Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt V AGa 366/20

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 14 października 2021 r.

Sąd Apelacyjny w Katowicach V Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący:	SSA Barbara Konińska
Protokolant:	Katarzyna Macoch

po rozpoznaniu w dniu 14 października 2021 r. w Katowicach

na rozprawie

sprawy z powództwa (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością Spółki komandytowo-akcyjnej w L.

przeciwko Gminie i Miastu C.

o zapłatę

na skutek apelacji powódki

od wyroku Sądu Okręgowego w Gliwicach

z dnia 17 sierpnia 2020 r., sygn. akt X GC 266/19

1. oddala apelację;

2. zasądza od powódki na rzecz pozwanej kwotę 8.100 (osiem tysięcy sto) złotych z tytułu kosztów postępowania apelacyjnego.

SSA Barbara Konińska

Sygn. akt V AGa 366/20

UZASADNIENIE

Powódka (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowo akcyjna w L. wniosła o orzeczenie nakazem zapłaty, aby pozwana Gmina i Miasto C. zapłaciła na jej rzecz kwotę główną 830.000 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 10 listopada 2014r. z tytułu odszkodowania za czyn niedozwolony polegający na doprowadzeniu powódki do niekorzystnego rozporządzenia własnym mieniem poprzez wprowadzenie jej w błąd, w celu osiągnięcia korzyści majątkowej, bądź też z tytułu odszkodowania za nienależyte wykonanie umowy sprzedaży z dnia 27 marca 2012r. Wniosła też o zasądzenie od pozwanej na jej rzecz kosztów procesu.

W uzasadnieniu powódka podała, że w dniu 27 marca 2012r. pozwana gmina zawarła z (...) M. S., T. N. Spółką Jawną z siedzibą w T., przekształconą później w powodową spółkę, umowę sprzedaży za cenę 723.855 zł brutto nieruchomości położonej
w C., która według zapewnień pozwanej działka miała być zdatna do zabudowy. Wskazała, że po dokonaniu zakupu okazało się, że nieruchomość nie spełnia umówionych warunków, w podłożu wykryto odpady pogórnicze w postaci mułów osadnikowych (węglowych), co oznaczało, że grunt nie mógł stanowić bezpośredniego podłoża pod fundament. Wskazała też że, w lipcu 2012r., okazało się że działka jest uzbrojona w kolektor kanalizacji deszczowej ø 1000 mm. Wskazała, że zatajenie przez pozwaną wad nieruchomości oznaczało dla poprzedniczki prawnej powódki poniesienie dodatkowych kosztów doprowadzenia nieruchomości do stanu umożliwiającego budowę obiektu handlowego, które wiązały się z następującymi kosztami: 210.000 zł netto - wykonanie posadowienia niestandardowego, 300.000 zł netto - przełożenie kolektora, 100.000 zł netto - pozostałe prace dodatkowe - tj. nawiezienie piasku, ponieważ muł węglowy przy niskiej wilgotności i dostępie tlenu może ulec samozapłonowi, 220.000 zł netto - dodatkowe ryczałtowe wynagrodzenie za prace polegające na: wykonaniu dodatkowej podbudowy pod przekładanym kolektorem, dodatkowym zagłębieniu kolektora deszczowego, wykonaniu dodatkowego wzmocnienia (wymiany gruntu) w celu uzyskania odpowiednich parametrów nośności oraz stabilizacji gruntu pod ułożenie sieci zewnętrznych. Wskazała, że koszty powyższe były częścią wynagrodzenia wynikającego z umowy o wykonanie inwestycji budowlanej z dnia 31 maja 2013r. zawartej między poprzedniczką prawną powodowej spółki a (...) Sp. z o.o. z siedzibą w R., wykonawcą prac związanych z wybudowaniem w systemie „pod klucz” obiektu handlowo-usługowego w C.. Dodała, że (...) M. S., T. N. Spółka Jawna zapłaciła umówione wynagrodzenie powiększone o kwoty wynikające z protokołu z negocjacji z dnia 4 października 2013r., i tym samym poniosła dodatkowe, nieprzewidziane i nieplanowane koszty usunięcia wad zakupionej nieruchomości i że koszty usunięcia wad wyniosły łącznie 830.000 zł. Powódka dodała, że podstawą odpowiedzialności pozwanej gminy jest art. 415 k.c. Z daleko posuniętej ostrożności procesowej, jako podstawę odpowiedzialności pozwanej powódka powołała dodatkowo art. 471 k.c.

W odpowiedzi na pozew, pozwana wniosła o oddalenie powództwa w całości, jako bezzasadnego oraz zasądzenia od powoda na rzecz pozwanej zwrotu kosztów postępowania. Podniosła, że wbrew twierdzeniom powódki, nie posiadała wiedzy o istnieniu na objętej umową notarialną z 27 marca 2012r. nieruchomości kolektora kanalizacji deszczowej. Oświadczyła, że gmina tejże kanalizacji deszczowej nie budowała, ani nie otrzymała od poprzedniego właściciela (gmina nabyła nieruchomość w roku 1999) - (...) S.A. żadnych informacji o istnieniu tejże. Podała też, że nie uzyskała również od zbywcy żadnych informacji o istnieniu w podłożu osadników mułowych. Pozwana podniosła także, że twierdzenie powódki o niemożności budowy na nieruchomości obiektu handlowego (...) jest nieprawdziwe, gdyż pawilon handlowy w którym funkcjonuje sklep sieci (...) na terenie przedmiotowej nieruchomości został wybudowany. Pozwana wskazała, że opis nieruchomości w dokumentacji przetargowej, dokonany został w sposób prawidłowy,
w oparciu o posiadaną przez pozwaną wiedzę i dokumentację zasobu geodezyjnego.

Wyrokiem z dnia 17 sierpnia 2020r. sygn. akt X GC 266/19 Sąd Okręgowy
w Gliwicach oddalił powództwo i zasądził od powódki na rzecz pozwanej kwotę 10.817,00 zł z tytułu zwrotu kosztów procesu.

Sąd Okręgowy poczynił następujące ustalenia:

W dniu 27 marca 2012r. pozwana gmina zawarła z (...) M. S., T. N. Spółką Jawną z siedzibą w T., przekształconą później, na podstawie uchwały wspólników z dnia 23 października 2013r., w powodową spółkę, umowę sprzedaży nieruchomości objętej w dacie sprzedaży księgą wieczystą Sądu Rejonowego w (...)
o numerze (...), a obecnie księgą wieczystą tegoż Sądu o numerze (...). Nieruchomość obejmuje działkę ewidencyjną nr (...), położona jest w C. i przylega do ul. (...). Sprzedaż nieruchomości była wynikiem przeprowadzonego w dniu 4 października 2011r. publicznego przetargu ustnego nieograniczonego. W ogłoszeniu o przetargu nieruchomość została opisana jako niezabudowana, równa, pozioma, nieogrodzona i nieuzbrojona. Jej kształt został określony jako dogodny do zabudowy. W ogłoszeniu znajdowała się też informacja, że zgodnie
z obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego nieruchomość znajduje się na terenach usług centrotwórczych o symbolu planu (...), częściowo na terenach ulicy powiatowej o symbolu planu (...) i na terenach górniczych po kopalni (...).
W ogłoszeniu przetargu zawarto klauzulę, zgodnie z którą sprzedający nie odpowiada za wady ukryte zbywanej nieruchomości, w tym także za nieujawniony w Powiatowym Zasobie Geodezyjnym i Kartograficznym przebieg podziemnych mediów.

Zgodnie z § 15 miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy i Miasta C., podstawowym przeznaczeniem gruntów położonych na terenach usług centrotwórczych jest realizacja usług publicznych i komercyjnych o funkcji ogólnomiejskiej, w tym handlu, gastronomii, drobnego rzemiosła itp. (§ 15 ust. 1 i 2 pkt 1 planu). Pozwana otrzymała przedmiotową działkę z chwilą zamknięcia kopalni od (...) Spółki (...) bez żadnej dokumentacji. W sąsiedztwie działki znajduje się budynek wielorodzinny, budynek policji oraz hala widowiskowo sportowa. Gmina nie przeprowadza badań geologicznych dla oferowanych działek. Z dokumentacji mierniczo-geologicznej znajdującej się w Wyższym Urzędzie Górniczym w K. wynika iż na zakupionej przez powódkę nieruchomości znajdował się kolektor kanalizacji deszczowej ø 1000 mm.

