Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 29 marca 2021 r.

Sąd Okręgowy w Poznaniu Wydział XV Cywilny Odwoławczy

w składzie:

Przewodniczący: sędzia Agata Szlingiert

sędzia Joanna Andrzejak-Kruk (spr.)

sędzia Maciej Agaciński

Protokolant: protokolant sądowy Mateusz Pietrzyński

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 16 marca 2021 r. w P.

sprawy z powództwa (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa z siedzibą w J.

przeciwko Skarbowi Państwa – Prezydentowi Miasta P.

o ustalenie bezzasadności wypowiedzenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego

na skutek apelacji wniesionych przez obie strony

od wyroku Sądu Rejonowego Poznań-Grunwald i Jeżyce w Poznaniu

z dnia 13 lutego 2020 r.,

sygn. akt I.C.1254/14

1)  zmienia zaskarżony wyrok w ten sposób, że:

a)  w pkt II. oddala w całości żądanie zaliczenia nakładów na poczet różnicy między opłatą zaktualizowaną a opłatą dotychczasową;

b)  w pkt IV. zasądza od powoda na rzecz pozwanego kwotę 3.600,-zł z tytułu zwrotu kosztów zastępstwa procesowego;

c)  w pkt V. nakazuje ściągnąć od powoda na rzecz Skarbu Państwa ( Sąd Rejonowy Poznań-Grunwald i Jeżyce w Poznaniu ) kwotę 4.656,67zł z tytułu nieuiszczonych kosztów sądowych,

2)  oddala apelację powoda,

3)  zasądza od powoda na rzecz pozwanego kwotę 5.400,-zł z tytułu zwrotu kosztów zastępstwa procesowego w instancji odwoławczej,

4)  nakazuje ściągnąć od powoda na rzecz Skarbu Państwa ( Sąd Okręgowy w Poznaniu ) kwotę 3.143,-zł z tytułu nieuiszczonych kosztów sądowych w instancji odwoławczej.

/-/ Joanna Andrzejak-Kruk /-/ Agata Szlingiert /-/ Maciej Agaciński

UZASADNIENIE

Wnioskiem datowanym na 5.01.2011r. i skierowanym do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w (...) Spółka z o.o. z siedzibą J. wystąpił o ustalenie, że dokonana pismem z 3.12.2010r. przez Starostę (...) w stosunku do niego jako użytkownika wieczystego gruntu Skarbu Państwa aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w P. przy ul. (...), zapisanej w księdze wieczystej nr (...), jest nieuzasadniona bądź jest uzasadniona w innej wysokości, a ponadto o zaliczenie na poczet różnicy pomiędzy opłatą dotychczasową i opłatą zaktualizowaną poniesionych przez użytkownika nakładów wpływających na cechy techniczno-użytkowe gruntu oraz nakładów na urządzenia infrastruktury technicznej. We wniosku zgłoszono zastrzeżenia do operatu szacunkowego stanowiącego podstawę aktualizacji ( według użytkownika od czasu ostatniej aktualizacji nie nastąpił istotny wzrost wartości gruntu ), a także zarzucono pominięcie przy ustalaniu opłaty wartości nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego, zwiększających wartość nieruchomości gruntowej.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. orzeczeniem z 17.09.2013r. oddaliło wniosek, natomiast użytkownik wieczysty złożył sprzeciw od orzeczenia, który wraz z aktami sprawy przekazany został Sądowi Rejonowemu Poznań-Grunwald i Jeżyce w Poznaniu. W myśl art. 80 ust. 2 i 3 ustawy z dnia 21.08.1997r. o gospodarce nieruchomościami ( t.j. Dz.U. 2020/1990 ) na skutek sprzeciwu orzeczenie SKO utraciło moc, a wniosek użytkownika wieczystego z 5.01.2011r. zastępował pozew.

Powód pismem z (...).02.2015r. sprecyzował, że domaga się zaliczenia na poczet różnicy pomiędzy opłatą dotychczasową i opłatą zaktualizowaną nakładów w postaci: przygotowania nieruchomości pod zabudowę obiektem handlowym, w tym prace rozbiórkowe budynków posadowionych na nieruchomości oraz makroniwelacja gruntu ( wartość netto robót 357.200,-zł ), wycinki drzew ( koszt robót 71.234,58zł ) i wykonania przyłączeń wodno-kanalizacyjnych i kanalizacji deszczowej ( wartość netto robót 108.434,-zł ).

W toku procesu doszło do przekształceń organizacyjnych po stronie powodowej ( zorganizowana część przedsiębiorstwa (...) sp. z o.o. została przejęta przez „(...)” sp. z o.o., która następnie przekształciła się w sp. z o.o. sp.k. działającą pod firmą (...) ), w wyniku których użytkownikiem wieczystym przedmiotowej nieruchomości stał się (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa z siedzibą w J..

W odpowiedzi na pozew pozwany Skarb Państwa – Prezydent Miasta P. domagał się oddalenia powództwa.

Wyrokiem z dnia 13.02.2020r., sygn. akt I.C.1254/14 Sąd Rejonowy Poznań-Grunwald i Jeżyce w Poznaniu:

I.  ustalił, że aktualizacja opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej stanowiącej własność Skarbu Państwa, położonej w P. przy ul. (...), oznaczonej w ewidencji gruntów: obręb (...), arkusz mapy (...), działka nr (...) i obręb (...), arkusz mapy (...), działki nr (...) o łącznej powierzchni 5.154 m ^{( 2)} , dla której Sąd Rejonowy (...) P. prowadzi księgę wieczystą nr (...), określona w wypowiedzeniu z dnia 3.12.2010r. jest uzasadniona do kwot: a) 38.829,42zł za rok 2011, b) 59.962,26zł za rok 2012, c) 81.095,10zł za rok 2013 i lata następne,

II.  na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną zaliczył wartość nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego w kwocie 115.344,-zł,

III.  w pozostałym zakresie oddalił powództwo,

IV.  poniesione koszty postępowania zniósł między stronami,

V.  kosztami postępowania pokrytymi tymczasowo ze środków Skarbu Państwa obciążył strony po połowie i z tego tytułu zasądza na rzecz Skarbu Państwa: a) od powoda kwotę 2.328,33zł, b) od pozwanego kwotę 2.328,33zł.

Jako podstawę tego rozstrzygnięcia Sąd Rejonowy powołał następujące ustalenia faktyczne i rozważania prawne:

Właścicielem nieruchomości położonej w P. przy ul. (...), oznaczonej geodezyjnie: obręb (...), arkusz mapy (...), działka (...), obręb (...), arkusz mapy (...), działki nr (...) o łącznej powierzchni 5.154 m ^{( 2)}, dla której Sąd Rejonowy (...) P. prowadzi księgę wieczystą nr (...) jest Skarb Państwa.

Powód (...) Sp. z o.o. sp. k. z siedzibą w J. jest następcą prawnym (...) Sp. z o.o. Spółka jest użytkownikiem wieczystym opisanej powyżej nieruchomości.

Decyzją z dnia 3.12.2010r. Prezydent Miasta P. wypowiedział powodowi wysokość dotychczasowej opłaty rocznej w kwocie 19.414,71zł z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowego gruntu, oferując nową wysokość opłaty w kwocie 82.273,29zł i wskazując, że opłata została obliczona w wysokości 3% aktualnej wartości nieruchomości. W treści decyzji wskazano, że wartość nieruchomości gruntowej została ustalona przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym na kwotę 2.742.443,-zł. Prezydent Miasta P. ustalił, że powyższa opłata obowiązuje od dnia 1.01.2011r.

