Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 7 lutego 2017 r.

Sąd Apelacyjny w Gdańsku I Wydział Cywilny

w składzie:

po rozpoznaniu w dniu 25 stycznia 2017 r. w Gdańsku na rozprawie

sprawy z powództwa J. M. i C. M.

przeciwko (...) Spółdzielni Mieszkaniowej w M.

o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli

na skutek apelacji powodów

od wyroku Sądu Okręgowego w Gdańsku

z dnia 8 marca 2016 r. sygn. akt I C 242/15

I.  zmienia zaskarżony wyrok w całości w ten sposób, że:
1. nakazuje pozwanej (...) Spółdzielni Mieszkaniowej w M. złożenie oświadczenia woli następującej treści:

„ (...) Spółdzielnia Mieszkaniowa w M. ustanawia i przenosi na rzecz powodów małżonków J. M. i C. M. do ich majątku wspólnego objętego małżeńską wspólnością ustawową odrębną własność lokalu mieszkalnego numer (...) położonego w M. przy ulicy (...) w budynku numer (...), klatka (...), na III (trzecim) piętrze składającego się z 4 (czterech) izb o powierzchni 61,8 m ^{( 2 )} wraz z pomieszczeniem przynależnym – piwnicą o powierzchni 3,7 m ^{( 2 )} i udziałem w nieruchomości wspólnej wynoszącym 0, (...). Wyodrębnienie lokalu następuje z nieruchomości gruntowej dla której Sąd Rejonowy w Malborku prowadzi księgę wieczystą numer (...) obejmującą działkę gruntu numer (...) zabudowaną budynkiem numer (...) przy ulicy (...) w M. oraz działkę gruntu numer (...) niezabudowaną stanowiącą teren wokół tego budynku. Ilość lokali w budynku – 67;
łączna powierzchnia lokali znajdujących się w budynku (...) m ^{( 2)};
łączna powierzchnia lokali wraz z pomieszczeniami przynależnymi – 3932,7 m ^{( 2)}. Status lokalu mieszkalnego podlegającego wyodrębnieniu:
spółdzielcze, własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego dla którego Sąd Rejonowy w Malborku prowadzi księgę wieczystą numer (...) w której w dziale II (drugim) – własność jako uprawnieni wpisani są J. M. i C. M., każdy w ½ części, zaś w dziale III (trzecim) – prawa, roszczenia i ograniczenia oraz w dziale IV (czwartym) hipoteka – brak jest wpisów. Lokal nie jest obciążony w stosunku do (...) Spółdzielni Mieszkaniowej w M. żadnymi długami. Oświadczeniem z dnia 12 stycznia 2010 roku (...) Bank (...), Oddział 1 w G. zezwolił na bezciężarowe odłączenie lokalu mieszkalnego numer (...) w budynku przy ulicy (...) w M. w związku z ustanowieniem odrębnej własności lokalu mieszkalnego, z księgi wieczystej (...) przy czym zezwolenie to obejmowało także przynależny do tego lokalu mieszkalnego udział w nieruchomości wspólnej.”

2. nakazuje pozwanej (...) Spółdzielni Mieszkaniowej w M. złożenie oświadczenia woli następującej treści: „ (...) Spółdzielnia Mieszkaniowa w M. ustanawia i przenosi na rzecz powodów – małżonków J. M. i C. M. do ich majątku wspólnego objętego małżeńską wspólnością ustawową odrębną własność lokalu niemieszkalnego – garażu numer (...) o powierzchni 15,4 m ² bez pomieszczeń przynależnych położonego w M. przy ulicy (...), w budynku numer (...) wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej wynoszącym 0, (...). Wyodrębnienie lokalu następuje z nieruchomości gruntowej dla której Sąd Rejonowy w Malborku prowadzi księgę wieczystą numer (...) obejmującą działkę gruntu numer (...) zabudowaną budynkiem numer (...) przy ulicy (...) w M. oraz działkę gruntu numer (...) niezabudowaną, stanowiącą teren wokół tego budynku.

Ilość lokali w budynku – 67; łączna powierzchnia lokali znajdujących się w budynku (...) m ²; łączna powierzchnia lokali wraz z pomieszczeniami przynależnymi 3932,7 m ². Status lokalu podlegającego wyodrębnieniu: spółdzielcze, własnościowe prawo do lokalu dla którego Sąd Rejonowy w Malborku prowadzi księgę wieczystą (...) w której w dziale II (drugim) własność jako uprawnieni wpisani są J. M. i C. M. każdy w ½ części, zaś w dziale III (trzecim) prawa, roszczenia i ograniczenia oraz w dziale IV (czwartym) hipoteka – brak jest wpisów. Lokal nie jest obciążony w stosunku do (...) Spółdzielni Mieszkaniowej w M. żadnymi długami. Oświadczeniem z dnia 12 stycznia 2010 roku (...) Bank (...), Oddział 1 w G. zezwolił na bezciężarowe odłączenie lokalu garażowego numer (...) w budynku przy ulicy (...) w M. w związku z ustanowieniem odrębnej własności lokalu garażowego, z księgi wieczystej (...) przy czym zezwolenie to obejmuje także przynależny do tego lokalu udział w nieruchomości wspólnej.”

