Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 10 września 2020 r.

Sąd Apelacyjny w Warszawie V Wydział Cywilny w składzie następującym:

Przewodniczący: Sędzia SA Ewa Kaniok

Sędziowie: SA Bogdan Świerczakowski (spr.)

SO (del.) Elżbieta Wiatrzyk-Wojciechowska

Protokolant: Małgorzata Szmit

po rozpoznaniu w dniu 10 września 2020 r. w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa (...) W.

przeciwko (...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W.

o zapłatę

na skutek apelacji pozwanego

od wyroku Sądu Okręgowego Warszawa-Praga w Warszawie z dnia 22 marca 2019 r., sygn. akt II C 1048/15

1.  zmienia zaskarżony wyrok:

a)  w punkcie I. w części, w ten sposób, że:

- oddala powództwo o zasądzenie kwoty 32 400 (trzydzieści dwa tysiące czterysta) złotych wraz z odsetkami od tej kwoty;

- za okres od dnia 3 kwietnia 2015 r. do dnia 31 grudnia 2015 r. zasądza od kwoty 75 600 (siedemdziesiąt pięć tysięcy sześćset) złotych odsetki ustawowe;

b) w punkcie III. w ten sposób, że ustala, iż powód wygrał proces w 71%, a pozwany w 29%, pozostawiając szczegółowe wyliczenie kosztów referendarzowi sądowemu;

2. oddala apelację w pozostałej części;

3. znosi wzajemnie między stronami koszty postępowania apelacyjnego.

Elżbieta Wiatrzyk-Wojciechowska Ewa Kaniok Bogdan Świerczakowski

Sygn. akt V ACa 626/19

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 14 września 2015 rr. (...) W. wniosła o zapłatę od (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w W. kwoty 112. 320 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 3 kwietnia 2015 r., do dnia zapłaty tytułem wynagrodzenia za bezumowne korzystanie w okresie od 27 stycznia 2014 r. do 26 stycznia 2015 r. z nieruchomości o powierzchni 7.800 m ^{( 2)}, stanowiącej część działki ewidencyjnej nr (...) z obrębu (...) o łącznej powierzchni 41.792 m ^{( 2)}, położonej w W., stanowiącej własność powoda, dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy Mokotowa w Warszawie prowadzi księgę wieczystą o numerze (...).

Wyrokiem z 22 marca 2019 r. Sąd Okręgowy Warszawa - Praga w Warszawie zasądził od pozwanego na rzecz powoda kwotę 108.000 zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 3 kwietnia 2015 r. do dnia zapłaty (pkt I) i oddalił powództwo w pozostałym zakresie (pkt II), zasądził od pozwanego na rzecz powoda kwotę 12.348 zł tytułem zwrotu kosztów procesu (pkt III) i orzekł o zwrocie niewykorzystanej części zaliczki (pkt IV).

Powyższy wyrok wydany został w oparciu o następujące ustalenia i rozważania prawne.

(...) W. jest właścicielem nieruchomości stanowiącej działkę gruntu oznaczoną numerem (...), w obrębie ewidencyjnym (...), położonej w W. przy ul. (...), o powierzchni 41.792 m ^{( 2)}, dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy- Mokotowa w Warszawie prowadzi księgę wieczystą nr (...). Zostało wpisane do przedmiotowej księgi wieczystej jako właściciel nieruchomości w dniu 14 maja 1993 r., na podstawie decyzji Wojewody (...) z dnia 21 stycznia 1992 r. Poprzednio nieruchomości ta stanowiła własność Skarbu Państwa i była wykorzystywana przez Zrzeszenie Sportowe (...), a po zmianie nazwy - Klub Sportowy (...). W latach 1993-2007 powód we współpracy z Klubem Sportowym (...) przeprowadzał modernizację stadionu lekkoatletycznego znajdującego się na ww. działce nr (...). Klub Sportowy (...) ( Stowarzyszenie (...) pod nazwą Klub Sportowy (...) W. im. J. P. z siedzibą w W.) wynajmował obiekty sportowe i budynki znajdujące się na nieruchomości. Pomiędzy Klubem a przedstawicielami powoda zawierane były również umowy i porozumienia, przedmiotem których było: a) udostępnienie przez Klub Sportowy (...) zarządowi Dzielnicy P. Gminy (...) od września 1996 r. obiektów sportowych, zwłaszcza sal sportowych, b) w maju 2007 r. udostępnienie przez Klub Sportowy na zasadzie wyłączności stadionu lekkoatletycznego przy ul (...) wraz ze specjalistycznymi urządzeniami i zapleczem sanitarno-technicznym na zawody lekkoatletyczne, c) w styczniu 2013 r. oddanie przez Klub Sportowy powodowi jako najemcy pomieszczeń w klubie przy ul. (...) o pow. 150 m2, d) w maju 2011 r. zorganizowanie i przeprowadzenie Mistrzostw Dzielnicy R. w Lekkoatletyce Szkól Gimnazjalnych, gdzie Klub Sportowy miał zapewnić udostępnienie stadionu przy ul. (...) wraz ze specjalistycznymi urządzeniami, aparaturą pomiarową, zapleczem sanitarnym i sprzętem sportowym oraz obsługę zawodów, c) w maju 2011 r. przeprowadzenie zawodów lekkoatletycznych, wskazując w umowie na zobowiązanie do wykonania umowy na własnym stadionie przy ul. (...), f) w lipcu 2002 r. oddanie Dzielnicowemu Centrum (...) w W. jako korzystającemu przez Klub Sportowy jako udostępniającego do używania boiska wraz trybunami, budynkami gospodarczo-administracyjnymi, sanitariatami przy ul. (...) o pow. 4,1 ha, gdzie Klub Sportowy oświadczył, że przysługuje mu prawo własności i zarządza obiektem, g) w październiku 2003 r. najem przez powoda stadionu lekkoatletycznego z zapleczem socjalnym wraz z urządzeniami specjalistycznymi, h) w czerwcu 2005 r. udostępnienie infrastruktury stadionu Klubu Sportowego (...), i) w sierpniu 2006 r. organizacja imprezy sportowej, j) w maju 2007 r. udostępnienie stadionu na zawody.