Powódka nie domagała się badań gruntu na żadnym etapie postępowania przetargowego. Gmina, przed zorganizowaniem przetargu na sprzedaż nieruchomości, opracowała dokumentację techniczną poprzedzającą budowę parkingu na terenie przyległym do nieruchomości nabytej przez powódkę. Mapa do celów projektowych, obejmująca działkę nr (...) (przed podziałem), nie wskazywała na istnienie kolektora kanalizacji deszczowej na terenie nabytym później przez powoda. Również wycena nieruchomości, sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego w listopadzie 2010 r., w treści której znajduje się opis wydzielonej do zbycia części działki (...) o pow. 4500 m2 nie wskazywał, aby działka była zabudowana.

W piśmie z dnia 17 października 2011 r., kierowanym do (...) Sp. J., (...) i (...) w C. informowały, że w sąsiedztwie działki nr (...) znajduje się kanalizacja deszczowa odwadniająca pas drogowy wojewódzkiej nr (...) oraz że w rejonie przedstawionym na załączonej mapie Zarząd nie posiada urządzeń odwadniających infrastrukturę drogową dróg gminnych.

Powódka planowała na terenie zakupionej działki wybudować obiekt handlowy.
W dniach 4 i 5 czerwca 2012 r. na zlecenie (...) M. S., T. N. Sp. J. zostało przeprowadzone rozpoznanie geotechniczne podłoża gruntowego zakupionej nieruchomości. W podłożu wykryto wówczas zalegające odpady pogórnicze w postaci mułów osadnikowych (węglowych). Oznaczało to, że grunt nie mógł stanowić bezpośredniego podłoża pod fundament. Podmiot wykonujący prace geologiczne zalecił posadowienie projektowanego budynku na palach oraz zagęszczenie warstwy nasypów w celu wykonania wystarczająco nośnej podbudowy. Ponadto, kilka tygodni później, w lipcu 2012r., przy zlecaniu mapy do celów projektowych, a po wykonaniu odkopów kontrolnych, inwestor dowiedział się, że zakupiona działka jest uzbrojona w kolektor kanalizacji deszczowej ø 1000 mm.

(...) M. S., T. N. Sp. J. zawarła w dniu 20 maja 2013r. wraz z (...) Spółką z ograniczoną odpowiedzialnością w M. warunkową umowę sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, a następnie w dniu 29 maja 2013r. umowę sprzedaży tej nieruchomości. Jako cenę sprzedaży nieruchomości strony ustaliły na 3 259 500 zł.

W dniu 6 maja 2013r, (...) Sp. z o.o. w R. złożyła powódce ofertę na kompleksowe wykonanie pawilonu handlowego (...). Wartość oferty opiewała na sumę 3 610 000 zł. Powódka wraz ze (...) Sp. z o.o. w umowie o wykonanie inwestycji budowlanej z dnia 31 maja 2013r. strony ustaliły wynagrodzenie za wykonanie obiektu handlowo- usługowego na kwotę 3 570 000 zł. Aneksem z dnia 4 października 2013r. strony zmieniły tę kwotę na 3 790 000 zł.

Zgodnie z protokołem z negocjacji z dnia 4 października 2013r. powódka wraz ze (...) Sp. z o.o. ustaliły, że w ramach robót dodatkowych ujętych w kosztorysie załączonym do tego protokołu a dotyczących konieczności wykonania dodatkowej podbudowy pod przekładanym kolektorem ø1000mm, dodatkowego zagłębienia kolektora deszczowego oraz wykonania dodatkowego wzmocnienia (wymiany gruntu) w celu uzyskania odpowiednich parametrów nośności oraz stabilizacji gruntu pod ułożenie sieci zewnętrznych, (...) Sp. z o.o. otrzyma dodatkowe wynagrodzenie w kwocie 220 000 zł.

Zgodnie z kosztorysem do umowy z dnia 31 maja 2013r., powódka miała ponieść dodatkowe koszty doprowadzenia nieruchomości do stanu umożliwiającego budowę obiektu handlowego w następujących wysokościach:

- 210.000,00 zł netto - wykonanie posadowienia niestandardowego, tzw. palowanie,

- 300.000,00 zł netto - przełożenie kolektora ø1000,

- 100.000,00 zł netto - pozostałe prace dodatkowe tj. nawiezienie piasku,

- 220.000,00 zł netto - dodatkowe ryczałtowe wynagrodzenie za prace polegające na: wykonaniu dodatkowej podbudowy pod przekładanym kolektorem ø 1000, dodatkowym zagłębieniu kolektora deszczowego, wykonaniu dodatkowego wzmocnienia (wymiany gruntu) w celu uzyskania odpowiednich parametrów nośności oraz stabilizacji gruntu pod ułożenie sieci zewnętrznych.

Spółka Jawna zapłaciła umówione wynagrodzenie powiększone o kwoty wynikające
z protokołu z negocjacji z dnia 4 października 2013 r. Koszty usunięcia wad wyniosły łącznie 830.000.00 PLN.

Powódka pismem z dnia 3 listopada 2014r. w związku z wadami ukrytymi przedmiotu zamówienia wezwała pozwaną do zapłaty kwoty 830 000 zł. Pozwana w odpowiedzi na powyższe pismo wskazała, że uznaje wezwanie za bezzasadne i odmówiła dokonania zapłaty.

Powódka złożyła wniosek o zawezwanie pozwanej do próby ugodowej datowany na dzień 26 października 2015 r. (wniosek wpłynął do Sądu w dniu 12 listopada 2015 r.), jednak w trakcie posiedzenia pojednawczego w dniu 15 kwietnia 2016 r. pełnomocnik pozwanej stwierdził, że nie widzi możliwości zawarcia ugody. Powódka następnie podjęła jeszcze jedną próbę pozasądowego rozwiązania sporu wzywając pozwaną gminę do zapłaty pismem z dnia 14 lutego 2017 r., a następnie składając wniosek o zawezwanie do próby ugodowej z dnia 20 lipca 2018 r., jednak do ugody na posiedzeniu Sądu Rejonowego w (...)w dniu 27 września 2018 r. nie doszło.

Sąd Okręgowy nie uwzględnił wniosku pozwanej o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego, bowiem uznał fakty istotne dla rozstrzygnięcia sprawy za wyjaśnione,
a zgromadzony w sprawie materiał dowodowy za wystarczający.

Sąd Okręgowy uznał, że powódka nie wykazała w sposób niebudzący wątpliwości, aby po jej stronie, na skutek nabycia od pozwanej nieruchomości, powstała jakakolwiek szkoda, ani by pozwana umyślnie zataiła fakt, że na przedmiotowej nieruchomości znajduje się kolektor kanalizacji deszczowej oraz że na działce zalegają nienośne muły powęglowe (art. 6 k.c.). Wskazał, że nie sposób także, na podstawie zebranego w sprawie materiału dowodowego przypisać pozwanej odpowiedzialność ani za czyn niedozwolony, ani za nienależyte wykonanie przez nią zobowiązania i że strona powodowa nie wykazała,
a wykazać winna, na jakich przesłankach opiera odpowiedzialność gminy. O kosztach procesu Sąd Okręgowy orzekł na podstawie art. 98 k.p.c.

W apelacji od tego wyroku powódka zaskarżyła go w całości zarzucając naruszenie:

1. art. 471 k.c. poprzez jego niezastosowanie i błędne przyjęcie, że powódka nie udowodniła tego, że na skutek nabycia nieruchomości powstała szkoda, podczas gdy w opinii rzeczoznawcy majątkowego zawarty został opis wydzielonej do zbycia działki jako działki bez wad, zawyżając tym samym ogłoszoną w przetargu wartość nieruchomości;

2. art. 471 k.c. poprzez jego niezastosowanie i błędne przyjęcie, że wykazanie odpowiedzialności pozwanej na podstawie art. 471 k.c. jest uzależnione od udowodnienia przez powódkę, że nienależyte wykonanie zobowiązania jest następstwem okoliczności, za które pozwana ponosi odpowiedzialność, podczas gdy to na pozwanej spoczywa udowodnienie, że nienależyte wykonanie przez nią zobowiązania było następstwem okoliczności, za które nie ponosi ona odpowiedzialności;

3. art. 546 § 1 k.c. w zw. z 472 k.c. poprzez ich niezastosowanie i błędne przyjęcie, że pozwana dochowała należytej staranności przy przygotowaniu przetargu, lojalności kontraktowej i przedkontraktowej, a także dobrych obyczajów będących równoważnikiem zasad współżycia społecznego (art. 5 k.c.), podczas gdy w wyniku zawinionego przez pozwaną sporządzenia ogłoszenia o przetargu oraz dokumentacji przetargowej powódka doznała szkody w sytuacji, gdy okoliczności sprawy wymagały od pozwanej dochowania należytej staranności w wyborze rzeczoznawcy majątkowego, właściwego opisu nieruchomości i ustalenia rzeczywistego stanu sprzedawanej nieruchomości, w tym zdiagnozowania jej wad;

