Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 2 października 2009 r.

Sąd Apelacyjny w Katowicach I Wydział Cywilny

w składzie:

po rozpoznaniu w dniu 2 października 2009 r. w Katowicach

na rozprawie

sprawy z powództwa Gminy B.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) przy ul . (...) w B.

o uchylenie uchwały

na skutek apelacji pozwanej

od wyroku Sądu Okręgowego w Katowicach

z dnia 11 maja 2009 r., sygn. akt II C 230/08

1)  zmienia zaskarżony wyrok w ten sposób, że oddala powództwo i zasądza od powódki na rzecz pozwanej 397 (trzysta dziewięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu;

2)  zasądza od powódki na rzecz pozwanej 335 (trzysta trzydzieści pięć) złotych tytułem kosztów postępowania apelacyjnego.

I ACa 514/09

UZASADNIENIE

Powódka Gmina B. wniosła o uchylenie uchwały nr (...) z dnia 19 marca 2008 r. właścicieli Wspólnoty Mieszkaniowej (...) położonej w B. przy ul . (...), która dotyczyła przeksięgowania nadpłaty finansowej w łącznej kwocie 2796,18 zł z tytułu eksploatacji, wywozu nieczystości i innych kosztów w 2007 r. na podwyższenie funduszu remontowego.

Na uzasadnienie podała, że uchwała jest sprzeczna z art. 14 i 15 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali ( t.j. Dz U z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.), zwanej dalej u.w.l. oraz utrwalonym orzecznictwem, ponieważ nadwyżki nie można zaliczać na zwiększenie funduszu remontowego na pokrycie kosztów nieruchomości wspólnej ani na zwiększenie przychodów. Przeniesienie nadwyżki zaliczki na inny fundusz jest możliwe jedynie po uzyskaniu zgody konkretnego właściciela, a w razie jej braku podlega zwrotowi. Wspólnota nie może w tym zakresie podjąć uchwały.

Pozwana wniosła o oddalenie powództwa, zarzucając że w odniesieniu do kosztów przeznaczonych na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, jeśli po rozliczeniu roku obrachunkowego powstanie nadwyżka, to Wspólnota może przekazać ją na powiększenie funduszu remontowego lub inny cel związany

z zarządem nieruchomością wspólną. Suma objęta uchwałą składa się

z nadwyżki kosztów eksploatacji w zakresie utrzymania nieruchomości wspólnej, w wysokości 1936,61 zł, 130,20 zł nadwyżki z tytułu wywozu nieczystości oraz 729,37 zł przychodu z tytułu odsetek bankowych zgromadzonych na rachunku bankowym Wspólnoty, którymi może ona rozporządzać.

Zaskarżonym wyrokiem Sąd Okręgowy w Katowicach uchylił uchwałę nr (...) zebrania właścicieli Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul . (...)

w B. przeprowadzonego w dniu 19 marca 2008 r., podjętą w dniu

11 kwietnia 2008 r. z mocą obowiązującą od 1 kwietnia 2008 r. oraz zasądził od pozwanej na rzecz powódki 817 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

Rozstrzygnięcie to oparte zostało na następujących ustaleniach i wnioskach:

Na zebraniu członków pozwanej Wspólnoty w dniu 19 marca 2008 r.,

a następnie w toku indywidualnego zbierania głosów podjęto w dniu

11 kwietnia 2008 r., większością głosów, uchwałę nr (...) z mocą obowiązującą od 1 kwietnia 2008 r., w sprawie przeksięgowania nadpłaty wykazanej w rozliczeniu roku 2007 r. w kwocie 2796,18 zł na konto funduszu remontowego. Kwota ta obejmowała 1936,61 zł nadwyżki z tytułu zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, 130,20 zł nadwyżki związanej z kosztami wywozu nieczystości oraz 729,37 zł przychodu z tytułu odsetek bankowych zgromadzonych na rachunku bankowym pozwanej.

Sąd Okręgowy powołał się na art. 12 ust 2 u.w.l., zgodnie z którym pożytki

i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele ponoszą wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.

Przedmiotem uchwały było przesunięcie środków, o jakich mowa w art. 14 i art. 12 ust.2 u.w.l. Wobec tego przyjął, że właściciele, których środków pieniężnych dotyczyłaby uchwała mieliby w całości uiszczone koszty eksploatacyjne,

a nadwyżka zabrana z ich konta powiększyłaby, ponad ich udział

w nieruchomości wspólnej środki, które zgodnie z wysokością swego udziału już wpłacili na fundusz remontowy. Art. 12 ust 2 u.w.l. nie dopuszcza modyfikacji obowiązków właścicieli uchwałą ogółu, ma charakter bezwzględnie obowiązujący. Wyższe wpłaty na fundusz remontowy mogłyby być wniesione jedynie dobrowolnie przez poszczególnych właścicieli. Zastąpienie takiej woli uchwałą skutkuje przyjęciem, że dotknięta jest nieważnością. W tym względzie Sąd ten przychylił się do stanowiska wyrażonego w uzasadnieniu wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 15 kwietnia 2004 r. I ACa 1382/03, odnosząc to stanowisko również do pożytków w postaci odsetek bankowych.