Klub Sportowy (...) podejmował szereg czynności, mających na celu uzyskanie przez siebie tytułu prawnego do ww. nieruchomości. W szczególności, w dniu 1 grudnia 2008 r. wystąpił do Sądu Rejonowego dla Warszawy Pragi — Południc w W. z wnioskiem o stwierdzenie nabycia przez zasiedzenie prawa własności nieruchomości stanowiących działki nr (...) położonych w W. przy ul. (...). Postanowieniem z 15 maja 2013 r., sygn. akt II Ns 1214/08, Sąd ten oddalił wniosek. Apelacja Klubu Sportowego (...) od tego rozstrzygnięcia została oddalona postanowieniem Sądu Okręgowego Warszawa - Praga w Warszawie z 5 czerwca 2014 r., sygn. akt IV Ca 1340/13. Kolejno, 16 września 2014 r. Klub Sportowy (...) wniósł pozew przeciwko (...) W. o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli o ustanowieniu na rzecz Klubu prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w W. przy ul. (...) o powierzchni całkowitej 7,156 ha, składającej się z działek ewidencyjnych: - nr (...) z obrębu (...) o powierzchni 4,1792 ha, nr (...) z obrębu (...) o powierzchni 0,3965 ha i nr (...) z obrębu (...) o powierzchni 2,5803 ha. Prawomocnym wyrokiem Sądu Okręgowego Warszawa-Praga w Warszawie z dnia 10 lutego 2017 r., sygn. akt II C 1092/14, powództwo zostało oddalone.

(...) W. we wrześniu 2011 roku wniosło pozew przeciwko Klubowi Sportowemu (...) o wydanie nieruchomości gruntowej położonej w W. przy ulicach (...), składającej się z działek ewidencyjnych nr (...) z obrębu (...) o powierzchni 4,1792 ha, nr (...) z obrębu (...) o powierzchni 0,3965 ha i nr (...) z obrębu (...) o powierzchni 2,5803 ha. Wyrokiem z dnia 25 maja 2016 r., sygn. akt II C 1042/11, powództwo zostało uwzględnione. Wyrok jest prawomocny od 18 stycznia 2018 r.

W drugiej połowie 2013 roku P. L. poinformował zaprzyjaźnionych z nim A. R. - prezesa zarządu (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. (obecnie: (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W.) oraz K. R. i T. R. - od kwietnia 2014 roku wspólników, a od 1 lipca 2014 roku również członków zarządu ww. spółki, o możliwości wydzierżawienia od Klubu Sportowego (...) terenu przy ul. (...) na prowadzenie klubu tenisowego. Dotychczasowy dzierżawca miał bowiem zrezygnować z prowadzenia działalności. A. R. oraz pozostałe osoby wyrazili zainteresowanie i przystąpili do rozmów z zarządem Klubu Sportowego (...). Podczas negocjowania warunków dzierżawy zapoznali się z istniejącą infrastrukturą oraz z okazaną im dokumentacją. W szczególności, w celu ustalenia przypuszczalnych kosztów planowanej działalności, zapoznali się z dokumentami potwierdzającymi wysokość opłat z tytułu podatku od nieruchomości, opłat za media, umowami zawartymi przez Klub Sportowy (...) z dostawcami mediów, odbiorcą odpadów komunalnych oraz z wcześniejszymi umowami dotyczącymi udostępnienia obiektów sportowych zawartymi z przedstawicielami powoda. Okazane im zostały dokumenty dotyczące przekazania terenu przy P. do użytkowania klubowi sportowemu w połowie lat 50. XX wieku, jak również odpisy z ksiąg wieczystych oraz wypisy z rejestru gruntów i budynków, w których jako właściciel nieruchomości stanowiącej działkę nr (...) wpisane było (...) W., a w rejestrze gruntów Klub Sportowy (...) widniał jako podmiot władający terenem.

Po zapoznaniu się z powyższą dokumentacją żaden z przedstawicieli pozwanej spółki nie kontaktował się z (...) W. w celu zweryfikowania tytułu prawnego Klubu Sportowego (...) do w/w nieruchomości. Nie żądano także od władz Klubu Sportowego (...) okazania aktualnych dokumentów poświadczających tytuł prawny Klubu do dysponowania nieruchomością, poprzestając na ustnych deklaracjach członka zarządu Klubu o możliwości wydzierżawienia terenu.

W dniu 27 stycznia 2014 r. podpisana została umowa dzierżawy pomiędzy (...) spółką z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. (poprzednik prawny pozwanego), jako dzierżawcą a Stowarzyszeniem (...) pod nazwą Klub Sportowy (...) W. im. J. P. z siedzibą w W., jako wydzierżawiającym, dotycząca części działki ewidencyjnej o numerze ewidencyjnym (...) z obrębu (...), tj. 7800 m ^{( 2)} szczegółowo oznaczonej na załączniku do umowy. W treści umowy wydzierżawiający oświadczył, że „jest posiadaczem samoistnym zabudowanej nieruchomości położonej w W., przy ul. (...), stanowiącej działkę gruntu o nr ewidencyjnym (...) z obrębu (...), o pow. 4.1792 ha, dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy Mokotowa XV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr KW (...), a zatem jest uprawniony do zawarcia niniejszej umowy”. Na dzierżawionym przez pozwaną spółkę gruncie posadowione były: dziewięć kortów tenisowych o nawierzchni ziemnej wraz z wyposażeniem, budynek wolnostojący oraz miejsca parkingowe w jego pobliżu. Postanowiono, że pozwana spółka będzie wykorzystywać wydzierżawioną nieruchomość na potrzeby stworzenia i funk.c.jonowania klubu sportowego z tenisem jako wiodącą dyscypliną. Klub Sportowy (...) wyraził zgodę na dysponowanie przez spółkę przedmiotem dzierżawy na cele budowlane, w szczególności na budowę obiektów sportowych, zgodnie z zaak.c.eptowaną przez wydzierżawiającego koncepcją. Umowa zawarta została na 15 lat, z możliwością przedłużenia. Z tytułu dzierżawy pozwana spółka zobowiązała się płacić wydzierżawiającemu miesięczny czynsz dzierżawny — przez pierwszych siedem lat obowiązywania umowy w wysokości 4.500zl netto, a przez pozostałe osiem lat obowiązywania umowy w wysokości 9.000zł netto w obu przypadkach wraz z należnym podatkiem VAT. Jednocześnie, tytułem zapłaty za obniżenie czynszu dzierżawy w okresie pierwszych siedmiu lat trwania umowy, pozwana spółka zobowiązała się zapłacić wydzierżawiającemu do końca lutego 2014 roku w ratach łącznie kwotę 200.000 zł brutto z przeznaczeniem na zapłatę obciążających wydzierżawiającego zaległości z tytułu zobowiązań wymienionych w załączniku nr 3 do umowy. Postanowiono, iż przekazanie wydzierżawionej nieruchomości pozwanej spółce nastąpi do dnia 1 maja 2014 r., na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego stanowiącego załącznik nr 2 do umowy.

Po zawarciu umowy pozwana spółka przystąpiła do prac remontowych na dzierżawionym terenie. Klub Sportowy (...) w piśmie z dnia 15 kwietnia 2014 r. informował pozwaną spółkę, że do końca kwietnia 2014 r. (tj. do czasu wygaśnięcia poprzedniej umowy dzierżawy zawartej z (...) (...) s.c.) i w okresie przekazywania obiektu przez poprzedniego dzierżawcę pozwana spółka powinna uzgadniać z (...) (...) s.c. wszystkie prowadzone przez siebie prace na kortach i w pawilonie sportowym. W dniach 6 i 11 maja 2014 roku spisano stan liczników wody i energii elektrycznej. W dniu 8 maja 2014 r. pomiędzy pozwaną spółką a Klubem Sportowym (...) zawarty został aneks nr (...) do umowy dzierżawy, w którym powiększono powierzchnię dzierżawionej nieruchomości do 9204 m ^{( 2)}, obejmując umową dzierżawy także tę część działki ewidencyjnej nr (...), na której zlokalizowane były wolnostojący blaszany budynek gospodarczy, wolnostojące murowane pomieszczenie magazynowe, pomieszczenie medyczne z zapleczem oraz pomieszczenie siłowni treningowej przy bramie wjazdowej. Postanowiono, że z dniem 1 czerwca 2014 r. zmianie ulega treść § 4 ust. 1 umowy dzierżawy i od tego momentu pozwana zobowiązana była do uiszczania czynszu dzierżawnego przez pierwszych siedem lat obowiązywania umowy w wysokości 6.000 zł netto plus należy 23% podatek YAT, a przez pozostałe osiem lat obowiązywania umowy w wysokości 10.500 zł netto plus należny 23% podatek VAT. W wykonaniu umowy dzierżawy pozwana spółka płaciła wydzierżawiającemu umówiony czynsz oraz pokrywała opłaty z tytułu dostawy mediów.

W lipcu 2014 roku pozwana wystąpiła ze zgłoszeniem zamiaru budowy wiaty i tymczasowego pokrycia kortów tenisowych oraz remontu pawilonu sportowego przy ul. (...) w W. do Wydziału Architektury i Budownictwa (...) W. Dzielnicy P.. Przed Zarządem Dzielnicy P. toczyły się postępowania administracyjne w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku pełniącego funk.c.ję pomieszczenia nadmuchu dla tymczasowych przykryć kortów tenisowych na ww. nieruchomości.

W piśmie z dnia 1 grudnia 2014 roku pozwana spółka została poinformowana przez Urząd (...) W. - Biuro (...), że nieruchomość oznaczona jako działka ewidencyjna nr (...) jest własnością (...) W. i Klub Sportowy (...) nie posiada tytułu prawnego do korzystania z niej, w związku z czym korzystanie przez pozwaną z w/w nieruchomości odbywa się bez tytułu prawnego.

Pismem z dnia 26 lutego 2015 roku (...) W. wezwało pozwaną spółkę do zapłaty kwoty 112.320zł tytułem wynagrodzenia za bezumowne korzystanie przez rok z części nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjną nr (...) z obrębu (...), tj. z 7800 m ² gruntu, wyznaczając 30 dniowy termin zapłaty liczony od daty doręczenia wezwania. Pismo to zostało doręczone pozwanej spółce w dniu 3 marca 2015 r.

(...) sp. z o.o. odmówiło zapłaty, twierdząc iż posiada tytuł prawny do korzystania z nieruchomości w postaci umowy dzierżawy zawartej w dniu 27 stycznia 2014 r. z posiadaczem samoistnym nieruchomości, tj. Klubem Sportowym (...) oraz, iż wszelkie roszczenia (...) W. powinny być kierowane bezpośrednio do tego Klubu. Spółka podniosła też argument, iż prawo własności powoda do nieruchomości jest sporne z uwagi na toczące się postępowanie o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości.

(...) W. ponowiło żądanie zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z w/w nieruchomości w kwocie 112.320zł oraz odsetek za opóźnienie w jego zapłacie wynoszących 1.550,94zł. Pozwana spółka ponownie odmówiła zapłaty.

Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z części, tj. 7800 m ^{( 2)}, nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjną nr (...) z obrębu (...), dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy Mokotowa prowadzi księgę wieczystą (...), za okres od 27 stycznia 2014 r. do 26 stycznia 2015 r. wynosi łącznie 108.000zł.

Od 2015 roku przed Sądem Okręgowym w Warszawie toczy się postępowanie z powództwa (...) W. przeciwko Stowarzyszeniu (...) W. im. J. P. w W. pozew o zapłatę kwoty 1.805.414,40 zł tytułem wynagrodzenia za bezumowne korzystanie w okresie od dnia 1 lutego 2012 r. do 31 stycznia 2015 r. z nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjną nr (...) o pow. 41.792 m ². Klub Sportowy (...) domaga się oddalenia powództwa, powołując się na fakt oddania przez siebie części nieruchomości w posiadanie zależne, a także zgłaszając zarzut potrącenia wierzytelności (...) W. z przysługującą mu wzajemną wierzytelnością o zapłatę kwoty 38.804.080zl z tytułu nakładów poniesionych na sporną nieruchomość.

Sąd Okręgowy ustalił stan faktyczny w oparciu o dokumenty, których prawdziwość i autentyczność nie była kwestionowana przez strony. Oparł się również na zeznaniach świadka P. L. oraz zeznaniach reprezentantów strony pozwanej K. R. i T. R., z tym, iż odmówił wiary relacjom tych osób co do terminu oddania spornej nieruchomości we władanie strony pozwanej. Ponadto Sąd I instancji uznał za wiarygodną i przekonującą opinię sporządzoną przez biegłego z zakresu szacowania nieruchomości L. F.. Ocenił ją jako jednoznaczną, spójną i logiczną oraz sporządzona przez osobę, której wiedzy fachowej nie sposób kwestionować. Sąd oddalił wniosek pozwanego o dopuszczenie dowodu z dokumentów w postaci kopii deklaracji, faktur i umów, jako spóźniony.

Zdaniem Sądu I instancji powództwo w znacznej części zasługiwało na uwzględnienie. Przedmiotem rozpoznania było żądanie zapłaty kwoty 112.320zl tytułem wynagrodzenia za bezumowne korzystanie przez pozwaną spółkę z części, tj. 7800 m ² działki, w okresie od 27 stycznia 2014 r. do 26 stycznia 2015 r. Wobec tak określonej przez stronę powodową podstawy faktycznej żądania pozwu, bez znaczenia pozostawało ustalenie, że w rzeczywistości strona pozwana korzystała z części w/w działki o powierzchni 9204 m ², stosownie do umowy dzierżawy w brzmieniu uwzględniającym aneks nr (...).

Poza sporem pozostaje, że pozwana spółka weszła w posiadanie wskazanej wcześniej części nieruchomości na podstawie umowy dzierżawy zawartej ze Stowarzyszeniem (...) pod nazwą Klub Sportowy (...) W., a zatem władała nią jako posiadacz zależny, przy czym władztwo nad nieruchomością uzyskała od podmiotu nie będącego jej właścicielem.

Najdalej idącym zarzutem strony pozwanej był zarzut braku jej legitymacji biernej - że pozwanym o zapłatę wynagrodzenia powinien być posiadacz samoistny nieruchomości. Zagadnienie, który z posiadaczy, samoistny czy zależny, jest zobowiązany do zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy było przez dłuższy czas sporne w orzecznictwie, jednakże rozbieżności stanowisk rozstrzygnął Sąd Najwyższy w uchwale składu siedmiu sędziów z dnia 19 kwietnia 2017 r., III CZP 84/16, stwierdzając, że korzystanie z nieruchomości przez posiadacza samoistnego, który oddał rzecz do używania najemcy, polega wyłącznie na pobieraniu pożytków cywilnych. W jej uzasadnieniu Sąd Najwyższy wskazał, że oddanie przez posiadacza samoistnego rzeczy w posiadanie zależne sprawia, że zakres możliwości korzystania przez niego z rzeczy uległ znacznemu ograniczeniu i w rzeczywistości został zredukowany do pobierania pożytków cywilnych i tylko do zwrotu pobranych pożytków zostaje zredukowany zakres jego odpowiedzialności wobec właściciela rzeczy, natomiast roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy może być skierowane przeciwko posiadaczowi zależnemu, któremu posiadacz samoistny oddał rzecz w posiadanie zależne. Konsekwencją przyjęcia tego stanowiska jest stwierdzenie, że pozwana spółka jako posiadacz zależny spornej nieruchomości jest legitymowana biernie w sprawie o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Powyższe przesądzało również o niezasadności zarzutu strony pozwanej, jakoby domagając się równocześnie od Stowarzyszenia (...) W. im. J. P. zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie w okresie od 1 lutego 2012 r. do 31 stycznia 2015 r. z nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjną nr (...) oraz od (...) sp. z o.o. zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie w okresie od 27 stycznia 2014 r. do 26 stycznia 2015 r. z nieruchomości stanowiącej część działki ewidencyjnej nr (...), (...) W. nadużywało swoich praw podmiotowych, a więc że powództwo powinno zostać oddalone na podstawie art. 5 k.c. Wobec uregulowań zawartych w art. 224 k.c. i art. 225 k.c., interpretowanych zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego w sprawie III CZP 84/16, żądanie (...) W. o zapłatę przez Stowarzyszenie (...) W. im. J. P. wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z tej części działki nr (...), która została oddana w posiadanie zależne (...) sp. z o.o., jest nieuzasadnione. Tym samym, nawet przesądzenie o skuteczności zgłoszonego przez Stowarzyszenie (...) W. im. J. P. zarzutu potrącenia nie będzie mogło doprowadzić do umorzenia wierzytelności (...) W. wobec Stowarzyszenia o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z opisanej powyżej części działki ewidencyjnej nr (...), gdyż wierzytelność taka wobec Stowarzyszenia nie powstała, gdy działka została oddana przez nie w posiadanie zależne innym podmiotom. Ubocznie zaś Sąd Okręgowy zauważył, że nawet w razie przyjęcia przeciwnego poglądu, samo powołanie się przez pozwaną spółkę na złożenie przez Klub Sportowy (...) w sprawie XXVI C 314/16 Sądu Okręgowego w Warszawie oświadczenia o potrąceniu, jest niewystarczające. Strona pozwana chcąc wywieść korzystne dla siebie skutki prawne z tej czynności powinna była wykazać inicjatywę dowodową na okoliczność zasadności oświadczenia o potrąceniu, tj. przysługiwania wierzytelności zgłoszonej do potrącenia. Stosowne wnioski dowodowe nie zostały zaś przedstawione, dlatego nie było podstaw do przyjęcia, że wierzytelność (...) W. o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości została w jakiejkolwiek części zaspokojona.

Stosownie do art. 230 k.c. w zw. z art. 224 k.c. i art. 225 k.c. posiadacz zależny jest zobowiązany do zapłaty właścicielowi wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy, jeżeli jest jej posiadaczem w złej wierze lub gdy dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy. W złej wierze jest ten, kto powołując się na przysługujące mu prawo wie, że prawo to mu nie przysługuje albo też ten, kto wprawdzie nie ma świadomości co do nieprzysługiwania mu prawa, jednak jego niewiedza nie jest usprawiedliwiona w świetle okoliczności danej sprawy (tj. niewiedza wynika z braku należytej staranności). Nie jest posiadaczem zależnym w dobrej wierze taki posiadacz, który wic lub wiedzieć powinien, że przysługujące mu na podstawie określonego stosunku prawnego prawo do władania rzeczą nic jest skuteczne względem właściciela (zob. uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 10 sierpnia 2017 roku I CSK 753/16 i wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11 czerwca 1974 roku II CR 246/74). Oznacza to, że sam fakt zawarcia przez pozwaną spółkę umowy dzierżawy z Klubem Sportowym (...) i jej wykonywania nie przesądza o tym, że strona pozwana jest posiadaczem zależnym nieruchomości w dobrej wierze. Pozwana spółka była świadoma tego, że właścicielem nieruchomości, której umowa dzierżawy dotyczy, jest (...) W. (tu: zapisy w księdze wieczystej i rejestrze gruntów), co obligowało ją do staranności w ustaleniu, czy Klub Sportowy (...) dysponuje innym niż własność tytułem prawnym do tej nieruchomości umożliwiającym wydzierżawienie nieruchomości. Przy ocenie istnienia dobrej lub złej wiary ma zastosowanie domniemanie dobrej wiary, ustanowione w art. 7 k.c. Może być one obalone przez przeprowadzenie dowodu wykazującego na powzięcie przez posiadacza informacji, które powinny skłonić go do refleksji, że jego posiadanie nie opiera się na skutecznym wobec właściciela tytule prawnym. Posiadacz zależny, który swoje władztwo nad rzeczą wywodzi od innego posiadacza nieuprawnionego i który o tym wie lub powinien wiedzieć, powinien być traktowany w zasadzie jako posiadacz w zlej wierze i podlega zaostrzonej odpowiedzialności przewidzianej w art. 225 k.c. (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11 czerwca 1974 roku II CR 246/74).

Sąd Okręgowy wskazał, że pozwaną spółkę, jako podmiot profesjonalny z wieloletnim doświadczeniem w działalności gospodarczej, obowiązują podwyższone standardy staranności. Tym bardziej przed podjęciem decyzji o wydzierżawieniu danej nieruchomości na 15 lat i o przeprowadzeniu znaczących nakładów inwestycyjnych, strona pozwana zobowiązana była do skrupulatnego ustalenia stanu prawnego nieruchomości, której umowa dotyczy. W treści umowy i wypisie z rejestru gruntów podany był numer księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości dzierżawionej przez pozwaną spółkę, tak więc wiedziała ona (tj. jej reprezentanci), że nieruchomość ta stanowi własność (...) W. - art. 2 zd. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. To, iż w dacie zawierania umowy nieruchomość znajdowała się w posiadaniu Klubu Sportowego (...) nie uprawniało pozwanej spółki do przyjmowania, że posiadanie Klubu jest zgodne ze stanem prawnym, z uwagi na rozstrzygającą moc domniemania prawa wynikającego z wpisu w księdze wieczystej (art. 4 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Dodatkowo, w części wstępnej umowy dzierżawy Klub Sportowy (...) jako wydzierżawiający oświadczył, iż jest posiadaczem samoistnym nieruchomości. Pojęcie posiadacza samoistnego zdefiniowane jest w art. 336 k.c. — jest to podmiot, który włada rzeczą jak właściciel. Pozwana, jako profesjonalny podmiot, powinna była zwrócić uwagę na to, że właścicielem nieruchomości jest (...) W., a Klub Sportowy (...) określa siebie jako władającego nieruchomością jak właściciel (a więc nic powołuje się na prawo użytkowania wieczystego, użytkowania, najmu itp.) i przypisuje sobie uprawnienie do zawarcia umowy dzierżawy - §1 ust. l umowy. W ocenie Sądu okoliczności te powinny wywołać u strony pozwanej wątpliwości co do tego, czy wydzierżawiający posiada tytuł prawny do nieruchomości uprawniający do dysponowania nią ze skutkiem wobec właściciela nieruchomości. Zaniechanie ich podjęcia należy potraktować jako niedbalstwo, a pozwaną spółkę - jako posiadacza zależnego nieruchomości w złej wierze. Pozwany podjął ryzyko nawiązania współpracy gospodarczej z podmiotem, który nie dysponował tytułem prawnym do wydzierżawianego przez siebie gruntu. Z pewnością bowiem o istnieniu uprawnienia do dysponowania nieruchomością ze skutkiem wobec (...) W. nie mogły przesądzać zapisy w rejestrze gruntów („władający”), ustne deklaracje członków zarządu Klubu Sportowego (...) i umowy o współpracy zawierane przez Klub Sportowy (...) z przedstawicielami (...) W., gdy treść księgi wieczystej przesądzała o uprawnieniach właścicielskich (...) W., a Klub Sportowy (...) określał siebie jako posiadacza samoistnego. Oznacza to, że (...) sp. z o.o. ponosi wobec (...) W. odpowiedzialność za bezumowne korzystanie z nieruchomości, tj. jest zobowiązana do zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z części działki ewidencyjnej nr (...) jako jej posiadacz zależny w zlej wierze.

Za nieudowodnione Sąd Okręgowy uznał twierdzenia strony pozwanej, jakoby nie władała przedmiotem dzierżawy już od dnia 27 stycznia 2014 r., a dopiero od czerwca 2014 r. Nie zostały na tę okoliczność dowody, poza zeznaniami świadka i reprezentantów pozwanej. Sposób oceny ich zeznań został już zaprezentowany, dlatego tylko uzupełniająco Sąd I instancji zaakcentował, że umowa dzierżawy określała jedynie końcowy termin przekazania przedmiotu dzierżawy (do 1 maja 2014r.), protokół zdawczo — odbiorczy nie jest opatrzony datą, już od chwili podpisania umowy strona pozwana zobowiązała się uiszczać czynsz dzierżawny i spłacać w styczniu — lutym 2014 roku zobowiązania finansowe wydzierżawiającego, zaś z korespondencji stron umowy dzierżawy wynika, że pozwana spółka w kwietniu 2014 roku prowadziła prace na kortach i w pawilonie sportowym, będących przedmiotem umowy dzierżawy. Wszystkie te okoliczności uzasadniają przyjęcie, że po zawarciu umowy dzierżawy pozwana spółka władała dzierżawionym przez siebie gruntem, być może razem z poprzednim dzierżawcą tj. (...) (...) s.c. W tym stanic rzeczy Sąd uznał roszczenie powoda jako usprawiedliwione co do zasady.

Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości powinno odpowiadać dochodowi, jakie właściciel mógłby osiągnąć na podstawie ważnego stosunku prawnego, na przykład umowy najmu czy dzierżawy. W orzecznictwie i w doktrynie zgodnie przyjmuje się, że o wysokości omawianego wynagrodzenia decyduje wyłącznie kryterium obiektywne w postaci cen rynkowych za korzystanie z danego rodzaju rzeczy oraz czasu jej posiadania. W niektórych orzeczeniach Sąd Najwyższy precyzuje, że roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy odpowiada pod względem wartości temu, co właściciel uzyskałby, gdyby ją wynajął, wydzierżawił lub oddał do odpłatnego korzystania (por. uchwalę składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 10 lipca 1984 roku III CZP 20/84, uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 7 stycznia 1998 roku III CZP 62/97, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 maja 1975 roku II CR 208/75). Mając to na uwadze, Sąd opierając się na opinii biegłego sądowego z zakresu (...), uwzględniając obszar nieruchomości, którego dotyczy żądanie pozwu, ustalił wysokość wynagrodzenia za korzystanie z części działki nr (...) w okresie od 27 stycznia 2014 r. do 26 stycznia 2015 r. na kwotę 108.000zł. W ocenie Sądu opinia biegłego była wyważona, zaś argumenty strony pozwanej sprowadzające się do tezy, że strona pozwana miałaby na użytek sankcji cywilnoprawnych za bezumowne korzystanie z nieruchomości powoda korzystać z ewentualnych bonifikat przewidzianych dla podmiotów, które legalnie wchodzą we władanie nieruchomościami powoda przeznaczonymi na cele sportowe, są nieuzasadnione. Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie odpowiadać bowiem powinno wynagrodzeniu, jakie hipotetycznie powód mógłby uzyskać, gdyby ww. grunt wydzierżawił na zwykłych zasadach. Zastosowanie zniżek ma zaś charakter fakultatywny i nie ma podstaw do tego aby takie uznaniowe bonifikaty traktować jako obowiązujące przy ustalaniu wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości na gruncie art. 224 § 2 k.c. w zw. z art. 225 k.c. i art. 230 k.c. Mając na uwadze powyższe, na podstawie art. 224 § 2 k.c. w zw. z art. 225 k.c. i art. 230 k.c., Sąd Okręgowy zasądził na rzecz powoda kwotę 108.000 zł, oddalając dalej idące żądanie jako nieuzasadnione. Orzekając o odsetkach ustawowych od w/w kwoty, Sąd I instancji zaznaczył, że wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy bez tytułu prawnego nie jest świadczeniem okresowym, a stanowi jednorazową należność za cały okres korzystania z rzeczy nieopartego na tytule prawnym (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 24 października 1972 r., III CZP 70/72, uchwała Sądu Najwyższego z dnia 18 kwietnia 1974 r., III CZP 20/74, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 4 grudnia 1980 r., II CR 501/80). Tym samym o opóźnieniu w jego zapłacie można mówić po wezwaniu do zapłaty konkretnej kwoty za wskazany okres bezumownego korzystania i upływie terminu zapłaty - art. 455 k.c. Strona pozwana tego rodzaju wezwanie otrzymała w dniu 3 marca 2015 r., a wyznaczony nim 30 dniowy termin upłynął z dniem 2 kwietnia 2015 r. Uzasadnione było więc domaganie się przez powoda odsetek ustawowych za opóźnienie w zapłacie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości od dnia 3 kwietnia 2015 r., o czym orzeczono w punkcie I sentencji wyroku na podstawie art. 481 § 1 i 2 k.c. Rozstrzygnięcie o kosztach procesu dokonane zostało na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w zw. z art. 100 k.p.c.

Pozwany wniósł apelację, skarżąc wyrok w części uwzględniającej powództwo i rozstrzygającej o kosztach procesu. Zarzucił naruszenie: art. 234 k.p.c. w zw. z art. 7 k.c.; art. 233 § 1 k.p.c. (3 zarzuty); art. 233 § 1 k.p.c. w zw. z art. 278 k.p.c.; art. 207 § 6 w zw. z art. 217 § 1 i 2 w zw. z art. 227 k.p.c.; art. 224 § 2 w zw. z art. 225 i art. 230 k.c.; art. 5 k.c.; art. 498 § 1 i 2 k.c.; art. 481 § 1 k.c. Nadto apelacja zawiera wniosek złożony w trybie art. 380 k.p.c. – o rozpoznanie postanowienia dowodowego z dnia 12 stycznia 2018 r. Skarżący wniósł o zmianę wyroku i oddalenie powództwa także co do kwoty 108.000 zł wraz z odsetkami oraz o zasądzenie kosztów za obie instancje.

Powód wniósł o oddalenie apelacji i zasądzenie od pozwanego kosztów postępowania apelacyjnego.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Podstawa faktyczna wyroku ma oparcie w zgromadzonych dowodach, przede wszystkim w wymienionych w niej dokumentach i w opinii biegłego. Ocena dowodów w zakresie, w jakim służyła do ustalenia stanu faktycznego, nie narusza przepisów procesowych wskazanych w apelacji, z zastrzeżeniem, które dotyczy stwierdzenia dotyczącego wysokości wynagrodzenia za bezumowne korzystanie w okresie od 27 stycznia 2014 r. do 26 stycznia 2015 r. Uwzględniając częściowo zarzuty strony pozwanej, Sąd Apelacyjny koryguje to ustalenie w ten sposób, że wynagrodzenie za bezumowne korzystanie określa na kwotę 75.600 zł, jednocześnie stwierdzając, że obejmuje ono krótszy okres – od 16 maja 2014 r. do 26 stycznia 2015r. Wskazana kwota została obliczona również na podstawie opinii biegłego L. F., a więc przy przyjęciu, że wynagrodzenie wynosiło 9.000 zł miesięcznie, czyli 300 zł za dzień. Od kwoty 108.000 zł należało odjąć 32.400 zł, tj. 27.000 zł za trzy miesiące plus 5.400 zł za 18 dni. W tej części powództwo podlegało oddaleniu (wraz z odsetkami od kwoty 32.400 zł). Zarazem Sąd Apelacyjny wyeliminował z podstawy faktycznej stwierdzenie, że od 27 stycznia 2014 r. pozwany wykonywał remonty na dzierżawionej nieruchomości.

Poza tym Sąd II instancji przyjmuje podstawę faktyczną zaskarżonego rozstrzygnięcia za własną, zaznaczając zarazem, że nie została nią objęta wymieniona w zarzutach procesowych, ocena charakteru posiadania pozwanego. Jest to kwestia prawna, omówiona przez Sąd Okręgowy w ramach subsumpcji.

Skrócenie okresu za jaki należy się powodowi wynagrodzenie za bezumowne korzystanie wynika z faktu, że nie zostało w sprawie wykazane (przez powoda), że pozwany objął działkę w posiadanie już w dniu zawarcia umowy. Przeciwnie, z jej treści wynika, że – co zresztą odnotował Sąd Okręgowy – przekazanie nieruchomości dzierżawcy miało nastąpić do dnia 1 maja 2014 r. (§ 3 pkt 1). W świetle tego postanowienia umownego i przy braku dowodów świadczących o wydaniu przedmiotu dzierżawy w dniu 27 stycznia 2014 r., konieczne było ustalenie, kiedy rzeczywiście doszło do objęcia w posiadanie. W piśmie Klubu Sportowego (...) z 15 kwietnia 2014 r. mowa jest o „okresie przekazania obiektu tj. do dnia 15.05.2014 r.” (k.730). Z pisma tego nadto wynika, że do 30 kwietnia 2014 r. dzierżawcą obiektu był (...) (...) S.C. Następne piętnaście dni było więc okresem, w którym ta spółka cywilna miała przekazać dzierżawioną wcześniej działkę. Był zatem okres ponad stu dni, kiedy pozwana spółka nie była jeszcze posiadaczem zależnym nieruchomości, mimo zawartej umowy dzierżawy.

W piśmie z 14 kwietnia 2014 r. mowa jest również o konieczności uzgadniania ze spółką (...) (...) prac na kortach i w pawilonie sportowym w okresie do 15 maja 2014 r. To oznacza tylko tyle, że wydzierżawiający nie wykluczał podejmowania przez pozwaną działań na nieruchomości jeszcze przed jej opuszczeniem przez spółkę cywilną. Nie dowodzi natomiast, że jakiekolwiek prace były już prowadzone w chwili sporządzania pisma, bądź też później - do 15 maja 2014 r., ani tym bardziej, że pozwany miał nieruchomość we władaniu. Wskazanie tej daty, zaledwie o dwa tygodnie późniejszej od ustalonej w umowie dzierżawy, jako dnia poprzedzającego objęcie działki w posiadanie przez pozwanego, uzasadnione jest także w świetle dat spisania stanów liczników wody i energii elektrycznej, wskazanych w Załączniku Nr 2 do umowy, tj. 6 i 11 maja 2014 r. (k.19). Biorąc pod uwagę sens dokonywania takiej czynności, a więc wykazanie zużycia mediów przez poprzedniego dzierżawcę, nie sposób przyjąć, by zmiana korzystającego z nieruchomości (na pozwaną spółkę) nastąpiła wcześniej. Trzeba zarazem stwierdzić, że brak jest dowodów a nawet twierdzeń powoda, dotyczących ewentualnego współposiadania działki przez pozwanego i (...) (...) S.C.

Zeznania świadków i członków zarządu pozwanego, na które powołuje się pozwany w apelacji są – jak sam ocenia – nieścisłe. Padają tam różne daty przekazania nieruchomości (początek czerwca, połowa czerwca, połowa lipca). W tej sytuacji za najbardziej miarodajne uznał Sąd oparcie się na opisanych wyżej dokumentach, uzasadniających przyjęcie, że do objęcia w posiadanie doszło o dwa tygodnie wcześniej niż twierdzi pozwany w apelacji, a więc w dniu następnym po przewidywanym zakończeniu „okresu przekazania obiektu”. Należy zarazem podkreślić, że za taką konstatacją przemawiają również daty spisania liczników.

Jeśli chodzi o legitymację bierną posiadacza zależnego w procesie o zapłatę wynagrodzenia za korzystanie (zarzut naruszenia art. 224 § 2 w zw. z art. 225 i art. 230 k.c.), to apelacja nie dostarcza merytorycznych argumentów mogących podważyć trafność zastosowania wykładni opartej na uchwale siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 19 kwietnia 2017 r., III CZP 84/16, która przesądza o braku takiej legitymacji po stronie posiadacza samoistnego. Pozwany poprzestał jedynie na odwołaniu się do wcześniejszego stanowiska Sądu Najwyższego (wyrok z 9 lipca 2015 r., I CSK 505/14). Tymczasem, jak przekonująco wyjaśnił Sąd Najwyższy w uzasadnieniu uchwały 7 sędziów, „W razie uznania, że posiadacz samoistny, który oddał rzecz w najem, pozostaje zobowiązany do zapłaty wynagrodzenia za korzystanie z tej rzeczy, byłoby trudno zrozumieć przyczyny, dla których ustawodawca w art. 224 k.c. wyróżnił - obok tego roszczenia - roszczenie o zwrot pożytków lub ich wartości.” Według tego stanowiska w tym wypadku powód mógłby dochodzić od posiadacza samoistnego KS (...), zwrotu uzyskanych przez niego pożytków cywilnych, ale już nie wynagrodzenia za korzystanie.

Jak wynika z treści pozwu, którego kopia znajdujące się na kartach 526-534 niniejszej sprawy, przedmiotem procesu w sprawie XXVI GC 314/16 Sądu Okręgowego w Warszawie, toczącego się pomiędzy (...) W. a KS (...) jest wyłącznie wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości i to znacznie większej niż działka będąca przedmiotem tej sprawy, bo mającej powierzchnię 41.792 m ². Tylko w przypadku, gdyby w tamtej sprawie chodziło o zwrot uzyskanych pożytków, w szczególności czynszu otrzymanego przez KS (...) od (...) sp. z o.o. w W., to mógłby jego wynik mieć znaczenie dla wyniku niniejszego postępowania. Sąd byłby bowiem obowiązany uwzględnić wzajemne relacji między roszczeniem o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy a roszczeniem o zwrot pożytków lub ich wartości i dokonać oceny, czy ewentualnie próba realizacji obu tych roszczeń nie wykraczałaby poza ramy celu przypisanego im przez ustawodawcę (por uzasadnienie uchwały 7 sędziów SN z 19 kwietnia 2017 r.). Odnośnie znaczenia oświadczenia KS (...) o potrąceniu, adresowanego do (...) W., to nie budzi zastrzeżeń ocena Sądu Okręgowego, że nie wywarło ono konsekwencji poza podmiotami nim objętymi. Uwzględnienie zarzutu potrącenia odnieść może skutek wyłącznie w stosunku do podmiotu, który z tego zarzut skorzystał. Nawet taki wszakże skutek nie został dowiedziony w niniejszym postępowaniu. Złożenie oświadczenia o potrąceniu powoduje skutek o jakim mowa w art. 498 § 2 k.c. tylko wtedy, jeśli rzeczywiście istnieją potrącane wierzytelności.

Należy w tym miejscu dodatkowo zauważyć, że o braku zależności między obiema sprawami przesądził już Sąd Apelacyjny w postanowieniu z dnia 7 listopada 2018 r., V ACz 1024/18 (k.687-690).

Sąd Okręgowy zasadnie ocenił, że pozwany był w okresie objętym sporem posiadaczem w złej wierze. Dowód z dokumentów, który Sąd Apelacyjny dopuścił, zmieniając w trybie art. 380 k.p.c. postanowienie Sądu Okręgowego z 12 stycznia 2018 r. i uwzględniając jednocześnie zarzut naruszenia art. 207 § 6 w zw. z art. 217 § 1 i 2 w zw. z art. 227 k.p.c., nie miał przesądzającego znaczenia. Przede wszystkim należy zauważyć, że zawierając długoletnią umowę dzierżawy, pozwany wiedział, że właścicielem nieruchomości jest (...) W.. Okoliczność ta wynikała z wpisów w rejestrze gruntów a przede wszystkim w księdze wieczystej i zarząd pozwanej spółki był jej świadomy. Reprezentanci spółki wiedzieli również o tym, że KS (...) jest władającym terenem, ale toczą się w zakresie prawa do nieruchomości postępowania sądowe, w tym sprawa o zasiedzenie i oddanie w użytkowanie wieczyste (zeznania członka zarządu pozwanej T. R. – k.626v.-627v.). Dokumenty opisane w szóstym zarzucie apelacyjnym i objęte wnioskiem z art. 380 k.p.c. potwierdzają odnotowany w umowie dzierżawy fakt, że KS (...) władał nieruchomością, płacił podatki, był jej samoistnym posiadaczem i był stroną wielu umów związanych z korzystaniem z działki, znajdujących się na niej urządzeń i budynków. O powyższe fakty Sąd Apelacyjny poszerza podstawę faktyczną rozstrzygnięcia. Okoliczności te nie wpływają jednakże na ocenę, że pozwany nie był w dobrej wierze zawierając jako profesjonalny podmiot gospodarczy, długoletnią umowę dzierżawy. Istotne jest, że zawierał umowę z posiadaczem samoistnym nie będącym właścicielem, co już samo w sobie powinno skłaniać do refleksji dotyczącej tytułu do wydzierżawienia nieruchomości. Zgodnie z definicją zawartą w art. 336 k.c. posiadaczem samoistnym jest ten, kto faktycznie włada rzeczą jak właściciel. Uprawnienia właściciela, opisane w art. 140 k.c., nie przewidują z zasady konieczności uzyskiwania zgody kogokolwiek, dotyczącej sposobu korzystania czy rozporządzania rzeczą. Poza tym Sąd Apelacyjny w całości podziela ocenę prawną jaką na ten temat przedstawił Sąd Okręgowy.

Zatem nie powinien pozwany oczekiwać, że KS (...), uważający się za posiadacza samoistnego, w dodatku pozostającego w tamtym czasie w przekonaniu o nabyciu nieruchomość przez zasiedzenie, uważał za celowe uzyskanie zgody na wydzierżawienie nieruchomości od właściciela. W takim stanie faktycznym obowiązkiem pozwanego było dowiedzenie się bezpośrednio u właściciela, czy umowa dzierżawy może być zawarta ze stowarzyszeniem władającym terenem. Zaniechanie sprawdzenia tej fundamentalnej okoliczności obala domniemanie dobrej wiary (art. 7 k.c.) i przesądza o wejściu przez pozwaną spółkę w posiadanie w złej wierze, bo wskutek zawarcia umowy dzierżawy z osobą do tego nieuprawnioną, działającą bez zgody i wiedzy właściciela.

Wysokość wynagrodzenia za bezumowne korzystanie została ustalona po zasięgnięciu wiadomości specjalnych, co było w tym wypadku konieczne, gdyż chodzi o wiedzę na temat stawek rynkowych za wydzierżawienie nieruchomości. Dowód z opinii biegłego z uwagi na składnik w postaci wiadomości specjalnych jest dowodem tego rodzaju, iż nie może być zastąpiony inną czynnością dowodową, np. przesłuchaniem świadka (por. wyrok Sądu Najwyższego z 24 listopada 1999 r., I CKN 223/98). Sąd Okręgowy nie mógł pominąć opinii w sytuacji, gdy żaden inny środek dowodowy nie mógł być wystarczający, a trzeba zaznaczyć, że skarżący nie wykazywał inicjatywy dowodowej po przeprowadzeniu dowodu z opinii biegłego F. (k.285-286), ustnej opinii uzupełniającej (k. 521v. – 522v.) ani potwierdzeniu aktualności opinii przez biegłego (k.708).

Jeśli chodzi o merytoryczną ocenę opinii, to o ile jej podstawowa postać zawiera czytelne, możliwe do prześledzenia, dojście do wskazanych we wnioskach wartości. Ustne odniesienie się do zarzutów pozwanego jest wyczerpujące i usuwa wszelkie wątpliwości. Biegły już w opinii głównej brał pod uwagę wysokość stawek ustalonych w zarządzeniu nr (...) Prezydenta (...) W. z 29 maja 2013 r. Zauważył przy tym, że stawka 1,1538 zł/m ² mieści się w przedziale określonym w piśmie ZGN (...), w relewantnym okresie wynoszącym od 1,01 do 1,32 zł/m ². W ustnej opinii biegły natomiast sprecyzował, że jakkolwiek w stawka dla III strefy wynosi 1 zł a dla strefy II – 1,20 zł, to ustalenie w umowie dzierżawy stawki pośredniej: 1,15 zł/m ² było wynikiem negocjacji i jest adekwatne do stawek ustalanych przez miasto (k.521v.). Przekonuje też wyjaśnienie biegłego, że w zarządzeniu jest stawka minimalna, a więc miasto nie stosuje nigdy niższej, ale może być ona wyższa, to kwestia umowy. Ustalenie stawki na poziomie trochę wyższym niż minimalny pokazuje zachowanie rynkowe. (k.522). W każdym razie odwołanie się do stawki ustalonej przez strony umowy, mającej charakter rynkowy, nie nasuwa zastrzeżeń. Brak jest przy tym podstaw by brać pod uwagę zmniejszenie rozmiarów świadczenia przez pierwsze 7 lat, które wynikało z wzajemnych rozliczeń pomiędzy stronami umowy dzierżawy. Sąd Apelacyjny nie znalazł podstaw do prowadzenia w tej sytuacji postępowania dowodowego (wnioskowanego w uzasadnieniu zarzutów apelacji), które miałoby na celu ponowne określenie stawek rynkowych czynszu, i co za tym idzie, wysokości wynagrodzenia za bezumowne korzystanie. Okoliczności te zostały już wyjaśnione (art. 217 § 3 k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 k.p.c.), a wniosek złożony dopiero na etapie postępowania apelacyjnego podlegał pominięciu również na podstawie art. 381 k.p.c.

Zarzut naruszenia art. 5 k.c. opiera się na nietrafnym założeniu, że sam fakt dochodzenia należności opartej na tej samej podstawie w dwóch procesach, od różnych podmiotów, prowadzi do bezpodstawnego wzbogacenia powoda. Oczywiście tak nie jest, a w świetle oceny prawnej wyrażonej na gruncie niniejszej sprawy, powództwo w sprawie wytoczonej przeciwko KS. (...) (w niewielkiej części w jakiej jest ewentualnie tożsame z niniejszym roszczeniem), nie powinno zostać uwzględnione. Poza tym gdyby rzeczywiście chodziło o bezpodstawne wzbogacenie, to taka podstawa prawna wyprzedza stosowanie art. 5 k.c. Bezpodstawne wzbogacenie ma swoją regulację kodeksową (art. 405-414 k.c.) i nie wymaga sięgania do konstrukcji nadużycia prawa przez zubożonego.

Ostatni zarzut naruszenia prawa materialnego został uwzględniony, ponieważ ma rację skarżący, że przed 1 stycznia 2016 r. odsetki ustawowe, choć także w tym wypadku należne za opóźnienie, nie były określone w art. 481 § 1 k.c. jako odsetki za opóźnienie. Do 31 grudnia 2015 r. były odsetkami ustawowymi. Pomimo odmiennej terminologii, odsetki ustawowe dochodzone z tytułu opóźnienia w płatności według stanu sprzed 1 stycznia 2016 r., jak i odsetki ustawowe za opóźnienie począwszy od tej daty, dotyczą w istocie tej samej instytucji. Przed 1 stycznia 2016 r. pojęcie odsetek ustawowych odnosiło się w równym stopniu do odsetek stanowiących odpłatę za korzystanie z kapitału (odsetek kapitałowych), jak i do odsetek za opóźnienie; w obu przypadkach należały się, jeżeli inaczej nie postanowiono, odsetki w wysokości odsetek ustawowych (por. M. Lemkowski, w: Gutowski, Komentarz, t. I, art. 359, Nb 22). Sytuacja uległa zmianie z dniem 1 stycznia 2016 r., kiedy to weszła w życie zmiana art. 359 § 2 k.c. Ustawa z 9 października 2015 r. zmieniająca Kodeks cywilny zmieniła nie tylko komentowany przepis, lecz również art. 481 k.c.

Z przedstawionych względów Sąd Apelacyjny orzekł jak w sentencji wyroku na podstawie art. 385 k.p.c. i art. 386 § 1 k.p.c. Ustalenie procentowe kosztów, mające uzasadnienie w art. 108 § 1 k.p.c. i art. 100 k.p.c., uwzględnia proporcje wynikające z działania: 32.400 : 112.320 = 0,29. Orzeczenie o kosztach postępowania apelacyjnego zapadło także na podstawie art. 100 k.p.c. Pozwany uiścił 5.400 zł tytułem opłaty od apelacji i należy mu się wynagrodzenie pełnomocnika w wysokości 4.050 zł, łącznie 9.450 zł, zaś koszty powoda to tylko wynagrodzenie pełnomocnika (4.050 zł). Pozwany wygrał w drugiej instancji w 30% a powód w 70%. Obu stronom należy się więc kwota 2.835 zł, czyli koszty podlegały wzajemnemu zniesieniu.

Bogdan Świerczakowski Ewa Kaniok Elżbieta Wiatrzyk - Wojciechowska