Powód odwołał się od powyższej decyzji, podnosząc, że podwyższenie opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości jest nieuzasadnione i wnosząc o zaliczenie na poczet różnicy pomiędzy opłatą dotychczasową a zaktualizowaną opłatą z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości wartości nakładów koniecznych wpływających na cechy techniczno-użytkowe gruntu, w następstwie których wzrosła wartość nieruchomości gruntowej oraz wartości nakładów poniesionych na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej. Powód podniósł, że od czasu ostatniej aktualizacji nie nastąpił wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości i zakwestionował operat szacunkowy stanowiący podstawę zaskarżonej decyzji.

Po przeprowadzeniu postępowania odwoławczego, orzeczeniem z 17.09.2013r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze oddaliło wniosek powoda o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości jest nieuzasadniona albo uzasadniona w innej wysokości.

Użytkownikiem wieczystym przedmiotowej nieruchomości przy ul. (...) oraz właścicielem posadowionych na działkach (...) budynków w postaci części hali produkcyjnej oraz portierni, posadowionych na działce (...) budynków w postaci garaży z warsztatem oraz części hali produkcyjnej, a także posadowionych na działkach (...) budynku biurowego, budynku gospodarczego-kotłowni, budynku płytek drukowanych, był (...) Sp. z o.o. z siedzibą w P.. W dniu 19.04.2006r. poprzednik prawny powoda zawarł z (...) Sp. z o.o. z siedzibą w P. umowę zobowiązującą do wybudowania obiektu oraz przedwstępną umowę sprzedaży w celu umożliwienia realizacji przedsięwzięcia gospodarczego polegającego na prowadzeniu placówki handlowo-usługowej w standardzie L., wykonanej zgodnie z koncepcją stanowiącą załącznik do umowy. W ramach tej umowy sprzedający zobowiązał się do wybudowania „pod klucz” na własny koszt obiektu handlowo-usługowego o łącznej powierzchni użytkowej ok. 1.325 m ², łącznie z instalacjami reklamowymi, instalacjami zewnętrznymi i wewnętrznymi, wraz z wybudowaniem przyłączy wszystkich instalacji umożliwiających funkcjonowanie obiektu w standardzie L. w pełnym zakresie; drogami dojazdowymi oraz wszelkimi innymi rozwiązaniami komunikacyjnymi jakie będą wymagane przy realizacji inwestycji przez zarząd dróg lub władze lokalne; pracami rozbiórkowymi wszystkich budynków i budowli znajdujących się dotychczas na przedmiotowej nieruchomości oraz wycinką wszelkich znajdujących się na gruncie drzew kolidujących z planowaną inwestycją. Strony uzgodniły, że na cenę sprzedaży ustaloną na łączną kwotę netto 6.980.000 zł składa się cena obiektu w kwocie netto 3.500.000,-zł oraz cena gruntu w kwocie netto 3.480.000,-zł. W dniu 22.09.2006r. powód uiścił na rzecz (...) Sp. z o.o. kwotę 5.083.000,-zł brutto tytułem zaliczki na nabycie prawa użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości. W dniu 29.11.2006r. powód uiścił na rzecz (...) Sp. z o.o. kwotę 359.500,-zł brutto obejmującą wynagrodzenie za wyburzenie budynków oraz wycinkę drzew posadzonych na nieruchomości. W dniu 13.12.2006r. powód uiścił na rzecz (...) Sp. z o.o. kwotę 643.500,-zł brutto obejmującą wynagrodzenie za prace przygotowawcze pod zabudowę gruntu. W dniu 16.02.2007r. powód uiścił na rzecz (...) Sp. z o.o. kwotę 1.451.800,-zł brutto, obejmującą wynagrodzenie za prace związane z wykonaniem wewnętrznej i zewnętrznej muratury oraz nawierzchni umocnionych, trawników i przyłączy wszystkich instalacji poza granicami działki. Ostatecznie w dniu 11.12.2009r. powód nabył od (...) Sp. z o.o. prawo użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości wraz z własnością posadowionego na niej budynku (obiektu handlowo-usługowego) budowli i urządzeń za łączną cenę 6.944.397,42zł.

Przedmiotowa nieruchomości objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (...) część (...)w P., zatwierdzonym uchwałą Rady Miasta P. nr (...) z dnia 18.06.2013r. Zgodnie z zapisami tego planu nieruchomość znajduje się na terenie oznaczonym symbolem (...) - tereny zabudowy usługowej. Wcześniej nieruchomość objęta była miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (...), który przeznaczał ją pod usługi ogólnomiejskie ((...)) w tym handel półhurtowy, detaliczny i obiekty usługowe.

Wartość rynkowa prawa własności niezabudowanych działek nr (...) o łącznej powierzchni 5.154 m ², dla których Sąd Rejonowy (...) P. prowadzi księgę wieczystą nr (...), według stanu i wartości na grudzień 2010r. wynosi 2.703.170,-zł.

Celem zagospodarowania działek zgodnie z projektem, na podstawie udzielonych pozwoleń administracyjnych, na terenie nieruchomości wykonano prace polegające na: wyburzeniu starych budynków i budowli posadowionych na nieruchomości wraz z ich fundamentami i piwnicami, makroniwelacji gruntu, wycince drzew. Wartość powyższych nakładów wpływająca na wzrost wartości nieruchomości wyniosła 218.000,-zł, przy czym udział poszczególnych wartości wynosi: rozbiórka i uporządkowanie terenu 52,91% tj. 115.344,-zł, wycinka drzew i krzewów 2,21% tj. 4.818,-zł, makroniwelacja gruntu 44,89% tj. 97.860,-zł. W ramach inwestycji wykonano również przyłączenia wodno-kanalizacyjne oraz kanalizację deszczową. Nieruchomość już na etapie wcześniejszym wyposażona była jednak w istniejące przyłącza i kanalizację, dostosowane do istniejących wówczas budynków.

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dokumentów i opinii biegłych.

Wiarygodność zgromadzonych dokumenty nie była kwestionowana przez strony i również Sąd nie znalazł podstaw, by czynić to z urzędu.

Sąd ustalił wartość nieruchomości gruntowej na podstawie opinii biegłego M. S., która w tym zakresie nie była kwestionowana przez strony. Wartość poczynionych przez powoda nakładów na przedmiotową nieruchomość została natomiast ustalona na podstawie opinii biegłej A. S.. Opinia ta była kwestionowana w toku procesu przez pełnomocników stron, natomiast w ocenie Sądu zarówno opinie uzupełniające, jak i zeznania biegłej złożone na rozprawie wyjaśniły zgłaszane przez strony wątpliwości i zarzuty oraz pozwoliły na dokonanie jednoznacznych ustaleń faktycznych.

W tak ustalonym stanie faktycznym Sąd Rejonowy uznał powództwo za zasadne w części.

Instytucja użytkowania wieczystego została uregulowana w art. 232 i nast. k.c. Zgodnie z art. 238 k.c. użytkownik wieczysty uiszcza przez czas trwania swego prawa opłatę roczną. Szczegółowo kwestię pobierania opłat regulują art. 71 i nast. ustawy z 21.08.1997r. o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 71 ust. 1 ustawy, za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobiera się opłaty w postaci pierwszej opłaty oraz opłat rocznych. Obowiązek uiszczania opłat rocznych przez cały okres trwania użytkowania wieczystego obciąża każdego użytkownika wieczystego w terminie do dnia 31 marca każdego roku, z góry za dany rok. Wysokość opłat ustala się według stawki procentowej (uzależnionej od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość została oddana) oraz ceny nieruchomości gruntowej (art. 72 w zw. z art. 67 u.g.n.). Aktualizacja opłaty rocznej odbywa się w trybie określonym w art. 77 ustawy, w razie zmiany wartości nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste. Właściwy organ może wypowiedzieć dotychczasową opłatę, składając jednocześnie ofertę nowej wysokości opłaty (art. 78 cytowanej ustawy). Użytkownik wieczysty może w terminie 30 dni złożyć wniosek do samorządowego kolegium odwoławczego o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości (art. 78 ust. 2 u.g.n.). Zgodnie z art. 80 ust. 1 u.g.n., od orzeczenia kolegium właściwy organ lub użytkownik wieczysty mogą wnieść sprzeciw w terminie 14 dni od dnia doręczenia orzeczenia. Wniesienie sprzeciwu jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Kolegium przekazuje właściwemu sądowi akta sprawy wraz ze sprzeciwem. Wniosek, o którym mowa w art. 78 ust. 2, zastępuje pozew. Zgodnie z ust. 3 cytowanego artykułu, w razie wniesienia sprzeciwu w terminie, orzeczenie traci moc, nawet gdy sprzeciw odnosi się tylko do części orzeczenia.