3. zasądza od pozwanej na rzecz powodów solidarnie kwotę 3.600 (trzy tysiące sześćset) złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego;
4. zasądza od pozwanej na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Gdańsku kwotę 7.000 (siedem tysięcy) złotych tytułem kosztów sądowych

II. zasądza od pozwanej na rzecz powodów solidarnie kwotę 12.400 (dwanaście tysięcy czterysta) złotych tytułem kosztów postępowania apelacyjnego.

SSA Dariusz Janiszewski SSA Mirosław Ożóg SSA Jakub Rusiński

Sygn. akt I ACa 594/16

UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 8 marca 2016r. Sąd Okręgowy w Gdańsku w sprawie z powództwa J. M. i C. M. przeciwko (...) Spółdzielni Mieszkaniowej w M. o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli oddalił powództwo w całości, zasądził solidarnie od powodów J. M. i C. M. na rzecz pozwanego (...) Spółdzielni Mieszkaniowej w M. kwotę 3.600 zł tytułem kosztów zastępstwa procesowego i nakazał ściągnąć solidarnie od powodów J. M. i C. M. na rzecz Skarbu Państwa - Sąd Okręgowy w Gdańsku kwotę 7.000 zł kosztów sądowych w zakresie opłaty stosunkowej od pozwu.

Sąd Okręgowy ustalił, że powodowie J. M. i C. M. są członkami pozwanej (...) Spółdzielni Mieszkaniowej w M. (dalej jako: (...)) i przysługuje im:

- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego nr (...) znajdujące się w budynku nr (...) (klatka (...)) przy ulicy (...) w M. o powierzchni 61,80 m ², z którym związane jest pomieszczenie przynależne - piwnica o powierzchni 3,7 m ², dla którego Sąd Rejonowy w Malborku V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...),

- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu użytkowego - garażu nr (...) położonego w budynku nr (...) (klatka C) przy ulicy (...) w M. o powierzchni 15,40 m ², dla której Sąd Rejonowy w Malborku V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...).

Budynek przy ulicy (...) w M. jest położony na nieruchomości składającej się zabudowanej działki nr (...) oraz niezabudowanej działki nr (...) stanowiącej teren wokół budynku o łącznej powierzchni 0,4493 ha, dla której Sąd Rejonowy w Malborku V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...). Prawo własności tej nieruchomości przysługuje pozwanej (...). W dziale IV księgi wieczystej na rzecz banku (...) S.A. Oddział w M. (dalej jako: Bank (...)) wpisane są obecnie hipoteki umowne zwykłe na łączną kwotę 2.590.686,03 zł zabezpieczające wierzytelności banku (...) z tytułu kredytu udzielonego pozwanej (...) na sfinansowanie budowy dziesięciu budynków mieszkalnych wielorodzinnych (w tym budynku przy ulicy (...)), w ramach przedsięwzięcia o nazwie Osiedle (...) II/V realizowanego w M. na działkach o numerach (...). Hipoteki te mają obecnie charakter łączny w związku z podziałem działek nr (...) i wydzieleniem nieruchomości jednobudynkowych (w tym nieruchomości przy ulicy (...)). Obecnie wpisane hipoteki dotyczą kredytów udzielonych pozwanej na budowę sześciu budynków (w tym budynku przy ulicy (...) w M.), które nie były spłacone w całości na dzień podjęcia przez zarząd pozwanej (...) uchwały z dnia 17 września 2007 r. nr (...) w sprawie określenia odrębnej własności.

W dniu 24 kwietnia 2001 r. powodowie J. M. i C. M. wystąpili do pozwanej (...) z wnioskiem o przekształcenie przysługujących im spółdzielczych własnościowych praw do lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w budynku ul. (...) (klatka (...)) w M. oraz garażu nr (...) położonego w budynku przy ul. (...) (klatka C) w M. w odrębne prawa własności oraz o przeniesienie tych praw.

W dniu 19 stycznia 2006 r. zarząd pozwanej (...) podjął uchwałę nr 4/3/2006, która jako przedmiot odrębnej własności wskazywała jedenaście budynków. Uchwała ta - na skutek pozwu wniesionego przez powodów J. M. i C. M. - została uchylona przez Sąd Okręgowy w Gdańsku wyrokiem z dnia 27 czerwca 2006 r., zaś Sąd Apelacyjny w Gdańsku oddalił następnie apelację pozwanej (...).

W dniu 17 września 2007 r. zarząd pozwanej (...) podjął uchwałę nr 2/37/2007 w sprawie określenia przedmiotu odrębnej własności wszystkich lokali w nieruchomości położonej w M. przy ulicy (...) - budynek nr (...). Zgodnie z tą uchwałą powodowie J. M. i C. M. są uprawnieni do żądania przeniesienia na nich prawa własności lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w budynku przy ulicy (...) (klatka (...)) w M. o powierzchni 61,80 m ² wraz z pomieszczeniem przynależnym (piwnicą) o powierzchni 3,7 m ² oraz z udziałem w nieruchomości wspólnej wynoszącym 0, (...), a także garażu nr (...) w budynku przy ulicy (...) (klatka C) w M. o powierzchni 15,4 m ² wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej wynoszącym 0, (...).

