Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 22 kwietnia 2021 r.

Sąd Okręgowy w Tarnowie – I Wydział Cywilny

w składzie:

po rozpoznaniu w dniu 22 kwietnia 2021 r. w Tarnowie

na rozprawie

sprawy z powództwa Spółdzielni Produkcji Rolnej (...) w O.

przeciwko M. W.

o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym

na skutek apelacji strony powodowej

od wyroku Sądu Rejonowego w Dąbrowie Tarnowskiej

z dnia 3 listopada 2020 r., sygn. akt I C 191/19

1.  zmienia zaskarżony wyrok w całości, nadając mu treść:

„I. uzgadnia treść księgi wieczystej numer (...) prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Dąbrowie Tarnowskiej
dla nieruchomości składającej się z działek o numerach: (...), położonej w Ż., gmina G. z rzeczywistym stanem prawnym w ten sposób, że nakazuje wykreślenie w Dziale II tej księgi
ujawnionego tam jako właściciel nieruchomości M. dwojga imion W. i wpisanie w jego miejsce Spółdzielni Produkcji Rolnej (...) w O.,

II. zasądza od M. W. na rzecz Spółdzielni Produkcji Rolnej (...) w O. kwotę 6960 zł tytułem zwrotu kosztów procesu”;

2.  zasądza od M. W. na rzecz Spółdzielni Produkcji Rolnej (...) w O. kwotę 3350 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

Sygn. akt I Ca 151/21

UZASADNIENIE

wyroku Sądu Okręgowego w Tarnowie

z dnia 22 kwietnia 2021 roku

Spółdzielnia Produkcji Rolnej (...) w O. wniosła pozew przeciwko M. W., w którym domagała się uzgodnienia treści księgi wieczystej nr (...) prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Dąbrowie Tarnowskiej, obejmującej nieruchomość składającą się z trzech działek ewidencyjnych (nr (...)) położoną w Ż. z rzeczywistym stanem prawnym w ten sposób, aby w Dziale II tej księgi wykreślić pozwanego, ujawnionego tam jako właściciel nieruchomości, i w jego miejsce wpisać powodową Spółdzielnię.

Pozwany M. W. wniósł o oddalenie powództwa.

Sąd Rejonowy w Dąbrowie Tarnowskiej wyrokiem z dnia 3 listopada 2020 roku oddalił powództwo (punkt I) i obciążył stronę powodową kosztami procesu (punkt II).

Z wyrokiem tym nie zgodziła się powodowa Spółdzielnia, zaskarżając go w całości.

Strona powodowa zarzuciła Sądowi I instancji:

I. naruszenie przepisów prawa procesowego poprzez:

1. pominięcie w konstrukcji stanu faktycznego sprawy i w ocenie dowodów istotnych dla rozstrzygnięcia okoliczności wynikających z dokumentów, tj. m.in.:

-

wniosku o stwierdzenie nabycia spadku po W. i M. K. i dołączonego do niego odpisu LWH (...), z których wynikało, że w skład spadku obejmującego gospodarstwo rolne wchodzi tylko działka nr (...), co oznacza, że spadkobiercy, jak i ich pełnomocnik Z. B. mieli wiedzę o rozmiarze spadkowego gospodarstwa i jego składnikach,

-

złożenia przez pozwanego i Z. B. w umowie z 4 września 2014 r. niezgodnego z prawdą oświadczenia o objęciu przez kupującego przedmiotu umowy w posiadanie przed jej zawarciem, co nie miało miejsca;

2.  naruszenie art. 233 § 1 k.p.c. poprzez brak wszechstronnej oceny dowodów i błędne ustalenie okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia, szczególnie w zakresie dobrej wiary pozwanego przez:

-

pominięcie faktu nieustalenia przez pozwanego przed zawarciem umowy bezpośrednio u strony powodowej podstawy wieloletniej uprawy przez Spółdzielnię nieruchomości objętych umową sprzedaży, co było dowodem niezachowania przez pozwanego przeciętnej staranności,

