Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 13 lipca 2018 r., wydanym w sprawie z powództwa M. D. przeciwko A. W., M. W. i K. S., Sąd Rejonowy dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi zasądził solidarnie od pozwanych na rzecz powoda w ramach należności głównej kwotę 538,32 zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od kwoty 269,16 zł od dnia 11 października 2016 r. i od kwoty 269,16 zł od dnia 12 listopada 2016 r., jak również w tej samej relacji przyznał zwrot kosztów procesu w wysokości 117 zł (pkt 1). W pozostałej części powództwo zostało oddalone (pkt 2). Ponadto Sąd zwrócił powodowi z funduszy budżetowych nadpłaconą opłatę od pozwu w rozmiarze 70 zł (pkt 3).

Apelację od tego orzeczenia wywiódł powód M. D., kierując swoje zastrzeżenia pod adresem rozstrzygnięć dotyczących oddalenia powództwa i rozliczenia kosztów procesu. Wyrokowi zarzucono:

1. naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć wpływ na wynik sprawy, tj. art. 233 § 1 k.p.c. poprzez:

a) dokonanie istotnych ustaleń w sposób sprzeczny z zebranym w sprawie materiałem, a polegające na błędnym przyjęciu, że w przedmiotowej sprawie doszło do ustania stosunku najmu;

b) błędne przyjęcie, iż okresem, za który powód jest uprawniony do dochodzenia zapłaty jest okres od dnia 1 października 2016 r. do dnia 11 grudnia 2016 r. w sytuacji, gdy wobec nieważności wypowiedzenia umowy przez pozwanych stosunek najmu trwał w całym okresie objętym pozwem;

c) dokonanie rozważenia zebranego w sprawie materiału w sposób niewszechstronny i nie wzięcie pod uwagę faktu, iż pozwani wobec braku możliwości wypowiedzenia umowy nie mogli złożyć skutecznego oświadczenia o potrąceniu, ponieważ wierzytelność z tytułu kaucji zabezpieczającej nie była wymagalna;

2. naruszenie przepisów prawa materialnego, a mianowicie:

a) art. 65 § 1 k.c. poprzez jego błędną wykładnię i wywiedzenie z faktu odebrania lokalu, iż wolą powoda jest zakończenie stosunku najmu, podczas gdy ani z treści umowy ani z innych okoliczności nie wynika, aby powód przejawiał wolę zakończenia stosunku najmu;

b) art. 498 k.c. poprzez jego błędne zastosowanie i przyjęcie, że pozwani dokonali skutecznego potrącenia przysługującej im wierzytelności z tytułu kaucji z wierzytelnością powoda z tytułu faktur za czynsz w sytuacji, kiedy stosunek najmu nie wygasł w związku z czym wierzytelność pozwanych nie była wymagalna;

c) art. 451 § 2 k.c. poprzez jego błędną wykładnię i przyjęcie, że sposób zaliczenia wpłaty dokonanej przez pozwanych był nieprawidłowy.

W konkluzji skarżący wniósł o zmianę wyroku uwzględnienia powództwa w całości oraz przyznanie zwrotu kosztów postępowania za obie instancje.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja okazała się niezasadna.

Na wstępie trzeba wspomnieć, iż niniejsza sprawa była rozpoznawana w postępowaniu uproszczonym i dlatego zgodnie z art. 505 ¹³ § 2 k.p.c., wobec nie przeprowadzania postępowania dowodowego, uzasadnienie Sądu II instancji zostało ograniczone do wyjaśnienie podstawy prawnej z przytoczeniem przepisów prawa. Zainicjowana przez skarżącego kontrola instancyjna nie może doprowadzić do wzruszenia orzeczenia zgodnie z oczekiwaniami powoda, ponieważ zapadłe rozstrzygnięcie nosi walor prawidłowości i zgodności z prawem. Z tej też przyczyny Sąd Okręgowy podziela poczynione przez Sąd I instancji ustalenia faktyczne i w konsekwencji przyjmuje za swoje, a to dlatego że stanowią one wynik właściwej i rzetelnej oceny zebranego materiału dowodowego. Nie sposób też powiedzieć, aby Sądowi umknął jakikolwiek aspekt sprawy. Inaczej mówiąc okoliczności faktyczne sprawy zostały należycie zweryfikowane i ocenione oraz we właściwy sposób powiązane z odpowiednimi unormowaniami prawnymi dotyczącymi najmu lokali mieszkalnych Na akceptację zasługują też rozważania merytoryczne, stanowiące konsekwencję właściwie zastosowanych przepisów prawa materialnego.

W pierwszej kolejności nie sposób zgodzić się ze skarżącym, iż Sąd Rejonowy błędne i dowolne rozważył materiał dowodowy, poprzez jego wybiórcze i fragmentaryczne potraktowanie, dopuszczając się w tym zakresie przekroczenia granic swobodnej oceny dowodów. Wedle art. 233 § 1 k.p.c. Sąd ocenia wiarygodność i moc dowodów według własnego przekonania, na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału. W tym miejscu odnotować wypada, iż normy swobodnej oceny dowodów wyznaczone są wymaganiami prawa procesowego, doświadczenia życiowego oraz regułami logicznego myślenia, według których sąd w sposób bezstronny, racjonalny i wszechstronny winien rozważyć materiał dowodowy jako całość, dokonać wyboru określonych środków dowodowych i ważąc ich moc oraz wiarygodność, odnieść je do pozostałego materiału dowodowego (por. orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 10 czerwca 1999 r., II UKN 685/98, opubl. OSNAPiUS Nr 17/2000). Dokładnie rzecz ujmując taka ocena obejmuje kolejno jego uporządkowanie, odniesienie się do wszystkich przeprowadzonych dowodów i każdego z osobna, czego konsekwencją staje się wskazanie, które z faktów istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy zaistniały, bądź nie zaistniały. Istotą oceny dowodów jest wybranie tych, które weszły w skład podstawy rozstrzygnięcia i odrzucenie tych, którym sąd odmówił wiarogodności i mocy dowodowej. Natomiast moc dowodowa to przekonanie sądu, jakie uzyskał po przeprowadzeniu dowodu o istnieniu lub nieistnieniu określonego faktu, którego dowód dotyczył (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 5 maja 2009 r., I ACa 111/09, opubl. Przegląd Orzecznictwa Sądu Apelacyjnego w Gdańsku Nr (...) poz. 58, wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 22 grudnia 2005 r., I ACa 540/05, opubl. baza prawna LEX nr 186125). Zgodnie z ugruntowanym na tle tego przepisu orzecznictwem prawidłowe postawienie zarzutu naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. wymaga wskazania przez skarżącego konkretnych zasad lub przepisów, które naruszył sąd przy ocenie poszczególnych, dowodów (por. wyrok SN z dnia 13 października 2004 r., III CK 245/04, opubl. baza prawna LEX nr 174185). Jednocześnie „postawienie zarzutu naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. nie może polegać na zaprezentowaniu ustalonego przez siebie, na podstawie własnej oceny dowodów stanu faktycznego; skarżący może tylko wskazywać, posługując się wyłącznie argumentami jurydycznymi, że sąd rażąco naruszył zasady logicznego rozumowania oraz doświadczenia życiowego i że uchybienie to miało wpływ na wynik sprawy” (zob. wyrok SN z dnia 18 czerwca 2004 r., II CK 369/03, opubl. baza prawna LEX nr 174131).

W nawiązaniu do poczynionych uwag stwierdzić należy, iż Sąd Rejonowy podołał swojemu zadaniu, ponieważ dokonał oceny zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego w sposób czyniący zadość wskazanym wyżej zasadom. W swych rozważaniach odniósł się do poszczególnych dowodów, wskazując dlaczego uznał taką a nie inną ich wartość – co znalazło swój wyraz w należytym uzasadnieniu wyroku (art. 328 § 2 k.p.c.). Przedstawiona na poparcie dokonanej oceny materiału dowodowego argumentacja jest spójna, przekonująca i oparta na zasadach doświadczenia życiowego, zaś rozumowaniu Sądu I instancji nie sposób zarzucić logicznych błędów. W takim razie należało podzielić stanowisko Sądu a quo, że strony w sposób dorozumiany rozwiązały umowę najmu, gdyż świadczą o tym ich korelujące ze sobą zachowania oraz poczynione w sprawie ustalenia faktyczne, które nie zostały w apelacji skutecznie zakwestionowane. W rezultacie ostać się musi przyjęta przez Sąd koncepcja sprowadzająca się do tego, że umowa najmu została rozwiązana w sposób dorozumiany, zgodnie z wolą obu stron stosunku prawnego, które zaakceptowały możliwość jego zakończenia na dzień 11 grudnia 2016 r., kiedy to powód odebrał od pozwanych wynajmowany lokal na podstawie protokołu zdawczo – odbiorczego. Bez znaczenia pozostaje zaś to, iż powód całkowicie odmiennie odbierał te wydarzenia, nadając im takie znaczenie, które odpowiadało jego partykularnym interesom.

