Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 20 grudnia 2012r.

Sąd Apelacyjny w Poznaniu

w składzie następującym:

Przewodniczący: SSA Piotr Górecki

Sędziowie: SA Bogdan Wysocki

SA Mikołaj Tomaszewski (spr.)

Protokolant: st. sekr. sąd. Kinga Kwiatkowska

po rozpoznaniu w dniu 11 grudnia 2012r.

na rozprawie

sprawy z powództwa (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w S.

przeciwko L. G. i A. G.

o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli

na skutek apelacji powoda

od wyroku Sądu Okręgowego w Poznaniu

z dnia 12 czerwca 2012r.

sygn. akt XIIC 1104/07

I. oddala apelację;

II. zasądza od powoda na rzecz pozwanych 5.400zł tytułem zwrotu kosztów

zastępstwa procesowego w postępowaniu odwoławczym;

Bogdan Wysocki Mikołaj Tomaszewski Piotr Górecki

UZASADNIENIE

Powódka (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S. wniosła o zobowiązanie pozwanych L. G. oraz R. G. do złożenia oświadczenia woli, iż sprzedają na jej rzecz niezabudowane nieruchomości dokładanie opisane w pkt. I-II pozwu na co powódka wyraża zgodę oraz o zasądzenie od pozwanych na swoją rzecz zwrotu kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego w kwocie po 28.800,00 zł.

Swoje roszczenie powódka wywodziła z umowy przedwstępnej, jaką strony zawarły w dniu 7 grudnia 2006 roku.

W odpowiedzi na pozew pozwani wnieśli o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powódki na swoją rzecz po 28.800,00 złotych tytułem zwrotu kosztów procesu.

Wyrokiem z dnia 12 czerwca 2012 roku, sygn. akt XII C 1104/07, Sąd Okręgowy w Poznaniu oddalił powództwo w całości (pkt 1), kosztami procesu obciążając powódkę w całości i związku z tym zasądzając od niej na rzecz pozwanych kwotę 7.217,00 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.

Podstawę rozstrzygnięcia stanowiły następujące ustalenia faktyczne i wnioski prawne:

Strony w dniu 7 grudnia 2006 roku zawarły przed notariuszem przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości, na podstawie której pozwana L. G. zobowiązała się do dnia 29 czerwca 2007 roku zawrzeć umowę przyrzeczoną, którą miała sprzedać powódce nieruchomość oznaczoną jako działka gruntu nr (...), o obszarze 0.59.72 ha oraz 38/4 o obszarze 0.81.48 ha, tj. o łącznym obszarze działek (...).41.20 ha, położoną w P., obręb P., przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy w Poznaniu prowadzi księgę wieczystą KW nr (...) za ceną 4.739,000,00 złotych.

W tej samej umowie również A. G. zobowiązał się do dnia 29 czerwca 2007 roku zawrzeć umowę przyrzeczoną, na podstawie której sprzeda powódce nieruchomość oznaczoną jako działka gruntu nr (...), o obszarze 0.70.32 ha oraz 38/4 o obszarze 0.81.48 ha, tj. o łącznym obszarze działek (...).41.20 ha, położoną w P., obręb P., przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy w Poznaniu prowadzi księgę wieczysta KW nr (...) za ceną 2.361,000,00 złotych.

Kupującym była powódka, której jedynym wspólnikiem była spółka (...).(...)z siedzibą w (...) (...)W związku z powyższym była ona cudzoziemcem w rozumieniu przepisów ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. (...) stanowiące przedmiot umowy przedwstępnej miały charakter rolny, zatem zgodnie z art. 8 ust. 2 w/w ustawy nabycie takiej nieruchomości przez cudzoziemca wymagało zezwolenia ministra (...)

W umowie przedwstępnej zastrzeżono, że w dniu nabycia spółka będzie dysponować ostateczną decyzją o warunkach zabudowy, umożliwiającą budowę na terenie wskazanym w umowie, wobec czego zgodnie z treścią art. 8 w/w ustawy nie będzie wymagane zezwolenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji. W związku z tym notariusz zawarł w sporządzanym akcie notarialnym stosowne pouczenie dla stron (§ 3 pkt 2).

