Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 10 października 2013 r.

Sąd Apelacyjny w Warszawie VI Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący - Sędzia SA– Ryszard Sarnowicz

Sędzia SA– Regina Owczarek - Jędrasik

Sędzia SA – Ewa Śniegocka (spr.)

Protokolant: – sekr. sądowy Mariola Frąckiewicz

po rozpoznaniu w dniu 10 października 2013 r. w Warszawie

na rozprawie sprawy z powództwa (...) w W.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. (...)

w W.

o uchylenie uchwał wspólnoty mieszkaniowej

na skutek apelacji powoda

od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie

z dnia 22 listopada 2012 r.

sygn. akt XXV C 635/12

I.  zmienia zaskarżony wyrok w ten sposób, że:

1.  w punkcie pierwszym uchyla uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w W. numer (...) w sprawie przyjęcia planu gospodarczego Wspólnoty Mieszkaniowej na rok 2012 i numer (...) w sprawie przyjęcia planu remontów Wspólnoty Mieszkaniowej podjęte na zebraniu w dniu 27 marca 2012 roku;

2.  w punkcie drugim zasądza od Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w W. na rzecz (...) w W. kwotę 760 zł (siedemset sześćdziesiąt) tytułem zwrotu kosztów procesu;

II.  zasądza od Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w W. na rzecz (...) w W. kwotę 670 zł (sześćset siedemdziesiąt) tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

III. 

UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem Sąd Okręgowy w Warszawie oddalił powództwo (...) w W. przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. (...) w W. o uchylenie uchwał tejże Wspólnoty nr nr: (...) i (...) z dnia 27 marca 2012 r. i zasądził od (...) w W. na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w W. kwotę 180 złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego i kwotę 17 złotych tytułem kosztów opłaty skarbowej od pełnomocnictwa.

(…)

W ocenie sądu odwoławczego podjęte przez Wspólnotę uchwały są niezgodne z prawem, zaś wnioski Sądu Okręgowego co do tego, z jakiego powodu (...) zaskarżyła uchwały Wspólnoty są wybiórcze i niesłuszne.

Zgodnie z art. 25 ust 1 ustawy o własności lokali „Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.”

Zdaniem Sądu Apelacyjnego skarżone przez powoda uchwały są właśnie niezgodne z przepisami prawa, co wynikało z treści pozwu, gdy tymczasem Sąd I instancji skupił się wyłącznie na „pokrzywdzeniu” powoda. To „pokrzywdzenie” jest, nawiasem mówiąc, oczywiste, gdyż powód na mocy kwestionowanych uchwał miałby płacić bardzo wysokie stawki ustalone w sposób nieuzasadniony. Sam Sąd zresztą twierdzi w uzasadnieniu, że uchwała może być uchylona także wtedy, „gdy wprawdzie z formalnego punktu widzenia nie narusza żadnego przepisu, ale jest z gospodarczego lub osobistego punktu widzenia dla skarżącego członka z usprawiedliwionych powodów niekorzystna.” Zresztą, gdyby nawet przyjąć (co nie miało miejsca), że powód powoływał się tylko na owo „pokrzywdzenie”, to i tak Sąd miałby obowiązek uwzględnić powództwo doszedłszy do wniosku, iż jest ono uzasadnione z innych przyczyn wskazanych w ustawie. Świadczy o tym wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z 2.02.2012r, I ACa 1386/11 „Wskazanie przez stronę jednej z 4 podstaw uchylenia uchwały, o których mowa w art. 25 ust 1 u.w.l. nie oznacza, że sąd nie może uwzględnić powództwa z innej, przewidzianej w tym przepisie, gdy nie podzieli poglądu wyrażonego przez stronę, co do przyczyn jej uchylenia. Sąd dokonuje badań i ustaleń okoliczności uzasadniających uchylenie uchwały według stanu na dzień jej podjęcia i skoro nie ma przeszkód, by po wytoczeniu powództwa strona mogła powoływać nowe podstawy zaskarżenia, już po upływie terminu 6 tygodni o którym mowa w art. 25 ust 1a u.w.l., sąd byłby pozbawiony możliwości badania, niewskazanych przez skarżącego, ustawowych podstaw jej uchylenia, gdy strona nie dostrzeże niezgodności uchwały z przepisami prawa.”

Sąd Okręgowy w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku zaznaczył, iż sprawa została wniesiona w należytym terminie, choć nie było to kwestionowane.

Ustawa o własności lokali nie wymaga głosowania przeciw uchwale, dlatego też nie ma żadnego znaczenia okoliczność niewykazania przez powoda, że jego przedstawiciel przedstawił na zebraniu jakiekolwiek argumenty przeciwko tym uchwałom. Obowiązujące w tym względzie przepisy nie stanowią obowiązku głosowania przeciw danej uchwale i przedstawiania argumentów przeciwko niej. Fakt, że do tej pory uchwały dotyczące większych stawek opłat za lokale użytkowe nie były skarżone, o niczym nie świadczy. Powód ma prawo zaskarżenia tych uchwał i właśnie teraz z niego skorzystał. Pozwana Wspólnota musi być przygotowana na kwestionowanie każdej podjętej przez nią uchwały, także wtedy, gdy jest ona taka sama, jak w latach ubiegłych.

Wspólnota Mieszkaniowa może zwiększyć stawki opłat jedynie w odniesieniu do lokali użytkowych. Mówi o tym Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z 18.08.2011r, I ACa 232/11 „Jedyną możliwością różnicowania opłat z tytułu utrzymania części wspólnej nieruchomości, może być jedynie zwiększenie opłat pobieranych od właścicieli lokali użytkowych (...).”

Wiadomym jest, że Wspólnota może zwiększyć stawki opłat za lokale użytkowe wówczas, jeśli jest to uzasadnione. Mówi o tym art. 12 ust 3 uwl „Uchwała właścicieli może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali.”

Do tej kwestii odniósł się Sąd Apelacyjny w Szczecinie w wyroku z 16.08.2012r., I ACa 8/12 „Zwiększenie obciążenia właścicieli lokali użytkowych z tytułu utrzymania nieruchomości wspólnej może mieć miejsce tylko wtedy, gdy sposób używania tych lokali powoduje zwiększenie kosztów utrzymania tej nieruchomości. Unormowanie zawarte w art. 12 ust. 2 i 3 u.w.l. nie zezwala natomiast na zwiększenie obciążenia właścicieli lokali użytkowych jeżeli sposób korzystania z tych lokali nie wpływa na zwiększenie kosztów utrzymania wspólnej nieruchomości. Wymienione przepisy nie stanowią podstawy do nałożenia obowiązku ponoszenia wyższych obciążeń na właścicieli lokali innych niż użytkowe.”, Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z 21.11.2012r, I ACa 569/12 „ Unormowanie zawarte w art. 12 ust. 2 i 3 u.w.l. nie zezwala na zwiększenie obciążenia właścicieli lokali użytkowych, jeżeli sposób korzystania z tych lokali nie wpływa na zwiększenie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej.”, Sąd Apelacyjny w Lublinie w wyroku z 27.09.2012r, I ACa 422/12 „Zwiększenie obciążeń właścicieli lokali użytkowych z tytułu utrzymania nieruchomości wspólnej nie jest regułą i nie może być dowolne, zarówno co do zasady, jak i jego zakresu. Zawsze musi być uzasadnione takim sposobem używania lokali użytkowych, który powoduje zwiększenie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Nie może dotyczyć wszystkich właścicieli lokali użytkowych, lecz tylko tych, których lokale są używane w sposób wpływający na zwiększenie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej”, Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z 19.10.2011r, I ACa 568/11 „Prawidłowa wykładnia art. 12 ust.2 i 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (Dz.U z 2000r., Nr 80, poz. 93 ze zm.) prowadzi do wniosku, że zwiększenie obciążenia właścicieli lokali użytkowych z tytułu utrzymania nieruchomości wspólnej może mieć miejsce tylko wtedy gdy sposób używania tych lokali powoduje zwiększenie kosztów utrzymania tej nieruchomości. Unormowanie zawarte w wymienionych przepisach (art. 12 ust. 2 i 3 ustawy) nie zezwala natomiast na zwiększenie obciążenia właścicieli lokali użytkowych jeżeli sposób korzystania z tych lokali nie wpływa na zwiększenie kosztów utrzymania wspólnej nieruchomości.”, Sąd Apelacyjny w Lublinie w wyroku z 6.04.2011r, I ACa 23/11 „Nie można uchwałą właścicieli lokali ustalić, że wszyscy właściciele lokali użytkowych pokrywać mają zwiększone obciążenia, gdy tylko niektóre lokale są używane w sposób wpływający na zwiększenie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, ani zwiększyć obciążeń właścicieli lokali tylko dlatego, że w nieruchomości są lokale użytkowe, mimo że w porównaniu z lokalami mieszkalnymi w żaden sposób nie wpływają one na wzrost kosztów utrzymania wspólnej nieruchomości.” zaś Ewa Bończak-Kucharczyk w Komentarzu do art. 12 uwl stwierdziła, że: „Ukształtowane przepisem art. 12 ust. 2 u.w.l. obciążenia właścicieli lokali kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej mogą ulec zmianie z woli właścicieli lokali, jeżeli w danej nieruchomości znajdują się lokale użytkowe. Artykuł 12 ust. 3 u.w.l. umożliwia bowiem właścicielom lokali (w drodze uchwały) zwiększenie obciążeń właścicieli lokali użytkowych z tego tytułu. Może to jednak mieć miejsce tylko wówczas, gdy uzasadnia sposób korzystania z tych lokali.

Zwiększenie obciążeń właścicieli lokali użytkowych z tytułu utrzymania nieruchomości wspólnej musi zatem mieć związek z takim sposobem używania ich lokali, który powoduje zwiększenie kosztów utrzymania nieruchomości, a także musi być proporcjonalne do tych wyższych kosztów. Nie można zatem uchwałą właścicieli lokali ustalić, że wszyscy właściciele lokali użytkowych mają pokrywać zwiększone obciążenia, gdy tylko niektóre lokale są używane w sposób wpływający na zwiększenie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Nie można też zwiększyć obciążeń właścicieli lokali użytkowych nadmiernie, bez żadnego związku z wpływem używania ich lokali na wzrost kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Nie można także zwiększyć obciążeń właścicieli lokali bez powodu, tylko dlatego że w nieruchomości są lokale użytkowe, mimo że w porównaniu z lokalami mieszkalnymi w żaden sposób nie wpływają one na wzrost kosztów utrzymania wspólnej nieruchomości.

Na pokrycie tych kosztów, zgodnie z art. 15 ust. 1 u.w.l., właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do 10. dnia każdego miesiąca. Tak skonstruowany przepis uniemożliwia podjęcie przez właścicieli lokali uchwały o niepłaceniu zaliczek albo podjęcie uchwały, że będą one płacone w innych okresach, np. co pół roku, co kwartał itp. Nie dopuszcza też wyjątków w kwestii terminu uiszczania zaliczek. Ukształtowane przepisem art. 12 ust. 2 u.w.l. obciążenia właścicieli lokali kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej mogą ulec zmianie z woli właścicieli lokali, jeżeli w danej nieruchomości znajdują się lokale użytkowe. Artykuł 12 ust. 3 u.w.l. umożliwia bowiem właścicielom lokali (w drodze uchwały) zwiększenie obciążeń właścicieli lokali użytkowych z tego tytułu. Może to jednak mieć miejsce tylko wówczas, gdy uzasadnia sposób korzystania z tych lokali.”.

Sąd Apelacyjny w Lublinie w wyroku z 6.04.2011r, I ACa 23/11 uznał, że: „ Nie można uchwałą właścicieli lokali ustalić, że wszyscy właściciele lokali użytkowych pokrywać mają zwiększone obciążenia, gdy tylko niektóre lokale są używane w sposób wpływający na zwiększenie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, ani zwiększyć obciążeń właścicieli lokali tylko dlatego, że w nieruchomości są lokale użytkowe, mimo że w porównaniu z lokalami mieszkalnymi w żaden sposób nie wpływają one na wzrost kosztów utrzymania wspólnej nieruchomości.”

Zakwestionowane uchwały są niezgodne z przepisami prawa również dlatego, że nakładają na właściciela lokali użytkowych takie same opłaty od każdego lokalu niezależnie od sposobu jego użytkowania. Z zeznań M. S. wynika, że lokale użytkowe, których właścicielem jest powód są wynajmowane z różnym przeznaczeniem (sklep, lecznica), a ich użytkowanie generuje odmienne koszty. Największe koszty sprzątania powoduje sklep spożywczy (i to nie we wszystkich miesiącach), a wszystkie lokale użytkowe położone są w dobudowanej części i w miejscu złączenia trzeba często robić remont.

Kwestionowane uchwały obciążają właściciela lokali użytkowych zwiększonymi opłatami liczonymi od powierzchni tych lokali, co nie jest prawidłowe. Opłaty te winny być ustalone proporcjonalnie do posiadanych przez daną osobę udziałów w nieruchomości wspólnej. Sąd Najwyższy w wyroku z 20.06.1997r, II CKN 226/97 wskazał, że: „ Wynikający z art. 12 ust. 2 w zw. z art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. Nr 85, poz. 388 ze zm.) obowiązek właścicieli lokali ponoszenia w określonym stosunku wydatków związanych z utrzymaniem ich lokali nie oznacza konieczności określania skali tych obciążeń w jednakowej, dla wszystkich tożsamej kwotowo, wysokości za 1 m ² powierzchni lokalu. Konsekwencją powyższego jest możliwość określenia w uchwale zaliczek w zróżnicowanej wysokości wobec poszczególnych kategorii zobowiązanych”, Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z 11.10.2012r, I ACa 331/12 uznał, że: „Z art. 12 ust. 2 u.w.l. wynika bezwzględnie obowiązująca zasada, że właściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej proporcjonalnie do swych udziałów.” zaś Ewa Bończak-Kucharczyk w Komentarzu do art. 12 uwl stwierdziła, że: „ Wysokość zaliczki może też być ustalona różnie dla różnych właścicieli - w wyniku zwiększonego obciążenia właścicieli lokali użytkowych kosztami zarządu nieruchomości wspólnej na podstawie art. 12 ust. 3 u.w.l. lub z innych przyczyn. Nie musi też być proporcjonalna do powierzchni posiadanych przez nich lokali. Należy bowiem zwrócić uwagę, że właściciele lokali zobowiązani są opłacać koszty zarządu nieruchomością wspólną nie w proporcji do liczby metrów kwadratowych powierzchni użytkowej ich lokali, lecz w proporcji do posiadanych przez nich udziałów w nieruchomości wspólnej. Te natomiast mogą być równe lub mogą nie być proporcjonalne do powierzchni poszczególnych lokali. Jeśli więc nie mamy do czynienia z celowym zróżnicowaniem obciążeń właścicieli poszczególnych lokali (np. ze zwiększeniem obciążeń właścicieli lokali użytkowych kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej), to zaliczki opłacane przez poszczególnych właścicieli powinny być proporcjonalne do ułamka ich udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej. Nie muszą one zresztą w ogóle być ustalane w relacji do powierzchni. Zwiększenie obciążeń właścicieli lokali użytkowych z tytułu utrzymania nieruchomości wspólnej musi zatem mieć związek z takim sposobem używania ich lokali, który powoduje zwiększenie kosztów utrzymania nieruchomości, a także musi być proporcjonalne do tych wyższych kosztów. Nie można zatem uchwałą właścicieli lokali ustalić, że wszyscy właściciele lokali użytkowych mają pokrywać zwiększone obciążenia, gdy tylko niektóre lokale są używane w sposób wpływający na zwiększenie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Nie można też zwiększyć obciążeń właścicieli lokali użytkowych nadmiernie, bez żadnego związku z wpływem używania ich lokali na wzrost kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Nie można także zwiększyć obciążeń właścicieli lokali bez powodu, tylko dlatego że w nieruchomości są lokale użytkowe, mimo że w porównaniu z lokalami mieszkalnymi w żaden sposób nie wpływają one na wzrost kosztów utrzymania wspólnej nieruchomości.”

(...) Wysokość zaliczki może też być ustalona różnie dla różnych właścicieli - w wyniku zwiększonego obciążenia właścicieli lokali użytkowych kosztami zarządu nieruchomości wspólnej na podstawie art. 12 ust. 3 u.w.l. lub z innych przyczyn. Nie musi też być proporcjonalna do powierzchni posiadanych przez nich lokali. (...)

Nawiązując do powyższych ustaleń, można zauważyć, że często popełnianym w praktyce błędem jest ustalanie zaliczek przypadających na poszczególnych właścicieli lokali w proporcji do powierzchni ich lokali (a nie w proporcji do udziałów właścicieli we własności nieruchomości wspólnej) i ignorowanie różnic w przypadkach, gdy udziały nie odzwierciedlają proporcji powierzchni poszczególnych lokali.”

Istotną kwestią w niniejszej sprawie jest rozkład ciężaru dowodu, czyli to, kto ma udowodnić zasadność ustalonych w uchwałach stawek. W ocenie Sądu Apelacyjnego ciężar dowodu w tym względzie spoczywa na pozwanej Wspólnocie. To ona powinna wykazać, że stawki opłat za utrzymanie lokali użytkowych i na fundusz remontowy są uzasadnione w większej wysokości, niż dla lokali mieszkalnych. Uzasadnienie takie powinno być podane już przy podejmowaniu uchwały - Wspólnota winna przedstawić szczegółowo wydatki ponoszone przez nią na bieżące utrzymanie i remont każdego z lokali użytkowych. Na temat ciężaru dowodu wypowiedział się Sąd Apelacyjny w Lublinie, w wyroku z 6.04.2011r, I ACa 23/11 „Przepis art. 12 ust. 3 u.w.l. kreuje swego rodzaju domniemanie, że korzystanie z lokalu użytkowego nie uzasadnia zwiększenia obciążenia finansowego ponad poziom ustalony na podstawie art. 12 ust. 2 u.w.l. To na wspólnocie mieszkaniowej, zgodnie z art. 6 k.c., ciąży obowiązek wykazania, że zachodzą okoliczności, o których mowa w art. 12 ust. 3 u.w.l.” Gdyby nawet przyjąć, że konieczność wykazania, iż korzystanie z lokalu użytkowego uzasadnia zwiększenie stawek opłat, występuje dopiero na etapie procesu, to i tak należy uznać, że bardzo ogólne wyjaśnienia M. S. - prezesa pozwanej Wspólnoty nie były wystarczające, aby uznać tę okoliczność za udowodnioną.

Z tych wszystkich względów Sąd Apelacyjny orzekł, jak w sentencji na mocy art. 386 § 1 kpc. O kosztach postępowania Sąd Apelacyjny postanowił zgodnie z art. 98 kpc.