Idąc dalej zamierzonego rezultatu nie mogły również wywołać nietrafne zarzuty materialnoprawne. Bezspornym w sprawie było to, że strony łączyła umowa najmu lokalu mieszkalnego. Strony nie kwestionowały faktu, że umowa ta ostatecznie została rozwiązana. Istota sporu sprowadzała się do oceny kiedy i w jaki sposób doszło do zakończenia stosunku najmu, a w konsekwencji za jaki okres powód może domagać się zapłaty czynszu najmu. Jak słusznie zauważył Sąd Rejonowy za wypowiedzenie umowy najmu nie można uznać pisma pozwanych z dnia 30 listopada 2016 r., ponieważ takiej możliwości w ogóle nie przewidywała umowa. Żadnych uwag ani zastrzeżeń nie wzbudza ponadto poczyniony przez Sąd wywód na tle art. 682 k.c. We wspomnianym lokalu występowały co prawda niewielkie mankamenty i felery, jednakże nie były one na tyle duże, aby móc je zakwalifikować do kategorii wad zagrażających zdrowiu najemców, co upoważniałoby ich do wypowiedzenia umowy ze skutkiem natychmiastowym. Pomimo że stosunek najmu nie został skutecznie wypowiedziany wymienionym pismem, to jednak ostatecznie uległ on rozwiązaniu z dniem 11 grudnia 2016 r. Mianowicie przepis art. 60 k.c. stanowi, że z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, wola osoby dokonującej czynności prawnej może być wyrażona przez każde zachowanie się tej osoby, które ujawnia jej wolę w sposób dostateczny, w tym również przez ujawnienie tej woli w postaci elektronicznej (oświadczenie woli) . Podkreślenia wymaga, iż oświadczenie woli to zasadnicza treść czynności prawnej, czyli zachowanie się osoby, które w dostateczny sposób ujawnia jej wolę wywołania skutku prawnego. W wyroku z dnia 6 października 2010 r. (II CSK 210/10, opubl. OSNC Nr 5/2011 poz. 59) Sąd Najwyższy stwierdził, iż wola osoby dokonującej czynności prawnej może być wyrażona wprost: przez ustne czy pisemne złożenie określonego oświadczenia woli, jak również, o ile ustawa nie stanowi inaczej, w sposób dorozumiany, przez każde zachowanie, w tym także przez milczące zaakceptowanie oświadczenia woli drugiej strony, milczenie jest bowiem jedną z postaci dorozumianego oświadczenia woli . Płynący z tego wniosek jest więc taki, że rozwiązanie stosunku najmu także może być dokonane w sposób dorozumiany i wywiera skutek z chwilą dojścia oświadczenia woli o wypowiedzeniu do drugiej strony umowy w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią (art. 61 k.c.). Na taki sposób zakończenia stosunku najmu wskazał też wyraźnie Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 1 lutego 2000 r. (III CKN 576/98, opubl. baza prawna LEX nr 52777). Z pola widzenia nie może bowiem umknąć, iż pozwani już w piśmie z dnia 30 listopada 2016 r. sygnalizowali wolę zakończenia stosunku najmu poczynając od dnia 1 grudnia 2016 r. Natomiast w dniu 11 grudnia 2016 r. został sporządzony protokół odbioru lokalu w ramach którego spisano stany liczników oraz opisano stan lokalu z uwzględnieniem elementów wyposażenia. Ponadto pozwani przekazali wszystkie komplety kluczy do tego lokalu. Wydanie lokalu wraz z kluczami jednoznacznie manifestowało zamiar pozwanych zakończenia stosunku najmu. Bez wpływu na osąd sprawy pozostaje zaś to, iż odbiór lokalu nie został dokonany osobiście przez wynajmującego właściciela. W jego imieniu działał przecież pełnomocnik w osobie J. R., która była umocowana do kontaktów z najemcami (notabene ona wydała też lokal pozwanym po zawarciu umowy najmu). Tym samym wszelkie czynności podejmowane na tym tle przez pełnomocnika wywierały skutki wobec jego mocodawcy. W rezultacie dokonanie odbioru lokalu stanowiło wyraz akceptacji zakończenia stosunku najmu. Rozwiązaniu stosunku najmu ze skutkiem na dzień 11 grudnia 2016 r. zostało zaaprobowane przez M. D.. Powód nie sprzeciwił się zakończeniu najmu, tym samym akceptując je w sposób dorozumiany. Wbrew odmiennym zapatrywaniom skarżącego ocena jego postępowania dokonana przez Sąd I instancji nie stała w sprzeczności z treścią art. 65 k.c. Powołane unormowanie ustanawia zasady tłumaczenia (interpretowania, wykładni) oświadczeń woli. Jego znaczenie jest jednak znacznie większe niż można byłoby przypuszczać na podstawie jego brzmienia. Wynika ono z przyjętej koncepcji oświadczenia woli jako wypowiedzi (znaku) regulującej sytuację prawną jakichś podmiotów. Tłumaczenie oświadczenia woli, o którym mówi art. 65 k.c., stanowi zatem zespół czynności prowadzących do ustalenia znaczenia tej wypowiedzi. W pierwszej kolejności chodzi tu o ustalenie, czy wypowiedź, zachowanie czy też ich brak (milczenie) ma spełniać funkcję regulującą (czy jest oświadczeniem woli), a w dalszej kolejności o ustalenie jej znaczenia istotnego z prawnego punktu widzenia (treści dokonywanej regulacji). Ogólnie rzecz biorąc art. 65 k.c. rozumie się zgodnie z założeniami tzw. kombinowanej metody wykładni oświadczeń woli, zmierzającej do uwzględnieni w odpowiednim zakresie zarówno rzeczywistej woli podmiotu składającego oświadczenie woli, jak i wzbudzonego przez to oświadczenie zaufania innych osób. Co ważne judykatura dość konsekwentnie stoi na stanowisku, że przy wykładni oświadczenia woli należy – poza kontekstem językowym – brać pod uwagę także okoliczności złożenia oświadczenia woli, czyli tzw. kontekst sytuacyjny. Obejmuje on w szczególności przebieg negocjacji, dotychczasowe doświadczenie stron, ich status wyrażający się, np. prowadzeniem działalności gospodarczej (por. wyrok SN z dnia 21 czerwca 2007 r., IV CSK 95/07, opubl. baza prawna L.). Przy takim ujęciu racji bytu nie miała z kolei forsowana przez skarżącego koncepcja o tym, że wydanie lokalu i jego odbiór były tylko czynnościami technicznymi, a on sam pozostawał w gotowości do dalszego świadczenia przedmiotu najmu na rzecz najemców. Zwrot przedmiotu najmu objawia się bowiem nie tylko w fizycznym udostępnieniu wynajmującemu dostępu do rzeczy, ale przede wszystkim na umożliwieniu wynajmującemu dysponowania rzeczą. Obie te okoliczności ewidentnie zaktualizowały się w kontrolowanej sprawie. Po odebraniu kluczy oraz po odzyskaniu władztwa nad rzeczą powód bez żadnych przeszkód mógł swobodnie korzystać z lokalu. W rachubę wchodziło zwłaszcza wynajęcie go innemu podmiotowi. Tymczasem powód nic takiego nie uczynił, ale w tym zakresie była to już jego autonomiczna i suwerenna decyzja.