Strony postanowiły w § 3 ust. 1 umowy przedwstępnej, że umowa przyrzeczona sprzedaży nieruchomości zostanie zawarta w terminie 30 dni od dnia uzyskania przez kupującą spółkę prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy. Powódka zobowiązała się do uzyskania w terminie do dnia 29 czerwca 2007 roku prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy dla przedmiotowych nieruchomości gruntowych, potwierdzających możliwość realizacji zabudowy wielorodzinnej (4 kondygnacje naziemne, 235 garaży podziemnych).

W § 6 umowy przedwstępnej strony zastrzegły, iż w przypadku nieziszczenia się któregokolwiek z warunków opisanych w § 3 ust. 3 umowy, powódce jako kupującej będzie przysługiwało uprawnienie do skorzystania w terminie do dnia 29 czerwca 2007 roku z umownego prawa odstąpienia od umowy, przy czym wskazanego uprawnienia nie zastrzeżono dla kupujących.

Powódka dopiero w dniu 18 maja 2007 roku uzyskała decyzję o warunkach zabudowy. Decyzja ta została zaskarżona i nie stała się ostateczna do dnia 29 czerwca 2007 roku. Powódka mimo tego nie skorzystała z uprawnienia zastrzeżonego na jej rzecz w umowie i nie odstąpiła od niej.

Powódka próbowała wywrzeć presję na pozwanych, celem skłonienia ich do zawarcia umowy przyrzeczonej bez spełnienia przez nią warunków zastrzeżonych w umowie przedwstępnej. W związku z tym wezwała ich do stawiennictwa w dniu 6 czerwca 2007 roku do Kancelarii Adwokackiej, tj. jeszcze przed terminem wyznaczonym do zawarcia umowy przyrzeczonej. Powódce zależało na jak najszybszym zawarciu umowy przyrzeczonej, ponieważ obawiała się, iż pozwani mogą sprzedać przedmiotową nieruchomość innemu kontrahentowi, który zaoferuje wyższą cenę. Pozwani stawili się w dniu 6 czerwca 2007 roku w Kancelarii adw. T. G., mimo iż byli przekonani, że do zawarcia umowy przyrzeczonej dojdzie w kancelarii notarialnej, w której zawarto umowę przedwstępną. Pozwani, nie mając jakiegokolwiek projektu umowy, odmówili zawarcia umowy przyrzeczonej, stwierdzając, że powódka nie przedłożyła prawomocnej - ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy nr (...)i oświadczyli, iż zamierzają sprzedać nieruchomości, opisane w umowie przedwstępnej, tak jak w tej umowie ustalono do dnia 29 czerwca 2007 roku. Wówczas wezwano do Kancelarii Adwokackiej notariusza P. K., który sporządził z tego spotkania protokół stawiennictwa.

Dodatkowo pełnomocnicy powódki zaproponowali pozwanym, aby strony w ogóle rozwiązały umowę przedwstępną, eliminując w ten sposób konieczność spełnienia zastrzeżonych w tej umowie warunków, wymienionych w § 3 umowy, na co pozwani kategorycznie się nie zgodzili.

Pozwani nie oferowali w tym czasie swoich nieruchomości innym kontrahentom i nie podpisywali z nimi żadnych umów, zmierzających do ich zbycia.

Od tego dnia do 29 czerwca 2007 roku powódka nie kontaktowała się z pozwanymi w celu zawarcia umowy przyrzeczonej.

Ostateczną decyzję o warunkach zabudowy powódka uzyskała dopiero cztery lata po terminie oznaczonym w umowie przedwstępnej sprzedaży do zawarcia umowy przyrzeczonej. Powódka nie czyniła żadnych prób, zmierzających do przedłużenia tego terminu, aby uzyskać w/w ostateczną decyzję administracyjną. Pozwani zarówno w dniu 6 czerwca 2007 roku, kiedy stawili się na wezwanie powódki w celu zawarcia umowy, jak i do dnia 29 czerwca 2007 roku, w którym upłynął termin zawarcia umowy przyrzeczonej, wyrażali wolę zawarcia umowy ostatecznej sprzedaży ich nieruchomości z zachowaniem wszystkich warunków formalnych.

