Pełny tekst orzeczenia

POSTANOWIENIE

dnia 17 sierpnia 2021 roku

Sąd Rejonowy dla Łodzi – Widzewa w Łodzi, II Wydział Cywilny w składzie:

Przewodnicząca: Sędzia Sądu Rejonowego Agnieszka Wrońska – Machnicka

Protokolant: sekretarz sądowy Wioleta Łakoma

po rozpoznaniu w dniu 20 lipca 2021 roku, na rozprawie

sprawy z wniosku M. G.

z udziałem R. F.

o zniesienie odrębnej własności lokali i zniesienie współwłasności

postanawia:

1.ustalić, że M. G. jest właścicielem lokalu mieszkalnego nr (...) (jeden) o powierzchni 55,5300 m ², położonego w Ł. przy ul. (...) (jeden), z którym związany jest udział wynoszący ¼ (jedną czwartą) w częściach wspólnych budynku i gruntu, dla którego Sąd Rejonowy dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi prowadzi księgę wieczysta o numerze (...);

2.ustalić, że M. G. jest właścicielem lokalu mieszkalnego nr (...) (trzy) o powierzchni 34,6500 m ², położonego w Ł. przy ul. (...) (jeden),
z którym związany jest udział wynoszący ¼ (jedną czwartą) w częściach wspólnych budynku i gruntu, dla którego Sąd Rejonowy dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi prowadzi księgę wieczysta o numerze (...);

3.ustalić, że uczestnik R. F. jest właścicielem lokalu mieszkalnego nr (...) (dwa) o pow. 70,0400 m ², położonego w Ł. przy ul. (...) (jeden), z którym związany jest udział wynoszący 2/4 (dwie czwarte) w częściach wspólnych budynku oraz gruntu, dla którego Sąd Rejonowy dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi prowadzi księgę wieczysta o numerze (...);

4.znieść odrębną własność wyżej opisanych lokali i związane z nimi udziały
w częściach wspólnych budynku oraz gruntu, w ten sposób, że właściciele poszczególnych lokali stają się współwłaścicielami nieruchomości gruntowej o powierzchni 0,1064 ha, stanowiącej działkę położoną w Ł. przy ulicy (...) (jeden) dla której Sąd Rejonowy dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi prowadzi księgę wieczystą o numerze (...), zabudowanej budynkiem mieszkalnym – w udziałach dotychczas posiadanych w częściach wspólnych budynku mieszkalnego oraz gruntu, to jest: wnioskodawczyni do ½ (jednej drugiej) części i uczestnik do ½ (jednej drugiej) części;

5. znieść współwłasność nieruchomości położonej w Ł. przy ulicy (...) (jeden),
w obrębie G – 15 (piętnaście), składającej się z działki o numerze ewidencyjny (...) (sześćdziesiąt jeden), dla której Sąd Rejonowy dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi prowadzi księgę wieczystą o numerze (...) zabudowanej budynkiem mieszkalnym,
o wartości 545.000,00 zł (pięćset czterdzieści pięć tysięcy złotych), poprzez podział fizyczny na dwie nieruchomości gruntowe zabudowane budynkiem mieszkalnym zgodnie z mapą
z projektem podziału sporządzoną przez biegłego geodetę zarejestrowaną w (...) Ośrodku Geodezji w dniu 8 lutego 2021 roku, pod numerem P. (...).2021, stanowiącą integralną część postanowienia, to jest:

a) na nieruchomość o powierzchni 0,0532 ha, stanowiącą działkę oznaczoną numerem ewidencyjnym (...) zabudowaną częścią budynku mieszkalnego
o powierzchni 145,7 m ^2, zgodnie ze szkicem inwentarskim sporządzonym przez biegłego mgr inż. M. Z., znajdującym się na kartach: 355 - 358, stanowiącym integralną część niniejszego postanowienia o wartości 332.000,00 zł (trzysta trzydzieści dwa tysiące złotych);

b) nieruchomość o pow. 0,0532 ha, stanowiącą działkę oznaczoną numerem ewidencyjnym (...) zabudowaną częścią budynku mieszkalnego
o powierzchni 147,6 m ^2, zgodnie ze szkicem inwentarskim sporządzonym przez biegłego mgr inż. M. Z., znajdującym się na kartach: 355 - 358, stanowiącym integralną część niniejszego postanowienia o wartości 322.000,00 zł (trzysta dwadzieścia dwa tysiące złotych);

6. przyznać na wyłączną własność wnioskodawczyni M. G. nieruchomość opisaną w punkcie 5 (piątym) podpunkcie a;

7. przyznać na wyłączna własność uczestnikowi R. F. nieruchomość oznaczoną w punkcie 5 (piątym) podpunkcie b;

8. nakazać wnioskodawczyni i uczestnikowi wykonanie prac adaptacyjnych, opisanych
w opinii biegłego inżyniera S. S. na kartach: 440 - 441, stanowiącej integralną część postanowienia, polegających na:

a) zamurowaniu otworu drzwiowego w klatce schodowej podpiwniczenia prowadzący wejście do podpiwniczenia pomieszczenia 0.3, uwidocznionego na rzucie piwnic wskazanego na karcie 355;

b) wykuciu w stropie nad pomieszczeniem nr 0.2 - uwidocznionym na rzucie piwnic wskazanym na karcie 355, otworu zejścia do pomieszczeń podpiwniczenia
z wybudowaniem schodów;

c)  dobudowaniu ścianki do istniejącej ścianki pomiędzy pomieszczeniem
o numerze 106 – 107, wskazanym na karcie 356, w parterze budynku;

d)  wykuciu otworu w stropie nad parterem w pomieszczeniu numer 113, wskazanym na karcie 356, z wybudowaniem schodów wejściowych na poddasze tej części budynku;

e)  zamurowaniu otworu drzwiowego z klatki schodowej na poddasze numer 201 budynku, wskazanym na karcie 357;

f)  wybudowaniu na poddaszu ściany z bloczków betonu komórkowego
z obustronnym otynkowaniem dzielącej pomieszczenia poddasza według planu uwidocznionego na rzucie poddasza wskazanego na k. 357;

g)  wybudowaniu werandy wejściowej dobudowanej do ściany zewnętrznej według planu k. 356;

przy czym koszt tych prac adaptacyjnych wnioskodawczyni oraz uczestnik ponoszą po połowie, w terminie 6 (sześciu) miesięcy od uprawomocnienia się niniejszego postanowienia jednocześnie zobowiązać wnioskodawczynię i uczestnika by nie przeszkadzali sobie nawzajem przy wykonywaniu wskazanych wyżej prac adaptacyjnych;

9. w przypadku niewykonania prac adaptacyjnych opisanych w punkcie 8 (ósmym) niniejszego postanowienia w terminie 6 (sześciu ) miesięcy od uprawomocnienia się niniejszego postanowienia, upoważnia wnioskodawczynię lub uczestnika do uzyskania wszelkich niezbędnych projektów, decyzji administracyjnych i zezwoleń umożliwiających realizację prac adaptacyjnych oraz upoważnia wnioskodawczynię lub uczestnika do ich wykonania na koszt zobowiązanego;

10. zasądzić od wnioskodawczyni na rzecz uczestnika kwotę 5.000,00 zł (pięć tysięcy złotych) tytułem spłaty, płatną w terminie siedmiu dni po uprawomocnieniu się orzeczenia,
z ustawowymi odsetkami za opóźnienie w przypadku uchybienia terminowi płatności;

11. nakazać pobrać na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego dla Łodzi – Widzewa w Łodzi od wnioskodawczyni kwotę 5.114,36 zł (pięć tysięcy sto czternaście złotych trzydzieści sześć groszy) tytułem zwrotu części wydatków pokrytych tymczasowo przez Skarb Państwa;

12. nakazać pobrać na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego dla Łodzi – Widzewa w Łodzi od uczestnika kwotę 10.614,36 zł (dziesięć tysięcy sześćset czternaście złotych trzydzieści sześć groszy) tytułem zwrotu części wydatków pokrytych tymczasowo przez Skarb Państwa;

13. ustalić, iż strony postępowania ponoszą koszty związane ze swoim udziałem
w sprawie.

Sygn. akt II Ns 274/15

UZASADNIENIE

We wniosku z dnia 2 lutego 2015 roku M. G. wniosła o:

1.  zniesienie współwłasności nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym, usytuowanej na działce ewidencyjnej nr (...) o powierzchni 1.064m ² położonej w Ł. przy ulicy (...), dla której prowadzona jest księga wieczysta o numerze (...) przez podział tej nieruchomości w naturze na dwie równe części odpowiadające co do swej wartości udziałom uczestników i przyznanie na własność wydzielonych części jednej z nich wnioskodawczyni, a drugiej uczestnikowi R. F., w sposób opisany w uzasadnieniu wniosku, z ewentualnym wyrównaniem różnicy wartości przez zasądzenie stosownych dopłat;

2.  zniesienie współwłasności budynku mieszkalnego położonego na nieruchomości opisanej w pkt. 1 składającego się z:

a.  wyodrębnionego lokalu nr (...) o powierzchni 55,53m ², którego właścicielem jest wnioskodawczyni, dla którego prowadzona jest księga wieczysta o numerze (...), z którym związany jest udział w nieruchomości wspólnej wynoszący 1/4;

b.  wyodrębnionego lokalu nr (...) o powierzchni 70,04m ², którego właścicielem jest uczestnik, dla którego prowadzona jest księga wieczysta o numerze (...), z którym związany jest udział w „nieruchomości wspólnej” wynoszący 1/2;

c.  wyodrębnionego lokalu nr (...) o powierzchni 34,65m ², którego właścicielem jest wnioskodawczyni, dla którego prowadzona jest księga wieczysta o numerze (...), z którym związany jest udział w nieruchomości wspólnej wynoszący 1/4;

d.  części wspólnych nieruchomości poprzez przekształcenie wyżej wymienionych nieruchomości lokalowych na dwie nieruchomości gruntowe i dokonanie fizycznego podziału pionowego budynku i podziału położonego pod nim gruntu w sposób opisany
w uzasadnieniu wniosku według planu podziału nieruchomości „wariant (...) załączonego do wniosku, z ewentualnym wyrównaniem różnicy wartości przez zasądzenie stosownych dopłat (wniosek z uzasadnieniem k. 2-11, plan podziału k. 53).

W odpowiedzi na wniosek uczestnik R. F. zakwestionował zaproponowany przez wnioskodawczynię podział nieruchomości. Wniósł o oddalenie wniosku w całości i zasądzenie od wnioskodawczyni na rzecz uczestnika kosztów postępowania według norm przepisanych. Podniósł, że wobec faktu, iż lokale mieszkalnego usytuowane w budynku posadowionym na spornej nieruchomości stanowią odrębną własność każdego z uczestników to stosownie do treści art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali nie jest możliwe zniesienie współwłasności nieruchomości dopóki trwa odrębna własność tych lokali. W ocenie uczestnika ustanie odrębnej własności lokali może nastąpić wyłącznie poprzez współdziałanie współwłaścicieli. Niezależnie od powyższego, zdaniem uczestnika nie jest możliwy fizyczny podział budynku na dwie nieruchomości, gdyż wymagałoby to istotnych zmian nieruchomości odrębnych i nieruchomości wspólnej, co nie jest prawnie dopuszczalne.
Na wypadek uznania przez Sąd, że wnioskodawczyni przysługuje roszczenie o zniesienie odrębnej własności obydwu lokali i podział nieruchomości na dwie nieruchomości wniósł o:

1.  zniesienie odrębnej własności lokali : nr (...), dla którego prowadzona jest księga wieczysta
o numerze (...), nr 2 dla którego prowadzona jest księga wieczysta o numerze (...) dla którego prowadzona jest księga wieczysta o numerze (...), położonych w Ł. przy ulicy (...),

2.  zniesienie współwłasności nieruchomości przez jej podział na dwie nieruchomości, w granicach oznaczonych linią pomarańczową na szkicu przedstawionym na kartach 17,18 i 20 opinii inż. J. B. i mgr. inż. J. F. „Propozycja podziału nieruchomości zlokalizowanej w Ł. przy ulicy (...) dz.61, obręb G-15)” stanowiącej załącznik do niniejszej odpowiedzi na wniosek oraz o przyznanie uczestnikowi R. F. własności nieruchomości oznaczonej literą A, a wnioskodawczyni nieruchomości oznaczonej literą B, bez zasądzania spłat
i dopłat (odpowiedź na wniosek k. 184-189, projekt k. 191, pismo procesowe k. 405-410).

W toku postępowania Sąd dopuścił dowód z opinii biegłego z zakresu budownictwa na okoliczność możliwości fizycznego podziału przedmiotowej nieruchomości oraz w razie ustalenia,
że podział fizyczny jest możliwy, na okoliczność możliwych wariantów takiego podziału, dowód
z opinii biegłego z zakresu geodezji na okoliczność możliwości fizycznego podziału nieruchomości położonej w Ł. przy ulicy (...), zabudowanej budynkiem mieszkalnym oraz gospodarczym oraz w razie ustalenia, że podział fizyczny jest możliwy, na okoliczność możliwych wariantów takiego podziału, dowód z opinii biegłego z zakresu szacowania nieruchomości na okoliczność ustalenia wartości przedmiotowej nieruchomości przed podziałem oraz części powstałych po podziale fizycznym według stanu i cen aktualnych na datę sporządzenia opinii. Sąd dopuścił także dowód z opinii biegłego z zakresu budownictwa ogólnego na okoliczność koniecznych do wykonania robót budowlanych, ich przewidywanych kosztów oraz czasu, w jakim istnieje możliwość ich wykonania dla projektowanego wariantu (...) oraz projektowanego wariantu (...) wskazanego w pisemnej opinii
z dnia 30 czerwca 2016 roku oraz pisemnej opinii uzupełniającej z dnia 18 lutego 2017 roku (postanowienie – protokół rozprawy z dnia 12 sierpnia 2015 roku, k. 228-229, postanowienie k. 424).

Na rozprawie w dniu 28 września 2017 roku pełnomocnik wnioskodawczyni popierał wniosek
i wskazał, że w ocenie wnioskodawczyni najkorzystniejszy byłby wariant (...) wskazany w opinii biegłego M. Z.. Pełnomocnik uczestnika podtrzymał dotychczasowe stanowisko
w sprawie i wskazał, że w ocenie uczestnika najkorzystniejszy byłby wariant (...) wskazany w opinii biegłego M. Z. (stanowisko pełnomocnika wnioskodawczyni – protokół rozprawy k. 379, stanowisko pełnomocnika uczestnika – protokół rozprawy k. 379).

Pismem z dnia 10 listopada 2017 roku wnioskodawczyni sprecyzowała żądanie wniosku
i wniosła o:

-

zniesienie odrębnej własności lokali ustanowionych na przedmiotowej nieruchomości w celu zniesienia współwłasności nieruchomości budynkowej poprzez fizyczny jej podział zgodnie
z wariantem oznaczonym nr III w opinii biegłego M. Z. a także zniesienia współwłasności pozostałej części nieruchomości gruntowej zgodnie z udziałami uczestników
w nieruchomości,

-

orzeczenie w zakresie wyrównania wartości nieruchomości po fizycznym podziale
i przyznaniem każdemu z uczestników poszczególnych składników majątkowych w zakresie spłat/dopłat (pismo procesowe k. 398-402).

Na rozprawie w dniu 7 czerwca 2019 roku pełnomocnik wnioskodawczyni popierał wniosek
o zniesienie współwłasności przedmiotowej nieruchomości przy przyjęciu wariantu (...). Pełnomocnik uczestnika wnosił o oddalenie wniosku, a w sytuacji gdyby istniała możliwość zniesienia współwłasności przedmiotowej nieruchomości wnosił o zniesienie współwłasności przy przyjęciu wariantu (...) (stanowisko pełnomocnika wnioskodawczyni – protokół rozprawy k. 589, (stanowisko pełnomocnika uczestnika – protokół rozprawy k. 589).

Na rozprawie w dniu 23 listopada 2020 roku pełnomocnik wnioskodawczyni popierał wniosek
i oświadczył, że wnosi o przeprowadzenie podziału budynku przy wykorzystaniu wariantu (...). Potwierdził wartość całej nieruchomości oraz nieruchomości wydzielonych określoną przez biegłego. Wnosił o wydanie orzeczenia bez uprzedniego wzywania stron do wykonania robót adaptacyjnych i orzeczenie o nich w orzeczeniu kończącym postępowanie w sprawie wraz ze służebnościami gruntowymi do czasu przeprowadzenia tych robót adaptacyjnych. Wnosił o zniesienie współwłasności bez orzekania o spłatach i dopłatach. Pełnomocnik wnioskodawczyni wnosił o stosunkowe rozdzielenie kosztów postępowania (stanowisko pełnomocnika wnioskodawczyni – protokół rozprawy k. 709-710).

Pełnomocnik uczestnika wnosił o oddalenie wniosku o zniesienie współwłasności w całości podnosząc, iż jest on sprzeczny z zasadami współżycia społecznego. Wskazał, że uczestnik nie wyraża zgody na wykonanie prac adaptacyjnych, z uwagi na brak środków finansowych. Z ostrożności procesowej wskazał, że zasadniejszym byłoby zniesienie współwłasności według wariantu (...). Potwierdził wartość całej nieruchomości oraz nieruchomości, które zostałyby wyodrębnione, wskazane w opinii biegłego. Wniósł o obciążenie wnioskodawczyni wszystkimi kosztami postępowania w sprawie (stanowisko pełnomocnika uczestnika – protokół rozprawy k. 710).

Do zamknięcia rozprawy stanowiska stron nie uległy zmianie (protokół rozprawy k. 734-735).

Sąd Rejonowy dla Łodzi – Widzewa w Łodzi ustalił następujący stan faktyczny:

M. G. w 1/2 części i R. F. w 1/2 części są współwłaścicielami nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr (...) położona w Ł., w obrębie geodezyjnym G-15 przy ulicy (...), o powierzchni 0,1064 ha, dla której Sąd Rejonowy dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi prowadzi księgę wieczystą o numerze (...) (wypis z kartoteki budynków k.170-170v., wypis z rejestru gruntów k. 173).

We wskazanym wyżej budynku mieszkalnym strony ustanowiły odrębną własność trzech lokali. Właścicielem lokalu nr (...) o powierzchni 55,53m ² oraz lokalu nr (...) o powierzchni 34,65m ² jest wnioskodawczyni. Z własnością tych lokali związane są udziały w prawie własności nieruchomość wspólnej odpowiednio w wysokości: 1/4 i 1/4. Dla lokali tych prowadzone są przez Sąd Rejonowy dla Łodzi - Śródmieścia w Łodzi odpowiednio księgi wieczyste o nr (...). Właścicielem lokalu nr (...) o powierzchni 70,04 m ² jest uczestnik. Z własnością tego lokalu związany jest udział w prawie własności nieruchomości wspólnej w wysokości ½. Dla lokalu prowadzona jest przez Sąd Rejonowy dla Łodzi - Śródmieścia w Łodzi księga wieczysta o nr (...) (wypis aktu notarialnego k. 15-20, k. 21-27, umowa darowizny k. 28, odpis księgi wieczystej nr (...) k. 29-29v., odpis księgi wieczystej nr (...) k. 31-31v., odpis księgi wieczystej nr (...) k. 52-52v., odpis księgi wieczystej nr (...) k. 53-53v., wypis z rejestru lokali k. 171, 172).

Przedmiotowa nieruchomość zabudowana jest budynkiem mieszkalnym, I kondygnacyjnym
z poddaszem nieużytkowym, z piwnicami pod częścią budynku mieszkalnego (w większej części), usytuowanym wzdłuż ulicy (...) oraz wzdłuż ulicy (...). Istnieje jeden wjazd na nieruchomość, jest jedna brama. Obok znajduje się furtka, ale jest nieczynna. Strony parkują pojazdy naprzeciwko bramy, po lewej stronie. Na nieruchomości od strony posesji Kołowa 3 znajduje się budynek gospodarczy z gazobetonu, składający się z 1 pomieszczenia, użytkowany jako garaż przez uczestnika, który go wybudował. Wewnątrz posesji od strony ulicy (...) znajduje się teren rekreacyjny obsadzony drzewami w kształcie trapezu, wykorzystywany przez wnioskodawczynię. Pozostałą część ogrodu oddzielona siatką metalową i tujami użytkuje uczestnik. Chodnik wykorzystywany jest wspólnie przez strony. Do budynku usytuowanego na nieruchomości znajduje się jedno, wspólne wejście od strony ogrodu. Znajduje się tam klatka schodowa. Wejście prowadzi do wspólnego korytarza, z którego z lewej strony można wejść oddzielnymi drzwiami do pomieszczeń wnioskodawczyni a z prawej strony drzwiami oddzielnymi do pomieszczeń uczestnika. Z korytarza prowadzi zejście schodami betonowymi do piwnicy usytuowanej w większej części pod pomieszczeniami uczestnika oraz można wejść schodami drewnianymi (dostawianymi) na strych zajmujący całą powierzchnię budynku, nieużytkowany. Zarówno zejście do piwnicy jak i wejście na poddasze prowadzi z klatki schodowej. W budynku jest 9 izb, z 5 z nich korzysta wnioskodawczyni,
a z 4 uczestnik (zeznania świadka J. F. – protokół rozprawy z dnia 28 września 2017 roku, k. 380-382, zeznania świadka J. B. – protokół rozprawy z dnia 28 września 2017 roku, k. 383, (zeznania wnioskodawczyni – protokół rozprawy z dnia 23 listopada 2020 roku, k. 710-713).

Wartość rynkowa nieruchomości objętej wnioskiem przed podziałem wynosi 545.000,00 zł (opinie biegłego do spraw szacunku nieruchomości k. 604 – 636).

Wnioskodawczyni mieszka na terenie spornej nieruchomości od 2002 roku. Wcześniej na terenie nieruchomości mieszkała jej siostra z mężem. Wnioskodawczyni zajmuje lokal nr (...). Przed wprowadzeniem się wnioskodawczyni przeprowadziła remont i połączyła oba lokale. Obecnie zamieszkują tam teściowie wnioskodawczyni, którzy wykorzystują wszystkie pomieszczenia znajdujące się w lokalach stanowiących własność M. G.. Uczestnik zamieszkuje na terenie nieruchomości sam. Wnioskodawczyni korzysta z mniejszej części piwnicy.
Z większej części piwnicy korzysta uczestnik. Wnioskodawczyni chciała zagospodarować przestrzeń na poddaszu i zaadaptować ją na 2 pokoje dla córek, na co uczestnik nie wyraził zgody. Pomiędzy stronami istnieje konflikt w zakresie korzystania z części wspólnych nieruchomości (zeznania wnioskodawczyni – protokół rozprawy z dnia 23 listopada 2020 roku, k. 710-713).

Grunt, po wydzieleniu budynku mieszkalnego z samodzielnymi lokalami mieszkalnymi, może być przedmiotem podziału w celu zniesienia współwłasności. Z geodezyjnego punktu widzenia, obecnie obowiązujących przepisów w tym zakresie oraz aktualnego stanu zagospodarowania i użytkowania tej działki jest możliwy do wykonania. W drugiej pisemnej opinii uzupełniającej biegły przedstawił możliwość fizycznego podziału nieruchomości przy przyjęciu założenia, że podział budynku zostanie dokonany w wariancie (...) wskazanym w pisemnej opinii biegłego do spraw budownictwa z dnia 30 czerwca 2016 roku oraz wariancie (...) wskazany w pisemnej opinii uzupełniającej biegłego do spraw budownictwa z dnia 18 lutego 2017 roku. Projekt podziału według wariantu (...) biegły przedstawił na mapie stanowiącej załącznik nr 1 do opinii kolorem czerwonym, zaś projekt podziału według wariantu (...) na mapie stanowiącej załącznik nr 2 do opinii kolorem zielonym. W myśl podziału budynku według wariantu III, powstaną dwie działki gruntu odpowiednio 61/1 i 61/2, każda o powierzchni 0,0532 ha (opinia biegłego z zakresu geodezji i kartografii z załącznikami k. 236-248, pisemna opinia uzupełniająca biegłego z zakresu geodezji i kartografii z załącznikami k. 264-268, pisemna opinia uzupełniająca biegłego z zakresu geodezji i kartografii z załącznikami k. 532-539, mapa do celów prawnych k. 721).

Podział budynku gospodarczego nie jest możliwy, ponieważ znajduje się w nim tylko jedno pomieszczenie. Możliwe jest przeznaczenie go w całości jednej ze stron. Podział budynku mieszkalnego jest możliwy po uprzednim wykonaniu prac adaptacyjnych. Biegły przedstawił 4 warianty podziału nieruchomości: I, Ia, II, IIa, III, IIIa. We wszystkich wersjach podziału konieczne będzie zbudowanie ścianek na poddaszu oddzielających części budynku wnioskodawczyni i uczestnika. W wariancie I i Ia przewidziana jest także nowa ściana oddzielenia na całej wysokości budynku, w obecnej klatce schodowej. W wariantach Ia i IIa przewidziano budowę nowych przedsionków wejściowych. Zakres przebudowy części mieszkalnych jest niewielki. Przebieg linii podziału budynku mieszkalnego wskazuje, że w każdym wariancie podział działki będzie przebiegał wzdłuż linii prostopadłej do ulicy (...). W wyniku tego w każdym wariancie budynek gospodarczy znajdzie się w części przypadającej uczestnikowi. Biegły sporządził także projekt podziału nieruchomości w wariancie III i IIIa. W obu wersjach istniejąca klatka schodowa została przypisana wnioskodawczyni. W wariancie III wejście do części budynku przeznaczonej dla uczestnika oraz schody do jego piwnicy i poddasza przewidziano w dotychczasowym pokoju (...), zajmowanym przez uczestnika. Wymagania techniczne przewidziane w przepisach dla schodów do piwnicy i na poddasze umożliwiają wykonanie na każdą z tych kondygnacji jednego biegu schodów i umieszczenie biegu na poddasze nad biegiem do piwnicy. Rezultatem tego jest optymalne wykorzystanie przestrzeni na komunikację. Wymiary pokoju (...) umożliwiły spełnienie wymogów dobrego zaprojektowania wejścia do mieszkania. W tym wariancie konieczne będzie wykucie otworów w stropach nad piwnicą
i parterem, nad projektowanymi biegami schodów. Ze względu na różnicę wysokości wierzchu podłogi parteru i terenu przyległego do budynku konieczne jest zbudowanie podestu przy drzwiach wejściowych, ze schodkami z terenu na podest. W rezultacie podziału wnioskodawczyni przypadnie
w budynku mieszkalnym (...)m ² powierzchni rzeczywistej i 106,30m ² powierzchni skorygowanej zaś uczestnikowi odpowiednio 147,60m ² i 95,70m ² powierzchni. Część działki po stronie lokalu uczestnika przypadnie uczestnikowi; logiczną konsekwencją tegoż będzie przypisanie uczestnikowi także budynku gospodarczego o powierzchni 14,40m ². Ostatecznie wielkości powierzchni skorygowanych wyniosą: dla wnioskodawczyni 106,30m ² a dla uczestnika 101,50m ². Załączony schemat wariantu IIIa pokazuje możliwość dobudowy schodów na poddasze na zewnątrz istniejącego budynku, przy jego szczycie. Konieczne będzie wykonanie niedużej przebudowy szczytowej połaci dachu w celu umieszczenia od tej strony wejścia na poddasze. Schody do piwnicy najlepiej będzie zbudować w otworze w stropie pod pokojem (...); istnieje też możliwość budowy, większym kosztem, schodów do piwnicy na zewnątrz budynku, przy ścianie szczytowej (opinia biegłego z zakresu budownictwa z załącznikami k. 282-320, pisemna uzupełniająca opinia biegłego z zakresu budownictwa z załącznikami k. 350-359).

Konieczne do wykonania roboty budowlane przy przyjęciu podziału nieruchomości zgodnie z Wariantem (...) według opinii biegłego M. Z. to:

a)  roboty wewnątrz budynku:

-

zamurowanie otworu drzwiowego w podpiwniczeniu z klatki schodowej do pomieszczenia 1.3,

-

zamurowanie otworu drzwiowego na parterze w klatce schodowej do pomieszczenia 06,

-

pomiędzy pomieszczeniami 106 i 107, należy dostawić drugą ściankę o grubości 12 cm z tynkiem, z uwagi na istniejącą boazerię drewnianą i urządzenia sanitarne na tej ściance w pomieszczeniu nr 107, ściankę należy dostawić w pomieszczeniu 106,

-

na poddaszu w oznaczonym miejscu należy postawić ścianę z bloczków betonu komórkowego grubości 24 cm z obustronnym otynkowaniem,

-

w stropie pomieszczenia nr 101 wykuć otwór z montażem schodów wejścia na poddasze dla lokalu od strony ul. (...).

b)  wybudować werandę wejściową dobudowaną do lokalu od strony ulicy (...) według planu kr. 304 akt, ścianę zewnętrzną budynku dokumentuje zdjęcie nr 1.

Konieczne do wykonania roboty budowlane przy przyjęciu podziału nieruchomości zgodnie z Wariantem (...) według opinii biegłego M. Z. to:

a)  roboty wewnątrz budynku:

-

zamurować otwór drzwiowy w klatce schodowej podpiwniczenia prowadzący wejście do podpiwniczenia pomieszczenia nr 0,3,

-

w stropie nad pomieszczeniem, nr 02 wykuć otwór do zejścia do pomieszczeń podpiwniczenia z wybudowaniem schodów,

-

dobudować ściankę do istniejącej ścianki pomiędzy pomieszczeniami nr 106-107 w parterze budynku ,

-

wykuć otwór w stropie nad parterem w pomieszczeniu nr 113 z wybudowaniem schodów wejściowych na poddasze w tej części budynku,

-

zamurować otwór drzwiowy z klatki schodowej na poddasze numer 201 budynku

-

na poddaszu wybudować ścianę z bloczków betonu komórkowego z obustronnym otynkowaniem dzielącą pomieszczenia poddasza według planu k. 357.

b)  wybudować werandę wejściową dobudowaną do ściany zewnętrznej według planu k. 356,

Koszt robót wewnętrznych dla wariantu (...) wynosi 7.613,79 zł a koszt dobudowy werandy wejściowej wynosi 22.184,61 zł. Łączny koszt robót stanowi kwotę 32.182,27 zł brutto.

Koszt robót wewnętrznych dla wariantu (...) wynosi 13.246,85 zł a koszt dobudowy werandy wejściowej podobny jak dla wariantu „”IIa” wynosi 22.184,61 zł. Łączny koszt robót stanowi kwotę 38.265,98 zł brutto.

Czas w jakim roboty budowlane mogą być wykonane dla wariantu (...) to 64 dni robocze.Czas w jakim roboty budowlane mogą być wykonane dla wariantu (...) wynosi to 77 dni robocze (opinia biegłego z zakresu budownictwa ogólnego z załącznikami k. 436-503).

Wartość rynkowa nieruchomości gruntowej położonej w Ł. przy ulicy (...), jednostce ewidencyjnej Ł., w obrębie G-15, w granicach działki ewidencyjnej nr (...) o powierzchni 0,1064 ha, objętej księgą wieczystą nr (...) przed podziałem według stanu oraz cen aktualnych:

-

nieruchomości lokalowe nr 1 i 3 wyrażają się kwotą 279.000,00 zł

-

nieruchomość lokalowa nr 2 wyraża się kwotą 266.000,00 zł

Wartość rynkowa nieruchomości po podziale zgodnie z wariantem (...):

-

nieruchomość wnioskodawczyni - 324.000,00 zł

-

nieruchomość uczestnika - 331.000,00 zł

Wartość rynkowa nieruchomości po podziale zgodnie z wariantem (...):

-

nieruchomość wnioskodawczyni - 332.000,00 zł

-

nieruchomość uczestnika - 322.000,00 zł

(opinia biegłego z zakresu szacowania nieruchomości z załącznikami k. 604-647, pisemna opinia uzupełniająca z zakresu szacowania nieruchomości z załącznikami k. 682-694)

Powyższy stan faktyczny ustalono w oparciu o powołane dowody z dokumentów, zeznań wnioskodawcy, uczestników i powołanych w sprawie świadków, w tym zakresie w jakim Sąd przypisał im przymiot wiarygodności.

Sąd w całości zaakceptował fakty wynikające z przywołanych dokumentów, gdyż okazały się one jednoznacznie wiarygodne i nie spotkały się z negacją żadnego z uczestników postępowania. Wszystkie z wymienionych wyżej dokumentów posłużyły, więc do rekonstrukcji stanu faktycznego
w sprawie. Na marginesie zasygnalizować należy, iż Sąd oceniając kopie dokumentów złożonych do akt sprawy miał na względzie dyspozycję art. 308 kpc w zw. z art. 13§2 kpc.

Dokonując oceny zebranego materiału dowodowego należy odnieść się do wartości dowodowej złożonego w niniejszej sprawie operatów szacunkowych nieruchomości sporządzonych na zlecenie stron. Nie budzi wątpliwości, że operaty te stanowią jedynie dowody z dokumentów prywatnych, których wartość dowodową określa, art. 245 k.p.c. Stosownie do treści powołanego przepisu dokument prywatny stanowi jedynie dowód tego, że osoba, która go podpisała, złożyła oświadczenie w nim zawarte. Powyższa konstatacja prowadzi do wniosku, że wskazane operaty nie mogą stanowić podstawy ustaleń faktycznych. Stanowią dowody jedynie na okoliczność tego, że ich autor złożył oświadczenia w nich zawarte.

Pełnowartościowym dowodem w sprawie są również opinie biegłych: zarówno biegłego geodety, biegłego z zakresu budownictwa, budownictwa ogólnego oraz biegłego szacunku nieruchomości. Przywołane opinie cechowały się wiarygodnością, rzetelnością, spójnością oraz jasnością.

Sąd Rejonowy dla Łodzi – Widzewa w Łodzi zważył, co następuje:

Wniosek jest zasadny i jako taki zasługuje na uwzględnienie.

Mając na uwadze zgromadzony w sprawie materiał dowodowy Sąd poczynił ustalenia jak w punkcie od pierwszego do trzeciego postanowienia.

Zgodnie z art. 210 k.c. każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną, na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić.

Z żądaniem zniesienia współwłasności wystąpiła w tej sprawie współwłaścicielka nieruchomości M. G.. W sprawie nie została (ani przez wnioskodawcę, ani przez uczestnika) podniesiona okoliczność, aby współwłaściciele wyłączyli dopuszczalność zniesienia współwłasności w drodze czynności prawnej. Co do zasady zatem wniosek zasługiwał na uwzględnienie i zniesienie współwłasności w tej sprawie było zasadne.

Każdy ze współwłaścicieli może żądać sądowego zniesienia współwłasności, wskazując jeden
z możliwych sposobów, a mianowicie:

1) podział fizyczny rzeczy pomiędzy współwłaścicieli z ewentualnym wyrównaniem różnicy wartości powstałych z podziału części przez dopłaty,

2) przyznanie całej rzeczy jednemu ze współwłaścicieli lub kilku na współwłasność za ich zgodą i zasądzenie od nich spłat na rzecz pozostałych współwłaścicieli,

3) licytacyjną sprzedaż rzeczy wspólnej (podział cywilny). Możliwe jest także kumulowanie tych sposobów, np. przez podział fizyczny części wspólnej nieruchomości i przez sprzedaż pozostałej części. Nie jest też wyłączone ograniczenie zniesienia współwłasności do części wspólnej nieruchomości i do pozostawienia pozostałej części we współwłasności ( por.: Komentarz do kodeksu cywilnego, t. 2, Własność i inne prawa rzeczowe, S. Rudnicki str.221).

W myśl art. 211 k.c. każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.

Podstawowym sposobem zniesienia współwłasności (wyraźnie preferowanym przez ustawodawcę) jest zatem podział fizyczny rzeczy (tak m.in. orzeczenia SN z 30 października 1978 r., III CRN 214/78 i z 16 listopada 1993 r., I CRN 176/93 oraz z 29 lipca 1998 r., II CKN 748/97, Biuletyn Sądu Najwyższego 1999/1 str. 9 i zgodne poglądy na ten temat w piśmiennictwie). W doktrynie i orzecznictwie panuje zgoda co do tego, że jeśli zniesienie współwłasności następuje z mocy orzeczenia sądu, powinien on brać pod uwagę przede wszystkim ten sposób wyjścia ze wspólności, chyba że współwłaściciele sami żądają przyznania rzeczy wspólnej jednemu z nich w zamian za spłaty albo sprzedaż stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego.

W rozpoznawanej sprawie uczestnik kwestionował co do zasady możliwość zniesienia współwłasności nieruchomości przy jednoczesnym istnieniu odrębnej własności wyżej wskazanych lokali zlokalizowanym w budynku mieszkalnym posadowionym na nieruchomości objętej wnioskiem.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego przesądzona została już kwestia dopuszczalności zniesienia odrębnej własności lokali w postępowaniu o zniesienie współwłasności nieruchomości wspólnej,
w przypadku gdy możliwy jest fizyczny podział budynku, w którym odrębna własność została wcześniej ustanowiona (vide uchwała Sądu Najwyższego z dnia 14 lipca 2006 roku, III CZP 53/06; postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7 maja 2008 roku, II CSK 664/07). Jak stwierdził Sąd Najwyższy w uzasadnieniu uchwały z dnia 14 lipca 2006 roku, wydanej w sprawie o sygnaturze akt III CZP 53/06 ustanowiony w art. 3 ust. 1 zdanie drugie ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 roku, zakaz znoszenia współwłasności nieruchomości wspólnej w czasie istnienia odrębnej własności lokali dotyczy takich stanów faktycznych, w których ustanowiono odrębną własność lokali w dużych budynkach, których podział prowadzący do całkowitego wyjścia ze współwłasności jest nierealny. W wypadku natomiast dwu odrębnych lokali w budynku, który można podzielić, aktualne staje się także zniesienie odrębnej własności lokali przez sąd, aby umożliwić - przy spełnieniu przesłanek przewidzianych w art. 210 k.c. - orzeczenie podziału fizycznego nieruchomości wspólnej. Sąd Najwyższy wskazał także, że art. 3 ust. 1 zdanie drugie ustawy o własności lokali nie stanowi zakazu znoszenia odrębnej własności lokali. Zakazu takiego nie zawierają także inne przepisy ustawy o własności lokali ani kodeksu cywilnego , nie wyłączając tym samym zniesienia odrębnej własności lokali w drodze orzeczenia sądu. Za wykładnią przyjmującą dopuszczalność zniesienia przez sąd odrębnej własności lokali w sytuacji, w której możliwy jest fizyczny podział budynku i całkowite wyjście ze współwłasności, oprócz argumentów natury jurydycznej, przemawiają też względy praktyczne, wyrażające się w celowości zarówno z punktu widzenia słusznych interesów współwłaścicieli, jak i interesu społeczno-gospodarczego. Umacnia się w ten sposób sytuacja prawna każdego dotychczasowego właściciela lokalu, który przy spełnieniu przesłanek określonych w art. 210 k.c. stanie się właścicielem odrębnej nieruchomości, dla której zostanie założona oddzielna księga wieczysta. Taka właśnie sytuacja zachodziła w rozpoznawanej sprawie.

Transponując powyższe na grunt przedmiotowej sprawy, Sąd zniósł odrębną własność wyżej opisanych lokali i związane z nimi udziały w częściach wspólnych budynku oraz gruntu, w ten sposób, że wnioskodawczyni i uczestnik jako właściciele poszczególnych lokali stali się współwłaścicielami nieruchomości gruntowej o powierzchni 0,1064 ha, stanowiącej działkę położoną w Ł. przy ulicy (...), dla której Sąd Rejonowy dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi prowadzi księgę wieczystą o numerze (...), zabudowanej budynkiem mieszkalnym – w udziałach dotychczas posiadanych w częściach wspólnych budynku mieszkalnego oraz gruntu, to jest: wnioskodawczyni do 1/2 części i uczestnik do 1/2 części.

W niniejszej sprawie Sąd dokonał zniesienia współwłasności nieruchomości położonej w Ł. przy ulicy (...), w obrębie G-15, składającej się z działki o numerze ewidencyjnym (...), dla której Sąd Rejonowy dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi prowadzi księgę wieczysta o numerze (...) zabudowanej budynkiem mieszkalnym, o wartości 545.000,00 zł, poprzez podział fizyczny na dwie nieruchomości gruntowe zabudowane budynkiem mieszkalnym zgodnie z mapą z projektem podziału sporządzoną przez biegłego geodetę zarejestrowaną w (...) Ośrodku Geodezji z dnia 8 lutego 2021 roku, pod numerem P. (...).2021, stanowiącą integralną część postanowienia, to jest:

a)  na nieruchomość o powierzchni 0,0532 ha, stanowiącą działkę oznaczoną numerem ewidencyjnym (...) zabudowaną częścią budynku mieszkalnego o powierzchni 145,7 m ², zgodnie ze szkicem inwentarskim sporządzonym przez biegłego mgr. inż. M. Z., znajdującym się na kartach: 355-358, stanowiącym integralną postanowienia o wartości 332.000,00 zł,

b)  nieruchomość o powierzchni 0,0532 ha, stanowiącą działkę oznaczoną numerem ewidencyjnym (...) zabudowaną częścią budynku mieszkalnego o powierzchni 147,6 m ² zgodnie ze szkicem inwentarskim sporządzonym przez biegłego mgr. inż. M. Z., znajdującym się na kartach: 355-358, stanowiącym integralną część postanowienia o wartości 322.000,00 zł orzekając jak w punkcie piątym orzeczenia.

Sąd dokonał zniesienia współwłasności nieruchomości objętej wnioskiem, według wariantu (...) podziału nieruchomości sporządzonego przez biegłego z zakresu budownictwa M. Z.. Sąd uznał za usprawiedliwione co do zasady żądanie zniesienia współwłasności nieruchomości ustalając, iż zniesienie współwłasności polegać będzie na rozwiązaniu umowy ustanowienia odrębnej własności lokali i podziale fizycznym na dwie samodzielne nieruchomości. Przyjęty podział nie jest sprzeczny z przepisami ustawy, nie jest również sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy oraz nie pociąga za sobą istotnej zmiany rzeczy czy też znacznego zmniejszenia jej wartości. Ustalając sposób zniesienia współwłasności, Sąd miał przede wszystkim na względzie interesy wnioskodawczyni i uczestnika postępowania, ocenę usprawiedliwionych potrzeb wnioskodawczyni i uczestnika postępowania, wskazujących na celowość przyznania określonej części nieruchomości konkretnemu uczestnikowi postępowania. Dokonany podział sankcjonuje trwający od lat stan faktyczny związany z dokonanym podziałem nieruchomości do użytkowania. W wyniku wyżej wskazanego podziału następuje całkowite wyjście ze współwłasności. Podział taki zapewnia całkowite oddzielenie wnioskodawczyni od uczestnika postępowania i stwarza niezależność dysponowania gruntem. Zapewnia to możliwość racjonalnego zagospodarowania nowo powstałych działek i zapewnia niezależność w dysponowaniu gruntem i zabudowaniami. Wydzielone po podziale działki będą pełniły swą dotychczasową funkcję. Nie nastąpi również istotna zmiana rzeczy ani zmniejszenie jej wartości. Wartość nieruchomości po podziale nie ulegnie zmniejszeniu, wręcz przeciwnie w przypadku nieruchomości wnioskodawczyni przed podziałem gdzie jej wartość ustalono na kwotę 279.000,00 zł, po podziale jej wartość wzrośnie do kwoty 332.000,00 zł. Z kolei wartość nieruchomości uczestnika przed podziałem wyrażała się kwotą 266.000,00 zł, zaś po podziale wzrośnie do kwoty 322.000,00 zł. (...) powstałe po podziale będą miały dostęp do drogi publicznej. Sąd przy tym opowiedział się za podziałem budynku w wariancie III, odrzucając tym samym wariant IIa. W ocenie Sądu za przyjęciem wariantu III przemawia fakt, iż podział budynku według tego wariantu najbardziej odpowiada udziałom
w nieruchomości posiadanym przez strony oraz aktualnemu faktycznemu sposobowi korzystania
z nieruchomości, funkcji lokali użytkowych. Warto również wskazać, iż wnioskodawczyni zamierza zamieszkać na terenie tej nieruchomości wraz z mężem oraz dziećmi z kolei uczestnik sam zamieszkuje na terenie nieruchomości. Nadto dokonanie podziału w wariancie IIa, skutkowałoby koniecznością orzeczenia o obowiązku spłaty od uczestnika na rzecz wnioskodawczyni, co z mając na względzie sytuację majątkową uczestnika, który wielokrotnie w toku postępowania sygnalizował brak środków na spłatę, wydaje się bezcelowym. W tym miejscu warto zaznaczyć, że aby ocenić jaki sposób podziału najlepiej odpowiada usprawiedliwionym interesom każdego z uprawnionych rozważenia wymaga ich sytuacja osobista, majątkowa i rodzinna istniejąca w chwili dokonywania podziału. Dlatego też, aby ocenić jaki sposób podziału najlepiej odpowiada usprawiedliwionym interesom każdego z uprawnionych rozważenia wymaga ich sytuacja osobista, majątkowa i rodzinna istniejąca w chwili dokonywania podziału. Na potrzebę wnikliwego rozważania tych wszystkich okoliczności wskazywał już Sąd Najwyższy między innymi w postanowieniu z dnia 8 czerwca 1983 r. III CRN 111/83, jak i w postanowieniu z dnia 29 lipca 1998 r. III CKN 748/97. Na tle powyższego podkreślenia wymaga również chwila dokonywania podziału. Jest ona bowiem miarodajna dla oceny wyboru najwłaściwszego sposobu zniesienia współwłasności.

Mając powyższe na uwadze Sąd przyznał na wyłączną własność M. G. nieruchomość o powierzchni 0,0532 ha, stanowiącą działkę oznaczoną numerem ewidencyjnym (...) zabudowaną częścią budynku mieszkalnego o powierzchni 145,7 m ² o wartości 332.000,00 zł, natomiast nieruchomość o powierzchni 0,0532 ha, stanowiącą działkę oznaczoną numerem ewidencyjnym (...) zabudowaną częścią budynku mieszkalnego o powierzchni 147,6 m ² o wartości 322.000,00 zł na wyłączną własność R. F. orzekając jak w punkcie szóstym i siódmym sentencji postanowienia. Jednocześnie Sąd zasądził od wnioskodawczyni na rzecz uczestnika kwotę 5.000,00 zł tytułem spłaty, płatną w terminie siedmiu dni po uprawomocnieniu się orzeczenia, z ustawowymi odsetkami za opóźnienie w przypadku uchybienia terminowi płatności, o czym orzekł jak w punkcie dziesiątym postanowienia.

W tym miejscu wskazać należy, iż w judykaturze Sądu Najwyższego przyjmuje się konsekwentnie, że podział budynku według płaszczyzn pionowych połączony z odpowiednim podziałem gruntu jest dopuszczalny, jeżeli linia podziału budynku jest zgodna z linią podziału gruntu i przebiega według płaszczyzny, która stanowi ścianę wyraźnie dzielącą budynek na dwie odrębne, regularne i samodzielne części, stanowiące odrębne budynki (uchwała pełnego składu Izby Cywilnej Sądu Najwyższego z dnia 15 grudnia 1969 r., III CZP 12/69, OSNCP 1970, nr 3, poz. 39, uchwały Sądu Najwyższego z dnia 23 stycznia 2007 r., III CZP 136/06, OSNC 2007, nr 11, poz. 163 i z dnia 26 kwietnia 2007 r., III CZP 27/07, OSNC 2008, nr 6, poz. 62, wyroki Sądu Najwyższego z dnia 5 stycznia 1970 r., I CR 5/71, z dnia 22 grudnia 2004 r., II CK 262/04, postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 13 maja 1966 r., III CR 103/66, OSP i KA 1967, nr 5, poz. 110, z dnia 4 grudnia 1973 r., III CRN 290/73, OSP i KA 1974, nr 12, poz. 259, z dnia 12 listopada 1976 r., III CRN 243/76, z dnia 28 września 1978 r., III CRN 173/78, z dnia 10 września 1979 r., III CRN 143/79, OSNC 1980, nr 6, poz. 119, z dnia 9 stycznia 1985 r., III CRN 328/84, z dnia 23 lutego 1998 r., III CKN 380/97, z dnia 20 stycznia 2000 r., I CKN 355/98, z dnia 12 października 2000 r., IV CKN 1525/00, i z dnia 12 maja 2016 r., I CSK 426/15).

Zgodnie ze stanowiskiem Sądu Najwyższego zaprezentowanym w uchwale z dnia 22 czerwca 2017 roku w sprawie o sygnaturze III CZP 23/17, zadośćuczynienie wymaganiom wynikającym z art. 93 ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016 r. poz. 2147ze zm.) może nastąpić przez zobowiązanie współwłaścicieli do wykonania prac adaptacyjnych i nałożenia na nich stosownych zakazów lub nakazów w postanowieniu znoszącym współwłasność nieruchomości. W ocenie Sądu Najwyższego potrzeba wykonania daleko idących prac adaptacyjnych, których koszt byłby niecelowy z punktu widzenia gospodarczego, może być jednak przeciwwskazaniem do dokonania podziału budynku wraz z gruntem. Również ukształtowanie wskutek podziału stosunków własności w sposób utrwalający istniejące poważne konflikty osobiste nie rokujące rozwiązania, może stanowić istotną przesłankę odmowy podziału nieruchomości w określonym kształcie. Jednak podział budynku wzdłuż ściany pionowej tworzącej dwie samodzielne jego części i wyznaczającej linię podziału gruntu jest możliwy, pomimo sprzeciwu tego ze współwłaścicieli, który korzysta z części budynku i będzie zobligowany do wykonania części prac adaptacyjnych, o ile tylko istnieje możliwość realnego ich wykonania przez zainteresowanych. Kwestie te oceniać należy w oparciu o całokształt okoliczności konkretnej sprawy mając na uwadze stanowisko współwłaścicieli i dotychczasowy sposób korzystania z przedmiotu podziału ( wyrok Sądu Najwyższego z dnia 5 stycznia 1970 r., I CR 5/71, postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 26 października 1976 r., III CRN 227/76, OSNC 1977, nr 5-6, poz. 98, z dnia 9 stycznia 2004 r., IV CSK 339/02, z dnia 20 stycznia 2005 r., II CK 383/04, z dnia 8 października 2009 r., II CK 2/09, i z dnia 12 maja 2016 r., I CSK 426/15). Zgodnie ze stanowiskiem reprezentowanym przez doktrynę nie jest konieczne, by stan budynku już w dacie wydania postanowienia końcowego odpowiadał stanowi współwłasności wynikającemu z art. 93 ust. 3b ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 roku. Niejednokrotnie będzie tak, że rodzaj i zakres prac adaptacyjnych będzie związany z wyborem określonego wariantu podział, o czym Sąd powinien orzekać w postanowieniu końcowym. Instrumentem zapewniającym zgodność postanowienia z prawem i jego wykonanie jest skorzystanie przez Sąd z opinii biegłych celem stwierdzenia, czy budynek może być zaadoptowany do wymogów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wskazać przy tym należy, iż w realiach przedmiotowej sprawy wykluczona została możliwość wydania postanowienia wstępnego, które określałoby sposób zniesienia współwłasności, co podkreślił Sąd Najwyższy w cytowanej uchwale o sygnaturze III CZP 23/17. Wydanie orzeczenia wstępnego w niniejszej sprawie, zezwalającego na wykonanie prac, spowodowałoby, że zostałby przesądzony sposób wyjścia ze współwłasności, co podważałoby sens dalszego postępowania, którego celem było wydanie postanowienia końcowego, a przecież do zamknięcia rozprawy stronie służy uprawnienie do składania stosownych wniosków i kształtowania postępowania. Mając powyższe na uwadze Sąd nakazał wnioskodawczyni i uczestnikowi wykonanie prac adaptacyjnych, opisanych
w opinii biegłego inżyniera S. S. polegających na:

--

-

zamurowaniu otworu drzwiowy w klatce schodowej podpiwniczenia prowadzący wejście do podpiwniczenia pomieszczenia nr 0.3, uwidocznionego na rzucie piwnic wskazanego na karcie 355,

-

wykuciu w stropie nad pomieszczeniem nr 0.2 – uwidocznionym na rzucie piwnic wskazanym na karcie 355, otworu do zejścia do pomieszczeń podpiwniczenia z wybudowaniem schodów,

-

dobudowanie ścianki do istniejącej ścianki pomiędzy pomieszczeniami nr 106-107 w parterze budynku,

-

wykuciu otworu w stropie nad parterem w pomieszczeniu nr 113 z wybudowaniem schodów wejściowych na poddasze tej części budynku,

-

zamurowaniu otworu drzwiowego z klatki schodowej na poddasze numer 201 budynku,

-

wybudowaniu na poddaszu ściany z bloczków betonu komórkowego z obustronnym otynkowaniem dzielącej pomieszczenia poddasza według planu uwidocznionego na rzucie poddasza wskazanego na k. 357,

-

wybudowaniu werandy wejściowej dobudowanej do ściany zewnętrznej według planu k. 356,

przy czym koszt tych prac adaptacyjnych wnioskodawczyni oraz uczestnik ponoszą po połowie,
w terminie 6 miesięcy od uprawomocnienia się postanowienia. Jednocześnie Sąd zobowiązał wnioskodawczynię i uczestnika, by nie przeszkadzali sobie nawzajem przy wykonywaniu wskazanych wyżej prac adaptacyjnych (jak w punkcie ósmym postanowienia). Ustalając czasokres 6 miesięcy na wykonanie wyżej wskazanych prac adaptacyjnych, Sąd miała ma uwadze opinię biegłego do spraw budownictwa, który wskazał, iż wykonanie tych prac winno zająć około 77 dni roboczych (3,5 miesiąca) oraz konieczność uzyskania stosownych decyzji administracyjnych warunkujących przystąpienie do wykonania tych prac.

W tym miejscu podkreślić należy, iż podany przez biegłego koszt wykonania niezbędnych prac w wysokości 38.265,98 zł brutto, nie oznacza, iż koszty takie w rzeczywistości zostaną poniesione. Oczywistym jest, że mogą one być większe lub mniejsze w zależności od okoliczności, a oszacowanie kosztów prac adaptacyjnych przez biegłego związane było raczej z dokonaniem przez Sąd oceny celowości z punktu widzenia gospodarczego przeprowadzenia podziału fizycznego wspólnej nieruchomości. Zdaniem Sądu powyższe koszty nie wydają się być nadmierne, zważywszy na fakt, że wartość całej nieruchomości oraz wartości nieruchomości, które powstaną w wyniku podziału, a wykonanie tych prac doprowadzi do ostatecznego zniesienia współwłasności między stronami, która niewątpliwie była zarzewiem wieloletnich konfliktów. W konsekwencji koszty przedstawione przez biegłego nie stanowiły przeciwwskazania do dokonania podziału budynku wraz z gruntem na dwie odrębne części.

Na wypadek niewykonania wyżej wskazanych prac adaptacyjnych w terminie 6 miesięcy od uprawomocnienia się postanowienia, Sąd upoważnił wnioskodawczynię lub uczestnika do uzyskania wszelkich niezbędnych projektów, decyzji administracyjnych i zezwoleń umożliwiających realizację prac adaptacyjnych oraz upoważnił wnioskodawczynię lub uczestnika do ich wykonania na koszt zobowiązanego.

Zgodnie z art. 212 § 1 k.c. jeżeli zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia sądu, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. Dokonanie podziału w taki sposób, aby wyodrębnione części odpowiadały co do wartości wielkościom udziałów poszczególnych współwłaścicieli nie zawsze jest możliwe lub gospodarczo celowe. W razie zaistnienia różnicy pomiędzy wartością utworzonych części rzeczy, a wielkością udziałów, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. Przy czym Sąd ustalił wartości poszczególnych nieruchomości powstałych po podziale w oparciu o opinię biegłego z zakresu szacunku nieruchomości, która odpowiada wymogom przepisów prawa. Biegły w sposób szczegółowy opisał wybrane metody wyceny, opisując wszystkie przyjęte cechy wycenianych nieruchomości.
W konsekwencji zdaniem Sądu opinia została sporządzona zgodnie ze stanem prawnym nieruchomości, została wydana w następstwie pełnych procesów wyceny, obejmujących wszelkie czynności szacunkowe, konieczne do właściwego określenia wartości nieruchomości,
a wyprowadzone wnioski przez biegłego wnioski są logiczne i naukowo uzasadnione. Zauważyć należy, iż wyliczenia przedstawione przez biegłego nie zostały ostatecznie zakwestionowane przez strony, dlatego Sąd uznał je za prawidłowe i mając je na uwadze zasadził od wnioskodawczyni na rzecz uczestnika kwotę 5.000,00 zł tytułem dopłaty, płatną w terminie siedmiu dni po uprawomocnieniu się orzeczenia z ustawowymi odsetkami za opóźnienie w przypadku uchybienia terminowi płatności. Wyznaczając powyższy termin spłaty Sąd miał na uwadze posiadanie przez wnioskodawczynię oszczędności, co zostało wykazane w toku postępowania.

O kosztach postępowania Sąd orzekł mając na względzie art. 520 § 1 k.p.c., zgodnie z którym co do zasady, każdy uczestnik ponosi koszty postępowania związane ze swym udziałem w sprawie (art. 520 § 1 k.p.c.). Wyjątek od tej zasady stanowi jedynie sytuacja, w której uczestnicy są w różnym stopniu zainteresowani w wyniku postępowania lub interesy ich są sprzeczne, sąd może wówczas stosunkowo rozdzielić obowiązek zwrotu kosztów lub włożyć go na jednego z uczestników w całości; to samo dotyczy zwrotu kosztów postępowania wyłożonych przez uczestników (art. 520 § 2 k.p.c.). Włożenie obowiązku zwrotu kosztów na jednego uczestnika postępowania nieprocesowego winno mieć miejsce wtedy, kiedy odpowiada to względom słuszności i spełnione zostają przesłanki przewidziane w art. 520 § 2 in fine k.p.c. Sąd miał przy tym na względzie rozstrzygnięcie Sadu Najwyższego w sprawie o sygnaturze akt III CZ 46/10 z dnia 19 listopada 2010 r. zgodnie z którym, w sprawach tzw. działowych nie zachodzi przewidziana w art. 520 § 2 i 3 k.p.c. sprzeczność interesów tych uczestników, którzy domagają się podziału, niezależnie od tego, jaki sposób podziału postulują i jakie wnioski składają w tym względzie.

Koszty sądowe przedmiotowego postępowania poniesione przez strony wyrażały się kwotą: 6.500,00 zł, na co złożyły się wydatki z tytułu wynagrodzenia biegłych, z czego wnioskodawczyni poniosła koszty w kwocie 6.000,00 zł zaś uczestnik kwotę 500,00 zł. W pozostałym zakresie koszt wynagrodzenia biegłych został pokryty tymczasowo z funduszy Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego dla Łodzi – Widzewa w Łodzi w łącznej kwocie 15.728,71 zł. Mając na uwadze fakt, iż uczestnik jako współwłaściciel przedmiotowej nieruchomości poniósł w toku przedmiotowego postępowania koszty procesu w kwocie 500,00 zł, a wnioskodawczyni kwotę 6.000,00 zł, Sąd nakazał pobrać od uczestnika R. F. na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego dla Łodzi – Widzewa w Łodzi kwotę 10.614,36 zł tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych, na które złożyły się brakujące zaliczki na wynagrodzenie biegłych oraz od wnioskodawczyni M. G. na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego dla Łodzi - Widzewa w Łodzi kwotę 5.114,36 zł tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych, na które złożyły się brakujące zaliczki na wynagrodzenie biegłych, o czym orzekł w punkcie jedenastym i dwunastym postanowienia. W pozostałym zakresie Sąd ustalił, iż wnioskodawcy oraz uczestnicy ponoszą koszty postępowania związane ze swoim udziałem w sprawie (punkt trzynasty postanowienia).

Mając powyższe na uwadze orzeczono jak w sentencji.