Chybiony był także kolejny zarzut związany z naruszeniem art. 498 k.c., sformułowany na tle dokonanego przez Sąd z inicjatywy pozwanych potrącenia. Wskazany przepis stanowi, że gdy dwie osoby są jednocześnie względem siebie dłużnikami i wierzycielami, każda z nich może potrącić swoją wierzytelność z wierzytelności drugiej strony, jeżeli przedmiotem obu wierzytelności są pieniądze lub rzeczy tej samej jakości oznaczone tylko co do gatunku, a obie wierzytelności są wymagalne i mogą być dochodzone przed sądem lub przed innym organem państwowym. Powyższe rozwiązanie bez wątpienia wychodzi naprzeciw oczekiwaniom praktycznym i zdecydowanie ułatwia i upraszcza obrót prawny. Dzięki potrąceniu możliwym staje się regulowanie zobowiązań, a samo potrącenie w istocie rzeczy jest traktowane jako surogat świadczenia, za pomocą którego dłużnik płaci swój dług i zwalnia się z zobowiązania. Zamiast bowiem doprowadzać do tego, że jedna ze stron będzie świadczyć na rzecz drugiej i jednocześnie od niej oczekiwać tego samego, efektywniejszym i niejednokrotnie bezpieczniejszym środkiem będzie umorzenie świadczenia wyższego o świadczenie niższe. Dopuszczalność potrącenia, wywierającego doniosłe skutki w sferze prawnej drugiej strony, musi się łączyć ze szczegółowym określeniem jego przesłanek, uwzględniających uzasadnione interesy także drugiej strony oraz osób trzecich. Wprawdzie procesowy zarzut potrącenia nie jest formą dochodzenia roszczeń, lecz środkiem obrony pozwanego, to jednak każdorazowo trzeba rozważyć, czy dokonane potrącenie jest skuteczne, tj. czy przedstawiona do potrącenia wierzytelność istnieje w zgłoszonym rozmiarze i zachodzą inne niezbędne przesłanki z art. 498 § 1 k.c., warunkujące potrącenie. Oświadczenie o potrąceniu powinno jednoznacznie precyzować wolę potrącenia, a w swej treści konkretyzować własną wierzytelność i jej zakres przedstawiony do potrącenia z wierzytelnością powoda. W świetle materiału dowodowego zebranego w sprawie Sąd I instancji doszedł do słusznej konstatacji, iż pozwani udowodnili swoje roszczenie służące przeciwko powodowi tak co do zasady, jak i wysokości. Przedstawiona do potrącenia kwota 2.400 zł obejmowała zwrot kaucji po ustaniu stosunku najmu, ponieważ wynajmujący nie zwrócił dobrowolnie tej należności. Z kolei jemu samemu przysługiwał nieuregulowany przez pozwanych czynsz najmu za październik i listopad 2016 r. (2 × 1.200 zł). Z tego też względu potrącenie wywołało skutek z art. 498 § 2 k.c., doprowadzając do wzajemnego umorzenia obu wymienionych wierzytelności.

Reasumując z uwagi na wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu w sposób dorozumiany, czyniący w sumie zadość oczekiwaniom obu stron, do rozliczenia pozostawały jedynie zaległe opłaty za media za oba wskazane miesiące, co razem dawało zasądzoną kwotę 538,32 zł ((2 × 269,16 zł zgodnie z § 3 pkt 2 umowy). Wielkość tej należności była zaś determinowana podjętymi uprzednio przez strony czynnościami płatniczo – księgowymi. Mianowicie pozwani uiścili kwotę 687,92 zł, którą powód zaliczył na poszczególne tytuły wedle reguł wynikających z art. 451 § 2 k.c.

W tym stanie rzeczy Sąd Okręgowy uznał, iż apelacja nie zawiera uzasadnionych zarzutów mogących podważyć stanowisko Sądu Rejonowego, a tym samym podlega oddaleniu na podstawie art. 385 k.p.c.