W wyniku wniesienia sprzeciwu przez powoda orzeczenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego z 17.09.2013r. utraciło moc. Sąd rozpoznając sprawę uprawniony był zaś do samodzielnego ustalenia wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości będącej przedmiotem postępowania (por.: wyrok SN z 18.09.2003 r., I CK 66/02, OSNC 2004, nr 11, poz. 111).

Dla rozstrzygnięcia sprawy w pierwszej kolejności należało ustalić wartość nieruchomości niezabudowanej będącej przedmiotem użytkowania wieczystego w okresie wypowiedzenia dotychczasowej opłaty (grudzień 2010r). Na podstawie opinii biegłego Sąd ustalił, że wartość ta wynosiła wówczas 2.703.170,-zł. Wysokość stawek stosowanych przy ustalaniu wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste została wskazana w art. 72 ust. 3 u.g.n. Przedmiotowe działki są wykorzystywana na cele handlowo-usługowe, stąd też, zgodnie z art. 72 ust. 3 pkt 5 stawka opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego wynosi 3% wartości nieruchomości. Skoro zatem wartość nieruchomości gruntowej użytkowanej przez powoda w czasie dokonania wypowiedzenia dotychczasowej opłaty wynosiła 2.703.170,-zł to kwota ta stanowi podstawę ustalenia wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste. Przy zastosowaniu stawki 3% opłata ta winna wynosić rocznie 81.095,10zł. Zgodnie z art. 77 ust. 1 u.g.n. wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a, podlega aktualizacji nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty.

Po wypowiedzeniu dotychczasowej stawki opłaty za użytkowanie wieczyste uległy zmianie przepisy dotyczące zasad ustalania opłat. Ustawą z dnia 28.07.2011r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw dodano do art. 77 pkt 2a, zgodnie z którym w przypadku, gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, użytkownik wieczysty wnosi opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej. Pozostałą kwotę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (nadwyżka) rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach. Opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji. Przepis powyższy wszedł w życie z dniem 9.10.2011r. Zgodnie z art. 4 cytowanej ustawy, w sprawach wszczętych i niezakończonych przed dniem jej wejścia w życie, dotyczących aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego stosuje się przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą. W związku z tym zasady wprowadzone nowelizacją znajdują zastosowanie również w niniejszej sprawie.

Dotychczasowa stawka opłaty za użytkowanie wieczyste wynosiła 19.414,71zł, zaś nowa stawka wynosi 81.095,10zł rocznie. Mając na uwadze powyższe regulacje Sąd ustalił, że stawka za rok 2011 (dwukrotność opłaty dotychczasowej) wynosi 38.829,42zł. Za rok 2012r. opłata wyniesie 59.962,26zł (wysokość opłaty za 2011r. + połowa różnicy miedzy opłatą za 2011r. a opłatą ostateczną). Opłata za rok 2013 i lata następne wyniesie 81.095,10zł.

Powód domagał się uwzględnienia wartości dokonanych przez niego nakładów na nieruchomości. Zgodnie z art. 77 ust. 4-6 ustawy o gospodarce nieruchomościami (w brzmieniu obowiązującym w momencie dokonania wypowiedzenia) przy aktualizacji opłaty rocznej na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną zalicza się wartość nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego nieruchomości na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej po dniu dokonania ostatniej aktualizacji. Zaliczenie wartości nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego nieruchomości na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej następuje również w przypadku, gdy nie zostały one uwzględnione w poprzednio dokonywanych aktualizacjach. Zasady te stosuje się odpowiednio do nakładów koniecznych wpływających na cechy techniczno-użytkowe gruntu, poniesionych przez użytkownika wieczystego, o ile w ich następstwie wzrosła wartość nieruchomości gruntowej. Powyższe przepisy zostały zmienione ustawą z dnia 20.07.2017r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw. Zgodnie jednak z art. 4 ust. 2 tej ustawy, do spraw zaliczania wartości poniesionych nakładów na podstawie art. 77 ust. 4 i 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy stosuje się przepisy dotychczasowe.

Powód domagał się zaliczenia na poczet różnicy między opłatą dotychczasową o opłatą zaktualizowaną wartości nakładów w postaci wyburzenia budynków, usunięcia drzew, makroniwelacji gruntu i wykonania przyłącza wodno-kanalizacyjnego i instalacji deszczowej. W ocenie Sądu tylko w pierwszym przypadku (wyburzenie budynków) można uznać, że był to nakład konieczny wpływający na cechy techniczno-użytkowe gruntu i powodujący wzrost wartości nieruchomości. W tym zakresie Sąd podzielił stanowisko wyrażone w uzasadnieniu wyroku Sądu Najwyższego z dnia 30.01.2014r. (III CSK 42/13), zgodnie z którym wydatki poniesione przez użytkownika wieczystego na rozbiórkę budynków i budowli, niezbędną do korzystania z gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste zgodnie z jego przeznaczeniem, są w rozumieniu art. 77 ust. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami nakładami koniecznymi, które podlegają zaliczeniu na poczet różnicy między dotychczasową a zaktualizowaną opłatą z tytułu użytkowania wieczystego, jeżeli wpływają na cechy techniczno-użytkowe gruntu i spowodowały wzrost jego wartości. Przeznaczenie gruntu wynika z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nieruchomość będąca przedmiotem procesu jest przeznaczona pod zabudowę o charakterze usługowym. Tymczasem zabudowania znajdujące się na jej terenie to pozostałości po przedsiębiorstwie państwowym - (...) – i mają charakter głównie produkcyjny (hale i budynki produkcyjne, garaże, kotłownia). Takie budynki nie są zgodne z aktualnym przeznaczeniem gruntu, a więc uzasadnione było ich rozebranie, aby możliwym było korzystanie z nieruchomości zgodnie z jej aktualnym przeznaczeniem. Jednocześnie usunięcie nieprzydatnych budynków spowodowało wzrost wartości nieruchomości.

Co do pozostałych nakładów wskazywanych przez powoda Sąd nie znalazł podstaw do zaliczania ich wartości na poczet opłat za użytkowanie wieczyste. Usunięcie drzew nie miało charakteru nakładu koniecznego, albowiem nie miało związku z przeznaczeniem gruntu. Wynikało ono jedynie z faktu, że powód przyjął określony sposób zagospodarowania gruntu i drzewa te przeszkadzały z realizacji przyjętego przez powoda projektu. W ocenie Sądu konieczność przygotowania gruntu do realizacji wybranego przez użytkownika przedsięwzięcia nie wpływa na wartość gruntu; ma charakter nakładu użytecznego, ale nie koniecznego. Podobnie w przypadku przyłączy wodnokanalizacyjnego i deszczowego – powód dokonał zmiany już istniejących przyłączy, zgodnie z realizowanym projektem. (...) te były już wcześniej na terenie nieruchomości, a ich przebudowanie w związku z realizowanym projektem nie wpływa na wartość gruntu i jego cechy techniczno-użytkowe. W zakresie nakładu w postaci makroniwelacji gruntu należy przede wszystkim wskazać, że na podstawie przedstawionego przez powoda materiału dowodowego trudno było ustalić, jaki był dokładnie charakter i lokalizacja tych prac i z czego wynikała konieczność ich wykonania. Biegła dokonując wyceny wartości nakładów przyjęła pewne założenia, natomiast nie dysponowała szczegółowymi danymi dotyczącymi tych prac. W ocenie Sądu obowiązkiem powoda było wykazanie, że prace te miały charakter nakładów koniecznych wskazanych w art. 77 ust. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Powód nie sprostał temu obowiązkowi, w związku z czym zaliczenie wartości tych prac na poczet opłat za użytkowanie wieczyste nie miało uzasadnienia.

Ostatecznie Sąd uznał, że aktualizacja opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste nieruchomości była uzasadniona w innej kwocie niż to wynikało z wypowiedzenia i ustalił wysokość tej opłaty w sposób wcześniej opisany. Na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną Sąd zaliczył wartość nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego w postaci wyburzenia istniejących wcześniej budynków, o wartości 115.344,-zł. W pozostałym zakresie Sąd powództwo oddalił.

Jako podstawę rozstrzygnięcia o kosztach postępowania Sąd wskazał art. 98 § 1 i 3 k.p.c., art. 99 k.p.c. i art. 100 k.p.c. Sąd uznał za zasadne zniesienie między stronami poniesionych kosztów procesu, gdyż z jednej strony ustalona kwota opłaty rocznej nie odbiega istotnie od wysokości opłaty wskazanej w wypowiedzeniu dokonanym przez pozwanego, natomiast z drugiej strony Sąd uwzględnił w części żądanie powoda w przedmiocie zaliczenia poniesionych przez niego nakładów na poczet opłaty za użytkowanie wieczyste. Pozostałymi kosztami postępowania, wyłożonymi tymczasowo ze środków Skarbu Państwa, Sąd obciążył strony po połowie ( art. 83 ust. 2 w związku z art. 113 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych ). Łączne koszty sporządzenia opinii biegłych wyniosły 6.656,67zł, przy czym do kwoty 2.000,-zł znalazły pokrycie w zaliczkach uiszczonych przez strony. Pozostała kwota (4.656,67zł) została wyłożona tymczasowo ze środków Skarbu Państwa. W związku z tym Sąd zasądził od każdej ze stron na rzecz Skarbu Państwa połowę tej kwoty, tj. 2328,33zł.

Apelacje od wyroku złożyły obie strony.

Powód zaskarżył wyrok w pkt I. b) i c) oraz pkt III., zarzucając:

1)  naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy, tj.:

a) art. 321 § 1 k.p.c. w zw. z art. 189 k.p.c. w zw. z § 28 ust. 4 i 5 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.09.2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez błędne ustalenie przez Sąd I instancji w pkt. I lit. b) oraz c) wyroku, iż opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej jest uzasadniona do kwot: b) 59.692,26zł za rok 2012, c) 81.095,10zł za rok 2013 i lata następne, mimo że w opinii biegłej sądowej z dnia 11.10.2017r. wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości w stanie niezabudowanym na dzień oddanie jej w użytkowanie wieczyste ustalono na kwotę 2.581.000,-zł, co winno skutkować ustaleniem opłaty rocznej przy zastosowaniu art. 72 ust. 3 pkt 5) w zw. z 77 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami za rok: 2012 na kwotę 58.129,71zł, 2013 i lata następne na kwotę 77.430,-zł;

b) art. 233 § 1 k.p.c., art. 368 § 1 ¹ k.p.c. w zw. z art. 77 ust. 6 u.g.n. z uwagi na przekroczenie przez Sąd I instancji granic swobodnej oceny dowodów poprzez błędne przyjęcie, iż usunięcie drzew nie miało charakteru nakładu koniecznego, albowiem nie miało związku z przeznaczeniem gruntu i stanowiło nakład użyteczny, podczas gdy z dokumentacji budowlanej przedłożonej do akt sprawy (w szczególności z decyzji (...)) wynika, iż przedmiotowe drzewa i krzewy kolidowały z budową obiektu handlowo-usługowego, co powodowało, iż ich usunięcie było konieczne;

c) art. 232 zd. 1 k.p.c., art. 233 § 1 k.p.c., art. 368 § 1 ¹ k.p.c. w zw. z art. 77 ust. 6 u.g.n. z uwagi na błędne przyjęcie przez Sąd I instancji, iż powód nie wykazał okoliczności poniesienia przez niego na nieruchomości nakładów koniecznych w postaci makroniwelacji gruntu, podczas gdy z materiału dowodowego przedstawionego przez powoda do akt sprawy w postaci: dokumentacji geotechnicznej oraz projektu budowlanego dot. drogi wewnętrznej wynika obszar, na którym wykonano makroniwelację jak i ilość wymienionego gruntu, co zostało również potwierdzone przez biegłą sądową w jej opinii uzupełniającej z dnia 27.08.2018r. znajdującej się w aktach sprawy;

d) art. 233 § 1 k.p.c., art. 278 § 1 k.p.c., art. 286 k.p.c., art. 368 § 1 ^{( 1)} k.p.c., art. 77 ust. 6 u.g.n. z uwagi na całkowite pominięcie przez Sąd I instancji przy ustaleniu stanu faktycznego sprawy: (1) treści pisemnej opinii biegłej sądowej z dnia 11.10.2017r. oraz (2) wyjaśnień złożonych w dniu 5.07.2018r. przez biegłą sądową w formie ustnej opinii uzupełniającej, z których to wyraźnie wynika, iż „Wartość nakładów ujętych w opinii wynosi 218 tys. zł, bo takie spowodowały wzrost wartości nieruchomości. [...]. Wartość nakładów ustalona przeze mnie na 218 tys. zł to wartość wszystkich nakładów wskazanych w pkt. 2 postanowienia dowodowego za wyjątkiem założenia instalacji kanalizacyjnej i deszczowej.”, co spowodowało, iż Sąd I instancji bezzasadnie przyjął, iż nakłady konieczne w postaci wycinki drzew oraz makroniwelacji terenu dokonane przez powoda na nieruchomości nie przyczyniły się do wzrostu jej wartości;

2)  naruszenie przepisu prawa materialnego, tj. art. 77 ust. 6 u.g.n. przez jego błędną wykładnię polegającą na przyjęciu, że prace budowlane poczynione w trakcie budowy pawilonu handlowego w postaci: usunięcia drzew oraz makroniwelacji gruntu stanowiły jedynie nakłady użyteczne, a nie konieczne, podczas gdy prace te były konieczne dla przygotowania nieruchomości do podjęcia na niej przez powoda działalności handlowej oraz przyczyniły się do wzrostu jej wartości.

W oparciu o te zarzuty powód wniósł o: zmianę pkt I. zaskarżonego wyroku poprzez orzeczenie w nim, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości jest uzasadniona do kwot: a) 38.829,42zł za rok 2011, b) 58.129,71zł za rok 2012, c) 77.430,-zł za rok 2013 i lata następne; zmianę pkt II. zaskarżonego wyroku poprzez orzeczenie w nim o zaliczeniu na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłata zaktualizowaną wartości nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego w kwocie 218.000,-zł; uchylenie pkt III. zaskarżonego wyroku. Powód wniósł ponadto o zasądzenie od pozwanego kosztów postępowania za obie instancje według norm przepisanych. Ewentualnie powód wniósł o uchylenie wyroku w zaskarżonej części i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji.

W odpowiedzi na apelację pozwany domagał się jej oddalenia oraz zasądzenia od powoda kosztów zastępstwa procesowego za postępowanie apelacyjne według norm przepisanych.

Pozwany zaskarżył wyrok w pkt II., IV. i V., zarzucając:

1)  naruszenie przepisów prawa materialnego przez błędną wykładnię art. 77 ust. 4 i 6 w zw. z art. 143 ustawy z dnia 21.08.1997r. o gospodarce nieruchomościami poprzez przyjęcie, że nakładami koniecznymi, które podlegają zaliczeniu na poczet różnicy miedzy dotychczasową a zaktualizowaną opłatą roczną z tytułu użytkowania wieczystego gruntu, powodując jednocześnie wzrost wartości nieruchomości, wpływając na cechy techniczno-użytkowe gruntu, są dokonane przez powoda nakłady na rozebranie ( prace rozbiórkowe ) znajdujących się na gruncie budynków w sytuacji, gdy rozebranie ( prace rozbiórkowe ) budynków nie może być uznane za nakład konieczny;

2)  naruszenie przepisów prawa procesowego mające istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy, tj.:

- art. 233 § 1 k.p.c. w zw. z § 35 ust. 2 in fine rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.09.2004r. w sprawie wyceny nieruchomości si sporządzania operatu szacunkowego poprzez przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów i przyjęcie, że opinia podstawowa z dnia 11.10.2017r. oraz jej uzupełnienia z dnia 4.07.2018r. z dnia 27.08.2019r. oraz dnia 15.01.2020r. biegłej sądowej A. S. stanowią jako dowód podstawę do przyjęcia, że wartość nakładów stanowiących prace rozbiórkowe wyniosła kwotę 115.344,-zł, gdy tymczasem opinie te podstawy takiej nie stanowią;

- art. 232 k.p.c. w zw. z art. 6.k.c. poprzez przyjęcie, iż powód udowodnił, że wartość nakładów stanowiących prace rozbiórkowe wyniosła kwotę 115.344,-zł, gdy tymczasem powód dowodu takiego w tym zakresie nie przeprowadził;

- art. 98 § 1 i 3 k.p.c. oraz art. 99 k.p.c. i art. 100 k.p.c. poprzez przyjęcie, że istnieją podstawy do zniesienia pomiędzy stronami poniesionych kosztów postępowania oraz obciążenia stron kosztami tymczasowo wyłożonymi ze środków Skarbu Państwa po połowie w sytuacji, gdy koszty postępowania w całości winny obciążyć powoda.

W oparciu o te zarzuty pozwany wniósł o zmianę wyroku w zaskarżonej części poprzez: oddalenie powództwa w części dotyczącej zaliczenia na poczet różnicy pomiędzy opłatą dotychczasowa a opłatą zaktualizowaną wartości nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego w kwocie 115.344,-zł na prace rozbiórkowe ( pkt II wyroku ) oraz obciążenie powoda kosztami postępowania w całości ( pkt IV i V wyroku ). Ewentualnie pozwany wniósł o uchylenie wyroku w zaskarżonej części i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania, pozostawiając Sądowi Rejonowemu rozstrzygnięcie o kosztach postępowania, w tym o kosztach postępowania odwoławczego.

W odpowiedzi na apelację powód domagał się jej oddalenia oraz zasądzenia od pozwanego kosztów procesu w postępowaniu odwoławczym według norm przepisanych.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja powoda nie zasługiwała na uwzględnienie, natomiast apelacja pozwanego była zasadna.

Odnośnie do wysokości zaktualizowanej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości gruntowej ( pkt I. zaskarżonego wyroku ):

Wbrew zarzutom zgłoszonymi w apelacji powoda, rozstrzygnięcie Sądu Rejowego w tym zakresie jest prawidłowe. Sąd powołał się na właściwe przepisy prawa regulujące wysokość opłaty, w tym w szczególności art. 77 ust. 1 w zw. z art. 72 ust. 1 i ust. 3 pkt 5 ustawy z dnia 21.08.1997r. o gospodarce nieruchomościami ( t.j. Dz.U. 2020/1990 ).

Na obecnym etapie procesu nie było już sporu co do tego, że istniały przewidziane w art. 77 ust. 1 zd. 1 u.g.n. przesłanki do aktualizacji wysokości opłaty rocznej, której pozwany dokonał wypowiedzeniem z 3.12.2010r., gdyż wartość nieruchomości gruntowej stanowiącej własność pozwanego uległa zmianie. Zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty ( art. 77 ust. 1 zd. 2 u.g.n. ). Sąd Rejonowy ustalił, że według stanu i cen na grudzień 2010r. wartość niezabudowanej nieruchomości gruntowej zapisanej w księdze wieczystej nr (...) odpowiadała kwocie 2.703.170,-zł ( czyli była nieco nisza niż przyjęta przez pozwanego na potrzeby wypowiedzenia kwota 2.742.443,-zł ), a w konsekwencji zaktualizowana opłata roczna powinna wynosić 81.095,10zł ( 3% wartości nieruchomości ), przy czym z uwagi na treść art. 77 ust. 2a u.g.n. ( znajdującego zastosowanie w sprawie na podstawie art. 4 ustawy nowelizującej z dnia 28.07.2011r., Dz.U. nr 187, poz. 1110 ) powód jako użytkownik wieczysty zobowiązany jest wnosić opłatę w tej wysokości dopiero od 2013r., zaś za poprzednie lata zobowiązany jest wnieść opłatę niższą, wynoszącą 38.829,42zł za 2011r. i 59.962,26zł za 2012r.

Ustalenia dotyczące wartości nieruchomości gruntowej na dzień aktualizacji Sąd Rejonowy poczyniła w oparciu o opinię biegłego rzeczoznawcy majątkowego M. S. z 4.01.2016r. ( k.368 i nast. ). Powód nie ma racji wskazując, że podstawę ustaleń w tym przedmiocie powinna stanowić opinia biegłej rzeczoznawcy majątkowego A. S. z 11.10.2017r. ( k. 558 i nast. ). W szczególności nie sposób zgodzić się ze stanowiskiem, że opinia biegłej S. „w całości zastąpiła” opinię biegłego S.. Należy zwrócić uwagę, że zgodnie z postanowieniem dowodowym Sądu Rejonowego z 9.07.2015r. ( k.360 ) biegłemu S. zlecono sporządzenie opinii na okoliczność wartości nieruchomości niezabudowanej według stanu i cen na grudzień 2010r. ( pkt 1 ) oraz wartości prac wykonanych na tej nieruchomości podawanych przez powoda ( pkt 2 ). Biegły zrealizował tezę dowodową, przy czym opinia nie była podważana przez pozwanego ( k.440a-b ), zaś powód zgłaszał do niej uwagi wyłącznie w części odnoszącej się do nakładów na grunt ( k.442-447 ). Na rozprawie w dniu 1.06.2016r., po odebraniu od biegłego wyjaśnień w związku z wydaną opinią, powód wyraźnie oświadczył, że nie kwestionuje ustalonej w opinii wartości nieruchomości ( k.500 ), a ponieważ w tym wypadku – zważywszy na przesłanki oszacowania – nie zachodziła potrzeba aktualizacji operatu z uwagi na upływ czasu, przedmiotem dalszego postępowania dowodowego była wyłącznie kwestia nakładów na grunt. W związku z zastrzeżeniami powoda Sąd Rejonowy postanowieniem z 1.06.2016r. dopuścił dowód z opinii innego rzeczoznawcy majątkowego, zakreślając tezę jako dotyczącą okoliczności wskazanych jedynie w pkt 2 postanowienia z 9.07.2015r. ( k.501 ). Biegła S., której zlecono opinię, nie dokonywała zatem oszacowania nieruchomości jako takiego. Wprawdzie – co eksponuje powód w apelacji – w związku z szacowaniem nakładów biegła, z powołaniem na § 28 ust. 7 w zw. z § 35 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.09.2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ), określiła wartość nakładów jako różnicę wartości rynkowej nieruchomości przed rozpoczęciem prac związanych z budową obiektu handlowo-usługowego i wartości rynkowej nieruchomości po dokonaniu tych nakładów i w konsekwencji określiła także wartość prawa własności gruntu ( na kwotę 2.581.000,-zł – s. 16 i 23 opinii z 11.10.2017r. ), natomiast nie oznacza to, że przedmiotem jej opinii było oszacowanie nieruchomości i że w konsekwencji opinia w tym fragmencie powinna stanowić podstawę ustalenia wartości gruntu dla potrzeb zbadania zasadności aktualizacji opłaty.

W apelacji nie podniesiono żadnych zarzutów dotyczących dokonanej przez Sad Rejonowy oceny dowodu z opinii biegłego M. S.. Uznając opinie tę jako wartościowy materiał dowodowy Sąd Rejonowy nie naruszył wskazanych w apelacji przepisów § 28 ust. 4 i 5 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.09.2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Biegły dokonując oszacowania miał bowiem na uwadze te uregulowania, co wynika wprost z treści opinii ( s. 22 ). Biegły zastosował podejście porównawcze – metodę porównywania parami i przyjął do porównań ceny transakcyjne nieruchomości niezabudowanych jako przedmiotu prawa własności, a także stan przedmiotowej nieruchomości i ceny transakcyjne z daty aktualizacji ( § 28 ust. 4 i 5 w zw. z § 28 ust. 1 i 2 rozp., s. 24 i 30 opinii ).

Nie doszło także do zarzucanego w apelacji naruszenia art. 321 § 1 k.p.c. i art. 189 k.p.c. Sąd Rejonowy na wniosek pozwanego, na którym spoczywał ciężar dowodu ( art. 78 ust. 3 zd. 2 u.g.n. ), przeprowadził postępowanie dowodowe mające na celu ustalenie zasadności aktualizacji dokonanej przez pozwanego z urzędu poprzez wypowiedzenie dotychczasowej wysokości opłaty ( art. 77 ust. 3 i art. 78 ust. 1 u.g.n. ). W oparciu o wyniki postępowania dowodowego, w szczególności oszacowaną przez biegłego sądowego wartość nieruchomości gruntowej, Sąd Rejonowy w pkt I. zaskarżanego wyroku ustalił wysokość opłaty, która mieści się w graniach stawek wynikających ze stanowisk stron ( ustalona, ostateczna, wysokość opłaty wynosi 81.095,10zł, podczas gdy według stanowiska powoda wynikającego z wniosku z 5.01.2011r. nie było w ogóle podstaw do aktualizacji dotychczasowej opłaty rocznej wynoszącej 19.414,71zł, zaś według pozwanego opłata powinna wynosić 82.273,29zł – zgodnie z wypowiedzeniem z 3.12.2010r. ). Formułując sentencję wyroku Sąd Rejonowy wypowiedział się odnośnie do zgłoszonego przez powoda żądania ustalenia bezzasadności aktualizacji ( art. 80 ust. 2 zd. 2 w zw. z art. 78 ust. 2 u.g.n. ), natomiast nie może budzić wątpliwości, że tym samym Sąd ustalił wiążącą dla stron wysokość zaktualizowanej opłaty.

Odnośnie do zaliczenia wartość nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego ( pkt II. i III. zaskarżonego wyroku ):

Powód żądał zaliczenia na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną wartości nakładów: poniesionych przez niego na budowę urządzeń infrastruktury technicznej w postaci przyłącza wodno-kanalizacyjnego i kanalizacji deszczowej ( art. 77 ust. 4 u.g.n. ) oraz poniesionych przez niego nakładów koniecznych wpływających na cechy techniczno-użytkowe gruntu, w których następstwie wzrosła wartość nieruchomości gruntowej, tj. wyburzenia poprzednio istniejących budynków i budowli oraz uporządkowania terenu, wycinki drzew i krzewów oraz makroniwelacji gruntu ( art. 77 ust. 6 u.g.n. ). Żądanie dotyczące pierwszej z wymienionych kategorii nakładów zostało przez Sad Rejonowy w całości oddalone ( pkt III. wyroku ), a choć powód domagał się w swojej apelacji uchylenia tego rozstrzygnięcia, to zarówno treść pozostałych zarzutów i wniosków, jak i uzasadnienie jego apelacji wyraźnie wskazuje, że w rzeczywistości, podobnie jak i apelacja pozwanego, dotyczyła ona wyłącznie nakładów z art. 77 ust. 6 u.g.n. ( powód zarzucał bowiem w apelacji naruszenie art. 77 ust. 6 u.g.n. i domagał się zaliczenia na poczet różnicy opłaty nakładów w kwocie 218.000,-zł, a na tę kwotę sumuje się oszacowana w opinii biegłej A. S. z 11.10.2017r. i opinii uzupełniającej z 27.08.2019r. wartość nakładów z tej właśnie kategorii – s. 2 opinii uzupełniającej ). Tylko zatem w tym zakresie sprawa podlegała rozpoznaniu przez Sad Okręgowy na skutek obu apelacji, gdyż żądanie zaliczenia wartości nakładów mogących podpadać pod art. 77 ust. 4 u.g.n. zostało prawomocnie oddalone przez Sąd Rejonowy ( art. 363 § 1 k.p.c. ).

Zgodnie z art. 77 ust. 6 u.g.n., zasadę, o której mowa w ust. 4 ( a więc zaliczania na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną ), stosuje się odpowiednio do nakładów koniecznych wpływających na cechy techniczno-użytkowe gruntu, poniesionych przez użytkownika wieczystego, o ile w ich następstwie wzrosła wartość nieruchomości gruntowej. Ustawa nie definiuje pojęcia „nakładów koniecznych wpływających na cechy techniczno-użytkowe gruntu”, natomiast pewne wskazówki interpretacyjne daje uzasadnienie projektu ustawy z dnia 24.08.2007r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw ( Dz.U. Nr 173, poz. 1218; uzasadnienie: Sejm RP V kadencji, nr druku 1468 ), którą wprowadzono powołany przepis. Ustawodawca wyjaśnił mianowicie, że „ w praktyce zdarzają się przypadki nabycia przez użytkownika wieczystego /…/ gruntu o niekorzystnych warunkach gruntowo-wodnych, o obniżonej nośności gruntu, dużej deniwelacji, wyrobisk po wydobyciu piasku i żwiru, dzikich wysypisk śmieci itp. Okoliczności te uwzględnia się w dacie oddawania w użytkowanie wieczyste /…/. Po tej dacie podmioty te wykonują konieczne, często znaczne nakłady na makroniwelację, wymianę gruntu, przystosowanie gruntu do wymagań zabudowy. Są to nakłady mające wpływ na cechy techniczno-użytkowe gruntu, wpływające bezpośrednio na wartość rynkową ustalaną wg stanu na datę aktualizacji opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego /…/. Wzrost wartości rynkowej jest w takim przypadku także następstwem nakładów użytkownika wieczystego /…/, podobnie jak budowa urządzeń infrastruktury technicznej. W obecnym stanie prawnym uwzględnienie takich nakładów nie jest dopuszczalne, a ich skutki mogą stanowić roszczenia z obszaru bezpodstawnego wzbogacenia w następstwie podwyższenia opłat rocznych z uwzględnieniem wartości tych nakładów”.

Niewątpliwie art. 77 ust. 6 ma charakter regulacji szczególnej, pozwalającej na rozliczenie wartości nakładów wyraźnie w nim wskazanych. Ogólne zasady dotyczące rozliczenia nakładów dokonanych przez użytkownika wieczystego nieruchomości zawarte są bowiem w art. 33 ust. 2 u.g.n. oraz ewentualnie w umowie o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste ( i dlatego z kategorii nakładów określonych w art. 77 ust. 6 u.g.n. należy wykluczyć takie, które po ich dokonaniu staną się własnością użytkownika wieczystego – art. 235 § 1 i 2 k.c. ). W związku z tym regulacja z art. 77 ust. 6 winna być interpretowana ściśle ( por. T. Brzezicki, I. Fisz i A. Lesiński w: „Nakłady użytkownika wieczystego w procedurze aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego”, Casus 2016 ). Zaliczenia wartości nakładów ustawodawca nie uzależnił natomiast ani od przydatności rezultatów tych nakładów dla właściciela nieruchomości lub jej kolejnego użytkownika wieczystego, ani od fizycznej postaci rezultatu poniesionych nakładów ( por. wyrok SN z 15.02.2018r., IV CSK 237/17 ), gdyż z punktu widzenia możliwości zastosowania art. 77 ust. 6 u.g.n. istotny jest charakter prawny określonych zmian dokonanych na nieruchomości, a także możliwość uzyskania za nie wynagrodzenia po wygaśnięciu użytkowania wieczystego. Przesłankami zaliczenia wartości dokonanych przez użytkownika wieczystego nakładów – ale jedynie nakładów koniecznych – są więc wpływ nakładów o takiej kwalifikacji prawnej na cechy techniczno-użytkowe gruntu i wzrost wartości nieruchomości gruntowej w następstwie ich poniesienia przez użytkownika wieczystego.

W orzecznictwie uznaje się, że nakładami koniecznymi w rozumieniu art. 77 ust. 6 u.g.n. są wydatki podejmowane w celu utrzymania gruntu w stanie zdatnym do normalnego korzystania z niego przez użytkownika wieczystego zgodnie z określonym w umowie sposobem korzystania i z przeznaczeniem ( por. wyroki SN: z 26.01.2014r., IV CSK 736/13, z 30.01.2014r., III CSK 42/13, z 26.09.2014r., IV CSK 736/13, publ. OSNC-ZD 2016/1/3 czy z 11.05.2016r., I CSK 343/15 ). Od nakładów koniecznych należy odróżnić nakłady użyteczne, które są dokonywane w celu ulepszenia rzeczy, a ich poniesienie nie jest konieczne do korzystania z nieruchomości gruntowej. Z kolei do nakładów zbytkowych zalicza się te, które służą nadaniu cech odpowiadających upodobaniom posiadacza i mają na celu zaspokojenie jego potrzeb estetycznych. Przyjmuje się, choć nie jest to pogląd aprobowany bez zastrzeżeń, że nakłady konieczne w powyższym rozumieniu mogą dotyczyć także istniejących części składowych gruntu, jeśli wpływają one na jego cechy techniczno-użytkowe, jak wydatki użytkownika wieczystego na rozbiórkę starych budynków i budowli ( por. wyrok SN z 30.01.2014r., III CSK 42/13 ) czy wydatki na usunięcie i przesadzenie porastającej w sposób nieuporządkowany grunt roślinności ( por. wyrok SA w Gdańsku z 4.07.2013r., V ACa 404/13 i wyrok SN z 26.09.2014r., IV CSK 736/13). Kryterium zaliczenia nakładów do określonej kategorii zależy więc od rodzaju oraz przeznaczenia rzeczy i w tym sensie ma zmienny charakter ( por. wyroki SN: z 29.01.2016r., II CSK 69/15 i z 11.05.2016r., I CSK 343/15 ).

Z ustaleń Sądu Rejonowego i materiału sprawy wynika, że przedmiotowa nieruchomość zlokalizowana jest na obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym uchwałą Rady Miasta P. z 18.06.2013r. i zgodnie z postanowieniami tego planu znajduje się na terenie oznaczonym symbolem (...) - tereny zabudowy usługowej, zaś wcześniej, w tym również w 2010r. ( opinia biegłej S. z 11.10.2017r. s.11 ), obowiązywał plan zatwierdzony uchwałą Rady Miasta P. z 18.12.2001r., który przeznaczał ją pod usługi ogólnomiejskie. Sąd Rejonowy ustalił, że poprzednik prawny powoda, (...) Spółka z o.o. w J. nabył prawo użytkowania wieczystego nieruchomości na podstawie zawartej z (...) Spółka z o.o. w P. przedwstępnej umowy sprzedaży z 19.04.2006r. ( zawierającej także postanowienia umowy zobowiązującej do wybudowania obiektu ) i umowy sprzedaży z 11.12.2009r. W chwili zawierania umowy przedwstępnej z 19.04.2006r. na gruncie znajdowały się zabudowania w postaci hali produkcyjnej i budynku płytek drukowanych, portierni, budynku biurowego, kotłowni i garażu, wzniesione na potrzeby Zakładów (...) w P., od którego to przedsiębiorstwa ( wówczas w likwidacji ) prawo użytkowania wieczystego nieruchomości kupił w dniu 10.11.2005r. (...) Spółka z o.o. Sąd Rejonowy ustalił nadto, że wykonując swoje zobowiązanie wynikające z umowy z 19.04.2006r. (...) Spółka z o.o. wybudował na nieruchomości obiekt handlowo-usługowy „pod klucz” w standardzie L. i w tym celu wykonał m.in. prace rozbiórkowe wszystkich budynków i budowli znajdujących się dotychczas na nieruchomości wraz z ich fundamentami i piwnicami, wycinkę drzew kolidujących z planowaną inwestycją oraz prace przygotowawcze pod zabudowę gruntu, w tym makroniwelację gruntu, za co poprzednik prawny powoda zapłacił mu uzgodnione wynagrodzenie.

Ustalenia te nie były kwestionowane przez strony w postępowaniu apelacyjnym i znajdują oparcie w zgromadzonym materiale dowodowym, a zatem Sąd Okręgowy na podstawie art. 382 k.p.c. podzielił je i przyjął jako własne.

W tych okolicznościach nie można natomiast uznać, aby analizowane nakłady w postaci rozbiórki budynków, wycinki drzew i makroniwelacji terenu mogły być kwalifikowane jako podpadające pod art. 77 ust. 6 u.g.n. i w tym zakresie na podzielenie zasługiwało stanowisko pozwanego.

Sąd Rejonowy przyjął, że nakładem koniecznym wpływającym na cechy techniczno-użytkowe gruntu i powodującym wzrost wartości nieruchomości były prace wyburzeniowe. Sąd odwołał się w tym zakresie do poglądu wyrażonego w uzasadnieniu wyroku Sądu Najwyższego z 30.01.2014r., III CSK 42/13, z tym że trzeba wziąć pod uwagę san faktyczny sprawy, na tle której został on wyrażony. Chodziło mianowicie o sytuację, gdy spółka prawa handlowego nabyła prawo użytkowania wieczystego gruntu i prawo własności położonych na gruncie budynków przemysłowych byłego przedsiębiorstwa produkcyjnego, których konstrukcja i przeznaczenie nie pozwalały na ich techniczną adaptację na budynki mieszkalno-usługowe. Tymczasem nabywana nieruchomość w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta znajdowała się na terenach zabudowy mieszkaniowo-usługowej i użytkownik wieczysty uzyskał decyzję ustalającą warunki zabudowy dla budynku mieszkalno-usługowego. Rozbiórka budynków i budowli poprzemysłowych znajdujących się na gruncie została w tej sytuacji uznana za nakład konieczny, gdyż jego poniesienie było niezbędne do wykorzystania oddanej w użytkowanie wieczyste nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem, a jednocześnie był to nakład wpływający na cechy techniczno-użytkowe gruntu, gdyż tworzył warunki pozwalające przystąpić do zabudowy nieruchomości.

W rozpoznawanym przypadku okoliczności faktyczne są jednak inne. Powód nabył wprawdzie prawo użytkowania wieczystego nieruchomości zabudowanej budynkami poprzemysłowymi – częściowo produkcyjnymi a częściowo o innym przeznaczeniu ( budynek biurowy, garażowy ), jednak teren ten zarówno w chwili zakupu przez niego gruntu, jak i w chwili aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego miał przeznaczenie pod zabudowę usługową. Brak jest podstaw do przyjęcia, że budynki produkcyjne znajdujące się na przedmiotowej nieruchomości nie nadawały się, po odpowiednich ich przeróbkach, do wykorzystania zgodnie z takim właśnie przeznaczeniem, określonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Tylko zaś w takim przypadku można by ewentualnie przyjąć, że wyburzenie starej zabudowy było nakładem koniecznym wpływającym na cechy techniczno-użytkowe gruntu w rozumieniu art. 77 ust. 6 u.g.n.

Jak już zostało to wyjaśnione, nakładem koniecznym są wydatki podejmowane w celu utrzymania gruntu w stanie zdatnym do normalnego korzystania z niego przez użytkownika wieczystego zgodnie z przeznaczeniem. Nie mieści się w tej kategorii wydatek mający na celu jedynie przystosowanie gruntu do zamierzonej przez użytkowania wieczystego inwestycji. Dotyczy to także pozostałych nakładów, co do których powód żądał zaliczenia ich wartości na różnicę w wysokości opłaty, tj. usunięcia drzew i makroniwelacji. Poprzednik prawny powoda sfinansował określone prace mające na celu posadowienie na gruncie obiektu w stosowanym przez niego formacie, a więc pawilonu wielkopowierzchniowego. Nie chodziło więc o usunięcie zabudowań, które w ogóle nie nadawały się do wykorzystania zgodnego z przeznaczeniem nieruchomości, usunięcie porastającej grunt w nieuporządkowany sposób roślinności czy o poprawę parametrów gruntu, czyli o nakłady mające znaczenie dla samego gruntu, lecz o doprowadzenie do możliwości innego niż wcześniejszy zagospodarowania nieruchomości poprzez wykonanie na niej określonego rodzaju budynku. Sam powód wywodził w apelacji, że usunięcie drzew było konieczne, gdyż kolidowały one z budową obiektu handlowo-usługowego, niezbędna było także wymiana i zagęszczenia gruntu pod płyty betonowe w celu posadowienia bezpośrednio na gruncie posadzki obiektu oraz drogi wewnętrznej. Tego rodzaju konieczność jest jednak koniecznością gospodarczą związaną z prowadzoną przez użytkownika wieczystego działalnością, nie czyni jednak opisanych nakładów „koniecznymi” w rozumieniu art. 77 ust. 6 u.g.n. Idąc tropem rozumowania powoda należałoby przyjąć, że gdyby zbył on prawo użytkowania wieczystego gruntu i prawo własności znajdującego się na nim budynku, a nabywca chciałby w miejsce istniejącego sklepu wielkopowierzchniowego postawić innego rodzaju obiekt wykorzystywany na cele usługowe, to usunięcie pawilonu i zieleni nasadzonej przez powoda oraz niwelacja terenu pod potrzeby takiej inwestycji mogłyby także zostać uznane za nakład konieczny, którego wartość podlegałaby zaliczeniu w trybie art. 77 ust. 6 u.g.n. Mogłoby to doprowadzić do sytuacji, że właściciel gruntu zostanie pozbawiony części przysługującej mu opłaty z tytułu użytkowania wieczystego na skutek czynienia przez kolejnych użytkowników wieczystych nakładów, które nie mają znaczenia dla samego gruntu.

Podsumowując, analizowane nakłady ( wyburzenie istniejących budynków, usunięcie drzew i makroniwelacja ) nie miały charakteru nakładów koniecznych wpływających na cechy techniczno-użytkowe gruntu, a zatem w okolicznościach niniejszej sprawy nie było podstaw do zastosowania art. 77 ust. 6 u.g.n. Straciły w tej sytuacji na znaczeniu pozostałe – sformułowane w obu apelacjach – zarzuty naruszenia art. 233 § 1 k.p.c., zmierzające do podważenia oceny Sądu Rejonowego co do nieudowodnienia przez powoda faktu wykonania i zakresu makroniwelacji gruntu ( apelacja powoda ) oraz wartości nakładów w postaci prac rozbiórkowych ( apelacja pozwanego ), a ponadto zarzuty dotyczące wadliwego, naruszającego art. 100 k.p.c., rozstrzygnięcia o kosztach postępowania w I instancji ( apelacja pozwanego ).

W tym stanie rzeczy Sąd Okręgowy na podstawie art. 386 § 1 k.p.c., uwzględniając apelację pozwanego, zmienił zaskarżony wyrok w pkt II. w ten sposób, że oddalił w całości żądanie powoda dotyczące zaliczenia nakładów na poczet różnicy między opłatą zaktualizowaną a opłatą dotychczasową.

Konsekwencją zmiany orzeczenia co do meritum była również zmiana rozstrzygnięcia o kosztach postępowania w I instancji. Powód był stroną wygrywającą jedynie w niewielkiej części, gdyż uznano zasadność aktualizacji opłaty rocznej, a jej wysokość ustalono na kwotę niewiele odbiegającą od wypowiedzenia, ponadto w całości oddalono żądanie zaliczenia nakładów. Na podstawie art. 100 zd. 2 k.p.c. w zw. z art. 98 § 1 i 3 k.p.c. i art. 99 k.p.c. oraz art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 28.07.2005r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych ( t.j. Dz.U. 2020/755 ze zm. ) powód powinien zatem zwrócić pozwanemu wyłożone przez niego koszty zastępstwa procesowego oraz ponieść w całości nieuiszczone koszty sądowe ( w podanej przez Sąd Rejonowy wysokości 4.656,67zł ). Wynagrodzenie pełnomocnika pozwanego ustalono na kwotę 3.600,-zł, zgodnie z § 2 ust. 1 i 2 w zw. z § 6 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28.09.2002r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu ( t.j. Dz.U. 2013/490 ) w zw. z § 21 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22.10.2015r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych ( t.j. Dz.U. 2018/265 ).

Apelacja powoda podlegała natomiast oddaleniu jako bezzasadna, stosownie do art. 385 k.p.c.

O kosztach postępowania w instancji odwoławczej Sąd Okręgowy orzekł na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w zw. z art. 99 k.p.c. oraz art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 28.07.2005r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, obciążając powoda – jako stronę przegrywającą – kosztami procesu wyłożonymi przez pozwanego oraz nieuiszczonymi kosztami sądowymi. Pozwany poniósł koszty zastępstwa procesowego w związku z wniesieniem własnej apelacji i odpowiedzi na apelację przeciwnika. W obu przypadkach wysokość wynagrodzenia pełnomocnika ustalono na kwotę 2.700,-zł – zgodnie z § 15 ust. 1 i 3 w zw. z § 2 pkt 6 i § 10 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22.10.2015r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych, łącznie dawało to 5.400,-zł. Nieuiszczone koszty sądowe stanowiła opłata od apelacji pozwanego, od której pozwany był zwolniony z mocy art. 94 u.k.s.c. Wysokość opłaty wynosiła 3.143,-zł ( art. 3 ust. 1 i ust. 2 pkt 2 w zw. z art. 13 ust. 2 i art. 18 ust. 2 u.k.s.c. ). Koszty te powinien pokryć powód.

/-/ Joanna Andrzejak-Kruk /-/ Agata Szlingiert /-/ Maciej Agaciński