Uchwała zarządu pozwanej (...) nr (...) została zaskarżona przez powodów J. M. i C. M., jednakże Sąd Okręgowy w Gdańsku wyrokiem z dnia 15 października 2013 r. (sygn. akt I C 1009/07) oddalił powództwo, zaś Sąd Apelacyjny w Gdańsku wyrokiem z dnia 25 listopada 2008 r. oddalił apelację powodów (sygn. akt I ACa 157/08), natomiast Sąd Najwyższy postanowieniem z dnia 28 sierpnia 2009 r. (sygn. akt IV CSK 237/09) odmówił przyjęcia skargi kasacyjnej do rozpoznania.

Pismem z dnia 12 stycznia 2010 r. Bank (...) na wniosek pozwanej (...) wyraził zgodę na ustanowienie odrębnej własności:

- lokalu mieszkalnego nr (...) o powierzchni 61,80 m ² wraz z pomieszczeniem przynależnym o powierzchni 3,50 m ² i udziałem w części wspólnych wynoszącym 0. (...) w budynku przy ul. (...) w M. oraz

- garażu nr (...) o powierzchni użytkowej 15,40 m ² i udziałem w częściach wspólnych wynoszącym 0, (...) w budynku przy ulicy (...) w M.,

do których powodom J. M. i C. M. przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokalu, a także na bezciężarowe odłączenie tych lokali wraz z udziałami w nieruchomości wspólnej z księgi wieczystej KW (...) prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Malborku V Wydział Ksiąg Wieczystych. Bank (...) jednocześnie oświadczył, że ustanowienie odrębnej własności lokali nie spowoduje wygaśnięcia hipotek w łącznej kwocie 2.680.051,40 zł.

Pismami z dnia 5 lutego 2010 r. pozwana (...) w odpowiedzi na wniosek powodów J. M. i C. M. poinformowała o gotowości do zawarciu umowy przenoszącej własność przesyłając wymagane dokumenty, w tym oświadczenie banku (...) z dnia 12 stycznia 2010 r. wyrażające zgodę na bezciężarowe odłączenie lokalu mieszkalnego oraz garażu, do których przysługuje powodom spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Pisma te zostały odebrane przez powoda C. M. w dniu 10 lutego 2010 r.

W części opisowej projektu umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz przeniesienia jego własności przygotowanej przez notariusz R. K. znajdował się zapis, zgodnie z którym w dziale IV księgi wieczystej nr (...) na rzecz banku (...) są wpisane następujące hipoteki: 32.102,60 zł, 15.968,00 zł, 47.816,90 zł, 19.056,00 zł, 156.166,20 zł, 150.000,00 zł, 400.000,00 zł, 241.242,60 zł, 100.000,00 zł, 70.039,40 zł, 33.762,90 zł, 404.154,00 zł, 494.832,10 zł, 36.546,47 zł, 10.795,59 zł, 158.231,90 zł, 12.335,00 zł, 107.053,20 zł, 64.355,00 zł i 122.593,54 zł. W projekcie umowy wyjaśniono również, iż są to hipoteki łączne z KW nr (...), (...), (...), (...), (...) i (...) powstałe po odłączeniu części nieruchomości.

Powodowie J. M. i C. M. zażądali wykreślenia z aktu notarialnego postanowień dotyczących hipotek ustanowionych na nieruchomości wspólnej, a na skutek braku zgody pozwanej (...) i uwag notariusza R. K., odmówili podpisania umowy, mimo że zarząd pozwanej (...) oraz notariusz R. K. informowali, że ich lokal nie będzie obciążony hipoteką.

Pismem z dnia 6 listopada 2012 r., doręczonym powódce J. M. w dniu 8 listopada 2012 r., pozwana (...), w odpowiedzi na wniosek powódki ponownie doręczyła dokumenty niezbędne do zawarcia umowy przeniesienia własności lokali oraz udzieliła jej pouczeń co do dalszych czynności, w tym w zakresie wyboru notariusza, przed którym miałaby zostać zawarta umowa przenosząca własność lokali.

Między stronami nie doszło jednak do zawarcia umowy z uwagi na brak zgody powodów J. M. i C. M. na istnienie zapisów dotyczących hipoteki obciążających nieruchomość, na której posadowiony jest budynek przy ulicy (...) w M..

W dniu 26 lipca 2013 r. powódka J. M. złożyła skargę do Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej (jako ministra właściwego do spraw budownictwa, lokalnego planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa), w której zarzuciła, iż pozwana (...) uzależniła zawarcie umowy ustanawiającą odrębną własność przysługującego jej lokalu mieszkalnego od wyrażenia przez powodów zgody na przyjęcie hipoteki na łączną kwotę ponad 2.000.000 zł, mimo, że nie posiadają żadnego zadłużenia, a przypadająca na nich część kosztów budowy została spłacona.

