Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt III CSK 171/10
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 30 marca 2011 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Jan Górowski (przewodniczący)
SSN Iwona Koper (sprawozdawca)
SSN Dariusz Zawistowski
w sprawie z powództwa Nataszy M.
przeciwko B.Investment sp. z o.o. w K.
o złożenie oświadczenia woli,
po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 30 marca 2011 r.,
skargi kasacyjnej powódki
od wyroku Sądu Apelacyjnego
z dnia 1 grudnia 2009 r.,
oddala skargę kasacyjną.
2
Uzasadnienie
Sąd Okręgowy w K. wyrokiem z dnia 21 kwietnia 2009 r. zobowiązał stronę
pozwaną – B. Investment Spółka z o.o. z siedzibą w K., do:
- złożenia oświadczenia woli o ustanowieniu odrębnej własności lokalu
mieszkalnego nr 24 położonego w K. przy ul. L. nr […], z własnością którego
jest związany udział w nieruchomości wspólnej składającej się z działek nr
165/3 i 165/5 (dla której Sąd Rejonowy w K. prowadzi księgę wieczysta, KW
nr [...]), z udziałem w użytkowaniu wieczystym gruntu wynoszącym
11/16758 cz.,
- złożenia oświadczenia o przeniesieniu na powódkę Nataszę M. własności
tego lokalu, za cenę brutto 247.793 zł, przy czym powódka oświadcza, że za
tę cenę lokal kupuje,
- złożenia oświadczenia, że cała cena nabycia została przez powódkę
uiszczona. Dalsze powództwo oddalił.
Sąd Okręgowy ustalił, że strony zawarły w dniu 14 grudnia 2007 r. umowę
przedwstępną, w której pozwany zobowiązał się wyodrębnić i przenieść na
powódkę własność przedmiotowego lokalu w terminie do 31 grudnia 2007 r. za
cenę wyżej wskazaną, w stanie wolnym od obciążeń, praw i roszczeń osób
trzecich. W księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości macierzystej
w dziale III wpisane są obecnie liczne roszczenia o ustanowienie odrębnej
własności lokali i jej przeniesienie, a w dziale IV hipoteki przymusowe kaucyjne na
zabezpieczenie roszczeń pieniężnych w wysokości 100.000 zł i 200.000 zł na
podstawie postanowień Sądu Okręgowego K. z dnia 3 lipca 2008 r. o udzieleniu
zabezpieczenia oraz w kwocie 1.007.557,63 zł na zabezpieczenie wierzytelności
objętej nakazem zapłaty wydanym w dniu 14 maja 2008 r. Hipoteki ustanowione są
na rzecz Bogusława Z. Powódka nie uzyskała od wierzyciela hipotecznego
oświadczenia o wyrażeniu zgody na wyodrębnienie lokalu w stanie wolnym od
hipotek. Strona pozwana przedstawiła powódce propozycję podniesienia ceny
nabycia lokalu, której ona nie przyjęła.
3
Sąd Okręgowy uznał, że pozwana Spółka bezpodstawnie uchyla się od
zawarcia umowy przyrzeczonej, zatem powództwo jest uzasadnione co do zasady.
Powództwo nie może być jednak uwzględnione w zakresie żądania przeniesienia
na powódkę własności wyodrębnionego lokalu bez obciążeń rzeczowych (hipotek)
powstałych po 31 grudnia 2007 r. Wierzyciel hipoteczny może bowiem dochodzić
zaspokojenia z nieruchomości niezależnie od tego czyją własnością jest
nieruchomość (art. 65 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych
i hipotece, tekst jedn. Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm. – dalej jako
u.k.w.h.). W razie podziału nieruchomości, hipoteki obciążające pierwotną
nieruchomość obciążą wszystkie nieruchomości powstałe w wyniku podziału
(art. 76 ust. 1 i 2 u.k.w.h.). Wierzyciel hipoteczny może domagać się po podziale
nieruchomości zaspokojenia w całości lub w części z każdej nieruchomości,
z niektórych lub wszystkich łącznie nieruchomości.
Sąd Apelacyjny podzielił motywy rozstrzygnięcia Sądu Okręgowego i
zaskarżonym obecnie wyrokiem oddalił apelację powódki, skierowaną przeciwko
częściowemu oddaleniu powództwa.
