Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 6 października 2020 r.

Sąd Apelacyjny w Warszawie V Wydział Cywilny w składzie następującym:

Przewodniczący: Sędzia SA Edyta Mroczek (spr.)

Sędziowie: SA Ewa Kaniok

SO del. Elżbieta Wiatrzyk-Wojciechowska

Protokolant:Małgorzata Szmit

po rozpoznaniu w dniu 22 września 2020 r. w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa (...) spółki akcyjnej z siedzibą w W.

przeciwko Skarbowi Państwa - (...)

o ustalenie

na skutek apelacji pozwanego

od wyroku Sądu Okręgowego Warszawa-Praga w Warszawie

z dnia 20 lipca 2018 r., sygn. akt II C 522/16

I.  zmienia zaskarżony wyrok w punkcie trzecim w ten sposób, że nadaje mu następującą treść: „III zasądza od pozwanego Skarbu Państwa – (...) na rzecz powoda (...) spółki akcyjnej z siedzibą w W. kwotę 85 562 zł (osiemdziesiąt pięć tysięcy pięćset sześćdziesiąt dwa złote), a od powoda (...) spółki akcyjnej z siedzibą w W. na rzecz Skarbu Państwa - (...)kwotę 3 600 zł (trzy tysiące sześćset złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu” ;

II.  oddala apelację w pozostałej części;

III.  zasądza od pozwanego Skarbu Państwa – (...) na rzecz powoda (...) spółki akcyjnej z siedzibą w W. kwotę 8100 zł (osiem tysięcy sto złotych) tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym.

Elżbieta Wiatrzyk-Wojciechowska Edyta Mroczek Ewa Kaniok

Sygn. akt V ACa 55/19

UZASADNIENIE

Zawiadomieniem z dnia 28 października 2014 roku Prezydent (...) W., reprezentujący Skarb Państwa, wypowiedział ze skutkiem na dzień 31 grudnia 2014 roku (...) S.A. w W. dotychczasową opłatę z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej w W. przy ulicy (...), stanowiącej działki o numerze ewidencyjnym (...) w obrębie 3-02-03 o ogólnej powierzchni 70696 m ². Jako przyczynę wypowiedzenia podano zmianę wartości przedmiotowej nieruchomości, proponując od dnia 1 stycznia 2015 roku opłatę roczną z tytułu wieczystego użytkowania w/w nieruchomości w kwocie 2 911 141,11 zł.

(...) S.A. w W. złożyła do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. wniosek – który zgodnie z art. 80 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami zastępuje pozew – o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu wieczystego użytkowania w/w gruntu jest nieuzasadniona. Spółka będąca użytkownikiem wieczystym zakwestionowała operat szacunkowy będący podstawą wypowiedzenia wysokości opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste.

Orzeczeniem z dnia 16 lutego 2016 roku Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. uznało wniosek o ustalenie bezskuteczności wypowiedzenia opłaty i ustaliło, że od dnia 1 stycznia 2015 roku użytkownik wieczysty obowiązany jest wnosić opłatę roczną w wysokości takiej jak w roku 2014. Orzeczenie to straciło moc na skutek wniesienia sprzeciwu przez Skarb Państwa – (...).

(...) S.A. w W. w toku postępowania sądowego domagała się ustalenia, że wypowiedzenie wysokości opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste było nieuzasadnione, a na wypadek odmiennego rozstrzygnięcia wnosiła o zaliczenie na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną wartości poniesionych przez użytkownika wieczystego nakładów na budowę i utrzymanie urządzeń infrastruktury technicznej oraz nakładów wpływających na cechy techniczno – użytkowe gruntu.

Pozwany Skarb Państwa – (...) domagał się oddalenia powództwa i zasądzenia na rzecz Skarbu Państwa kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego na rzecz Skarbu Państwa – (...)według norm prawem przepisanych. Strona pozwana kwestionowała m.in. fakt dokonania przez powodową spółkę i jej poprzedników nakładów na sporną nieruchomość.

Wyrokiem z dnia 20 lipca 2018 roku Sąd Okręgowy Warszawa – Praga w Warszawie w punkcie pierwszym ustalił, że opłata roczna za użytkowanie wieczyste nieruchomości położonej w W. przy ul. (...), oznaczonej jako działki (...) z obrębu 3-02-03, od dnia 1 stycznia 2015 roku wynosi 941 161,70 zł, od dnia 1 stycznia 2016 roku wynosi 1 013 850,80 zł i od dnia 1 stycznia 2017 roku wynosi 1 086 540 zł; w punkcie drugim oddalił powództwo w pozostałym zakresie; w punkcie trzecim zasądził od pozwanego Skarbu Państwa – (...) na rzecz powoda (...) spółka akcyjna z siedzibą w W. kwotę 81 962 zł tytułem zwrotu kosztów procesu; w punkcie czwartym nakazał pobrać na rzecz Skarbu Państwa –Sądu Okręgowego Warszawa –Praga w Warszawie od powoda (...) spółka akcyjna z siedzibą w W. kwotę 4 222,89 zł i od pozwanego Skarbu Państwa –(...) kwotę 12 668,68 zł tytułem zwrotu wydatków tymczasowo poniesionych przez Skarb Państwa.

Z ustaleń faktycznych jakie legły u podstaw tego rozstrzygnięcia wynikało, że z dniem 5 grudnia 1990 roku Zakłady (...) z siedzibą w W. nabyły prawo użytkowania wieczystego nieruchomości położonej przy ul. (...) i C. w W. o łącznej powierzchni 70696 m ², będącej własnością Skarbu Państwa – co stwierdzono decyzją Wojewody z dnia 13 lipca 1992 roku. Użytkownikiem wieczystym w/w nieruchomości została następnie (...) Company sp. z o.o., która została przekształcona w (...) S.A. z siedzibą w W.. Kolejno była nim (...) sp. z o.o. w W., która została przejęta i przeniosła cały swój majątek na (...) S.A. w W..

