Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 15 września 2020 r.

Sąd Okręgowy Warszawa-Praga w Warszawie I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący SSO Małgorzata Sachajczuk - Puławska

Protokolant: Monika Badowska

po rozpoznaniu w dniu 9 września 2020 r. w Warszawie na rozprawie

sprawy z powództwa (...) Sp. z o.o

z siedzibą w W.

przeciwko Skarbowi Państwa - Prezydentowi Miasta Stołecznego W.

o ustalenie:

I.  Ustala, że opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości
o powierzchni 18.685 m ^{( 2)} położonej w W. przy ul. (...), stanowiącej działki gruntu o numerach ewidencyjnych (...) w obrębie (...), dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy – Mokotowa w Warszawie IX Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o nr KW Nr (...) począwszy od 01 stycznia 2015 roku, wynosi 224.253 zł ( dwieście dwadzieścia cztery tysiące dwieście pięćdziesiąt trzy złotych);

II. Ustala, że koszty postępowania ponosi powód (...) Sp. z o.o z siedzibą w W. w 54 % , a pozwany Prezydent Miasta Stołecznego W. w 46 % i poleca referendarzowi sądowemu szczegółowe ich rozliczenie.

SSO Małgorzata Sachajczuk - Puławska

Sygn. akt: IC 35/18

UZASADNIENIE

Powód – (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W., zastępowana przez profesjonalnego pełnomocnika, złożył w dniu 3 października 2017 roku ( data stempla pocztowego k.38 ), w oparciu o art. 80 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, sprzeciw od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 4 września 2017 roku o sygn. akt. KOX/328/PO/15, w którym zaskarżył ww. orzeczenie w całości i wniósł o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącej działki ewidencyjne (...) o powierzchni 18.685 m ², położnej w W. przy ul. (...) jest nieuzasadniona albo uzasadniona w innej wysokości. Nadto strona powodowa zażądała przekazania sprawy do sądu powszechnego właściwego ze względu na miejsce położenia powyższej nieruchomości oraz o zasądzenie od pozwanego na jej rzecz kosztów procesu według norm przepisanych, w tym kosztów zastępstwa procesowego.

W uzasadnieniu sprzeciwu powód zakwestionował wysokość i sposób ustalenia przez organ nowej, wyższej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego ( na 243.922,11 zł ), uwzględniający operat szacunkowy wykonany na zlecenie pozwanego przez rzeczoznawcę P. W., która wyceniła wartość gruntu nieruchomości na 12.446.265 zł. Strona powodowa podniosła, że wycena ta posiada istotne wady i błędy rachunkowe, min. nie uwzględnia planu zagospodarowania przestrzennego nieruchomości, obciążenia jej ograniczonym prawem rzeczowy i oparta jest na nietrafnych porównaniach . Zdaniem powoda ten operat szacunkowy nie może być podstawą do podwyższenia opłaty rocznej bowiem znaczenie zawyża realną wartości spornej nieruchomości . / sprzeciw powoda k. 8-12 /

Pozwany – Prezydent Miasta Stołecznego W., także złożył sprzeciw w dniu 28 września 2017 roku, od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 4 września 2017 roku (sygn. akt. KOX/328/PO/15), w którym wniósł o ustalenie obowiązującej od dnia 1 stycznia 2015 roku wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości gruntowej, wobec skuteczności dokonanego na dzień 17 grudnia 2014 roku wypowiedzenia dotychczasowej opłaty pismem z dnia 11 grudnia 2014 roku oznaczonym (...)

W uzasadnieniu powyższego sprzeciwu pozwany podał, że aktualizacja ze skutkiem na dzień 01.01.2015r. opłaty rocznej na kwotę 373.387,95 zł podjęta została zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami wobec zmiany wartości gruntu i poparta operatem szacunkowym uprawnionego rzeczoznawcy P. W. . Pozwany podniósł, że SKO wydało orzeczenie ustalające wysokość nowej opłaty na 243.922,11 zł od zaniżonej wartości albowiem oparło się na podstawie średniej wartości gruntu ustalonej również na podstawie dwóch innych wycen, a sporządzonych na zlecenie użytkownika wieczystego, które znacznie odbiegają od cen w dzielnicy T., a tym samym nie odzwierciedla faktycznej wartości tej nieruchomości która wzrosła przez 13 lat . / sprzeciw pozwanego k.39 /