4. art. 566 w zw. z art. 556 k.c. przez ich niewłaściwe zastosowanie i w konsekwencji błędne ustalenie, że działka gruntu numer (...) nie była obarczona ukrytymi wadami fizycznymi, a także, iż ujawnione w toku postępowania wady fizyczne nie miały charakteru wad ukrytych, podczas gdy opinia rzeczoznawcy majątkowego stanowiąca podstawę opisu przedmiotu przetargu była wadliwa i nie uwzględniała kolektora kanalizacji deszczowej oraz nienośnych mułów powęglowych, a więc została sporządzona z naruszeniem art. 155 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz § 56 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, zawyżając tym samym ogłoszoną
w przetargu wartość nieruchomości;

5. art. 429 k.c. przez jego niezastosowanie, pomimo oczywistości naruszenia przez rzeczoznawcę majątkowego sporządzającego operat art. 35 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami w wyniku wadliwie dokonanego opisu oraz wyceny nieruchomości, poprzez nieuwzględnienie w operacie kolektora kanalizacji deszczowej i mułów powęglowych, co znacząco obniżyłoby by wartość nieruchomości;

6. art. 429 k.c. i art. 157 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami przez jego niezastosowanie i nie zwrócenie się przez pozwaną, ani Sąd pierwszej instancji z urzędu, do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, celem dokonania oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, z uwagi na rażącą oczywistość naruszenia przez rzeczoznawcę majątkowego art. 35 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami w wyniku wadliwie dokonanego opisu oraz wyceny nieruchomości, poprzez nieuwzględnienie kolektora kanalizacji deszczowej oraz, że na działce zalegają nienośne muły powęglowe;

7. art. 35 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami przez jego niezastosowanie do ustalonego w sprawie stanu faktycznego, skutkiem czego Sąd błędnie ustalił, że pozwana nie ponosi odpowiedzialności deliktowej, mimo istnienia ku temu dostatecznej podstawy w zebranym materiale dowodowym w postaci sporządzonej przez Burmistrza Gminy i Miasta C. treści ogłoszenia o przetargu na sprzedaż nieruchomości o numerze (...) oraz dokumentacji przetargowej zawierającej opis nieruchomości, sporządzonej z naruszeniem art. 35 ust. 2 pkt 3 ustawy
z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami w wyniku nie zawarcia pełnego opisu nieruchomości działki nr (...) w wykazie nieruchomości przeznaczonych do zbycia z dnia 7 czerwca 2011 r. oraz ogłoszeniu o przetargu na sprzedaż nieruchomości
o numerze (...), co zostało potwierdzone w wystąpieniu pokontrolnym Prezesa Regionalnej Izby Obrachunkowej w K. z dnia 12 lipca 2013 r;

8. art. 415 k.c. poprzez jego błędne niezastosowanie na skutek uznania, że strona powodowa nie wykazała przesłanek odpowiedzialności deliktowej pozwanej, mimo treści ogłoszenia o przetargu na sprzedaż nieruchomości o numerze (...) oraz dokumentacji przetargowej zawierających niepełny opis nieruchomości, co potwierdziło wystąpienie pokontrolne Prezesa Regionalnej Izby Obrachunkowej w K. z dnia 12 lipca 2013r., w którym stwierdzono naruszenie art. 35 ust. 2 pkt 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami w konsekwencji nie zawarcia pełnego opisu
w wykazie nieruchomości przeznaczonych do zbycia oraz ogłoszeniu o przetargu na sprzedaż nieruchomości, w wyniku czego powódka nabyła od pozwanej nieruchomość, nie mając świadomości jej wad, kierując się przekonaniem, iż pozwana jako organ władzy publicznej zobowiązany do działania na podstawie i w granicach prawa, przygotuje
w sposób należyty i zgodny z prawem treść ogłoszenia o przetargu oraz dokumentacji przetargowej, a przez to jest zobowiązana w sposób zgodny z prawem spełnić obowiązek informacyjny przewidziany w treści art. 546 § 1 k.c., oraz zachować elementarne zasady lojalności kontraktowej i przedkontraktowej, wynikające z zasad współżycia społecznego (art. 5 k.c.);

9. art. 232 k.p.c. i 236 k.p.c.. w zw. art. 227 k.p.c. poprzez nieprzeprowadzenie przez Sąd dowodu z opinii biegłego z zakresu szacowania wartości nieruchomości, co do ustalenia rzeczywistej wartości nieruchomości z uwzględniałem jej wad w postaci kolektora kanalizacji deszczowej oraz zalegających na niej nienośnych mułów oraz biegłego
z zakresu budownictwa i kosztorysowania dla ustalenia wartości wzrostu kosztów budowy w związku z ujawnionymi wadami nieruchomości a tym samym dla ustalenia wysokości szkody poniesionej przez powódkę oraz faktu rażącego zawyżenia przez pozwaną wartości nieruchomości co było konsekwencją wadliwie sporządzonej wyceny nieruchomości, która nie uwzględniała kolektora kanalizacji deszczowej mułów powęglowych, co znacząco obniżyłoby wartość nieruchomości;

10. art. 231 k.p.c. poprzez nieuzasadnione przyjęcie że powódka nie wykazała aby na skutek nabycia od pozwanej nieruchomości powstała u niej szkoda oraz, że nie wykazała innych przesłanek odpowiedzialności kontraktowej ani deliktowej pozwanej, podczas gdy zgromadzony materiał dowodowy nie pozostawiał żadnych wątpliwości co do wykazania powyższych faktów, chociażby w postaci wadliwej opinii rzeczoznawcy majątkowego, wskazującej zakupioną działkę, jako działkę bez wad;

11. art. 233 § k.p.c. przez błędną, sprzeczną z zasadami doświadczenia życiowego ocenę materiału dowodowego, polegającą na uznaniu że pozwana nie miała świadomości tego, że sprzedała powódce nieruchomość posiadającą istotne wady, podczas gdy
z dołączonych do pisma procesowego powódki z dnia 17.07.2020r. dokumentów
w postaci umowy przekazania pozwanej nieruchomości przez (...) S.A., kopii dokumentacji mierniczo-geologicznej z (...)z postanowieniem Burmistrza Gminy i Miasta C. z dnia 16.10.2000r., opinii pozytywnej Burmistrza Gminy i Miasta C. z dnia 31.12.1998r. wynika, że pozwana miała wiedzę o urządzeniach zlokalizowanych w gruncie, że zataiła ten fakt przez powódką, że celowo wprowadzała ją w błąd i udzielała fałszywych zapewnień;

12. art. 231 k.p.c. przez przyjęcie, iż powódka nie wykazała przesłanek odpowiedzialności kontraktowej i deliktowej pozwanej, mimo treści dokumentacji technicznej poprzedzającej budowę parkingu na terenie przyległym do nieruchomości nabytej przez powódkę, wobec czego pozwana wykazała się brakiem należytej staranności oraz niezgodnie z prawem spełniła spoczywający na niej obowiązek informacyjny w wyniku czego, powódka nabyła przedmiotową nieruchomość nie mając świadomości jej wad
i faktycznej wartości nieruchomości;

13. art. 233 k.p.c. przez brak wszechstronnego rozważenia materiału dowodowego
i dokonania jego oceny z pominięciem istotnej części tego materiału, to jest dowodów zgłoszonych w piśmie procesowym z dnia 17 lipca 2020 r., z których wynika, że: a) kolektor był od 1965 r. widoczny na mapach (...), b) Pozwana przejęła od (...) S.A. na mocy umowy notarialnej z 1999 r. nieruchomość wraz
z infrastrukturą techniczną w postaci sieci kanalizacyjnej, studzienek kanalizacyjnych, osadników nieczystości, a na mocy porozumienia z września 2000r., po zakończeniu likwidacji Kopalnia (...) zobowiązana była przekazać do (...) C. kopie map podstawowych (zasadniczych) powierzchni zaktualizowanych przez służby miernicze kopalni, c) w okresie aktywności kopalni Pozwana była aktywnie włączona w proces opiniowania i uzgadniania planów ruchu kopalni, d) Miasto i jednostki mu podległe na przestrzeni lat 2006 - 2012 wydawało zgody różnym podmiotom, sąsiadującym z terenem obecnej działki (...) tak z prawej, jak i z lewej strony, zgody na korzystanie z kolektora deszczowego fi 1000 i wpinanie się do niego wiedząc o jego istnieniu i mając go na mapach będących w posiadaniu miasta, tak na działkach sąsiednich, jak i na terenie obecnej działki (...), a jednocześnie ukryło ten fakt przy samej procedurze przetargowej, a także po przetargu - nie przyznając się do posiadania
w rejonie dziatki (...) kanalizacji deszczowej;

14. art. 233 § 1 k.p.c. poprzez błędną ocenę opinii rzeczoznawcy majątkowego sporządzonej na zlecenie pozwanej w przedmiocie wyceny nieruchomości powoda, w której zawarty został opis części działki (...) o pow. 4500 m2, jako działki bez wad tj. bez kolektora kanalizacji deszczowej oraz zalegających na niej nienośnych mułów powęglowych,
w wyniku której Sąd uznał ten dowód za wiarygodny, opierając się na nim w treści uzasadnienia wyroku, w sytuacji gdy opinia rzeczoznawcy majątkowego jako nie uwzględniająca tychże wad została sporządzona z naruszeniem art. 155 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz § 56 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, zawyżając wartość nieruchomości ogłoszoną w przetargu;

15. art. 328 § 2 k.p.c. poprzez nie zawarcie w uzasadnieniu wyroku wskazania podstawy faktycznej rozstrzygnięcia dowodów, na których oparł się Sąd i przyczyn, dla których Sąd odmówił mocy dowodowej dowodom zgłoszonych przez powódkę w piśmie procesowym z dnia 9 września 2019r. oraz 17 lipca 2020r., a w konsekwencji błędnym przyjęciu, zarówno na etapie subsumcji, jak i wyrokowania, że powódka nie zdołała unieść ciężaru dowodzenia i nie wykazała winy pozwanej;

16. art. 233 § 1 k.p.c. przez dokonanie oceny materiału dowodowego z pominięciem jego istotnej części, tj. dokumentów złożonych wraz z pismami procesowymi powódki z dnia
9 września 2019 r. oraz 17 lipca 2020 r., z których wynikało, że pozwana miała wiedzę, iż na nieruchomości znajduje się kolektor kanalizacji deszczowej oraz, że na działce zalegają nienośne muły powęglowe, lecz w wyniku świadomego zatajenia tego faktu przed powodem w sporządzonym ogłoszenia o przetargu na sprzedaż nieruchomości o numerze (...) oraz dokumentacji przetargowej zawierającej opis nieruchomości, wykazania się brakiem należytej staranności oraz w konsekwencji nie spełnienia spoczywającego na niej obowiązku informacyjnego przewidzianego w treści art. 546 § 1 k.c.

17. błąd w ustaleniach faktycznych:

-: przez przyjęcie, że powódka nie wykazała by poniosła szkodę, podczas gdy
w warunkowej umowie sprzedaży z dnia 20.05.2013r. pomiędzy powódką
a (...) w § 2 lit I) w/w umowy zawarto zapis, powódka nie ma prawa żądać od (...) dodatkowego wynagrodzenia za palowanie gruntu pod budynkiem i wykona przekładkę kanalizacji deszczowej, pomimo tego, że roboty te nie były przewidziane w wynagrodzeniu ryczałtowym, co w połączeniu z fakturami i kosztorysem prac daje pełen obraz szkody poniesionej przez powódkę;
-: polegający na błędnym przyjęciu dokonanym w oparciu o zeznania świadka A. R. i R. G., że opis nieruchomości dokonany w ogłoszeniu
o przetargu był prawidłowy i dokonany zgodnie z przepisami prawa, że dokumentacja przetargowa została przygotowana prawidłowo, podczas gdy z wystąpienia pokontrolnego Prezesa (...) w K. z dnia 12 lipca 2013 r. wynika, że opis nieruchomości nie został dokonany prawidłowo, a powódka została wprowadzona
w błąd nie tylko w zakresie zlokalizowanego na nieruchomości kolektora kanalizacji deszczowej i odpadów pogórniczych, ale także, informacji o możliwości dróg dojazdowych do ww. nieruchomości oraz przebiegu w pobliżu ciepłociągu;
-: przez przyjęcie, że powódka nie wykazała by pozwana umyślnie zataiła fakt, że na nieruchomości znajduje się kolektor kanalizacji deszczowej i muły powęglowe,
i w związku z tym błędne przyjęcie, że na powódce spoczywał obowiązek wykazania, iż pozwana wiedziała jaki jest faktyczny stan nieruchomości i zataiła to przed kupującym (art. 6 k.c.), podczas gdy zgodnie z utrwalonym orzecznictwem, przyjęcie odpowiedzialności na podstawie art. 471 k.c. nie jest uzależnione od udowodnienia przez powoda, że nienależyte wykonanie zobowiązania jest następstwem okoliczności, za które pozwana ponosi odpowiedzialność, a to na pozwanej spoczywa udowodnienie, że nienależyte wykonanie przez nią zobowiązania było następstwem okoliczności, za które nie ponosi ona odpowiedzialności;
-: poprzez błędne uznanie, iż pozwana przed zorganizowaniem przetargu na sprzedaż przedmiotowej nieruchomości, opracowała dokumentację techniczną poprzedzającą budowę parkingu na terenie przyległym do nieruchomości nabytej przez powódkę, która nie wskazywała na istnienie kolektora kanalizacji deszczowej na nieruchomości, można było wyprowadzić wniosek, iż przetarg był przygotowany w sposób zgodny
z prawem, podczas gdy należało przyjąć, iż pozwana wykazała się brakiem należytej staranności oraz niezgodnie z prawem spełniła spoczywający na niej obowiązek informacyjny przewidziany w treści art. 546 § 1 KC, a w konsekwencji nie zachowała zasady lojalności kontraktowej i przedkontraktowej, wynikających z zasad współżycia społecznego (art. 5 KC);
-: poprzez błędne przyjęcie, że powódka nie ma racji wskazując, iż to na pozwanej gminie jako sprzedającym ciążył obowiązek należytego zbadania nieruchomości przed jej sprzedażą i że to na powódce jako nabywcy nieruchomości przeznaczonej na konkretny cel było ustalenie rzeczywistego stanu nabywanej nieruchomości, podczas gdy z orzecznictwa Sądu Najwyższego wynika, że kupujący nie ma obowiązku zbadania rzeczy w celu wykrycia wad, chyba że zbadanie rzeczy jest w danych stosunkach przyjęte (art. 563 k.c.) a skoro badanie rzeczy jest uprawnieniem kupującego, to nie mogą go spotkać żadne ujemne skutki w razie, gdyby z uprawnienia zbadania rzeczy nie skorzystał;
-: poprzez przyjęcie, że powódka nie wywiązała się z obowiązku udowodnienia iż przed zawarciem umowy sprzedaży nieruchomości, pozwana miała wiedzę o tym, że na nieruchomości znajduje się kolektor kanalizacji deszczowej i muły powęglowe, podczas gdy powódka zaoferowała logiczne, wzajemnie uzupełniające się dowody zgłoszone w piśmie procesowym z dnia 9 września 2019r. oraz 17 lipca 2020 r. potwierdzające, że pozwana miała wiedzę, o wadach, lecz w wyniku wykazania się brakiem należytej staranności oraz w konsekwencji nie spełnienia spoczywającej na niej obowiązku informacyjnego przewidzianego w treści art. 546 § 1 k.c., dopuściła się niezachowania elementarnej zasady lojalności kontraktowej i przedkontraktowej, wynikającej z zasad współżycia społecznego (art. 5 k.c.), w wyniku czego, powódka nabyła przedmiotową nieruchomość nie mając świadomości jej wad i faktycznej wartości nieruchomości;
-: poprzez dokonanie ustaleń, które nie mają kompletnie żadnego znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy, a które mają stanowić próbę usprawiedliwienia wydanego rozstrzygnięcia i które mają stanowić o braku podstaw do odpowiedzialności pozwanej jak np. fakt, że gmina przygotowywała dokumentację techniczną nieruchomości sąsiedniej i nie ujawniono w niej kolektora deszczowego;
-: poprzez nieuwzględnienie wniosku pozwanej o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego, i bezzasadne przyjęcie, że fakty istotne dla rozstrzygnięcia sprawy zostały wyjaśnione, a zgromadzony w sprawie materiał dowodowy jest wystarczający do rozstrzygnięcia sprawy, podczas gdy ewentualna opinia biegłego pozwoliłaby ustalić kwestie i okoliczności, którym zaprzeczała a to chociażby sam fakt występowania osadników mułowych, konieczności wykonania prac dodatkowych w tym palowania
i ich wartości;
-: będący wynikiem nieprzeprowadzenia postępowania dowodowego w sposób pozwalający na ustalenie wszystkich okoliczności istotnych dla sprawy
i bezzasadne przyjęcie, że np. opis nieruchomości przygotowany przez pozwaną rzeczywiście został sporządzony w oparciu o dokumentację zasobu geodezyjnego oraz pominięciu części materiału dowodowego znajdującego się w aktach sprawy poprzez „przemilczenie” w uzasadnieniu wyroku w ogóle faktu jego istnienia.