W tak ustalonym stanie faktycznym, po przeprowadzeniu oceny zgromadzonych w sprawie dowodów, Sąd Okręgowy uznał, że powództwo nie zasługuje na uwzględnienie.

Stwierdził, że interpretacja umowy łączącej strony zgodnie z dyrektywami z art. 65 § 2 k.c. co do postanowienia zawartego w 3 ust. 3 pkt. c umowy prowadzi do jednoznacznego wniosku, że ma ono cechy warunku zawieszającego, bowiem powstanie uzgodnionych skutków prawnych uzależnia od zdarzeń przyszłych i obiektywnie niepewnych. Podkreślił, że nawet w przypadku wydania decyzji pozytywnej w przepisanym terminie, warunek ten można byłoby uznać za ziszczony tylko wtedy, gdyby decyzja była ostateczna i jeżeli treść wydanej decyzji pozytywnej odpowiadałaby treści ustalonego przez strony w umowie zamierzenia inwestycyjnego.

Za błędne Sąd Okręgowy uznał przy tym zapatrywanie pełnomocnika powódki, który podawał, że powódka w chwili zawierania umowy przedwstępnej, jak i po upływie terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej nie była cudzoziemcem w rozumieniu art. 1 ustawy z dnia 24 marca 1920 roku o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Zwrócił uwagę, że zgodnie odpisem z rejestru przedsiębiorców powódki w dniu zawarcia umowy przedwstępnej i przed terminem do zawarcia umowy przyrzeczonej jedynym wspólnikiem powódki (...) sp. z o.o. był (...) (...) z siedzibą w R. w (...) (spółka prawa holenderskiego) co na podstawie art. 1 ust.3 w zw. z art. 8 w/w ustawy jednoznacznie wskazuje na konieczność uzyskania zezwolenia na nabycie przedmiotowych nieruchomości.

Sąd I instancji podkreślił, że przedmiotem transakcji była nieruchomość rolna, a zgodnie z art. 8 ust. 2 w/w ustawy nabycie takiej nieruchomości wymagało zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji.

W tych okolicznościach nie było możliwe zawarcie umowy przenoszącej własność nieruchomości, gdyż ta byłaby nieważna. Powyższego nie zmieniałoby, zdaniem Sądu Okręgowego, uzyskanie do dnia 29 czerwca 2007 roku ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy. Wbrew bowiem błędnemu zapatrywaniu pełnomocnika powódki sam fakt wydania decyzji o warunkach zabudowy nie zmienia automatycznie przeznaczenia gruntu, który cały czas pozostaje gruntem rolnym. Powyższe mogłaby zmienić jedynie decyzja administracyjna, pozwalająca na wyłączenie gruntu rolnego z produkcji rolnej, a ta nigdy nie została przez powódkę przedłożona.

Sąd Okręgowy zauważył, że przepisów ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych od 1 stycznia 2009 roku nie stosuje się do gruntów rolnych, stanowiących użytki rolne, położone w granicach administracyjnych miast (art. 5b w/w ustawy). Podkreślił jednak, że w niniejszej sprawie należy oceniać stan z chwili zawarcia umowy przedwstępnej oraz końcowego terminu od zawarcia umowy przyrzeczonej.

W konsekwencji Sąd Okręgowy stwierdził, iż ważna sprzedaż przedmiotowych nieruchomości musiałaby odbywać się dwuetapowo. Pierwszy etap obejmowałby umowę stron pod warunkiem nie skorzystania przez Skarb Państwa z prawa pierwokupu przedmiotowej nieruchomości i uzyskania przez powódkę zgody (...) na nabycie nieruchomości, a dopiero w kolejnym etapie zawarcie bezwarunkowej umowy ostatecznej.

W ocenie Sądu I instancji powódka nie wykazała przy tym jakiegokolwiek faktu, który pozwalałby na przyjęcie, iż do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło z przyczyn leżących po stronie pozwanych. Zupełnie nieuprawnione w jego ocenie było zapatrywanie pełnomocnika powódki, który twierdził, że ustalanie, czy strony spełniły przesłanki do zawarcia umowy przyrzeczonej należy badać na chwilę orzekania przez Sąd, a nie chwilę umowy przedwstępnej i oznaczoną na najpóźniejszy termin zawarcia umowy ostatecznej tj. do 29 czerwca 2007 roku.

Sąd Okręgowy podkreślił nadto, że pozwani cały czas deklarowali wolę zawarcia umowy (protokół stawiennictwa z dnia 6 czerwca 2007 roku), jednak z uwagi na nie przedłożenie przez powódkę dokumentów warunkujących zawarcie umowy, jej ważne zawarcie nie było możliwe.

O kosztach procesu Sąd Okręgowy orzekł na podstawie art. 98 § 1 k.p.c. w zw. z § 1 pkt 2 i § 6 pkt 7 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu.

Wyrok apelacją w całości zaskarżyła powódka, zarzucając:

1.  naruszenie art. 316 k.p.c. w zw. z art. 1047 § 1 k.p.c. poprzez ich niezastosowanie i przyjęcie, że w sprawie o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli sąd powinien uwzględniać przepisy oraz fakty obowiązujące w chwili zawarcia umowy przedwstępnej oraz końcowego terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej, podczas gdy art. 316 k.p.c. nakazuje orzekać według stanu rzeczy istniejącego w dacie zamknięcia rozprawy, co doprowadziło do:

a)  niezastosowania art. 5b ustawy z dnia 5 lutego 1995 roku o ochronie gruntów rolnych i leśnych,

b)  nieuwzględnienia decyzji o warunkach zabudowy z dnia 14 kwietnia 2011 roku przy ocenie, czy nieruchomości pozwanych są nadal nieruchomościami o przeznaczeniu rolnym i

c)  przyjęcia, że nieruchomości pozwanych nadal są nieruchomościami rolnymi, które powódka może nabyć bez zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji, dopiero po uzyskaniu decyzji o wyłączeniu tej nieruchomości z produkcji rolnej,

2.  naruszenie art. 65 § 2 k.c. w zw. z art. 475 § 1 k.c. oraz art. 89 k.c. przez przyjęcie, że zgodnie z § 3 ust. 3 pkt c) umowy przedwstępnej, umowa przyrzeczona mogła być zawarta tylko, gdyby powódka uzyskała do dnia 29 czerwca 2007 roku decyzje o warunkach zabudowy, a niedochowanie tego wymogu powoduje wygaśnięcie zobowiązania, z uwagi na niemożność świadczenia, podczas gdy treść umowy, zgodny zamiar stron i cel umowy wskazują na to, że niedochowanie w/w terminu nie powoduje automatycznego rozwiązania umowy, ale umożliwia odstąpienie przez powódkę od umowy, a pozwani nadal mogą spełnić świadczenie z umowy przedwstępnej.

Wskazując na powyższe zarzuty skarżąca wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez uwzględnienie powództwa w całości i zasądzenie od pozwanych na swoją rzecz zwrotu kosztów zastępstwa procesowego w wysokości po 28.800,00 zł od każdego z nich oraz kwoty 34,00 zł tytułem opłaty skarbowej od pełnomocnictwa. Skarżąca złożyła nadto wniosek o zasądzenie od pozwanych na swoją rzecz zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego po 28.800,00 zł od każdego z nich.

Pozwani w odpowiedzi na apelację powódki wnieśli o jej oddalenie oraz o zasądzenie od powódki na rzecz każdego z nich zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego, w tym kosztów zastępstwa prawnego według norm przepisanych.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja powódki okazała się bezzasadna.

Sąd Apelacyjny podziela ustalenia faktyczne Sądu I instancji, jak też wyprowadzone na ich podstawie wnioski prawne, czyniąc je tym samym podstawą własnego rozstrzygnięcia.

Niezasadnie zarzuca skarżąca naruszenie art. 316 k.p.c. w zw. z art. 1047 k.p.c. poprzez ich niezastosowanie.

W niniejszej sprawie sporna była kwestia, czy możliwość ważnego nabycia przedmiotowych nieruchomości, inaczej mówiąc – zawarcia ważnej umowy przyrzeczonej – winna istnieć w dacie wskazanej w umowie przedwstępnej, tj. do 29 czerwca 2007 roku, czy też w dacie orzekania.

W § 3 umowy przedwstępnej wskazano, że strony zobowiązały się zawrzeć przyrzeczoną umowę sprzedaży w terminie 30 dni od uzyskania przez powoda prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy, w terminie najpóźniej do 29.06.2007r.

Nie ulega zatem wątpliwości, że rozważanie, czy pozwani uchylali się od zawarcia umowy przedwstępnej byłoby uzasadnione tylko wówczas, gdyby powód do tej daty dysponował wskazaną prawomocną decyzją, a pozwani nie przystąpiliby w tym terminie do zawarcia umowy przyrzeczonej.

Tak jednak się nie stało bowiem powód nie uzyskał we wskazanym terminie prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy.

Nie sposób zatem przyjąć, że pozwani uchylali się, w rozumieniu art. 390 kc, od zawarcia umowy przyrzeczonej.

Dla rozstrzygnięcia sprawy najistotniejsze znaczenie ma jednak okoliczność, że w terminie wskazanym w § 3 umowy przedwstępnej w ogóle nie było możliwe zawarcie ważnej umowy przyrzeczonej.

Jak wskazano w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 30 marca 2011 r. III CSK 171/10 umowa przyrzeczona musi uwzględniać przepisy bezwzględnie obowiązujące.

Poza sporem pozostawała natomiast w sprawie okoliczność, że nieruchomości, których dotyczyła umowa przedwstępna, były w dniu zawarcia umowy przedwstępnej, a także 29 czerwca 2007 roku, jak i w dacie zawiśnięcia sporu, nieruchomościami rolnymi. Nie budzi również wątpliwości, że powód był – i stan taki istniał także 29 czerwca 2007 roku - cudzoziemcem w rozumieniu ustawy z dnia 24 marca 1920 roku o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców i w tych warunkach winien dysponować w dniu nabycia nieruchomości zgodą Ministra Spraw Wewnętrznych na nabycie przedmiotowych nieruchomości, a stan ten uległ zmianie dopiero od dnia 1.01.2009r.

Bezspornie takim zezwoleniem powód się nie legitymował, a zatem w dacie wskazanej w umowie nie było możliwe ważne zawarcie umowy przyrzeczonej. Natomiast akcentowany w apelacji fakt, że od 1 stycznia 2009 roku możliwe już było nabywanie przez cudzoziemców nieruchomości rolnych, położonych na terenie miast (czyli tak jak nieruchomości, których dotyczy spór), nie ma, zdaniem Sądu Apelacyjnego, dla sprawy znaczenia.

Sąd Apelacyjny w niniejszym składzie podziela stanowisko Sądu Najwyższego wyrażone w wyroku z dnia 21 stycznia 2010 roku, sygn. akt: I CSK 239/09, LEX nr 602192, zgodnie z którym w postępowaniu o wydanie orzeczenia zastępującego oświadczenie woli w kontekście umowy przedwstępnej bada się samą treść tej umowy i abstrakcyjną możliwość dochodzenia jej zawarcia, a nie faktyczną i konkretną możliwość w danej sytuacji; umowę przedwstępną, w kontekście tego, czy jest ona umową o skutku silniejszym, słabszym, czy też bezwzględnie nieważną, należy bowiem oceniać w odniesieniu do chwili jej zawarcia, a nie chwili dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej.

Jak wskazano w uzasadnieniu tego orzeczenia prawo nie może dopuszczać umowy przedwstępnej w takim kształcie, który sankcjonowałby powstawanie w rezultacie jej realizacji umowy nieważnej, a taka umowa przedwstępna byłaby bezwzględnie nieważna.

Nie można zatem zgodzić się z twierdzeniem apelacji, że ocena ważności umowy przyrzeczonej jest niezależna od analogicznej oceny umowy przedwstępnej.

W niniejszej sprawie mamy tymczasem do czynienia z nieważną umową przedwstępną, która nie mogła stanowić skutecznej podstawy dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej, bowiem ona również byłaby nieważna.

Zawarcie we wskazanym w § 3 umowy przedwstępnej terminie umowy przyrzeczonej byłoby nieważne także z tej przyczyny, że umowa przyrzeczona nie respektowała przysługującego Agencji (...) działającej na rzecz Skarbu Państwa) z mocy art. 3 ust. 4 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego prawa pierwokupu nieruchomości wskazanych w umowie przedwstępnej.

Umowa przyrzeczona nie miała być bowiem w myśl umowy przedwstępnej umową zawartą pod warunkiem, że Agencja (...)nie skorzysta z prawa pierwokupu.

Z art. 599 § 2 k.c. wynika wyraźnie, że nieważna jest umowa sprzedaży dokonana bezwarunkowo wtedy, gdy ustawowe prawo przysługuje Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego z mocy ustawy.

Jak wskazano w powołanym orzeczeniu Sądu Najwyższego z 21.01.2010r. gdyby umowa przedwstępna bez warunku prawa pierwokupu została zrealizowana, to wówczas zawarto by bezwzględnie nieważną umowę przyrzeczoną, a w szczególności do zawarcia takiej umowy doprowadziłoby orzeczenie wydane na podstawie art. 390 § 2 kc.

W cytowanym wyżej wyroku Sądu Najwyższego z 30.03.2011r. wskazano, że stosunek prawny łączący kontrahentów umowy przedwstępnej charakteryzuje się tym, iż postanowienia umowy przyrzeczonej są ustalone w umowie przedwstępnej. Treść oświadczeń woli składanych przez strony w zamiarze zawarcia umowy przyrzeczonej jest z góry określona. To samo dotyczy treści orzeczenia rozstrzygającego powództwo o zawarcie umowy przyrzeczonej. W związku z tym sąd nie może bez zgody stron nadać zawartej umowie treści innej od ustalonej w umowie przedwstępnej. Sąd może powództwo to albo oddalić albo w całości uwzględnić orzekając o zawarciu umowy przyrzeczonej.

Jak z tego wynika wyrok uwzględniający powództwo o zawarcie umowy przyrzeczonej nie mógłby zobowiązywać do zawarcia umowy warunkowej, w sytuacji, gdy – tak jak to ma miejsce w niniejszej sprawie - nie wynikało to z umowy przedwstępnej.

Rację miał zatem Sąd Okręgowy, że wskazane okoliczności dawały podstawę do oddalenia powództwa opartego na treści art. 390 § 2 kc.

Tym samym bez znaczenia dla rozstrzygnięcia pozostaje fakt, że po kilku latach uległ zmianie stan prawny, dotyczący nabywania nieruchomości przez cudzoziemców, oraz prawa pierwokupu gruntów rolnych stanowiących użytki rolne położonych w granicach administracyjnych miast( w związku z wejściem w życie z dniem 1.01.2009r. art. 5b ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych), jak też że po kilku latach powódce udało się uzyskać ostateczną decyzję o warunkach zabudowy, skoro w dacie wskazanej w umowie przedwstępnej jako termin zawarcia umowy przyrzeczonej, nie spełniała ona warunków koniecznych dla ważnego zawarcia umowy przyrzeczonej.

Sąd Apelacyjny w niniejszym składzie podziela pogląd wyrażony w uzasadnieniu wyroku Sądu Najwyższego z 13.01.2011r. III CSK 116/10, że o uchyleniu się od zawarcia umowy ( w rozumieniu art. 390 kc), jako przesłance dochodzenia roszczenia o jej zawarcie, można mówić jedynie w razie bezpodstawnej odmowy zawarcia umowy przyrzeczonej. Uchylenie się od zawarcia umowy przyrzeczonej, będące przejawem niewykonania umowy przedwstępnej należy więc rozumieć jako świadome działanie lub zaniechanie zmierzające do bezpodstawnego niezawarcia umowy przyrzeczonej, a przynajmniej godzenie się z takim skutkiem.

Słusznie zatem uznał Sąd Okręgowy , że pozwani nie uchylali się od zawarcia umowy przyrzeczonej w sytuacji, gdy jej zawarcie w terminie określonym w umowie przedwstępnej nie było w ogóle możliwe, ponieważ umowa przyrzeczona byłaby bezwzględnie nieważna z uwagi na naruszenie przepisów art. 8 ust. 2 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców oraz art. 599 §2 kc w zw. z art. 3 ust.4 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Nie było zatem w ogóle podstaw do wystąpienia z powództwem o zawarcie umowy przyrzeczonej(art. 390 §2 kc),gdyż przesłankę taką stanowi uchylanie się strony zobowiązanej od zawarcia tej umowy.

Tym bardziej brak jest podstaw do uznania zasadności zarzutu apelacji, jakoby w sprawie należało brać pod uwagę stan z daty orzekania.

Występowanie z powództwem, o którym mowa w powołanym ostatnio przepisie, z nadzieją na to, że w przyszłości zmieni się stan prawny, po to tylko, by zmieścić się w terminie z art. 390 § 3 kc, nie może zasługiwać na ochronę.

Z istoty omawianej instytucji prawnej wynika, że roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej jest wymagalne już w dacie wskazanej w umowie przedwstępnej jako termin zawarcia umowy przyrzeczonej.

Jest to bowiem termin spełnienia świadczenia z umowy przedwstępnej.

Niezasadny jest zatem pogląd strony powodowej , jakoby jej roszczenie było niewymagalne w dacie wskazanej w umowie przedwstępnej jako termin zawarcia umowy przyrzeczonej, a stało się wymagalne dopiero wówczas, gdy zaistniałe po kilku latach trwania procesu zmiany legislacyjne dopuszczały zawarcie ważnej umowy przyrzeczonej.

To twierdzenie nie może zatem uzasadniać zarzutu naruszenia przez Sąd Okręgowy art. 316 kpc.

Absurdalny byłby też pogląd, że pozwani mieli obowiązek zawierania nieważnej umowy przyrzeczonej.

Pomijając już nawet przedstawioną powyżej argumentację, byłoby to sprzeczne z interesem pozwanych, bowiem rodziłoby to w konsekwencji konieczność dokonania rozliczeń związanych z zawarciem bezwzględnie nieważnej umowy.

Należy zaakcentować, że umowa przedwstępna była nieważna także w chwili jej zawarcia, bowiem w tej dacie nieważna byłaby umowa przyrzeczona.

Słusznie bowiem podniósł Sąd Okręgowy , że gdyby nawet powód w tej dacie dysponował prawomocną decyzję o warunkach zabudowy ( którą zgodnie z umową przedwstępną miał uzyskać do 29.06.2007r.) , to i tak umowa przyrzeczona byłaby nieważna, bowiem objęte nią nieruchomości nadal zachowywałyby statut nieruchomości rolnych, których nabycie przez powoda wymagałoby zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i które nie mogły być przedmiotem umowy sprzedaży nie respektującej wskazanego wyżej prawa pierwokupu.

W świetle powyższego niezasadne okazały się także zarzuty dotyczące naruszenia przez Sąd I instancji art. 65 § 2 k.c. w zw. z art. 475 § 1 k.c. oraz art. 89 k.c.

Jak to już wskazano nawet pozytywna realizacja przez powoda przewidzianego w § 3 ust. 3 c umowy przedwstępnej warunku uzyskania do dnia 29.06.2007r. prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy i tak nie doprowadziłaby do sytuacji, w której umowa przyrzeczona mogłaby być ważnie zawarta.

W konsekwencji fakt, że w umowie przedwstępnej tylko dla powoda zastrzeżono prawo odstąpienia od umowy na wypadek nie ziszczenia się warunku z(m.in.) § 3 ust.3c tej umowy, nie miał dla sprawy znaczenia.

Odstępowanie od umowy nieważnej jest bezprzedmiotowe.

Mając na uwadze powyższe Sąd Apelacyjny oddalił apelację powódki na podstawie art. 385 k.p.c.

O kosztach postępowania odwoławczego orzeczono na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w zw. z art. 99 k.p.c. oraz § 2 ust. 1, § 6 pkt 7 i § 12 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu.

B. Wysocki M. Tomaszewski SSA P. Górecki