W 1995 roku ówczesny użytkownik wieczysty zlecił wykonanie dokumentacji projektowej „Budowa układu torowego bocznicy kolejowej przy ul. (...) w W.”, a następnie zlecił budowę układu torowego bocznicy kolejowej i dobudowę torów i rozjazdów oraz zapłacił za w/w prace. Wykonana bocznica kolejowa z dobudowanymi torami aktualnie nie znajduje się na nieruchomości, jako że została rozebrana.

W 1996 roku ówczesny użytkownik wieczysty nieruchomości zlecił wykonanie parkingu z tłucznia i płyt, remontu drogi asfaltowej, remontu chodnika, budowę zatoki parkingowej oraz przeniesienie oświetlenia i hydrantu, a następnie uiścił zapłatę za w/w prace.

Opłata roczna za użytkowanie wieczyste nieruchomości stanowiącej działki gruntu nr (...) przy ul. (...) w W. od stycznia 2003 roku wynosiła 470 580,85 zł i była obliczona jako 3% wartości rynkowej nieruchomości, określanej wówczas na 15 686 028 zł.

Sąd I instancji ustalił, że pismem z dnia 28 października 2014 roku, doręczonym 4 listopada 2014 roku, Skarb Państwa wypowiedział (...) S.A. w W., na podstawie art. 77 i 78 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami, wysokość dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w W. przy ul. (...) stanowiącej działki gruntu nr (...), wobec wzrostu wartości gruntu. Jednocześnie pozwany ustalił od dnia 1 stycznia 2015 roku wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego tejże nieruchomości w wysokości 2 911 141,11 zł. W treści wypowiedzenia wskazano, iż nowa opłata roczna stanowi 3% wartości rynkowej nieruchomości ustalonej w 2014 roku przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym na kwotę 97 038 037 zł. W imieniu właściciela nieruchomości pismo zostało podpisane przez p. H. K., dysponującą stosownym pełnomocnictwem udzielonym przez Prezydenta (...) W. działającego jako reprezentant Skarbu Państwa.

W dniu 3 grudnia 2014 roku (...) S.A. w W. złożyła do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu jest nieuzasadniona. Niezależnie od kwestionowania zasadności i rozmiaru podwyżki, (...) S.A. wniosła o zaliczenie na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną wartości poczynionych na nieruchomość w 1996 roku nakładów na budowę i utrzymanie urządzeń infrastruktury technicznej w kwocie 200 000 zł netto (tj. budowa chodnika, remont dróg wewnętrznych, budowa placu wewnętrznego) oraz poczynionych na nieruchomość w latach 1995-1996 nakładów wpływających na cechy techniczno – użytkowe gruntu w kwocie 2 123 951,50 zł brutto powodujących wzrost wartości nieruchomości (tj. budowa bocznicy kolejowej), przedkładając listę w/w nakładów.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. orzeczeniem z dnia 16 lutego 2016 roku uznało wniosek o ustalenie bezskuteczności wypowiedzenia opłaty i ustaliło że od dnia 1 stycznia 2015 roku użytkownik wieczysty obowiązany jest wnosić opłatę roczną w wysokości takiej jak w roku 2014.

W ustawowym terminie sprzeciw od w/w orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego wniósł Skarb Państwa reprezentowany przez (...).

W toku postępowania sądowego ustalono, iż wartość rynkowa nieruchomości stanowiącej działkę gruntu nr (...), położonej w W. przy ul. (...), na dzień 1 stycznia 2015 roku wynosiła 36 218 000 zł.

W ustalonym stanie faktycznym Sąd Okręgowy wskazał, że zgodnie z art. 80 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2004 r., Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.) od orzeczenia samorządowego kolegium odwoławczego w przedmiocie zasadności aktualizacji opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste, organ reprezentujący właściciela gruntu ma prawo wniesienia sprzeciwu w terminie 14 dni od dnia doręczenia orzeczenia. Wniesienie sprzeciwu jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Z treści ust. 2 powołanego wyżej przepisu wynika, że samorządowe kolegium odwoławcze przekazuje właściwemu sądowi akta sprawy wraz ze sprzeciwem. Wówczas wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości, wniesiony uprzednio na podstawie art. 78 ust. 2 ustawy do samorządowego kolegium odwoławczego, zastępuje pozew. Wniesienie sprzeciwu od orzeczenia samorządowego kolegium odwoławczego przenosi zatem sprawę o ustalenie czy aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego jest nieuzasadniona albo czy jest uzasadniona w innej wysokości, na płaszczyznę procesu cywilnego. Wniesienie sprzeciwu w terminie powoduje utratę mocy orzeczenia kolegium i sąd powszechny bada, czy istnieją podstawy do aktualizacji opłaty (art. 80 u.g.n.), uprawniony jest także do samodzielnego ustalenia wysokości opłaty rocznej, a wyrok ma charakter konstytutywny.

Zgodnie z art. 78 ust. 3 zd. 2 u.g.n., ciężar dowodu istnienia przesłanek do aktualizacji opłaty spoczywa na właściwym organie.

W rozpoznawanej sprawie kwestią sporną między stronami była wartość rynkowa nieruchomości znajdującej się w użytkowaniu wieczystym powodowej spółki na dzień dokonywania wypowiedzenia wysokości opłaty rocznej, tj. na 1 stycznia 2015 roku. Ustalenie wartości rynkowej nieruchomości jest zagadnieniem wymagającym wiadomości specjalnych, stąd Sąd Okręgowy dopuścił dowód z opinii biegłego z zakresu wyceny nieruchomości na okoliczność ustalenia, dla potrzeb aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, wartości rynkowej nieruchomości położonej w W. przy ul. (...), opisanej w księdze wieczystej (...) według stanu na dzień 1 stycznia 2015 roku, a następnie - uwzględniając opinię Komisji Arbitrażowej (...) Federacji Stowarzyszeń (...) - zlecił sporządzenie opinii innemu biegłemu. W konsekwencji Sąd Okręgowy dysponował opiniami sporządzonymi przez biegłych sądowych – A. K. (1), który wycenił w/w nieruchomość na 59 463 100 zł i K. D., która wyceniła nieruchomość na 36 218 000 zł, a nadto wykonanym na zlecenie strony pozwanej operatem szacunkowym rzeczoznawcy P. W., która wyceniła tę samą nieruchomość na kwotę 97 038 037 zł. Operat ten został negatywnie oceniony przez (...) Towarzystwo (...), zaś oszacowanie sporządzone przez biegłego A. K. (1) zostało negatywnie ocenione przez Komisję Arbitrażową przy (...) Federacji Stowarzyszeń (...). Wyceny te utraciły więc charakter opinii o wartości nieruchomości, stosownie do ówcześnie obowiązującego art. 157 ust.1 i 1a ustawy z 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami i nie mogły stanowić podstawy ustaleń faktycznych. W konsekwencji, przedmiotem oceny Sądu była opinia sporządzona przez biegłą K. D., którą to opinię Sąd uznał za wiarygodną i przekonującą, albowiem była jednoznaczna, spójna i – po uzupełnieniu na rozprawie – logicznie, szczegółowo i obszernie uzasadniona oraz sporządzona przez osobę której wiedzy fachowej nie sposób kwestionować. Sąd miał przy tym na uwadze, iż biegła bardzo wyczerpująco i obszernie umotywowała swoje stanowisko, wyjaśniając wątpliwości i odnosząc się do zastrzeżeń stron.