-

wadliwe ustalenie, że objęta umową nieruchomość miała być wydana pozwanemu przez Spółdzielnię na wezwanie Z. B. we wrześniu 2014 roku,

-

przyjęcie, że pozwany nabywając nieruchomość działał w dobrej wierze w sytuacji, gdy: strony umowy z 4 września 2014 r. były w zmowie, a pozwany wiedział, że strona powodowa od wielu lat uprawia nieruchomość; niesprawdzenia przez pozwanego przed zakupem miejsca położenia nieruchomości, możliwości dojazdu do niej i stanu użytkowania; zakupu nieruchomości po zaniżonej cenie;

3.  naruszenie art. 233 § 2 w zw. z art. 3 k.p.c. poprzez brak oceny zachowania świadka Z. B. i pozwanego w trakcie składania zeznań w sposób uniemożliwiający rzetelne przeprowadzenie dowodu przez uchylanie się przez te osoby od odpowiedzi na pytania, co miało wpływ na wadliwie przyjęcie, że przy zawieraniu umowy sprzedaży nieruchomości nie działały one w porozumieniu wyłączającym dobrą wiarę pozwanego;

II. naruszenie przepisów prawa materialnego poprzez:

1.  niewłaściwe zastosowanie przepisów ustawy o księgach wieczystych i hipotece, a to:

-

art. 5 i 6 ust. 2 i wskutek tego przyjęcie, że pozwany zawierając 4 września 2014 roku umowę nabycia nieruchomości był w dobrej wierze i dlatego chroni go rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, podczas gdy pozwany działał w złej wierze,

-

art. 10 ust.1 przez uznanie, że nie ma podstaw do uzgodnienia treści księgi wieczystej nr (...) z rzeczywistym stanem prawnym zgodnie z żądaniem pozwu,

w sytuacji, gdy zbywcy nieruchomości nigdy nie byli jej właścicielami i ich ujawnienie w księdze wieczystej było nieprawidłowe, zaś umowa z dnia 4 września 2014 r. była nieważna, ponieważ została zawarta z naruszeniem zasad współżycia społecznego;

2.  niezastosowanie art. 65 § 2 w zw. z art. 353 ¹ k.c. i przez to uznanie, że umowa z dnia 4 września 2014 r. nie była nieważna, mimo że została zawarta z rażącym naruszeniem zasad współżycia społecznego w zakresie przestrzegania porządku prawnego, uczciwości i niezawłaszczania cudzej własności;

3.  niewłaściwe zastosowanie art. 6 k.c. i wskutek tego przyjęcie, że strona powodowa nie wykazała złej wiary pozwanego, co skutkowało oddaleniem powództwa.

Skarżący, formułując tej treści zarzuty, wniósł o zmianę wyroku poprzez uwzględnienie powództwa w całości i zasądzenie na jego rzecz od pozwanego kosztów postępowania. We wniosku ewentualnym apelujący domagał się uchylenia wyroku i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji.

Pozwany w odpowiedzi na apelację wniósł o jej oddalenie i zasądzenie od strony powodowej kosztów postępowania odwoławczego.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

apelacja zasługiwała na uwzględnienie.