W odpowiedzi z dnia 15 października 2013 r. pozwana (...) wyjaśniła, że hipoteka obciążająca nieruchomość przy ulicy (...) w M. ma charakter łączny w związku z podziałem nieruchomości na nieruchomości jednobudynkowe oraz że zabezpiecza ona kredyty udzielone spółdzielni przez bank (...) na budowę dziesięciu budynków w ramach inwestycji o nazwie Osiedle (...) II/IV. (...) wskazała także, że zadłużenie kredytowe na nieruchomości przy ulicy (...) według stanu na dzień 30 września 2013 r. wynosi 386.505,82 zł i z tego względu bank (...) nie może wyrazić zgody na wykreślenie hipotek obciążających tę nieruchomość. Wyjaśniono również, że spłata kredytów obciążających nieruchomość przy ulicy (...) jest dokonywana przez dziesięciu użytkowników lokali, którzy spłacają indywidualne zadłużenia kredytowe, zaś pozostali użytkownicy, w tym powodowie J. M. i C. M., uregulowali przypadające na nich zadłużenie oraz uzyskali zgodę banku (...) na bezciężarowe wyodrębnienie lokali z udziałem w częściach wspólnych, dlatego ich nieruchomość nie będzie obciążona obowiązkiem spłaty hipotek.

Minister Infrastruktury i (...) (jako minister właściwy do spraw budownictwa, lokalnego planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa) w piśmie z dnia 16 grudnia 2013 r. wyjaśnił powódce J. M., że nie stwierdził naruszenia prawa przez pozwaną (...) oraz wyjaśnił przepisy dotyczące hipoteki łącznej i przekształcania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w prawo własności.

Powódka J. M. w piśmie z dnia 30 stycznia 2014 r. skierowanym do Ministra Infrastruktury i (...) zakwestionowała otrzymaną odpowiedź oraz ponownie zarzuciła, iż pozwana bezprawnie żąda od niej zgody na obciążenie jej lokalu hipoteką w kwocie 2.680.051,40 zł.

W odpowiedzi z dnia 20 lutego 2014 r. Minister Infrastruktury i (...) przytoczył i wyjaśnił brzmienie przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych dotyczących przekształceń spółdzielczych własnościowych praw do lokalu w odrębne prawo własności, zaś pozwana (...) w piśmie z dnia 18 marca 2014 r. ponownie wskazała, że ustanowienie odrębnej własności lokalu powódki J. M. może nastąpić bezobciążeniowo, ponieważ nie posiada ona indywidualnego zadłużenia kredytowego przypadającego na ten lokal. Pozwana (...) wyjaśniła również, że nie może żądać od banku (...) zgody na wykreślenie hipotek obciążających budynek z uwagi na wciąż istniejące zadłużenie z tytułu indywidualnych zobowiązań niektórych posiadaczy spółdzielczych praw do lokali, przypominając jednocześnie, że w przypadku powódki J. M. bank (...) wydał oświadczenie o zgodzie na bezciężarowe odłączenie lokalu, dlatego w dziale IV księgi wieczystej założonej dla jej lokalu nie będzie jakiegokolwiek wpisu.

Pismem z dnia 8 kwietnia 2014 r. Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych (...) również poinformował powódkę J. M., iż z ustaleń lustracji nie wynika, aby pozwana (...) dopuściła się nieprawidłowości w procedurze określenia przedmiotu odrębnej własności lokali i przeniesienia prawa własności na rzecz osób uprawnionych.

W kolejnych pismach z maja i października 2014 r. Minister Infrastruktury i (...) ponownie wyjaśnił, że nie stwierdził naruszenia prawa przez pozwaną (...) w zakresie procedury przekształcenia spółdzielczych praw do lokali w odrębną własność oraz wyjaśnił, że w przypadku ustanowienia odrębnej własności lokali powódka J. M. nie będzie obciążona obowiązkiem spłaty hipotek obciążających grunt.

W dniu 20 października 2014 r. powódka J. M. ponownie wystąpiła do pozwanej (...) z wnioskiem o przygotowanie dokumentacji potrzebnej do przekształcenia przysługujących jej spółdzielczych własnościowych praw do lokalu mieszkalnego i garażu w odrębne prawa własności.

W odpowiedzi z dnia 5 i 7 listopada 2014 r. pozwana (...) przesłała powódce J. M. niezbędne dokumenty oraz udzieliła pouczeń co do terminu i czynności potrzebnych do zawarcia umowy.

Między stronami ponownie nie doszło jednak do zawarcia umowy z uwagi na brak zgody powodów J. M. i C. M. na istnienie zapisów dotyczących hipoteki obciążających nieruchomość, na której jest posadowiony budynek przy ulicy (...) w M..

Powodowie J. M. i C. M. dokonali wszystkich spłat niezbędnych do przeniesienia na nich własności lokalu mieszkalnego i garażu oraz obecnie nie mają żadnego zadłużenia wobec pozwanej (...) i banku (...) z tytułu dysponowania prawami spółdzielczymi.

Powyższy stan faktyczny Sąd Okręgowy ustalił na podstawie dowodów z dokumentów urzędowych i prywatnych oraz z zeznań świadka notariusz R. K. i stron - powoda C. M. i prezesa zarządu pozwanej spółdzielni mieszkaniowej (...).

Sąd pierwszej instancji zważył, iż powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.

