zł od dnia 09.10.2017r. do dnia zapłaty oraz od kwoty 473,60 zł od dnia 28.12.2017r. do dnia zapłaty.

Powód B. M. (1) w przedmiotowej sprawie wnosił nadto o nakazanie pozwanemu A. Z. opróżnienia i wydania stanowiącego jego własność lokalu użytkowego położonego w G. przy ul. (...) opierając swoje roszczenie na treści art. 222 § 1 k.c., zgodnie z którym właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. Na rozprawie w dniu 15.01.2018r. powód cofnął powództwo w zakresie wydania nieruchomości z uwagi na odebranie lokalu w dniu 22.12.2017r. oraz żądanie w zakresie czynszu za miesiąc grudzień 2017r. w kwocie 1.500,00 zł ( dowód: protokół rozprawy z dnia 15.01.2018r. – k. 181), wobec czego Sąd umorzył postępowanie w tym przedmiocie, o czym orzekł w pkt 2 wyroku.

O kosztach Sąd orzekł na podstawie art. 98 k.p.c. w oparciu o zasadę odpowiedzialności za wynik procesu zasądzając od pozwanego jako strony przegrywającej na rzecz powoda kwotę 5.777,00 zł tytułem kosztów postępowania, w tym kwotę 3.600,00 zł tytułem kosztów zastępstwa procesowego ustalonego zgodnie z § 2 pkt 5 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (t. j. Dz. U. z 2015 r., poz. 1800 ze zm.).

.