W pierwszej kolejności, odnosząc się do zarzutów naruszenia prawa procesowego, stwierdzić należy, że w zasadzie okazały się one niezasadne. W szczególności gdy chodzi o podstawę faktyczną orzeczenia, Sąd II instancji nie podziela zastrzeżeń apelującego, jakoby w wyniku naruszenia art. 233 § 1 czy § 2 w zw. z art. 3 k.p.c. doszło do błędnego ustalenia okoliczności faktycznych mających dla sprawy istotne znaczenie bądź też, by Sąd I instancji całkowicie pominął fakty (nie ustalił ich), które były dla rozstrzygnięcia kluczowe. Z tego też względu Sąd Okręgowy przyjmuje ustalenia Sądu Rejonowego, które legły u podstaw zaskarżonego wyroku za własne. Godzi się przy tym zauważyć, że wymowa podniesionych przez apelującą Spółdzielnię zarzutów procesowych w istocie bardziej odnosi się do kwestii zastosowania prawa materialnego niż do aspektów proceduralnych gromadzenia materiału dowodowego i następnie jego oceny. Dla przykładu, zarzut niezasadnego przyjęcia, że pozwany przy zakupie nieruchomości dział w dobrej wierze nie może być lokowany z powołaniem się na naruszenie art. 233 § 1 k.p.c. Kwalifikacja taka jest bowiem przede wszystkim określoną oceną prawną zachowania strony umowy, nie zaś wyrazem ustalenia faktu w następstwie oceny konkretnych dowodów. Zresztą, na marginesie należy podkreślić, że Sąd I instancji bardzo wnikliwie i z pieczołowitą dokładnością przeanalizował dostępny materiał dowodowy i na jego podstawie zbudował niezwykle szczegółowy obraz zdarzeń, jakie odnosiły się spornej między stronami nieruchomości. Tak więc uwzględnienie apelacji nie jest wynikiem uznania zasadności zarzutów naruszenia prawa procesowego, w szczególności zaś dotyczących podstawy faktycznej wyroku.

W ramach oceny zarzutów naruszenia prawa materialnego należy odnieść się w pierwszej kolejności do podniesionego przez apelującą argumentu nieważności umowy sprzedaży z dnia 4 września 2014 r. Gdyby bowiem zarzut ten okazał się zasadny dalsze rozważania, zwłaszcza co do instytucji rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, byłyby bezprzedmiotowe. Jak przyjęto trafnie w orzecznictwie, rękojmia nie chroni nabywcy, jeżeli czynność, na podstawie której ma nastąpić nabycie prawa, jest nieważna. Żeby możliwe było działanie rękojmi, musi być dokonana ważnie czynność prawna, a jej nieważność sprawia, że działanie rękojmi zostanie wyłączone (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 stycznia 2016 r., III CSK 29/15; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 stycznia 2011 r., V CSK 189/10).

Na wstępie wskazać należy, iż w orzecznictwie przeważa zapatrywanie, do którego przychyla się skład orzekający, że umowa sprzedaży cudzej rzeczy nie jest z tego tylko powodu nieważna (zob. m.in. wyroki Sądu Najwyższego: z dnia 18 grudnia 1996 r., I CKN 27/96; z dnia z dnia 11 grudnia 1998 r., II CKN 96/98, OSCN 1999 r. Nr 5, poz. 98; z dnia 11 lutego 2003 r., V CKN 1651/00; z dnia 16 stycznia 2002 r., IV CKN 595/00; z dnia z dnia 6 października 2004., I CK 197/04, nie publ; z dnia 10 lutego 2010 r., V CSK 267/09, i z dnia 3 listopada 2010 r., V CSK 148/10).

Z kolei, zgodnie z art. 58 § 2 k.c., do którego odwoływała się wprost strona powodowa, nieważna jest czynność prawna sprzeczna z zasadami współżycia społecznego. Przepis ten jest instrumentem mogącym oddziaływać na stosunki cywilnoprawne poprzez odwołalnie się do wartościowania konstytucyjnego, norm moralnych czy też dobrych obyczajów. Chodzi zatem o weryfikację czynności prawnych z uwagi na powszechnie uznawane i akceptowane w danym społeczeństwie wartości wyznaczające zasady przyzwoitego, uczciwego zachowania, obejmujące zarówno normy moralne, jak i obyczajowe. O sprzeczności z zasadami współżycia społecznego można mówić więc zarówno wtedy, gdy z tymi zasadami nie daje się pogodzić treść czynności prawnej albo jej cel, jak i wtedy, gdy czynność jest przedsięwzięta w celu obejścia zasad współżycia społecznego. Z tego punktu widzenia można by rozważać sprzeczność umowy sprzedaży z dnia 4 września 2014 r. z zasadami współżycia społecznego z uwagi na to, że naruszała ona zasługujące na ochronę interesy i prawa osoby trzeciej (powodowej Spółdzielni), w szczególności zaś prawo własności nieruchomości. Tyle tylko, że jak wyjaśniono przekonywająco w orzecznictwie, przypadki takie mieszczą się w granicach zastosowania art. 58 § 2 k.c. tylko o tyle, o ile obie strony umowy miały świadomość naruszenia praw lub interesów osób trzecich bądź też realizowały wspólny cel sprzeczny z zasadami współżycia społecznego (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 28 lutego 2018 r., I CSK 744/17) albo czyniła to wprawdzie tylko jedna ze stron, ale druga była tego świadoma lub - biorąc pod uwagę okoliczności zawarcia umowy oraz jej treść - powinna być świadoma (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 marca 2014 r., II CSK 290/13). Tymczasem dokonane w sprawie ustalenia faktyczne nie dają podstaw do uznania, iż tego rodzaju okoliczności objęte były wolą czy choćby tylko świadomością pozwanego jako strony ww. umowy, a ciężar dowiedzenia tego wedle reguły wyrażonej w art. 6 k.c. spoczywał na stronie powodowej.