Biorąc pod uwagę powyższe zarzuty powódka wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku i uwzględnienie powództwa w całości oraz o zasądzenie od pozwanej na rzecz powódki kosztów procesu za obie instancje, ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku
i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi pierwszej instancji pozostawiając temu Sądowi rozstrzygnięcie w zakresie kosztów procesu za obie instancje.

W odpowiedzi na apelację pozwana wniosła o jej oddalenie i o zasądzenie od powódki na jej rzecz kosztów postępowania apelacyjnego.

Sąd Apelacyjny ustalił i zważył, co następuje:

Apelacja powódki nie mogła odnieść oczekiwanego przez nią skutku, gdyż wyrok wydany przez Sąd Okręgowy w Gliwicach odpowiada prawu.

Wbrew zarzutom powódki, Sąd Okręgowy nie dokonał ustaleń, które nie mają kompletnie żadnego znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy. Przeciwnie ustalenia te dotyczą stosunku prawnego łączącego strony, okoliczności zawarcia przez nie umowy i jako takie mają istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia o żądaniach pozwu z tego stosunku prawnego wywodzonych. Sąd Okręgowy nie naruszył przy tym art. 328 § 2 k.p.c. Wbrew zarzutom pozwanej, Sąd Okręgowy zawarł w uzasadnieniu wyroku również wskazanie podstawy faktycznej rozstrzygnięcia, podał też dowody, na których to rozstrzygnięcie oparł. Sąd Okręgowy wyjaśnił przy tym, iż w jego ocenie dowody zgłoszone przez powódkę w piśmie procesowym z dnia 9 września 2019r. oraz 17 lipca 2020r. nie wykazały winy pozwanej bo jego zadaniem nie dowodziły, że pozwana miała wiedzę o posadowieniu na nieruchomości kolektora kanalizacji deszczowej i zalegania osadów węglowych. Sąd Okręgowy poczynił prawidłowe ustalenia w sprawie, które Sąd Apelacyjny podziela i przyjmuje za własne bez potrzeby ich zbędnego powtarzania z uwzględnieniem jednakże rozważań jak niżej.

Z faktu, że kolektor deszczowy miał być od 1965r. widoczny na mapach (...) w K. nie wynika, że pozwana o tym iż przebiega on na spornej działce wiedziała. To, iż pozwana przejęła od (...) Spółki Akcyjnej na mocy umowy notarialnej z 1999r. nieruchomość wraz z całą infrastrukturą techniczną również nie oznacza, że pozwana wiedziała o położeniu kolektora na spornej działce. Jak zaś ustalił Sąd Apelacyjny na podstawie pisma z dnia 3 listopada 2020r. /k. 779 akt/ oraz porozumienia z dnia 8 września 2000r. zawartego pomiędzy pozwaną i (...) Spółką Akcyjną KWK (...) w likwidacji (§ 7 tego porozumienia) /k. 77v.- 778v. akt/, wbrew twierdzeniom skarżącej to nie na pozwanej, lecz na (...) Spółce (...) ciążył obowiązek przekazania do (...) C. kopii map podstawowych (zasadniczych) powierzchni zaktualizowanych przez służby miernicze kopalni. Powódka zaś obciążona w tym zakresie ciężarem dowodu z art. 6 k.c. nie wykazała by mapy te zgodnie z tym zobowiązaniem zostały pozwanej przekazane. Podobnie fakt, że w okresie aktywności kopalni pozwana była włączona w proces opiniowania
i uzgadniania planów ruchu kopalni nie oznacza, że powinna była wiedzieć i wiedziała
o posadowieniu na spornej działce kolektora. To że pozwane Miasto i jednostki mu podległe na przestrzeni lat 2006 - 2012 wydawało zgody innym podmiotom, sąsiadującym z terenem obecnej działki (...) na korzystanie z kolektora deszczowego f 1000 i wpinanie się do niego na działkach sąsiednich nie oznacza, że pozwana wiedziała o jego istnieniu na terenie obecnej działki (...) i jednocześnie podstępnie ukryła ten fakt przy procedurze przetargowej. Pismo z dnia 17 października 2011r. /k. 609 akt/ kierowane przez Zarząd Dróg
i Służb Komunalnych C. do poprzedników prawnych powódki dotyczy wyłącznie urządzeń odwadniających infrastrukturę drogową, nie sposób zatem przyjąć by wynikało z niego, że pozwana miała wiedzę o przebiegu kolektora na spornej działce, przeciwnie treść pisma dowodzi o faktycznym tej wiedzy braku.

Jak ustalił nadto Sąd Apelacyjny, decyzją nr (...) Burmistrz Gminy i Miasta C. z dnia 1 marca 2011r. w sprawie podziału nieruchomości zatwierdził projekt podziału nieruchomości o powierzchni 9770m2 położonej w obrębie C. km 1, tj. działka nr (...) stanowiąca własność Gminy i Miasta C. zapisanej w KW (...) i uznał, że w wyniku podziału powstają nowe działki nr (...)
o powierzchni 3993m2 i Nr (...) o powierzchni 5777 m2, przy czym projekt podziału nieruchomości z dnia 17 września 2010r. stanowił integralną część tej decyzji /k. 446- 447 akt/.

Jak ustalił także Sąd Apelacyjny, pismem z dnia 12 lipca 2006r. Burmistrz Gminy
i Miasta C. wyraził zgodę na włączenie się kanalizacji deszczowej
z inwestycji planowanej przez Przedsiębiorstwo Produkcyjno – Handlowo – Usługowe (...) spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością w K. do kolektora f 1000 mm kanalizacji deszczowej pod określonymi w tym piśmie warunkami /pismo jak wyżej k. 645 akt/. Do pisma tego dołączono mapę, na której wskazano miejsce włączenia do istniejącej studni i przebieg kolektora /k. 648 akt/. Jak wynika z powyższej mapy kolektor ten przynajmniej w części miał swe położenie na działce nr (...), co wynika z mapy jak na k. 648 akt. Błędnie przy tym Sąd Apelacyjny przyjął podając ustnie zasadnicze motywy rozstrzygnięcia, iż mapa ta wskazuje, iż kolektor miał swój przebieg również na działce nr (...) na podstawie mapy jak na k. 647 akt, skoro granice działka tej działki wytyczone zostały nie wcześniej niż w 2010r. na co wskazuje projekt podziału z dnia 17 września 2010r. /k. 447 akt/. Wypisy, wyrysy i mapy dotyczą zaś poszczególnych działek dla których konkretnie są sporządzane a w pozostałym zakresie mają charakter głównie poglądowy.
W efekcie mapa ta nie może stanowić dowodu na to, że pozwana wiedziała
o przebiegu kolektora kolektora f 1000 mm kanalizacji deszczowej na działce nr (...), gdyż działka ta w 2006r. w dacie sporządzania pisma z dnia 12 lipca 2006r. jeszcze nie istniała i nie wytyczono także jej granic, co wynika z mapy jak na k. 648 akt.

Jak ustalił nadto Sąd Apelacyjny na podstawie wystąpienia pokontrolnego Prezesa Regionalnej Izby Obrachunkowej w K. z dnia 12 lipca 2013r. (...)
w wykazie nieruchomości do zbycia z dnia 7 czerwca 2011r. oraz ogłoszeniu o przetargu na sprzedaż nieruchomości o numerze (...) kontrolujący stwierdzili, iż w dokumentach tych nie zawarto pełnego opisu nieruchomości działki nr (...) o powierzchni 3993M2 dotyczącego informacji o możliwości dróg dojazdowych do wyżej wymienionej działki oraz
o przebiegu w pobliżu ciepłociągu, co jest jak wskazali, niezgodne z art. 35 ust.2 pkt 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010r., nr 102, poz. 651 ze zm.) /wystąpienie pokontrolne jak wyżej – k. 843- 852 akt/.

Okoliczność jednakże, że w wykazie nieruchomości do zbycia z dnia 7 czerwca 2011r. w ogłoszeniu o przetargu na sprzedaż nieruchomości o numerze (...) nie zawarto informacji o możliwości dróg dojazdowych do tej wymienionej działki, ani o przebiegu
w pobliżu ciepłociągu nie oznacza, że powódka została wprowadzona w błąd co do tych okoliczności skoro przebieg w pobliżu ciepłociągu widoczny był, co wynika ze zdjęć znajdujących się w aktach sprawy /k. 399, k. 418 akt/, gołym okiem i możliwy do zauważenia bez zawarcia tej informacji w opisie nieruchomości. Nieuwzględnienie przy tym tychże danych zarówno w wykazie nieruchomości przeznaczonych na sprzedaż, jak i w opisie nieruchomości pozostaje bez wpływu na ocenę zasadności żądań powódki, skoro nie wywodzi ona swej szkody z posadowienia ciepłociągu w pobliżu spornej działki, ani też
z braku do niej dróg dojazdowych.

