Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 29 września 2020 r.

Sąd Okręgowy w Olsztynie I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

po rozpoznaniu w dniu 29 września 2020 r. w Olsztynie na rozprawie

sprawy z powództwa T. K.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w O.

o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej

I.  uchyla w całości uchwałę pozwanej wspólnoty mieszkaniowej nr (...) z dnia 17 stycznia 2020 r.,

II.  zasądza od pozwanej na rzecz powódki kwotę 577 (pięćset siedemdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu.

sędzia Rafał Kubicki

Sygn. akt I C 257/20

UZASADNIENIE

Powódka wniosła o uchylenie uchwały nr 1/2020 z 17 stycznia 2020 r. pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ulicy (...) w O. z powodu naruszenia interesów jej interesów jako właściciela lokalu i niezgodności uchwały z prawem. Przedmiotem uchwały było udzielenie innemu właścicielowi (R. S.) lokalu użytkowego zgody na włączenie nieruchomości wspólnej – korytarza - do jego lokalu nr (...) oraz udzielenie ww. zgody na ustanowienie własności części wspólnej i zmianę wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej. Przedmiotową uchwałą, powódka została odcięta od dostępu do liczników energii elektrycznej. Zaskarżona uchwała wpływa niekorzystnie na wartości ekonomiczną jej lokalu oraz wpływa na lepszą sytuację R. S. kosztem Wspólnoty między innymi przez zwiększenie jego udziałów, co bezpośrednio przekłada się na siłę oddanych głosów w trakcie zebrań Wspólnoty.

Pozwana wniosła o oddalenie powództwa w całości. Argumentując swoje stanowisko, wskazała, że lokal nr (...) należący do R. i I. S. (1) jest podzielony na dwie części. Włączenie korytarza do lokalu zapewniłoby mu pełną funkcjonalność i swobodne przemieszczanie się po całym lokalu. W ocenie pozwanej, powódka w ogóle nie miała zamiaru korzystania z przedmiotowego korytarza, gdyż dysponuje wejściem do swojego lokalu od frontu budynku, a przeniesienie liczników energii elektrycznej jest możliwe w każdym czasie.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Powódka jest właścicielką lokalu nr (...) położonego przy ulicy (...) w O., o powierzchni 49,27 m ^{( 2)}. Z własnością lokalu związany jest udział wynoszący (...) w części w prawie wieczystego zawakowania oraz udział wynoszący (...) we własności wspólnych części. W nieruchomości tej powódka prowadzi Biuro (...).

W przedmiotowym budynku od 2000 r. powódka wynajmowała część piwniczną na cele magazynowo-składowe. W 2018 r. starała się o jej wykupienie, aczkolwiek bez skutku. Ostatecznie pismem z 31 października 2019 r. Pozwana Wspólnota wypowiedziała jej umowę najmu piwnicy w trybie natychmiastowym, bez zachowania wypowiedzenia i wydania przedmiotu najmu w terminie wskazanym w wypowiedzeniu umowy. W lokalu nr (...) pozwanej Wspólnoty, R. i I. S. (2) prowadzą działalność gospodarczą - Biuro (...) I. i R. S.. Udział w nieruchomości wspólnej wynosi (...). W 2006 r. za zgodą pozwanej Wspólnoty i zgodnie z projektem budowalnym, małżonkowie S. wykonali od strony szczytu budynku wejście do swojego lokalu użytkowego.

( bezsporne, a nadto uchwała nr (...) k. 44, projekt budowalny k. 45-46, fotografie
k. 47-50, zawiadomienie o zakończeniu budowy z 18 września 2011 r. k. 51, odpis Kw nr (...) k. 12-12, odpis umowy sprzedaży rep. (...) k. 14-15, oświadczenie
o wypowiedzeniu k 54, pismo powódki ws. wykupu na własność piwnicy k. 53 )

Lokal nr (...) posiadają wspólny korytarz, na którym znajduje się­ licznik energii elektrycznej oraz wspólna łazienka przynależna do obu tych lokali. Co najmniej kilka lat temu została tam postawiona ściana i drzwi odcinające powódce dostęp do jej lokalu przez boczne wejście do budynku i do wspólnej łazienki.

( dowód: pismo powódki z 17.01.2019 r. k. 21, protokół rozprawy z 29.09.2010 r. k. 75v ).

W dniu 17 stycznia 2020 r. pozwana wspólnota podjęła uchwałę nr (...), przedmiotem której było:

1)  Udzielenie zgody właścicielowi lokalu użytkowego nr (...) w budynku pozwanej Wspólnoty – R. S. na wyłączenie z nieruchomości wspólnej i przyłączenie do jego lokalu użytkowego nr (...) – przyległego korytarza o powierzchni około 9 m ².

2)  Udzielenie R. S. zgody na ustanowienie własności części wspólnej nieruchomości i zgodę na zmianę wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej.

3)  Zobowiązanie R. S. do zlecenie na jego koszt osobie uprawnionej do szacowania nieruchomości wykonania operatu szacunkowego, w tym ustalenie ceny sprzedaży części nieruchomości wspólnej – korytarza.

4)  Cena udziału w prawie do gruntu i w częściach wspólnych miała zostać ustalona odrębnie i zgodnie z operatem szacunkowym, o którym mowa w pkt. 3.

5)  Obciążono właściciela lokalu nr (...) do pokrycie kosztów związanych z własnością przyłączonego korytarza do lokalu użytkowego, ze zmianą udziałów w nieruchomości i w prawie użytkowania wieczystego oraz opłat sądowych od wpisów w księdze wieczystej.

6)  Zobowiązanie R. S. do przekazania kwoty sprzedaży na konto funduszu remontowego pozwanej Wspólnoty.

Za przyjęciem uchwały głosowało (...) udziałów, przeciwko głosowało (...). Nikt nie wstrzymał się od głosu. Pismem z 10 lutego 2020 r. powódka otrzymała zawiadomienie o podjęciu uchwały nr(...).

(bezsporne, a nadto dowód: uchwała(...) k. 16v, zawiadomienie powódki k. 16)

Aktualnie powódka posiada wejście do swojego lokalu nr (...) od frontu budynku. Wcześniej miała równie dostęp od strony korytarza – od lewego szczytu. Wejście od frontu wykorzystywane jest wyłącznie przez powódkę. Pozostali lokatorzy wchodzą do budynku od prawego szczytu.

( bezsporne, a nadto zdjęcia k. 71-74)

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo zasługiwało na uwzględnienie.

Powyższy stan faktyczny Sąd oparł na dowodach z dokumentów, które nie były kwestionowana przez żadną ze stron. Jednocześnie, Sąd na podstawie art. 235 ² § 1 pkt 2 przesłanka 2 k.p.c. pominął dowodu z przesłuchania świadków zarówno zgłoszonych przez powódkę, jak i przez pozwaną, jak również dowód z przesłuchania stron. W ocenie Sądu, fakty na które mieliby zeznawać świadkowie i strony, dotyczące sposobu korzystania ze spornego korytarza nie miał żadnego znaczenia dla merytorycznego rozpoznania sprawy. Cokolwiek byłoby treścią zeznań ww. osób, nie wpłynęłoby na ostateczną ocenę powództwa.

Podstawą prawną dochodzonego roszczenia o uchylenie uchwały stanowi art. 25 ustawy o własności lokali, zgodnie z którym właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

W pierwszej kolejności należy wskazać, że powódka dochowała, wymaganego przepisami wymienionej ustawy – terminu 6 tygodniowego do wniesienia powództwa. O podjęciu uchwały została zawiadomiona pismem z 10 lutego 2020 r. Zawiadomienie zostało nadane przesyłką poleconą 11 lutego 2020 r. Nie dysponując dokładną datą odbioru przesyłki, uznać należy, że skoro pozew został złożony w biurze podawczym Sądu 24 marca 2020 r. – powódka z pewnością zmieściła się we wskazanym terminie. Zatem niezbędnym i koniecznym było merytoryczne zbadanie roszczenia powódki.

Skarżona uchwała dotyczy wyrażenia zgody większości właścicieli pozwanej Wspólnoty na wyłączenie z nieruchomości wspólnej części korytarza, następnie włączenie jej w skład lokalu nr (...) za wskazaną w operacie szacunkowy kwotę. Konsekwencją jest powiększenie nie tylko własności lokalu użytkowego, ale także zwiększenie udziałów właścicieli tego lokalu w częściach wspólnych, co przekłada się na siłę oddanych głosów podczas zebrań mieszkańców Wspólnoty.

Nieruchomością wspólną w rozumieniu cytowanej już ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. są pozostałe po wyodrębnieniu lokali te części budynku i urządzenia, które nie służą do użytku właścicieli lokali, a także grunt, na którym posadowiony jest budynek (art. 3 ust. 2 ustawy). Nieruchomość wspólna ma więc określony zakres przestrzenny, więzi prawne określa zaś art. 3 ust. 1 ustawy stanowiąc, że udział właściciela wyodrębnionego lokalu w nieruchomości wspólnej, obliczony zgodnie z art. 3 ust. 3, jest prawem związanym z własnością lokalu. Jako całość zatem nieruchomość wspólna jest stosunkiem prawnym współwłasności, zaś udział właściciela w tej współwłasności, wobec brzmienia art. 50 k.c., ma status części składowej nieruchomości lokalowej. Z powyższego wynika, że odrębna własność lokalu, powstała i istniejąca zgodnie z przepisami ustawy, jest prawem głównym, nieruchomość wspólna jest zaś prawem niesamodzielnym, a jej funkcja w stosunku do prawa głównego jest służebna. Dla sprawowania zarządu nieruchomością, w której zostały wyodrębnione lokale, ustawa powołała tzw. wspólnotę mieszkaniową, którą tworzy ogół właścicieli. Cel powołania wspólnoty, jakim jest zarządzanie nieruchomością, determinuje zakres praw i obowiązków wspólnoty, nie dotyczą one i dotyczyć nie mogą praw do lokali. (...) wymaga podejmowania czynności zwykłego zarządu i czynności przekraczających zarząd zwykły i są to czynność odnoszące się do nieruchomości wspólnej. Dla pewnej kategorii czynności, przykładowo wymienionych w art. 22 ust. 3, ustawa wymaga uchwał właścicieli. Sprawy te dotyczą wyłącznie spraw zarządu nieruchomością wspólną. Właściciele lokali nie mogą w trybie przepisów ustawy podejmować żadnych uchwał, które ingerowałyby w prawa odrębnej własności lokali (por. uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 3 kwietnia 2009 r. II CSK 600/08 lex nr 500188).

Przepis art. 22 ust. 3 pkt 5a ustawy o własności lokali dopuszcza podjęcie przez właścicieli lokali uchwały wyrażającej zgodę na zmianę wysokości udziałów
w nieruchomości wspólnej. Mając na uwadze, że wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej ustalona zgodnie z art. 3 ust. 3 tej ustawy jest bardzo mocno związana
z powierzchnią lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość, a więc z powierzchnią prawa głównego – ewentualna zmiana powierzchni lokalu prowadzić będzie do zmiany wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej czyli do zmiany zakresu prawa mającego status części składowej.

Cytując treść postanowienia Sądu Najwyższego z 24 listopada 2010 r. sygn. akt II CSK 267/10, przywołać należy pogląd o dopuszczalności zmiany udziałów
w nieruchomości wspólnej tylko wówczas, gdy udział ten zostałby błędnie obliczony. Wówczas taka pomyłka rachunkowa może być usunięta bez narażenia jakichkolwiek praw i obowiązków pozostałych właścicieli. W innych przypadkach zmiany wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej są niedopuszczalne. Przyjęcie odmiennej koncepcji byłoby przyzwoleniem na dowolną zmianę wielkości udziałów
w nieruchomości wspólnej i nierzadko wbrew woli właściciela do pozbawienia go prawa do korzystania, władania i posiadania części wspólnych których jest współwłaścicielem.

Zaskarżona uchwała niewątpliwie wiąże się z „wyjęciem” spod nieruchomości wspólnej – jej części, a mianowicie korytarza o powierzchni 9 m ² i włączenie tejże części do własność lokalu. Co oznacza powiększenie własności nieruchomości małżonków S. i zmniejszenie nieruchomości wspólnej – czyli części, z której wszyscy właściciele (współwłaściciele) mogą korzystać ze wzajemnym poszanowaniem siebie i swojej współwłasności (por. art. 206 k.c.).

Zmiana udziałów, która wiąże się z podjętą uchwałą mieści się tylko formalnie
w uregulowaniu art. 22 ust 3 pkt 5a ustawy, jednakże ze względu na skutki, jakie wywiera na sferę praw i obowiązków właścicieli lokali, nie może być traktowana jako możliwa do dokonania na podstawie uchwały podjętej przez większość właścicieli lokali. Czynności prawne prowadzące do zmiany wielkości udziałów muszą być zaakceptowane przez wszystkich właścicieli. W przypadku braku możliwości osiągnięcia konsensusu przez wszystkich właścicieli dopuszczalne poszukiwanie innych rozwiązań, czy to na drodze sądowej, czy też w drodze polubownego rozwiązania sporu z udziałem wykwalifikowanego mediatora (por. postanowienie SN
z 24.11.2010 r. II CSK 267/10, a także wyrok Sądu Okręgowego we Wrocławiu
z 5.12.2013 r. I C 563/13).

Jako przykład wpływu takiego rozstrzygnięcia na wspólną koegzystencję
w ramach wspólnoty mieszkaniowej można wskazać, że zwiększenie udziału we własności odrębnego lokalu przekłada się na udziały w nieruchomości wspólnej. Zgodnie bowiem z art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokali, udział właściciela lokalu wyodrębnionego z nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udziały te bezpośrednio przekładają się na siłę głosów oddawanych w trakcie zebrań Wspólnoty Mieszkaniowej. Sytuacja, w której jeden z właścicieli dysponowałby większością udziałów mógłby każdą uchwałę Wspólnoty albo akceptować albo uniemożliwiać pozostałym mieszkańcom wdrażanie przez nich zaplanowanych przedsięwzięć w ramach zarządu nieruchomością wspólną. Paraliżowałoby to działalność zarówno zarządu, jak i całej Wspólnoty. Właściciel mający większość udziałów mógłby forsować swoje pomysły, a blokować inne, utrudniając realizację praw i obowiązków właścicieli lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną. Okoliczność ta winna być wyraźnie zaakcentowana i przyjęta jednomyślnie przez wszystkich właścicieli, który w formie uchwały wyrażą zgodę na zmniejszenie swoich udziałów w częściach wspólnych na rzecz innego właściciela lokalu. Niekoniecznie sam fakt wyłączenia spod nieruchomości wspólnych części korytarza mógł mieć dla nich znaczenia, co konsekwencje tej czynności bezpośrednio rzutujące na zmiany udziałów, a tym samym wielkości głosów.

Inną kwestią, którą Sąd wziął pod uwagę, jest również fakt, że uchwała nie określała w ogóle kwoty sprzedaży części nieruchomości wspólnej. Zawarto w niej jedynie odwołanie do zobowiązania R. S. do zlecenie opracowania przez upoważnioną osobą operatu szacunkowego. Można sobie bowiem wyobrazić, że cena zostałaby ustalona na najniższym możliwym poziomie, a pozostali właściciele nie mieliby o tym pojęcia. Takie postanowienie uchwały powoduje, że pewne czynności,
a w tym wypadku wycena wartości nieruchomości wspólnej, dokonuje się bez ich wiedzy. Prowadzi to do wniosku, że podejmując uchwałę, właścicieli nie mieli pojęcie, jaka kwota zasili fundusz remontowy i czy będzie adekwatna do aktualnych cen rynkowych. Kwestia ta dodatkowo wypełnia zarzut powódki związany z naruszeniem jej praw i ze sprzecznością uchwały z prawem.

Sąd zwrócił również uwagę, że formę zawartej uchwały. Z uwagi to, że zaskarżona uchwała obejmowała upoważnienie do przeniesienia własności nieruchomości, dla jej ważności zgodnie z art. 99 § 1 k.c. wymagana była forma szczególna – czyli aktu notarialnego. Dotyczy to również pełnomocnictwa do zawarcia takiej umowy, którego jednak w zaskarżonej uchwale nie udzielono, zgodnie z art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali, albowiem była to czynność niewątpliwie przekraczająca kompetencje zarządu (zwykły zakres czynności). Niezachowanie szczególnej formy prowadzi do naruszenia ww. przepisu, skutkującego nieważnością podjętej czynności prawnej na podstawie art. 58 k.c. w zw. z art. 99 § 1 k.c. i art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali. Naruszenie to stanowiło dodatkowy argument przemawiający za przyjęciem, że zaskarżona uchwałą winna być uchylona.

Na rozprawie 29 września 2020 r. pozwana przywołała orzeczenie Sądu Najwyższego z 14 czerwca 2017 r. w sprawie IV CSK 478/16. Stan faktyczny wskazanej sprawy dotyczył zgody na dokonanie nadbudowy (rozbudowy) polegającej na powiększeniu hotelu poprzez wybudowanie nowych pomieszczeń i zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej. I tutaj rzeczywiście Sąd Najwyższy przyjął możliwość wyrażenie zgody nie przez wszystkich właścicieli, lecz przez większość z nich. Wspólnota, której dotyczyła uchwała rozpoznawana przez Sąd Najwyższy liczyła aż 71 wyodrębnionych lokali – apartamentów. Stan fatyczny w tej sprawie jest jednak inny – nie chodzi tu o zgodę na dobudowę, lecz o zmiany w strukturze własnościowej
w ramach dotychczasowej powierzchni wspólnej,

Z powyższych względów, na podstawie powołanych wyżej przepisów uchylono uchwałę nr(...) z 17 stycznia 2020 r.

Konsekwencją powyższego merytorycznego rozstrzygnięcia, było zasądzenie od Pozwanej na rzecz Powódki zwrotu kosztów postępowania na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. Pozwana jako strona przegrywająca proces winna jest zwrócić Powódce kwotę 577 zł tytułem poniesionych kosztów związanych z zainicjowaniem niniejszego postępowania, na którą składała się opłata od pozwu - 200 zł i wynagrodzenie pełnomocnictwa oraz opłata od pełnomocnictwa w łącznej wysokości 377 zł.

sędzia Rafał Kubicki