Sposób dokonywania wyceny nieruchomości jest szczegółowo unormowany w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. 2004r. nr 207 poz. 2109) i – zdaniem Sądu – przy sporządzaniu ocenianej opinii biegła nie naruszyła przepisów tego rozporządzenia ani przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. W szczególności biegła nie naruszyła art. 154 ust. 2 i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przywołany przepis precyzuje sposób w jaki rzeczoznawca ma ustalić przeznaczenie nieruchomości, dla której nie ma planu miejscowego, dla potrzeb i na etapie dokonania wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości. Tymczasem, przy wycenie nieruchomości na potrzeby aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste, biegły nie ma możliwości dokonywania wyboru podejścia wyceny przy zastosowaniu wytycznych z art. 154 ustawy, gdyż jest ono określone w §28 ust.1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Przepis ten stanowi, iż na potrzeby aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste określa się wartość nieruchomości jako przedmiotu prawa własności, stosując podejście porównawcze. Oznacza to, że swoboda biegłego jest ograniczona do wyboru odpowiedniej metody wyceny, uwzględniając cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości oraz jej przeznaczenie w planie bądź w studium (art. 154 ustawy), jednak dokonując wyceny rzeczoznawca musi wziąć pod uwagę szczegółowe zasady wyceny określone w przywołanym rozporządzeniu Rady Ministrów. W §28 ust.5 rozporządzenia wskazano zaś, że wartość nieruchomości określa się według stanu nieruchomości i cen na dzień aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego, z uwzględnieniem celu na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste. Oznacza to, że przeznaczenie nieruchomości na dzień aktualizacji jest brane pod uwagę tylko wtedy, gdy odpowiada celowi użytkowania wieczystego (tak też Sąd Apelacyjny w Krakowie w wyroku z dnia 10 listopada 2016 roku w sprawie I ACa 891/16). Prawidłowo więc biegła uznała, że wyceniane działki nr (...) z obrębu 3-02-03 należy dla potrzeb wyceny traktować jako nieruchomości przeznaczone pod funkcje produkcyjno – usługowe, mimo iż w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (...) W. działka ewidencyjna nr (...) znajduje się w obszarze określanym jako tereny usług, a działka ewidencyjna nr (...) znajduje się w obszarze przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową. Z chwilą oddania nieruchomości opisanej w księdze wieczystej (...) w użytkowanie wieczyste była ona bowiem w zarządzie Zakładów (...), była zabudowana budynkami przeznaczonymi na cele działalności gospodarczej, użytkownik wieczysty został zobowiązany do korzystania z gruntu zgodnie z jego dotychczasowym przeznaczeniem i utrzymywania znajdujących się na gruncie budynków, przy czym biegła ustaliła, że także na dzień dokonywania wyceny budynki te mają charakter biurowo – magazynowy. Metodologia przyjęta przez biegłą K. D. odpowiada wskazaniom Komisji Arbitrażowej przy (...) Federacji Stowarzyszeń (...), która to komisja uznała za nieprawidłowe przyjmowanie przez biegłego A. K. do porównań z wycenianymi działkami gruntu transakcje nieruchomościami przeznaczonymi na tereny komercyjne (usługi, handel) czy pod budownictwo wielomieszkaniowe. Tym samym, nie sposób podzielić zarzutów strony pozwanej co do niewłaściwego doboru nieruchomości przyjętych przez biegłą do porównań. Stosownie do art. 153 ust.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Zasady te precyzuje §4 ust.1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, stanowiąc, iż przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny oraz cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Skoro przy dokonywaniu wyceny konieczne było uwzględnienie celu na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, nieruchomością podobną do wycenianej – w rozumieniu art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami – jest nieruchomość zlokalizowana na terenach przemysłowo – usługowych i usługowych i takie nieruchomości były przedmiotem analizy biegłej. Biegła wyjaśniła także przyczyny rozszerzenia analizowanego rynku pod względem geograficznym i czasowym, a argumenty te znajdują oparcie w §26 ust. 1 i 3 rozporządzenia. Analizując treść opinii, przepisy prawa normujące zasady wyceny oraz wydane na wcześniejszym etapie postępowania opinie organizacji stowarzyszeń rzeczoznawców majątkowych, Sąd nie uznał za konieczne otwarcia zamkniętej rozprawy i dopuszczenia dowodu z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych co do oceny prawidłowości operatu szacunkowego sporządzonego przez biegłą K. D.. Możliwość taką przewiduje art. 157 ust.1, 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jednak prowadzenie tego dowodu Sąd ocenił jako niecelowe. Zmienił się bowiem stan prawny i ocena taka nie ma już kategorycznego i wiążącego charakteru, a jednocześnie wcześniejsze oceny pozwalały na weryfikację opinii biegłej i stwierdzenie, że biegła nie powieliła uchybień popełnionych przez innych rzeczoznawców wykonujących operaty w niniejszej sprawie.