Zasadny okazał się natomiast zarzut naruszenia art. 5 w zw. z art. 6 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 6 lipca 1982 t. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2019 r. poz. 2204, dalej jako: u.k.w.h.). Jak wynika z lektury uzasadnienia zaskarżonego wyroku, Sąd Rejonowy przyjął, że w sprawie zastosowanie znajduje chroniąca pozwanego, jako nabywcę nieruchomości od nieuprawnionego, rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, gdyż strona powodowa nie zdołała dowieść, że pozwany działał w złej wierze, który to stan wyłączałby, zgodnie z art. 6 ust. 1 u.k.w.h., zastosowanie tejże rękojmi. W związku z tym zauważyć należy, że w badaniu przesłanek rękojmi istotne pozostaje tzw. subiektywne rozumienie dobrej/złej wiary. Zgodnie z art. 6 ust. 2 u.k.w.h., zła wiara jest przypisywana temu, kto wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć. Przedmiot wiedzy nabywcy został zatem skonkretyzowany jako dotyczący niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Nie istnieje przy tym konieczność badania stanu wiedzy nabywcy prawa, ponieważ jego dobra wiara jest domniemywana wiążącą sąd presumpcją prawną ( art. 7 k.c. w zw. z art. 234 k.p.c.). Presumpcja ta może być obalona jedynie dowodem przeciwieństwa, a nie dowodem przeciwnym. O ile zatem nie zostanie dowiedziona fałszywość wniosku domniemania, w ocenie prawnej należy poprzestać na wynikającym z presumpcji ustaleniu dobrej wiary - choćby zachodziły wątpliwości co do stanu świadomości nabywcy lub łatwości dowiedzenia się przez niego o okolicznościach doniosłych dla zastosowania rękojmi. Kluczowe zatem dla rozstrzygnięcia sprawy przez Sąd II instancji było rozważenie, czy zgromadzony w toku postępowania materiał dowodowy pozwala na obalenie domniemania dobrej wiary po stronie pozwanego i w konsekwencji przyjęcie, że w chwili zawierania umowy w dniu 4 września 2014 r. M. W. był w złej wierze. Dla kwestii tej podstawowe znaczenie ma w pierwszym rzędzie przeanalizowanie definicji malae fidei. Jak stanowi art. 6 ust.2 u.k.w.h., w złej wierze jest ten, kto wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo ten, kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć. Od razu należy zauważyć, że postępowanie dowodowe nie pozwala jednoznacznie stwierdzić, by pozwany wiedział, iż treść księgi wieczystej obejmującej nabywaną przez niego nieruchomość, w zakresie ujawnionego w jej Dziale II właściciela, jest niezgodna ze stanem rzeczywistym. Tym samym główny ciężar analizy przesuwa się na ustalenie, czy M. W. mógł się o tym z łatwością dowiedzieć. Nie chodzi przy tym nawet o wiedzę co do tego, kto jest rzeczywistym właścicielem nieruchomości, ale przede wszystkim o to, że nie jest nim ten, który w niej figuruje. Jak wyjaśnił Sąd Najwyższy, uregulowanie zawarte w art. 6 ust. 2 u.k.w.h. pozwala przypisać nabywcy nieruchomości złą wiarę jedynie w sytuacji, gdy mógł on dowiedzieć się o niezgodności stanu ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym "z łatwością", tzn. podejmując czynności mieszczące się w granicach staranności, jakiej każdy powinien dołożyć przy prowadzeniu własnych spraw (por. wyrok SN z dnia 30 października 2002 r., V CKN 1342/00). W uzasadnieniu tego orzeczenia stwierdzono, że rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych stanowi wyjątek od zasady nemo plus iuris in alium transferere potest quam ipsae habet. Ustalając zatem zakres jej działania trzeba pamiętać, że skorzystanie przez nabywcę z dobrodziejstwa rękojmi pociąga za sobą utratę prawa przez osobę, której prawo to w rzeczywistości przysługiwało, chociaż nie była ona ujawniona w księdze. Niedopuszczalne jest zatem dokonywanie wykładni ww. przepisu prowadzącej do zbyt szerokiego przyjmowania istnienia dobrej wiary po stronie nabywcy. Sąd Najwyższy wskazał ponadto, że sformułowanie przepisu oznacza, iż nie zawsze możliwość uzyskania przez nabywcę informacji o sprzeczności pomiędzy stanem ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym będzie prowadziła do przypisania mu złej wiary. Jeżeliby bowiem zrealizowanie owej możliwości wymagało od nabywcy szczególnej staranności, wykraczającej poza staranność o charakterze zwykłym (powszechnym, przeciętnym), nie będzie możliwe przyjęcie, że nie podejmując tego rodzaju czynności popadł w złą wiarę. W ocenie Sądu Najwyższego nabywca, który powziął wątpliwości i podejrzenia co do prawdziwości danych ujawnionych w księdze wieczystej, ma jednak obowiązek podjąć czynności zmierzające do wyeliminowania tych wątpliwości mieszczące się w granicach przeciętnej staranności. W związku z tym nie jest możliwe obniżenie progu wymaganej staranności do staranności minimalnej, która ograniczałaby się np. tylko do zapoznania się z treścią księgi wieczystej. W innym swym judykacie Sąd Najwyższy zauważył, że „łatwość dowiedzenia się" o określonym stanie rzeczy nie jest pojęciem statycznym, lecz oceną prawną wypadkowej konkretnych okoliczności towarzyszących dokonywanej czynności prawnej, składających się na ustalony przez sąd stan faktyczny stanowiący podstawę rozstrzygnięcia sprawy (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 31 maja 2017 r., V CSK 513/16). Dlatego też wskazał, że wystarczyło, by pozwany przed zawarciem umowy pojawił się na nieruchomości, zajmowanej stale przez powoda i jego byłą żonę, aby uzyskać od nich wyczerpujące informacje o rzeczywistym stanie rzeczy. Takie postępowanie – zdaniem Sądu Najwyższego – jest logiczne i nie nastręcza pozwanemu jakichkolwiek nieprzezwyciężalnych trudności lub kosztów, stanowiąc przy tym w świetle zasad doświadczenia życiowego elementarny przejaw zwykłej staranności i zapobiegliwości nabywcy nieruchomości, który zazwyczaj skrupulatnie ogląda i ustala stan faktyczny i prawny nieruchomości, którą zamierza nabyć. W kolejnym ze swych orzeczeń (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10 kwietnia 2019 roku, IV CSK 29/18) Sąd Najwyższy skonstatował, że zawsze gdy z okoliczności negocjacji lub sposobu wykonania zawieranej umowy wynikają jakiekolwiek wątpliwości co do tego, czy stan prawny zbywanej nieruchomości jest taki jak deklaruje zbywający oraz co potwierdza skrócony odpis z księgi wieczystej, nabywca i notariusz powinni podjąć dodatkowe czynności, które pozwolą ustalić, czy rzeczywisty stan nabywanej nieruchomości jest zgodnym z tym co wynika z księgi wieczystej. Wskazał, że taką okolicznością rodzącą wątpliwości wymagające pewnej aktywności nabywcy w celu ich usunięcia jest sytuacja, gdy zbywca nieruchomości proponuje cenę odbiegającą od cen rynkowych.