Dodatkowo wskazał, że kwestię ewentualnego obciążenia lokalu powódki
hipotekami będzie rozstrzygał sąd wieczystoksięgowy dokonujący wpisu prawa
własności przedmiotowego lokalu na rzecz powódki, nie należy ona natomiast do
kognicji sądów orzekających w niniejszej sprawie. Mogłaby ona podlegać badaniu
sądu w sprawie, w której przesłanką rozstrzygnięcia byłoby ustalenie istnienia wady
prawnej rzeczy sprzedawanej np. w razie odstąpienia przez powódkę od umowy,
lub w procesie o obniżenie ceny lub naprawienie szkody wyrządzonej przez
nienależyte wykonanie zobowiązania. Zastrzeżenie w umowie przedwstępnej stron,
że dłużnik zobowiązuje się przenieść własność nieruchomości „bez obciążeń”
zakwalifikował jako dodatkowe zobowiązanie, za którego niewykonanie lub
nienależyte wykonanie dłużnik odpowiada na podstawie art. 471 k.c.
W skardze kasacyjnej od wyroku Sądu Apelacyjnego powódka, w oparciu
o podstawę naruszenia prawa materialnego zarzuciła naruszenie, przez błędną
wykładnię i niewłaściwe zastosowanie przepisów:
4
- art. 64 k.c. w zw. z art. 390 k.c. oraz art. 65 k.c. przez uznanie, że roszczenie
o przeniesienie własności bez obciążeń nie jest elementem umowy
przedwstępnej,
- art. 17 u.k.w.h. przez uznanie, że wpisanie roszczenia o przeniesienie
własności lokalu mieszkalnego nie posiada prawa pierwszeństwa przed
dokonanym później wpisem o ustanowieniu hipoteki przymusowej,
- art. 18 u.k.w.h., przez uznanie, że jego dyspozycja nie odnosi się do sądu
orzekającego w tej sprawie.
Wnosiła o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Sądowi
Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach
postępowania kasacyjnego.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Trafnie, z powołaniem się na stanowisko wyrażone przez Sąd Najwyższy
w uchwale składu 7 sędziów z dnia 7 stycznia 1967 r., III CZP 32/66 (OSNCP
1968, nr 12, poz. 199), wskazuje skarżąca, że stosunek prawny łączący
kontrahentów umowy przedwstępnej charakteryzuje się tym, iż postanowienia
umowy przyrzeczonej są ustalone w umowie przedwstępnej. Treść oświadczeń woli
składanych przez strony w zamiarze zawarcia umowy przyrzeczonej jest więc
z góry określona. To samo dotyczy treści orzeczenia rozstrzygającego powództwo
o zawarcie umowy przyrzeczonej. W związku z tym sąd nie może bez zgody stron
nadać zawartej umowie treści innej od ustalonej w umowie przedwstępnej.
Sąd może powództwo to albo oddalić albo w całości uwzględnić orzekając
o zawarciu umowy przyrzeczonej.
Skarżąca nie ma jednak racji kwestionując dokonaną przez Sąd Apelacyjny
kwalifikację zobowiązania pozwanego do bezobciążeniowego przeniesienia
własności wyodrębnionego lokalu na powódkę, jako nie należącego do istotnych
postanowień umowy przyrzeczonej. W zakres istotnych postanowień umowy
przyrzeczonej wchodzą jej elementy konieczne to jest takie, które są niezbędne do
powstania stosunku prawnego i bez uzgodnienia których przez strony nie byłoby
możliwe ustalenie, jakie świadczenie ma spełnić dłużnik. Nie należą natomiast do
5
nich inne, niemające charakteru koniecznych jej postanowienia, od których jedna
ze stron uzależnia wolę zawarcia umowy.
W konsekwencji nie można podzielić zarzutu powódki, że w sprawie doszło
do niedopuszczalnego nadania umowie przyrzeczonej, w zakresie jej istotnych
postanowień, odmiennej treści, niż ustalona przez strony w umowie przedwstępnej.
Zauważyć przy tym trzeba, że uznanie w okolicznościach przedmiotowej
sprawy i przy uwzględnieniu przyczyn częściowego oddalenia powództwa,
że w odniesieniu do spornego postanowienia umowy mamy do czynienia nie
z dodatkowym zobowiązaniem umownym, lecz z postanowieniem istotnym,
niezbędnym dla powstania stosunku umownego powinno, zgodnie ze stanowiskiem
powołanej wcześniej uchwały Sądu Najwyższego prowadzić do oddalenia
powództwa, które powódka wytoczyła w zamiarze doprowadzenie do zawarcia
umowy przyrzeczonej.
Odrębnym zagadnieniem, jednak pozostającym ze względu na podstawy
i wnioski skargi - poza zakresem jej rozpoznania jest to, czy mimo, iż strony
określiły w umowie przedwstępnej istotne postanowienia umowy przyrzeczonej,
umowa przedwstępna wywiera zamierzone w niej skutki w sytuacji, gdy istnieje
między nimi spór co do innego postanowienia (tu zawierającego zobowiązanie do
bezobciążeniowego przeniesienia na powódkę własności lokalu) i od jego
korzystnego dla siebie rozstrzygnięcia strony uzależniają wolę zawarcia umowy
przyrzeczonej, co mogłoby przemawiać za tym, że zawierając umowę
przedwstępną strony nie miały definitywnego i bezwarunkowego zamiaru związania
się umową przyrzeczoną.
