Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Wrocław, dnia 13 listopada 2018 r.

Sąd Okręgowy we Wrocławiu I Wydział Cywilny w następującym składzie:

Przewodniczący: SSO Sławomir Urbaniak

Protokolant: Izabela Kata

po rozpoznaniu w dniu 11 października 2018 r. we Wrocławiu

sprawy z powództwa R. P.

przeciwko M. M. (1)

o zapłatę

oraz sprawy z powództwa M. M. (1)

przeciwko R. P.

o zapłatę

I oddala w całości powództwo R. P.;

II zasądza od pozwanej R. P. na rzecz powódki M. M. (1) kwotę 354 930,89 zł (trzysta pięćdziesiąt cztery tysiące dziewięćset trzydzieści złotych osiemdziesiąt dziewięć groszy) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 3 czerwca 2015 r. do dnia zapłaty;

III w pozostałym zakresie powództwo M. M. (1) oddala;

IV znosi wzajemnie pomiędzy stronami koszty procesu.

Sygn. akt I C 1174/15

UZASADNIENIE

Pozwem złożonym do tut. Sądu 18 grudnia 2014 r. (k.452) R. R. (1) (obecnie P.) wniosła o zasądzenie nakazem zapłaty w postępowaniu upominawczym od M. M. (1) 90 000 zł z ustawowymi odsetkami liczonymi od kwoty 57 000 zł od 25 lutego 2014 r. do dnia zapłaty, od kwoty 15 000 zł od 2 października 2014 r. do dnia zapłaty, od kwoty 18 000 zł od 18 grudnia 2014 r. do dnia zapłaty - tytułem wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości przy ul. (...) we W. za okres od 2 lipca 2012 r. do 2 stycznia 2015 r. (w wysokości 3 000 zł miesięcznie). R. R. (1) wniosła także o zasądzenie kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego. W uzasadnieniu R. R. (1) podała, że na podstawie umowy pożyczki z 22 listopada 2011 r. pożyczyła M. M. (1) 129 000 zł z terminem płatności do 30 czerwca 2012 r. Celem zabezpieczenia jej zwrotu M. M. (1) przeniosła na R. R. (1) prawo własności nieruchomości przy ul. (...) we W., ze zobowiązaniem do jego powrotnego przeniesienia po spłacie pożyczki. M. M. (1) zobowiązała się do wydania nieruchomości do 1 lipca 2012 r., poddając się egzekucji tego obowiązku na podstawie art. 777 § 1 pkt 4 k.p.c. Nakazem zapłaty z 24 stycznia 2014 r. Sąd Okręgowy we Wrocławiu nakazał M. M. (1), aby zapłaciła R. R. 129 000 zł z odsetkami ustawowymi oraz kosztami procesu (sygn. I Nc 33/14), jednak mimo jego prawomocności M. M. (1), wzywana wielokrotnie przez R. R. (1), nie zwróciła pożyczki, nie wydała także nieruchomości, którą zajmuje bez tytułu prawnego i bez zgody R. R. (1) od 2 lipca 2012 r., nie płacąc przy tym wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z niej.

Nakazem zapłaty wydanym w postępowaniu upominawczym 5 lutego 2015 r.
w sprawie I Nc 1390/14 (k.503) Sąd Okręgowy we Wrocławiu nakazał M. M. (1), aby zapłaciła R. R. 90 000 zł z ustawowymi odsetkami: od kwoty 57 000 zł od 25 lutego 2014 r. do dnia zapłaty, od kwoty 15 000 zł od 2 października 2014 r. do dnia zapłaty, od kwoty 18 000 zł od 18 grudnia 2014 r. do dnia zapłaty, kwotę 3 617 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego oraz kwotę 1 125 zł tytułem opłaty sądowej.

W sprzeciwie od tego nakazu zapłaty (k.528), złożonym 27 maja 2015 r., M. M. (1), zaskarżając go w całości, wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów procesu. M. M. (1) podniosła, że roszczenie R. R. (1) nie zostało wykazane co do zasady i wysokości, nadto jest sprzeczne z umową z 22 listopada 2011 r. oraz jej celem - zabezpieczeniem wyłącznie spłaty pożyczki 129 000 zł, którą M. M. (1) wraz z odsetkami w wysokości 45 453,94 zł w całości zwróciła. Przyznanie R. R. 90 000 zł powodowałoby więc po jej stronie bezpodstawne wzbogacenie, a nadto naruszałoby zasady współżycia społecznego (art. 5 k.c.). M. M. (1) wskazała, że z uwagi na trudną sytuację materialną (spowodowaną nierzetelnym zachowaniem osoby trzeciej, która nabyła od niej nieruchomość za cenę niemal 2 000 000 zł i nie uregulowała zapłaty) jeszcze przed zawarciem umowy z 22 listopada 2011 r. pożyczyła od R. R. (1) oraz jej konkubenta Z. P. łącznie 129 000 zł. Następnie, wobec trudnej sytuacji materialnej, M. M. (1) była zmuszona zawrzeć z R. R. (1) 22 listopada 2011 r. umowę pożyczki (obejmującą wcześniejszą pożyczkę w kwocie 129 000 zł) i przewłaszczenia na zabezpieczenie nieruchomości przy ul. (...) we W., przy czym określenie
w § 5 umowy wartości nieruchomości na 800 000 zł miało być gwarancją, że nie zostanie ona sprzedana za cenę zaniżoną. Jednocześnie, czego nie ujawniono w umowie z 22 listopada 2011 r. (aby ukryć odsetki lichwiarskie ustalone na 36 %), M. M. (1) zapłaciła R. R. i jej konkubentowi kwotę 46 440 zł tytułem odsetek (z czego połowę przed 22 listopada 2011 r.). W umowie przewidziano zaspokojenie R. R. (1) - w razie braku spłaty pożyczki - wyłącznie przez sprzedaż nieruchomości (z uwzględnieniem jej wartości wskazanej w umowie) i zaspokojenie z ceny sprzedaży, nie zaś przez uzyskiwanie pożytków z nieruchomości i zaliczanie ich na spłatę. Nawet jeśli jednak tak by było, to należności za korzystanie z nieruchomości powinny być zaliczane na spłatę pożyczki. M. M. (1) podniosła, że nigdy nie otrzymała żadnego z załączonych do pozwu wezwań do zapłaty, a w rozmowach z R. R. (1) była informowana że do czasu sprzedaży może zamieszkiwać w nieruchomości, przy czym zaprzeczyła, aby przebywała w niej w całym okresie wskazanym w pozwie. Nadto, na bieżąco informowała R. R. (1) o przyczynach swoich problemów finansowych i wyrażała wolę spłaty pożyczki. Jednocześnie z faktu złożenia przez R. R. (1) w styczniu 2014 r. pozwu o zapłatę pożyczki wraz z odsetkami wynikało, iż nie miała ona zamiaru rozliczenia poprzez definitywne przejęcie nieruchomości na własność lecz egzekucję należności na drodze sądowej. M. M. (1) podniosła, że R. R. (1) uzyskała spłatę całości pożyczki z odsetkami do 8 maja 2015 r. - łącznie 174 453,94 zł, co potwierdziła swoim oświadczeniem zawartym w pkt 1 i 2 pisma z 19 maja 2015 r. M. M. (1) podniosła także, iż R. R. (1) naruszyła warunki umowy z 22 listopada 2011 r., sprzedając nieruchomość za cenę ponad dwukrotnie niższą niż określona w umowie, co z kolei uzasadnia podejrzenie pozorności tej czynności. Takie działania nie tylko nie powinny zasługiwać na ochronę prawną, ale wskazują, że R. R. (1) działała w złej wierze - miała na celu wykorzystanie przymusowej sytuacji M. M. (1) i uzyskanie jej kosztem dodatkowych korzyści, poza spłatą pożyczki i odsetek.

Z ostrożności procesowej M. M. (1) podniosła zarzut potrącenia dochodzonych pozwem wierzytelności ze swoją wierzytelnością wzajemną o dokonanie zgodnego z umową przewłaszczenia rozliczenia pożyczki. Podniosła, że przysługuje jej wierzytelność wobec R. R. (1) o zapłatę kwoty 450 000 zł, która stanowi różnicę miedzy wartością nieruchomości określoną w umowie na 800 000 zł a kwotą jej sprzedaży. Wierzytelność ta wynika nie tylko z umowy z 22 listopada 2011 r., ale znajduje uzasadnienie w przepisach o odszkodowaniu za nienależyte wykonanie zobowiązań- R. R. (1) miała świadomość, że sprzedaje nieruchomość za cenę niezgodną z umową, rażąco niższą od jej wartości rynkowej oraz w przepisach o czynie niedozwolonym – czynem takim było świadome działanie R. R. (1) na szkodę M. M. (1).

Po złożeniu przez M. M. (1) sprzeciwu od nakazu zapłaty wydanego w sprawie I Nc 1390/14 sprawa była rozpoznawana pod sygn. I C 974/15.

W piśmie z 1 lipca 2015 r. (k.576) R. R. (1) cofnęła pozew bez zrzeczenia się roszczenia, podnosząc, że dochodzone przez nią w niniejszym postępowaniu należności zostały rozliczone po wytoczeniu powództwa i wydaniu nakazu zapłaty. R. R. (1) zaprzeczyła, jakoby w zamian za pożyczone pieniądze miała żądać odsetek 36 % i aby otrzymała od M. M. (1) 46 440 zł tytułem spłaty pożyczki, podnosząc, że okoliczność ta zostałaby uwzględniona w treści umowy, nadto M. M. (1) dysponowałaby potwierdzeniami płatności. Zaprzeczyła też, jakoby miała zezwalać M. M. (1) na zamieszkiwanie w nieruchomości przy ul. (...) we W. po 1 lipca 2012 r. R. R. (1) podniosła, że jej roszczenie jest wykazane, skoro M. M. (1) dobrowolnie, z własnej inicjatywy, w pełni świadomie zawarła umowę z 22 listopada 2011 r. Poprzez jej zawarcie przyjęła na siebie dwa zobowiązania, których nie wykonała - pierwsze (bezwarunkowe) polegało na obowiązku zwrotu pożyczki do 1 lipca 2012 r. (był ono przedmiotem postępowania przed Sądem Okręgowym we Wrocławiu sygn. akt I Nc 33/14 i zostało prawomocnie zakończone), drugie (warunkowe, aktualizujące się w razie braku spłaty pożyczki) polegało na wydaniu nieruchomości do 1 lipca 2012 r. i wymeldowaniu zameldowanych tam osób - tego zobowiązania dotyczy postępowanie wszczęte na skutek pozwu z 18 grudnia 2014 r. W takiej sytuacji, uzyskanie przez R. R. (1) opłaty za bezumowne korzystanie z nieruchomości nie prowadzi do jej podwójnego wzbogacenia, skoro roszczenie w tym zakresie wynika z zupełnie innej podstawy niż opóźnienie w zapłacie pożyczki. R. R. (1) zaprzeczając, aby miała dokonać sprzedaży nieruchomości z pokrzywdzeniem M. M. (1), podała, że cena sprzedaży wynikała z jej bardzo problematycznego stanu faktycznego i zawinionego postępowania M. M. (1), która skutecznie uniemożliwiała zapoznanie się z nią potencjalnym kupcom. R. R. (1) dołożyła wszelkich starań, aby uzyskać jak najwyższą cenę - zleciła sprzedaż profesjonalnemu pośrednikowi w obrocie nieruchomościami, początkowo wystawiła nieruchomość za 800 000 zł, poinformowała M. M. (1) o zamiarze sprzedaży nieruchomości za 350 000 zł, wzywając do wskazania nabywcy, który mógłby nabyć nieruchomość za wyższą kwotę. Odnosząc się do zarzutu potrącenia R. R. (1) podniosła, że pismem z 19 maja 2015 r. dokonała już potrącenia należności, które ponownie chciała potrącić M. M. (1). Wskazała, że odsetki od należności głównych należy liczyć od 7 maja 2015 r. - daty sprzedaży nieruchomości i otrzymania ceny.

W piśmie z (k.605) M. M. (1) nie wyraziła zgody na cofnięcie pozwu, wnosząc o uznanie tej czynności, jako sprzecznej z zasadami współżycia społecznego, za niedopuszczalną na podstawie art. 203 § 4 k.p.c. M. M. (1) podtrzymała dotychczasowe stanowisko.

Pozwem z 6 lipca 2015 r. (k.4), skierowanym przeciwko R. R., M. M. (1) wniosła o zasądzenie kwoty 606 741,04 zł wraz z odsetkami ustawowymi liczonymi od kwoty 450 000 zł od 9 maja 2015 r. do dnia zapłaty, a od kwoty 156 741,04 zł od 3 czerwca 2015 r. do dnia zapłaty oraz kosztami procesu, w tym kosztami zastępstwa procesowego. W uzasadnieniu M. M. (1) podała, że z uwagi na trudną sytuację materialną (spowodowaną nierzetelnym zachowaniem osoby trzeciej, która nabyła od niej nieruchomość za cenę niemal 2 000 000 zł i nie uregulowała zapłaty) jeszcze przed zawarciem umowy z 22 listopada 2011 r. pożyczyła od R. R. (1) oraz jej konkubenta Z. P. łącznie 129 000 zł. Następnie, wobec trudnej sytuacji materialnej, M. M. (1) była zmuszona zawrzeć z R. R. (1) 22 listopada 2011 r. umowę pożyczki (obejmującą wcześniejszą pożyczkę w kwocie 129 000 zł) i przewłaszczenia na zabezpieczenie nieruchomości przy ul. (...) we W., przy czym określenie w § 5 umowy wartości nieruchomości na 800 000 zł miało być gwarancją, że nie zostanie ona sprzedana za cenę zaniżoną. Jednocześnie, czego nie ujawniono w umowie z 22 listopada 2011 r. (aby ukryć odsetki lichwiarskie ustalone na 36 %), M. M. (1) zapłaciła R. R. i jej konkubentowi kwotę 46 440 zł tytułem odsetek (z czego połowę przed 22 listopada 2011 r.). W umowie przewidziano zaspokojenie R. R. (1) - w razie braku spłaty pożyczki - wyłącznie przez sprzedaż nieruchomości (z uwzględnieniem jej wartości wskazanej w umowie) i zaspokojenie z ceny sprzedaży. M. M. (1) podniosła, że w rozmowach z R. R. (1) była informowana że do czasu sprzedaży może zamieszkiwać w nieruchomości. Nadto, na bieżąco informowała R. R. (1) o przyczynach swoich problemów finansowych i wyrażała wolę spłaty pożyczki. Jednocześnie z faktu złożenia przez R. R. (1) w styczniu 2014 r. pozwu o zapłatę pożyczki 129 000 zł wraz z odsetkami wynikało, iż nie miała ona zamiaru rozliczenia poprzez definitywne przejęcie nieruchomości na własność z upływem terminu wskazanego w umowie lecz egzekucję należności na drodze sądowej. 21 maja 2015 r. M. M. (1) otrzymała od R. R. (1) pismo z 19 maja 2015 r. z informacją o sprzedaży przewłaszczonej nieruchomości za rażąco zaniżoną cenę 350 000 zł (z czego M. M. (1) przekazano jedynie 5 217,80 zł) oraz o skierowaniu przez R. R. (1) do Sądu Okręgowego we Wrocławiu kolejnego pozwu przeciwko M. M. (1) o zapłatę 90 000 zł (I Nc 1390/14) tytułem należności za bezumowne korzystanie z nieruchomości oraz o wysokości wierzytelności potrąconych z ceny sprzedaży (przy czym w pkt 1 i 2 tego pisma R. R. (2) potwierdziła spłatę całej pożyczki wraz z odsetkami). W odpowiedzi M. M. (1) zakwestionowała wierzytelności opisane w pkt 3-19 pisma z 19 maja 2015 r., a nadto wezwała R. R. (1) do usunięcia naruszenia zapisów umowy z 22 listopada 2011 r. określających wartość nieruchomości oraz do zapłaty kwoty 450 000 zł - stanowiącej różnicę między wartością nieruchomości (800 000 zł) a ceną jej sprzedaży i kwoty 175 546,06 zł - stanowiącej różnicę między ceną sprzedaży nieruchomości a kwotą pożyczki wraz z odsetkami. R. R. (1) nie zapłaciła tych kwot, nie wykazała potrąconych wierzytelności, zaś M. M. (1) wniosła sprzeciw od nakazu zapłaty z 5 lutego 2015 r. w sprawie I Nc 1390/14 (którego treść opisano powyżej). W dalszej części M. M. (1) szczegółowo określiła sposób wyliczenia kwoty objętej pozwem, wskazując m.in., że R. R. (1) nienależycie wykonała zobowiązanie z umowy z 22 listopada 2011 r., sprzedając nieruchomości za rażącą niską cenę, a także dopuściła się czynu niedozwolonego, świadomie działając na szkodę M. M. (1). M. M. (1) szczegółowo odniosła się także do poszczególnych kwot, które R. R. (1) potrąciła z uzyskanej ceny sprzedaży nieruchomości.

Postanowieniem Sądu Okręgowego we Wrocławiu z 25 września 2015 M. M. (1) została zwolniona od ponoszenia kosztów sądowych w sprawie (k.207).

W odpowiedzi na pozew (k.212) R. R. (1) wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego w wysokości minimalnych kosztów ustawowych w podwójnej wysokości. W uzasadnieniu R. R. (1) zaprzeczyła, aby stroną umowy z 22 listopada 2011 r. był Z. P., aby miała dochodzić od M. M. (1) lichwiarskich odsetek, a także, aby otrzymała od niej kwotę 46 440 zł. R. R. (1) podniosła, że o roszczeniu stanowiącym przedmiot niniejszego postępowania rozstrzygnięto już prawomocnym nakazem zapłaty wydanym w postępowaniu nakazowym przez Sąd Okręgowy we Wrocławiu z 24 stycznia 2014 r. w sprawie I Nc 33/14. Następnie podała, że określona w umowie wartość nieruchomości wskazana została jednostronnie przez M. M. (1) wyłącznie na potrzeby ustalenia opłaty od aktu notarialnego i należności publicznoprawnych, nie była to minimalna cena przewłaszczonej nieruchomości, którą R. R. (1) miała być związana podczas transakcji sprzedaży. R. R. (1) podniosła, że dochowała staranności przy sprzedaży nieruchomości, korzystając z usług profesjonalnego pośrednika w obrocie nieruchomościami i uzyskując najwyższą z możliwych cen oraz prawidłowo rozliczyła się z M. M. (1). Cena nieruchomości początkowo określona na 800 000 zł, wobec braku zainteresowania spowodowanego jej problematycznym stanem faktycznym (obecność lokatorów, ujawnione w księdze wieczystej ostrzeżenia w sprawie wszczętych postępowań egzekucyjnych oraz obciążeń hipotecznych) oraz naganną postawą M. M. (1) (która skutecznie uniemożliwiała potencjalnym nabywcom oględziny nieruchomości i zniechęcała do jej nabycia) była sukcesywnie obniżana i ostatecznie po półtorarocznym poszukiwaniu zbyto ją za 350 000 zł. Przy czym transakcja sprzedaży odbywała się przy pełnej transparentności wobec M. M. (1), a R. R. (1) wzywała ją do wskazania nabywcy, który mógłby nieruchomość zakupić za wyższą kwotę, nadto, do ostatniego dnia, w tym już po zawarciu umowy przyrzeczonej, zwracała się do niej z prośbą o zwrot pożyczki. R. R. (1) szczegółowo odniosła się do rozliczeń dokonanych z M. M. (1).

Postanowieniem z 3 marca 2016 r. (k.696) Sąd Okręgowy we Wrocławiu połączył sprawę o sygn. I C 974/15 do łącznego rozpoznania i rozstrzygnięcia ze sprawą z powództwa M. M. (1) przeciwko R. R. prowadzoną pod sygn. I C 1174/15.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

W 2010 r. sytuacja finansowa M. M. (1) zaczęła się pogarszać. Dochody uzyskiwane z prowadzonej przez nią działalności gospodarczej - kwiaciarni we W. przy ul. (...) znacząco się obniżyły. Spowodowane to było m.in. wyłączeniem z ruchu ul. (...) z powodu przeprowadzanego remontu nawierzchni.

Z uwagi na stale pogarszającą się sytuację finansową M. M. (1) we wrześniu 2010 r. sprzedała A. U. (1) nieruchomości gruntowe za łączną cenę 1 957 200 zł. Cenę tę nabywca miał uiszczać w ratach w umówionych terminach.

( okoliczności bezsporne, a nadto dowód: zeznania świadka K. P., e-protokół rozprawy z 12 stycznia 2016 r., 00:34:28-00:48:25, k.429, e-protokół rozprawy z 3 marca 2016 r., 00:07:11-00:27:15, k.697, zeznania świadka E. T., e-protokół rozprawy z 12 stycznia 2016 r., 00:06:04-00:34:10, k.429, e-protokół rozprawy z 3 marca 2016 r., 00:30:35-00:48:04, k.697, e-protokół rozprawy z 13 września 2016 r., 00:01:47-00:08:31, k.763, zeznania świadka M. G., e-protokół rozprawy z 26 listopada 2015 r., 00:23:51-00:45:43, k.669, e-protokół rozprawy z 17 marca 2016 r., 00:07:31-00:45:10, k.703, przesłuchanie M. M. (1) e-protokół rozprawy z 3 marca 2016 r., 01:10:00-02:21:58, k.697, e-protokół rozprawy z 13 września 2016 r., 00:11:35-01:15:55, k.763)

A. U. (1) nie płacił ceny za zakupione od M. M. (1) działki, co powodowało po jej stronie dalsze problemy finansowe. M. M. (1) zmuszona była zaprzestać prowadzenia kwiaciarni przy ul. (...) we W.. Wzrastały zobowiązania M. M. (1), których nie mogła spłacać wobec nierealizowania zobowiązań finansowych przez A. U. (1).

Pomiędzy M. M. (1) i A. U. (1) toczą się od wielu lat liczne postępowania sądowe. A. U. (1) odwołuje się od niekorzystnych dla niego orzeczeń i nie wywiązuje się ze zobowiązań finansowych wobec M. M. (1).

( okoliczności bezsporne, a nadto dowód: kserokopie orzeczeń z uzasadnieniami, k.49-73, przesłuchanie M. M. (1), e-protokół rozprawy z 3 marca 2016 r., 01:10:00-02:21:58, k.697, e-protokół rozprawy z 13 września 2016 r., 00:11:35-01:15:55, k.763)

Z uwagi na trudną sytuację finansową M. M. (1) postanowiła, że pożyczy pieniądze, licząc na to, że niebawem odzyska od A. U. (1) należności za sprzedane nieruchomości gruntowe. Z należności tych M. M. (1) zamierzała spłacić pożyczkę.

Ówczesny partner M. M. (2) G. zwrócił się o pożyczkę dla niej do swojego wieloletniego znajomego Z. P..

W czerwcu 2011 r. M. M. (1) i M. G. udali się do M., gdzie przebywał Z. P.. 17 czerwca 2011 r. Z. P. pożyczył M. M. (1) 30 000 zł. Odsetki od tej pożyczki zostały ustalone na 3 % w skali miesiąca.

( dowód: oświadczenie z 15 lipca 2011 r., Repertorium A numer (...), k.716, zeznania świadka M. G., e-protokół rozprawy z 26 listopada 2015 r., 00:23:51-00:45:43, k.669, e-protokół rozprawy z 17 marca 2016 r., 00:07:31-00:45:10, k.703, zeznania świadka Z. P., e-protokół rozprawy z 19 maja 2016 r. ,00:38:33-01:26:03, k.721, zeznania świadka E. T., e-protokół rozprawy z 12 stycznia 2016 r., 00:06:04-00:34:10, k.429, e-protokół rozprawy z 3 marca 2016 r., 00:30:35-00:48:04, k.697, e-protokół rozprawy z 13 września 2016 r., 00:01:47-00:08:31, k.763, przesłuchanie M. M. (1), e-protokół rozprawy z 3 marca 2016 r., 01:10:00-02:21:58, k.697, e-protokół rozprawy z 13 września 2016 r., 00:11:35-01:15:55, k.763).

27 lipca 2011 r. Z. P. pożyczył M. M. (1) 70 000 zł. Oprocentowanie pożyczki ustalono na 3 % w skali miesiąca.

( dowód: oświadczenie z 27 lipca 2011 r., Repertorium A numer (...), k.717, częściowo zeznania świadka M. G., e-protokół rozprawy z 26 listopada 2015 r., 00:23:51-00:45:43, k.669, e-protokół rozprawy z 17 marca 2016 r., 00:07:31-00:45:10, k.703, zeznania świadka Z. P., e-protokół rozprawy z 19 maja 2016 r., 00:38:33-01:26:03, k.721, zeznania świadka E. T., e-protokół rozprawy z 12 stycznia 2016 r., 00:06:04-00:34:10, k.429, e-protokół rozprawy z 3 marca 2016 r., 00:30:35-00:48:04, k.697, e-protokół rozprawy z 13 września 2016 r., 00:01:47-00:08:31, k.763, częściowo przesłuchanie M. M. (1), e-protokół rozprawy z 3 marca 2016 r., 01:10:00-02:21:58, k.697, e-protokół rozprawy z 13 września 2016 r., 00:11:35-01:15:55, k.763)

Pomimo otrzymanych pożyczek od Z. P. M. M. (1) wciąż miała problemy finansowe, albowiem A. U. (1) nie wywiązywał się ze swoich zobowiązań i nie uiszczał ceny za nabyte od niej nieruchomości.

Wobec powyższego, M. M. (1) i Z. G. (1) udali się do Z. P., który przebywał w szpitalu na Traugutta we W. z prośbą o kolejną pożyczkę.

Podczas spotkania ustalono, że Z. P. udzieli dalszej pożyczki M. M. (1), jednakże zabezpieczeniem jej spłaty będzie nieruchomość M. M. (1) położona przy ul. (...) we W. (przewłaszczenie na zabezpieczenie). Z. P. poinformował M. M. (1), że pożyczka zostanie jej udzielona przez jego partnerkę R. R. (1). M. M. (1) przystała na to.

R. R. (1) nie była obecna podczas dokonywania powyższych ustaleń, które przekazał jej Z. P.. R. R. (1) wyraziła zgodę na udzielenie M. M. (1) pożyczki, której spłata miała być zabezpieczona w drodze przewłaszczenia nieruchomości przy ul. (...) we W..

M. M. (1) wciąż liczyła, że uda jej się spłacić pożyczkę z pieniędzy, które miała otrzymać od A. U. (1).

( dowód: zeznania świadka M. G., e-protokół rozprawy z 26 listopada 2015 r., 00:23:51-00:45:43, k.669, e-protokół rozprawy z 17 marca 2016 r., 00:07:31-00:45:10, k.703, zeznania świadka Z. P., e-protokół rozprawy z 19 maja 2016 r., 00:38:33-01:26:03, k.721, przesłuchanie M. M. (1), e-protokół rozprawy z 3 marca 2016 r., 01:10:00-02:21:58, k.697, e-protokół rozprawy z 13 września 2016 r., 00:11:35-01:15:55, k.763, przesłuchanie R. R. (1), e-protokół rozprawy z 3 marca 2016 r., 00:54:05-01:09:57, k.697, e-protokół rozprawy z 13 września 2016 r., 01:15:55-01:45:17, k.763)

22 listopada 2011 r. R. R. (1) i M. M. (1) zawarły w formie aktu notarialnego (Rep. A nr 19720/2011) umowę pożyczki i umowę przeniesienia nieruchomości na zabezpieczenie.

Przy zawieraniu tej umowy obecny był, poza jej stronami, Z. P..

Na podstawie tej umowy R. R. (1) udzieliła M. M. (1) pożyczki w kwocie 129 000 zł (§ 1 umowy). Jednocześnie strony oświadczyły, że kwota pożyczki została wypłacona przed zawarciem umowy.

M. M. (1) w § 1 umowy zobowiązała się zwrócić całą kwotę pożyczki w wysokości 129 000 zł w terminie do 30 czerwca 2012 r.

( dowód: umowa pożyczki, umowa przeniesienia nieruchomości na zabezpieczenie, k.23-25, zeznania świadka Z. P., e-protokół rozprawy z 19 maja 2016 r., 00:38:33-01:26:03, k.721, przesłuchanie M. M. (1), e-protokół rozprawy z 3 marca 2016 r., 01:10:00-02:21:58, k.697, e-protokół rozprawy z 13 września 2016 r., 00:11:35-01:15:55, k.763, przesłuchanie R. R. (1), e-protokół rozprawy z 3 marca 2016 r., 00:54:05-01:09:57, k.697, e-protokół rozprawy z 13 września 2016 r., 01:15:55-01:45:17, k.763)

W § 4 umowy M. M. (1) oświadczyła, że w celu zabezpieczenia zwrotu kwoty pożyczki opisanej w § 1 przenosi na rzecz R. R. (1) prawo własności nieruchomości stanowiącej zabudowaną budynkiem mieszkalnym działkę numer (...) o powierzchni 523 m2, położonej przy ul. (...) we W., dla której Sąd Rejonowy dla Wrocławia - Krzyków prowadzi księgę wieczystą numer (...), a R. R. (1) na to przeniesienie wyraziła zgodę.

Wartość tej nieruchomości strony w § 5 umowy określiły na kwotę 800 000 zł.

W § 6 umowy R. R. (1) zobowiązała się, pod warunkiem zawieszającym, dokonania przez M. M. (1) zwrotu całej kwoty pożyczki opisanej w § 1 umowy, w terminie określonym w § 1 umowy, do powrotnego przeniesienia na rzecz M. M. (1) nieruchomości przy ul. (...) we W., a M. M. (1) na to zobowiązanie pod wyżej opisanym warunkiem wyraziła zgodę.

Strony umowy postanowiły, że powrotne przeniesienie nieruchomości nastąpi w terminie 7 dni liczonych od dnia zwrotu całej kwoty pożyczki opisanej w § 1 tej umowy.

( dowód: umowa pożyczki, umowa przeniesienia nieruchomości na zabezpieczenie, k.23-25)

M. M. (1) zobowiązała się do wydania nieruchomości przy ul. (...) we W. R. R. w terminie do 1 lipca 2012 r. i co do tego obowiązku poddała się egzekucji na podstawie art. 777 § 1 pkt 4 k.p.c.

Jednocześnie M. M. (1) zobowiązała się w terminie 7 dni od dnia bezskutecznego upływu terminu spłaty pożyczki, tj. do 7 lipca 2012 r. wymeldować wszystkie osoby zameldowane w budynku znajdującym się na nieruchomości przy ul. (...) we W. i okazać R. R. zaświadczenie właściwego Biura Meldunkowego, potwierdzające ten fakt.

( dowód: umowa pożyczki, umowa przeniesienia nieruchomości na zabezpieczenie, k.23-25)

W § 8 umowy strony postanowiły, że:

- w razie niezwrócenia przez M. M. (1) pożyczki w terminie określonym w § 1 umowy, zaspokojenie wszelkich roszczeń R. R. (1), wynikających z umowy pożyczki, nastąpi przez zatrzymanie na własność nieruchomości przy ul. (...) we W., bez obowiązku jej zwrotnego przeniesienia na rzecz M. M. (1),

- w sytuacji opisanej powyżej R. R. (1) zobowiązuje się do sprzedaży nieruchomości i zwrotu M. M. (1) różnicy pomiędzy uzyskaną ceną sprzedaży pomniejszoną o kwoty należne wierzycielom M. M. (1), a kwotą udzielonej pożyczki,

- rozliczenie świadczeń obu stron, wynikające z umowy pożyczki oraz przewłaszczenia na zabezpieczenie zostanie dokonane w terminie 7 dni liczonych od daty otrzymania przez R. R. (1) ceny sprzedaży i doprowadzi do całkowitego umorzenia wzajemnych zobowiązań.

R. R. (1) i M. M. (1) przewidziały możliwość przedłużenia terminu zwrotu udzielonej pożyczki.

( dowód: umowa pożyczki, umowa przeniesienia nieruchomości na zabezpieczenie, k.23-25)

M. M. (1) oświadczyła, że w terminie 14 dni od dnia bezskutecznego upływu terminu spłaty pożyczki, tj. od 30 czerwca 2012 r. wygaśnie jej roszczenie ujawnione w dziale III księgi wieczystej numer (...), powadzonej przez Sąd Rejonowy dla Wrocławia-Krzyków, zatem po tym dniu wyraziła ona zgodę na wykreślenie wpisu o obowiązku zwrotnego przeniesienia na nią przedmiotowej nieruchomości z tej księgi (§ 9 umowy).

( dowód: umowa pożyczki, umowa przeniesienia własności nieruchomości na zabezpieczenie, k.23-25)

Podczas podpisywania umowy pożyczki 22 listopada 2011 r. żadna ze stron nie zgłaszała uwag do jej treści.

( okoliczność bezsporna, a nadto dowód : zeznania świadka Z. P., e-protokół rozprawy z 19 maja 2016 r., 00:38:33-01:26:03, k.721, przesłuchanie M. M. (1), e-protokół rozprawy z 3 marca 2016 r., 01:10:00-02:21:58, k.697, przesłuchanie R. R. (1), e-protokół rozprawy z 3 marca 2016 r., 00:54:05-01:09:57, k.697, zeznania świadka R. B., e-protokół rozprawy z 19 maja 2016 r., 00:09:20-00:18:26, k.721)

W umówionym terminie, tj. do 30 czerwca 2012 r., M. M. (1) nie spłaciła żadnej kwoty tytułem pożyczki z 22 listopada 2011 r.

(okoliczność bezsporna)

Począwszy od 1 lipca 2012 r. M. M. (1), pomimo niespłacenia pożyczki, zamieszkiwała w domu przy ul. (...) we W.. Wraz z nią zamieszkiwała tam jej córka, dwóch synów oraz przez pewien czas partner M. M. (1) M. G..

Kilka miesięcy w roku M. M. (1) przebywała w Niemczech, gdzie podjęła pracę. Podczas nieobecności M. M. (1) w domu przy ul. (...) we W. przebywały jej dzieci.

Z uwagi na nieobecność M. M. (1) korespondencja kierowana na adres (...) we W. nie była odbierana regularnie. Zdarzało się, że korespondencję odbierał ojciec M. M. (1) - mieszkający z jej siostrą E. T. przy ul. (...) we W., który, z uwagi na chorobę Alzheimera, nie przekazywał jej adresatom.

( dowód: zeznania świadka E. T., e-protokół rozprawy z 12 stycznia 2016 r., 00:06:04-00:34:10, k.429, e-protokół rozprawy z 3 marca 2016 r., 00:30:35-00:48:04, k.697, e-protokół rozprawy z 13 września 2016 r., 00:01:47-00:08:31, k.763, zeznania świadka K. P., e-protokół rozprawy z 12 stycznia 2016 r., 00:34:28-00:48:25, k.429, e-protokół rozprawy z 3 marca 2016 r., 00:07:11-00:27:15, k.697, zeznania świadka M. G., e-protokół rozprawy z 26 listopada 2015 r., 00:23:51-00:45:43 k.669, e-protokół rozprawy z 17 marca 2016 r., 00:07:31-00:45:10, k.703)

Pismem z 13 grudnia 2013 r. R. R. (1) zawiadomiła M. M. (1), że w związku z bezskutecznym upływem terminu do zwrotu pożyczki udzielonej na podstawie umowy z 22 listopada 2011 r. w kwocie 129 000 zł przystępuje do procedury sprzedaży nieruchomości przewłaszczonej na zabezpieczenie tej wierzytelności.

R. R. (1) zwróciła się do M. M. (1) o wydanie nieruchomości i poinformowała ją, że zaspokojenie wierzytelności zabezpieczonej przewłaszczeniem na zabezpieczenie nastąpi w trybie sprzedaży „z wolnej ręki” i będzie prowadzone do momentu skutecznej sprzedaży nieruchomości, bez względu na wysokość uzyskanej ostatecznie ceny. R. R. (1) wskazała, że koszty podjętych działań będą obciążały M. M. (1) jako pożyczkobiorcę, w stosunku do której wierzyciel został zmuszony do podjęcia czynności windykacyjnych.

Równocześnie R. R. (1) wezwała M. M. (1) do zapłaty kwoty 129 000 zł w terminie 14 dni od doręczenia wezwania.

( dowód: pismo z 13 grudnia 2013 r., k.251-252)

16 stycznia 2014 r. R. R. (1) wniosła do Sądu Okręgowego we Wrocławiu pozew o wydanie nakazu zapłaty w postępowaniu nakazowym i orzeczenie w nim, że M. M. (1) ma zapłacić jej kwotę 129 000 zł wraz z ustawowymi odsetkami od 1 lipca 2012 r. do dnia zapłaty oraz kosztami procesu, w tym kosztami zastępstwa procesowego.

W uzasadnieniu tego pozwu R. R. (1) podała, że M. M. (1) nie zwróciła jej w terminie, tj. do 30 czerwca 2012 r., pożyczki w kwocie 129 000 zł udzielonej mocą umowy z 22 listopada 2011 r. (Rep. A nr 19720/2011).

Nakazem zapłaty wydanym 24 stycznia 2014 r. w postępowaniu nakazowym w sprawie I Nc 33/14 Sąd Okręgowy we Wrocławiu nakazał M. M. (1), aby zapłaciła R. R. 129 000 zł wraz z odsetkami ustawowymi liczonymi od 1 lipca 2012 r. do dnia zapłaty oraz kwotę 5 230 zł tytułem zwrotu kosztów procesu, w tym kwotę 3.617 zł tytułem kosztów zastępstwa procesowego.

M. M. (1) nie wniosła zarzutów od tego nakazu zapłaty.

( okoliczności bezsporne, a nadto dowód: pozew z 16 stycznia 2014 r., k.77-78, nakaz zapłaty z 24 stycznia 2014 r., I Nc 33/14, k.76)

23 stycznia 2014 r. R. R. (1) ponownie wezwała M. M. (1) do wydania nieruchomości oraz wymeldowania wszystkich zameldowanych w niej osób, wskazując, że pozostaje w zwłoce w wykonaniu tych obowiązków od 1 lipca 2012 r. oraz że ich realizacja wpłynie pozytywnie na warunki sprzedaży nieruchomości poprzez uzyskanie wyższej ceny.

Przesyłki tej M. M. (1), po dwukrotnym awizowaniu, nie podjęła w terminie.

( dowód: pismo z 23 stycznia 2014 r., k.253-254, k.465)

Także w styczniu 2014 r. R. R. (1) zawarła umowę pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości przy ul. (...) we W.. Początkowo cena sprzedaży domu została ustalona na 800 000 zł. Zainteresowanie zakupem nieruchomości było niewielkie.

R. R. (1) zleciła rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie operatu szacunkowego w celu ustalenia wartości nieruchomości oraz miesięcznej stawki czynszu dzierżawnego nieruchomości.

W operacie sporządzonym 11 lutego 2014 r. rzeczoznawca majątkowy M. I. wycenił nieruchomość przy ul. (...) we W. - według stanu na 11 lutego 2014 r. - na 606 691 zł, zaś wysokość miesięcznej stawki czynszu dzierżawnego tej nieruchomości w skali miesiąca określił na 3 346 zł (w skali roku 40 152 zł).

Koszty poniesione przez R. R. (1) z tytułu sporządzenia operatu szacunkowego oraz ustalenia miesięcznej stawki czynszu dzierżawnego przewłaszczonej nieruchomości wyniosły 1 353 zł.

Po upływie około 2-3 miesięcy od wystawienia nieruchomości na sprzedaż, jej cena została obniżona do kwoty ustalonej w operacie szacunkowym. Zainteresowanie nieruchomością było większe niż przy cenie 800 000 zł.

Po upływie kolejnych 3-4 miesięcy cena nieruchomości został obniżona do 400 000 zł. Zainteresowanie nabyciem nieruchomości zwiększyło się.

Nieruchomość była prezentowana potencjalnym nabywcom w obecności M. M. (1). Jako że M. M. (1) pracowała w Niemczech, umawiane terminy z potencjalnymi nabywcami były odległe. M. M. (1) nie chcąc narażać dzieci na stres, nie wyrażała zgody, aby uczestniczyły one - zamiast niej - w prezentacji nieruchomości.

Podczas prezentacji zdarzało się, że M. M. (1) zniechęcała potencjalnych nabywców do zakupu nieruchomości, sugerując między innymi, że nie wyprowadzi się z domu i będzie utrudniać nowym właścicielom wprowadzenie się. Sytuacja taka miała miejsce także podczas oglądania domu przez A. K., która zdecydowała się na nabycie nieruchomości.

( dowód: zeznania świadka P. C. w postępowaniu I C 974/15, e-protokół rozprawy z 24 września 2015 r., 00:07:15-00:57:41, k.638, zeznania świadka A. K. w postępowaniu I C 974/15, e-protokół rozprawy z 26 listopada 2015 r., 00:04:30-00:23:08, k.669, zeznania świadka M. B., e-protokół rozprawy z 19 maja 2016 r., 00:27:11-00:38:00, k.721, przesłuchanie M. M. (1), e-protokół rozprawy z 3 marca 2016 r., 01:10:00-02:21:58, k.697, e-protokół rozprawy z 13 września 2016 r. 00:11:35-01:15:55, k.763, operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego M. I. z 11 lutego 2014 r., k.258-271, faktura z 12 lutego 2014 r., k.242, potwierdzenie wykonania operacji, k.322)

Pismem z 19 lutego 2014 r. R. R. (1) przesłała M. M. (1) operat szacunkowy z 11 lutego 2014 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego M. I., wzywając ją jednocześnie do zgłoszenia do niego ewentualnych zastrzeżeń w terminie 14 dni od dnia otrzymania wezwania.

Przesyłki tej M. M. (1), po dwukrotnym awizowaniu, nie podjęła w terminie.

( dowód: pismo z 19 lutego 2014 r. wraz z potwierdzeniem odbioru i załącznikiem – operatem szacunkowym, k.255-71)

M. M. (1) informowała R. R. (1) o swoich problemach finansowych spowodowanych brakiem regulowania należności przez jej wierzyciela A. U. (1).

Pismem z 4 września 2014 r. M. M. (1) poinformowała R. R. (1) o procesie o zapłatę toczącym się z jej powództwa przeciwko A. U. (1), wskazując jednocześnie, że po uiszczeniu przez niego długu ureguluje pożyczkę otrzymaną 22 listopada 2011 r.

Pismem z 10 listopada 2014 r. M. M. (1) poinformowała R. R. (1), że wyrokiem z 4 listopada 2014 r. Sąd Apelacyjny we Wrocławiu oddalił apelację od wyroku, którym zasądzono od A. U. (1) na rzecz M. M. (1) 366 700 zł. Nadto wskazała, że posiada wobec A. U. (1) wymagalne roszczenie o zapłatę dalszej kwoty 366 700 zł z odsetkami od 1 stycznia 2014 r.

( dowód: pisma z 4 września 2014 r. i 10 listopada 2014 r., k.476-477)

R. R. (1) opłacała podatek od nieruchomości przy ul. (...) we W. za lata 2011-2014.

Podatek ten wyniósł: za rok 2011 - 48 zł, za rok 2012 - 682 zł, za rok 2013 - 711 zł, za rok 2014 - 711 zł.

23 marca 2015 r. R. R. (1) uiściła na rzecz Sądu Rejonowego dla Wrocławia-Krzyków kwotę 300 zł tytułem „Grzywna M. M. (1), Sąd Rej. Dla W., 1 Wydział Cywilny, sygn. akt I Co 159/10, karta dł. 94/11, Kms 283/11” (polecenie egzekucji Komornikowi Sądowemu przy Sądzie Rejonowym dla Wrocławia-Krzyków W. O. z 16 sierpnia 2011 r.).

8 kwietnia 2015 r. R. R. (1) uiściła 165,42 zł tytułem kosztów wyegzekwowania ww. grzywny, sygn. KMs 283/11.

22 maja 2015 r. R. R. (1) uiściła należność powódki do Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego w K. w wysokości 1 273 zł („Zapłata należności zabezpieczonej hipoteką na nieruchomości KW nr (...) – M.”).

8 października 2015 r. R. R. (1) wpłaciła także na konto Gminy W. kwotę 9 330 zł tytułem „spłaty długu hipotecznego obciążającego nieruchomość KW nr (...)” (zadłużenie na rzecz Zarządu Zasobu Komunalnego we W.).

( dowód: decyzje w sprawie wymiaru podatku od nieruchomości, k.243-246, pismo Zarządu Zasobu Komunalnego z 22 września 2015 r., k.376, polecenie egzekucji z 16 sierpnia 2011 r. k.333-334, potwierdzenia wykonania przelewu k.247, k.288-289, dowód wpłaty z 8.04.2015 r., k.248)

Zadłużenie M. M. (1) z tytułu składek na ubezpieczenie społeczne rolników na kwotę 7 729,15 zł (spłata którego była zabezpieczona hipoteką wpisaną w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości przy ul. (...) we W.) zostało spłacone przed zawarciem umowy pożyczki z 22 listopada 2011 r.

( dowód: zaświadczenie z 8 lutego 2011 r., k.113)

1 kwietnia 2015 r. R. R. (1) zawarła z A. K. przedwstępną umowę sprzedaży (rep. A nr (...)) nieruchomości stanowiącej zabudowaną budynkiem mieszkalnym działkę numer (...) o powierzchni 523 m2, położonej przy ul. (...) we W., dla której Sąd Rejonowy dla Wrocławia – Krzyków prowadzi księgę wieczystą numer (...).

Cenę nieruchomości strony tej umowy ustaliły na 350 000 zł, a umowa przyrzeczona miała zostać zawarta do 1 lipca 2015 r.

( okoliczności bezsporne, a nadto dowód: przedwstępna umowa sprzedaży z 1 kwietnia 2015 r. rep. A nr (...), k.94-97)

Pismem z 2 kwietnia 2015 r. R. R. (1) wezwała M. M. (1) do zapłaty kwoty 129 000 zł wraz z odsetkami ustawowymi liczonymi od 1 lipca 2012 r. do dnia zapłaty - z tytułu pożyczki udzielonej mocą umowy z 22 listopada 2011 r. R. R. (1) wskazała, że pod warunkiem dokonania zapłaty całości zadłużenia zostanie na M. M. (1) zwrotnie przeniesiona własność nieruchomości przy ul. (...) we W. i w tym celu wezwała ją do stawiennictwa 24 kwietnia 2015 r. o godz. 12.00 we wskazanej kancelarii notarialnej.

Jednocześnie R. R. (1) poinformowała M. M. (1), że w razie braku zapłaty nieruchomość przy ul. (...) we W. zostanie sprzedana za kwotę 350 000 zł, chyba że M. M. (1) wskaże nabywcę, który w terminie do 24 kwietnia 2015 r. nabędzie ją za wyższą kwotę.

Pismo to M. M. (1) odebrała 7 kwietnia 2015 r.

( okoliczności bezsporne, a nadto dowód: pismo z 2 kwietnia 2015 r. wraz z potwierdzeniem odbioru, k.307-308)

Zgodnie z wezwaniem, 24 kwietnia 2015 r. o godz. 12.00 M. M. (1) stawiła się w kancelarii notarialnej wskazanej w ww. piśmie.

Podczas spotkania M. M. (1) oświadczyła R. R., że zamierza spłacić pożyczkę w całości, jednakże nie ma na to wystarczających środków, gdyż wciąż oczekuje na pieniądze od A. U. (1).

( okoliczności bezsporne, a nadto dowód: przesłuchanie R. R. (1), e-protokół rozprawy z 3 marca 2016 r., 00:54:05-01:09:57 k.697, e-protokół rozprawy z 13 września 2016 r., 01:15:55-01:45:17, k.763, przesłuchanie M. M. (1) e-protokół rozprawy z 3 marca 2016 r., 01:10:00-02:21:58, k.697, e-protokół rozprawy z 13 września 2016 r. 00:11:35-01:15:55, k.763)

W kwietniu 2015 r. M. M. (1) zwróciła się do swojej siostry E. T. z prośbą, czy mogłaby uzyskać pożyczkę, aby „odkupić” dom przy ul. (...) we W..

E. T. rozpoczęła w banku procedurę związaną z udzieleniem pożyczki. Zgodę na pożyczkę otrzymała 9 maja 2015 r.

( dowód: zeznania świadka E. T., e-protokół rozprawy z 12 stycznia 2016 r. 00:06:04-00:34:10, k.429, e-protokół rozprawy z 3 marca 2016 r., 00:30:35-00:48:04, k.697, e-protokół rozprawy z 13 września 2016 r., 00:01:47-00:08:31, k.763, przesłuchanie M. M. (1), e-protokół rozprawy z 3 marca 2016 r., 01:10:00-02:21:58, k.697, e-protokół rozprawy z 13 września 2016 r., 00:11:35-01:15:55, k.763)

7 maja 2015 r. R. R. (1) zawarła z A. K. umowę sprzedaży (rep. A nr (...)) nieruchomości stanowiącej zabudowaną budynkiem mieszkalnym działkę numer (...) o powierzchni 523 m2, położonej przy ul. (...) we W., dla której Sąd Rejonowy dla Wrocławia – Krzyków prowadzi księgę wieczystą numer (...).

R. R. (1) oświadczyła m.in., że:

- w dziale IV księgi wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości wpisane są:

1) hipoteka przymusowa zwykła w kwocie 7 729,15 zł, zabezpieczająca składki na ubezpieczenie społeczne rolników na rzecz Skarbu Państwa,

2) hipoteka umowa kaucyjna w kwocie 9 330, zabezpieczająca wierzytelności w stosunku do M. M. (1) z tytułu opłat czynszowych i eksploatacyjnych wynikających z umowy najmu lokalu użytkowego położonego przy ul. (...) na rzecz Gminy W..

R. R. (1) sprzedała przewłaszczoną nieruchomość za 350 000 zł.

Zgodnie z § 4 ust. 1 część ceny w kwocie 30 000 zł została już opłacona, a pozostałą część w kwocie 320 000 zł A. K. zobowiązała się zapłacić w terminie do 14 maja 2015 r.

Wydanie przedmiotu umowy w posiadanie kupującej nastąpiło 7 maja 2015 r., a strony postanowiły, że z chwilą jego wydania na nabywcę przeszły wszelkie korzyści i ciężary z nim związane (§ 5 ust. 1 i 2 umowy).

Kupująca oświadczyła, że znany jest jej stan techniczny posadowionego na nieruchomości budynku oraz, że nie wnosi do niego żadnych zastrzeżeń oraz, że akceptuje fakt, iż wydanie nieruchomości nastąpiło bez wcześniejszego opróżnienia tej nieruchomości w stanie, w jakim znajduje się ona obecnie, tj. że jest zamieszkała przez osoby trzecie oraz, że co do tej okoliczności nie wnosi zastrzeżeń (§ 5 ust. 3 i 4 umowy).

W § 4 ust. 4 umowy strony oświadczyły, że cena nieruchomości odpowiada jej wartości rynkowej.

W § 6 umowy R. R. (1) oświadczyła, że w terminie do 7 lipca 2015 r. zobowiązuje się spłacić ze środków własnych wierzytelności zabezpieczone hipotekami ustanowionymi na zbywanej nieruchomości, do ich wysokości – odpowiednio do kwoty 7 729,15 zł (hipoteka przymusowa zwykła) oraz do kwoty 9 330 zł (hipoteka umowna kaucyjna), wpisanymi w dziale IV księgi wieczystej KW (...) prowadzonej dla tej nieruchomości oraz pokryć koszty opłaty sądowej za ich wykreślenie.

( okoliczności bezsporne, a nadto dowód: umowa sprzedaży z 7 maja 2015 r. rep. A nr (...), k.98-102)

W transakcji sprzedaży nieruchomości przy ul. (...) we W. R. R. (1) korzystała z usług pośrednika P. C..

Poniesiony przez R. R. (1) koszt pośrednictwa wyniósł 24 600 zł.

( dowód: faktura Vat (...), k.323, potwierdzenie wykonania operacji, k.324)

Pismem z 19 maja 2015 r. R. R. (1) poinformowała M. M. (1) o sprzedaży przewłaszczonej nieruchomości przy ul. (...) we W. za kwotę 350 000 zł.

R. R. (1), powołując się na treść § 8 umowy pożyczki z 22 listopada 2011 r., wskazała, że pozostała do przekazania M. M. (1) kwota - po pomniejszeniu o kwotę udzielonej pożyczki oraz o kwoty należne wierzycielom powódki - wynosi 5 217,80 zł.

R. R. (1) wskazała, że kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości została pomniejszona łącznie o 344 782,20 zł, na którą składają następujące należności:

1.  kwota 129 000 zł tytułem należności głównej, zasądzonej nakazem zapłaty w postępowaniu nakazowym z 24 stycznia 2014 r. wydanym przez Sąd Okręgowy we Wrocławiu (sygn. akt I Nc 33/14),

2.  kwota 45 453,94 zł tytułem skapitalizowanych odsetek ustawowych za okres od 1 lipca 2012 r. do 8 maja 2015 r. od należności głównej, zasądzonych nakazem zapłaty w postępowaniu nakazowym z 24 stycznia 2014 r. wydanym przez Sąd Okręgowy we Wrocławiu (sygn. akt I Nc 33/14),

3.  kwota 1 613 zł tytułem zwrotu kosztów procesu, zasądzonych nakazem zapłaty w postępowaniu nakazowym z 24 stycznia 2014 r. wydanym przez Sąd Okręgowy we Wrocławiu (sygn. akt I Nc 33/14) oraz 5 000 zł tytułem kosztów obsługi prawnej zgodnie z fakturą VAT z 18 maja 2015 r. nr 5/05/2015,

4.  kwota 90 000 zł tytułem należności głównej, zasądzonej nakazem zapłaty w postępowaniu upominawczym z 5 lutego 2015 r. wydanym przez Sąd Okręgowy we Wrocławiu (sygn. akt I Nc 1390/14),

5.  kwota 7 822,27 zł tytułem skapitalizowanych odsetek ustawowych za okres od 25 lutego 2014 r. do 8 maja 2015 r. od kwoty 57 000 zł, zasądzonych nakazem zapłaty w postępowaniu upominawczym z 5 lutego 2015 r. wydanym przez Sąd Okręgowy we Wrocławiu, (sygn. akt I Nc 1390/14),

6.  kwota 888,49 zł tytułem skapitalizowanych odsetek ustawowych za okres od 2 października 2014 r. do 8 maja 2015 r. od kwoty 15 000 zł, zasądzonych nakazem zapłaty w postępowaniu upominawczym z 5 lutego 2015 r. wydanym przez Sąd Okręgowy we Wrocławiu (sygn. akt I Nc 1390/14),

7.  kwota 572,54 zł tytułem skapitalizowanych odsetek ustawowych za okres od 18 grudnia 2014 r. do 8 maja 2015 r. od kwoty 18 000 zł, zasądzonych nakazem zapłaty w postępowaniu upominawczym z 5 lutego 2015 r. wydanym przez Sąd Okręgowy we Wrocławiu (sygn. akt I Nc 1390/14),

8.  kwota 1 125 zł tytułem zwrotu kosztów procesu, zasądzonych nakazem zapłaty w postępowaniu upominawczym z 5 lutego 2015 r. wydanym przez Sąd Okręgowy we Wrocławiu (sygn. akt I Nc 1390/14) oraz 5 000 zł tytułem zwrotu kosztów obsługi prawnej zgodnie z fakturą VAT z 18 maja 2015 r. nr (...),

9.  kwota 12 677,42 zł tytułem bezumownego korzystania z nieruchomości, dla której Sąd Rejonowy dla Wrocławia-Krzyków, IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...) w okresie od 3 stycznia 2015 r. do 8 maja 2015 r. na szkodę R. R. (1),

10.  kwota 1 353 zł zwrotu kosztów sporządzenia operatu szacunkowego z 11 lutego 2014 r. na potrzeby wyceny nieruchomości, dla której Sąd Rejonowy dla Wrocławia-Krzyków, IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...),

11.  kwota 24 600 zł wynikająca z Faktury VAT nr (...) z 7 maja 2015 r. wystawionej tytułem usługi pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości,

12.  kwota 48 zł tytułem uiszczonego podatku od nieruchomości za rok 2011, zgodnie z decyzją Prezydenta W. ( (...).3120. (...).2014),

13.  kwota 682 zł tytułem uiszczonego podatku od nieruchomości za rok 2012, zgodnie z decyzją Prezydenta W. ( (...).3120. (...).2014),

14.  kwota 711 zł tytułem uiszczonego podatku od nieruchomości za rok 2013, zgodnie z decyzją Prezydenta W. ( (...).3120. (...).2014),

15.  kwota 711 zł tytułem uiszczonego podatku od nieruchomości za rok 2014, zgodnie z decyzją Prezydenta W. ( (...).3120. (...).2014),

16.  kwota 300 zł tytułem grzywny, której ciężar poniosła R. R. (1), w postępowaniu przed Sądem Rejonowym dla Wrocławia-Krzyków we Wrocławiu, sygn. akt I Co 159/10,

17.  kwota 165,42 zł tytułem kosztów wyegzekwowania ww. grzywny, sygn. KMS 283/11,

18.  kwota 7 729,15 zł, na którą opiewa hipoteka przymusowa zwykła, ustanowiona na rzecz Skarbu Państwa, ujawniona w dziale IV księgi wieczystej nr (...),

19.  kwota 9 330,00 zł, na którą opiewa hipoteka umowna kaucyjna, ustanowiona na rzecz Gminy W., ujawniona w dziale IV księgi wieczystej nr (...).

Z ostrożności procesowej R. R. (1) wskazała w piśmie, że w razie jakichkolwiek sporów powstałych na tle interpretacji zapisów umowy z 22 listopada 2011 r. i jej wykonania, dokonuje potrącenia tych należności z należnością M. M. (1) o zwrot różnicy pomiędzy uzyskaną ceną sprzedaży, a kwotą udzielonej pożyczki pomniejszoną o kwoty należne wierzycielom M. M. (1) (§ 8 umowy pożyczki z 22 listopada 2011 r., rep. A nr 19720/2011).

Pismo to powódka odebrała 21 maja 2015 r.

( okoliczności bezsporne, a nadto dowód: pismo z 19 maja 2015 r., k.83-84)

W odpowiedzi na powyższe M. M. (1), pismem z 27 maja 2015 r. wezwała R. R. (1) do dokonania zgodnego z umową z 22 listopada 2011 r. rozliczenia sprzedaży nieruchomości, w szczególności:

a) uwzględniającego ustaloną w umowie z 22 listopada 2011 r. wartość nieruchomości, to jest kwotę 800 000 zł (§ 5 umowy), której aktualność potwierdza operat szacunkowy nieruchomości sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego w 2014 r.,

poprzez zapłatę na rzecz M. M. (1) w terminie do 2 czerwca 2015 r. kwoty 450 000 zł wynikającej z różnicy miedzy wartością nieruchomości, a wartością wskazaną przez R. R. (1) jako podstawa rozliczenia. Przy czym M. M. (1) podała, że wskazana przez R. R. (1) jako podstawa rozliczenia kwota 350 000 zł jest rażąco zaniżoną – z pokrzywdzeniem M. M. (1) - ceną sprzedaży, czego wobec treści § 5 umowy oraz znanego R. R. operatu ma ona pełną świadomość. Strony uzgodniły bowiem w § 5 umowy, iż wartość nieruchomości do celów przewłaszczenia na zabezpieczenie i związanego z nim rozliczenia wynosi 800 000 zł. Wobec tego, dokonując sprzedaży nieruchomości za cenę niższą, a ponadto rażąco zaniżoną w stosunku do jej wartości rynkowej, R. R. (1) naruszyła postanowienia zawartej umowy,

b) dokonania rozliczenia zgodnego z § 8 tiret 1 umowy, zgodnie z którym cena sprzedaży mogła ulegać pomniejszeniu wyłącznie o kwotę udzielonej pożyczki to jest, zgodnie z § 1 zdanie pierwsze umowy – 129 000 zł, oraz kwoty należne wierzycielom M. M. (1),

poprzez zapłatę na rzecz M. M. (1) w terminie do 2 czerwca 2015 r. dalszej kwoty 175 546,06 zł. M. M. (1) wskazała, że kwota ta stanowi różnicę między uzyskaną przez R. R. (1) kwotą, a kwotą pożyczki powiększoną o odsetki za opóźnienie w zapłacie do 8 maja 2015 r., której obowiązek zwrotu na rzecz M. M. (1) wynika z § 8 tiret 2 umowy z 22 listopada 2011 r.

Jednocześnie M. M. (1) zaprzeczyła, aby istniały wobec niej wierzytelności, w szczególności wymienione w pkt 3 (5 000 zł) i pkt 4-19 pisma z 19 maja 2015 r., a także, by kwoty te mogły być przedmiotem opisanego w tym piśmie rozliczenia (zwłaszcza, że R. R. (1) nie podjęła żadnego kontaktu z nią celem ustalenia, czy i w jakiej wysokości posiada niezaspokojone zadłużenie).

M. M. (1) wezwała także R. R. (1) do przedłożenia w terminie do 29 maja 2015 r. umowy sprzedaży nieruchomości przy ul. (...) we W. za 350 000 zł wraz z dowodem zapłaty tej kwoty oraz dowodów potwierdzających istnienie wierzytelności wobec M. M. (1) wymienionych w pkt 4-19 pisma z 19 maja 2015 r.

Nadto M. M. (1) wskazała, że działanie R. R. (1), polegające na sprzedaży nieruchomości stanowiącej przedmiot przewłaszczenia po rażąco zaniżonej cenie, zmierzające do wykorzystania aktualnej sytuacji M. M. (1), mimo posiadania wiedzy, że dysponuje ona wierzytelnościami na sumę przekraczającą udzieloną jej pożyczkę wraz z odsetkami (która nie została spłacona wyłącznie wskutek nierzetelności jej kontrahenta), narusza umowę z 22 listopada 2011 r. i nie zasługuje na ochronę prawną.

( okoliczności bezsporne, a nadto dowód: pismo z 27 maja 2015 r. wraz z dowodem nadania, k.85-87)

W odpowiedzi na powyższe R. R. (1), pismem z 9 czerwca 2015 r. oświadczyła, że wszelkie działania podjęła na podstawie i w granicach prawa i „przy pełnej transparentności” wobec M. M. (1) (o czym świadczy między innymi już pismo z 19 sierpnia 2013 r. informujące o bezskutecznym upływie terminu do zwrotu pożyczki i zamiarze przystąpienia do wykorzystania udzielonego zabezpieczenia).

R. R. (1) nie podzieliła stanowiska M. M. (1) co do wartości nieruchomości, wskazując, że przekazała jej (pismem z dnia 19 lutego 2014 r.) odpis opinii rzeczoznawcy z 11 lutego 2014 r. z prośbą o wypowiedzenie się co do jego wniosków, w tym ustalonej wartości rynkowej nieruchomości. Przy czym M. M. (1) nie wniosła zastrzeżeń w tym zakresie.

R. R. (1) podniosła w piśmie, że podstawę rozliczenia stanowi uzyskana przez nią „cena sprzedaży”, co wynika z § 8 umowy z 22 listopada 2011 r. Pomimo długiego okresu oferowania nieruchomości na rynku nieruchomości, kwota 350 000 zł była najwyższą ceną jaką można było za nią uzyskać. M. M. (1) zaś nie tylko nie znalazła osoby zainteresowanej nabyciem nieruchomości za wyższą cenę, ale dodatkowo utrudniała jej zbycie (m.in. nie opróżniając nieruchomości).

R. R. (1) do pisma dołączyła umowę sprzedaży przewłaszczonej nieruchomości z 7 maja 2015 r. (rep. A nr (...)), fakturę Vat (...) (usługa pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości – 24 600 zł), fakturę Vat nr (...) na kwotę 5 000 zł – tytułem „wynagrodzenie umowne, plus sprawa I Nc 33/14 (zwrot pożyczki od M. M.)” oraz fakturę Vat nr (...) na kwotę 5 000 zł - tytułem „wynagrodzenie umowne, plus sprawa I Nc 1390/14 (odszkodowanie za bezumowne korzystanie z nieruchomości od M. M.)”.

( okoliczności bezsporne, a nadto dowód: pismo z 9 czerwca 2015 r. wraz z załącznikami, k.103-109)

W kolejnym piśmie adresowanym do R. R. (1) M. M. (1) podtrzymała dotychczasowe stanowisko.

( okoliczności bezsporne, a nadto dowód: pismo z 21 czerwca 2015 r. wraz z dowodem nadania, k.110-112)

Ostatecznie, R. R. (1) przekazała na rachunek bankowy M. M. (1) kwotę 11 673,95 zł.

( okoliczności bezsporna)

Po sprzedaży nieruchomości M. M. (1), za pośrednictwem P. C. (pośrednika w sprzedaży nieruchomości) umówiła się na spotkanie z A. K.. M. M. (1) zaproponowała A. K., że odkupi nieruchomość za cenę 350 000 zł wraz z opłatami, które poniosła A. K..

Ostatecznie A. K. wyraziła zgodę na sprzedaż nieruchomości za 600 000 zł.

( dowód: zeznania świadka E. T., e-protokół rozprawy z 12 stycznia 2016 r., 00:06:04-00:34:10, k.429, e-protokół rozprawy z 3 marca 2016 r., 00:30:35-00:48:04, k.697, e-protokół rozprawy z 13 września 2016 r., 00:01:47-00:08:31, k.763, zeznania świadka K. P., e-protokół rozprawy z 12 stycznia 2016 r., 00:34:28-00:48:25, k.429, e-protokół rozprawy z 3 marca 2016 r., 00:07:11-00:27:15, k.697, zeznania świadka P. C., e-protokół rozprawy z 24 września 2015 r., 00:07:15-00:57:41, k.638, zeznania świadka A. K., e-protokół rozprawy z 26 listopada 2015 r. 00:04:30-00:23:08, k.669, przesłuchanie M. M. (1), e-protokół rozprawy z 3 marca 2016 r., 01:10:00-02:21:58, k.697, e-protokół rozprawy z 13 września 2016 r., 00:11:35-01:15:55, k.763)

M. M. (1) umówiła się z A. K., że opuści dom przy ul. (...) we W. do 25 lipca 2015 r. oraz że nie będzie jej za ten okres naliczane odszkodowanie za bezumowne korzystanie z nieruchomości.

30 lipca 2015 r. M. M. (1) przekazała dom A. K.. Podczas przekazywania nieruchomości nabywca A. K. wyrażała niezadowolenie z powodu usunięcia przez M. M. (1) roślin z ogrodu. Poza tym A. K. nie zgłaszała innych uwag ani zastrzeżeń co do stanu technicznego domu lub ogrodu.

Następnego dnia w domu rozpoczęto prace remontowe.

( dowód: zeznania świadka E. T., e-protokół rozprawy z 12 stycznia 2016 r., 00:06:04-00:34:10, k.429, e-protokół rozprawy z 3 marca 2016 r., 00:30:35-00:48:04, k.697, e-protokół rozprawy z 13 września 2016 r., 00:01:47-00:08:31, k.763, zeznania świadka K. P., e-protokół rozprawy z 12 stycznia 2016 r., 00:34:28-00:48:25, k.429, e-protokół rozprawy z 3 marca 2016 r., 00:07:11-00:27:15, k.697, zeznania świadka A. K., e-protokół rozprawy z 26 listopada 2015 r., 00:04:30-00:23:08, k.669, przesłuchanie M. M. (1), e-protokół rozprawy z 3 marca 2016 r., 01:10:00-02:21:58, k.697, e-protokół rozprawy z 13 września 2016 r., 00:11:35-01:15:55, k.763)

Przed opuszczeniem domu M. M. (1) zdemontowała lampy oświetleniowe, włączniki prądu, piec centralnego ogrzewania oraz kominek. Z ogrodu M. M. (1) zabrała altanę, drewutnię oraz wykopała rosnące tam rośliny. Zdemontowała także ogrodzenie, które było własnością jej brata.

Powyższe prace demontażowe były wykonywane przez fachowców. Podczas ich przeprowadzania nie doszło do żadnych uszkodzeń czy dewastacji domu. Jedynie podczas demontażu toalety popękały kafle.

( dowód: zeznania świadka K. M., e-protokół rozprawy z 3 marca 2016 r., 00:02:05 – 00:06:47, k.697, e-protokół rozprawy z 17 marca 2016 r., 00:05:16-00:07:02 k.703, zeznania świadka K. J., e-protokół rozprawy z 3 marca 2016 r. ,00:27:35-00:30:05, k.697, e-protokół rozprawy z 17 marca 2016 r., 00:02:57-00:04:49, k.703, zeznania świadka Z. G. (2), e-protokół rozprawy z 3 marca 2016 r., 00:48:29-00:53:36, k.697, e-protokół rozprawy z 17 marca 2016 r., 00:45:36-00:47:33, k.703, zeznania świadka K. P., e-protokół rozprawy z 12 stycznia 2016 r., 00:34:28-00:48:25, k.429, e-protokół rozprawy z 3 marca 2016 r., 00:07:11-00:27:15, k.697, przesłuchanie M. M. (1), e-protokół rozprawy z 3 marca 2016 r., 01:10:00-02:21:58, k.697, e-protokół rozprawy z 13 września 2016 r., 00:11:35-01:15:55, k.763)

25 sierpnia 2015 r. nabywca nieruchomości A. K. zgłosiła na policji zawiadomienie o popełnieniu przez M. M. (1) przestępstwa z art. 284 § 1 k.k. mającego polegać na przywłaszczeniu wyposażenia nieruchomości o łącznej wartości 10 000 zł w postaci 12 grzejników różnych rozmiarów, ogrodzenia kutego, fragmentu instalacji wodno-kanalizacyjnej w postaci stelażu wraz z muszlą toaletową marki G., 3 sztuk drzwi wewnętrznych, pieca dwufunkcyjnego. A. K. podała także, iż M. M. (1) podczas wyprowadzki dopuściła się aktu wandalizmu w postaci wyrwania rury w łazience na poziomie zero oraz skucia ściany i wyłamania instalacji wodno-kanalizacyjnej.

Postanowieniem z 12 listopada 2015 r. dochodzenie w powyższej sprawie zostało umorzone wobec braku znamion czynu zabronionego.

( dowód: akta dochodzenia 1 Ds. 3022/15, zeznania świadka A. K., e-protokół rozprawy z 26 listopada 2015 r., 00:04:30-00:23:08, k.669, przesłuchanie M. M. (1), e-protokół rozprawy z 3 marca 2016 r., 01:10:00-02:21:58, k.697, e-protokół rozprawy z 13 września 2016 r., 00:11:35-01:15:55, k.763)

Na przełomie kwietnia/maja 2016 r. nieruchomość przy ul. (...) we W. została wystawiona na sprzedaż na cenę 595 000 zł.

We wrześniu 2016 r. siostrzenica M. M. (1) (córka E. T.) uzyskała informację, że cena nieruchomości nie będzie niższa niż 550 000 zł.

( dowód: zeznania świadka T. G., e-protokół rozprawy z 23 czerwca 2016 r., 00:02:20-00:07:42, k.737, zeznania świadka E. T., e-protokół rozprawy z 12 stycznia 2016 r., 00:06:04-00:34:10, k.429, e-protokół rozprawy z 3 marca 2016 r., 00:30:35-00:48:04, k.697, e-protokół rozprawy z 13 września 2016 r., 00:01:47-00:08:31, k.763)

Wartość rynkowa nieruchomości gruntowej zabudowanej położonej we W. przy ul. (...), działka numer (...) obręb O. wynosi:

- według stanu i cen z 1 lipca 2012 r. – 688 900 zł,

- według stanu i cen z 7 maja 2015 r. – 652 800 zł

( dowód: opinia biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomości mgr M. A., k.911-947, opinia ustna biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomości mgr M. A., e-protokół rozprawy z 23 sierpnia 2018 r., 00:01:44-00:21:33, k.995)

Wysokość wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości gruntowej zabudowanej położonej we W. przy ul. (...), działka numer (...) obręb O. w okresie od 2 lipca 2012 r. do 2 stycznia 2015 r., według stanu i na poziomie cen z 1 lipca 2012 r., wynosi 84 600 zł.

Wysokość wynagrodzenia za korzystanie z tej nieruchomości w okresie od 2 lipca 2012 r. do 2 stycznia 2015 r., według stanu i na poziomie cen z 7 maja 2012 r., wynosi 80 200 zł.

( dowód: opinia biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomości mgr M. A., k.911-947, opinia ustna biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomości mgr M. A., e-protokół rozprawy z 23 sierpnia 2018 r., 00:01:44-00:21:33, k.995)

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo R. R. (1) (obecnie P.) nie zasługiwało na uwzględnienie.

Powództwo M. M. (1) zasługiwało na częściowe uwzględnienie.

R. P. domagała się zasądzenia od M. M. (1) kwoty 90 000 zł wraz z ustawowymi odsetkami liczonymi od kwoty 57 000 zł od 25 lutego 2014 r., od kwoty 15 000 zł od 2 października 2014 r., od kwoty 18 000 zł od 18 grudnia 2014 r. tytułem wynagrodzenia za korzystanie bez tytułu prawnego przez okres od 2 lipca 2012 r. do 2 stycznia 2015 r. z nieruchomości przy ul. (...) we W., przewłaszczonej na zabezpieczenie pożyczki w kwocie 129 000 zł udzielonej na podstawie umowy z 22 listopada 2011 r. (Repertorium A numer (...)), którą zgodnie z warunkami tej umowy obowiązana była wydać w terminie do 1 lipca 2012 r. R. R. (1) wskazała, że podstawą naliczenia tej kwoty jest wysokość czynszu najmu określona na 3 000 zł miesięcznie, którą powódka mogłaby uzyskać w razie wynajmowania nieruchomości w podanym okresie.

M. M. (1) wystąpiła natomiast z żądaniem zapłaty przez R. R. (1) kwoty 606 741,04 zł wraz z odsetkami ustawowymi liczonymi od kwoty 450 000 zł od 9 maja 2015 r., a od kwoty 156 741,04 zł od 3 czerwca 2015 r. M. M. (1) podnosiła, że kwota 450 000 zł stanowi różnicę między wartością przewłaszczonej nieruchomości przy ul. (...) we W. ustaloną przez strony w umowie z 22 listopada 2011 r. (Repertorium A numer (...)) na 800 000 zł, a ceną, za jaką R. R. (1) nieruchomość tę sprzedała 7 maja 2015 r., tj. 350 000 zł. Pozostała żądana kwota, tj. 156 741,04 zł stanowi natomiast różnicę między ceną sprzedaży nieruchomości uzyskaną przez R. R. (1) (350 000 zł), a sumą zakwestionowanych przez M. M. (1) wierzytelności, które R. R. (1) rozliczyła z kwoty pobranej ze sprzedaży nieruchomości, opiewających łącznie na 193 258,96 zł.

Dokonując ustalenia stanu faktycznego sprawy Sąd miał na uwadze treść przedstawionych przez strony dokumentów, a także zeznania świadków E. T., K. P., P. C., A. K., M. G., R. B., H. M., M. B., T. G., którym co do zasady należało dać wiarę. Jedynie zeznania świadka A. K. nie zasługiwały na pozytywną ocenę w zakresie, w jakim świadek wskazała, że dom przy ul. (...) we W. w dacie przekazywania był zdewastowany i było w nim wiele zniszczeń, których nie zaobserwowała wcześniej – podczas prezentacji nieruchomości przed jej zakupem. W tej części zeznania świadka A. K. nie znajdują potwierdzenia w pozostałym materiale dowodowym.

Podstawę ustaleń faktycznych stanowiły także zeznania świadka Z. P. oraz relacje przedstawione przez strony - M. M. (1) i R. R. (1).

Sąd jako w pełni wiarygodne ocenił zeznania świadków K. M., K. J. oraz Z. G. (2), którzy przed wyprowadzką M. M. (1) z nieruchomości przy ul. (...) przeprowadzali prace demontażowe.

Przystępując do oceny żądań zgłoszonych przez strony w pierwszej kolejności należy odnieść się do żądania zapłaty nadwyżki wartości nieruchomości przewłaszczonej nad zobowiązaniem z zabezpieczonej przewłaszczeniem umowy pożyczki.

Nie było między stronami sporu co do związania stron umową pożyczki z 22 listopada 2011 r. (Repertorium A numer (...)) opiewającą na 129 000 zł, braku jej spłaty w ustalonym terminie do 30 czerwca 2012 r., a także co do związania stron umową przewłaszczenia nieruchomości stanowiącej zabudowaną budynkiem mieszkalnym działkę numer (...) o powierzchni 523 m2, położonej przy ul. (...) we W. - na zabezpieczenie spłaty tej pożyczki. Sąd ustalił, iż kwota, jaka została przekazana M. M. (1) tytułem pożyczki udzielonej 22 listopada 2011 r. wynosiła 129 000 zł. Twierdzenia M. M. (1), iż podczas zawierania umowy otrzymała u notariusza jedynie różnicę pomiędzy kwotami 70 000 zł a 129 000 zł (przy czym kwota 129 000 zł miała obejmować kwoty otrzymane wcześniej tytułem pożyczek od Z. P.) nie znajdują oparcia w pozostałym materiale dowodowym i są całkowicie gołosłowne. Nie ulega wątpliwości, iż M. M. (1) wcześniej, tj. przed zawarciem umowy 22 listopada 2011 r., pożyczała od Z. P. pieniądze w różnych kwotach, co wynika z zeznań złożonych przez nią oraz przez świadków Z. P., M. G., pośrednio z zeznań świadka E. T. (która informacje w tym zakresie posiadała od M. M. (1)), a także z oświadczeń z 15 lipca 2011 r. (Repertorium A numer (...)) oraz z 27 lipca 2011 r. (Repertorium A numer (...)). Niemniej jednak R. R. (1) oraz Z. P. zgodnie twierdzili, że podczas zawierania umowy 22 listopada 2011 r. M. M. (1) została przekazana kwota 129 000 zł. Przy czym Z. P. twierdził, że z otrzymanej kwoty 129 000 zł M. M. (1), podczas chwilowej nieobecności w pomieszczeniu pozostałych osób, oddała mu wcześniejszą pożyczkę w wysokości 100 000 zł, czemu z kolei M. M. (1) stanowczo przeczyła. Brak w sprawie materiału dowodowego, który pozwoliłby na ustalenie powyższych kwestii, zaś w świetle tego, że M. M. (1) podpisała akt notarialny, nie zgłaszając do jego treści żadnych uwag ani zastrzeżeń (co wynika także z zeznań notariusza R. B. sporządzającego akt notarialny), następnie zaś, składając zeznania, wskazywała, że miała oddać R. R. 129 000 zł oraz że nie chciała za taką kwotę stracić domu, wreszcie – nie wniosła zarzutów od nakazu zapłaty z 24 stycznia 2014 r. wydanego przez Sąd Okręgowy we Wrocławiu w postępowaniu nakazowym w sprawie I Nc 33/14, którym nakazano M. M. (1), aby zapłaciła R. R. 129 000 zł wraz z odsetkami ustawowymi liczonymi od 1 lipca (...). - uznać należało, że w dniu 22 listopada 2011 r. otrzymała od R. R. (1) 129 000 zł. Dodać przy tym należy, że notariusz R. B. zeznał nie tylko, iż umowa (jej treść, warunki) nie była w ogóle kwestionowana (w przeciwnym razie, jak podał, nie zostałaby podpisana), ale także zaprzeczył, aby M. M. (1) zgłaszała, że pożyczka w kwocie 129 000 zł obejmuje także inne kwoty, które miałyby jej zostać pożyczonej wcześniej.

Umowa o przewłaszczenie na zabezpieczenie należy do umów nienazwanych, czyli bezpośrednio nieregulowanych w ustawie, poza jednym wypadkiem określonym w ustawie z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe w art. 101. Zabezpieczenie wierzytelności poprzez umowę przewłaszczenia na zabezpieczenie, również co do nieruchomości - jest dopuszczalne w ramach przewidzianej przez ustawodawcę zasady swobody umów. Przewłaszczenie rzeczy na zabezpieczenie wierzytelności jest zatem stosunkiem prawnym, który strony mogą ułożyć według własnego uznania, byle jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości stosunku, ustawie lub zasadom współżycia społecznego (art. 353 (1) k.c.). Przy czym skromne regulacje ustawowe odnoszące się do umowy przewłaszczenia (zawarte jedynie w ww. ustawie Prawo bankowe) sprawiają, że swoboda stron jest bardzo duża w zakresie kształtowania jej treści, następuje to w sposób najbardziej odpowiadający potrzebom oraz okolicznościom danej transakcji.

Umowa taka nie oznacza przeniesienia własności nieruchomości warunkowo czy z zastrzeżeniem terminu (co jest niedopuszczalne). Przewłaszczenie na zabezpieczenie stanowi umowę, na mocy której dłużnik przenosi na wierzyciela własność rzeczy ruchomej lub nieruchomej w celu zabezpieczenia wykonania jakiegoś zobowiązania, z równoczesnym zobowiązaniem go do powrotnego przeniesienia własności rzeczy na dłużnika, pod warunkiem uiszczenia w terminie przewidzianym w umowie zabezpieczonego długu. Przeniesienie własności następuje w takim wypadku nie w celu definitywnego wyzbycia się własności przez przewłaszczającego, ale w celu stworzenia wierzycielowi gwarancji wypełnienia zabezpieczonego zobowiązania. Należy wyraźnie zaznaczyć, że celem przewłaszczenia na zabezpieczenie nie jest nabycie przez wierzyciela własności przedmiotu przewłaszczenia. Jak powszechnie przyjmuje się (por. np. uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 19 listopada 1992 r. II CRN 87/92, OSNCP 1993, z. 5, poz. 89 i uchwałę tego sądu z dnia 5 maja 1993 r. III CZP 54/93, OSNCP 1993, z. 12, poz. 219), przewłaszczenie na zabezpieczenie jest czynnością prawną kauzalną. Przyczyną przysporzenia jest w tym wypadku zabezpieczenie wierzytelności przysługującej wierzycielowi (causa cavendi). Przeniesienie własności na zabezpieczenie służy jedynie zabezpieczeniu wierzytelności, nie zaś jej zaspokojeniu. Zgodnym zamiarem stron takiej umowy nie jest przeniesienie własności celem pokrycia długu. W wypadku, kiedy dłużnik w przewidzianym terminie nie uiści długu, traci uprawnienie do żądania powrotnego przeniesienia prawa własności przewłaszczonej rzeczy, wierzyciel zaś definitywnie nabywa jej własność i może się z niej zaspokoić. Okoliczność, że umowa powiernicza łącząca strony wygasa wskutek niespełnienia się warunku w określonym terminie (brak spłaty długu), nie przesądza o tym, że wierzyciel mogąc już w sposób nieskrępowany rozporządzać rzeczą, uzyskuje zaspokojenie wierzytelności. Powyższe stanowisko można spotkać w orzeczeniu Sądu Najwyższego z dnia 27 czerwca 1995 r., gdzie podkreślono, że w razie braku umownych warunków i sposobu zaspokojenia się wierzyciela z przewłaszczonej rzeczy, wierzyciel może zaspokoić swą wierzytelność - według swego wyboru - w każdy sposób, który nie jest sprzeczny z treścią stosunku prawnego łączącego strony, umową lub zasadami współżycia społecznego. Zaspokojenie wierzytelności z przewłaszczonej rzeczy może być dokonane w różny sposób, np. przez zbycie tej rzeczy z zarachowaniem uzyskanej ceny na poczet długu oraz zwrotem ewentualnej nadpłaty dłużnikowi, poprzez zachowanie rzeczy dla siebie na pewien czas i zaspokojenie się z pożytków rzeczy, oddanie jej osobie trzeciej do odpłatnego korzystania lub inne nią rozporządzenie. Nie jest też wyłączone zatrzymanie rzeczy przez wierzyciela jako jej właściciela za zarachowaniem wartości rzeczy na poczet długu i zwrotem ewentualnej nadwyżki dłużnikowi. Jest to bowiem również sposób zaspokojenia się z przewłaszczonej rzeczy, a więc czynność zgodna z celem przewłaszczenia na zabezpieczenie. W każdym jednak wypadku zaspokojenie wierzyciela z przewłaszczonej rzeczy następuje ono nie z chwilą nabycia przez wierzyciela własności rzeczy (ostateczny termin spłaty długu), ale z chwilą dokonania czynności powodującej zaspokojenie się wierzyciela z tej rzeczy i prowadzącej do umorzenia w całości lub w części zabezpieczonej wierzytelności, przewłaszczenie służy bowiem jedynie zabezpieczeniu wierzytelności.

Reasumując, przewłaszczenie na zabezpieczenie stanowi umowę, na mocy której dłużnik przenosi na wierzyciela własność rzeczy ruchomej lub nieruchomej w celu zabezpieczenia wykonania jakiegoś zobowiązania. Przeniesienie własności następuje w takim wypadku nie w celu definitywnego wyzbycia się własności przez przewłaszczającego, ale w celu stworzenia wierzycielowi gwarancji wypełnienia zabezpieczonego zobowiązania.

Zaspokojenie wierzyciela z przewłaszczonej rzeczy następuje z chwilą, gdy podejmie czynności prowadzące do zaspokojenia się z tej rzeczy w celu umorzenia w całości lub w części zabezpieczonej wierzytelności (wyroki Sądu Najwyższego: z dnia 27.06.1995 r., I CR 7/95, OSNC 1995/12/183, oraz z dnia 13.05.2011 r., V CSK 360/10, M.Pr.Bank. 2012/5/18-27).

Określenie sposobu zaspokojenia się wierzyciela z przewłaszczonej rzeczy oraz warunków dokonania tej czynności nie należy do przedmiotowo istotnych elementów (essentialia negoti), umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie. Może jednak być zawarte w takiej umowie, stanowiąc jej element uboczny (naturalia negotii) i wówczas wiąże strony. Gdy umowa nie określa warunków zaspokojenia się wierzyciela z przewłaszczonej rzeczy, wierzyciel może zaspokoić się - według swego wyboru - w każdy sposób, który nie jest sprzeczny z treścią stosunku prawnego łączącego strony, umową lub zasadami współżycia społecznego (por. wyrok Sądu Najwyższego z 27 czerwca 1995 r., I CR 7/95, OSNC 1995/12/183). Należy przy tym podkreślić, że oświadczenie o zaspokojeniu się poprzez samo zatrzymanie rzeczy, bez względu na jej rzeczywistą wartość nie mieści się jednak we właściwości umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie, ze względu na wskazany wyżej cel jej zawarcia (art. 353 (1) k.c.) (tak też J. Gołaczyński: „Przewłaszczenie na zabezpieczenie”, Wydawnictwo LexisNexis, Warszawa 2004, a także wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie z 19 września 1996 r., I ACr 231/96, Apel.-Lub. 1997/1/4).

W świetle powyższego, w sprawie należało zatem po pierwsze ustalić, czy zawarta przez strony umowa przewłaszczenia na zabezpieczenie określała sposób zaspokojenia się wierzyciela z przewłaszczonej nieruchomości i (lub) zawiera określone warunki tego zaspokojenia. Odnośnie tej kwestii oceny wymaga w szczególności § 8 umowy z 22 listopada 2011 r. (Repertorium A numer (...)), według którego:

- w razie niezwrócenia przez M. M. (1) pożyczki w terminie określonym w § 1 umowy, zaspokojenie wszelkich roszczeń R. R. (1), wynikających z umowy pożyczki, nastąpić miało przez zatrzymanie na własność nieruchomości przy ul. (...) we W., bez obowiązku jej zwrotnego przeniesienia na rzecz M. M. (1),

- w sytuacji opisanej powyżej R. R. (1) zobowiązała się do sprzedaży nieruchomości i zwrotu M. M. (1) różnicy pomiędzy uzyskaną ceną sprzedaży pomniejszoną o kwoty należne wierzycielom M. M. (1), a kwotą udzielonej pożyczki,

- rozliczenie świadczeń obu stron, wynikające z umowy pożyczki oraz przewłaszczenia na zabezpieczenie miało zostać dokonane w terminie 7 dni liczonych od daty otrzymania przez R. R. (1) ceny sprzedaży i doprowadzić do całkowitego umorzenia wzajemnych zobowiązań.

Pisemna umowa stron zawierała zatem szczegółowe ustalenia w zakresie zarówno sposobu zaspokojenia z przedmiotu zabezpieczenia, jak i w zakresie sposobu rozliczenia wartości zabezpieczenia. R. R. (1), w razie nieuregulowania w terminie pożyczki, miała, zgodnie z przytoczonym powyżej zapisem § 8 tej umowy, sprzedać nieruchomość przy ul. (...) we W., a następnie zwrócić M. M. (1) różnicę pomiędzy uzyskaną ceną sprzedaży pomniejszoną o kwoty należne wierzycielom M. M. (1), a kwotą udzielonej pożyczki.

Mocą umowy sprzedaży z 7 maja 2015 r. (rep. A nr (...)) R. R. (1), zgodnie z postanowieniami umowy określającymi sposób zaspokojenia z przedmiotu zabezpieczenia, sprzedała nieruchomość przy ul. (...) we W.. Z uzyskanej ze sprzedaży ceny 350 000 zł R. R. (1), po dokonaniu rozliczeń, które strony przewidziały w § 8 umowy, zwróciła M. M. (1) „nadwyżkę” w kwocie 11 673,95 zł.

Rozważania odnoszące się do wartości przewłaszczonej nieruchomości, stanowiącej podstawę czynienia między stronami dalszych rozliczeń, o których mowa w § 8 umowy z 22 listopada 2011 r., rozpocząć należy od analizy treści jej § 5 (w zw. z § 8). Koniecznym jest bowiem ustalenie w zakresie tego, jakie znaczenie strony miały zamiar nadać określonej w § 5 umowy wartości przewłaszczonej nieruchomości na kwotę 800 000 zł. Gdyby się okazało że wolą stron wyrażoną w umowie było, iż w razie niewykonania w terminie zobowiązania przez dłużnika zaspokojenie się wierzyciela z przewłaszczonej nieruchomości nastąpi przez jej sprzedaż za cenę odpowiadającą wartości nieruchomości określonej w umowie, to R. R. (1) obowiązana byłaby do zaliczenia na poczet swojej wierzytelności sumy 800.000 zł, niezależnie od tego, za jaką cenę sprzedała nieruchomość w rzeczywistości. Jedynie wówczas, gdy wartość nieruchomości spadła na skutek zawinionego działania (zaniechania) M. M. (1) w okresie od zawarcia umowy do sprzedaży nieruchomości, R. R. (1), jeżeli wykazałaby tę okoliczność (art. 6 k.c.), mogłaby zaliczyć na poczet swojej wierzytelności cenę, za jaką ze względu na wartość nieruchomości w chwili sprzedaży możliwa była, przy dokonaniu należytej staranności, ta sprzedaż. Gdyby natomiast zostało ustalone, że określenie w umowie wartości przewłaszczonej nieruchomości nie oznacza jej ceny sprzedaży w razie niewykonania w terminie zobowiązania przez dłużnika, wierzyciel powinien wówczas w celu uzyskania zaspokojenia swojej wierzytelności z przedmiotu przewłaszczenia sprzedać go za cenę odpowiadającą jego wartości rynkowej w chwili sprzedaży, tj. uwzględniając realną wartość przedmiotu przewłaszczenia, w omawianej sprawie realną, rynkową wartość nieruchomości oraz popyt na nią i podaż. Faktycznie uzyskana przez wierzyciela cena za sprzedaną nieruchomość (w niniejszej sprawie 350 000 zł) podlegałaby w takim wypadku zaliczeniu na poczet zabezpieczonej wierzytelności. P. jednak, w razie zarzucenia, że na skutek niedołożenia należytej staranności przy sprzedaży rzeczy wierzyciel uzyskał za nią cenę niższą niż cena rynkowa, w razie wykazania tej okoliczności (art. 6 k.c.) może domagać się naprawienia przez wierzyciela poniesionej szkody – zgodnie z art. 471 k.c. (por. wyrok Sądu Najwyższego z 27 czerwca 1995 r., I CR 7/95, OSNC 1995/12/183).

W ocenie Sądu, z literalnej wykładni łączącej strony umowy nie wynika, aby wskazana w jej § 5 wartość przewłaszczonej nieruchomości przy ul. (...) we W. ustalona została na wypadek sprzedaży tej nieruchomości w sytuacji nieuregulowania w terminie długu przez M. M. (1), i była wiążąca dla R. R. (1) w tym znaczeniu, że nie może ona uzyskać żadnej innej kwoty w wyniku przeprowadzenia transakcji sprzedaży nieruchomości.

Zgodnie z treścią § 5 umowy, „wartość nieruchomości opisanej w § 2 umowy strony określają na kwotę 800 000,00 zł (osiemset tysięcy złotych)”. W treści § 8 umowy, określającym sposób zaspokojenia z przedmiotu zabezpieczenia i sposób rozliczenia wartości zabezpieczenia, brak odwołania do § 5, a mowa w nim jedynie o „uzyskanej cenie sprzedaży”. Wniosku o wiążącym strony zapisie § 5 umowy określającym wartość nieruchomości nie sposób także wyprowadzić z materiału dowodowego zgromadzonego w toku postępowania. Podnoszone w tym zakresie twierdzenia M. M. (1) są odosobnione i nie znajdują poparcia w pozostałych dowodach. Zarówno bowiem R. R. (1), jak i Z. P. utrzymywali, że notariusz domagał się wpisania w akcie wartości nieruchomości i z tego tylko powodu została ona w nim zawarta, przy czym wartość tę wskazała jednostronnie M. M. (1), a kwestia ta nie była przedmiotem żadnych rozmów, konsultacji, czy też wzajemnych uzgodnień stron umowy. Twierdzenia te są zdaniem Sądu wiarygodne, zwłaszcza jeśli uwzględnić, że ani R. R. (1), ani Z. P. nie oglądali przewłaszczonej nieruchomości w dacie zawierania umowy, co potwierdziła M. M. (1). Nawet zatem jeśli orientowali się co do cen sprzedaży podobnych nieruchomości znajdujących się w podobnej lokalizacji, to nie znali chociażby jej aktualnego stanu technicznego. Nadto, wskazana w akcie notarialnym wartość nieruchomości nie znajduje oparcia w dokumencie w postaci operatu szacunkowego/wyceny rzeczoznawcy majątkowego, co uniemożliwia dokonanie jej realnej, wiarygodnej oceny (bez posiadania wiadomości specjalnych ocena w tym zakresie jest niemożliwa do przeprowadzenia). Przedłożony przez M. M. (1) wraz z pozwem operat szacunkowy, w którym wartość nieruchomości określona została na poziomie 833 000 zł, sporządzony został w styczniu 2014 r., a zatem po upływie przeszło dwóch lat od zawarcia umowy. Przy czym, co należy podkreślić, być może wartość przewłaszczonej nieruchomości w dacie zawierania umowy pożyczki i przeniesienia nieruchomości na zabezpieczenie oscylowała w kwocie przybliżonej do 800 000 zł, niemniej jednak na postawie zebranych dowodów nie można ustalić, aby zgodnie z poczynionymi pomiędzy stronami ustaleniami, kwota ta została określona na wypadek sprzedaży nieruchomości przez R. R. (1) w razie niewykonania w terminie zobowiązania przez M. M. (1). W przekonaniu Sądu na brak czynienia uzgodnień między stronami w zakresie ceny, za jaką nieruchomość powinna być zbyta w razie niespłacenia w terminie pożyczki wskazuje także całokształt okoliczności towarzyszących zawarciu umowy i relacje, w jakich pozostawały jej strony. Zarówno bowiem M. M. (1), jak i R. R. (1), co wynika zarówno z ich zeznań, jak i relacji M. G. i Z. P., zakładały, że pożyczka zostanie uregulowana w terminie (M. M. (1) liczyła bowiem na otrzymanie pieniędzy w kwocie blisko 2 000 000 zł od swojego dłużnika A. U. (2), o czym R. R. (3) była poinformowana), a ustanowienie zabezpieczenia jej spłaty traktowały jako formalność. Nadto, M. M. (1) była wówczas partnerką M. G., który pozostawał w bliskich relacjach biznesowych z partnerem R. Z. P.. Strony umowy - M. M. (1) i R. R. (1), nawet jeśli nie utrzymywały ze sobą bliższych kontaktów, to nie były sobie obce. Powyższe utwierdza w przekonaniu, że intencją stron, które zakładały terminowe wypełnienie warunków umowy i spłatę całości zobowiązania w kwocie 129 000 zł, nie było ścisłe określenie wartości przewłaszczonej nieruchomości na wypadek niewykonania zobowiązania. Niewątpliwie, M. M. (1), znajdując się w dacie zawierania umowy pożyczki i przewłaszczenia na zabezpieczenie, w trudnej sytuacji materialnej, obawiała się ewentualnej utraty domu i w jej interesie pozostawało takie określenie wartości nieruchomości, aby w razie jej sprzedaży została uzyskana jak najwyższa cena. Niemniej jednak brak materiału dowodowego, który wskazywałby na taką intencję obu stron umowy.

Nawet jednak, gdyby przyjąć w powyższym zakresie odmienne stanowisko, to jest uznać, że określona w umowie wartość nieruchomości została wskazana na potrzeby ewentualnego zaspokajania się z niej przez R. R. (1) (w drodze sprzedaży - § 8 umowy), to i tak, w ocenie Sądu, koniecznym byłoby wówczas - z uwagi na długi okres czasu, jaki upłynął pomiędzy datą zawarcia umowy a datą sprzedaży nieruchomości - ponowne określenie tej wartości. Oczywistym jest bowiem, że w przeciągu 3,5 roku wartość nieruchomości może ulec istotnym zmianom, powodującym - wobec zmiany realiów rynku obrotu nieruchomościami - niemożność uzyskania ustalonej wcześniej ceny (co też należałoby przyjąć w niniejszej sprawie przy uznaniu za wiążące zapisów umownych określających wartość nieruchomości). Zaspokojenie wierzyciela z przewłaszczonej rzeczy, na co już wskazano powyżej, następuje nie z chwilą, gdy nabywa on rzecz na własność, bo to ma miejsce w momencie zawarcia umowy przewłaszczenia (art. 155 § 1 k.c.), ale z chwilą, gdy podejmie czynności prowadzące do zaspokojenia się z tej rzeczy w celu umorzenia w całości lub w części zabezpieczonej wierzytelności. Zaspokojenie R. R. (1) nastąpiło zatem z chwilą sprzedaży przewłaszczonej nieruchomości i uzyskania jej ceny.

Kierując się powyższymi założeniami, Sąd zlecił sporządzenie opinii biegłemu z zakresu szacowania nieruchomości, który ustalił, że wartość rynkowa nieruchomości gruntowej zabudowanej położonej we W. przy ul. (...), działka numer (...) obręb O. wynosi - według stanu i cen z 7 maja 2015 r., tj. w dacie zawarcia umowy sprzedaży przez R. R. (1) – 652 000 zł (opinia biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomości mgr M. A.). Sąd, wobec zasadnych zarzutów do opinii biegłego z zakresu wyceny nieruchomości mgr inż. K. H. i wniosku M. M. (1), dopuścił dowód z opinii innego biegłego. Sąd uznał, iż sporządzona w sprawie opinia biegłego z zakresu szacowania nieruchomości mgr M. A. stanowi wystarczający dowód dla poczynienia ustaleń w zakresie wartości przedmiotowej nieruchomości. Opinię tę cechował obiektywizm, rzeczowość, zgodność z zasadami logicznego myślenia i wiedzy powszechnej. Opinia ta została sporządzona przez osobę wykazującą się odpowiednimi kwalifikacjami i wysokim stopniem wiedzy fachowej. Jest ona profesjonalna, merytoryczna i kompletna, a jej wnioski końcowe są rzeczowe, stanowcze i należycie uzasadnione. Biegłemu nie sposób zarzucić luk czy błędów w logicznym rozumowaniu i wnioskowaniu. Wskazać przy tym należy, iż specyfika oceny dowodu z opinii biegłego wyraża się w tym, że sfera merytoryczna opinii kontrolowana przez Sąd, który nie posiada wiadomości specjalnych, w istocie sprowadza się do oceny zakresu zgodności wniosków opinii z zasadami logicznego myślenia, doświadczenia życiowego i wiedzy powszechnej. Dokonując oceny przedmiotowej opinii nie dostrzeżono w niej żadnych uchybień, wobec czego Sąd nie miał żadnych wątpliwości, aby obdarzyć ją walorem wiarygodności, a wnioski z niej wypływające (które są w pełni przekonywające) uznał za prawidłowe, czyniąc na ich podstawie ustalenia faktyczne w aspekcie istotnym dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy. Podkreślić także trzeba, że biegły szczegółowo i rzeczowo odniósł się do zarzutów, jakie zostały podniesione przeciwko opinii.

Wobec powyższego Sąd oddalił wniosek o dopuszczenie dowodu z opinii kolejnego biegłego z zakresu wyceny nieruchomości, uznając, że spowodowałoby to nieuzasadnioną zwłokę w rozpoznaniu sprawy. Zważyć przy tym także należy, że wartość rynkowa nieruchomości przy ul. (...) we W. - według stanu i cen z 7 maja 2015 r., tj. w dacie zawarcia umowy sprzedaży przez R. R. (1) - nie różni się znacząco w obu sporządzanych w sprawie opiniach (biegły K. H. wycenił ją na 688 000 zł, a biegły M. A. - na 652 000 zł).

W ocenie Sądu, zgromadzony w sprawie materiał, jak i okoliczności towarzyszące sprzedaży nieruchomości przy ul. (...) we W. uzasadniają przekonanie, że to na skutek niedołożenia należytej staranności R. R. (1) uzyskała za nią cenę niższą niż cena rynkowa. Zgodnie z art. 471 k.c., dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Odpowiedzialność na podstawie art. 471 k.c. wymaga spełnienia przesłanek, jakimi są: szkoda, niewykonanie lub nienależyte wykonanie istniejącego zobowiązania, związek przyczynowy między niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem zobowiązania a szkodą, która musi być następstwem okoliczności, za które dłużnik ponosi odpowiedzialność.

Nienależyte wykonanie zobowiązania występuje, gdy dłużnik spełnia świadczenie wbrew jego treści, przez co nie dochodzi do zaspokojenia interesu wierzyciela ze względu na rozbieżność między zakresem zaspokojenia wynikającym z treści zobowiązania a rzeczywiście uzyskanym. Jak wynika ze zgromadzonego materiału dowodowego, R. R. (1) w styczniu 2014 r. zawarła umowę pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości przy ul. (...) we W.. Okoliczności sprawy prowadzą do wniosku, że początkowy brak zainteresowania nieruchomością wynikał z przyjęcia wygórowanej ceny- 800 000 zł, skoro rzeczoznawca majątkowy M. I. w operacie sporządzonym 11 lutego 2014 r., na zlecenie R. R. (1) wycenił nieruchomości przy ul. (...) we W. - według stanu na 11 lutego 2014 r. - na kwotę 606 691 zł. Przy czym, jak wynika z zeznań P. C., dopiero po upływie około 2-3 miesięcy od wystawienia nieruchomości na sprzedaż, jej cena została obniżona do kwoty ustalonej w operacie szacunkowym. Wówczas zainteresowanie nieruchomością miało wzrosnąć, jednakże, jak twierdził P. C. nie było ono bardzo duże i do transakcji nie doszło. Sąd nie ma możliwości dokonania oceny zasadności i skuteczności podejmowanych przez P. C. działań zmierzających do rozpowszechnienia oferty zakupu nieruchomości, albowiem na te okoliczność nie przedstawiono w zasadzie żadnych dowodów, poza wydrukami dwóch ogłoszeń w serwisie internetowym. Przy czym P. C. utrzymywał, że oferta była rozpowszechniona, umieszczona na wielu portalach internetowych, co jednak nie znajduje poparcia w zgromadzonym materiale dowodowym. Dowody w postaci dwóch wydruków z ogłoszeń internetowych nie mogą stanowić dowodu na dochowanie przez R. R. (3) należytej staranności przy dokonywaniu sprzedaży nieruchomości.

Niezależnie od powyższego, w ocenie Sądu, wobec braku większego zainteresowania nieruchomością, R. R. (1) już na tym etapie powinna była podjąć czynności zmierzające do opuszczenia nieruchomości przez M. M. (1), skoro ta nie spłacała pożyczki, a - co oczywiste - obecność lokatorów w domu mogła zniechęcać potencjalnych nabywców do jej zakupu za cenę rynkową. Wysoce prawdopodobnym jest, że po opuszczeniu domu przez lokatorów nieruchomość zostałaby zbyta za cenę rynkową (a przynajmniej nie odbiegającą od niej istotnie). Zwłaszcza że M. M. (1), po nabyciu nieruchomości przez A. K., opuściła dom w umówionym z nabywcą terminie, nie czyniąc w tym zakresie żadnych przeszkód ani utrudnień. Zamiast tego, R. R. (1) zadecydowała o kolejnym obniżeniu ceny nieruchomości - do kwoty 400 000 zł, mając pełną świadomość tego, że jest to cena zaniżona, skoro w sporządzonym na jej zlecenie operacie szacunkowym wartość nieruchomości została określona na kwotę 606 691 zł (według stanu na 11 lutego 2014 r.). Przy czym, nawet nie dysponując operatem szacunkowym, a kierując się jedynie zasadami doświadczenia życiowego, stwierdzić można, mając na względzie chociażby położenie przewłaszczonej nieruchomości i jej wielkość, że przedstawiała ona wartość wyższą aniżeli 350 000 zł. Także za kwotę 600 000 zł A. mazur-K., która ostatecznie kupiła nieruchomość (za kwotę 350 000 zł) była skłonna odsprzedać ją M. M. (1), co również świadczy o jej rzeczywistej wartości rynkowej. Następnie, na przełomie kwietnia/maja 2016 r. nieruchomość przy ul. (...) we W. została wystawiona na sprzedaż na cenę 595.000 zł, która co prawda różni się od ceny rynkowej ustalonej na 7 maja 2015 r. (co może być uzasadnione upływem czasu i zmieniającymi się realiami panującymi na runku obrotu nieruchomościami), niemniej jednak wciąż znacząco odbiega od ceny uzyskanej z jej sprzedaży przez R. R. (1). Jak wynika z zeznań M. M. (1), P. C. mówił, że R. R. (1) wydała mu dyspozycję jak najszybszej sprzedaży nieruchomości, bez względu na uzyskaną z transakcji cenę, gdyż miała już dosyć dalszego czekania. W ocenie Sądu, takie działanie R. R. (1) nie zasługuje na akceptację. Oczywistym jest, że chciała jak najszybciej odzyskać dług, jednakże nie zwalnia to jej z obowiązku dochowania należytej staranności przy dążeniu do uzyskania ceny rynkowej ze sprzedaży przewłaszczonego przedmiotu, skoro nadwyżka wartości rzeczy przewłaszczonej nad wartością pokrywającą zabezpieczony dług podlega zwróceniu przewłaszczającemu. Uzyskując ze sprzedaży nieruchomości cenę zaniżoną (mimo realnych możliwości uzyskania wyższej ceny) R. R. (3) działała zatem na szkodę M. M. (1), zwłaszcza, że jej dług w stosunku do wartości nieruchomości (rynkowej) był stosunkowo niewielki. Oceny w tym zakresie nie zmienia także fakt, iż przez okres dwóch lat R. R. (1) czekała na zapłatę, wzywając M. M. (1) do uregulowania długu, a po wyrażeniu woli zakupu nieruchomości przez A. K., zawarła z nią najpierw umowę przedwstępną, aby podjąć kolejną próbę odzyskania pieniędzy (w kwocie 129 000 zł) od M. M. (1). Takie zachowanie R. R. (1) niewątpliwie wskazuje na jej dobre intencje, niemniej jednak nie zwalnia jej z obowiązku dążenia do uzyskania ze sprzedaży przedmiotu przewłaszczenia kwoty odpowiadającej cenie rynkowej (lub niewiele od niej odbiegającej).

Na skutek takich działań nieruchomość została sprzedana za kwotę niewiele przekraczającą połowę jej wartości rynkowej, tj. 350 000 zł. To zaś spowodowało po stronie M. M. (1) szkodę, stanowiącą różnicę między stanem jej majątku powstałym wskutek niedochowania przez R. R. (1) należytej staranności przy sprzedaży domu a hipotetycznym stanem, jaki by istniał, gdyby staranność ta została zachowana.

W ocenie Sądu nie można czynić zarzutu M. M. (1), że utrudniała sprzedaż domu (co z kolei miało powodować obniżanie jego wartości i brak zainteresowania), zniechęcając potencjalnych nabywców swoją postawą i uwagami czynionymi podczas prezentacji. Okoliczność ta, której M. M. (1) konsekwentnie przeczyła, wynika z materiału dowodowego w postaci zeznań P. C., A. K. oraz M. B.. Taka postawa M. M. (1) jest jednak zrozumiała, jeśli uwzględnić okoliczności, w jakich zawierała ona umowę pożyczki oraz przewłaszczenia nieruchomości na zabezpieczenie. M. M. (1) w 2010 r. popadła w problemy finansowe. Dochody uzyskiwane z prowadzonej przez nią działalności gospodarczej - kwiaciarni we W. przy ul. (...) znacząco się obniżyły. Z uwagi na stale pogarszającą się sytuację finansową M. M. (1) we wrześniu 2010 r. sprzedała A. U. (1) nieruchomości gruntowe za łączną cenę 1 957 200 zł. Cenę tę nabywca miał uiszczać w ratach w umówionych terminach. A. U. (1) nie płacił ceny za zakupione od M. M. (1) działki, co powodowało po jej stronie dalsze problemy finansowe. M. M. (1) zmuszona była zaprzestać prowadzenia kwiaciarni przy ul. (...) we W.. Pomiędzy M. M. (1) i A. U. (1) toczą się od wielu lat liczne postępowania sądowe. A. U. (1) odwołuje się od niekorzystnych dla niego orzeczeń i nie wywiązuje się ze zobowiązań finansowych wobec M. M. (1), a ona nie jest w stanie ich od niego wyegzekwować. M. M. (1), mając wierzytelność wartą prawie 2 000 000 zł, zmuszona była pożyczać kolejne kwoty pieniężne, aby regulować ciążące na niej, coraz większe zobowiązania finansowe. Do zawarcia umowy pożyczki i przewłaszczenia na zabezpieczenie nieruchomości, w której zamieszkiwała z trójką swoich dzieci, zmusiły ją więc okoliczności, sytuacja przymusowa, w jakiej znalazła się nie ze swojej winy, a wobec nierzetelności swojego dłużnika. Oczywistym jest, że M. M. (1) zakładała, że A. U. (1) ureguluje dług (kilkakrotnie przekraczający wysokość pożyczki), dzięki czemu będzie mogła spłacić pożyczkę i zachować własność nieruchomości przy ul. (...) we W.. M. M. (1) posiadała wierzytelność pozwalającą na taką spłatę, a sytuacja materialna, w jakiej się znalazła spowodowana była wyłącznie nierzetelnym zachowaniem jej dłużnika.

Postawa M. M. (1) przyjmowana podczas prezentacji nieruchomości o ile rzeczywiście mogła oddziaływać zniechęcająco przynajmniej na niektórych nabywców, o tyle nie usprawiedliwia braku starań R. R. (1) w dążeniu do uzyskania jak najwyższej ceny ze sprzedaży nieruchomości. R. R. (1), jako osoba, na rzecz której rzecz została przewłaszczona, odpowiada na zasadzie art. 471 k.c. za uzyskanie wskutek niedołożenia należytej staranności przy sprzedaży ceny znacząco niższej niż cena rynkowa.

Co istotne przy tym, także niektórzy kupujący podczas prezentacji im nieruchomości odnosili wrażenie, jakby pośrednik nieruchomości i kancelaria reprezentująca R. R. (1) przedstawiali im transakcję w sposób zniechęcający do przystąpienia do niej. Świadek H. M. zeznał, że warunki, które mu proponowano były takie, że nie tyle miał nabyć dom, ile wejść w sytuację prawną właściciela. Świadek miał wrażenie, że proponowano mu takie warunki i przedstawiano je w taki sposób, żeby nie kupił nieruchomości.

Kwestią drugorzędną jest rzekoma dewastacja budynku i przywłaszczenie mienia przez M. M. (1), na co wskazywała A. K.. Na marginesie jedynie Sąd wskazuje, że okoliczność ta nie znajduje potwierdzenia w zgromadzonym materiale dowodowym. Przed opuszczeniem domu M. M. (1) zdemontowała lampy oświetleniowe, włączniki prądu, piec centralnego ogrzewania oraz kominek. Z ogrodu M. M. (1) zabrała altanę, drewutnię oraz wykopała rosnące tam rośliny. Zdemontowała także ogrodzenie, które było własnością jej brata. Przy czym powyższe prace demontażowe były wykonywane przez fachowców, a podczas ich przeprowadzania nie doszło do żadnych uszkodzeń czy dewastacji domu (jedynie podczas demontażu toalety popękały kafle), na co wskazują zeznania świadków K. M., K. J. i Z. G. (2) – pracowników wykonujących te prace. Także M. M. (1) i K. P. zaprzeczyły dewastacji budynku. M. M. (1) podała zaś, że informowała A. K., że na nieruchomości znajdują się rzeczy ruchome stanowiące własność osób trzecich (np. skrzydła bramowe), a także jej własność – tj. altana w ogrodzie, meble i urządzenia znajdujące się w budynku oraz że zamierza je zabrać. Znamiennym jest przy tym, że A. K. podczas przekazywania nieruchomości wyrażała niezadowolenie jedynie z powodu usunięcia przez M. M. (1) roślin z ogrodu. Poza tym A. K. nie zgłaszała innych uwag ani zastrzeżeń co do stanu technicznego domu lub ogrodu, nie żądała sporządzenia protokołu zdawczo-odbiorczego ani wyjaśnienia niewłaściwego, jej zdaniem, stanu w jakim nieruchomość miała się znajdować. Zawiadomienie o popełnieniu przez M. M. (1) przestępstwa z art. 284 § 1 k.k. mającego polegać na przywłaszczeniu wyposażenia nieruchomości o łącznej wartości 10 000 zł w postaci 12 grzejników różnych rozmiarów, ogrodzenia kutego, fragmentu instalacji wodno-kanalizacyjnej w postaci stelażu wraz z muszlą toaletową marki G., 3 sztuk drzwi wewnętrznych, pieca dwufunkcyjnego A. K. zgłosiła przy tym dopiero 25 sierpnia 2015 r., podczas gdy przekazanie nieruchomości miało miejsce 30 lipca 2015 r. Postanowieniem z 12 listopada 2015 r. dochodzenie w powyższej sprawie zostało umorzone wobec braku znamion czynu zabronionego.

Mając na względzie powyższe zasadnym było przyjęcie kwoty 652 000 zł wskazanej w opinii biegłego, jako stanowiącej podstawę wzajemnych rozliczeń między stronami, które zostały przewidziane w § 8 umowy.

Kwestią bezsporną pomiędzy stronami pozostaje, że M. M. (1) - pomimo zaciągnięcia zobowiązania z umowy pożyczki - nie spłaciła jej w terminie. M. M. (1) była zobowiązana do spłaty kwoty 129.000 zł (strony nie przewidziały odsetek za opóźnienie w spłacie pożyczki, co potwierdziła R. R. (1)). Zatem taką kwotę R. R. (1) miała prawo pobrać dla siebie po zaspokojeniu się z przedmiotu zabezpieczenia - prawa własności nieruchomości. Nadto, kwota ta, co do zasady niekwestionowana przez M. M. (1), została zasądzona nakazem zapłaty w postępowaniu nakazowym z 24 stycznia 2014 r. wydanym przez Sąd Okręgowy we Wrocławiu w sprawie sygn. akt I Nc 33/14. Odliczeniu podlegały także pozostałe kwoty zasądzone tym nakazem zapłaty tytułem skapitalizowanych odsetek oraz kosztów procesu. Wysokość skapitalizowanych odsetek ustawowych za okres od 1 lipca 2012 r. do dnia 7 maja 2015 r. od kwoty należności głównej, tj. 129 000 zł, o którą należało pomniejszyć kwotę 652 000 zł, wyniosła 45 362,05 zł. Zgodnie z § 1 umowy z 22 listopada 2011 r. M. M. (1) zobowiązała się zwrócić całą kwotę pożyczki w wysokości 129 000 zł w terminie do dnia 30 czerwca 2012 r., a zatem począwszy od 1 lipca 2012 r. pozostawała w opóźnieniu. Sprzedaż nieruchomości nastąpiła 7 maja 2015 r. Odsetki ustawowe wyliczone za ten okres wyniosły 45 362,05 zł, nie zaś, jak wskazywała R. R. (1), 45 453,94 zł. Koszty procesu, zasądzone nakazem zapłaty wydanym w sprawie I Nc 33/14, wyniosły natomiast 5 230 zł, w tym kwota 3 617 zł tytułem kosztów zastępstwa procesowego. W ocenie Sądu brak było podstaw, aby odjęciu miała podlegać kwota 1 613 zł tytułem zwrotu kosztów procesu, zasądzonych nakazem zapłaty wydanym w sprawie sygn. I Nc 33/14 oraz 5 000 zł tytułem kosztów obsługi prawnej zgodnie z fakturą VAT z 18 maja 2015 r. nr 5/05/2015, tj. łącznie 6 613 zł. Nie znajduje uzasadnienia, aby M. M. (1) miała być obciążona kwotą, którą R. R. (1) uiściła tytułem pomocy prawnej udzielonej jej przez ustanowionego przez nią profesjonalnego pełnomocnika, poza kwotą zasądzoną w stawce minimalnej zgodnie z ww. nakazem zapłaty.

Kolejna należność, którą należało odjąć od kwoty 652 000 zł to 2 152 zł - stanowiąca równowartość uiszczonych przez R. R. (1) sum tytułem podatku od nieruchomości za lata 2011-2014 (w tym za rok 2011 - kwota 48 zł zgodnie z decyzją Prezydenta W. (...).3120. (...).2014, za rok 2012 - kwota 682 zł zgodnie z decyzją Prezydenta W. (...).3120. (...).2014, za rok 2013 - kwota 711 zł zgodnie z decyzją Prezydenta W. (...).3120. (...).2014, za rok 2014 - kwota 711 zł zgodnie z decyzją Prezydenta W. (...).3120. (...).2014). Okoliczność uiszczenia tych opłat została przez R. R. (1) należycie wykazana, a pozwana tego nie kwestionowała.

Ze zgromadzonego materiału dowodowego wynika także, iż R. R. (1) pokryła koszty grzywny w kwocie 300 zł, do uiszczenia której obowiązana była M. M. (1) (postępowanie przed Sądem Rejonowym dla Wrocławia-Krzyków we Wrocławiu, sygn. akt I Co 159/10), koszty związane z jej wyegzekwowaniem w wysokości 165,42 zł (KMs 283/11) oraz koszty w wysokości 9 330 zł tytułem „spłaty długu hipotecznego obciążającego nieruchomość KW nr (...)” (zadłużenie na rzecz Zarządu Zasobu Komunalnego we W.).

Odliczeniu od kwoty 652 000 zł podlegały także koszty naliczone z tytułu bezumownego korzystania przez M. M. (1) z przewłaszczonej nieruchomości za okres od 2 lipca 2012 r. do 8 maja 2015 r. Zgodnie z § 7 umowy z 22 listopada 2011 r., M. M. (1) zobowiązała się do wydania nieruchomości przy ul. (...) we W. R. R. w terminie do 1 lipca 2012 r. i co do tego obowiązku poddała się egzekucji na podstawie art. 777 § 1 pkt 4 k.p.c. Jednocześnie M. M. (1) zobowiązała się w terminie 7 dni od dnia bezskutecznego upływu terminu spłaty pożyczki, tj. do 7 lipca 2012 r. wymeldować wszystkie osoby zameldowane w budynku znajdującym się na nieruchomości przy ul. (...) we W. i okazać R. R. zaświadczenie właściwego Biura Meldunkowego, potwierdzające ten fakt. Bezspornym było, że M. M. (1) nie wywiązała się z tego zobowiązania i pomimo nieuregulowania w terminie pożyczki (tj. do 30 czerwca 2012 r.) nie wydała R. R. przedmiotu przewłaszczenia i zamieszkiwała w nieruchomości przy ul. (...) we W. wraz z dziećmi (a początkowo także z ówczesnym partnerem M. G.) do czasu jej sprzedaży przez R. R. (1). Jak wynika z zeznań R. B., a także z przesłuchania M. M. (1), rozumiała ona treść umowy, którą dobrowolnie podpisała i miała świadomość konsekwencji, jakie mogą powstać w razie braku spłaty pożyczki w umówionym terminie. W takim stanie rzeczy bez znaczenia pozostaje fakt, że R. R. (1) początkowo nie wzywała M. M. (1) do opuszczenia i wydania nieruchomości. Z materiału dowodowego nie wynika, aby strony umawiały się, że M. M. (1) może zamieszkiwać w nieruchomości, nie ponosząc w związku z tym żadnych opłat wobec R. R. (1) - właścicielki nieruchomości. Co więcej, z relacji stron wynika, że rozmowy w tym zakresie nie były w ogóle podejmowane. W takim stanie rzeczy, M. M. (1), jako samoistny posiadacz w złej wierze, zobowiązana jest, zgodnie z art. 224 § 2 w zw. z art. 225 k.c., do zapłaty R. R. wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości. Skoro M. M. (1) w umowie z 22 listopada 2011 r. zobowiązała się do wydania nieruchomości przy ul. (...) we W. R. R. w terminie do 1 lipca 2012 r. i co do tego obowiązku poddała się egzekucji na podstawie art. 777 § 1 pkt 4 k.p.c., zaś po tej dacie nie opuściła jej, mimo nieuiszczenia w terminie pożyczki i mimo braku jakichkolwiek ustaleń z R. R. (1) co do możliwości dalszego w niej przebywania, brak było także podstaw, aby żądanie zasądzenia kwoty tytułem wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości mogło być uznane za sprzeczne z zasadami współżycia społecznego. Działania R. R. (1), która domagała się wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości stanowiącej jej własność, nie sposób uznać za sprzeczne ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem jej prawa lub z zasadami współżycia społecznego.

Nie ma znaczenia, wbrew twierdzeniom M. M. (1), że umowa z 22 listopada 2011 r. nie przewidywała zaspokojenia R. R. (3) poprzez pobieranie wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości. M. M. (1) twierdziła przy tym, że nawet gdyby tak było, to uzyskany czynsz powinien posłużyć wyłącznie realizacji celu przewłaszczenia - spłacie pożyczki z odsetkami, w przeciwnym razie prowadziłby do podwójnego wzbogacenia R. R. (1). Obowiązek zapłaty wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości bez tytułu prawnego wynika z powołanych wyżej regulacji kodeksu cywilnego (art. 224 § 2 w zw. z art. 225 k.c.) i skoro nie został wyraźnie wyłączony przez strony, to musi zostać zrealizowany.

Określając wysokość należnego R. R. wynagrodzenia z tytułu bezumownego korzystania przez M. M. (1) z przewłaszczonej nieruchomości Sąd oparł się na opinii biegłego z zakresu szacowania nieruchomości mgr M. A.. Biegły wskazał, że wysokość wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości gruntowej zabudowanej położonej we W. przy ul. (...) w okresie od 2 lipca 2012 r. do 02 stycznia 2015 r., według stanu i na poziomie cen z 1 lipca 2012 r., wynosi 84 600 zł, zaś według stanu i na poziomie cen z 7 maja 2015 r. – 80 200 zł. Sąd w tym zakresie przyjął pierwszą wartość, tj. ustaloną według stanu i na poziomie cen z 1 lipca 2012 r., albowiem w tej dacie miało nastąpić wydanie nieruchomości R. R.. Należność z tytułu bezumownego korzystania przez M. M. (1) z przewłaszczonej nieruchomości za okres od 3 stycznia 2015 r. do 8 maja 2015 r. wynosiła natomiast 9 255,69 zł (zgodnie z wyliczeniem przyjętym w opinii, wynagrodzenie za jeden miesiąc bezumownego korzystania z nieruchomości wynosi 2 813,01 zł, tj. za jeden dzień 90,74 zł). Zważyć przy tym trzeba, że nakaz zapłaty z 5 lutego 2015 r. wydany przez Sąd Okręgowy we Wrocławiu w postępowaniu upominawczym w sprawie sygn. I Nc 1390/14 na skutek pozwu R. R. (1) (która domagała się rozliczenia zasądzonych nim kwot z ceną uzyskaną ze sprzedaży nieruchomości) utracił moc na skutek sprzeciwu wniesionego przez M. M. (1).

Łączna wartość kwot, które podlegały odliczeniu od rynkowej ceny nieruchomości (652 000 zł), którą R. R. (1) - przy dochowaniu należytej staranności - mogła uzyskać z jej sprzedaży, wynosi 297 069,11 zł (poza wymienionymi powyżej kwota przekazana w ramach rozliczenia po sprzedaży -11 673,95 zł). Różnica wyniosła 354 930,89 zł.

Sąd nie znalazł podstaw, aby pozostałe kwoty wskazywane przez R. R. (1) miały podlegać wzajemnemu rozliczeniu. Należności poniesione przez R. R. (1) w związku ze sprzedażą przewłaszczonej nieruchomości, to jest kwota 1 353 zł za sporządzenie operatu szacunkowego z 11 lutego 2014 r. oraz kwota 24 600 zł za pośrednictwo w sprzedaży nieruchomości (faktura VAT nr (...) z 07 maja 2015 r.) nie mieszczą się w kategorii „kwot należnych wierzycielom M. M. (1)” ani „świadczeń obu stron, wynikających z umowy pożyczki oraz przewłaszczenia na zabezpieczenie” (§ 8 umowy). Brak także podstaw aby konieczność poniesienia kosztów związanych z usługą pośrednika w obrocie nieruchomościami miała powodować szkodę w majątku R. R. (1) pozostającą w adekwatnym związku przyczynowo-skutkowym z nieprawidłowym wykonaniem przez M. M. (1) umowy pożyczki polegającym na braku jej spłaty. R. R. (1) twierdziła, że gdyby M. M. (1) w prawidłowy sposób wykonała zobowiązanie, to nie byłoby konieczności zaspokojenia się z przedmiotu zabezpieczenia i tym samym ponoszenia związanych z tym kosztów pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości. Podejmowanie wszelkich czynności w związku ze sprzedażą przewłaszczonego przedmiotu, w tym także odpłatnych (jak powierzenie zadań biuru pośrednictwa nieruchomościami, sporządzenie operatu szacunkowego) było wyłącznie rzeczą R. R. (1) i zależało od jej uznania, jako właścicielki nieruchomości chcącej uzyskać zaspokojenie swojej należności. Strony przewidziały w umowie, że w razie niezwrócenia przez M. M. (1) pożyczki w umówionym terminie, zaspokojenie wszelkich roszczeń R. R. (1), wynikających z umowy pożyczki, nastąpi przez zatrzymanie na własność nieruchomości przy ul. (...) we W., bez obowiązku jej zwrotnego przeniesienia na rzecz M. M. (1); w tej sytuacji R. R. (1) zobowiązała się do sprzedaży nieruchomości. W ocenie Sądu, wbrew twierdzeniom R. R. (1), nie sposób wywodzić z istoty stosunku pożyczki oraz regulujących ją przepisów (a także art. 353 (1) k.c. i art. 354 § 1 i 2 k.c.), że w razie braku odmiennego uregulowania tej kwestii, to pożyczkobiorca (przewłaszczający) winien ponosić koszty operacyjne ewentualnego spieniężenia przedmiotu zabezpieczenia. Prawo własności przewłaszczonej rzeczy, w razie niespełnienia w terminie obowiązku określonego w umowie, przechodzi na osobę, na rzecz której przewłaszczenie nastąpiło. Osoba ta, jako właściciel ma prawo postępować z rzeczą w dowolny sposób, w tym także w sytuacji sprzedaży, tj. decyduje w jaki sposób ją zbyć, komu, za jaką cenę.

Powyższe stanowisko, nieuwzgledniające obciążanie M. M. (1) kosztami usług pośrednika w obrocie nieruchomościami, jest tym bardziej uzasadnione, jeśli uwzględnić, że ostatecznie, mimo korzystania z usług profesjonalisty, nieruchomość została sprzedana za cenę znacznie niższą od jej wartości rynkowej, co z kolei podważa skuteczność podejmowanych przez niego działań. Nadto, M. M. (1) nie wyraziła zgody na korzystanie z pomocy pośrednika wybranego przez R. R. (1), nie uzgadniała także wysokości wynagrodzenia za jego usługi. Na uwagę zasługuje przy tym, że wynagrodzenie ustalone dla P. C. w wysokości 7 % uzyskanej ceny nieruchomości było stosunkowo wysokie w porównaniu ze średnim wynagrodzeniem za tego rodzaju usługi, które wynosi około 5 %.

Odliczeniu nie podlegała także kwota 7 729,15 zł, na którą opiewa hipoteka przymusowa zwykła, ustanowiona na rzecz Skarbu Państwa, ujawniona w dziale IV księgi wieczystej KW nr (...). Jak wynika z zaświadczenia z 8 lutego 2011 r., zadłużenie M. M. (1) z tytułu składek na ubezpieczenie społeczne rolników na kwotę 7 729,15 zł (spłata którego była zabezpieczona hipoteką wpisaną w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości przy ul. (...) we W.) zostało spłacone przed zawarciem umowy pożyczki z 22 listopada 2011 r.

Mając na uwadze powyższe Sąd w punkcie I wyroku oddalił w całości powództwo R. P., albowiem wierzytelności objęte tym żądaniem zostały zgodnie potrącone przez strony postępowania. Sąd orzekł merytorycznie o tym żądaniu bowiem pozwana M. M. (1) nie wyraziła zgody na cofnięcie w tym zakresie powództwa przez R. R. (1). W tym miejscu wskazać należy, że R. R. (1) na rozprawie w dniu 23 sierpnia 2018 r. oświadczyła, że zmieniła nazwisko na P.. Jako że wszelkie działania pozostające w związku z niniejszą sprawą R. P. podejmowała pod nazwiskiem R., Sąd posługiwał się nim w uzasadnieniu, zaznaczając jedynie, iż obecnie nosi ona inne nazwisko.

W punkcie II wyroku Sąd zasądził od pozwanej R. P. na rzecz powódki M. M. (1) kwotę 354 930,89 zł. Odsetki od tej kwoty, zgodnie z żądaniem pozwu, zasądzone zostały od 3 czerwca 2015 r. Sąd orzekł o tych odsetkach na podstawie art. 455 i 481 k.c. mając na uwadze wezwanie do spełnienia świadczenia skierowane przez powódkę M. M. (1) do R. R. (1) w maju 2015 r.

W pozostałym zakresie powództwo M. M. (1) podlegało oddaleniu, o czym orzeczono w punkcie III wyroku. Orzeczenie o kosztach Sąd oparł na treści art. 100 k.p.c. mając na uwadze, że strony wygrały obie połączone ze sobą sprawy w podobnym stopniu.