Z przytoczonych wyżej wypowiedzi Sądu Najwyższego płynie dla rozstrzygnięcia tej sprawy przede wszystkim ten istotny wniosek, że gdy chodzi o pojęcie „łatwości dowiedzenia się" o określonym stanie rzeczy, to nie jest ono pojęciem statycznym, lecz oceną prawną wypadkowej konkretnych okoliczności towarzyszących dokonywanej czynności prawnej. Niektóre z tych okoliczności Sąd Najwyższy od razu zidentyfikował.

Przenosząc powyższe na grunt rozpatrywanej sprawy wskazać należy na następujące okoliczności. Pierwsze jakie się pojawiają w polu widzenia to te, które dotyczą sytuacji sprzed zawarcia umowy. Otóż jak wynika z ustaleń Sądu I instancji M. W. wiedział, że oferowane mu do sprzedaży grunty były użytkowane przez powodową Spółdzielnię pod uprawę od dawna. Jak wynika z ustaleń Sądu Rejonowego poczynionych w innej sprawie (o zasiedzenie nieruchomości objętej sporem, I Ns 536/15), pozwany nie znał podstawy użytkowania nieruchomości przez Spółdzielnię. Sąd Rejonowy ustalił nadto w niniejszej sprawie, że pozwany wiedział, iż Z. B. proponowała sprzedaż nieruchomości najpierw powodowej Spółdzielni. Wiadomo także, że pozwanemu był znany fakt, iż oferta sprzedaży została złożona również jego ojcu, gdyż sam to przyznał w swoim zeznaniu. Kolejne istotne fakty wiążą się już z treścią samej umowy sprzedaży z dnia 4.09.2014 r. oraz tym, co wynika z zeznań pozwanego. Otóż z umowy wynika, że Z. B. zapewnia nabywcę, iż nieruchomość posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Pozwany w żaden sposób nie reaguje choć ma przed sobą mapę ewidencyjną, o której wspomniano w umowie, z której musi jasno wynikać, że takiego bezpośredniego dostępu do drogi nie ma. W umowie jej strony zgodnie też oświadczyły, że nieruchomość została już wydana nabywcy, co nie jest prawdą, gdyż samo wydanie nastąpiło praktycznie dopiero rok po zakupie, co wynika z zeznań pozwanego, który przedstawia okoliczności, w jakich do tego doszło. Wreszcie znaczące jest to, że za nieruchomość pozwany zapłacił tylko 50 000 zł choć sprzedająca żądała pierwotnie 70 000 zł i taka jest mniej więcej cena rynkowa nieruchomości. Wynika to w szczególności z zeznań pozwanego, który stwierdził, że Z. B. chciała 70 000 zł, ale przystała na jego propozycję kwoty o 20 000 zł niższej. W świetle tych wszystkich okoliczności, analizowanych i ocenianych łącznie, przy uwzględnieniu zasad logiki i doświadczenia życiowego musi dziwić wiele w zachowaniu pozwanego. Wiemy, że jest rolnikiem i nabycie nieruchomości miało służyć na powiększenie jego dotychczasowego gospodarstwa. Z treści umowy wynika, że jest właścicielem gruntów o powierzchni około 20 ha; sam zaś zeznał, że dzierżawi areał około 70 ha. W tej sytuacji musi zastanawiać, dlaczego rolnik nabywający dodatkowy grunt zapewne na potrzeby uprawy nie jest w ogóle zainteresowany tym, by sprawdzić na jakiej podstawie Spółdzielnia użytkuje tenże grunt od wielu już lat i jakie w związku z tym będą możliwości jego zagospodarowania po zakupie na własne cele. Przecież jako osoba, która sama dzierżawi grunty, pozwany musiał wiedzieć, że gdyby Spółdzielnia dysponowała np. umową dzierżawy zawartą na czas oznaczony, to wypowiedzenie przez niego takiej umowy (po nabyciu nieruchomości) mogłoby być praktycznie niemożliwe (kwestia zbadania zastrzeżeń umownych). Nawet przy