Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt V CSK 163/09
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 24 listopada 2009 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Lech Walentynowicz (przewodniczący)
SSN Jan Górowski (sprawozdawca)
SSN Krzysztof Strzelczyk
Protokolant Izabella Janke
w sprawie z powództwa "S. HOLDING" Sp. z o.o. w W.
przeciwko J. N.
o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli,
po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 24 listopada 2009 r.,
skargi kasacyjnej pozwanego od wyroku Sądu Apelacyjnego […]
z dnia 3 grudnia 2008 r.,
uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi
Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania i orzeczenia o
kosztach postępowania kasacyjnego.
2
Uzasadnienie
Wyrokiem z dnia 29 kwietnia 2008 r. Sąd Okręgowy, zgodnie z żądaniem
pozwu, nakazał pozwanemu złożenie oświadczenia woli o następującej treści: „J.
N. oświadcza, że o ile Agencja nieruchomości Rolnych nie skorzysta z prawa
pierwokupu, sprzedaje „S. Development” Sp. z o.o. nieruchomość rolną
niezabudowaną położoną przy ul. I., stanowiącą działkę nr 1/3 AM – 21, obręb O., o
pow. 20 000,00 m2
objętą księgą wieczystą nr […], za cenę 3 000 000,00 zł”.
Sąd ten ustalił, że w dniu 25 sierpnia 2006 r., powódka S. Dewelopment sp.
z o.o. zawarła z pozwanym notarialną, warunkową przedwstępną umowę
sprzedaży działki rolnej nr ½ o pow. 27 407 m2
położonej, przy ul. A. objętą księgą
wieczystą nr […]. J. N. zobowiązał się do sprzedaży powódce działki o pow. 20 000
m2
. Projekt podziału sporządzony został w dniu 5 czerwca 2007 r., przez
Przedsiębiorstwo Geodezyjne i Kartograficzne „G. Sp. z o.o. W § 3 ust. 2
umowy strony oświadczyły, że warunkami jej zawarcia są:
- uzyskanie wszelkich niezbędnych dokumentów umożliwiających ujawnienie
w księdze wieczystej podziału geodezyjnego działki nr ½ w wyniku którego,
powstanie między innymi działka oznaczona w załączniku do umowy,
- uzyskanie przez kupującego (powoda) ostatecznej decyzji o warunkach
zabudowy umożliwiającej realizację budownictwa mieszkaniowego
wielorodzinnego.
Warunki te zostały zastrzeżone na korzyść kupującego (§ 3 ust. 3).
W ustępie czwartym tego paragrafu umowy stwierdzono, że zarówno powierzchnia
jak i granice działki będącej przedmiotem przyrzeczonej umowy sprzedaży mają
charakter wstępny, a ich uszczegółowienie nastąpi po wydaniu decyzji o warunkach
zabudowy.
W § 4 umowy strony ustaliły cenę sprzedaży na kwotę 150 zł za 1 m2
płatną
w następujący sposób: kwotę 350 000 zł tytułem zadatku do dnia 18 września
2006 r., a resztę ceny w dniu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, po
podpisaniu aktu notarialnego. Cena ta uzgodniona została jako wartość działki
3
budowlanej, choć była to nieruchomość rolna. Z kolei w § 5 strony postanowiły,
że zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży nastąpi po spełnieniu się wszystkich
warunków z zastrzeżeniem § 3 pkt 3 w terminie do 15 września 2007 r.
W wypadku nie uzyskania przez powódkę decyzji o warunkach zabudowy
i braku jej zgody, z tego względu na zawarcie umowy, pozwany mógł od umowy
odstąpić w terminie do 15 września 2007 r., i otrzymany zadatek zachować.
Wszystkie postanowienia umowy strony uzgadniały z notariuszem, każdy
warunek był początkowo zapisywany w projekcie, a następnie w umowie
sporządzonej w formie aktu notarialnego. W trakcie spisywania umowy pozwany
konsultował poszczególne zapisy umowy, dodawał własne spostrzeżenia i nie miał
wątpliwości do zapisów umowy po jej sporządzeniu i przeczytaniu w ostatecznej
wersji.
Celem stron było ustalenie takiego mechanizmu, którego skutkiem było
zastrzeżenie na korzyść powódki warunku uzyskania decyzji o warunkach
zabudowy, który uprawniałby Spółkę w razie braku takiej decyzji, do nie
przystąpienia do umowy przyrzeczonej, a pozwanemu danie możliwości w takim
wypadku, tj. rezygnacji przez kontrahentkę z zakupu, odstąpienia od umowy przy
zachowaniu zadatku. Pozwany mógł zatem od umowy odstąpić, gdyby powódka nie
uzyskała decyzji o warunkach zabudowy i z tego względu zrezygnowała z zakupu.
Ryzykiem po stronie powódki miała być wpłacona pozwanemu kwota zadatku
w wysokości 350 000 zł.
W dniu 13 września 2006 r., strony umową sporządzoną w formie aktu
notarialnego dokonały zmian w umowie z dnia 25 sierpnia 2006 r., przez nazwanie
jej „przedwstępna umowa sprzedaży” i określenie nowego terminu uiszczenia
zadatku do dnia 2 października 2006 r. Zadatek w kwocie 350 000 zł powódka
przekazała pozwanemu w tym terminie.
Pozwany podpisując umowę liczył także na uzyskanie pozwolenia na
budowę dotyczącego sąsiedniej działki, a także na pozostawienie mu
z przedmiotowej nieruchomości około 3000 m2
, na których będzie mógł uprawiać
warzywa.
4
Oświadczeniem z dnia 23 sierpnia 2007 r. powodowa spółka zrezygnowała
z realizacji warunku zawartego w § 3 ust. 2 umowy dotyczącego uzyskania decyzji
o warunkach zabudowy i zobowiązała się do zawarcia umowy – przyrzeczonej.
Decyzja o warunkach zabudowy nie została uzyskana w terminie, ponieważ Gmina
W. przystąpiła do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania
przestrzennego. W takim wypadku nie można wydać decyzji o warunkach
zabudowy i najczęściej postępowanie ulega zawieszeniu na okres jednego roku.
Termin zawarcia umowy przyrzeczonej został wyznaczony na dzień
14 września 2007 r. w Kancelarii Notarialnej. Pozwany przyjął wyznaczony termin
i własnoręcznie podpisał w dniu 29 sierpnia 2007 r. przedstawione mu
oświadczenie z dnia 23 sierpnia 2007 r. Początkową akceptację warunków
pozwany zanegował po powrocie do domu i rozmowie z dziećmi.
W piśmie, mającym datę 26 sierpnia 2007 r., (sporządzonym według
twierdzeń pozwanego przez córkę w dniu 28 sierpnia 2007 r.) pozwany stwierdził,
że w razie braku spełnienia warunku określonego w § 3 ust. 2 do dnia 1 września
2007 r., odstąpi on od zawarcia umowy w terminie do dnia 4 września 2007 r.
Powódka tego oświadczenia nie przyjęła, uznając, że odstąpienie pozwanego od
umowy jest całkowicie bezskuteczne, gdyż warunek uzyskania decyzji o warunkach
zabudowy umożliwiającej realizację budownictwa mieszkaniowego wielorodzinnego
zastrzeżony został wyłącznie na korzyść powódki. Powódka mogła się zatem
zwolnić od obowiązku uzyskania przedmiotowej decyzji składając pozwanemu
oświadczenie woli o rezygnacji z warunku określonego w art. 3 ust. 2 umowy.
W dniu 13 września 2007 r., pozwany przed notariuszem W. A. O.
oświadczył, że odstępuje od umowy, zachowując otrzymany zadatek, a także, iż nie
jest prawdą by zgodził się na zawarcie umowy przyrzeczonej. Jego podpis pod
pismem z dnia 23 sierpnia 2007 r., stanowił jego zdaniem, tylko potwierdzenie
stawienia się w Kancelarii Notarialnej i akceptację terminu spotkania.
W dniu wyznaczonym do zawarcia umowy przyrzeczonej tj. w dniu
14 września 2007 r. w kancelarii notarialnej stawił się reprezentujący stronę
powodową B. S. oraz pozwany, który odmówił zawarcia umowy przyrzeczonej.
5
Według oceny Sądu pierwszej instancji, zobowiązanie pozwanego wyrażone
w umowie przedwstępnej obwarowane warunkami określonymi w § 3 ust. 2 umowy
stało się nieskuteczne wobec zgodnego z § 3 ust. 3 umowy późniejszego
oświadczenia powódki, że żąda zawarcia umowy przyrzeczonej bez spełnienia
pierwotnego, a zastrzeżonego na jej korzyść warunku. W rezultacie nie miał
wątpliwości, że nie wystąpiły materialnoprawne przesłanki do skorzystania przez
pozwanego z określonego w § 5 umowy uprawnienia do odstąpienia od umowy,
zwłaszcza, że pozwany dodatkowo, jego zdaniem, wyraził swą zgodę na zawarcie
umowy przyrzeczonej w zaproponowanym przez stronę powodową terminie.
Sąd Okręgowy zastrzegł w sentencji, że oświadczenie pozwanego
o sprzedaży nieruchomości następuje pod warunkiem, że Agencja Nieruchomości
Rolnych nie skorzysta z prawa pierwokupu.
Apelację pozwanego od tego wyroku Sąd Apelacyjny oddalił wyrokiem z dnia
3 grudnia 2008 r. Bazując na dokonanych przez Sąd Okręgowy ustaleniach
faktycznych, w pierwszej kolejności, jako nietrafny ocenił zarzut pozwanego o
utracie przez stronę powodową legitymacji czynnej, stwierdzając na podstawie
przeprowadzonego po otwarciu rozprawy, dowodu z pełnego odpisu z rejestru nr
0000139965, że nastąpiła jedynie zmiana brzmienia firmy strony powodowej; z
nazwy „S. Dewelopment” na „S. Holding” przy zachowaniu tożsamości podmiotowej
powódki.
Sąd drugiej instancji podkreślił, że istotą sprawy było stwierdzenie obowiązku
pozwanego zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży i o tym obowiązku orzekł
Sąd Okręgowy. Zakwestionował jego ocenę, że pozwany w dniu 23 sierpnia 2007 r.
wyraził zgodę na zawarcie przyrzeczonej umowy w wyznaczonym terminie,
zrzekając się przy tym swego prawa do odstąpienia od umowy. Stwierdził,
że pozwany w istocie potwierdził w dniu 29 sierpnia 2007 r., tylko przedstawienie
mu pisma powódki z dnia 23 sierpnia tego roku i w związku z tym, nie można mu
pochopnie przypisywać dalej idącego oświadczenia woli.
Jego zdaniem nie oznaczało to jednak, aby skuteczne było późniejsze
oświadczenie pozwanego o odstąpieniu od umowy przedwstępnej. Kupujący
(strona powodowa) unicestwił mianowicie (legalnie zgodnie z umową) takie
6
uprawnienie sprzedawcy (pozwanego) poprzez swoje oświadczenie o rezygnacji
z warunku w postaci uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Wyraził pogląd,
że w ten sposób umowa stała się bezwarunkowa i w konsekwencji odpadły
przesłanki dopuszczalnego odstąpienia od umowy przez pozwanego, gdyż
przysługiwało mu to prawo wraz z uprawnieniem do zatrzymania zadatku
w wypadku nie uzyskania przez powoda decyzji o warunkach zabudowy. Jeżeli zaś
odpadła potrzeba przestrzegania tego warunku, odpadły równocześnie przesłanki
sięgania przez sprzedającego do przewidzianego w § 5 umowy instrumentu
odstąpienia od umowy. Z naciskiem podkreślił, że zgodnie z treścią zawartej
umowy powódce jako kupującej wolno było zrezygnować z warunku uzyskania
decyzji o warunkach zabudowy w drodze jednostronnego oświadczenia woli, skoro
strony uzgodniły, że określone w umowie warunki (§ 3 ust. 2) zostały zastrzeżone
na korzyść kupującego (§ 3 ust. 3), a takie umowne zastrzeżenie jest
dopuszczalne.
Sąd Apelacyjny podkreślił, że nie ulega wątpliwości, że pozwany zobowiązał
się w ważnie zawartej umowie przedwstępnej sprzedać stronie powodowej
oznaczoną później, a wydzieloną ze wskazanej działki nieruchomość gruntową.
Jego zdaniem z żadnej perspektywy (konwencyjnej, konstytucyjnej, cywilistycznej),
nie można kwestionować postanowień zawartej przez strony umowy, gdyż strony
mogą ukształtować stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub
cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie, ani zasadom
współżycia społecznego (art. 3531
k.c.). Uznał zarzuty dotyczące rzekomego
„pokrzywdzenia” i „nierówności stron” za chybione, zwłaszcza, że w powstałym na
podstawie przedmiotowej umowy stosunku prawnym pozwany nie występuje
w charakterze „konsumenta” zawierającego umowę „z wszechwładnym
przedsiębiorcą”. Zauważył jednocześnie, że powódka odstępując od pierwotnego
zastrzeżenia zawarcia umowy sprzedaży pod warunkiem uzyskania decyzji
o warunkach zabudowy nie krzywdzi pozwanego, skoro dotrzymuje cenowego
uzgodnienia zawartego w umowie przedwstępnej i godzi się zapłacić za grunt
budowlany, chociaż w dalszym ciągu mamy do czynienia z nieruchomością rolną.
Uznając za bezpodstawne zarzuty dotyczące przedmiotu sprzedaży Sąd
Apelacyjny, podniósł, że na etapie zawierania umowy przedwstępnej strony
7
dokonały dozwolonego jego oznaczenia „in generale”. Uzgodniły przy tym, co było
niezbędne, oczekiwaną wielkość działki sprzedawanej i zastrzegły wiążącą typową
metodę ostatecznego ustalenia przedmiotu sprzedaży poprzez podział geodezyjny
oznaczonej działki macierzystej, który został dokonany we właściwym trybie przy
ścisłym uzgodnieniu z pozwanym. Zgodnie więc z zasadą pacta sunt serwanda,
pozwany nie może odwoływać się obecnie do postanowienia, w którym
przewidziano ścisłe określenie powierzchni i granic działki po wydaniu decyzji
o warunkach zabudowy (§ 3 ust. 4). Decyzja o warunkach zabudowy, musiałaby
bowiem nawiązywać do geodezyjnego projektu podziału nieruchomości.
W końcu Sąd Apelacyjny podniósł, że zastrzeżenie w sentencji
zaskarżonego wyroku „o ile Agencja Nieruchomości Rolnych nie skorzysta z prawa
pierwokupu” jest zgodne z prawem, tj. stanowi wynik zastosowania art. 3 ust. 4
ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r., o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U. Nr 64,
poz. 592).
Pozwany w skardze kasacyjnej opartej na naruszeniu prawa procesowego
mającym istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 379 pkt 5 k.p.c. w zw. z art. 140,
141 i 149 § 1 i 2 k.p.c. i art. 316 k.p.c. w zw. z art. 227 i art. 228 § 2 k.p.c., a także
na ruszeniu prawa materialnego a to: art. 390 i art. 64 w zw. z art. 56.60 i 65 k.c.;
art. 395 i art. 394 w zw. z art. 56,60 i 65 k.c.; art. 89 i 90 w zw. z art. 61, 116 i art.
3531
k.c.; art. 211
k.c.; art. 3851
w zw. z art. 3853
oraz art. 3531
, art. 56, art. 60 i 65
k.c.; art. 58 k.c. w zw. z art. 519 § 2 k.c. w zw. z art. 522 k.c.; art. 1 Pierwszego
Protokołu do Konwencji Podstawowych Praw Człowieka oraz art. 31 w zw. z art. 45
Konstytucji wniósł o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do
ponownego rozpoznania i ewentualnie o oddalenie powództwa.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
W literaturze jak i w judykaturze występuje pewna rozbieżność poglądów
w kwestii, kiedy ma miejsce pozbawienie strony możności obrony wywołujące
nieważność postępowania (art. 379 pkt 5 k.p.c.), niemniej w nowszym
orzecznictwie dominuje pogląd, że wadliwość ta zachodzi wówczas, gdy strona
8
procesowa, wbrew swej woli zostaje faktycznie pozbawiona możności działania,
w postępowaniu lub jego istotnej części, jeżeli skutki tego uchybienia nie mogły być
usunięte w dalszym toku procesu przed wydaniem w danej instancji wyroku
(por. np. uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 10 maja 2000 r., III CKN
416/98, OSNC 2000, nr 12, poz. 220, z dnia 10 stycznia 2001 r., I CKN 999/98
i z dnia 10 lipca 2002, II CKN 822/00 nie publ. oraz z dnia 10 czerwca 1974 r., II CR
155/74, OSPiKA 1975, nr 3, poz.66).
Pozbawienie strony możności obrony należy oceniać przez pryzmat
konkretnych okoliczności sprawy i nie należy go wiązać wyłącznie z sytuacją
całkowitego wyłączenia strony od udziału w postępowaniu. Przy analizie, czy
doszło do pozbawienia strony możności działania należy najpierw rozważyć, czy
nastąpiło naruszenie przepisów procesowych, a w drugiej kolejności trzeba
sprawdzić, czy uchybienie to wpłynęło na możność strony do działania
w postępowaniu, w końcu należy zbadać, czy pomimo realizacji tych przesłanek
strona mogła bronić swych praw w procesie. Tylko w razie kumulatywnego
spełnienia wszystkich tych trzech przesłanek, można odpowiedzieć twierdząco,
że strona została pozbawiona możności działania. Nie ma znaczenia natomiast
z jakich powodów to pozbawienie możności obrony nastąpiło, tj. czy było efektem
działania sądu, strony przeciwnej, czy też osoby trzeciej.
Sąd powinien badać, czy w następstwie procesowych uchybień nastąpiło na
istotnym etapie procesu wyłączenie zasady dyspozycyjności strony i stwierdzić, czy
wadliwość ta występowała już do końca postępowania w danej instancji.
Trzeba więc zauważyć, że przesłanką nieważności postępowania, ze względu na
pozbawienie strony możności obrony swych praw jest wykazanie związku
przyczynowego między naruszeniem przepisu prawa, a tym pozbawieniem,
nieistotnym jest natomiast, czy z czyjejkolwiek winy, oraz przez kogo prawo zostało
naruszone (por. orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 1 października 1937 r.,
C III 509/37, Zb. O. 1938, nr 325).
Sąd Najwyższy bierze z urzędu pod rozwagę nieważność postępowania
przed sądem drugiej instancji (art. 39813
k.p.c.). Z unormowania tego wynika,
że skarżący nie musi takiego zarzutu podnosić, a gdy zwróci nawet uwagę
9
w skardze kasacyjnej na tej rangi uchybienie, to nie jest zobowiązany wykazywać,
czy i jaki wpływ wywarło ono na wynik sprawy, gdyż nie ma to znaczenia
(por. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 21 listopada 1997 r., I CKN 825/97, OCNC
1998, nr 5, poz. 81 i z dnia 22 maja 1997 r., II CKN 70/97 niepublikowany).
Skoro w tej materii sąd działa z urzędu, to w tym przedmiocie nie obowiązuje
w postępowaniu kasacyjnym ani zakaz prowadzenia dowodów, ani czynienia
ustaleń (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10 maja 2000 r., III CKN 416/98, OSNC
2000, nr 12, poz. 220).
W sprawie rozprawa apelacyjna odbyła się w dniu 19 listopada 2008 r.,
i wziął w niej udział pozwany oraz korzystał na tym posiedzeniu z fachowej obsługi
prawnej. Po przeprowadzeniu tej rozprawy przewodniczący dokonał jej zamknięcia
i oznajmił stronom, że orzeczenie zostanie ogłoszone w dniu 3 grudnia 2008 r.
Powódka złożyła w dniu 25 listopada 2008 r., pismo procesowe nazwane
załącznikiem do protokołu rozprawy, w którym między innymi podniosła, że nie
utraciła osobowości prawnej. Kwestia ta została zasygnalizowana przez
skarżącego już jednak w piśmie procesowym z dnia 17 listopada 2008 r.,
i pełnomocnik pozwanego na rozprawie apelacyjnej w dniu 19 listopada 2008 r.,
podniósł ten zarzut.
Otwarcie rozprawy w terminie publikacyjnym w dniu 3 grudnia 2008 r.
wymagało powiadomienia o rozprawie w nowym terminie pełnomocnika
pozwanego, a zatem jej przeprowadzenie w dacie publikacji bez tego
powiadomienia i jego obecności stanowiło rażące uchybienie procesowe, które
zazwyczaj wywołuje skutek nieważności postępowania (por. wyrok Sądu
Najwyższego z dnia 13 lutego 2004 r., IV CKN 61/03 niepublikowany, uzasadnienie
wyroku Sadu Najwyższego z dnia 19 września 2002 r., I PKN 400/01, OSNP
2004, nr 9, poz. 152 i postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 4 września 1996 r.,
III ARN 33/96, OSP 1997, nr 9, poz. 1560) (por. np. orzeczenie Sądu Najwyższego
z dnia 21 marca 1956 r., 2 CR 1001/54, OSN 1956, poz. 113).
Szczególne okoliczności sprawy pozwalają jednak przyjąć, że in concreto do
nieważności postępowania nie doszło. Po pierwsze bowiem udział w tym
posiedzeniu wziął sam pozwany, po wtóre zostały wtedy przedstawione pisma
stron, a po trzecie został wówczas przeprowadzony jedynie dowód z zupełnego
10
odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego na wykazanie zmiany nazwy strony
powodowej. Odpis zupełny z rejestru jest odzwierciedleniem akt rejestrowych, a
dowód z akt w świetle unormowania zawartego w art. 224 k.p.c. może być
przeprowadzony po zamknięciu rozprawy.
Skoro, wbrew stanowisku skarżącego, na rozprawie w dniu 3 grudnia
2008 r., zostało przedstawione pismo pełnomocnika pozwanego „załącznik do
rozprawy apelacyjnej”, to nie można się zgodzić z zarzutem, że wydanie orzeczenia
nastąpiło na podstawie stanu sprawy z pominięciem tego stanowiska pozwanego.
Zmiana nazwy powódki nie skutkowała utratą jej legitymacji czynnej i dopuszczalne
było uściślenie oznaczenia strony powodowej w sposób dokonany przez Sąd
Apelacyjny (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 czerwca 2006 r., V CSK
139/06, LEX nr 196953), a więc ponowiony w piśmie tym zarzut, jako
nieuzasadniony nie mógł zostać uwzględniony. W świetle tych uwag należy
stwierdzić, że Sąd Apelacyjny nie dopuścił się też obrazy art. 316 k.p.c. w zw. z art.
227 i art. 228 § 2 k.p.c.
Z drugiej strony trzeba podnieść, że Sąd Apelacyjny rozprawy w dniu
3 grudnia 2008 r., nie ograniczył do konkretnych zarzutów (art. 220 k.p.c.) i było to
posiedzenie jawne, bezpośrednio poprzedzające wydanie wyroku niekorzystnego
dla pozwanego, a więc popełnione wtedy uchybienie nie mogło już zostać do końca
instancji naprawione. Poza tym, rozprawa ta powinna była zostać zamknięta nie
tylko po przeprowadzeniu dowodów, ale i udzieleniu na nowo głosu stronom
(art. 224 k.p.c.).
Strona ustanawiająca fachowego pełnomocnika procesowego chce i ma do
tego prawo, aby ten przedstawiciel, a nie ona sama występowała w postępowaniu
sądowym, a w tym w całym jego stadium apelacyjnym. Dlatego, jak podkreślono
w judykaturze, pozbawienie pełnomocnika możliwości udziału w rozprawie przed
zapadnięciem zaskarżonego wyroku, pozbawia ją fachowej pomocy prawnej w tej
części postępowania odwoławczego (por. np. orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia
21 marca 1956 r., 2 CR 1001/54, OSN 1956, poz. 113). Przeprowadzenie rozprawy
apelacyjnej poprzedzającej wydanie wyroku, pomimo niezawiadomienia fachowego
pełnomocnika jest uchybieniem co najmniej tej rangi, że może ono mieć wpływ
11
na wynik sprawy, skoro w ramach końcowych przemówień ma on prawo
i obowiązek przedstawić w sposób fachowy na nowo stan sprawy, zarówno pod
względem faktycznym jak i prawnym, czego pozwany na rozprawie w dniu
3 grudnia 2008 r. był pozbawiony.
Należy dodać, że zwolennicy odrzuconej koncepcji sprowadzającej się do
tezy, że tylko całkowite pozbawienie strony obrony swych praw wywołuje skutek
nieważności postępowania przyjmują jednak, że uniemożliwienie adwokatowi, czy
radcy prawnemu udziału w rozprawie apelacyjnej, poprzedzającej wydanie wyroku
wprawdzie nie wywołuje skutku nieważności postępowania, niemniej wywołuje
potrzebę uchylenia zaskarżonego wyroku (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia
19 czerwca 1975 r., III CRN 117/75 niepubl.). Sąd Apelacyjny oddalił apelację
pozwanego, a więc wydał dla skarżącego wyrok niekorzystny, a sprawa ma
skomplikowany charakter właśnie pod względem prawnym (np. należy bliżej
wyłożyć co znaczy postanowienie umowy, że warunki zawarte w § 3 ust. 2
zastrzeżone są na korzyść kupującego. Kodeks cywilny przewiduje konstrukcję
terminu na korzyść strony a nie warunku. Wystąpienie na rozprawie apelacyjnej
adwokata pozwanego mogłoby wyjaśnić niektóre kwestie także natury prawnej).
W tym stanie rzeczy naruszenie przez Sąd Apelacyjny art. 149 § 2 k.p.c.,
czyniło uzasadnioną podstawę kasacyjną naruszenia prawa procesowego,
co zwalniało Sąd Najwyższy w zasadzie od obowiązku rozważenia zarzutów
dotyczących obrazy prawa materialnego (por np. orzeczenie Sądu Najwyższego
z dnia 26 marca 1997 r., II CKN 60/97, nr 9, poz. 128).
Według skarżącego naruszenie art. 390 i 64 k.c. w zw. z art. 56, 60 i 65 k.c.
nastąpiło przez wydanie orzeczenia „niezgodnie z treścią zobowiązania
o charakterze essentiali negottii z umowy przedwstępnej”.
Zawarta przez strony w dniu 25 sierpnia 2006 r., umowa przedwstępna
zobowiązała jej strony do zawarcia umowy kupna sprzedaży oznaczonej w § 3
nieruchomości.
Umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy
przyrzeczonej. Chodzi tu o określenie świadczenia jakie dłużnik ma spełnić.
W judykaturze wyjaśniono, że oznaczenie przedmiotu umowy definitywnej nie
12
musi zostać dokonane ściśle. Strony mogą w umowie, w granicach wyznaczonych
unormowaniem zawartym w art. 3531
k.c., określić tylko sposób ustalenia
w przyszłości przedmiotu umowy przyrzeczonej (por. wyroki Sądu Najwyższego
z dnia 12 stycznia 2000 r., III CKN 508/98, LEX Polonica nr 402142 i z dnia 24
września 2003 r., III CKN 493/01 LEX Polonica nr 405183). Skoro więc, w taki
właśnie sposób przedmiotowa umowa określiła treść umowy przyrzeczonej – tak
do obszaru sprzedawanego gruntu (20 000 m2
), jak i co do jego położenia (wyrys
z mapy ewidencyjnej z projektem podziału nieruchomości), jak również określiła
w sposób nie budzący wątpliwości cenę za sprzedawaną nieruchomość,
to zawierała essentialia negotii, do zawarcia umowy sprzedaży o skutku
zobowiązującym, a jej jednoczesny skutek rozporządzający na podstawie art. 155
§ 1 k.c. mógłby nastąpić gdyby art. 3 ust. 4 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego
nie stanowił inaczej.
Zmiana treści oświadczenia woli pozwanego w stosunku do oświadczenia
złożonego w umowie przedwstępnej, także nie stanowi trafnego uzasadnienia
omawianego zarzutu. W postępowaniu sądowym, którego przedmiotem jest
realizacja roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej, sąd ustala treść tej umowy
nie tylko na podstawie postanowień zawartych w umowie przedwstępnej,
ale uzupełnia jej treść postanowieniami wynikającymi z przepisów dyspozytywnych,
zasad współżycia społecznego i ustalonych zwyczajów. Z tych względów
orzeczenie zastępujące umowę przyrzeczoną może nie pokrywać się ściśle
z treścią poszczególnych postanowień umowy przedwstępnej (por. wyrok Sądu
Najwyższego z dnia 21 stycznia 2009 r., III CSK 268/08, LEX nr 488961).
Z drugiej strony podnieść należy, że świadczeniem wynikającym z umowy
przedwstępnej jest złożenie przez dłużnika (dłużników) oświadczenia woli zawarcia
umowy przyrzeczonej i dokonania innych niezbędnych do tego czynności. Pactum
de contrahendo, będąc umową zobowiązującą stanowi czynność prawną
zmierzającą do zawarcia umowy przyrzeczonej, którą może być zarówno umowa
zobowiązująca, rozporządzająca, jak i zobowiązująco-rozporządzająca. Poza tym
umowa przyrzeczona, jak i zastępujące ją orzeczenie musi uwzględniać przepisy
bezwzględnie obowiązujące i do nich należy art. 3 ust. 4 ustawy o kształtowaniu
ustroju rolnego. Wykonaniem więc przedmiotowej umowy przedwstępnej byłoby
13
zawarcie umowy sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, która jednak nie
przeniesie bezpośrednio własności na nabywcę. Zawarta umowa przedwstępna nie
była umową sprzedaży o skutku zobowiązującym. Zresztą, umowa zobowiązująca
do przeniesienia własności nieruchomości pod warunkiem niewykonania przez
uprawnionego ustawowego prawa pierwokupu nie ma charakteru umowy
przedwstępnej (por. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 21 marca 1968 r., III CZP
23/68 (OSNC 1969 nr 1, poz. 5).
Nieruchomość objęta prawem pierwokupu może zostać sprzedana osobie
trzeciej tylko warunkowo tj. pod warunkiem zawieszającym, że uprawniony nie
wykona tego uprawnienia; w odniesieniu do nieruchomości może to być tylko
umowa zobowiązująca do przeniesienia własności (art. 155 § 1 i 157 § 1 k.c.).
Celem umożliwienia uprawnionemu skorzystania z prawa pierwokupu, sprzedawca
ma obowiązek powiadomienia go o treści sprzedaży zawartej z osobą trzecią
(art. 598 § 1 k.c.). Gdy przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość prawo
pierwokupu może być wykonane, gdy została zawarta umowa sprzedaży o skutku
zobowiązującym. Innymi słowy pierwokup jest konstrukcją mająca zastosowanie do
umowy sprzedaży nieruchomości osobie trzeciej o skutku zobowiązującym, a nie
do zawartej przez strony umowy przedwstępnej sprzedaży.
Tymczasem treść uwzględnionego żądania pozwu może wskazywać,
że w pierwszej kolejności, a więc bez istnienia zobowiązania do przeniesienia
własności spornej nieruchomości (umowy zobowiązującej sprzedaży) Agencja
Nieruchomości Rolnych miałaby ewentualnie skorzystać z prawa pierwokupu.
Z kolei tak wyłożone żądanie, a w ślad za nim treść wyroku jest sprzeczna
z konstrukcją prawną prawa pierwokupu, i tak rozumiany wyrok uniemożliwiałby
Agencji Nieruchomości Rolnych wykonanie tego prawa.
Na marginesie można też zauważyć, że uchwała siedmiu sędziów Sądu
Najwyższego z dnia 7 stycznia 1967 r., III CZP 32/66 (OSNC 1968, nr 12, poz. 199)
dotyczy innego stanu faktycznego, tj. umowy darowizny, co do której nie ma
zastosowania prawo pierwokupu (por. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 16 lutego
1996 r., OSNC 1996 nr 4, poz. 59).
14
Z tych względów, na podstawie art. 39815
§ 1 k.p.c., Sąd Najwyższy orzekł
jak w sentencji.
jz