Art. 17 ¹⁴ ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 2013 r., poz. 1222) (dalej jako: "u.s.m.") zobowiązuje spółdzielnię mieszkaniową - na pisemne żądanie osoby, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu - do zawarcia umowy przeniesienia własności lokalu, po spłaceniu przez tę osobę przypadających na ten lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami (pkt 1) oraz spłaty zadłużenia z tytułu opłat eksploatacyjnych, o których mowa w art. 4 ust. 1 u.s.m. (pkt 2). Obowiązki spółdzielni konieczne do zrealizowania tych roszczeń precyzują art. 42-43 u.s.m. Zgodnie z tymi przepisami spółdzielnia mieszkaniowa w okresie 24 miesięcy od dnia złożenia pierwszego wniosku o wyodrębnienie własności lokalu w danej nieruchomości powinna określić w uchwale zarządu przedmiot odrębnej własności wszystkich lokali mieszkalnych i lokali o innym przeznaczeniu. Przepisy te regulują także niezbędne elementy tej uchwały (art. 42 u.s.m.), a także procedurę jej podejmowania (art. 43 u.s.m.). W przypadku zaś gdy spółdzielnia dopuszcza się bezczynności w realizacji wniosku o przekształcenie prawa spółdzielczego, osoba, która na podstawie ustawy może żądać ustanowienia prawa odrębnej własności lokalu, jest uprawniona do wystąpienia do sądu z powództwem na podstawie art. 64 k.c. w związku z art. 1047 § 1 k.p.c., tj. z powództwem o wydanie orzeczenia zastępującego oświadczenie woli spółdzielni o ustanowieniu i przeniesieniu prawa własności lokalu (art. 491 u.s.m.)

W świetle powyższego Sąd Okręgowy wskazał, że powód C. M. posiadał legitymację do wystąpienia z niniejszym powództwem. Pozwana co prawda trafnie podniosła w odpowiedzi na pozew, że w momencie wniesienia pozwu powodowi nie przysługiwało spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego i garażu, dlatego nie mógł on domagać się wydania orzeczenia zastępującego oświadczenie woli spółdzielni o ustanowieniu i przeniesieniu prawa własności lokalu, jednakże w toku procesu powodowie przedłożyli umowę darowizny z dnia 1 czerwca 2015 r., z której wynika, że powódka J. M. darowała powodowi C. M. do jego majątku osobistego udziały wynoszące po 1/2 części w spornych spółdzielczych własnościowych prawach do lokalu mieszkalnego i garażu, co znalazło również potwierdzenie w odpisach zwykłych z ksiąg wieczystych nr (...) prowadzonych dla tych lokali (k. 153-157). Mając zatem na uwadze treść art. 316 § 1 zd. 1 k.p.c., zgodnie z którym sąd wydaje wyrok biorąc za podstawę stan rzeczy istniejący w chwili zamknięcia rozprawy, Sąd pierwszej instancji uznał, że powodowi C. M. przysługiwała legitymacja czynna.

Kwestią istotną w niniejszej sprawie było rozstrzygnięcie czy po stronie pozwanej (...) wystąpiła bezczynność w realizacji wniosku powodów o ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego nr (...) wraz z piwnicą oraz garażu nr (...) położonych przy ulicy (...) (klatka (...) i C) w M., a w szczególności czy pozwanej można postawić jakikolwiek zarzut z tego powodu, że w częściach opisowych projektów umów przygotowanych do zawarcia z powodami umieszczała zapisy o hipotekach ustanowionych na rzecz banku (...) na należącej do (...) nieruchomości, na której posadowiony jest powyższy budynek.

Użyte w art. 491 u.s.m. określenie "w razie bezczynności spółdzielni" obejmuje każdą postać bezczynności, czyli zamierzenia podjęcia przez organ wykonawczy spółdzielni czynności niezbędnych do wyodrębnienia lokalu i przeniesienia jego własności na uprawnionego. Dotyczy to także czynności, o których mowa w art. 41 i 42 ustawy (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 maja 2009 r., sygn. akt I CSK 379/08, LEX nr 518177; wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 13 lutego 2013 r., sygn. akt I ACa 1096/12, LEX nr 1289493). Bezczynność spółdzielni mieszkaniowej nie jest jednak objęta domniemaniem, co oznacza, że to osoba występująca z powództwem o ustanowienie odrębnej własności lokalu powinna przytoczyć i udowodnić fakty wskazujące na zaistnienie bezczynności w wypełnieniu obowiązku zawarcia umowy przeniesienia własności lokalu, zaś ocenie Sądu poddane jest stwierdzenie czy w działaniach spółdzielni rzeczywiście nastąpiła taka bezczynność. Fakt ten należy natomiast rozpatrywać i oceniać z uwzględnieniem całokształtu okoliczności sprawy (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 28 stycznia 2011 r., sygn. akt VI ACa 791/10, LEX nr 795201).

W świetle powyższego Sąd Okręgowy uznał, że w niniejszej sprawie brak podstaw do przypisania pozwanej jakiejkolwiek bezczynności w realizacji wniosków powodów - wręcz przeciwnie, to z okoliczności leżących po ich stronie nie doszło dotychczas do zawarcia umów przenoszących na nich własność spornego lokalu mieszkalnego i garażu.