Pozwana w apelacji domagała się zmiany wyroku i oddalenia powództwa oraz zasądzenia kosztów procesu ewentualnie uchylenia go i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania. Kwestionowanemu orzeczeniu zarzuciła naruszenie art. 233 § 1 k.p.c. przez błędne przyjęcie, że kwoty 1936,61 zł

i 130,20 zł stanowią nadwyżkę zaliczek uiszczonych na pokrycie świadczeń związanych z zajmowanymi przez nich lokalami, w odniesieniu do których wspólnota nie ma prawa dyspozycji, bo podlegają zwrotowi, art. 233§1 w związku z art. 227 k.p.c. przez niewyjaśnienie wszystkich okoliczności faktycznych istotnych do rozstrzygnięcia i pominięcie dowodów z umowy zawartej z (...) W. S..

Ponadto doszło do naruszenia prawa materialnego art. 13 ust. 1 i art. 14 u.w.l. poprzez błędną wykładnię i przyjęcie, że uchwała nie znajduje podstawy w przepisach, bo wspólnota nie jest uprawniona do rozporządzania nadwyżką powstałą z tytułu zaliczek uiszczanych przez właścicieli na koszty zarządu rzeczą wspólną oraz art. 12 ust.2 u.w.l. przez niewłaściwe przyjęcie, że wspólnota nie posiada prawa podjęcia uchwały o przeznaczeniu pożytków z nieruchomości wspólnej na jej fundusz remontowy.

Powódka wniosła o oddalenie apelacji i zasądzenie kosztów postępowania apelacyjnego.

Sąd Apelacyjny ustalił i zważył, co następuje:

Apelacja jest uzasadniona. Zaskarżony wyrok jest nietrafny.

Ustalenia faktyczne Sądu Okręgowego Sąd Apelacyjny podziela i uznaje za własne. Wynika z nich, że przedmiotem różnicy stanowisk stron są nadwyżki zaliczek wpłacanych na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną

w odniesieniu do kwot 1936,61zł nadwyżki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną i 130,20 zł nadwyżki wydatków nad kosztami wywozu nieczystości, które należą do wymienionych art. 14 u.w.l., a należność z tytułu odsetek bankowych, do przychodów, o jakich mowa w art. 12 usst. 2 u.w.l.

W części zważającej Sąd ten powołał się na uzasadnienie wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 15 kwietnia 2004 r., który w zasadzie dotyczy zaliczek wpłacanych na koszty związane z utrzymaniem zajmowanych przez właścicieli lokali mieszkalnych, w którym ubocznie zamieszczono również wypowiedź dotyczącą zaliczek wpłacanych na koszty eksploatacyjne związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. W tej sytuacji zarzut błędnej oceny spornych należności uznać należało za bezzasadny.

Rację ma skarżąca, że do tej kategorii kosztów zaliczyć należy wydatki przeznaczone na wywóz śmieci, które w umowie z wykonującym to zlecenie określone zostały jako wywóz nieczystości komunalnych stałych, wywóz odpadów ponadgabarytowych i po robotach tynkarskich oraz utrzymanie porządku w miejscach przeznaczonych na gromadzenie nieczystości. Wydatki te w jednakowym stopniu dotyczą wszystkich właścicieli, a z uwagi na niemożność, a także niecelowość określania konkretnego udziału każdego

z zajmujących lokal w tych kosztach, ustalona została zryczałtowana odpłatność.

Stanowisko zmierzające do dokonywania rozdzielenia ich na wydatki odnoszące się do lokalu i nieruchomości wspólnej jest nietrafne, nie zostało z resztą wyrażone przez Sąd pierwszej instancji.

Nie można jednak odmówić słuszności zarzutowi apelującej, że kwestionowany wyrok narusza prawo materialne przez błędną wykładnię art. 13 ust. 1

i art. 14 u.w.l., polegającą na przyjęciu, że pozwana nie posiada uprawnienia do podjęcia uchwały o przeznaczeniu nadwyżki zaliczek wpłacanych na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej na inne potrzeby, w tym fundusz remontowy.