umowie dzierżawy na czas nieoznaczony strony mogły przewidzieć inne, znacznie dłuższe niż wynikające z art. 704 k.c. terminy wypowiedzenia. Pozwany nie podejmuje jednak przed zakupem żadnych działań, by dowiedzieć się w Spółdzielni o podstawy użytkowania przez nią nieruchomości, którą zaplanował nabyć, i by ewentualnie ustalić, kiedy (w jakim czasie) po nabyciu będzie mógł sam podjąć uprawę na nieruchomości. Pożądane i zgodne z regułami zwykłej staranności byłoby także ustalenie, dlaczego Spółdzielnia nie zdecydowała się na zakup nieruchomości, na której sama od wielu już lat gospodaruje i jest ona usytuowana w bardzo obszernym areale innych gruntów należących do Spółdzielni. Pozwany jednak nie chce się tego dowiedzieć. Nie zastanawia go również to, dlaczego oferty kupna nie przyjął wcześniej jego ojciec; też zapewne wykwalifikowany rolnik. Co dalej znaczące, pozwany przed zakupem nie sprawdza też w terenie usytuowania gruntów, w tym szczególnie tego, czy możliwy będzie bezkolizyjny dojazd do nich. Dziwić musi takie zaniechanie u doświadczonego rolnika, który zapewne wie, jak ważna jest to okoliczność dla kogoś, kto zamierza prowadzić uprawę na nieruchomości, z którą związana jest niemal natychmiast potrzeba komunikowania się. Pozwany jednocześnie wie, że grunty są położone w szerokim areale innych otaczających je nieruchomości; jak zeznaje i co wynika z treści umowy, zapoznaje się z mapami, na których widać usytuowanie nabywanych działek w stosunku do innych gruntów. Musi zatem zdawać sobie sprawę, że nie graniczą one z żadną drogą. Mimo to niejako „w ciemno” kupuje takie działki bez uprzedniego ich obejrzenia i sprawdzenia choćby kwestii dojazdu. Nie reaguje też, gdy Z. B. zapewnia w umowie, że nieruchomość posiada „bezpośredni” dostęp do drogi publicznej, co od razu można negatywnie zweryfikować w oparciu o odczyt z mapy, która była do dyspozycji stron w dacie zawierania umowy. Zupełnie niezrozumiałe jest ujawnione w treści umowy zapewnienie pozwanego jako nabywcy nieruchomości, że przedmiot umowy został mu już wydany. Nie miało to nic wspólnego z rzeczywistością, czego M. W. był przecież świadom. Wreszcie gdy chodzi o zachowanie już po nabyciu gruntów, zastanawiająca jest wielomiesięczna bierność w sferze objęcia nieruchomości w faktyczne władanie. W gruncie rzeczy pozwany nie podejmuje na tym polu żadnych działań. Nawet niczego nie ustala ze Spółdzielnią, która użytkuje nieruchomość. W tym zakresie większą aktywnością wykazuje się ojciec pozwanego i jego brat. Na koniec nie może ujść uwadze kwestia ceny, jaką zapłacił pozwany za nieruchomość. Jest mu wiadome, że sprzedająca żądała za nieruchomość 70 000 zł, co odpowiada cenom rynkowym. Nie wzbudza jednak jego wątpliwości fakt, że dość szybko przystała na jego propozycję zapłaty 50 000 zł, co stanowi wartość aż o blisko 30 % niższą niż pierwotnie żądana przez Z. B.. A przecież jako doświadczony rolnik, który wielokrotnie nabywał już w przeszłości różne grunty, a także wiele z nich dzierżawił, musiał być obeznany z regułami negocjacji ceny i z pewnością dostępna była mu wiedza co do tego, że w tej dziedzinie tego rodzaju „okazje”, z tak drastyczną obniżką ceny za grunty będące cały czas w produkcji, zadbane przez nie szczędzącą zapewne na te cele środków Spółdzielnię, raczej się nie zdarzają.

Wszystkie opisane wyżej okoliczności, jakie towarzyszyły nabyciu przez pozwanego nieruchomości objętej sporem, ich nagromadzenie i charakter były tego rodzaju, że powinny co najmniej wzbudzić u pozwanego wątpliwości co do tego, czy stan prawny nieruchomości jest taki jak deklaruje to zbywca i co wynika z treści księgi wieczystej. Wątpliwości te winny skłonić pozwanego do podjęcia pewnych aktów staranności, które zazwyczaj, przeciętnie oczekiwane są od osoby należycie dbającej o swoje własne interesy. Dodatkowo mamy tu do czynienia z doświadczonym rolnikiem, który planuje zakup gruntów na powiększenie areału sporych już rozmiarów gospodarstwa rolnego, a więc dla potrzeb prowadzenia swoistej działalności gospodarczej. W tym stanie rzeczy poziom staranności należałoby być może nawet podwyższyć. Nawet jednak wedle przeciętnego, powszechnego standardu postępowania okoliczności, o których wyżej mowa, obligowały pozwanego do większej aktywności przy zakupie nieruchomości niż tylko rozmowa z Z. B. i analiza dokumentów w postaci odpisu księgi wieczystej, mapy ewidencyjnej czy nawet wypisu z rejestru gruntów. Warte przy tym podkreślenia jest to, że ta wymagana dodatkowa aktywność nie byłaby dla pozwanego nadmiernie angażująca czasowo, kosztowo czy w jakikolwiek inny sposób; wręcz była dostępna na wyciągnięcie ręki. Wystarczyło bowiem udać się do powodowej Spółdzielni, by tam wyjaśnić wiele z kwestii, o których była wyżej mowa. Gdyby pozwany to uczynił, to być może, jak zauważył Sąd I instancji, nie uzyskałby wiedzy co do tego, że Spółdzielnia jest właścicielem wszystkich oferowanych działek, których stan prawny z przeszłości był na tyle zagmatwany, że sam prezes Spółdzielni miał problem, by jednoznacznie to ustalić, ale z pewnością posiadłby wiedzę co do kwestii kluczowej, tj. tego, że treść księgi wieczystej w zakresie ujawnionego w niej stanu własności jest niezgodna ze stanem rzeczywistym. W konkluzji należy zatem stwierdzić, że zasadny okazał się zarzut apelacyjny naruszenia przez Sąd Rejonowy art. 5 w zw. z art. 6 ust.1 i 2 u.k.w.h. polegający na tym, że Sąd ten błędnie przyjął, iż pozwany nie był w złej wierze w dacie zawierania umowy sprzedaży nieruchomości. W ocenie Sądu Okręgowego pozwany z łatwością mógł się dowiedzieć, że stan prawny księgi wieczystej jest niezgodny ze stanem rzeczywistym, co wypełnia definicję złej wiary w rozumieniu art. 6 ust.2 u.k.w.h. Z tego też względu przy nabyciu nieruchomości należącej do powodowej Spółdzielni nie chroni go rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 6 ust.1 u.k.w.h.).

W efekcie powyższego uzasadniona okazała się zmiana zaskarżonego wyroku zgodnie z żądaniem apelującej Spółdzielni, o czym orzeczono na podstawie art. 386 § 1 k.p.c. Na zasadzie art. 98 § 1 i 3 i art. 99 k.p.c. obciążono pozwanego kosztami procesu za II instancje, które obejmowały koszty sądowe (opłata od pozwu i opłata od apelacji) oraz wynagrodzenie pełnomocnika w osobie radcy prawnego wedle stawek minimalnych określonych w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych.