Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

(częściowy)

Dnia 9 października 2019 roku

Sąd Okręgowy w Warszawie XXV Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący SSR (del.) Kamil Gołaszewski

Protokolant Katarzyna Konarzewska

po rozpoznaniu 7 października 2019 roku w Warszawie na rozprawie

sprawy z powództwa A. S.

przeciwko Towarzystwo Budownictwa (...) sp. z o.o. w W.

w zakresie żądań dotyczących stwierdzenia obowiązku zawarcia umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokalu mieszkalnego oznaczonego numerem (...) w budynku przy ul. (...) w W. i sprzedaży tego lokalu

ewentualnie stwierdzenia obowiązku zawarcia umowy o ustanowienie odrębnej własności lokali (...) w tym budynku i sprzedaży lokalu powstałego z połączenia lokali (...)

oddala powództwo w zakresie żądania głównego i ewentualnego.

sygn. XXV C 699/17

UZASADNIENIE

wyroku częściowego z 9 października 2019 roku

Na podstawie pozwu z dnia 21 kwietnia 2017 r. (k.2-13) oraz pism procesowych z dnia 8 sierpnia 2018 r. (data złożenia w Biurze Podawczym), 9 sierpnia 2018 r., 3 września 2018 r., 12 kwietnia 2019 r. i 27 maja 2019 r. (k.622-629, 635-639, 674-676, 713-718, 778-785) powódka A. S. wnosiła o:

I. stwierdzenie, że powódka A. S. i pozwane Towarzystwo Budownictwa (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. mają obowiązek zawrzeć umowę następującej treści:

1. W wykonaniu umowy deweloperskiej oraz przedwstępnej umowy sprzedaży z dnia 23 czerwca 2014 roku sporządzonej przed notariuszem M. B. z Kancelarii Notarialnej w W. przy ulicy (...), za Rep. (...) numer (...) zmodyfikowanej aneksem z dnia 28 października 2014 r. sporządzonym przed notariuszem M. B. z Kancelarii Notarialnej w W. przy ulicy (...), za Rep. (...) numer (...) oraz w wykonaniu umowy deweloperskiej oraz przedwstępnej umowy sprzedaży z dnia 23 czerwca 2014 roku sporządzonej przed notariuszem M. B. z Kancelarii Notarialnej w W. przy ulicy (...), za Repertorium (...) numer (...):

(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością ustanawiają odrębną własność lokalu mieszkalnego oznaczonego numerem (...) w budynku w W. przy ulicy (...), położonego na piątej kondygnacji naziemnej (piątym piętrze) o powierzchni użytkowej 140,38 m ^{( 2)}, który składa się z pokoju z aneksem kuchennym, hallu, trzech pokoi, dwóch pomieszczeń pomocniczych (garderoby) oraz dwóch łazienek, do którego to lokalu przylegać będą balkony (każdy o powierzchni 6,61 m2), który to lokal powstał z połączenia lokalu mieszkalnego oznaczonego numerem (...) i lokalu mieszkalnego oznaczonego numerem (...), oraz, do którego to lokalu przynależne będą komórki lokatorskie oznaczone numerami: (...) (o powierzchni 2.89 m2); (...) (o powierzchni 2,26 m ^{( 2)}) i (...) (o powierzchni 2,26 m ^{( 2)}); (...) (o powierzchni 2,98 m ^{( 2)}) oraz (...) (o powierzchni 3,10 m ^{( 2)}) połączone ze względów technicznych w komórkę lokatorską (...) o całkowitej powierzchni (...),72 m ^{( 2)}, oraz udziałem w nieruchomości wspólnej wynoszącym (...), którą stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali,

2. Towarzystwo Budownictwa (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością sprzedaje A. S.:

- własność lokalu mieszkalnego oznaczonego numerem (...) w budynku w W. przy ulicy (...), położonego na piątej kondygnacji naziemnej (piątym piętrze) o powierzchni użytkowej 138,62 m ^{( 2)}, który składa się z pokoju z aneksem kuchennym, hallu, trzech pokoi, dwóch pomieszczeń pomocniczych (garderoby) oraz dwóch łazienek do którego to lokalu przylegać będą balkony (każdy o powierzchni 6,61 m2), który to lokal powstał z połączenia lokalu mieszkalnego oznaczonego numerem (...) i lokalu mieszkalnego oznaczonego numerem (...), oraz, do którego to lokalu przynależne będą komórki lokatorskie oznaczone numerami: (...) (o powierzchni 2.89 m2); K 5 (o powierzchni 2,26 m2) i (...) (o powierzchni 2,26 m2); (...) (o powierzchni 2,98 m2) oraz (...) (o powierzchni 3,10 m2); połączone w komórkę lokatorską (...) o łącznej powierzchni (...).72 m.kw;

- wraz z wszelkimi prawami związanymi z jego własnością, w tym wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej o wartości (...) odpowiadającego stosunkowi powierzchni użytkowej Lokalu numer (...) do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali znajdujących się w budynku, obliczonemu zgodnie z art. 3 ustęp 3 Ustawy o własności lokali po dokonaniu obmiarów Lokalu numer (...), który to ostatecznie pomiar powierzchni użytkowej przedmiotowego Lokalu numer (...), został dokonany przez uprawnionego geodetę zgodnie z normą PN - (...), za cenę 916 339,72 zł (dziewięćset szesnaście tysięcy trzysta trzydzieści dziewięć złotych 72/100) brutto, zawierającą podatek od towarów i usług według obowiązującej stawki;

- 1/40 udziału we własności „Garażu” - samodzielnego lokalu garażowego o przeznaczeniu innym niż mieszkalny, usytuowanym na dwóch kondygnacjach podziemnych, w którym znajdują się miejsca postojowe, obliczony jako stosunek ilości udziałów przypadających na miejsce postojowe oznaczone numerem (...), z którego powódka A. S. będzie miało prawo korzystania, do liczby udziałów przypadających na wszystkie znajdujące się w garażu miejsca postojowe, wraz z prawami z tym udziałem związanymi, w tym z udziałem (...) w nieruchomości wspólnej za cenę 12 300 zł (dwanaście tysięcy trzysta złotych) brutto, zawierającą podatek od towarów i usług według obowiązującej ceny;

- 1/40 udziału we własności „Garażu” - samodzielnego lokalu garażowego o przeznaczeniu innym niż mieszkalny, usytuowanym na dwóch kondygnacjach podziemnych, w którym znajdują się miejsca postojowe, obliczony jako stosunek ilości udziałów przypadających na miejsce postojowe oznaczone numerem (...), z którego powódka A. S. będzie miało prawo korzystania, do liczby udziałów przypadających na wszystkie znajdujące się w garażu miejsca postojowe, wraz- z prawami z tym udziałem związanymi, w tym z udziałem (...) w nieruchomości wspólnej za cenę 12 300 zł (dwanaście tysięcy trzysta złotych) brutto, zawierającą podatek od towarów i usług według obowiązującej ceny;

3. A. S. oświadcza, że opisaną nieruchomość kupuje za wskazaną wyżej cenę.

Na wypadek nieuwzględnienia przez Sąd żądania głównego, powódka wnosiła o:

II. stwierdzanie, że A. S. i Towarzystwo Budownictwa (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. mają obowiązek zawrzeć umowę o treści:

1. w wykonaniu umowy deweloperskiej oraz przedwstępnej umowy sprzedaży z dnia 23 czerwca 2014 r., sporządzonej przed notariuszem M. B. z Kancelarii Notarialnej w W., przy ul. (...), za Repertorium (...) nr (...) zmodyfikowanej aneksem z dnia 28 października 2014 r przed notariuszem M. B. z Kancelarii Notarialnej w W. przy ulicy (...), za Repertorium (...) numer (...), A. S. oraz Towarzystwo Budownictwa (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. ustanawiają odrębną własność lokalu mieszkalnego oznaczonego nr (...) w budynku w W., przy ul. (...), położnego na 5 kondygnacji naziemnej, tj. na 4 piętrze, o powierzchni użytkowej 75,20 m.kw, który składa się z 3 pokoi, kuchni, łazienki oraz hallu oraz pomieszczenia pomocniczego w postaci tarasu o projektowanej powierzchni 51,45 m.kw. do którego to lokalu przylega balkon o powierzchni 6,61 m.kw., oraz w wykonaniu umowy deweloperskiej oraz przedwstępnej umowy sprzedaży z dnia 23 czerwca 2014 r., sporządzonej przed notariuszem M. B. z Kancelarii Notarialnej w W., przy ul. (...) za Repertorium (...) nr (...) A. S. oraz Towarzystwo Budownictwa (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. ustanawiają odrębna własność lokalu mieszkalnego oznaczonego nr (...) w budynku w W., przy ul. (...) , położnego na 5 kondygnacji naziemnej, tj. na 4 piętrze, o powierzchni użytkowej 46,61 m.kw, który składa się z pokoju, pokoju z aneksem kuchennym, garderoby, łazienki oraz hallu, do którego to lokalu przylega balkon o powierzchni 6,61 m.kw, do których to lokali wprowadzono zmiany lokatorskie na podstawie Decyzji nr (...) Prezydenta (...) W. z dnia 21 listopada 2014 r. o zatwierdzeniu zamiennego projektu budowlanego i w wyniku wydania w dniu 17 lutego 2016 r. przez Prezydenta (...) W. Zaświadczenia NR (...) o samodzielności lokali w budynku przy ul. (...) oznaczono je numerem (...) o łącznej powierzchni użytkowej 140,38 m.kw, składające się z 4 pokoi, w tym jednego z aneksem kuchennym, dwiema garderobami, łazienką, wc oraz hallem, wraz z pomieszczeniem przynależnym w postaci komórki lokatorskiej o numerze (...) o łącznej powierzchni użytkowej (...),72 m.kw. powstałej z połączenia komórki lokatorskiej numerze (...) o powierzchni użytkowej 2,89 m.kw, komórki lokatorskiej numer (...) o powierzchni użytkowej 2,26 m.kw. oraz komórki lokatorskiej (...) o powierzchni użytkowej 2,26 m.kw., oraz komórki lokatorskiej numer (...) o powierzchni użytkowej 2,98 m.kw oraz komórki lokatorskiej numer (...) o powierzchni użytkowej 3,10 m.kw., znajdujących się na poziomie -3 budynku oraz z udziałem w nieruchomości wspólnej wynoszącym (...), którą stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali,

2.  Towarzystwo Budownictwa (...) sp. z o.o. z siedziba w W. sprzedaje A. S.:

-

własność lokali mieszkalnych opisanych powyżej (nr (...) i (...)), w tym wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej wynoszącym (...) odpowiadającym stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu nr (...) (połączonych w lokal nr (...)) do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali, znajdujących się w budynku, obliczonego zgodnie z art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokali, po dokonaniu obmiarów lokalu, który to ostatecznie pomiar powierzchni użytkowej lokalu został dokonany przez geodetę, zgodnie z normą PN- (...), za cenę 877470,52 (słownie: osiemset siedemdziesiąt siedem tysięcy czterysta siedemdziesiąt 52/100) brutto, wraz z pomieszczeniem przynależnym w postaci komórki lokatorskiej powstałej z pomieszczeń przynależnych opisanych w pkt 1 powyżej za cenę łącznie 14569,2 zł (czternaście tysięcy pięćset sześćdziesiąt dziewięć 2/100), co łącznie wraz lokalem będzie stanowić kwotę 892039,72 zł (słownie: osiemset dziewięćdziesiąt dwa trzydzieści dziewięć tysięcy siedemdziesiąt dwa 72/100), zawierającą podatek od towarów i usług według obowiązującej stawki;

-

1/40 udziału w prawie współwłasności garażu wielostanowiskowego, znajdującego się w ww. budynku na 2 kondygnacji, ze wskazaniem w tym garażu miejsca postojowego nr (...) do wyłącznego posiadania i korzystania przez A. S., wraz z prawami z tym udziałem związanymi, w tym udziałem w nieruchomości wspólnej wynoszącym (...) za cenę 12300 zł (dwanaście tysięcy trzysta 00/000), zawierającą podatek od towarów i usług według obowiązującej stawki,

- 1/40 udziału w prawie współwłasności garażu wielostanowiskowego, znajdującego się w ww. budynku na 2 kondygnacji, ze wskazaniem w tym garażu miejsca postojowego nr (...) do wyłącznego posiadania i korzystania przez A. S., wraz z prawami z tym udziałem związanymi, w tym z odpowiednim udziałem w nieruchomości wspólnej wynoszącym (...) za cenę 12300 zł (dwanaście tysięcy trzysta 00/000), zawierającą podatek od towarów i usług według obowiązującej stawki.

3. Towarzystwo Budownictwa (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. oświadcza, że A. S. będzie uprawniona do wyłącznego posiadania i korzystania z samodzielnego lokalu garażowego o przeznaczeniu innym niż mieszkalny, oznaczonego jako miejsce postojowe nr (...), usytuowanego na 2 kondygnacji podziemnej, w której znajdują się miejsca postojowe, natomiast z pozostałej części garażu kupująca będzie uprawniona do korzystania w zakresie niezbędnym do korzystania z miejsca postojowego oraz nie uchybiającym korzystaniu przez pozostałych współwłaścicieli, zaś A. S. wyraża zgodę na zawieranie przez Towarzystwo Budownictwa (...) sp. z o.o. w W. dalszych umów i korzystanie z pozostałych miejsc i boksów garażowych i oświadcza, że nie będzie zgłaszać w przyszłości roszczeń w stosunku do pozostałych miejsc postojowych oraz boksów garażowych zlokalizowanych w garażu.

4. Towarzystwo Budownictwa (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. oświadcza, że A. S. będzie uprawniona do wyłącznego posiadania i korzystania z samodzielnego lokalu garażowego o przeznaczeniu innym niż mieszkalny, oznaczonego jako miejsce postojowe nr (...), usytuowanego na 2 kondygnacji podziemnej, w której znajdują się miejsca postojowe, natomiast z pozostałej części garażu kupująca będzie uprawniona do korzystania w zakresie niezbędnym do korzystania z miejsca postojowego oraz nie uchybiającym korzystaniu przez pozostałych współwłaścicieli, zaś A. S. wyraża zgodę na zawieranie przez Towarzystwo Budownictwa (...) sp. z o.o. w W. dalszych umów i korzystanie z pozostałych miejsc i boksów garażowych i oświadcza, że nie będzie zgłaszać w przyszłości roszczeń w stosunku do pozostałych miejsc postojowych oraz boksów garażowych zlokalizowanych w garażu.

5. Towarzystwo Budownictwa (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. oświadcza, że opisany powyżej lokal wraz z pomieszczeniem przynależnym oraz udział we własności garaży jest wolny od wszelkich długów, praw i roszczeń osób trzecich.

6. A. S. oświadcza, że opisany powyżej lokal wraz z wszelkimi prawami związanymi z jego własnością, a także udział we własności garażu kupuje za wskazane ceny.

Ewentualnie powódka wnosi o zasądzenie kwoty 1 416 900 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia wyroku tytułem odszkodowania za: - niewykonanie dwóch umów deweloperskich oraz przedwstępnych umów sprzedaży z dnia 23 czerwca 2014 roku sporządzonych przed notariuszem M. B. z Kancelarii Notarialnej w W. przy ulicy (...), za Rep. (...) numer (...) zmodyfikowanej aneksem z dnia 28 października 2014 r. za Rep. (...) numer (...) o budowę lokalu nr (...) oraz drugiej sporządzonej przed notariuszem M. B. z Kancelarii Notarialnej w W. przy ulicy (...) za Repertorium (...) numer (...) na wybudowanie lokalu mieszkalnego oznaczonego nr (...) w budynku w W. przy ul. (...) o rynkowej wartości tych dwóch lokali ((...) i (...)) odpowiednio 780 000 oraz 480 000; z tytułu czynszu najmu ponoszonego przez powódkę od dnia 1 marca 2016 r. do chwili obecnej w kwocie 91 900 zł oraz kwoty 65 000 zł poniesionej przez powódkę z tytułu zabudowy tarasu przynależnego do lokalu (...).

Nadto powódka wnosiła o zasądzenie od pozwanego na rzecz powódki kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa adwokackiego.

Pozwany konsekwentnie wnosił o oddalenie powództwa i zasądzenie od powoda na rzecz pozwanego zwrotu kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego wg norm przepisanych, podnosząc m.in. zarzut przedawnienia roszczeń ewentualnych (k.809-817).

Mając na uwadze ustalenie stanu faktycznego przesądzającego o bezzasadności roszczeń zmierzających do zobowiązania pozwanego do złożenia oświadczeń woli dotyczących lokali mieszkalnych, bez potrzeby rozstrzygania o zarzutach nieważności umów, sąd uznał za zasadne wydanie wyroku częściowego.

Jego podstawą są następujące ustalenia faktyczne:

Dnia 23 czerwca 2014 r. A. S. zawarła z Towarzystwem Budownictwa (...) sp. z o.o. w formie aktu notarialnego dwie umowy deweloperskie oraz przedwstępne umowy sprzedaży dotyczące projektowanych lokali nr (...) lokali w budynku położonym na działce przy ul. (...) w W. (akty notarialne rep. (...) nr (...) i (...) k.42-56, 87-100, plan lokali nr (...) k.57, 101, prospekty informacyjne dla lokalu nr (...) k.58-82, 209-247).

Na mocy §2 ust. 1 tiret 1 ww. umów pozwany zobowiązał się wybudować na działce przy ul. (...) w W. budynek mieszkalny wielorodzinny wraz z lokalem garażowym oraz lokalami nr (...).

Do dnia 12 czerwca 2016 r. strony zobowiązały się zawrzeć w terminie do 12 czerwca 2016 r. umowy przyrzeczone ustanowienia odrębnej własności lokali nr (...) oraz ich sprzedaży, odpowiednio za cenę 549 713,52 zł brutto oraz 342 326,20 zł brutto, jak również umowy sprzedaży udziału we własności lokalu garażowego obliczonego jako stosunek ilości udziałów przypadających na miejsce postojowe, z którego będzie miał prawo korzystać kupujący do liczby udziałów przypadających na wszystkie znajdujące się w lokalu garażowym miejsca postojowe za cenę 12 300 zł (§2 ust.1 i §3 ust.1).

Pismem z dnia 25 września 2014 r. powódka złożyła do pozwanego wniosek o zgodę na wprowadzenie zmian w projekcie mieszkań nr (...) w nieruchomości przy ul. (...). Zmiany zakładały m.in. połączenie mieszkań nr (...) w jedną powierzchnię mieszkalną (pismo z 25.09.2014 r. z załącznikami k.103-105).

W dniu 28 października 2014 r. strony zawarły aneks (...) do umowy deweloperskiej oraz umowy sprzedaży lokalu dotyczących lokalu nr (...). Zmianie uległ §1 ust.5 pkt 1) Umowy deweloperskiej, do którego po zdaniu pierwszym zawierającym oświadczenie sprzedającego o charakterystyce lokalu nr (...), dodano kolejne zdania o treści:

Jednocześnie Kupujący zobowiązuje się pokryć z własnych środków koszty adaptacji części pomieszczenia pomocniczego – tarasu na cele mieszkaniowe zgodnie ze złożonym przez Sprzedającego w dniu 15 października 2014 r. wnioskiem o wydanie zamiennego pozwolenia na budowę, przy czym pozostała część tarasu, która nie zostanie zaadaptowana stanie się balkonem przyległym do Lokalu. Sprzedający w związku z tym, iż Kupujący z własnych środków pokryje koszty adaptacji, nie będzie żądał od Kupującego zapłaty jakichkolwiek kwot w związku ze zwiększoną powierzchnią Lokalu. Sprzedający jednocześnie wyraża zgodę na dokonanie zmian odnośnie Lokalu w związku z adaptacją opisaną powyżej oraz zobowiązuje się nie wycofywać wniosku o zamienne pozwolenie na budowę w przedmiocie zmian dotyczących Lokalu. Sprzedający zobowiązuje się również dopełnić wszelkich starań w celu realizacji uzyskanej decyzji o zmianie pozwolenia na budowę uzyskanej na podstawie wniosku z dnia 15 października 2014 roku.

(aneks nr 1 k.83-85).

W dniu 21 listopada 2014 r. Prezydent (...) W. zatwierdził zamienny projekt budowlany inwestycji przy ul. (...) obejmujący m.in. połączenie lokali nr (...) (decyzja z 21.11.2014 r. k.107, projekt zmian lokatorskich k.108-126, pismo pozwanego z 09.10.2015 r. k.151-153).

W miejscu projektowanych lokali nr (...) znajduje się jeden samodzielny lokal nr (...) (zaświadczenie z 17.02.2016 r., arkusz danych ewidencyjnych, plan lokalu k.147-149, pismo pozwanego z 09.10.2015 r. k.151-153).

W dniu 26 listopada 2015 r. (...) Inspektor Nadzoru Budowalnego dla (...) W. udzielił pozwanemu pozwolenia na użytkowanie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym przy ul. (...) w W. (decyzja z 26.11.2015 r. k.167-169).

Ustalony przez sąd stan faktyczny nie był co do zasady sporny pomiędzy stronami, wobec czego sąd dokonał powyższych ustaleń na podstawie niekwestionowanych przez strony dokumentów, które nie budziły wątpliwości sądu co do ich wiarygodności. Sąd pominął pozostałe zgromadzone w sprawie dowody, ponieważ nie miały one znaczenia dla ustalenia okoliczności istotnych dla sprawy w rozstrzyganym zakresie.

Rozstrzygnięcie:

Żądanie główne pozwu w zakresie stwierdzenia obowiązku zawarcia umowy ustawiającej odrębną własność lokalu nr (...) a następnie jego sprzedaż podlegało oddaleniu, ponieważ zobowiązanie pozwanego do zawarcia takiej umowy nie znajdowało oparcia w zawartych przez strony umowach deweloperskich.

Zgodnie z art. 64 kc prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli, zastępuje to oświadczenie. Obowiązek złożenia takiego oświadczenia wynika najczęściej z umowy przedwstępnej (art. 389 § 1 kc), ale może wynikać również z umowy deweloperskiej (art. 22 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego).

W postępowaniu sądowym, którego przedmiotem jest realizacja roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej sąd ustala treść tej umowy na podstawie odpowiednich postanowień zawartych w umowie przedwstępnej, a w razie potrzeby uzupełnia ich treść postanowieniami wynikającymi z ustawy, zasad współżycia społecznego lub ustalonych zwyczajów, dokonując wykładni umowy przedwstępnej zgodnie z zasadami przewidzianymi w art. 65 kc. W wyniku tych zabiegów sądu orzeczenie zastępujące umowę przyrzeczoną może nie pokrywać się ściśle z treścią poszczególnych postanowień umowy przedwstępnej. Dopuszczalna korekta treści postanowień umowy przedwstępnej nie może jednak prowadzić do określenia innego przedmiotu umowy przyrzeczonej (zob. wyrok SN z dnia 9 stycznia 2008 r., II CSK 414/07). Uwagi te w równym stopniu dotyczą umowy deweloperskiej.

Mając powyższe na uwadze, sąd nie mógł wydać wyroku, skutkiem którego pozwany przeniósłby na powódkę własność lokalu nr (...), bowiem zgodnie z treścią umów deweloperskich strony miały zawrzeć umowę sprzedaży lokali nr (...). Jeśli zamiarem stron była zmiana tych Umów (...) nr (...), tak aby przedmiotem zobowiązania dewelopera było wybudowanie i przeniesienie własności jednego lokalu składającego się z połączonych lokali nr (...), to strony w żaden sposób nie odzwierciedliły takiej woli w treści Aneksu. Aneks dotyczy bowiem jedynie zmian w projekcie tarasu lokalu nr (...), nie zmieniając charakterystyki samego lokalu, który w dalszym ciągu miał mieć powierzchnię 75,20 m ².

Z kolei ani lokal nr (...), ani lokal nr (...) nie jest tożsamy z lokalem nr (...). Jakkolwiek bowiem lokal nr (...) powstał fizycznie w wyniku połączenia i modyfikacji lokali nr (...), to nie ulega wątpliwości, że lokal ten nie jest żadnym z tych lokali, ani nawet ich sumą. Zgodnie bowiem art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Dopóki zatem dwa lokale są wydzielone (i oddzielone od siebie) trwałymi ścianami nie może być mowy o tym, że tworzą jeden lokal. Podobnie jeden lokal nie może stanowić sumy dwóch lokali, dopóki nie zostanie postawiona trwała ściana dzieląca ten lokal na samodzielne części. Wtedy przestaje jednak istnieć jeden lokal i powstają dwa samodzielne lokale.

W związku z powyższym główne żądanie pozwu w zakresie lokalu nr (...) podlegało oddaleniu, ponieważ zgodnie z §2 ust. 1 tiret 1 umów deweloperskich z dnia 23 czerwca 2014 r. pozwany zobowiązał się wybudować na działce przy ul. (...) w W. budynek mieszkalny wielorodzinny wraz z lokalem garażowym oraz lokalami nr (...), zaś strony zobowiązały się zawrzeć umowy przyrzeczone ustanowienia odrębnej własności lokali nr (...) oraz ich sprzedaży. Tym samym w żadnym wypadku nie mogło zostać uwzględnione żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, której przedmiotem byłby inny lokal niż lokal nr (...).

Oddaleniu podlegały również żądania ewentualne w zakresie stwierdzenia obowiązku zawarcia umowy sprzedaży lokalu nr (...). Jakkolwiek bowiem żądania te mają oparcie w łączącym strony stosunku zobowiązaniowym, to nie istnieją fizyczne przedmioty tych żądań, ponieważ pozwany do dnia dzisiejszego nie wybudował przedmiotowych lokali. Nie jest zatem możliwe ustanowienie odrębnej własności takich lokali, a następnie zawarcie skutecznej umowy przenoszącej ich własność. Sąd bierze zaś pod uwagę stan istniejący w dacie zamknięcia rozprawy (art.316§1 kpc).

Zatem w pierwszej kolejności powódka ma w stosunku do pozwanego roszczenie o wybudowanie przedmiotowych lokali, a dopiero po ich wybudowaniu roszczenie o ustanowienie ich odrębnej własności i ich przeniesienie na powódkę. Wybudowanie tych lokali nie stanowi przypadku świadczenia niemożliwego, ponieważ ich wybudowanie w dalszym ciągu jest możliwe, czy to przez samego pozwanego, czy z upoważnienia sądowego przez powódkę.

Powódka nie zgłosiła w niniejszej sprawie roszczenia o nakazanie pozwanemu wybudowania lokali zgodnie z umową, żądając zobowiązania pozwanego do wykonania następnego etapu umowy, tj. ustanowienia i przeniesienia odrębnej własności lokali, zaś wykonania obowiązku wybudowania dochodząc w trybie określonym w art. 9 ust. 3 ustawy o własności lokali. Uprawniony z umowy deweloperskiej ma możliwość wyboru pomiędzy równoległymi drogami dochodzenia realizacji obowiązków umownych, jednak podjęta decyzja ma wpływ na rozstrzygnięcie w niniejszej sprawie. Oczekiwanie na wybudowanie lokali nie uzasadnia jednak zawieszenia postępowania do tego czasu, gdyż zdarzeniem, która ma umożliwić uwzględnienie roszczenia nie jest wydania rozstrzygnięcia w innej sprawie, a zmiana stanu faktycznego. Orzeczenie jest tylko środkiem, która miałoby umożliwić powódce dokonanie takiej zmiany, jednak samoistnie jej nie dokonuje.

W związku z powyższym nie można jednak uważać roszczenia o przeniesienie odrębnej własności lokali nr (...) za przedawnione. Skoro bowiem umowa deweloperska nie stanowi przypadku umowy przedwstępnej, to nie stosuje się również do niej art. 390 § 3 kc statuującego roczny termin przedawnienia roszczeń z umowy przedwstępnej (zob. np. wyrok SA w Krakowie z dnia 23 listopada 2018 r., I ACa 355/(...)). W przeciwnym wypadku roszczenie o przeniesienie własności lokalu przedawniałoby się wcześniej niż roszczenie o jego wybudowanie, do którego bezsprzecznie ma zastosowanie ogólny termin przedawnienia. Z tego względu do wszystkich roszczeń z umowy deweloperskiej powinno stosować się ogólny termin przedawnienia, mając na względzie specyfikę umowy deweloperskiej jako odrębnego typu umowy nazwanej.

Mając powyższe na uwadze orzeczono jak na wstępie.

Przedmiotem dalszego postępowania będą natomiast roszczenia związane z przeniesieniem własności udziału w garażu oraz roszczenia odszkodowawcze.

ZARZĄDZENIE

(...)

(...)

(...)

(...)