Respektując pogląd, zgodnie z którym sąd stwierdzając zawarcie umowy
przyrzeczonej nie może jej bez zgody stron nadać innej treści niż ustalona
w umowie przedwstępnej, wskazać trzeba równocześnie, że w pewnych sytuacjach
orzeczenie zastępujące umowę przyrzeczoną może nie pokrywać się ściśle
z treścią poszczególnych postanowień umowy przedwstępnej. W postępowaniu
sądowym, którego przedmiotem jest realizacja roszczenia o zawarcie umowy
przyrzeczonej, sąd ustala bowiem treść tej umowy nie tylko na podstawie
postanowień zawartych w umowie przedwstępnej, ale uzupełnia jej treść
6
postanowieniami wynikającymi z przepisów dyspozytywnych, zasad współżycia
społecznego i ustalonych zwyczajów (wyrok SN z dnia 21 stycznia 2009 r., III CSK
268/08, Lex nr 488961).
Umowa przyrzeczona musi, uwzględniać przepisy bezwzględnie
obowiązujące (wyrok SN z dnia 24 listopada 2009 r., V CSK 163/09, Lex nr
551052). Trafne w tym względzie jest odwołanie się przez Sąd Apelacyjny do
bezwzględnego charakteru praw rzeczowych, skutecznych w stosunku do
wszystkich podmiotów podlegających danemu prawu. Z praw tych wynika
powszechny obowiązek nieczynienia czegokolwiek, co godziłoby w ich treść.
W ścisłym związku z bezwzględnym charakterem praw rzeczowych pozostaje to,
że są związane z rzeczą, a więc mogą być realizowane bez względu na to,
kto aktualnie jest jej właścicielem. Prawom rzeczowym przysługuje pierwszeństwo
przed prawami i roszczeniami osobistymi.
Jeżeli więc nieruchomość została obciążona hipoteką na rzecz osoby
trzeciej, wbrew umowie przedwstępnej, to zobowiązany z umowy przedwstępnej
(dłużnik) nie może bez zgody tej osoby (wierzyciela) przenieść jej własności na
uprawnionego z umowy przedwstępnej bez obciążenia hipoteką. W razie podziału
nieruchomości hipoteka dotychczas ją obciążająca utrzymuje się na wszystkich
nieruchomościach utworzonych w drodze podziału (art. 76 ust. 1 u.k.w.h.) do czasu
całkowitego wygaśnięcia zabezpieczonej wierzytelności. Powstanie hipoteki łącznej
na podstawie art. 76 ust. 1 u.k.w.h. nie stanowi zmiany dotychczasowej hipoteki,
lecz jej przekształcenie, polegające na przystosowaniu zabezpieczenia do nowej
sytuacji, jaka powstaje w wyniku podziału nieruchomości obciążonej (uchwała SN
z dnia 14 lipca 1994 r., III CZP 85/94, OSNC 1995, nr 1, poz. 3). W razie założenia
nowej księgi wieczystej dla części obciążonej nieruchomości, bądź przeniesienia
części obciążonej nieruchomości do innej księgi wieczystej, sąd z urzędu przenosi
do współobciążenia wszystkie prawa, roszczenia, inne ciężary lub ograniczenia
ciążące na nieruchomości (art. 76 ust. 1 u.k.w.h. i § 11 ust. 2 oporządzenia Ministra
Sprawiedliwości z dnia 17 września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg
wieczystych i zbiorów dokumentów (Dz.U. Nr 102, poz. 1122).
7
Bezzasadnie zarzuca skarżąca naruszenia przepisów art. 17 i 18 u.k.w.h.,
gdyż jak trafnie przyjął Sąd Apelacyjny kwestia, czy wpis prawa własności powódki
w oparciu o wyrok zapadły w niniejszej sprawie nastąpi z obciążeniem tego prawa
hipoteką łączna jest zagadnieniem prawa rzeczowego i nie należy do przedmiotu
rozstrzygnięcia o żądaniu powódki lecz do postępowania wieczystoksięgowego.
Ubocznie jedynie pozostaje więc zauważyć, że ustanowiona w art. 17 u.k.w.h.
zasada pierwszeństwa roszczenia ujawnionego w księdze wieczystej w stosunku
do praw nabytych po jego ujawnieniu odnosi się tylko do praw nabytych w drodze
czynności prawnych, nie ma więc zastawania do hipoteki przymusowej łącznej
wpisywanej do nowoutworzonej księgi z urzędu.
Z tych przyczyn skarga kasacyjna podlegała oddaleniu stosownie do art.
39814
k.p.c.