W toku procesu pozwany, reprezentowany przez Prokuratorie Generalną Rzeczypospolitej Polskiej w odpowiedzi na pozew z dnia 9 lipca 2018 roku wniósł o oddalenie powództwa i zasądzenie od powoda na rzecz Skarbu Państwa kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego na rzecz Prokuratorii Generalnej RP według norm przepisanych. W uzasadnieniu powyższego strona pozwana dodatkowo wskazała, że nowa opłata zaoferowana w wypowiedzeniu jest uzasadniona wartością nieruchomości gruntowej prawidłowo określonej przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego P. W., która uwzględniając cel wyceny, rodzaj gruntu, jego lokalizację, stan zagospodarowania, wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej oraz dostępność danych o otoczeniu dokonała wyboru podejścia porównawczego oraz metody porównania parami. / odpowiedź na pozew k.231-233/

Ostatecznie strony podtrzymały swoje stanowiska. / protokoły rozprawy z dnia 9 września 2020 roku k.18 /

Sąd ustalił, następujący stan faktyczny:

Miasto Stołeczne W. jest właścicielem, a powodowa spółka z o.o. (...) użytkownikiem wieczystym nieruchomości stanowiącej działki ewidencyjne o nr.(...) w obrębie (...) o powierzchni 18.685 m ^{( 2)}, położnej w W. przy ul. (...) (obecnie ) ,a poprzednio ul. (...), dla której dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy – Mokotowa w Warszawie IX Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o nr KW Nr (...). /odpis z KW k.175-181/

Opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego wynosiła od 2001 roku do 31 grudnia 2014 roku 47.758,86 zł. Pismem z dnia 11 grudnia 2014 roku Miasto Stołeczne W. reprezentowane przez Prezydenta (...) W. dokonało wypowiedzenia pozwanej spółce dotychczasowej wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego ww. nieruchomości, równocześnie proponując od dnia 1 stycznia 2015 r. nową wysokość opłaty rocznej w wysokości 373.387,95 zł. Kwota ta została wyliczona jako 3 % aktualnej wartości prawa własności gruntu wynoszącej zdaniem pozwanego 12.446.265,00 zł . / wypowiedzenie opłaty rocznej pismem oznaczonym (...) k. 119, dowód doręczenia z dnia 17.12.2014r. k.120/ Podstawą do określenia nowej opłaty był operat szacunkowy przygotowany przez rzeczoznawcę majątkowego P. W. na dzień 17 sierpnia 2017 roku . / k.122-159./

Pismem z dnia 14 stycznia 2015 roku powód wniósł do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. o uznanie, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości jest niezasadna oraz o jej ustalenie na dotychczasowym poziomie ./ odwołanie k. 161-165/

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W., orzeczeniem z dnia 4 września 2017 roku, o sygn. KOX/328//PO/15 uwzględniło wniosek powoda w części ustalając, że nowa opłata roczna wynosi 243.922,11 zł od wartości 8.130.737,89 zł. Organ ten oparł się na średniej arytmetycznej wyciągniętej z następujących trzech operatów szacunkowych sporządzonych w trakcie postępowania tj. przez : przez P. W. na datę 17 sierpnia 2014r o wartości 12.446.265 zł wykonany na zlecenie pozwanego / k.122-159/ , przez T. J. na dzień 31.12.2014 roku o wartości 5.822.246 zł /k.183-211/ oraz przez M. M. (1) wraz z K. M. na dzień 31 grudnia 2014 roku o wartości 6.123.700 zł k.57-105/- oba sporządzone na zlecenie powoda, przyjmując, że nie żaden nie jest obarczony błędami . / orzeczenie k.50-52 /

Sprzeciw od ww. orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego
w W., w ustawowym terminie wniosły obie strony, co zapoczątkowało postępowanie niniejszej sprawie .(sprzeciw powoda k.8-9 i sprzeciw pozwanego k.39/

W toku procesu wartość rynkową prawa własności nieruchomości gruntowej stanowiącej działki ewidencyjne nr (...) w obrębie (...) o powierzchni 18.685 m ^{( 2)}, położnej w W. położnej w W. obecnie przy ul. (...), a poprzednio ul. (...) na dzień 1 stycznia 2015 roku oszacował biegły sądowy M. M. (2) w opinii z 17 września 2018 roku na 7.475.100 zł ( operat szacunkowy sporządzony przez biegłego M. M. (2) k.250-274; opinia uzupełniająca z 27.11.2018 roku na zarzuty powoda z 30.10.2018 roku k.310-312 i na zarzuty pozwanego z 25.10.2018 roku k.337 a także opinia ustna uzupełniająca złożona na rozprawie w dniu 16 maja 2019 roku k.353-355 ) Zatem 3 % z ww. wartości gruntu to kwota 224.253 zł opłaty z tytułu użytkowania wieczystego, zaś cena 1 m 2 powierzchni wynosi tu 400,06 zł .

Z kolei biegły sądowy J. K. (1) w swoim operacie szacunkowym z 15 lipca 2019 roku określił wartość przedmiotowej nieruchomości na 6.484.000 zł ( operat szacunkowy sporządzony przez biegłego J. K. (1) k.371-410, opinia uzupełniająca z 28.01.2020 roku na zarzuty pozwanego z 14.11.2019 roku k. 453 a także opinia ustna uzupełniająca złożona na rozprawie w dniu 17 czerwca 2020 roku k.496-499 ) Zatem 3 % od tej wartości to 194.520 zł opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, zaś cena 1 m 2 powierzchni to 347 zł .

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dokumentów zgromadzonych w aktach, w tym opinii biegłych sądowych przywołanych wyżej .

Sąd przyznał moc dowodową, co do zasady wszystkim dowodom z dokumentów, jakie zostały zgromadzone w niniejszej sprawie, uznając, że stanowią one pełnowartościowy materiał dowodowy. Podobnie Sąd dał wiarę obu opiniom sporządzonym przez biegłego sądowego M. M. (2) jak też biegłego J. K. (1) zarówno pisemnej, jak i ustnej. W ocenie Sądu obie były profesjonalnie wykonane, logiczne, spójne i rzeczowe.

Co więcej zasadniczo oba operaty szacunkowe nie obiegały od siebie, poza ostateczna wyceną gruntu o jeden milion zł. Wręcz podobnie dwaj biegli wyceniali parametry tej działki jak położenie, potencjał, kształt itp. Jednakże bardziej obiektywna i klarowana była dla Sądu opinia biegłego M., a tym samym bardziej przekonywująca . Wprawdzie obydwaj biegli odnieśli się do wszystkich twierdzeń i zarzutów podnoszonych przez strony (w szczególności przez pozwanego) to mniej wątpliwości w świetle zasad doświadczenia życiowego wzbudziła wycena M. M. (2) . Jego opinia w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej zawierała tylko jeden element subiektywny wyrażający się w doborze działek. Natomiast inż. K. dokonał dwukrotnej selekcji działek porównawczych a zatem jego ekspertyza m dwa elementy subiektywne . Poza tym biegły J. K. (1), w opinii Sądu, nie doszacował dobrego dostępu do drogi spornej nieruchomości a co uwzględnił biegły M. . Z tych względów opinia Inż. M. M. (2) wydaje się być bardziej przejrzysta i bezstronna .

Sąd zważył, co następuje:

W rozpoznawanej sprawie okolicznościami spornymi było to, czy wypowiedzenie (podwyższenie) dotychczasowej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego dokonane przez pozwanego jest zasadne bądź nieuzasadnione albo uzasadnione w innej wysokości. Zajęcie stanowiska w powyższych kwestiach pozwoliło Sądowi rozstrzygnąć, czy powództwo jest uzasadnione.

Zdaniem stron operaty szacunkowe wykonane na zlecenie strony przeciwnej chociaż . przygotowane przez uprawnionych rzeczoznawców majątkowych, pozostają w sprzeczności . Bezsprzecznie wyceny są rozbieżne, bowiem operaty popierane przez powoda ( T. J. na 5.822.246 zł oraz M. M. (1) i K. M. na 6.123.700 zł ) podają dwukrotnie niższą wartość przedmiotowej nieruchomości niż wskazywał pozwany ( P. W. na 12.446.265 zł ). Jednocześnie operaty te pozostają w sprzeczności z opinią biegłego sądowego M. M. (2) ( na 7.475.100 zł ) .

Zdaniem Sądu operat szacunkowy powinien zawierać rzetelne i przekonywujące uzasadnienie dla przyjętych w nim wartości, a także uzasadnienie dlaczego przyjęto określoną metodę, czy zastosowano określone współczynniki, a wybrane przez rzeczoznawcę nieruchomości stanowiące przedmiot porównania winny spełniać powyżej wskazane warunki.

Niniejsze postępowanie toczyło się w trybie, uregulowanym ustawą z dnia
21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. W myśl art. 80 ust. 2 i 3
tej ustawy, w razie wniesienia sprzeciwu od orzeczenia samorządowego kolegium odwoławczego rozpoznającego wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości była nieuzasadniona, orzeczenie traci moc, a akta sprawy przekazywane są właściwemu sądowi, przy czym to wniosek (o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona) zastępuje pozew. W sprawie nie jest więc istotne, kto zaskarżył orzeczenie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego, a powodem w sprawie – w razie skutecznego wniesienia sprzeciwu od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego – zawsze będzie użytkownik wieczysty (art. 78 ust. 2 powołanej ustawy). Zakres orzekania przez sąd powszechny wyznacza treść pierwotnego wniosku użytkownika wieczystego. Powództwo rozpoznawane przez sąd na podstawie art. 80 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami ma charakter powództwa o ukształtowanie prawa, a sąd ustala w nim stawkę opłaty w sposób wiążący dla stron stosunku prawnego (por. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 21 lutego 2013 r., IV CSK 430/12, Lex nr 1318444, oraz Sądu Apelacyjnego w Białymstoku, I ACa 479/13, Lex nr 1391850). Orzeczenie to zastępuje oświadczenie woli i ma charakter konstytutywny (post. Sądu Najwyższego z dnia 27 czerwca 2013 r., III CZ 29/13, Lex nr 1360262). Istotne jest także, że sąd powszechny w żaden sposób nie odnosi się do orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego, gdyż nie sprawuje funkcji kontrolnej lub nadzorczej nad tym ciałem, lecz od początku (od nowa) samodzielnie rozstrzyga spór o zasadność dokonanej aktualizacji opłaty rocznej (wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 20 marca 2013 r., I ACa 33/13, Lex nr 1314849).

Zgodnie z art. 77 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a, podlega aktualizacji nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty.

W rozpoznawanej sprawie nie było sporne, że termin o którym mowa
w ww. przepisie został zachowany . Jest rzeczą oczywistą i nie wymagającą wiadomości specjalnych stwierdzenie, że wartość nieruchomości ulega zmianie z upływem czasu i zmianą sytuacji na rynku. Z kolei ustalenie, jaka to była zmiana i jaka była wartość nieruchomości na datę aktualizacji opłaty, wymagało wiadomości specjalnych i sięgnięcia po kluczową dla niniejszej sprawy opinię biegłego sądowego, dotyczącą wyceny nieruchomości. Opinia taka została sporządzona w sposób prawidłowy przez biegłego sądowego będącego doświadczonym od wielu lat rzeczoznawcą majątkowym – M. M. (2). Sąd zważył również na to, że biegły ten doskonale zna teren na którym usytuowana jest sporna nieruchomość i jego okolice oraz posiada orientację na rynku nieruchomości przemysłowych na terenie (...) W. jak również rozległą wiedzę na temat cen i opłat z tytułu użytkowania wieczystego. Opinia biegłego M. zawiera niezbędne elementy, w tym opis stanu faktycznego oraz wskazanie metod stanowiących podstawę opinii, jak również wnioski, które są jasne i wypływają logicznie z części opisowej. Na wniosek obu stron biegły został wezwany do uzupełnienia na piśmie tej opinii, którą złożył w dniu 27 listopada 2018 roku . / k.310-312/ Poza tym na wniosek stron biegły M. został wezwany na rozprawę, celem złożenia ustnych wyjaśnień. Stronom umożliwiono zadawanie mu pytań. Biegły szczegółowo przedstawił podstawy sporządzenia opinii i jej założenia, a jego wnioski były przekonujące i nie pozostawiały wątpliwości. Biegły określił zastosowane podejście oraz przyczyny uwzględnienia określonych nieruchomości porównawczych, a także wyczerpująco odpowiedział na wszystkie pytania stron . Oczywistym jest, że z uwagi na położenie w granicach Miasta Stołecznego W.oraz wyjątkowe zagospodarowanie i obszar przedmiotowej nieruchomości, obiektywnie trudne byłoby znalezienie takich samych nieruchomości będących przedmiotem transakcji, albo bardzo podobnych. Biegły wskazał określone nieruchomości, które wziął pod uwagę dla porównania i wskazał czynniki to uzasadniające, a także sklasyfikował poszczególne kryteria, które brał pod uwagę oraz ich wpływ na wysokość wartości ocenianej, nieruchomości, jak i nieruchomości porównywanych. Było to dla Sądu przekonujące. Sąd w oparciu o opinię biegłego sądowego ustalił bowiem, że zachodziły przesłanki do aktualizacji opłaty z uwagi na zmianę wartości gruntu. Na wniosek obu stron przeprowadzono dowód z opinii biegłego. Przeprowadzona opinia potwierdziła zasadność dokonanej przez pozwanego aktualizacji. Jednakże biegły sądowy podzielił niejako stanowisko powoda kwestionującego operat przygotowany przez P. W. jako zawyżony na datę 17 sierpnia 2014 roku. Przy czym wycena tego rzeczoznawcy jest także wyższa, choć nieznacznie, do operatów sporządzonych na zlecenie użytkownika wieczystego tj. przez T. J. oraz przez M. M. (1) wraz z K. M. . Wprawdzie do tych operatów była bardziej zbliżona opinia biegłego sądowego J. K. (1) lecz Sąd jej nie podzielił ze względów omówionych w drugiej części nin. uzasadnienia.

Sąd oddalił przy tym wniosek pozwanego o dopuszczenie dowodu z opinii kolejnego, innego biegłego sądowego z uwagi na to, że pozwany nie podważył w sposób skuteczny opinii biegłego sądowego M. M. (2) . Opinia biegłego sądowego J. K. (1) sporządzona jako druga w toku niniejszego postępowania wyceniła jeszcze niżej sporną nieruchomość. Pozwany nie przedstawił zarzutów na tyle skutecznych i przekonywujących, aby pozostały jakieś wątpliwości odnośnie przedmiotu opinii sporządzonej przez ww. biegłego. Natomiast uwzględnienie stanowiska pozwanego sprowadzającego się do przedstawienia do porównania wręcz takich samych nieruchomości transakcyjnych, prowadziłoby do sytuacji, że niemożliwe byłoby ustalenie wartości ocenianej nieruchomości i tym samym uaktualnienie opłaty rocznej przy obiektywnie niewątpliwej zmianie ceny gruntu z upływem czasu. W tych okolicznościach Sąd uznał, że ww. opinia inż. M. była wystarczająca dla poczynienia istotnych ustaleń w sprawie. Wprawdzie strona powodowa podniosła zarzut jakoby biegły M. dopuścił się jakiegoś karygodnego błędu w doborze nieruchomości lecz okazał się chybiony bo te same działki pojawiały się w różnych operatach zrobionych w tej sprawie, gdyż transakcji w tym sektorze nie było wiele w ostatnich latach. Zdaniem Sądu niezadowolenie powoda to element taktyki procesowej . Tymczasem w tej sprawie sporządzono w sumie 5 operatów szacunkowych i rzeczoznawcy zmuszenie byli sięgać do transakcji z ościennych dzielnic. . Biorąc powyższe pod uwagę Sąd stwierdził, że na dzień aktualizacji opłaty, tj. na 1 stycznia 2015 roku, wartość przedmiotowej nieruchomości, zgodnie z ustaleniami biegłego M. M. (2), realnie wynosiła 7.475.100 zł. W konsekwencji powyższego stawka opłaty rocznej z tytułu wieczystego użytkowania, obciążająca powoda od 1 stycznia 2015 r., stanowiąca 3% tej wartości, to kwota 224.253 zł.

Jak wskazano wyżej, w niniejszej sprawie ustalono, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu wieczystego użytkowania nieruchomości była słuszna co do zasady ale w znacznie niższej wysokości niż zaproponował pozwany, bo nie 373.387,95 zł. Nota bene okazała się zbliżona do określonej przez SKO na kwotę 243.922,11 zł w oparciu o uśrednione operaty obu stron tego postępowania.

Mając na uwadze powyższe Sąd orzekł, jak w pkt. 2 sentencji wyroku.

O kosztach procesu Sąd orzekł, na podstawie art. 98 k.p.c. i art. 100 k.p.c. dokonując stosunkowego ich procentowego rozdzielenia . Mając na uwadze, iż w niniejszej sprawie wartość przedmiotu sporu stanowi różnica pomiędzy opłatą roczną zaproponowaną ( w wypowiedzeniu przez pozwanego na 373.387,95 zł a opłatą dotychczasową ( 47.758,86 zł ) zł, zaś opłata ustalona przez Sąd w toku procesu wynosi 224.253 zł, co oznacza iż strona pozwana wygrała proces nieznacznie w 54 % , zaś powód zaledwie wygrał w 46 %. Różnica na niekorzyść powoda wynosi bowiem 176.494,11 zł ( 224.253 zł minus 47.758,86 zł, zaś dla pozwanego ta różnica stanowi mniej 149.110,95 zł (373.387,95 zł - 224.253 zł ) Oznacza to, że jednak pozwany, aczkolwiek nieznacznie, lecz wygrał ten proces .

W trybie art. 108 § 1 k.p.c. pozostawił szczegółowe wyliczenie tych kosztów referendarzowi sądowemu.

Z tych wszystkich względów, Sąd na podstawie powołanych przepisów orzekł jak w sentencji wyroku.

SSO Małgorzata Sachajczuk - Puławska