Sąd Okręgowy uznał sporządzoną przez biegłą K. D. opinię za wiarygodną i na jej podstawie ustalił, iż wartość rynkowa nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste powodowej spółce wynosiła na dzień wypowiedzenia wysokości opłaty rocznej - 36 218 000 zł. Skoro stawka opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste nieruchomości wynosi 3% wartości rynkowej nieruchomości, co do zasady – zgodnie z art. 72 ust.3 pkt 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami – wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego od dnia 1 stycznia 2015 roku wynosić powinna 1 086 540 zł. W rozpoznawanej sprawie zastosowanie znajduje jednak art. 77 ust.2a przywołanej ustawy (stosownie do art. 4 ustawy z dnia 28 lipca 2011 roku o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw), ponieważ kwota 1 086 540 zł ponad dwukrotnie przewyższa dotychczasową opłatę roczną, jaką zobowiązana była uiszczać powodowa spółka. Sąd podzielił sposób interpretacji przepisu art. 77 ust.2a ustawy o gospodarce nieruchomościami, dokonany przez Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 5 grudnia 2013 roku w sprawie V CSK 5/13 – W przypadku gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty, użytkownik wieczysty w drugim roku od aktualizacji wnosi opłatę w wysokości stanowiącej sumę dwukrotności dotychczasowej opłaty i połowy nadwyżki ponad dwukrotność tej opłaty, a w trzecim roku od aktualizacji wnosi opłatę w wysokości stanowiącej sumę opłaty ustalonej w drugim roku i połowy nadwyżki ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty. Mając powyższe na względzie oraz ustalając, iż dwukrotność dotychczasowej opłaty rocznej to kwota 941 161,70 zł, a nadwyżka między ową dwukrotnością a zaktualizowaną wysokością opłaty wynosi 145 378,30 zł, Sąd – w oparciu o art. 77 ust.2a, art. 79 ust.5 i 8 w zw. z art. 80 ustawy o gospodarce nieruchomościami orzekł jak w punkcie pierwszym.

Dalej idące żądanie strony powodowej, która domagała się ustalenia, iż wypowiedzenie wysokości opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste było nieuzasadnione w całości (tj. że opłata powinna nadal wynosić 470 580,85zł), zostało oddalone, jako że przeprowadzone w sprawie dowody wykazały iż wypowiedzenie opłaty było uzasadnione do kwoty 1 086 540 zł, a także strona powodowa nie udowodniła faktu i wartości poniesionych na nieruchomość nakładów, których wartość mogłaby być zaliczona na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną.

O kosztach procesu rozstrzygnięto na podstawie art. 100 k.p.c., dokonując ich stosunkowego rozdzielenia. Określając wysokość wynagrodzenia pełnomocników obu stron Sąd zastosował dwukrotność stawki minimalnej, uznając że zawiłość sprawy i związany z tym ponadstandardowy nakład pracy pełnomocników (konieczność szczegółowego analizowania kilku operatów szacunkowych) uzasadniają takie rozstrzygnięcie. Wzajemne zbilansowanie kwot należnych tytułem zwrotu kosztów doprowadziło do zasądzenia od strony pozwanej na rzecz powódki kwoty 81 962 zł.

Rozstrzygnięcie zamieszczone w punkcie IV sentencji wyroku znajduje uzasadnienie w art. 83 ust. 2 w zw. z art. 113 ustawy z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. W toku postępowania Skarb Państwa tymczasowo wydatkował na koszty opinii biegłych kwotę 16 891,57zł., wobec czego Sąd nakazał zwrot tej kwoty od stron postępowania z uwzględnieniem wyniku postępowania, czyli 75% od strony pozwanej, a 25% od strony powodowej.

Apelację od powyższego wyroku wniósł pozwany zaskarżając go w części objętej punktami I, III i IV i zarzucił naruszenie:

1.  art. 233 § 1 k.p.c. w zw. z art. 6 k.c. w zw. z art. 286 k.p.c. poprzez jego nieprawidłowe zastosowanie, niedokonanie wszechstronnej oceny zebranego w sprawie materiału dowodowego, dokonanie dowolnej oceny dowodu, a tym samym wykroczenie poza swobodną ocenę dowodu w postaci opinii biegłego sądowego i uznanie, iż opinia sporządzona przez biegłego sądowego panią K. D. jest wiarygodna, przekonująca, jednoznaczna i spójna oraz sporządzona przez osobę której wiedzy fachowej nie sposób kwestionować, mimo że biegła wyceniła nie rzeczywistą nieruchomość, a nieruchomość hipotetyczną, nie ustaliła rzeczywistego stanu nieruchomości, przyjęła do porównań transakcje nieruchomościami niepodobnymi do nieruchomości wycenianej, w szczególności ze względu na położenie nieruchomości, wielkość nieruchomości, przeznaczenie nieruchomości, których nie można uznać za nieruchomości podobne w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n., nieprawidłowo przeciwstawiła cel oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste przeznaczeniu planistycznemu nieruchomości, przez co opinia biegłej K. D., jako sporządzona niezgodnie z obowiązującymi przepisami prawa i standardami, a nadto nie określająca rynkowej wartości nieruchomości na dzień aktualizacji, nie mogła stanowić podstawy ustalenia nowej wysokości opłaty rocznej; powyższe uchybienia skutkowały błędnym ustaleniem stanu faktycznego poprzez przyjęcie, że wartość nieruchomości gruntowej będącej przedmiotem postępowania wynosiła na dzień wypowiedzenia wysokości opłaty rocznej kwotę 36.218.000 zł,

2.  art. 217 § 1 k.p.c. w zw. z art. 227 k.p.c. w zw. z 157 ust. 1 i 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami poprzez jego nieprawidłowe zastosowanie polegające na pominięciu wniosku dowodowego o dopuszczenie dowodu z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w celu oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przez biegłą sądową K. D., w sytuacji, gdy biegła dokonując wyceny popełniła szereg uchybień, co do których okoliczności mogłaby się rzeczowo wypowiedzieć organizacja rzeczoznawców majątkowych, zrzeszająca rzeczoznawców z odpowiednimi uprawnieniami i doświadczeniem, zawodowo zajmujących się sporządzaniem operatów szacunkowych,

3.  art. 217 § 1 k.p.c., 227 k.p.c. 232 k.p.c. w zw. z art. 278 § 1 k.p.c. w zw. z art. 286 k.p.c. poprzez jego nieprawidłowe zastosowanie polegające na pominięciu wniosku dowodowego pozwanego o dopuszczenie dowodu z opinii kolejnego biegłego sądowego, mimo że opinia biegłej sądowej K. D., jako sporządzona niezgodnie z obowiązującymi przepisami prawa i standardami, a nadto nie określająca rynkowej wartości nieruchomości na dzień aktualizacji, nie mogła stanowić podstawy ustalenia nowej wysokości opłaty rocznej,

4.  art. 100 k.p.c. w zw. z art. 32 ust. 1, 2, 3 zd. 1 i 5 ustawy z dnia 15 grudnia 2016 r. o Prokuratorii Generalnej Rzeczypospolitej Polskiej poprzez jego nieprawidłowe zastosowanie polegające na zbilansowaniu przyznanych Prokuratorii Generalnej Rzeczypospolitej Polskiej kosztów zastępstwa procesowego w ramach kosztów obciążających pozwany Skarb Państwa - (...), chociaż zgodnie z art. 32 ust. 1, 2, 3 zd. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2016 r. o Prokuratorii Generalnej Rzeczypospolitej Polskiej wydatki i koszty postępowania w sprawie, w której Prokuratoria Generalna wykonuje zastępstwo Skarbu Państwa, ponosi podmiot reprezentujący Skarb Państwa, którego dotyczy przedmiot tego postępowania, a podmiot ten nie ponosi kosztów zastępstwa wykonywanego przez Prokuratorię Generalną, gdyż koszty zastępstwa zasądzone lub przyznane Skarbowi Państwa w sprawie, w której zastępstwo Skarbu Państwa wykonuje Prokuratoria Generalna, przysługują Skarbowi Państwa - Prokuratorii Generalnej.

5.  art. 154 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 151 ust. 1 u.g.n. i art. 4 pkt 16 i 17 u.g.n. oraz § 28 ust. 5a także § 28 ust. 2 w zw. z § 4 ust. 1 w zw. z § 28 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego przez pominięcie przeznaczenia nieruchomości w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, mimo że przy wycenie nieruchomości na potrzeby ustalenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego należy uwzględnić stan nieruchomości, a więc również stan prawny, w tym, przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym bądź w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego a celu użytkowania wieczystego należy uwzględnić tylko jako jeden z elementów mających wpływ na wartość nieruchomości;

Powyższe skutkowało uznaniem za prawidłową opinii biegłego, mimo, że wycena została sporządzona w oparciu o transakcje nieruchomościami niepodobnymi, bowiem o innym przeznaczeniu planistycznym, a także błędnym ustaleniem stanu faktycznego przez przyjęcie, że wartość nieruchomości gruntowej będącej przedmiotem postępowania na dzień wypowiedzenia wysokości opłaty rocznej wynosiła kwotę 36.218.000 zł,

6.  art. 77 ust. 1 zd. 2 u.g.n. poprzez ustalenie opłaty rocznej obowiązującej począwszy od 1 stycznia 2015 r. przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej, od wartości, która nie odpowiada wartości rynkowej nieruchomości na dzień aktualizacji.

W konkluzji skarżący wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku w zaskarżonej części poprzez oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie zwrotu kosztów procesu za obie instancje według norm przepisanych oraz oddzielnie na podstawie przepisu art. 32 ust. 3 zd. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2016 r. o Prokuratorii Generalnej Rzeczypospolitej Polskiej kosztów zastępstwa procesowego na rzecz Skarbu Państwa - Prokuratorii Generalnej Rzeczypospolitej Polskiej. W razie nieuwzględnienia powyższego, skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonego wyroku w zaskarżonej części i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania przez Sąd pierwszej instancji i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania odwoławczego.

Ponadto wniósł o dopuszczenie wskazanych w treści pisma dowodów pominiętych przez Sąd I instancji, na okoliczności tam wskazane.

W odpowiedzi powód wniósł o oddalenie apelacji oraz zasądzenie kosztów postępowania apelacyjnego, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Nadto wniósł o oddalenie wniosków dowodowych zgłoszonych przez Pozwanego.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja jedynie w niewielkim zakresie, tj. dotyczącym rozliczenia kosztów procesu, okazała się być zasadna. W zasadniczej części apelacja pozwanego jest bezzasadna i podlega oddaleniu.

Sąd Apelacyjny podziela ustalenia faktyczne poczynione przez Sąd pierwszej instancji i przyjmuje je za własne. Na akceptację zasługują również rozważania prawne tegoż sądu.

Główne zarzuty apelacji koncentrują się wokół oceny dowodu z opinii biegłej K. D., który to dowód zdaniem apelującego, został oceniony z przekroczeniem granic swobodnej oceny dowodów. Pozwany podkreślił, iż biegła nie ustaliła wartości rynkowej nieruchomości, a wartość hipotetyczną, nie ustaliła rzeczywistego stanu nieruchomości, przyjęła do porównania nieruchomości niepodobne do wycenianej w szczególności ze względu na położenie, wielkość, przeznaczenie, nieprawidłowo przeciwstawiła cel oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste przeznaczeniu planistycznemu nieruchomości, a ponadto nie określiła rynkowej wartości nieruchomości na dzień aktualizacji. Wobec tego zdaniem apelującego opinia powinna być oceniona przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. A ponadto skoro opinię sporządzono niezgodnie ze standardami i nie określono aktualnej wartości nieruchomości na dzień aktualizacji, to sąd powinien dopuścić dowód z opinii innego biegłego.

Odnosząc się do powyższego Sąd Apelacyjny zauważa, iż podniesione w apelacji zarzuty są zbieżne z tymi, jakie pozwany zgłaszał w toku postępowania pierwszoinstancyjnego, zaś biegła zdaniem Sądu Odwoławczego odniosła się do zgłaszanych zastrzeżeń i w sposób logiczny i pełny je wyjaśniła. Sąd Okręgowy przeprowadził postępowanie dowodowe w sposób prawidłowy i dokonał oceny zebranych dowodów zgodnie z regułami określonymi w art. 233§1 k.p.c. Sąd szczegółowo poddał analizie dowód z opinii biegłego K. D., podkreślił walory merytoryczne wydanej przez tą biegłą opinii w tym zwłaszcza prawidłowość zastosowanej metody wyceny. Sąd Okręgowy wyjaśnił logicznie, z jakich przyczyn podstawą orzekania nie może stanowić opinia biegłego A. K. (1), jak również operat szacunkowy P. W.. Logicznie wyjaśnił również powody, dla których pominął wnioski dowodowe pozwanego co do kontroli opinii biegłej przez Zespół (...) oraz przeprowadzenie dowodu z opinii innego biegłego. Sąd Apelacyjny w pełni aprobuje to stanowisko Sadu Okręgowego.

Przypomnieć należy, że w świetle art. 154 ust. 1 u.g.n. wybór właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości należy do biegłego. Biegła K. D. dokonała wyliczenia wartości nieruchomości stosując podejście porównawcze. Zgodnie z art. 153 ust. 1 u.g.n. podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Natomiast zgodnie z przepisami Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004.207.2109 z późn. zm.) w podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku (§ 4 ust. 3). Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.

Definicję nieruchomości podobnej zawiera art. 4 pkt 16 u.g.n., zgodnie z którą - nieruchomością podobną jest nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.

Podejście porównawcze (metoda porównywania parami) zakłada, że istnieją uprzednio sprzedane nieruchomości porównywalne do nieruchomości mających być przedmiotem wyceny. Zasadą jest zatem wyszukiwanie do porównania nieruchomości mających możliwie jak najwięcej cech podobnych do nieruchomości wycenianej, a następnie korekta o cechy różniące. Metoda ta nie pozwala na przyjmowanie do porównania dowolnych nieruchomości, a jedynie nieruchomości o zbliżonych cechach. Podobieństwo to, a tym samym wyjaśnienie, z jakich powodów do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze, powinno znajdować precyzyjne wyjaśnienie w sporządzanym operacie. Bez tego nie ma bowiem możliwości kontroli poprawności zastosowania podejścia porównawczego (por. wyrok WSA w Bydgoszczy z 15 kwietnia 2015 r., SA/Bd 115/15, LEX nr 1851685). Przesądzenie, że dana nieruchomość jest lub nie jest podobna do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, należy do rzeczoznawcy majątkowego, który nieruchomość wycenia, jednak biegły powinien swój wybór uzasadnić.

W niniejszej sprawie biegła zastosowała wszystkie wskazane wyżej kryteria i je szczegółowo uzasadniła. Wyjaśniła, że porównywane nieruchomości nie powinny różnić się z wycenianą jak chodzi o przeznaczenie i sposób wykorzystania oraz, że nie można poszukiwać nieruchomości podobnej wyłącznie w oparciu o kryterium położenia. Biegła K. D. wskazała, iż działki nr (...) nie stanowią jednego terenu wspólnie zagospodarowanego i wykorzystywanego jako gospodarcza całość i dokonała oszacowania wartości rynkowej każdej z działek osobno. Analizą rynku objęła transakcje gruntami inwestycyjnymi o powierzchni ponad 5000 m ², o podobnych funkcjach i charakterze zabudowy tzw. tereny produkcyjno – usługowe i usługowe. Biegła wyjaśniła, że ponieważ na terenie W. występuje niewielka ilość transakcji gruntami produkcyjno-usługowymi analizę rozszerzono także na tereny usługowe zlokalizowane poza centrum miasta. Taką możliwość przewiduje § 26 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego wskazując na możliwość sięgania do innych nieruchomości położonych na terenach sąsiednich, jeżeli na danym rynku brak jest nieruchomości podobnych.

Zdaniem biegłej lokalizacja w obrębie dzielnic ma znaczenie drugorzędne, a najbardziej istotna jest ogólna lokalizacja nieruchomości rozumiana jako położenie względem największych szlaków komunikacyjnych miasta oraz głównych ulic regionu i związane z tym natężenie ruchu samochodowego, ekspozycja nieruchomości oraz jej otoczenie. Jak trafnie zauważyła biegła położenie nieruchomości o przeznaczeniu produkcyjno - usługowym na obrzeżach miasta, ale w pobliżu dróg dojazdowych, wpływa korzystnie na jej wartość. Jednocześnie biegła wyjaśniła, że ze względu na małą liczę transakcji odnotowanych w okresie ostatnich dwóch lat poprzedzających datę, na którą ma być sporządzona opinia rozszerzyła analizę na okres styczeń 2012 – grudzień 2014.

Biegła K. D. prawidłowo przyjęła, że wyceniane działki należy potraktować jako nieruchomości przeznaczone na cele produkcyjno-usługowe, pomimo tego, że w Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (...) W. działka ewidencyjna nr (...) znajduje się na obszarze U.20 określanym jako tereny usług, a działka ewidencyjna nr (...) znajduje się na obszarze MI.30 przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową. Jak wynika bowiem z zapisów księgi wieczystej wycenianej nieruchomości usytuowane na niej budynki przeznaczone są na cele działalności gospodarczej, co w sposób pośredni określa cel na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste. To przeznaczenie jest zgodne z obecnym zagospodarowaniem nieruchomości. Jest to zbieżne z perspektywami rozwoju terenów przemysłowych zawartych w MPZP z 1982 r. oraz ustaleniami z 1992 r. oraz obecnie obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego.

Podkreślić należy, iż co prawda decyzja nr (...) z dnia 15 lipca 1992 r. nie określała celu, na jaki oddano nieruchomość w użytkowanie wieczyste, jednakże w punkcie IV decyzji wskazano, iż użytkownik wieczysty winien korzystać z gruntu zgodnie z jego przeznaczeniem. Jeżeli przypomni się, iż użytkownikiem wieczystym zostały Zakłady (...), to oczywistym wydaje się, że przedmiotowa nieruchomość stanowi tereny przemysłowe. Za traktowaniem spornego gruntu jako przemysłowego przemawia również uiszczana przez cały okres opłata w stawce 3%, która determinuje cel, na jaki grunt został oddany w użytkowanie wieczyste. Stawki opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste są określone na podstawie celu, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, co nie oznacza, że bez uwzględnienia sposobu korzystania z niej, gdyż sposób korzystania z nieruchomości musi, co do zasady, stwarzać możliwość realizacji celu oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste. Dlatego też, w świetle tych wszystkich okoliczności przyjąć należy, że cel użytkowania wieczystego, jako przemysłowy, został przez biegłego prawidłowo ustalony. Stan nieruchomości jest adekwatny ze stanem na dzień uwłaszczenia co oznacza, że nieruchomość została oddana na działalność gospodarczą szeroko rozumianą na cele przemysłowo – usługowe.

Biegła podkreśliła, iż z uwagi na okoliczność, iż obecnie w W. nie występują tereny typowo przemysłowe, a tę funkcję przejęły tereny produkcyjno-usługowe, do dalszych obliczeń przyjęto właśnie nieruchomości przeznaczone pod funkcje produkcyjno-usługowe. Dodać należy, iż przyjęta przez biegłą metodologia odpowiada wskazówkom Komisji Arbitrażowej przy (...) Federacji Stowarzyszeń (...), która to Komisja negatywnie oceniła opinię biegłego A. K. (1). Organizacje rzeczoznawców majątkowych dokonujące oceny poprzednich operatów uznały, że określenie przeznaczenia nieruchomości w oparciu o zapisy Studium jest nieadekwatne do celu wyceny, co z kolei przełożyło się na dobór nieruchomości podobnych przyjętych do porównania pod względem ich rodzaju i przeznaczenia, a w konsekwencji spowodowało oszacowanie w sposób nieprawidłowy przedmiotowej nieruchomości. Biegła K. D. prawidłowo zatem nie uwzględniła przeznaczenia nieruchomości określonego w Studium, lecz brała pod uwagę cel na jaki została oddana nieruchomość w użytkowanie wieczyste.

W tym miejscu ponownie wskazać należy, iż 154 u.g.n. dotyczy wyboru przez rzeczoznawcę majątkowego właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości. Tego wyboru dokonuje rzeczoznawca, z tym zastrzeżeniem, że winien uwzględnić cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości oraz jej przeznaczenie w planie bądź studium. Dokonując wyceny rzeczoznawca musi też wziąć pod uwagę szczegółowe zasady wyceny, wskazane w aktach wykonawczych, wydanych na podstawie delegacji ustawowej z art. 159 u.g.n. Przepis § 28 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109) dotyczy dokonywania wyceny na potrzeby ustalenia ceny nieruchomości gruntowej oddawanej w użytkowanie wieczyste oraz przy aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste. W ust. 5 tego przepisu wskazano czynniki, które należy brać pod uwagę na potrzeby takiej wyceny - to jest: stan nieruchomości na dzień aktualizacji opłat oraz cel na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste. W relacjach między podmiotami, które łączy stosunek użytkowania wieczystego cel, na jaki oddalono grunt w użytkowanie wieczyste jest to podstawowy sposób wyznaczenia zasad zagospodarowania nieruchomości, a jego przyjęcie (na etapie zawarcia umowy) musi być zgodne z normami wyższego rzędu, ustalonymi w planie zagospodarowania przestrzennego, o ile taki został sporządzony. Trzeba też zauważyć, że zmiana sposobu korzystania z nieruchomości mogąca prowadzić do zmiany celu ustanowienia tego prawa może być przyczyną rozwiązania umowy (art. 33 ust. 3 u.g.n. i art. 240 k.c.). Przeznaczenie nieruchomości na dzień aktualizacji jest brane pod uwagę tylko wtedy gdy odpowiada celowi użytkowania wieczystego. Taką interpretację potwierdza orzecznictwo m.in. przywoływany przez Sąd Okręgowy wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 10.11.2016 r. (I A Ca 891/16), czy też wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 8.03.2018 r. (I A Ca 2201/15) oraz z dnia 26.07.2017 r. (I ACa 700/16), jak również piśmiennictwo, m.in. publikacja Opłaty, ceny i wartość w gospodarce nieruchomościami (zarys problematyki prawne) - Legalis 2014, Rozdz. 1, 1.6.4.

Nie może odnieść również skutku zarzut pozwanego jakoby biegła dokonała jedynie hipotetycznej wyceny nieruchomości. Podkreślić należy, iż wyraźnie w opinii biegła wskazała, iż ustaliła wartość rynkową prawa własności gruntu, którą ustaliła jako przewidywaną cenę sprzedaży jaką można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym, a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem, postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. Natomiast sformułowanie „hipotetycznie” użyte w ustnej opinii uzupełniającej, odnosiło się do okoliczności, iż obecnie nieruchomość nie jest przeznaczona do sprzedaży, a zatem ustalona w ramach wyceny hipotetyczna wartość rynkowa nieruchomości stanowi przewidywaną cenę sprzedaży, w razie dojścia do transakcji. Nie ulega wątpliwości, iż wycena dokonana przez biegłą jest wyceną rynkową na datę aktualizacji opłaty.

Wbrew zarzutom apelacji biegła dokonała również analizy rynku nieruchomości, przedstawiła preferencje nabywców, ceny gruntów niezabudowanych, przedstawiła tabelaryczne zestawienie transakcji, opisując ich lokalizację, możliwości inwestycyjne gruntów oraz trend czasowy. Zadaniem biegłego rzeczoznawcy w rozpoznawanej sprawie było dokonanie wyceny nieruchomości, co oznacza ustalenie jej rynkowej wartości. Zgodnie z treścią art. 151 ust. 1 u.g.n. wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena możliwa do uzyskania na rynku, a zatem taka, którą skłonny będzie zapłacić jej nabywca. Cena za przedmiotową nieruchomość jest bez wątpienia limitowania dotychczasowym sposobem jej wykorzystania przez użytkownika wieczystego. Dodać należy, iż biegła posiada wiadomości specjalne wynikające z obserwacji rynku i ma prawo posługiwać się taką wiedzą. W tym stanie rzeczy nie mógł więc odnieść skutku zarzut naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. w zw. z art. 6 k.p.c. w zw. z art. 286 k.p.c., albowiem apelującemu nie udało się skutecznie wykazać wadliwości opinii sporządzonej przez K. D..

Chybione są również zarzuty dotyczące pominięcia dowodu z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w celu oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego biegłej K. D. oraz dowodu z opinii kolejnego biegłego. Zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n. oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Jednakże przepis ten dotyczy operatów szacunkowych sporządzonych przez rzeczoznawców majątkowych (również dla potrzeb sądów administracyjnych), natomiast w sądowym postępowaniu cywilnym opinię sporządzają biegli sądowi, a oceny opinii sporządzonych przez biegłych dokonuje sąd prowadzący postępowanie. W orzecznictwie Sądu Najwyższego przyjmuje się, że ocena środka dowodowego w postaci opinii biegłego przysługuje wyłącznie sądowi, a zajęte przez sąd stanowisko o braku podstaw do poddania przeprowadzonej w sprawie opinii biegłego weryfikacji organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych mieści się w granicach należącej do sądu oceny tego środka dowodowego (tak SN w postanowieniu z dnia 6.09.2017 r. II CSK 119/17 z dnia 11.01.2017 r. II CSK 450/16, 15.05.2018 r. II CSK 2/18). Pogląd ten podziela Sąd Apelacyjny w składzie niniejszym. Stąd też zarzut naruszenia art. 217§1 k.p.c. w zw. z art.227 k.p.c. w zw. z art.157 ust.1 i 3 u.g.n. nie może być uznany za skuteczny.

W ocenie Sądu Apelacyjnego, sprecyzowane w apelacji zarzuty co do opinii biegłej K. D., nie podważają oceny dowodów dokonanej przez Sąd I instancji, który uznał tę opinię za wiarygodną. Sam fakt niezadowolenia jednej ze stron z treści sporządzonej w toku sprawy opinii biegłego, nie obliguje jednak sądu do dopuszczenia dowodu z kolejnej opinii biegłego. Jak się zgodnie wskazuje w orzecznictwie: o ewentualnym dopuszczeniu dowodu z opinii innego biegłego nie może decydować wyłącznie wniosek strony, lecz zawarte w tym wniosku konkretne uwagi i argumenty podważające miarodajność dotychczasowych opinii lub co najmniej miarodajność tę poddające w wątpliwość. W przeciwnym wypadku wniosek taki musi być uznany za nieuzasadniony. W ocenie Sądu Apelacyjnego pozwana nie podważyła skutecznie wniosków płynących z opinii biegłej, a zatem decyzja Sądu I instancji o pominięciu kolejnych wniosków dowodowych strony była prawidłowa.

W konsekwencji Sąd Apelacyjny nie podzielił podniesionych w apelacji zarzutów naruszenia art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 151 ust. 1 u.g.n. i art. 4 pkt 16 i 17 u.g.n., art.77 ust.1 zd.2 u.g.n. oraz § 28 ust. 5a, § 28 ust. 2 w zw. z § 4 ust. 1 w zw. z § 28 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Natomiast za zasadne uznać należało zarzuty dotyczące rozliczenia kosztów procesu. Sąd Okręgowy dokonał bowiem stosunkowego ich rozliczenia uznając, iż pozwana jest zobligowana do zwrotu powódce 75% poniesionych przez nią kosztów, zaś powódka jest zobowiązana do zwrotu na rzecz pozwanej 25% poniesionych przez nią kosztów procesu i dokonał ich wzajemnego zbilansowania, co skutkowało zasądzeniem od pozwanej na rzecz powódki kwoty 81 962 zł. Rozliczenie to obejmowało również koszty zastępstwa procesowego pozwanej należne Prokuratorii Generalnej RP reprezentującej w tym procesie pozwany Skarb Państwa. Tymczasem zgodnie z treścią art. 32 ust.1, 2 i 3 ustawy z dnia 15.12.2016r. o Prokuratorii Generalnej Rzeczypospolitej Polskiej wydatki i koszty postępowania, w której Prokuratoria Generalna RP wykonuje zastępstwo Skarbu Państwa, ponosi podmiot reprezentujący Skarb Państwa, którego dotyczy przedmiot tego postępowania (ust.1). Zgodnie z ustępem 2 podmiot reprezentujący Skarb Państwa nie ponosi kosztów zastępstwa wykonywanego przez Prokuratorię Generalną. Zaś ustęp 3 stanowi, że koszty zastępstwa zasądzone lub przyznane Skarbowi Państwa w sprawie, w której zastępstwo Skarbu Państwa wykonuje Prokuratoria Generalna, przysługują Skarbowi Państwa – Prokuratorii Generalnej. Koszty te są egzekwowane przez Skarb Państwa – Prokuratorię Generalną na podstawie tytułu egzekucyjnego zaopatrzonego w klauzulę wykonalności wydaną na rzecz Skarbu Państwa – Prokuratorii Generalnej w zakresie rozstrzygnięcia o kosztach zastępstwa. Powyższe oznacza, iż Prokuratorii Generalnej RP należy się zwrot kosztów zastępstwa procesowego przy uwzględnieniu zakresu, w jakim zastępowana przez nią strona wygrała sprawę tj. 25% z 14 400 zł., co stanowi kwotę 3600 zł. Wobec powyższego zmianie podlegało rozstrzygnięcie zawarte w punkcie trzecim zaskarżonego wyroku, poprzez rozdzielenie kosztów procesu stosownie do zakresu wygrania sprawy przez każdą ze stron – (75% do 25%) bez stosowania ich zbilansowania, o czym orzeczono w punkcie pierwszym na podstawie art. 386 §1 k.p.c. W pozostałym zakresie apelacja jako bezzasadna podlegała oddaleniu na podstawie art. 385 k.p.c.

O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono na podstawie art. 98 k.p.c. w zw. z 7 w zw. z § 10 ust. 1 pkt 2 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. z 2015 r. poz. 1804 z późn. zm.).

Elżbieta Wiatrzyk-Wojciechowska Edyta Mroczek Ewa Kaniok