Zarzuty powodów koncentrują się przede wszystkim na działalności pozwanej w latach 2010 - 2014. Nie kwestionują oni natomiast prawidłowości i terminowości czynności podejmowanych przez nią w latach wcześniejszych, dlatego działanie pozwanej w tym zakresie nie było przedmiotem oceny Sądu Okręgowego. Niemniej jednak Sąd pierwszej instancji wskazał, że w dniu 24 kwietnia 2001 r. powodowie wystąpili do (...) z wnioskiem o przekształcenie przysługujących im spółdzielczych własnościowych praw do lokali w prawo własności, zaś w dniu 19 stycznia 2006 r. zarząd podjął uchwałę nr 4/3/2006, o której mowa w art. 42 ust. 1 u.s.m., tj. uchwałę określającą przedmiot odrębnej własności wszystkich lokali mieszkalnych i lokali o innym przeznaczeniu w tej nieruchomości, która na skutek pozwu powodów została następnie uchylona wyrokiem Sąd Okręgowy w Gdańsku utrzymanym w mocy przez Sąd Apelacyjny w Gdańsku. Następnie w dniu 17 września 2007 r. zarząd pozwanej (...) podjął uchwałę nr 2/37/2007 w sprawie określenia przedmiotu odrębnej własności wszystkich lokali w nieruchomości położonej w M. przy ulicy (...) - budynek nr (...), w której określono, że powodowie J. M. i C. M. są uprawnieni do żądania przeniesienia na nich prawa własności lokalu mieszkalnego nr (...) o powierzchni 61,80 m ² wraz z pomieszczeniem przynależnym (piwnicą) o powierzchni 3,7 m ² oraz z udziałem w nieruchomości wspólnej wynoszącym 0, (...), a także garażu o powierzchni 15,4 m ² wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej wynoszącym 0, (...). Potwierdzono również, że nie mają oni żadnego zadłużenia z tytułu posiadanych praw. Uchwała ta została następnie zaskarżona przez powodów, jednakże Sąd Okręgowy w Gdańsku wyrokiem z dnia 15 października 2013 r. (sygn. akt I C 1009/07) oddalił powództwo, zaś Sąd Apelacyjny w Gdańsku wyrokiem z dnia 25 listopada 2008 r. oddalił ich apelację (sygn. akt I ACa 157/08), natomiast Sąd Najwyższy postanowieniem z dnia 28 sierpnia 2009 r. (sygn. akt IV CSK 237/09) odmówił przyjęcia skargi kasacyjnej powodów do rozpoznania.

Odnosząc się do zarzutu bezczynności pozwanej Sąd Okręgowy wskazał, że w dniu 20 stycznia 2010 r. uzyskała ona od banku (...) zgodę na bezciężarowe odłączenie lokalu mieszkalnego i garażu, do których powodom przysługują prawa spółdzielcze, zaś od dnia 5 lutego 2010 r. pozostawała w gotowości do zawarcia z nimi umowy przenoszącej własność, na co wskazują kierowane do nich pisma. Gotowość ta była także potwierdzona w kolejnych pismach pozwanej z dnia 6 listopada 2012 r. oraz 5 i 7 listopada 2014 r. Do zawarcia umowy przenoszącej własność lokali na powodów nie doszło zatem nie z powodu bezczynności pozwanej spółdzielni, lecz z przyczyn leżących po stronie powodów, którzy błędnie pojmowali, że ich prawa własności po przekształceniu z praw spółdzielczych zostaną obciążone hipotekami zabezpieczającymi kredyty udzielone pozwanej (...) przez bank (...).

Sąd pierwszej instancji wyjaśnił, że w wyniku zawarcia umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i garażu oraz przeniesienia tych praw doszłoby do przekształcenia przysługujących powodom spółdzielczych praw własnościowych w odrębne prawa własności. Prawa te - z uwagi na zgodę banku (...) na bezciężarowe odłączenie lokali - byłyby wolne od jakichkolwiek obciążeń. W rezultacie, powodowie nie byliby w żaden sposób zobowiązani do spłaty części kredytu, która nie została jeszcze uregulowana przez spółdzielnię, a której obowiązek spłaty spoczywałby tylko i wyłącznie na użytkownikach lokali, którzy nie spłacili jeszcze przypadającego na ich lokale indywidualnego zadłużenia kredytowego, jak zresztą wprost wskazała pozwana w piśmie skierowanym do powódki J. M. w dniu 15 października 2013 r. W rezultacie, dział IV księgi wieczystej ( (...)) nieruchomości założonej dla lokalu mieszkalnego i garażu powodów pozostałby wolny od jakichkolwiek wpisów, co także było im wielokrotnie wyjaśnianie zarówno przez pozwaną (...), notariusz R. K., Ministra Infrastruktury i (...) oraz Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych (...). W rezultacie, hipoteki zabezpieczające wierzytelności banku (...) dalej obciążałyby tylko i wyłącznie należącą do pozwanej nieruchomość, na której posadowiony jest budynek przy ulicy (...) (wraz z teren wokół tego budynku). Oznacza to, że bank (...) nie mógłby zgłaszać żadnych roszczeń w stosunku do powodów, a oni w żadnym stopniu nie ponosiliby odpowiedzialności za zobowiązania spółdzielni.

Powodowie błędne też wywodzili, że będą musieli spłacać kredyt pozwanej, ponieważ po wyodrębnieniu ich lokalu przysługiwałby im udział w nieruchomości wspólnej, na której z kolei w dalszym ciągu byłyby wpisane wspomniane wyżej hipoteki, w konsekwencji czego ich udział również byłby obciążony hipoteką. Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej, którą ustawa o własności lokali definiuje jako grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (art. 3 ust. 2). Wspomniany wyżej udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu. Oznacza to, że między własnością lokalu jako prawem głównym i udziałem w nieruchomości wspólnej jako prawem związanym zachodzi zależność nadrzędna (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 15 marca 2013 r., sygn. akt VI ACa 1159/12, LEX nr 1324809). Związanie własności lokalu z odpowiadającym mu udziałem w nieruchomości wspólnej powoduje z kolei, że - w myśl art. 50 k.c. - udział ten uważać należy za część składową wyodrębnionego lokalu, będącego przedmiotem odrębnej własności, która zgodnie z art. 47 § 1 k.c. nie może być odrębnym przedmiotem własności ani innych praw rzeczowych (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 17 listopada 2011 r., sygn. akt III CSK 15/11, LEX nr 1129113). Oznacza to, że sam udział w nieruchomości wspólnej nie może zostać obciążony hipoteką. Ponadto, również z oświadczeń banku (...) z dnia 12 stycznia 2010 r. wprost wynika, że wyraża on zgodę na ustanowienie odrębnej własności lokali wraz z udziałami w częściach wspólnych, a okoliczność ta została także wyjaśniona powodom w piśmie pozwanej (...) z dnia 15 października 2013 r. ("Inni użytkownicy lokali, którzy złożyli wniosek o przekształcenie posiadanych przez nich praw do lokali w prawo odrębnej własności, skorzystali z indywidualnie uzyskiwanych dla nich przez Spółdzielnię oświadczeń wierzyciela hipotecznego o bezobciążeniowym wyodrębnieniu "spłaconych lokali" (z udziałem w częściach wspólnych) z księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości budynkowej, która do czasu całkowitej spłaty pozostanie obciążona wyżej opisanymi hipotekami łącznymi"). Oznacza to, że udział powodów w nieruchomości wspólnej nie zostałby obciążony hipoteką, a oni sami nie staliby się dłużnikami banku (...). Z powodu błędnego pojmowania przez nich istoty udziału w nieruchomości wspólnej nie można jednak czynić pozwanej zarzutu bezczynności w realizacji ich wniosku.

Bezzasadne było również w ocenie Sądu Okręgowego zarzucanie pozwanej, że uniemożliwiła ona powodom przystąpienie do umowy, ponieważ wbrew ich żądaniu nie doprowadziła do wykreślenia hipotek obciążających nieruchomość, na której jest posadowiony budynek. Zgodnie z art. 94 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2013 r., poz. 707) hipoteka co do zasady wygasa w przypadku wygaśnięcia wierzytelności, którą ona zabezpiecza, a więc w szczególności w przypadku spłaty zobowiązania. W takim zaś przypadku wierzyciel obowiązany jest dokonać wszelkich czynności umożliwiających wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej (art. 100 ustawy o księgach wieczystych i hipotece), w tym wyrazić stosowną zgodę. Pozwana (...) natomiast kilkukrotnie wskazywała powodom (m.in. w piśmie z dnia 15 października 2013 r.), że zadłużenie kredytowe przypadające na nieruchomości przy ulicy (...) w M. nie zostało jeszcze spłacone w całości (według stanu na dzień 30 września 2013 r. wynosiło 386.505,82 zł) i jest regulowane wyłącznie przez dziesięciu użytkowników, którzy spłacają indywidualne zadłużenia kredytowe, dlatego bank nie może wyrazić zgody na wykreślenie tych hipotek skoro nie wygasły jeszcze jego wierzytelności. Rację ma więc pozwana twierdząc, że nie przysługiwały jej żadne instrumenty prawne pozwalające doprowadzić do wykreślenia wspomnianych hipotek z księgi wieczystej.

W świetle powyższego Sąd Okręgowy uznał, że pozwana (...) nie dopuściła się jakiejkolwiek bezczynności w realizacji wniosku powodów, a do zawarcia umowy nie doszło jedynie z przyczyn leżących po stronie powodów.

Z tych przyczyn powództwo oddalono, o czym Sąd pierwszej instancji orzekł w punkcie pierwszym na podstawie art. 491 u.s.m. a contrario.

Powodowie jako strona przegrywająca niniejsze postępowanie są zobowiązani do zwrotu pozwanej kosztów procesu. W rezultacie Sąd Okręgowy zasądził od nich solidarnie na rzecz pozwanej kwotę 3.600 zł tytułem kosztów zastępstwa procesowego, zgodnie z art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w zw. z § 6 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (t.j. Dz. U. z 2013 r., poz. 490), o czym Sąd pierwszej instancji orzekł w punkcie drugim.