Zgodnie z art. 15 ust.1 w związku z art. 12 ust.2, art. 13 ust.1 i art. 14 u.w.l. właściciele lokali mają obowiązek płacenia zaliczek miesięcznych na koszty zarządu nieruchomością wspólną. Zobowiązanie z tytułu tych zaliczek ma charakter okresowy i bezwzględnie obowiązujący, także wówczas, gdy wnoszone są po upływie roku kalendarzowego, na który je uchwalono i po ustaleniu rzeczywistych kosztów zarządu, poniesionych w tym roku, na poziomie niższym od wysokości zaliczek. Celem jego realizacji jest zapewnienie wspólnocie mieszkaniowej możliwości prowadzenia płynnej, bieżącej gospodarki i zarządu nieruchomością wspólną bez konieczności zaciągania pożyczek lub kredytów. Ustalana uchwałą właścicieli ( art. 22 ust.3 pkt 3 u.w.l.) wysokość tych zaliczek (w oparciu najczęściej o rozmiar kosztów

z poprzedniego roku) nie musi odpowiadać ściśle rzeczywistym kosztom zarządu, co z resztą w zasadzie byłoby niemożliwe, ma charakter przybliżony. Po upływie roku kalendarzowego i zatwierdzeniu sprawozdania finansowego zarządu za ten rok, obejmującego ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu oraz zaliczek na ich pokrycie, podlegają one rozliczeniu. W przypadku powstania nadwyżki sumy zaliczek nad rzeczywiście poniesionymi kosztami zarządu, właściciele powinni podjąć uchwałę określającą sposób jej rozliczenia, przy uwzględnieniu możliwości zaliczenia jej na poczet przyszłych wydatków tego rodzaju, zwrotu właścicielom lub innego przyjętego celu. Takie zapatrywanie, podzielane w niniejszej sprawie, wyraził Sąd Najwyższy

w motywach wyroku z dnia 8 października 2008 r. VCSK 133/08, niepubl.

W uchwale składu siedmiu sędziów z dnia 21 grudnia 2007 r. III CZP 65/07 (OSNC 2008/7-8/69) Sąd Najwyższy uznał, że wspólnota mieszkaniowa posiada zdolność prawną ograniczoną do praw i obowiązków związanych

z zarządzaniem ( administrowaniem) nieruchomością wspólną, może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku. Do majątku wspólnoty mieszkaniowej wchodzą przede wszystkim uiszczane przez właścicieli zaliczki w formie bieżących opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną (art. 13 ust.1 w związku z art. 15 ust.1 i art. 14 u.w.l.) oraz pożytki i dochody

z nieruchomości wspólnej.

Daje to podstawą do przyjęcia, że wspólnota jest uprawniona do podejmowania decyzji o przeznaczeniu części uzyskanego majątku na określony uchwałą właścicieli cel, jeśli jest związany z zarządzaniem nieruchomością wspólną

i utrzymywaniem jej w należytym stanie.

Nie zasługuje na podzielenie pogląd Sądu pierwszej instancji, że opisaną nadwyżkę pozwana miała obowiązek zwrócić właścicielom. Prawo do przeznaczenia pożytków w postaci odsetek przekazanych przez bank na koszty prowadzonych remontów i bieżącej konserwacji nieruchomości wspólnej wynika z art. 12 ust. 2 u.w.l., który przewiduje, że udział właścicieli lokali

w pożytkach powstaje wtedy, kiedy pożytki lub przychody przewyższą wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Stosownie zaś do art. 14 u.w.l. utrzymanie nieruchomości wspólnej ( koszty zarządu) obejmuje także wydatki na remonty i bieżącą konserwację.

Utworzenie przez wspólnotę mieszkaniową funduszu remontowego

z dokonywanych przez właścicieli lokali, określonych ich uchwałą, wpłat nie oznacza, że bieżąca konserwacja i remonty nieruchomości wspólnej być mogą finansowane jedynie ze środków zgromadzonych w ramach tego funduszu lub dodatkowych, dobrowolnie wnoszonych na ten cel świadczeń. Obowiązek prowadzenia przez wspólnotę mieszkaniową racjonalnej gospodarki oraz dbałości o nieruchomość wspólną może być właściwie wykonany, jeśli będzie ona w stanie pozyskać i dysponować niezbędnymi środkami finansowymi, co

z resztą poddawane jest kontroli właścicieli lokali. Dotyczy to również możliwości przeznaczenia na potrzeby remontowe nadwyżki zaliczek nad rzeczywiście poniesionymi kosztami zarządu. Nie ma podstaw do przyjęcia, że uchwała zezwalająca na takie wykorzystanie nadwyżki uniemożliwi ustalenie, czy w równej mierze właściciele lokali partycypują w kosztach remontu, jeśli dokonane rozliczenie zaliczek odnosi się do każdego wpłacającego.

Sąd Apelacyjny uznał, że kwestionowana przez powódkę uchwała nie jest sprzeczna z prawem i żądanie jej uchylenia nie zasługiwało na podzielenie. Odmienne stanowisko Sądu Okręgowego ( omyłkowo nazywanego w apelacji Rejonowym) było błędne.

Z powyższych względów zaskarżony wyrok należało zmienić w oparciu

o art. 386 § 1 k.p.c. przez oddalenie powództwa.

Na zasadzie odpowiedzialności za wynik sporu, przewidzianej art. 98 § 1 i w związku z art. 391 § 1 k.p.c., orzeczono o obowiązku powódki ponoszenia kosztów procesu za obie instancje, przy uwzględnieniu podwyższonej stawki

podstawowej za pierwszą instancję, w oparciu o § 2 ust 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu ( Dz U Nr 163, poz.1349 ze zm).