Sygn. akt. XVII Amr 14/94
Dnia 20 lipca 1994 r.
Sąd Wojewódzki w Warszawie - Sąd Antymonopolowy w składzie następującym:
Przewodniczący SSW Stanisław Gronowski (spr.)
Sędziowie: SW Jacek Sikorski i SR Bogdan Gierzyński
Protokólant apl. rade. A. Grześkiewicz
po rozpoznaniu w dniu 6 lipca 1994 r. w Warszawie na rozprawie
spraw z odwołań: A. M., B. U.
Sklep (...) we W., Przedsiębiorstwa Handlowego (...) s.c. we W., W. K. i A. B. (...) we W.
od decyzji Urzędu Antymonopo1owego Delegatury we W. z dnia 29 października 1993 r., sygn. akt (...) przeciwko Urzędowi Antymonopolowemu zainteresowany: Gmina W.
o przeciwdziałanie praktykom monopolistycznym
1. odwołania oddala
2. zasądza na rzecz Urzędu Antymonopolowego od:
a) A. M. kwotę 5.000.000 (pięć milionów) złotych
b) B. U. Sklep (...) we W. kwotę 5.000.000 (pięć milionów) złotych
c) Przedsiębiorstwa Handlowego (...) s.c. we W. kwotę 5.000.000 (pięć milionów) złotych
(...)-
d) W. K.i A. B. (...) s.c. we W.kwotę 5.000.000 (pięć milionów) złotych tytułem kosztów postępowania.
Gmina W. (zainteresowana w postępowaniu przed Sądem Antymonopolowym w rozumieniu art. 479 ( 31)§ 2 k.p.c.) jest właścicielem lokali użytkowych zlokalizowanych na terenie miasta W., które wynajmuje podmiotom gospodarczym. Zadecydowała, aby najem wspomnianych lokali był poprzedzony procedurą przetargową. W tym przedmiocie podjęta została uchwała Nr (...) Rady Miejskiej we W. z dnia 20 lutego 1993 r. w sprawie zasad wynajmowania lokali użytkowych stanowiących własność Gminy W.. Przetargami, w świetle §3 uchwały, objęto w szczególności lokale użytkowe przeznaczone na działalność handlową, produkcyjną, usługową i gastronomiczną położone w centrum handlowymW.. Wspomniana procedura obejmowała także lokale oddane pomiotom gospodarczym w następstwie działań prywatyzujących handel, usługi i gastronomię, jakie miały miejsce w 1990 r.
Z najemcami lokali przewidzianych do przetargu, do czasu ich przeprowadzenia, zawierano w miesiącach 1istopad-grudzień 1990 r. umowy najmu według ramowego wzoru. Umowa była zawierana na okres 1,5 roku, a więc na czas ściśle określony (§ 12). Po upływie tego terminu dotychczasowy najemca nadal użytkował lokal, jednakże musiał się liczyć z koniecznością jego natychmiastowego opróżnienia, jeżeli nie wygrał przetargu. Umowa zawierała zapisy dotyczące możliwości jej zmiany. W świetle § 17 ust. 1 wszelkie zmiany warunków umowy wymagają
- 3
formy pisemnej w postaci aneksu. Wyjątek stanowią zmiany w wysokości czynszu i innych opłat, o których najemca będzie powiadomiony odrębnym pismem (§ 17 ust. 2 umowy). Ponadto, jeżeli w czasie trwania stosunku najmu nastąpi zmiana okoliczności mających wpływ na wysokość czynszu najmu, wynajmujący określa wysokość czynszu stosownie do zmienionych okoliczności (§ 17 ust. 3 umowy). Dotychczasowi najemcy stawali do przetargu i w około 65 % przetarg kończył się dla nich pomyślnie. Z najemcami tymi były zawierane umowy na okres 5 lat.
Najemcy, w tym m. in. B. U., Przedsiębiorstwo Handlowe (...) s.c. we W., W. K. i A. B. "(...)" s.c. we 'W. i A. M. (powodowie w postępowaniu przed Sądem Antymonopolowym) upatrywali w postanowieniach §§ 12 i 17 umowy nadużywanie pozycji dominującej na rynku lokali użytkowych przez Gminę W.. Zarzucali również kilkakrotne podwyższanie czynszu i ustalenie go na zbyt wysokim poziomie. Wskazywali także, iż po upływie umownego okresu, na jaki zawarto umowę najmu, gmina ustala wysokie opłaty za bezumowne korzystanie z lokalu. Domagali się od Urzędu Antymonopolowego (pozwany w postępowaniu przed Sądem Antymonopolowym) wszczęcia przeciwko Gminie W. postępowań i administracyjnego.
Najemcy wnosili o nakazanie gminie zaniechania stosowania praktyk monopolistycznych polegających na nadużywaniu pozycji dominującej na rynku przez:
- jednostronne ustalanie zawyżonych stawek czynszu najmu lokali użytkowych z pominięciem trybu renegocjowania warunków umowy z dotychczasowymi użytkownikami,
zawieranie krótkotrwałych umów najmu oraz udostępnianie lokali po upływie okresu umownego dotychczasowym najemcom na warunkach bezumownego korzystania z tychże lokali,
- 4-
przekazywanie do wynajęcia lokali w trybie przetargowym bez uprzedniego porozumienia się z dotychczasowymi najemcami co do warunków kontynuowania stosunku najmu.
Najemcy domagali się także, aby Urząd Antymonopolowy nakazał gminie renegocjację warunków umowy najmu w części dotyczącej terminu obowiązywania umowy oraz zasad określenia stawek czynszu.
Urząd Antymonopolowy wszczął postępowanie administracyjne w sprawie naruszenia przez gminę art. 4 ust. 1 pkt 1 i art. 5 ustawy z dnia 24 lutego 1990 r. o przeciwdziałaniu praktykom monopolistycznym (Dz. U. z 1991 r. Nr 89, poz. 403), zwana dalej ustawą antymonopolową. W świetle art. 4 ust. 1 pkt 1 w/w ustawy praktyką monopolistyczną jest narzucanie uciążliwych warunków umów, przynoszących podmiotowi gospodarczemu narzucającemu te warunki nieuzasadnione korzyści. Natomiast stosownie do art. 5 ustawy antymonopolowej praktyką monopolistyczną jest nadużywanie pozycji dominującej na rynku. Ponadto na okoliczność zawyżania czynszu Urząd Antymonopolowy prowadził postępowanie z punktu widzenia naruszenia przez Gminę W. art. 7 ust. 1 pkt 3 w związku z art. 7 ust. 2 ustawy antymonopolowej. W świetle tych przepisów praktyką monopolistyczną jest pobieranie nadmiernie wygórowanych cen przez podmiot gospodarczy o utrwalonej pozycji dominującej na rynku.
W związku z zaskarżeniem przez najemców uchwały Rady Miejskiej W. z dnia 20 lutego 1993 r. Nr (...) do Naczelnego Sądu Administracyjnego sąd ten ustalił, że gmina zmierza drogą przetargu podwyższać czynsz najmu, w tym także w odniesieniu do osób z którymi zawarto umowy na czas określony, co stanowi działalność niezgodną z prawem. Tryb przetargu nie może być wykorzystywany do zmiany wiążących umów naj-
- 5-
mu bądź ich rozwiązywania. W rezultacie wyrokiem z dnia 3 września 1993 r., sygn. akt SA/Wr/821-751-1236-1339/93 NSA
stwierdził nieważność § 3 wspomnianej uchwały.
W trakcie postępowania administracyjnego przed Urzędem Antymonopolowym gmina nie zaprzeczyła, udokumentowanym zresztą przez najemców faktom, stanowiącym podstawę żądania wszczęcia postępowania. Według gminy stosuje stawki opłat czynszowych ustalone uchwałą Zarządu Miasta W.. Stawki opłat czynszowych są zróżnicowane w zależności od strefy (położenia lokalu) oraz branży od 150 tys./m 2 do 300 tys./m 2. W następstwie przetargów gmina uzyskała czynsze od 300 tys./m 2 do 700 tys./m 2. Deklarowała, iż najemcom którzy przegrali przetargi przygotuje lokale zamienne dla kontynuowania działalności gospodarczej.
Według ustaleń Urzędu Antymonopolowego na lokalnym rynku lokali użytkowych gmina posiada udział wynoszący około 80%. Posiada zatem pozycję dominującą w rozumieniu art. 2 pkt 7 ustawy antymonpolowej. Nadużyciem pozycji dominującej na rynku, godzącym w zasadę pewności obrotu, było bezumowne udostępnianie przez gminę lokali użytkowych podmiotom gospodarczym, zamiast zawieranie z nimi umów najmu. Urząd Antymonopolowy nakazał zatem gminie zaniechanie stosowania tej praktyki monopolistycznej (pkt I decyzji z dnia 29 października 1993 r. nr (...)).
Ustosunkowując się do zarzutów najemców w przedmiocie zawierania z nimi przez gminę umów na okres 1,5 roku Urząd Antymonopolowy wyraził pogląd, iż jest to element, nie kwestionowanej przez niego, polityki gminy w zakresie oddawania lokali po uprzednim przeprowadzeniu przetargu. Do czasu określenia zasad przeznaczenia lokali do przetargu gmina musiała zawierać z najemcami takie umowy. Stąd też Urząd Antymonopo-
- 6 -
Iowy nie dopatrzył się nadużycia pozycji dominującej ze strony gminy w zawieraniu umów na czas oznaczony, tym bardziej że Kodeks cywilny nie zawiera ograniczeń co do długości trwania najmu. Urząd Antymonopolowy nie podzielił także stanowiska najemców zarzucających gminie nadużywanie pozycji dominującej na rynku przez jednostronne ustalanie zawyżonych stawek czynszu najmu. Porównując stawki czynszowe stosowane przez gminę ze stawkami innych podmiotów gospodarczych wynajmujących lokale użytkowe Urząd Antymonopolowy ustalił, iż gmina stosuje w tym względzie stawki na średnim poziomie. Uznał za dopuszczalne w świetle przepisów Kodeksu cywilnego jednostronne określanie przez wynajmującego wysokości czynszu bez zmiany samej umowy. W rezultacie więc kwestionowany przez najemców § 17 umowy uznał za nie naruszający prawa. Reasumując w pkt II decyzji Urząd Antymonopolowy nie stwierdził stosowania przez gminę praktyk monopolistycznych w zakresie nadużywania pozycji dominującej na rynku poprzez zawyżanie stawek czynszowych oraz zawieranie krótkoterminowych umów najmu. Jak to ustalił przy tym Urząd Antymonopolowy przeszkodą w ewentualnym kwestionowaniu tej części umowy, z punktu widzenia przepisów ustawy antymonopolowej, jest niestosowanie przez gminę wspomnianych praktyk już od blisko 3 lat. W świetle art. S ust. 1 ustawy antymonopolowej nie wydaje się decyzji stwierdzającej stosowanie praktyk monopolistycznych i nakazującej ich zaniechanie, jeżeli od końca roku, w którym zaprzestano stosowania praktyk monopolistycznych, upłynął rok.
Według Urzędu Antymonopolowego uchwała Rady Gminy W., ustalająca wymóg przetargów}' w odniesieniu do lokali użytkowych oddawanych w najem, nie podlega ocenie przepisów ustawy antymonopolowej. Wspomniana uchwała może być obalona jedynie w trybie przepisów ustawy o samorządzie terytorial-
nym. Stąd też Urząd Antymonopolowy na podstawie art. 10.5 §1 k.p.a. umorzył postępowanie w sprawie przeciwko gminie w zakresie przeznaczenia lokali użytkowych do przetargu w centrum handlowym W. (pkt III decyzji).
Od decyzji Urzędu Antymonopolowego najemcy odwołali się do Sądu Antymonopolowego.
Pełnomocnik procesowy A. M. zaskarżył pkt II i III decyzji. Wystąpił w swym odwołaniu także poza przedmiot prowadzonego postępowania administracyjnego. Odwołanie upatruje bowiem w odmowie gminy sprzedaży lokali użytkowych ograniczenia wolnej konkurencji na rynku, co uzasadnia zarzut naruszenia art. 5 pkt 1 ustawy antymonopolowej. Według odwołania niezakwestionowane przez Urząd Antymonopolowy różnicowanie przez gminę warunków umów lokali użytkowych w centrum handlowym W.i poza nim uzasadnia postawienie zaskarżonej decyzji zarzutu naruszenia art. 5 pkt 2 ustawy antymonopolowej. W świetle tego przepisu praktyką monopolistyczną jest nadużycie pozycji dominującej w następstwie podziału rynku według kryteriów terytorialnych. Podtrzymuje też dotychczasowe stanowisko prezentowane w postępowaniu administracyjnym, iż praktyką monopolistyczną jest jednostronne dyktowanie przez gminę zawyżonych opłat czynszowych, jak również zawieranie krótkoterminowych umów najmu. Polemizuje ze stanowiskiem zajętym w pkt III zaskarżonej decyzji, iż Urząd Antymonopolowy nie może ingerować w sposób wykonywania przez gminę przysługujących jej praw własności do sporem objętych lokali użytkowych.
Odwołanie wniesione przez pozostałych najemców, aczkolwiek formalnie ograniczone do pktu III decyzji, zarzuca zaskarżonej decyzji niedostrzeganie praktyk monopolistycznych w działalności gminy w zakresie prowadzenia przetargów lokali w
- 8
stosunku do których przysługują podmiotom gospodarczym prawa wynikające z umowy najmu. Odwołanie wywodzi, iż po upływie okresu najmu przyzwolenie gminy na dalsze używanie lokali reaktywuje urnowe najmu. Gmina powinna zatem najpierw uregulować stosunki łączące je z dotychczasowymi najemcami, a dopiero następnie skierować wolne lokale do przetargu. W tej sytuacji umorzenie w zaskarżonej decyzji postępowania w zakresie przeznaczenia lokali do przetargu narusza art. 105 § 1 k.p.a.
Sąd Antymonopolowy zważył, co następuje:
Umowy są podstawowym instrumentem prawnym organizującym działalność pomiędzy podmiotami gospodarczymi w warunkach gospodarki rynkowej. Zgodnie z założeniami takiej gospodarki strony mają swobodę wyboru kontrahenta, zaś istotne elementy treści umowy, w szczególności odnoszące się do ekwiwalentności świadczeń, kształtują wolne od zewnętrznych wpływów mechanizmy rynkowe. Pozwala to w sposób optymalny kształtować prawa i obowiązki stron i przeciwdziała zjawisku dyktowania treści umów przez podmiot silniejszy ekonomicznie. Wspomniane założenia mogą być jednakże realizowane jedynie w sytuacji rozbudowanego rynku, a w szczególności funkcjonowania po stronie podaży znacznej liczby podmiotów gospodarczych, konkurujących ze sobą. W okolicznościach faktycznych niniejszej sprawy taka sytuacja nie zachodzi. Gmina na rynku lokali użytkowych posiada bowiem silnie dominującą pozycję, zbliżoną do monopolistycznej. Pozwala to dyktować jej treść umów działającym w rozproszeniu najemcom.
W celu przeciwdziałania nadużywaniu władzy rynkowej, a w szczególności tam, gdzie nie mogą funkcjonować mechanizmy ekonomiczne (z uwagi na szczupły rynek), umowy organizujące działalność gospodarczą powinny podlegać reglamentacji z punktu widzenia przestrzegania przepisów ustawy antymonopolowej.
- 9
Należy podkreślić, że zasada swobody umów wyrażona w art. 353 1 k.c. nie ma bezwzględnego charakteru. Treść umów nie może bowiem sprzeciwiać się ustawom, w tym także przepisom ustawy antymonopolowej. Zgodnie z art. 8 ust. 2 w/w ustawy umowy zawarte z naruszeniem art. 4, art. 5 oraz art. 7 są w całości lub w odpowiedniej części nieważne. Wynika stąd, że ustawa antymonopolowa jest jedną z tych ustaw, do których odsyła art. 353 1 k.c. dla określenia granic swobody umów. W świetle powyższego stanowiska Sąd Antymonopolowy nie podziela argumentacji zaskarżonej decyzji, nie dopatrującej się naruszenia ustawy antymonopolowej w sytuacji gdy treść umów najmu mieści ;się w granicach przepisów Kodeksu cywilnego, normujących umowę najmu. Wręcz przeciwnie. Ustawa antymonopolowa powinna zapobiegać nadużywaniu kodeksowej zasady swobody umów przez podmiot posiadający władzę na rynku, tym bardziej zaś gdy narzuca on swym kontrahentom umowy naruszające przepisy wspomnianego kodeksu.
Według zaskarżonej decyzji nie naruszało ustawy antymonopolowej zawarcie przez gminę umów najmu na czas oznaczony wynoszący 1,5 roku, skoro Kodeks cywilny nie zawiera ograniczeń co do minimalnego okresu najmu. Z tym stanowiskiem trudno się zgodzić. Lokale użytkowe, stanowiące przedmiot postępowania, służą najemcom do prowadzenia działalności gospodarczej, przede wszystkim handlowej. Umowa najmu lokalu użytkowego zawarta na okres 1,5 roku podważa sens działalności gospodarczej, gdyż czyni ją tymczasową. Najemca lokalu nie może planować swej działalności gospodarczej, a w szczególności czynić stosownych nakładów. Musi się realnie liczyć, iż po upływie tak zakreślonego terminu będzie zmuszony lokal opróżnić. W ocenie Sądu Antymonopolowego wymuszenie na najemcach zawarcia umów najmu na okres 1,5 roku było ze strony gminy
- 10
nadużyciem pozycji dominującej na rynku w świetle art. 5 ustawy antymonopolowej. Tym sposobem gmina, nie licząc się z potrzebami najemców, którym narzucała niekorzystne warunki umów, eksploatowała silnie dominującą pozycję na rynku.
Także nadużyciem pozycji dominującej na rynku ze strony gminy, czego nie zauważono w zaskarżonej decyzji, a na co wskazywali najemcy, było wymuszenie w § 17 umowy najmu możliwości jej wypowiedzenia, w szczególności zaś w zakresie wysokości czynszu. Tym sposobem, pomimo że umowa najmu zawarta była na czas oznaczony, gmina podwyższała czynsz najmu ponad kwotę ustaloną w umowie. Postanowienie § 17 umowy naruszało zresztą także i art. 68S k.c. W świetle tego przepisu wypowiedzieć można jedynie umowę najmu zawartą na czas nie oznaczony. Umowa zawarta na czas ściśle oznaczony nie podlega wypowiedzeniu.
Zasadniczo jedyną sankcją, która może być zastosowana w stosunku do podmiotu stosującego praktyki monopolistyczne, jest decyzja nakazująca ich zaniechanie (art. 8 ust. 1 ustawy). Wydanie takiej decyzji, w razie jej nierespektowania, pozwala na uruchamianie kar pieniężnych (art. 15 ustawy). Zastosowanie sankcji administracyjnej z art. 8 ust. 1 w/w ustawy jest jednakże ograniczone pod względem czasowym. Decyzja taka, na mocy wyraźnego zapisu ustawowego, nie może być wydana, jeżeli od końca roku, w którym zaprzestano stosowania praktyki monopolistycznej, upłynął rok. W odniesieniu do stosowanej przez gminę praktyki zawierania umów na okres 1,5 roku zaniechano tego z końcem 1990 r. Natomiast praktyka wypowiadania wspomnianych umów w części dotyczącej czynszu nie miała już miejsca począwszy od marca 1991 r. Z omawianych więc względów w dacie złożenia przez najemców w miesiącu kwietniu 1993 r. żądania wszczęcia postępowania administracy-
- 11
jnego przeciwko gminie nie wchodziła już w grę możliwość wydania decyzji z art. 8 ust. 1 w/w ustawy w odniesieniu do wspomnianych praktyk monopolistycznych.
Rozpoznając w pozostałym zakresie odwołania wniesione przez najemców Sąd Antymonopolowy również nie znalazł podstaw do ich uwzględnienia. Nietrafne są w szczególności zarzuty odwołań, iż w zaskarżonej decyzji nie dostrzeżono praktyki monopolistycznej w prowadzeniu przez gminę przetargów w odniesieniu do lokali, w stosunku do których najemcom przysługują prawa wynikające z umowy najmu. Przeciwdziała tej praktyce pkt I zaskarżonej decyzji, gdzie nakazano gminie zaniechanie odmowy zawierania umów najmu w formie pisemnej w od-r niesieniu do lokali udostępnianych najemcom na zasadzie bezumownego korzystania. Rozstrzygnięcie Urzędu Antymonopolowego zgodne jest tutaj z zasadą wyrażoną w art. 674 k.c.
Wprawdzie nie można podzielić poglądu zajętego w zaskarżonej decyzji jakoby podejmowane przez gminę, w wykonaniu przepisów gminnych, działania zmierzające do kierowania lokali użytkowych do przetargu nie podlegały ocenie ustawy antymonopolowej. Tym niemniej, zakładając uporządkowanie gospodarki lokalami użytkowymi w następstwie wykonania pktu I decyzji, trudno dopatrzyć się w instytucji przetargu naruszenia przepisów ustawy antymonopolowej. Jeżeli do przetargu mogą na równych prawach przystąpić wszystkie zainteresowane podmioty gospodarcze, przetarg nie narusza celów ustawy antymonopolowej a w szczególności ochrony wolnej konkurencji.
Sąd Antymonopolowy nie podzielił stanowiska zajętego w odwołaniu A. M., w świetle którego różnicowanie przez gminę warunków umów najmu lokali użytkowych zlokalizowanych w centrum handlowym miasta w porównaniu do pozostałych lokali, stanowi podział rynku według kryterium terytorialnego
- 12
lub asortymentowego w rozumieniu art. 5 pkt 2 ustawy antymonopolowej. Rynek w ujęciu przedmiotowym odnosi się do wszystkich towarów jednego rodzaju, które poprzez szczególne właściwości, w szczególności zaś przeznaczenie, użytkowość i cenę odróżniają się od innych towarów w taki sposób, że nie istnieje możliwość dowolnej ich zamiany. Rynek pod względem przedmiotowym (asortymentowym) tworzą więc towary, które z punktu widzenia nabywcy charakteryzują się substytutywnością. Pomimo więc podobnego pod względem przedmiotowym asortymentu, lokali użytkowych zlokalizowanych w centrum handlowym miasta w porównaniu do innych lokali użytkowych w tym mieście nie można, z punktu widzenia ogółu nabywców (najemców), uznać za substytutywne. Możliwości prowadzenia działalności gospodarczej w lokalach znajdujących się w centrum handlowym miasta sa zdecydowanie korzystniejsze. Istotne jest także i to, że w warunkach gospodarki rynkowej obiektywną prawidłowością są znacznie wyższe czynsze najmu lokali użytkowych zlokalizowanych w centrach handlowych miast w porównaniu do pozostałych lokali. Uzasadnia to traktowanie takich lokali użytkowych jako odrębnego rynku. Z tego też względu stosowanie przez gminę innej polityki najmu w odniesieniu do tej kategorii lokali nic może być uznane jako podział rynku, lecz jako działania na dwóch odrębnych rynkach.
Brak jest także podstaw do uwzględnienia zarzutu odwołania upatrującego w odmowie sprzedaży lokali użytkowych ograniczanie przez gminę wolnej konkurencji na rynku w świetle art. 5 pkt 1 ustawy antymonopolowej, skoro nie stanowiło to przedmiotu rozstrzygnięcia zaskarżonej decyzji, a nawet przedmiotu żądania zgłoszonego we wniosku o wszczęcie postępowania. Formalnie rzecz biorąc nie ma przeszkód, aby wspom-
- 13
niany zarzut stanowił przedmiot odrębnego postępowania administracyjnego.
Nie znajdują także uzasadnienia, podnoszone w szczególności w postępowaniu administracyjnym, żądania skierowane pod adresem Urzędu Antymonopolowego, aby ten zobowiązał gminę do renegocjowania treści umów najmu z dotychczasowymi najemcami. W świetle art. 8 ust. 1 ustawy antymonopolowej takie oczekiwania pod adresem organów działających w trybie wspomnianej ustawy, są za daleko idące. W postępowaniu administracyjnym toczącym się w trybie wspomnianej ustawy podmiotowi stosującemu praktyki monopolistyczne można jedynie nakazać ich zaniechanie. Nie można natomiast, w sposób pozytywny, nakazać podmiotowi spełnienie określonego zachowania mieszczącego się w granicach prawa. Reasumując zatem w trybie ustawy antymonopolowej można wskazać podmiotowi gospodarczemu czego ma zaniechać. Natomiast nie wolno mu w prawnoprocesowych formach działania wskazać jak konkretnie ma się zachować w określonej sytuacji.
W tym stanie sprawy Sąd Antymonopolowy odwołania oddalił (art. 479 3 1 § 1 k.p.c.).
O kosztach postępowania orzeczono na zasadzie art. 98 i 99 k.p.c.