Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 29 września 2017 roku wydanym w sprawie o sygn. akt I C 245/17 w sprawie z powództwa M. D. przeciwko A. W., M. W. i K. S. o zapłatę, Sąd Rejonowy dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi I Wydział Cywilny oddalił powództwo.

W uzasadnieniu rozstrzygnięcia Sąd I instancji dokonał następujących ustaleń faktycznych i ocen prawnych:

W dniu 25 sierpnia 2016 roku M. D. zawarł z pozwanymi: A. W., M. W. i K. S. umowę najmu lokalu mieszkalnego na czas oznaczony – od dnia 1 października 2016 roku do dnia 31 marca 2018 roku, z możliwością „automatycznego” przedłużenia (§ 2 ust. 1 umowy). Umowa przewidywała w § 2 ust. 2, że „w przypadku rozwiązania przez najemcę umowy najmu przed upływem 12 miesięcy od daty jej zawarcia, będzie on zobowiązany do zapłaty na rzecz wynajmującego kary umownej w wysokości odpowiadającej wysokości wynagrodzenia umownego (§ 3 pkt. 1 umowy) za okres do dnia, w którym umowa wygasłaby zgodnie z pkt 1 powyżej, gdyby najemca dokonał jej wypowiedzenia”. Umowa nie przewidywała wypadków uprawniających najemcę do jej wypowiedzenia. Umowa wskazywała natomiast w § 10 sytuacje, w których wypowiedzenie może zostać dokonane przez wynajmującego. Pismem z dnia 30 listopada 2016 roku pozwani złożyli powodowi oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu, powołując się na wady lokalu. Pozwani przekazali lokal powodowi w dniu 11 grudnia 2016 roku. Sąd Rejonowy podkreślił, że nie dokonywał szczegółowych ustaleń dotyczących powoływanych przez pozwanych wad lokalu, uznając że nie były one niezbędne dla rozstrzygnięcia sprawy.

W tak ustalonym stanie faktycznym Sąd Rejonowy uznał, że powództwo jako bezzasadne podlega oddaleniu w całości. Sąd meriti wskazał, że powód opierał swoje roszczenie na przepisie art. 483 k.c., który przewiduje możliwość zastrzeżenia w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy. Strony w umowie najmu lokalu mieszkalnego przewidziały, że w przypadku rozwiązania umowy przez najemcę przed upływem 12 miesięcy od jej zawarcia, będzie on zobowiązany do zapłaty kary umownej. W ocenie Sądu meriti w tym kontekście roszczenie strony powodowej okazało się bezzasadne z dwóch przyczyn. Pierwszą z nich jest niedopuszczalność zastrzeżenia kary umownej na wypadek wypowiedzenia umowy przez stronę, która byłaby w następstwie takiego zastrzeżenia zobowiązana do jej zapłaty. Po drugie zaś w sprawie niniejszej nie doszło do spełnienia przewidzianego w umowie najmu warunku, uprawniającego powoda do żądania kary umownej, a to z uwagi na nieważność oświadczenia o wypowiedzeniu najmu złożonego przez pozwanych. Odnosząc się do pierwszej z podanych wyżej przyczyn nieuwzględnienia żądań pozwu, Sąd Rejonowy argumentował, że art. 483 k.c. przewiduje możliwość zastrzeżenia kary umownej tylko na wypadek niewykonania bądź nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego. W niniejszej sprawie jednak nie ma podstaw do przyjmowania, że kara umowna została zastrzeżona na wypadek niewykonania zobowiązania niepieniężnego. Sąd podkreślił, że wypowiedzenia umowy nie można traktować jako niespełnienia świadczenia, tak jak samego pozostawania stroną umowy nie można traktować jako spełnienia świadczenia. Takie stanowisko nie może zostać zaakceptowane, gdyż zmierza do obejścia przepisu art. 483 § 1 k.c.. Samo „trwanie w umowie” w okolicznościach niniejszej sprawy nie może być uznane ze świadczenie. Świadczenie definiowane jest jako zachowanie się dłużnika zgodne z treścią zobowiązania, czyniące zadość godnemu ochrony interesowi wierzyciela i polegające na daniu, czynieniu, nieczynieniu lub znoszeniu. Świadczenie nie może być utożsamiane z samym zobowiązaniem. To ostatnie jest bowiem konstrukcją szerszą, której świadczenie jest jednym z elementów. Samo trwanie w umowie nie stanowi świadczenia w jednej z czterech wymienionych postaci. Wypowiedzenie umowy nie jest zaś, ani nienależytym wykonaniem zobowiązania, ani niewykonaniem zobowiązania, lecz wykonaniem przez jedną ze stron stosunku obligacyjnego uprawnienia prawnokształtującego. Wobec tego, że rozważana kara umowna nie została powiązana z żadnym świadczeniem o charakterze niepieniężnym, Sąd Rejonowy uznał jej zastrzeżenie za nieważne, jako naruszające dyspozycję art. 483 k.c. Uzupełniająco Sąd meriti wskazał, że w orzecznictwie przyjmuje się za dopuszczalne jedynie zastrzeżenie kary umownej na wypadek odstąpienia strony od umowy wzajemnej (por. np. wyrok SA w Białymstoku z dnia 30 czerwca 2016 roku I ACa 191/16), jednak w takich tylko okolicznościach, kiedy zapłata kary umownej ma nastąpić na rzecz strony od umowy odstępującej. Wtedy to bowiem celem kary jest naprawienie szkody spowodowanej przez dłużnika niewykonaniem zobowiązania niepieniężnego wynikającego z umowy, od której odstąpiono. Takie okoliczności w sprawie niniejszej nie zachodzą, co uniemożliwia przełożenie konstrukcji tak zastrzeżonej kary, na zobowiązanie łączące strony niniejszego postępowania. Zdaniem Sądu I instancji już tylko z powołanych wyżej przyczyn powództwo musiało ulec oddaleniu. Drugą okolicznością niweczącą roszczenie powoda jest – w ocenie Sądu I instancji - fakt nieważności wypowiedzenia przez pozwanych umowy najmu, a tym samym nieziszczenia się przesłanki, która miałaby uprawniać powoda do żądania kary umownej. Sąd Rejonowy wskazał, że zgodnie z art. 673 § 3 k.c. jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Oznacza to, że w sytuacji gdy strony, zawierając umowę najmu na czas oznaczony, nie zastrzegą wśród jej postanowień prawa do wypowiedzenia, to nie mają możliwości wcześniejszego rozwiązania węzła zobowiązaniowego inaczej, niż zgodnymi oświadczeniami woli. Przenosząc to na grunt sprawy niniejszej Sąd meriti stwierdził, że na podstawie zapisów umowy z dnia 25 sierpnia 2016 roku, pozwani nie dysponowali uprawnieniem do jej wypowiedzenia w dowolnym czasie. Jedynie w § 2 pkt 1 umowy dopuszczono możliwość wypowiedzenia umowy przez najemców, które to prawo zostało jednak ściśle powiązane z terminem obowiązywania umowy i miało być wykonywane jedynie w celu zniweczenia skutku polegającego na „automatycznym” przedłużeniu okresu związania umową. Przewidziane wypowiedzenie nie skracało zatem okresu obowiązywania umowy, lecz zapobiegało jej „odnawialnemu” charakterowi. Sąd Rejonowy podkreślił, że umowa w § 10 przewidywała uprawnienie do wypowiedzenia umowy jedynie wynajmującemu. Brak jest jednak analogicznych zapisów dotyczących najemców. Uprawnienia do wypowiedzenia przez nich umowy nie sposób także wywieść z przepisów obowiązującego prawa - kodeksu cywilnego czy ustawy o ochronie praw lokatorów. Powoływane przez najemców wady lokalu nie były bowiem z rodzaju zagrażających zdrowiu (art. 682 k.c.; w odniesieniu do zagrzybienia łazienki, jego ewentualny wpływ na zdrowie najemców nie został udowodniony). Wobec tego, w pełni aktualne dla potrzeb niniejszej sprawy pozostają wypowiedzi orzecznictwa sformułowane przed datą dodania § 3 do art. 673 k.c., dotyczące niedopuszczalności wypowiedzenia umowy na czas określony (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 15 lutego 1996 r., III CZP 5/96, OSNC 1996, nr 5, poz. 69, uchwała z dnia 3 marca 1997 r., III CZP 3/97, OSNC 1997, nr 6–7, poz. 71, wyrok z dnia 17 października 1997 r., I CKN 279/97, LEX nr 151584, uchwała z dnia 27 października 1997 r., III CZP 49/97, OSNC 1998, nr 3, poz. 36).

Sąd Rejonowy dodał, że postanowienie § 10 w części dopuszczającej wypowiedzenie związane z zaległościami czynszowymi jest nieważne jako naruszające dyspozycję art. 11 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Umowa przewiduje bowiem dopuszczalność jej wypowiedzenia przez wynajmującego w razie powstania zaległości czynszowych powyżej 30 dni, podczas gdy ustawa zezwala na wypowiedzenie dopiero w razie zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za trzy pełne okresy płatności (art. 11 ust. 2 pkt 2 u.o.p.l.). Nadto, postanowienie umowne dopuszcza rozwiązanie umowy z tej przyczyny bez wyczerpania nakazanego przez ustawę trybu (uprzedzenia na piśmie o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności). Zdaniem Sądu I instancji skoro umowa została zawarta na czas określony i nie przewidywała wypadków umożliwiających najemcom jej wypowiedzenie, to wypowiedzenie takie jest nieważne (art. 673 § 3 k.c. w zw. z art. 58 k.c.). W konsekwencji – w ocenie Sądu meriti - nie została spełniona powoływana w pozwie przesłanka powstania roszczenia o zapłatę kary umownej. Sąd nie rozstrzygał, czy umowa została rozwiązana w późniejszym okresie, w szczególności czy przekazanie lokalu przez pozwanych i przejęcie go przez powoda można traktować jako konkludentne rozwiązanie umowy za porozumieniem stron. Z tych względów Sąd Rejonowy oddalił w całości powództwo jako bezzasadne.

Apelację od powyższego wyroku wniósł powód, zaskarżając orzeczenie w całości. Zaskarżonemu wyrokowi apelujący zarzucił: 1. naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć wpływ na wynik sprawy tj.: a) art. 233 § 1 k.p.c. poprzez dokonanie istotnych ustaleń w sposób sprzeczny z zebranym w sprawie materiałem, polegające na błędnym przyjęciu, że nie doszło do jednostronnego rozwiązania umowy przez pozwanych, podczas gdy w istocie rozwiązali oni umowę także per facta concludentia poprzez opuszczenie lokalu i brak woli kontynuowania najmu; b) art. 233 § 1 k.p.c. w zw. z art. 230 k.p.c. poprzez dokonanie rozważenia zebranego w sprawie materiału w sposób niewszechstronny, polegający na pominięciu faktu, iż pozwani twierdzili wprost, że sporną umowę rozwiązali, potwierdzając, żenie zamierzają oni kontynuować najmu i że rozwiązanie umowy nastąpiło w sposób dorozumiany; 2. naruszenie przepisów prawa materialnego tj.: a) art. 65 § 1 k.c. poprzez przyjęcie, że złożone przez pozwanych oświadczenie o rozwiązaniu umowy najmu stanowiło wypowiedzenie umowy, z nie zaś odstąpienie od umowy w oparciu o przepisy ogólne Kodeksu cywilnego, w sytuacji gdy rzeczona umowa najmu nie zawierała postanowień umożliwiających pozwanym wypowiedzenie umowy, a postanowienie dotyczące kary umownej posługuje się pojęciem „rozwiązanie”, a nie wypowiedzenie umowy; b) art. 483 § 1 k.c. poprzez przyjęcie, że: - kara umowna w przedmiotowej sprawie nie może zostać zasądzona na wypadek wypowiedzenia umowy najmu, w sytuacji gdy w analizowanej sprawie mamy w istocie do czynienia z oświadczeniem o odstąpieniu od umowy przez pozwanych; - kara umowna w przedmiotowej sprawie została zastrzeżona na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania pieniężnego, podczas gdy kara ta nie ma żadnego związku ze świadczeniem pieniężnym, lecz dotyczy zobowiązania pozwanych do zachowania trwałości łączącego strony stosunku najmu przez określony w umowie czas, a więc zobowiązania o charakterze niepieniężnym; 3. błąd w ustaleniach faktycznych przyjętych za podstawę orzeczenia, mający wpływ na wynik sprawy, polegający na uznaniu złożonego przez pozwanych oświadczenia o rozwiązaniu umowy za oświadczenie nieważne na skutek braku w spornej umowie najmu zapisów umożliwiających pozwanym wypowiedzenie umowy, co jest sprzeczne z faktem, iż na skutek oświadczenia i działań pozwanych przedmiotowa umowa nie była wykonywana, a celem działania pozwanych było jej zniweczenie w związku z występującymi w ocenie pozwanych „wadami istotnymi”. W konsekwencji zgłoszonych zarzutów apelujący wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez zasądzenie od pozwanych na rzecz powoda kwot zgodnie z żądaniem pozwu oraz zasądzenie kosztów postępowania w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych za I instancję oraz zasądzenie kosztów postępowania apelacyjnego, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Zgodnie z dyspozycją art. 382 k.p.c. Sąd drugiej instancji orzeka na podstawie materiału zebranego w postępowaniu w pierwszej instancji oraz w postępowaniu apelacyjnym. Postępowanie apelacyjne ma merytoryczny charakter i jest dalszym ciągiem postępowania rozpoczętego przed sądem pierwszej instancji. Zgodnie z treścią art. 378 § 1 k.p.c., sąd drugiej instancji rozpoznaje sprawę w granicach apelacji; w granicach zaskarżenia bierze jednak z urzędu pod uwagę nieważność postępowania. Rozważając zakres kognicji sądu odwoławczego, Sąd Najwyższy stwierdził, że sformułowanie „w granicach apelacji” wskazane w tym przepisie oznacza, iż sąd drugiej instancji między innymi rozpoznaje sprawę merytorycznie w granicach zaskarżenia, dokonuje własnych ustaleń faktycznych, prowadząc lub ponawiając dowody albo poprzestaje na materiale zebranym w pierwszej instancji, ustala podstawę prawną orzeczenia niezależnie od zarzutów podniesionych w apelacji oraz kontroluje poprawność postępowania przed sądem pierwszej instancji, pozostając związanym zarzutami przedstawionymi w apelacji, jeżeli są dopuszczalne, ale biorąc z urzędu pod uwagę nieważność postępowania, orzeka co do istoty sprawy stosownie do wyników postępowania ( por. uzasadnienie uchwały składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 31 stycznia 2008 r., sygn. akt III CZP 49/07, OSN 2008/6/55). Dodatkowo należy wskazać, że dokonane przez sąd pierwszej instancji ustalenia faktyczne, sąd drugiej instancji może podzielić i uznać za własne ( por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 października 1998 r., sygn. akt II CKN 923/97, OSNC 1999/3/60). Może również zmienić ustalenia faktyczne stanowiące podstawę wydania orzeczenia sądu I instancji, i to zarówno po przeprowadzeniu postępowania dowodowego, jak i bez przeprowadzenia postępowania dowodowego uzasadniającego odmienne ustalenia, chyba że szczególne okoliczności wymagają ponowienia lub uzupełnienia tego postępowania ( por. uchwała składu 7 sędziów Izby Cywilnej z dnia 23 marca 1999 r., sygn. akt III CZP 59/98, OSNC 1999, nr 7–8, poz. 124). Dokonanie własnych ustaleń faktycznych pozwala sądowi drugiej instancji na określenie właściwej podstawy prawnej rozstrzygnięcia, tj. wybór właściwego przepisu prawa materialnego, jego wykładnię i dokonanie subsumcji ( por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 maja 2013 r., sygn. akt I CSK 509/12, LEX nr 1353054).

Apelacja jako niezasadna podlegała oddaleniu.

Zaskarżone rozstrzygnięcie zostało wydane w wyniku prawidłowo ustalonego stanu faktycznego. Ustalenia poczynione przez Sąd Rejonowy Sąd Okręgowy podziela i przyjmuje za własne, uznając za zbędne ponowne ich przytaczanie. W tej sytuacji, jak słusznie podkreśla w swoich orzeczeniach Sąd Najwyższy, wystarczająca jest aprobata dla stanowiska przedstawionego w orzeczeniu sądu pierwszej instancji ( tak też Sąd Najwyższy m.in. w wyroku z dnia 22 sierpnia 2001 r., sygn. V CKN 348/00, LEX nr 52761, w postanowieniu z dnia 22 lipca 2010 r., sygn. I CSK 313/09, LEX nr 686078, w wyroku z dnia 16 lutego 2005 r., sygn. IV CK 526/04, LEX nr 177281; w wyroku z dnia 20 maja 2004 r., sygn. II CK 353/03, LEX nr 585756). Sąd Rejonowy powołał także prawidłową podstawę prawną wyroku, przytaczając w tym zakresie stosowne przepisy.

W pierwszej kolejności Sąd Okręgowy rozważył zarzuty naruszenia prawa procesowego, ponieważ kontrola prawidłowości zastosowania oraz wykładni prawa materialnego może być dokonana dopiero po stwierdzeniu, że ustalenia stanowiące podstawę faktyczną zaskarżonego orzeczenia zostały poczynione zgodnie z przepisami prawa procesowego.

Jako bezzasadne należy ocenić zarzuty naruszenia wskazanych w apelacji przepisów prawa procesowego.

Zgodnie z art. 233 § 1 k.p.c. sąd ma swobodę w ocenie zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego. W orzecznictwie Sądu Najwyższego słusznie przyjmuje się, że zarzut naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. może być uznany za usprawiedliwiony tylko wtedy, jeżeli sąd zaprezentuje rozumowanie sprzeczne z regułami logiki, zasadami wiedzy lub z doświadczeniem życiowym. Sprzeczność ta występuje, w szczególności w sytuacji, gdy z treści dowodu wynika co innego niż przyjął sąd, gdy pewnego dowodu nie uwzględniono przy ocenie, gdy sąd przyjął pewne fakty za ustalone mimo, że nie zostały one w ogóle lub dostatecznie potwierdzone lub gdy sąd przyjął pewne fakty za nieudowodnione, mimo, że nie było ku temu podstawy. Ponadto, jeżeli z określonego materiału dowodowego sąd wyprowadza wnioski logicznie poprawne i zgodne z doświadczeniem życiowym, to ocena sądu nie narusza reguł swobodnej oceny dowodów i musi się ostać, chociażby w równym stopniu na podstawie tego samego materiału dowodowego udałoby się wysnuć wnioski odmienne. Zarzut obrazy przepisu art. 233 § 1 k.p.c. nie może też polegać jedynie na zaprezentowaniu własnych, korzystnych dla skarżącego ustaleń stanu faktycznego, dokonanych na podstawie własnej, korzystnej dla skarżącego oceny materiału dowodowego (tak też Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 10 stycznia 2002 r., sygn. II CKN 572/99, LEX nr 53136 i w wyroku z dnia 27 września 2002 r., sygn. II CKN 817/00, LEX nr 56906).

Sąd pierwszej instancji dokonał prawidłowej oceny dowodów. Skuteczne postawienie zarzutu naruszenia przez sąd art. 233 § 1 k.p.c. wymaga zaś wykazania, że sąd uchybił zasadom logicznego rozumowania lub doświadczenia życiowego, to bowiem jedynie może być przeciwstawione uprawnieniu sądu do dokonywania swobodnej oceny dowodów. Nie jest natomiast wystarczające przekonanie strony o innej, niż przyjął sąd, wadze (doniosłości) poszczególnych dowodów i ich odmiennej ocenie niż ocena sądu ( tak też Sąd Najwyższy w orzeczeniu z dnia 6 listopada 1998 r., sygn. III CKN 4/98, LEX nr 322031; por. wyrok SN z dnia 10 kwietnia 2000 r., sygn. V CKN 17/00, OSNC 2000, nr 10, poz. 189; wyrok SN z dnia 5 sierpnia 1999 r., sygn. II UKN 76/99, OSNAPiUS 2000, nr 19, poz. 732). Zarzut obrazy art. 233 § 1 k.p.c. nie może też polegać jedynie na zaprezentowaniu własnych, korzystnych dla skarżącego ustaleń stanu faktycznego, dokonanych na podstawie własnej, korzystnej dla skarżącego oceny materiału dowodowego (tak też Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 10 stycznia 2002 r., sygn. II CKN 572/99, LEX nr 53136 i w wyroku z dnia 27 września 2002 r., sygn. II CKN 817/00, LEX nr 56906).

Apelujący zarzucił naruszenie art. 233 § 1 k.p.c. i art. 233 § 1 k.p.c. w zw. z art. 230 k.p.c.

W tym miejscu należy wskazać, że przepis art. 230 k.p.c. nie stanowi, pomimo obowiązującej w procesie cywilnym zasady dyspozycyjności i kontradyktoryjności, podstawy do automatycznego uznawania za przyznane i tym samym wykazane okoliczności w przypadku braku wypowiedzenia się strony przeciwnej w określonym zakresie. Ustawodawca wyraźnie i jednoznacznie wskazał, że sąd ma tylko taką możliwość. W każdym jednak przypadku konieczne jest dokonywanie weryfikacji, czy oceny braku wypowiedzenia się strony co do określonej kwestii. Podstawę natomiast takiej oceny stanowić mają zgodnie z brzmieniem cytowanego przepisu wyniki całej sprawy. Rzeczą sądu każdorazowo jest, niezależnie od poglądów prawnych wyrażanych przez strony, dokonanie własnej oceny ustalonych w sprawie faktów pod kątem zastosowania właściwych przepisów prawa materialnego. Samo milczenie jednej ze stron, co do twierdzeń strony przeciwnej, nie może stanowić podstawy do uznania faktów za przyznane. To zebrany w sprawie materiał dowodowy, przy uwzględnieniu charakteru i przedmiotu postępowania decyduje o tym, czy można zastosować art. 230 k.p.c.

W ramach tych zarzutów apelujący podnosi, że Sąd Rejonowy błędnie przyjął, że nie doszło do jednostronnego rozwiązania umowy przez pozwanych, podczas gdy w istocie pozwani rozwiązali umowę poprzez opuszczenie lokalu i brak woli kontynuowania najmu, a nadto wprost twierdzili, że sporną umowę rozwiązali, potwierdzając, że nie zamierzają kontynuować najmu.

Zarzut ten jest chybiony. Sąd Rejonowy prawidłowo ustalił, że pozwani pismem z dnia 30 listopada 2016 roku złożyli powodowi oświadczenie o wypowiedzeniu umowy. Oświadczenie złożone przez powodów (k. 118) nie nasuwa żadnych wątpliwości interpretacyjnych. Wynika z niego wprost, że pozwani wypowiedzieli umowę w trybie natychmiastowym. Sąd Rejonowy natomiast ocenił, że wypowiedzenie dokonane przez pozwanych było nieważne, gdyż umowa nie dawała pozwanym możliwości jej wypowiedzenia. Prawidłowe jest tez ustalenie Sądu, że pozwani przekazali powodowi lokal w dniu 11 grudnia 2016 roku. Przekazanie lokalu zostało potwierdzone protokołem zdawczo – odbiorczym (k. 16-17). Przekazanie lokalu przez pozwanych i jego odbiór przez powoda oznacza w sposób oczywisty brak woli kontynuowania umowy najmu. Jak natomiast wynika z uzasadnienia zaskarżonego orzeczenia Sąd I instancji nie rozstrzygał, czy umowa została rozwiązana w późniejszym okresie, w szczególności czy przekazanie lokalu przez pozwanych i przejęcie go przez powoda można traktować jako konkludentne rozwiązanie umowy za porozumieniem stron, czego nie zauważa apelujący.

Skuteczne podniesienie zarzutu naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. wymaga by skarżący wskazał konkretne uchybienia w zakresie oceny dowodów, jakich dopuścił się sąd pierwszej instancji, a które polegały na naruszeniu zasad logiki, doświadczenia życiowego czy zdrowego rozsądku. Dla skuteczności zarzutu popełnienia przez sąd pierwszej instancji błędu w ustaleniach faktycznych nie wystarcza stwierdzenie o ich wadliwości, lecz konieczne jest wskazanie przyczyn dyskwalifikujących postępowanie sądu w tym zakresie, czemu skarżący nie sprostał. Należy przy tym dodać, że w pozwie powód (reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika) wskazywał na wypowiedzenie umowy przez pozwanych (k. 3), co oznacza, że w taki właśnie sposób rozumiał złożone przez pozwanych oświadczenie.

Samo sformułowanie przez apelującego zarzutu naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. i argumentacja na jego poparcie w rzeczywistości zmierza do podważenia dokonanej przez Sąd Rejonowy wykładni oświadczenia woli pozwanych wyrażonego w piśmie z dnia 30 listopada 2016 roku. Wykładnia oświadczeń woli nie należy jednak do zakresu oceny dowodów, regulowanej w art. 233 k.p.c., lecz do oceny przesłanek stosowania prawa materialnego. Funkcją przepisu art. 65 k.c. jest ustalenie w drodze zasad wykładni właściwej treści oświadczenia woli strony, zaś ocena, jakie skutki owo oświadczenie wywołuje w sferze praw strony pozostaje domeną stosowania przepisów prawa materialnego.

Zarzut wadliwych ustaleń faktycznych odnosić się może wyłącznie do oceny materiału dowodowego, stanowiącego podstawę ustalonego przez Sąd I instancji stanu faktycznego. W analizowanym przypadku niewątpliwie chodzi zaś jedynie o dokonanie prawidłowej kwalifikacji prawnej pisma pozwanych z dnia 30 listopada 2016 roku.

Przechodząc do zarzutów naruszenia prawa materialnego należy stwierdzić, że zarzut naruszenia art. 65 § 1 k.c. jest chybiony.

Zgodnie z art. 65 § 1 k.c. oświadczenie woli należy tak tłumaczyć, jak tego wymagają ze względu na okoliczności, w których złożone zostało, zasady współżycia społecznego oraz ustalone zwyczaje. Sens oświadczeń woli ujętych w formie pisemnej, czyli wyrażonych w dokumencie, ustala się przyjmując za podstawę wykładni przede wszystkim tekst dokumentu. Tekst ten, choć w procesie złożenia oświadczenia przez stronę pozostaje wtórny dla rzeczywistej woli strony, w ramach wykładni tego oświadczenia - z uwagi na pewność obrotu - stanowi bazę dla jego interpretacji. Nie jest bowiem możliwe ustalenie woli strony, a w konsekwencji treści dokonanej przez nią czynności prawnej, w oderwaniu od tak doniosłego faktu, jak materialne zwerbalizowanie złożonego oświadczenia. Treść oświadczenia pozwanych ujęta w formie pisemnej nie budzi żadnych wątpliwości interpretacyjnych. Pismo z dnia 30 listopada 2016 roku jest zredagowane w sposób jasny, klarowny, nienasuwający żadnych wątpliwości interpretacyjnych co do złożonego przez pozwanych oświadczenia. Tak też było rozumiane przez powoda, co potwierdza sformułowanie pozwu i jego uzasadnienie.

Również zarzut naruszenia art. 483 § 1 k.c. nie jest zasadny. Z art. 483 § 1 k.c. wynika bowiem, że kara umowna jest związana z odpowiedzialnością odszkodowawczą za szkodę spowodowaną niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem zobowiązania niepieniężnego (poszczególnymi przejawami nienależytego wykonania zobowiązania). Kategoryczne brzmienie art. 483 § 1 k.c. nie pozostawia wątpliwości co do tego, że kara umowna może być zastrzeżona wyłącznie na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego. Norma ta ma charakter iuris cogentis, co oznacza, że zastrzeżenie kary umownej w stosunku do zobowiązania pieniężnego jest niedopuszczalne, choćby strony w umowie postanowiły inaczej. Powód domagał się zasądzenia na jego rzecz kary umownej na podstawie § 2 ust. 2 umowy. ). Przypomnieć należy, że umowa przewidywała w § 2 ust. 2, że „w przypadku rozwiązania przez najemcę umowy najmu przed upływem 12 miesięcy od daty jej zawarcia, będzie on zobowiązany do zapłaty na rzecz wynajmującego kary umownej w wysokości odpowiadającej wysokości wynagrodzenia umownego (§ 3 pkt. 1 umowy) za okres do dnia, w którym umowa wygasłaby zgodnie z pkt 1 powyżej, gdyby najemca dokonał jej wypowiedzenia”. Powód argumentuje, że kara umowna została zastrzeżona za niewykonanie zobowiązania niepieniężnego w postaci trwania przez strony w stosunku zobowiązaniowym. Zdaniem apelującego trwanie stosunku prawnego przez czas oznaczony w umowie stanowi istotę tego zobowiązania i jego niezrealizowanie przez jedną ze stron stanowi nienależyte wykonanie zobowiązania. Oznacza to, że szkodą jest w tym przypadku nieuzyskanie przez powoda wpływu czynszu z tytułu umowy za okres, kiedy pozwani rozwiązali umowę zawartą na czas określony, na które to wpływy powód mógł liczyć zawierając umowę. Rzecz jednak w tym, że nie ma podstaw do przyjmowania, że wspomniana kara umowna została zastrzeżona na wypadek niewykonania świadczenia niepieniężnego. Wypowiedzenia umowy nie można traktować jako niespełnienia świadczenia, tak jak samego pozostawania stroną umowy nie można traktować jako spełnienia świadczenia. Takie stanowisko nie może zostać zaakceptowane, gdyż zmierza do obejścia przepisu art. 483 § 1 k.c. Samo „trwanie w umowie” w okolicznościach niniejszej sprawy nie może być uznane ze świadczenie. Świadczenie definiowane jest jako zachowanie się dłużnika zgodne z treścią zobowiązania, zadośćczyniące godnemu ochrony interesowi wierzyciela i polegające na daniu, czynieniu, nieczynieniu lub znoszeniu. Oczywistym jest, że świadczenie nie może być utożsamiane z samym zobowiązaniem. Zobowiązanie jest bowiem konstrukcją szerszą, której świadczenie jest jednym z elementów. Sąd Okręgowy dostrzega, że kara umowna została zastrzeżona nie na wypadek nieuiszczenia należności czynszowych, a na wypadek, gdyby pozwani rozwiązali umowę najmu przed upływem okresu na jaki ta została zawarta. Nie wiadomo jednak na czym, jeśli nie na uiszczaniu przez pozwanych comiesięcznych opłat czynszowych, miałoby na gruncie analizowanej umowy polegać zachowanie czyniące zadość ochronie interesów wierzyciela. Samo trwanie w umowie, nie tylko nie służy ochronie określonych umową interesów powoda, ale w ogóle trudno o nim mówić jako o świadczeniu w jednej z czterech wymienionych postaci. Zastrzeżenia kary umownej w § 2 ust. 2 umowy dokonano na wypadek rozwiązania umowy przez najemców w czasie określonym tym postanowieniem. Treść postanowień umowy, w tym uzgodniony przez strony sposób określenia wysokości kary umownej, pozwalają stwierdzić, że zastrzeżenie tej kary miało zabezpieczyć interes ekonomiczny wynajmującego, który wskutek wypowiedzenia umowy przed terminem zostałby pozbawiony świadczeń pieniężnych, jakie najemcy zobowiązani byliby na jego rzecz uiszczać w razie dalszego trwania umowy. Kara umowna przewidziana w § 2 ust. 2 umowy miała zatem na celu zrekompensowanie wynajmującemu szkody, jaka wiązałaby się z wcześniejszym zakończeniem stosunku najmu, a polegającej na nieuzyskaniu od najemców świadczeń pieniężnych z tytułu tej umowy za okres od dnia rozwiązania umowy do dnia, w którym umowa wygasłaby zgodnie z pkt. 1 powyżej, gdyby najemcy dokonali jej wypowiedzenia. W świetle powyższego brak jest podstaw, aby uznać, że kara umowna zastrzeżona w § 2 ust. 2 umowy na wypadek rozwiązania umowy przez najemców powiązana została z obowiązkami najemców o charakterze niepieniężnym. W związku z tym, w ocenie Sądu Okręgowego, sposób skonstruowania spornego postanowienia wskazuje na to, że stanowi ono niedopuszczalną w polskim systemie prawa cywilnego karę umowną, zastrzeżoną na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania świadczeń pieniężnych. Z tego względu postanowienie to jest nieważne. Sąd Okręgowy podziela w całości dalszą argumentacje Sądu Rejonowego, nie widząc potrzeby jej powtarzania.

Podsumowując, powód nie ma racji co do tego, że przysługuje mu wobec pozwanych na podstawie art. 483 § 1 k.c. oraz § 2 ust. 2 umowy najmu łączącej strony roszczenie o zapłatę kary umownej z tytułu niewykonania zobowiązania przez pozwanych. Zaskarżone orzeczenie jest prawidłowe i brak było podstaw do jego wzruszenia.

Z tych względów Sąd Okręgowy na podstawie art. 385 k.p.c. oddalił apelację.