Odnośnie rozstrzygnięcia o kosztach sądowych Sąd pierwszej instancji wyjaśnił, że Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 27 lipca 2007 r. (sygn. akt P 8/12, OTK-A 2012/7/85, Dz.U.2012/888) uznał, że zdanie drugie art. 491 u.s.m. stanowiące, iż koszty sądowe postępowania ponosi spółdzielnia niezależnie od jego wyniku, jest niezgodny z art. 45 ust. 1 w zw. z art. 32 ust. 1 Konstytucji RP, dlatego z dniem 3 sierpnia 2012 r. przepis ten utracił moc. Zatem, w obecnym stanie prawnym, wobec braku szczególnej regulacji dotyczącej orzekania o kosztach w procesach opartych na twierdzeniu o bezczynności spółdzielni mieszkaniowych, zastosowanie mają ogólne zasady.

Ponadto, nie było również w ocenie Sądu Okręgowego żadnych podstaw do zastosowania art. 49 ust. 2 zd. 2 u.s.m. wskazanego przez powodów w piśmie z dnia 22 kwietnia 2015 r., ponieważ obecnie w orzecznictwie przesądzono jednoznacznie, że po wejściu w życie ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r. o zmianie u.s.m. oraz o zmianie niektórych innych ustaw członkowie spółdzielni mogą dochodzić roszczenia o ustanowienie odrębnej własności lokalu wyłącznie w procesie (tak Sąd Najwyższy w wyrokach z dnia 20 maja 2009 r., sygn. akt I CSK 379/08, LEX nr 531567 i z dnia 10 grudnia 2009 r., sygn. akt III CSK 110/09, LEX nr 558668 oraz w postanowieniu z dnia 17 listopada 2011 r., sygn. akt III CZP 63/11, Biul. SN 2012, nr 11, s. 38). W rezultacie brak było również podstaw do uznania, że koszty postępowania sądowego powinna ponieść wyłącznie spółdzielnia mieszkaniowa (jak stanowi art. 49 ust. 2 zd. drugie). W punkcie trzecim Sąd Okręgowy nakazał zatem ściągnąć od powodów kwotę 7.000 zł tytułem opłaty stosunkowej od pozwu (5 % z 140.000 zł), która nie została przez nich uiszczona, zgodnie z art. 3 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. kosztach sądowych w sprawach cywilnych (t.j. Dz.U. z 2014 r., poz. 1025).

Apelację od powyższego wyroku wywiedli powodowie, zaskarżając wyrok w całości. Powodowie zarzucili naruszenie:

1)  przepisów postępowania, tj. art. 328 § 2 k.p.c. wskutek braku wypełnienia dyspozycji tego przepisu, albowiem sporządzając uzasadnienie zaskarżonego wyroku Sąd Okręgowy nie ustalił pełnego stanu faktycznego, a w szczególności nie dokonał ustaleń w przedmiocie podnoszonych przez powodów nieprawidłowości i bezczynności pozwanej spółdzielni w latach 2001 – 2010r. a w konsekwencji nastąpiło nierozstrzygnięci o meritum sprawy przez Sąd pierwszej instancji,

2)  przepisów postępowania, mające wpływ na wynik sprawy tj. art. 233 § 1 k.p.c. i art. 328 § 2 k.p.c. poprzez przekroczenie przez Sąd pierwszej instancji zasady swobodnej oceny dowodów, wskutek odmowy nadania przymiotu wiarygodności zeznań powoda, nadania waloru wiarygodności zeznaniom świadka notariusz R. K. oraz zeznaniom strony pozwanej – M. K. podczas gdy zgodnie z zasadami logicznego rozumowania i doświadczenia życiowego nie sposób dać wiary zeznaniom świadka oraz pozwanej w optyce braku ich korelacji z zebranym w sprawie materiałem dowodowym, a zwłaszcza z treścią pisma notariusza z dnia 19 marca 2010r. oraz projektu aktu notarialnego z dnia 18 marca 2010r., a także z zeznaniami powoda, co doprowadziło w konsekwencji do dokonania sprzecznych z zebranym materiałem dowodowym ustaleń faktycznych, zgodnie z którymi pozwana spółdzielnia nie pozostawała w bezczynności w rozumieniu art. 49 ¹ ustawy z dnia 15 grudnia 2000r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tj. Dz.U. z 2003 Nr 119, poz. 1116),

3)  prawa materialnego, tj. art. 17 ¹⁴ ust. 1 pkt 1 i 2, ust 1 ¹, art. 41, art. 42 ust. 1 i 2, ust. 3 pkt 1 – 4, ust. 4 – 7, art. 49 ¹ ustawy z dnia 15 grudnia 2000r. o spółdzielniach mieszkaniowych poprzez niewłaściwe zastosowanie pomimo wieloletniej bezczynności pozwanej spółdzielni wskutek złożenia przez powodów w dniu 21 kwietnia 2001r. wniosku o zawarcie umowy przeniesienia własności lokalu mieszkalnego i użytkowego.

Apelujący wnieśli o uchylenie w całości zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania oraz o zasądzenie od pozwanej na rzecz solidarnych powodów kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego za obie instancji według norm przepisanych.

W odpowiedzi na apelację pozwana wniosła o jej oddalenie w całości i zasądzenie kosztów procesu, w tym kosztów postępowania według norm przepisanych.