Wbrew zarzutom apelacji prawidłowo Sąd Okręgowy uznał, iż powódka nie wykazała by pozwana umyślnie zataiła fakt, że na nieruchomości znajduje się kolektor kanalizacji deszczowej i muły powęglowe. Okoliczność negatywna w postaci braku zatajenia tychże informacji zgodnie z zasadami logiki nie mogła być udowodniona przez pozwaną. To powódka zaś wywodziła z tej okoliczności skutki prawne zatem to na niej spoczywał w tym zakresie ciężar dowodu wynikający z art. 6 k.c. w zw. z art. 232 k.p.c. Podobnie wbrew zarzutom powódki to na niej spoczywał ciężar wykazania, że pozwana nienależycie wykonała swe zobowiązanie, której to okoliczności powódka nie wykazała. Gdyby powódka takową okoliczność wykazała, dopiero wówczas pozwaną obciążałby ciężar ewentualnego dowodu, że nienależyte wykonanie zobowiązania było następstwem okoliczności, za które nie ponosi ona odpowiedzialności.

Prawidłowo także wbrew zarzutom apelacji Sąd Okręgowy stwierdził, że powódka nie wykazała by pozwana miała wiedzę co do tego, by na spornej nieruchomości znajdowały się muły powęglowe. Fakt, iż z dokumentacji posiadanej przez inne niż pozwana jednostki wynika posadowienie na spornej nieruchomości osadników mułów powęglowych oraz posadowienie na niej kolektora kanalizacji deszczowej nie oznacza, że pozwana była
w posiadaniu tejże dokumentacji lub by miała obowiązek ją uzyskać i wykonać badania gruntu przed sprzedażą go powódce. Oceny tej nie zmienia analiza dołączonych przez powódkę dokumentów do pisma procesowego z dnia 9 września 2019r. oraz 17 lipca 2020 r., których istnienie wbrew zarzutom apelacji nie zostały „przemilczane” przez Sąd I Instancji, lecz przezeń ocenione jako nie stanowiące dowodu, że pozwana wiedziała o wadach nieruchomości i podstępnie je przed powódką zataiła.

Zgodnie z treścią art. 546 § 1 k.c. sprzedawca obowiązany jest udzielić kupującemu potrzebnych wyjaśnień o stosunkach prawnych i faktycznych dotyczących rzeczy sprzedanej. Jest to zatem z całą pewnością samoistny obowiązek sprzedawcy z umowy wzajemnej, który powinien wypełnić. W doktrynie wyrażane jest stanowisko, że niewywiązanie się przez sprzedawcę z obowiązków, o których mowa w przepisie art. 546 k.c., jest nienależytym wykonaniem zobowiązania i może skutkować odpowiedzialnością, o której mowa w art. 471 k.c., a niekiedy może wyczerpywać znamiona uzasadniające powstanie odpowiedzialności
w trybie art. 415 k.c. (tak: Komentarz do art. 546 Kodeksu cywilnego Z. Gawlik, LEX 2010; cyt. komentarz pod red. K. Pietrzykowskiego).

Pozwana w ogłoszeniu o przetargu zawarła klauzulę zgodnie, z którą sprzedający nie odpowiada za wady ukryte zbywanej nieruchomości, w tym także za nieujawniony
w Powiatowym Zasobie Geodezyjnym i Kartograficznym przebieg podziemnych mediów. Niewątpliwie powyższa klauzula oznaczała, iż pozwana jako sprzedawca nie dokonywała badania gruntu po to, by ustalać co znajduje się pod jego powierzchnią. Nie można zaś
z treści art. 546 k.c. wywodzić, by sprzedawca miał obowiązek przez sprzedażą dokonania badania rzeczy w poszukiwaniu jej ewentualnych wad ukrytych, co byłoby zachowaniem nieracjonalnym i ekonomicznie nieuzasadnionym. Takie rozumienie obowiązku sprzedawcy sprzeczne byłoby z zasadami obrotu gdyż nakładałoby na sprzedawcę obowiązek często kosztownego tzw. „szukania dziury w całym.” W szczególności przyjąć należy, że sprzedawca nie ma obowiązku przeprowadzania badań geologicznych gruntu. To zaś, iż powódka nie miała obowiązku zbadania gruntu w celu wykrycia ewentualnych jego wad, nie oznacza jeszcze by taki obowiązek ciążył na sprzedawcy w rozumieniu art. 415 k.c. lub art. 471 k.c.

Powódka wywodziła, iż sporny grunt nie nadawał się do zabudowy z powodu braku odpowiedniej nośności. Tymczasem z żadnego z przedłożonych przez powódkę dowodów nie wynikało by celem umowy sprzedaży zawartej przez strony miał być zakup nieruchomości
o takim podłożu, który umożliwiłby posadowienie na nim obiektu handlowego bez konieczności wzmocnienia gruntu przez np. stosowania palowania i by takowy cel umowy miał być pozwanej znany (art. 65 § 2 k.c.). To zaś czy nieruchomość nadaje się do zabudowy w aktualnym stanie rozwoju technik budowlanych nie zależy od rodzaju gruntu, lecz od planu zagospodarowania przestrzennego danej gminy. To plan ten określa jakie grunty podlegać mogą zabudowie, rodzaj gruntu może mieć jedynie wpływ na konieczność zastosowania określonych technik budowlanych i ich kosztów. Jak wskazują to zasady doświadczenia życiowego budynki powstają nawet na terenach piaszczystych, na bagnach – po ich osuszeniu, na klifach i innych miejscach. Przy tym skoro pozwanej wiadomym było, iż sprzedawana działka leży na terenie górniczym co wynikało z jej opisu /k. 36 akt/, to logicznym jest że mogą na tym terenie występować nie tylko szkody ale i odpady górnicze. Tym samym nie można zarzucić pozwanej by złamała zasady lojalności kontraktowej
i przedkontraktowej, wynikające z zasad współżycia społecznego (art. 5 k.c.), jak zarzucała to powódka.

Jak ustalił Sąd Apelacyjny na podstawie faktury z dnia 9 sierpnia 2013r. nr (...) /k. 102 akt/ i potwierdzenia operacji z dnia 5 września 2013r. /k. 102v. akt/ powódka uiściła na rzecz (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w R. wynagrodzenie w kwocie 553.500 zł za „zagospodarowanie placu budowy, przebudowę kanalizacji, palowanie obiekt (...) w C.”. Powódka nie wykazała jednakże, by w całości również ta kwota miała stanowić koszt usunięcia wad nie wykazując wartości poszczególnych pozycji objętych tą fakturą. Jak zaś wynikało z oferty z dnia 6 maja 2013r. k. 72-73 akt/ (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w R. przedstawiła poprzednikom prawnym powódki ofertę na kompleksowe wykonanie pawilonu (...) w C., gdzie wskazano w pozycji 3.2 – wykonanie posadowienia niestandardowego – pale, studnie itp. na kwotę 215.000 zł, oraz w pozycji 9.3 - prace dodatkowe przekładki sieci, usunięcie kolizji i rozbiórką istniejących rurociągów na kwotę 20.000 zł. Kosztorys do umowy z dnia 31 maja 2013r. o wykonanie inwestycji budowlanej
w C. zawartej pomiędzy poprzednikiem prawnym powódki i (...) spółką z ograniczoną odpowiedzialnością w R. /k. 73v.- 99 akt/ wskazywał natomiast w pkt. 3.2 koszt wykonania posadowienia niestandardowego – pale na kwotę 210.000 zł, w pkt. 9.3 przełożenie kolektora f 1000 na kwotę 300.000 zł, pozostałe prace dodatkowe 100.000 zł /k. 92 akt/.

Nietrafnym jest także zarzut naruszenia art. 232 k.p.c. i 236 k.p.c.. w zw. art. 227 k.p.c. mający polegać na nieprzeprowadzenie przez Sąd dowodu z opinii biegłego z zakresu szacowania wartości nieruchomości, co do ustalenia rzeczywistej wartości nieruchomości
z uwzględniałem jej wad w postaci kolektora kanalizacji deszczowej oraz zalegających na niej nienośnych mułów. Powódka w pozwie powołała się wprawdzie na to, iż doznała szkody mającej polegać na zakupie nieruchomości po cenie znacznie odbiegającej od jej rzeczywistej wartości. Tym niemniej nie dochodziła od pozwanej z tego tytułu zapłaty odszkodowania, czy zwrotu kwot z tytułu żądania obniżenia ceny wyraźnie wskazując, że dochodzi zwrotu kosztów poniesionych przez powódkę na skutek ukrytych wad nieruchomości. Żądanie tak sformułowane podtrzymała przy tym na rozprawie w dniu 20 lipca 2020r. /00:33:56 – 00.34:26/. Wobec tego dowód z opinii biegłego z zakresu szacowania nieruchomości był zbędny dla rozstrzygnięcia a przy tym powódka nie wniosła w postępowaniu przed Sądem
I instancji o przeprowadzenie takowego dowodu. Sąd Okręgowy nie naruszył tychże przepisów nie dopuszczając dowodu z opinii biegłego z zakresu budownictwa
i kosztorysowania dla ustalenia wartości wzrostu kosztów budowy w związku z ujawnionymi wadami nieruchomości, który to wniosek został zgłoszony przez pozwaną w odpowiedzi na pozew. Przypomnieć bowiem należy, iż powódka pismem z dnia 9 września 2019r. wniosła
o oddalenie tegoż wniosku /k. 489-495 akt/, jednoznacznie sprzeciwiając się temu dowodowi i sama takowego wniosku przed Sądem Okręgowym nie zgłosiła. W efekcie zgłoszone przez nią zarzuty co do naruszenia przepisów postępowania dotyczące nieprzeprowadzenia dowodu zgłoszonego przez stronę przeciwną i któremu to dowodowi się sprzeciwiała, uznać należy za zmierzające do obejścia art. 381 k.p.c. zakazującemu zgłaszanie nowych dowodów
i twierdzeń w sytuacji, gdy strona dowody te mogła powołać przed Sądem I instancji i nie wykazała, by potrzeba powołania się na nie wynikła później. Taka potrzebą co oczywiste nie może być oddalenie powództwa przez Sąd I Instancji. Zasadnie także Sąd Okręgowy nie przeprowadził dowodu z opinii biegłego z zakresu geodezji i kartografii wnioskowanego przez powódkę jako, iż teza dowodowa powołana w piśmie z dnia 24 lutego 2020r. wskazywała na to iż dowód ten ma polegać na ustaleniu faktów a nie opinii wymagającej wiedzy specjalnej (art. 278 § 1 k.p.c.).

Jak prawidłowo ustalił Sąd Okregowy protokołem negocjacji z dnia 4 października 2013r. poprzednik prawny powódki i (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością
w R. ustaliły, iż w ramach robót dodatkowych ujętych w kosztorysie dołączonym do niniejszego protokołu a dotyczących: konieczności wykonania dodatkowej podbudowy pod przekładanym kolektorem fi 1000 mm, dodatkowego zagłębienia kolektora deszczowego, wykonania dodatkowego wzmocnienia (wymiany gruntu) w celu uzyskania odpowiednich parametrów nośności oraz stabilizacji gruntu pod ułożenie sieci zewnętrznych (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w R. jako wykonawca tych prac otrzyma dodatkowe ryczałtowe wynagrodzenie w wysokości netto 220.000 zł /aneks jak wyżej – k. 89 akt/. Za wykonanie tychże prac (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością
w R. wystawiła fakturę na kwotę netto 220.000 zł, brutto 270.600 zł z dnia 15 listopada 2013r. nr (...) /k. 109 akt/. Należność wynikająca z tejże faktury została przez powódkę uiszczona w dniu 15 listopada 2013r. /potwierdzenie operacji k. 111 akt/.

Prace dodatkowe wynikające z aneksu z dnia 4 października 2013r. związane były, jak wynika to z uzasadnienia pozwu /k. 6 akt/, z tym iż na mule węglowym nie można osadzić betonowych studni kanalizacji deszczowej. W efekcie miały związek przyczynowy z wadą gruntu mającą polegać na zaleganiu na jego terenie mułów węglowych. Jak wskazano już wyżej nie można uznać by pozwana miała ponosić odpowiedzialność odszkodowawczą względem pozwanej zaleganie tychże mułów na działce sprzedawanej na terenie górniczym. Wobec tego żądanie zasądzenia kwot wynikających z tegoż aneksu jest bezzasadne w świetle art. 471 k.c. oraz art. 415 k.c.

Powódka nie wykazała też jakie poszczególne sumy cząstkowe złożyły się na wykonanie poszczególnych prac objętych fakturą z dnia 9 sierpnia 2013r. nr (...) /k. 102 akt/ i potwierdzeniem operacji z dnia 5 września 2013r. /k. 102v. akt/, skoro na określone nią wynagrodzenie złożyło się także „zagospodarowanie placu budowy”. Powódka nie wykazała by zagospodarowanie placu budowy miało jakikolwiek związek z usuwaniem wskazanych przez nią wad zakupionej od pozwanej nieruchomości. Nie wykazała tym samym w jakiej wysokości faktycznie poniosła koszty palowania i przełożenia kolektora wskazane na tej fakturze.

Powódka przy tym w toku całego postępowania była reprezentowana przez fachowego pełnomocnika i nie złożyła wniosku o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego na tę okoliczność do czego zobowiązana była zgodnie z rozkładem ciężaru dowodu określonym art. 6 k.c. i art. 232 k.p.c., których to przepisów Sąd Okręgowy również nie naruszył. Sąd Okręgowy nie miał przy tym obowiązku dopuszczenia dowodu z opinii biegłego z zakresu budownictwa i kosztorysowania robót dla ustalenia które z kosztów objęte fakturą z dnia 9 sierpnia 2013r. nr (...) i potwierdzeniem operacji z dnia 5 września 2013r. dotyczyły palowania, które przesunięcia kolektora a w jakiej wysokości związane były one

z „zagospodarowanie placu budowy”. Zgodnie z zasadami procesu cywilnego ciężar przedstawiania materiału dowodowego spoczywa na stronach (art. 232 k.p.c., art. 3 k.p.c., art. 6 k.c.). Jego istota sprowadza się do ryzyka poniesienia przez stronę ujemnych konsekwencji braku wywiązania się z powinności przedstawienia dowodów. Skutkiem braku wykazania przez stronę prawdziwości twierdzeń o faktach istotnych dla sprawy jest tylko to, że twierdzenia takie zasadniczo nie będą mogły leżeć u podstaw sądowego rozstrzygnięcia. Strona, która nie udowodni przytoczonych twierdzeń, utraci korzyści, jakie uzyskałaby aktywnym działaniem. Artykuł 6 k.c. określa reguły dowodzenia, tj. przedmiot dowodu oraz osobę, na której spoczywa ciężar udowodnienia faktów mających istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia, przy czym sąd nie ma obowiązku dążenia do wszechstronnego zbadania wszystkich okoliczności sprawy oraz nie jest zobowiązany do zarządzania dochodzenia
w celu uzupełnienia lub wyjaśnienia twierdzeń stron i wykrycia środków dowodowych pozwalających na ich udowodnienie. Nie ma też obowiązku przeprowadzenia z urzędu dowodów zmierzających do wyjaśnienia okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy (art. 232 k.p.c.). Obowiązek przedstawienia dowodów spoczywa na stronach (art. 3 k.p.c.),
a ciężar udowodnienia faktów mających dla rozstrzygnięcia sprawy istotne znaczenie (art. 227 k.p.c.) spoczywa na tej stronie, która z tych faktów wywodzi skutki prawne (wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 5 lutego 2021r. sygn.. I ACa 220/20). Jak wskazano już wyżej powódka nie wykazała także by pozwana nienależycie wykonała swe zobowiązanie – przeciwnie, zgodnie z umowa stron sprzedała powódce działkę nadającą się do zabudowy, zaś jej odpowiedzialność za media nie ujęte w zasobie geodezyjnym wyłączała klauzula umowna, na którą obie strony wyraziły zgodę przy podpisaniu umowy.

Biorąc powyższe pod uwagę Sąd Okręgowy prawidłowo uznał, iż powódka nie wykazała przesłanek odpowiedzialności określonej art. 471 k.c. Wbrew zarzutom apelacji
w opinii rzeczoznawcy majątkowego nie został w niej zawarty został opis wydzielonej do zbycia działki jako działki bez wad, taki zapis nie pojawia się w żadnej części tejże opinii. Bez znaczenia jest przy tym to, czy na skutek tego, iż w opisie działki w tejże opinii nie uwzględniono znajdujących się pod powierzchnią gruntu a zatem niewidocznych dla obserwatora gołym okiem mułów węglowych i kolektora kanalizacji deszczowej na wartość nieruchomości, skoro powódka nie dochodziła odszkodowania z tego tytułu, lecz z innej podstawy faktycznej a mianowicie kosztów poniesionych na usunięcie tychże osadów i kolektora. Ewentualna zmiana żądania w postępowaniu odwoławczym w tym zakresie jest niedopuszczalna w świetle art. 383 zd.1 k.p.c. wobec braku zmiany okoliczności (art. 383 zd.2 k.p.c.).

Niezasadnym okazał się także zarzut naruszenia art. 546 § 1 k.c. w zw. z 472 k.c. Nie można bowiem przyjąć, by pozwana wykonując swe zobowiązanie nie dochowała należytej staranności przy przygotowaniu przetargu, lojalności kontraktowej i przedkontraktowej,
a także dobrych obyczajów będących równoważnikiem zasad współżycia społecznego (art.
5 k.c.), jak zarzucała to jej skarżąca. Ewentualne ujawnienie się wad ukrytych nieruchomości nie oznacza samo przez się, iż strona naruszyła obowiązek informacyjny przewidziany art. art. 546 § 1 k.c., czy wymogi wykonywania zobowiązania z należytą starannością w rozumieniu art. 472 k.c. Powódka nie wykazała by pozwana nie dochowała należytej staranności
w wyborze rzeczoznawcy majątkowego i w opisie nieruchomości.

Błędnymi są także zarzuty by Sąd Okręgowy miał dopuścić się naruszenia art. 566
w zw. z art. 556 k.c. skoro przepisy nie miały zastosowania w niniejszej sprawie wobec tego, iż powódka nie dochodziła uprawnień z tytułu rękojmi za wady rzeczy sprzedanej, która to odpowiedzialności nawet w sytuacji gdy szkoda powstała w następstwie okoliczności za które sprzedawca nie ponosi odpowiedzialności. Przy czym przepis art. 566 k.c. stosuje się wówczas, gdy na skutek skorzystania z uprawnień rękojmi kupujący złożył oświadczenie
o odstąpieniu od umowy lub o żądaniu obniżenia ceny, co nie miało miejsca w niniejszej sprawie. Bezzasadnym jest przy tym zarzut, że opinia rzeczoznawcy majątkowego stanowiąca podstawę do opisu przedmiotu przetargu nie uwzględniająca kolektora kanalizacji deszczowej oraz nienośnych mułów powęglowych miała być sporządzona z naruszeniem art. 155 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz § 56 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, zawyżając tym samym ogłoszoną w przetargu wartość nieruchomości skoro również biegły rzeczoznawca majątkowy nie ma obowiązku przy sporządzaniu operatu szacunkowego prowadzić badań geologicznych gruntu, poszukiwać dokumentacji archiwalnej nieruchomości w Wyższym Urzędzie Górniczym w K., czy prowadzić prace odkrywkowe w celu odnalezienia nieujawnionych w zasobach kartograficznych mediów. Niezasadnym okazał się w konsekwencji także zarzut naruszenia art. 429 k.c. gdyż nie można zarzucić pozwanej winę w wyborze rzeczoznawcy majątkowego. Sąd Okręgowy wbrew zarzutom powódki nie naruszył też art. 429 k.c. i art. 157 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami gdyż nie miał obowiązku zwrócenia się z urzędu, do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, celem dokonania oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. Takowego wniosku nie złożyła powódka powołująca się na rażącą oczywistość naruszenia przez rzeczoznawcę majątkowego art. 35 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami w wyniku wadliwie dokonanego opisu oraz wyceny nieruchomości, poprzez nieuwzględnienie kolektora kanalizacji deszczowej oraz, że na działce zalegają nienośne muły powęglowe, wbrew ciężarowi dowodu określonemu art.
6 k.c.

Wbrew zarzutom skarżącej Sąd I instancji nie naruszył także art. 35 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami przez jego niezastosowanie do ustalonego
w sprawie stanu faktycznego, jak wskazano wyżej brak w wykazie nieruchomości do sprzedaży i dokumentacji przetargowej opisu dróg dojazdowych i usytuowanie w pobliżu spornej nieruchomości rurociągu ciepłowniczego, które to uchybienia potwierdzone zostały
w wystąpieniu pokontrolnym Prezesa Regionalnej Izby Obrachunkowej w K. z dnia 12 lipca 2013r. nie miały żadnego związku przyczynowego ze szkodą, jaką miała doznać powódka w rozumieniu art. 361 § 1 k.c. Nie można zatem z tych przyczyn ani z powodu braku ujawnienia ukrytych pod ziemią osadów i kolektora zarzucać pozwanej, by ze swej winy wyrządziła powódce szkodę w rozumieniu art. 415 k.c. Prawidłowo zatem Sad Okręgowy uznał, że pozwana nie wykazała przesłanek odpowiedzialności pozwanej mającej wynikać z tego przepisu

Jak ustalił również Sąd Apelacyjny na podstawie umowy przedwstępnej zawartej przez poprzedników prawnych pozwanej z (...) Spółką z ograniczoną odpowiedzialnością
w M. z dnia 4 kwietnia 2012r. /k. 853-881 akt/ w § 2e umowy poprzedniczka prawna powódki oświadczyła, że wedle najlepszej wiedzy sprzedającej nieruchomość nie jest ponadnormatywnie zanieczyszczona i posiada odpowiednią nośność dla posadowienia budynku pawilonu handlowego wraz z niezbędną infrastrukturą albo nośność ta zostanie osiągnięta (np. poprzez wzmacnianie gruntu, wymianę gruntu, palowanie itp.) w ramach prowadzonych przez sprzedającą robót budowlanych przy realizacji budowy na prace budowlane, w § 2e umowy wskazała, że zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, nieruchomości leży na terenie górniczym Kopalni (...), w związku z czym leży na terenach szkód górniczych. W § 6 tejże umowy strony ustaliły cenę netto przedmiotu umowy na 2.650.000 zł, na którą złożyły się cena netto nieruchomości (z wybudowanym obiektem „pod klucz”) w kwocie 2.500.000 zł
i cena netto w łącznej kwocie 150.000 zł za sprzedaż projektu, majątkowych praw autorskich do projektu wraz z wynagrodzeniem za nadzór autorski/ wraz z podatkiem VAT, co dało kwotę przekraczającą 3.250.000 zł. W § 5n tejże umowy wraz zawarciem umowy przyrzeczonej – warunkowej umowy sprzedaży zawarta zostanie miedzy kupującą
a sprzedającą umowa o roboty budowlane, zgodna ze wzorem stanowiącym załącznik nr 5 do aktu notarialnego. Nadto jak ustalił Sąd Apelacyjny zgodnie z załącznikiem nr(...) do umowy przedwstępnej z dnia 4 kwietnia 2012r. nazwanym „Umowa o wykonanie inwestycji budowlanej w C. przy ul. (...)” poprzedniczka prawna powódki i (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w M. zawierają umowę w celu kompleksowej realizacji inwestycji (...) na działce nr (...) w C., której przedmiotem miało być wykonanie całości prac w systemie „pod klucz” obiektu handlowo-usługowego za wynagrodzeniem w kwocie 4.050.000 zł netto /załącznik nr (...)do umowy z dnia 4 kwietnia 2012r. - k. 870-878 akt/.

Jak wynika zatem z treści umowy przedwstępnej poprzedniczka prawna powódki
w ramach wynagrodzenia z tej umowy uwzględniła ryzyko braku odpowiedniej nośności gruntu i konieczność wykonania tej nośności przez palowanie i zastrzegła w tym celu odpowiednią cenę nieruchomości wielokrotnie przekraczającą cenę zakupu nieruchomości uiszczoną pozwanej oraz osobno wynagrodzenie w wysokości 4.050.000 zł netto za wykonanie całości prac związanych z wykonaniem w systemie „pod klucz” obiektu handlowo-usługowego. W tej sytuacji przy uwzględnieniu iż poprzedniczka prawna powódki zakupiła sporną nieruchomość za kwotę 723.855 zł brutto jej żądanie uznać należy dodatkowo za sprzeczne z zasadami współżycia społecznego jako naruszające dobre obyczaje handlowe (art. 5 k.c.).

Wobec powyższego apelacja powódki podlegała oddaleniu, jako niezasadna, o czym Sąd Apelacyjny orzekł na zasadzie art. 385 k.p.c. w zw. z art. art. 15 zzs¹ ust.1 pkt.4 ustawy
z dnia 2 marca 2020r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (t.j. Dz.U. z 2020r., poz. 1842 ze zm.).

O kosztach postępowania odwoławczego Sąd Apelacyjny orzekł na podstawie art. 98 k.p.c. w zw. z § 2 pkt. 7 i 10 ust. 1 pkt. 2 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (t.j. Dz.U. z 2018r., poz. 265) obciążając nimi w całości powódkę stosownie do wyniku tego postępowania.

SSA Barbara Konińska

V AGa 366/20

Podstawa prawna:

Powołane przepisy:

Korekty wprowadzone przez SAOS:

Informacje o źródle orzeczenia:

Dodatkowe informacje:

Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE