Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 28 czerwca 2022 r.

Sąd Rejonowy Szczecin- Centrum w Szczecinie – Wydział III Cywilny

w składzie: Przewodniczący: Sędzia Małgorzata Janik-Białek

Protokolant: sekretarz sądowy Paulina Kłos

po rozpoznaniu w dniu 31 maja 2022 r. w Szczecinie

na rozprawie

sprawy z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej (...) ul. (...) w S.

przeciwko A. O. (1)

o nakazanie

I.  oddala powództwo

II.  zasądza od powoda Wspólnoty Mieszkaniowej (...) ul. (...) w S. na rzecz pozwanej A. O. (1) kwotę 917 (dziewięciuset siedemnastu) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sędzia Małgorzata Janik-Białek

UZASADNIENIE

Wspólnota Mieszkaniowa (...) przy ul. (...) w S., po ostatecznym sprecyzowaniu żądania pismem z dnia 17 marca 2022 r. (k. 546 – 549), wniosła pozew o nakazanie pozwanej A. O. (2), właścicielce lokalu położonego w S. przy ul. (...), udostępnienia ww. lokalu powódce oraz osobom upoważnionym przez powódkę w celu:

a.  wykonania próby szczelności gazu przez kierownika budowy i następnie potwierdzenia przez kierownika budowy zakończenia przebudowy instalacji gazu w budynku w dzienniku budowy,

b.  przeprowadzenia kontroli stanu technicznego wodomierza oraz odczytu wskazań wodomierza w poszczególnych okresach rozliczeniowych,

c.  przeprowadzenia okresowej, corocznej kontroli polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego instalacji gazowej,

d.  odłączenia gazowego podgrzewacza wody z przewodu kominowego nr 8 komin 0,

e.  zweryfikowania prawidłowości samowolnego podłączenia się pozwanej do przewodów kominowych nr 1 komin 0 (pochłaniacz w kuchni), nr 3 komin 0 (wentylacja kuchni), nr 4 komin 0 (wentylacja łazienki) oraz ewentualnego usunięcia nieprawidłowości poprzez odłączenie urządzeń od przewodów kominowych,

z tym zastrzeżeniem, że w razie nieudostępnienia lokalu przez pozwaną w terminie tygodniowym od dnia uprawomocnienia się wyroku, powódka może otworzyć lokal samodzielnie na koszt i ryzyko pozwanej.

Powódka wniosła nadto o zasądzenie na jej rzecz od pozwanej A. O. (1) kosztów procesu według norm przepisanych.

W uzasadnieniu żądania pozwu wskazano, że powodowa wspólnota mieszkaniowa liczy 60 lokali rozmieszczonych w 3 klatkach schodowych narożnego budynku pięciokondygnacyjnego położonego przy zbiegu ulic (...)/Plac (...)/ (...). Pozwana A. O. (1) jest właścicielką lokalu numer (...), usytuowanego na V kondygnacji tego budynku przy ul. (...). A. O. (1), wbrew obowiązkom wynikającym z ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane (Dz. U. z 2021 r., poz. 2351 ze zm.) oraz treści regulaminu porządkowego obowiązującego w powodowej wspólnocie mieszkaniowej, od wielu lat odmawia udostępnienia lokalu w celu przeprowadzenia kontroli okresowych przewidzianych przepisem art. 62 ust. 1 ustawy Prawo budowlane, polegających na sprawdzeniu stanu technicznego między innymi instalacji gazowej, przewodów kominowych, instalacji elektrycznej oraz dokonywania odczytów wodomierza. Odmówiła również udostępnienia lokalu w celu przeprowadzenia próby szczelności gazu przez kierownika budowy J. H., co stoi na przeszkodzie poświadczeniu wykonania przebudowy instalacji gazowej w sposób zgodny ze sztuką budowlaną i obowiązującymi przepisami poprzez dokonanie stosownego wpisu w dzienniku budowy. Nadto pozwana uchyla się od wykonania zaleceń kontrolnych kominiarza A. O. (3) mających na celu usunięcie stwierdzonych podczas kontroli przewodów kominowych nieprawidłowości. Zaniedbuje również obowiązki w zakresie regulacji i legalizacji wodomierza. Celem formalnego zakończenia prac budowlanych polegających na przebudowie instalacji gazowej w budynku oraz zapewnienia bieżącej konserwacji i wykonywania ciążących na zarządcy budynku obowiązków przewidzianych przepisami prawa, konieczne jest zobowiązanie pozwanej do udostępnienia lokalu w powyższym zakresie. Podstawę prawną żądania pozwu stanowi przepis art. 13 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (Dz. U. z 2021 r., poz. 1048 ze zm.).

W odpowiedzi na pozew A. O. (1) wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie na jej rzecz kosztów procesu według norm przepisanych.

Pozwana przyznała, że jest właścicielką lokalu numer (...) położonego w S. przy ul. (...), w jej ocenie nie zachodzą natomiast przesłanki do uwzględnienia pozwu na podstawie przepisu art. 13 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali. Zgodnie z jego treścią na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje. Tymczasem żaden z celów, w jakich powódka żąda nakazania pozwanej udostępnienia lokalu, nie mieści się w zakresie regulacji cytowanego przepisu. Wbrew twierdzeniom strony powodowej, pozwana udostępnia lokal celem przeprowadzenia okresowych kontroli stanu technicznego znajdujących się w nim instalacji. Jeżeli kontrolujący nie dokonał czynności, to stało się to z przyczyn niezależnych od pozwanej takich jak brak powiadomienia o planowanej wizycie, brak uzgodnienia terminu, kolizja planów. Wodomierz posiada stosowną legalizację, a odczyty są przekazywane zarządcy. W odniesieniu do żądania udostępnienia lokalu w celu weryfikacji podłączenia podgrzewacza gazowego, to kwestia ta nie leży w kompetencjach wspólnoty mieszkaniowej lecz organów nadzoru budowlanego lub straży pożarnej. Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego w S. prowadzi postępowanie legalizacyjne i powódka jest jego stroną. Twierdzenia natomiast powódki o konieczności weryfikacji prawidłowości podłączenia się pozwanej do przewodów kominowych nr 1, 3 i 4 komina 0 oparte na opinii kominiarza A. O. (3) są nieprawdziwe. Pozwana zleciła sprawdzenie prawidłowości tego podłączenia innemu kominiarzowi i nie wnosił on zastrzeżeń w tym zakresie. Nadto sprawa ta również jest przedmiotem postępowania przed Powiatowym Inspektoratem Nadzoru Budowlanego w S.. Próba szczelności instalacji gazowej została wykonana, o czym świadczy fakt, że przedmiotowa instalacja jest użytkowana. Pozwana wskazała również, że żądania pozwu sformułowane są zbyt ogólnie i umożliwiają nadużywanie prawa oraz zbytnią ingerencję w prawo własności. Żądanie dotyczące otwierania lokalu o dowolnej godzinie i w dowolny dzień na koszt i ryzyko pozwanej powoduje zagrożenie np. zniszczenia lub rozkradzenia.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Właściciele lokali położonych w budynku przy ulicy (...) w S. tworzą Wspólnotę Mieszkaniową (...) w S..

Pozwana A. O. (1) jest właścicielką lokalu numer (...) budynku przy ul. (...), dla którego Sąd Rejonowy Szczecin – Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie prowadzi księgę wieczystą Kw (...).

Niesporne, a nadto dowód:

- wydruk treści księgi wieczystej Kw nr (...) k. 6 – 9,

- plan i opis lokalu mieszkalnego k. 10,

- zeznania pozwanej A. O. (1) w charakterze strony k. 692 – 693.

W dniu 26 marca 2002 r. A. O. (1) zwróciła się do wspólnoty mieszkaniowej o wyrażenie zgody na wykonanie w lokalu numer (...) centralnego ogrzewania gazowego wraz z wykonaniem dodatkowego przewodu spalinowego i wentylacyjnego.

Kominiarz wydał opinię nr (...), w której stwierdził, że w związku z brakiem możliwości wykorzystania istniejących przewodów kominowych w celu wykonania podłączenia, zgodnie z wnioskiem A. O. (1), należy zaprojektować i wyprowadzić ponad dach potrzebną ilość przewodów kominowych (spalinowych i wentylacyjnych), zgodnie z obowiązującymi przepisami i normami.

Pismem z dnia 4 kwietnia 2002 roku zarządca wspólnoty mieszkaniowej poinformował A. O. (1) o warunkach, jakie należy spełnić, aby uzyskać zgodę na zmianę sposobu ogrzewania lokalu.

Dowód:

- pismo z dnia 26.03.2002 r. k. 13,

- opinia nr (...) k. 13 verte,

- pismo z dnia 04.04.2002 r. k. 406 – 407.

W dniu 29 marca 2006 roku wspólnota mieszkaniowa podjęła uchwałę nr 4/06 w sprawie przyjęcia regulaminu porządku domowego. Zgodnie z postanowieniem par. 13 regulaminu, użytkownik lokalu zobowiązany jest na żądanie zarządcy nieruchomości udostępnić w terminie z nim uzgodnionym zajmowany lokal w celu dokonania obowiązkowych przeglądów okresowych instalacji gazowych, elektrycznych oraz przewodów kominowych jak i ogólnobudowlanych.

Dowód:

- uchwała nr 4/06 k. 146 - 148,

- regulamin porządku domowego k. 149 – 154.

A. O. (1) nie zamieszkuje w lokalu numer (...). Lokal ten jest wynajmowany.

Dowód:

- zeznania świadka M. O. k. 483 – 485,

- zeznania pozwanej A. O. (1) w charakterze strony k. 692 – 693.

Informacje o wyznaczonych terminach kontroli instalacji w lokalach przesyłane są pocztą elektroniczną na adres A. O. (1) lub wiadomością tekstową sms. Nadto wywieszane są na tablicy ogłoszeń na klatce schodowej.

Dowód:

- zeznania świadka M. O. k. 483 – 485,

- zeznania E. S. za powódkę k. 552 verte – 55 verte,

- zeznania pozwanej A. O. (1) w charakterze strony k. 692 – 693.

Z uwagi na fakt, że A. O. (1) i jej mąż nie zamieszkują w lokalu numer (...), nie zawsze możliwe jest udostępnienie lokalu w wyznaczonym przez wspólnotę terminie.

A. O. (1) zleca przeglądy okresowe instalacji we własnym zakresie. Protokoły z tych przeglądów nie są honorowane przez zarząd wspólnoty, ponieważ wspólnota mieszkaniowa twierdzi, że nie może uznawać dokumentów wytworzonych przez osoby prywatne.

Dowód:

- zeznania świadka M. O. k. 483 – 485,

- zeznania E. S. za powódkę k. 552 verte – 55 verte,

- zeznania pozwanej A. O. (1) w charakterze strony k. 692 – 693.

W 2012 roku wspólnota mieszkaniowa wzywała A. O. (1) do udostępnienia lokalu numer (...) w celu dokonania wymiany pionów wodno-kanalizacyjnych.

Dowód:

- wiadomość e – mailowa k. 20 verte – 21.

Pismem z dnia 20 stycznia 2014 roku poinformowano A. O. (1) między innymi o tym, że zamontowany w jej lokalu wodomierz od dnia 1 stycznia 2010 roku nie posiada legalizacji.

Dowód:

- pismo z dnia 20.01.2014 r. k. 119 – 120.

W latach 2009 – 2015 nie przeprowadzono kontroli instalacji elektrycznej w lokalu numer (...) w terminie wyznaczonym przez wspólnotę mieszkaniową z powodu nieobecności lokatorów.

W związku z powyższym, pismem z dnia 7 listopada 2015 roku wspólnota mieszkaniowa wezwała A. O. (1) do złożenia wykonanych na własny koszt protokołów pomiarów i badań instalacji elektrycznej w lokalu numer (...).

Dowód:

- pomiary elektryczne k. 17 – 18, k. 85 – 88, k. 413 – 428,

- protokoły k. 81 – 84,

- pismo z dnia 07.11.2015 r. k. 429.

W dniu 3 czerwca 2014 roku A. O. (1) przesłała zarządowi wspólnoty mieszkaniowej protokół z przeglądu instalacji gazowej, który odbył się w jej lokalu w lutym 2014 roku.

Zarząd wspólnoty oświadczył, że „nie uznaje protokołu z dnia 5 lutego 2014 r.” , ponieważ nie spełnia on warunków i wymogów zawartych w ustawie z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane.

Dowód:

- protokół z okresowej kontroli przewodów kominowych z dnia 12.02.2014 r. k. 318,=-- protokół z przeglądu instalacji gazowej i próby szczelności k. 319,

- wiadomość e – mailowa z dnia 03.04.2014 r. k. 135,

- wiadomość e – mailowa z dnia 05.06.2014 r. k. 135 – 137.

Zarząd wspólnoty mieszkaniowej „nie uznawał” i nie przyjmował stanów wodomierza dokumentowanych przez A. O. (1) na zdjęciach.

Dowód:

- wiadomość e – mailowa k. 440 – 441,

- zeznania pozwanej A. O. (1) w charakterze strony k. 692 – 693.

W dniu 23 czerwca 2015 roku kominiarz A. O. (3) sporządził inwentaryzację podłączeń kominowych przy ul. (...) fr I w S.. W lokalu numer (...) stwierdził ogrzewanie elektryczne oraz wskazał, iż gazowy podgrzewacz wody w łazience należy odłączyć z przewodu kominowego numer 8 komin 0, do podłączenia urządzenia gazowego należy wykonać przewód dwuścienny kwasoodporny ponad dach na odpowiednią wysokość. Należy zapewnić stały dopływ powietrza do mieszkania potrzebny do prawidłowego działania urządzeń podłączonych do przewodów kominowych, w tym wentylacji – wykonać nawiew o przekroju wyliczonym przez uprawnioną osobę.

Dowód:

- inwentaryzacja podłączeń kominowych z dnia 23.06.2015 r. k. 15.

Pismem z dnia 28 października 2015 roku zobowiązano A. O. (1) do wykonania zaleceń wskazanych w protokole inwentaryzacji podłączeń kominowych z dnia 23 czerwca 2015 roku, tj. do:

- odłączenia gazowego podgrzewacza wody w łazience z przewodu kominowego nr 8 komin 0 i wykonania do podłączenia urządzenia gazowego przewodu dwuściennego kwasoodpornego ponad dach na odpowiednią wysokość.

Nadto poinformowano, że należy zapewnić stały dopływ powietrza do mieszkania potrzebnego do prawidłowego działania urządzeń podłączonych do przewodów kominowych, w tym wentylacji - jeżeli brak, to należy wykonać nawiew o przekroju wyliczonym przez uprawnioną osobę. W przypadku zamontowania okien PCV należy – (w przypadku braku) zamontować nawiewniki okienne w ilości wystarczającej dla potrzeb urządzeń oraz wentylacji pomieszczeń.

Dowód:

- pismo z dnia 28.10.2015 r. k. 19,

- pismo z dnia 28.10.2015 r. k. 117.

W związku z faktem, że w 2015 roku w lokalu numer (...) nie przeprowadzono kontroli instalacji elektrycznej, pismem z dnia 7 listopada 2015 roku wspólnota mieszkaniowa zobowiązała A. O. (1) do złożenia wykonanych na własny koszt pomiarów elektrycznych.

Dowód:

- pismo z dnia 07.11.2015 r. k. 19.

W inwentaryzacji sporządzonej w dniu 30 czerwca 2016 roku kominiarz A. O. (3) odnotował w odniesieniu do lokalu numer (...) „brak dostępu do kontroli”. Powtórzył informacje zawarte w protokole inwentaryzacji z dnia 23 czerwca 2015 roku.

Dowód:

- inwentaryzacja podłączeń kominowych z dnia 30.06.2016 k. 15 verte, k. 58 – 59.

W dniu 5 czerwca 2017 roku zarząd wspólnoty mieszkaniowej poinformował A. O. (1) e – mailowo o terminie obowiązkowych przeglądów instalacji gazowej i przewodów kominowych wyznaczonych odpowiednio na 7 czerwca 2017 roku i 12 czerwca 2017 roku.

Dowód:

- wiadomość e – mailowa k. 22.

W protokole kontroli okresowej stanu technicznego instalacji gazowej i odbiorników gazu w lokalu numer (...) przeprowadzonej w dniu 7 czerwca 2017 roku stwierdzono, że rura spalinowa została włożona do przewodu spalinowego.

Dowód:

- protokół kontroli z dnia 07.06.2017 r. k. 37.

W protokole z okresowej kontroli przewodów kominowych z dnia 14 czerwca 2017 roku odnotowano, że nie sprawdzono lokalu numer (...) z powodu „brak lokatorów w umówionym terminie przeglądu”.

Dowód:

- protokół z okresowej kontroli przewodów kominowych z dnia 14.06.2017 r. k. 16 k. 61,

Pismami z dnia 27 września 2017 roku i 9 listopada 2017 roku powodowa wspólnota mieszkaniowa składała wnioski do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Powiecie Grodzkim S. o przeprowadzenie kontroli w lokalu numer (...), wskazując, że jego właścicielka, bez wymaganych zgód, wykonała w lokalu szeregu robót budowlanych obejmujących między innymi przebudowę wewnętrznej instalacji gazowej oraz instalacji elektrycznej centralnego ogrzewania oraz że odmawia udostępnienia lokalu w celu przeprowadzenia przeglądów okresowych i nie stosuje się do wydanych zaleceń. Kontrolą winna być objęte między innymi instalacja gazowa w związku z dokonaną przebudową pomieszczeń w lokalu oraz zmianą przeznaczenia pomieszczeń w lokalu i podłączenie urządzeń gazowych do przewodów kominowych.

Decyzją Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Powiecie Grodzkim S. z dnia 17 listopada 2017 roku nakazano A. O. (1) podjęcie wskazanych w jej treści czynności mających na celu doprowadzenie wykonanych robót budowalnych do stanu zgodnego z prawem.

Dowód:

- pismo z dnia 27.09.2017 r. k. 11, k. 90, k. 115

- pismo z dnia 09.11.2017 r. k. 12,

- zawiadomienie o wszczęciu postepowania k. 132,

- decyzja z dnia 17.11.2017 r. k. 11 verte.

Pismem z dnia 9 listopada 2017 roku wspólnota mieszkaniowa wystąpiła do (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością Oddziału Zakładu (...) w S. o przeprowadzenie kontroli instalacji gazowej i podłączenia urządzeń gazowych do przewodów kominowych w lokalu numer (...).

Dowód:

- pismo z dnia 09.11.2017 r. k. 65 – 66, k. 80.

Pismem z dnia 9 listopada 2017 roku wspólnota mieszkaniowa wystąpiła do (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością Oddziału (...) S. o udostępnienie do wglądu dokumentacji technicznej dotyczącej zmiany sposobu ogrzewania lokalu numer (...).

Dowód:

- pismo z dnia 09.11.2017 r. k. 78 – 79,

- wiadomość e – mailowa k. 169 – 170 - 171

A. O. (1) wielokrotnie występowała do zarządu powodowej wspólnoty mieszkaniowej o udostępnienie jej do wglądu dokumentów wspólnoty obejmujących umowy zawierane przez wspólnotę z osobami trzecimi oraz listy dłużników wspólników. Zarządca wspólnoty zwlekał z udostępnieniem dokumentów i udzieleniem informacji, o które wnioskowała pozwana.

Dowód:

- wiadomość e – mailowa z dnia 06.12.2017 r. k. 12 verte,

- wiadomości e – mailowe k. 185 – 213, k. 332 – 368, k. 371 – 386, k. 583 – 657,

- pismo z dnia 09.12.2017 r. k. 369,

- zeznania pozwanej A. O. (1) w charakterze strony k. 692 – 693.

W dniu 24 listopada 2017 roku powodowa wspólnota mieszkaniowa podjęła uchwałę nr 9/2017 w sprawie wykonania projektu przebudowy instalacji gazu części wspólnych nieruchomości, a następnie uchwałą numer (...) z dnia 23 marca 2018 roku upoważniła zarząd do wyboru wykonawcy i zawarcia umowy w tym przedmiocie.

Dowód:

- uchwała nr 9/2017 k. 25,

- uchwała nr 09/2018 k. 25 verte.

Pismem z dnia 6 grudnia 2017 roku wspólnota mieszkaniowa wezwała A. O. (1) do:

- natychmiastowego odłączenia w lokalu gazowego podgrzewacza wody z kanału kominowego w pomieszczeniu łazienki,

- doręczenia w trybie natychmiastowym zgody wspólnoty mieszkaniowej na zajęcie przez nią 4 kanałów komina pomieszczenia łazienki i przyległego pokoju,

- doręczenia opinii kominiarskich zajęcia kanałów komina należących do części wspólnych.

Dowód:

- pismo z dnia 6.12.2017 r. k. 14 verte, k. 19 verte.

W dniu 25 stycznia 2018 roku kominiarz J. S., na zlecenie A. O. (1), sporządził opinię nr (...) z wyników przeprowadzonych oględzin – ekspertyzy urządzeń grzewczo – kominowych w lokalu numer (...). W opinii stwierdzono, że przewody numer 3, 4, 8 odpowiadają przepisom ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane oraz przepisom wykonawczym regulującym warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. ), oraz w zakresie ochrony przeciwpożarowej budynków (rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 7 czerwca 2010 r.). Mogą być przeznaczone do podłączenia:

- przewód nr 3 – indywidualnej wentylacji w kuchni,

- przewód nr 4 – indywidualnej wentylacji pomieszczenia łazienki,

- przewód nr 8 – podłączeni pg – 6 podgrzewacza wody.

Dowód:

- opinia nr (...) z załącznikami k. 314 – 315.

W 2018 roku nie udostępniono lokalu numer (...) celem przeprowadzenia kontroli okresowej stanu technicznego instalacji gazowej i odbiorników gazu.

Dowód:

- protokół k. 41.

W protokole nr (...) z okresowej kontroli przewodów kominowych odnotowano, że po wielokrotnych próbach brak dostępu do kontroli lokalu numer (...). Należy wykonać zalecenia z inwentaryzacji podłączeń kominowych z dnia 29 czerwca 2018 roku.

Dowód:

- protokół nr (...) k. 63.

Z dniem 9 lipca 2018 roku wspólnota mieszkaniowa przystąpiła do robót budowlanych mających na celu przebudowę instalacji gazu, o czym poinformowano lokatorów.

Dowód:

- decyzja z dnia 04.05.2018 r. w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenie pozwolenia na budowę k. 26 -17,

- umowa na wykonanie robót budowlanych k. 37 verte – 40,

- zgłoszenie robót k. 27 verte,

- wiadomość e – mailowa k. 28,

- pismo (...) spółki z o.o. k. 29,

- komunikat k. 30,

- zawiadomienie o zamiarze rozpoczęcia robót budowlanych k. 31 verte.,

- zeznania E. S. za powódkę k. 552 verte – 55 verte.

W protokole z okresowej kontroli przewodów kominowych z dnia 2 lipca 2018 roku odnotowano, że „po wielokrotnych próbach brak dostępu do kontroli m. nr 30”.

Dowód:

- protokół z okresowej kontroli przewodów kominowych z dnia 02.07.2018 r. k. 16 verte.

W dniu 14 listopada 2018 roku właściciel lokalu numer (...) przy ul. (...) położonego poniżej lokalu numer (...), zgłosił zalanie jego lokalu obejmujące zalanie sufitów w pokoju i przedpokoju. W związku z powyższym wezwano A. O. (1) do wskazania numeru polisy ubezpieczyciela i usunięcie przyczyny powodującej zalanie oraz przedłożenie protokołu z przeprowadzonej kontroli szczelności instalacji wodno-kanalizacyjnych w lokalu.

A. O. (1) poinformowała ubezpieczyciela (...) Spółkę Akcyjną w W. i zarząd wspólnoty mieszkaniowej, że sprawa zalania lokalu powinna być rozstrzygnięta pomiędzy właścicielami lokali, a nie wspólnotę mieszkaniową. Następnie poinformowała, że przyczyną zalania lokalu numer (...) nie była nieszczelność jej instalacji.

Dowód:

- protokół szkody k. 323 – 324,

- wiadomość e – mailowa z dnia 22.11.2018 r. k. 23, k. 322,

- wiadomość e – mailowa z dnia 23.11.2018 r. k. 23 verte, k. 326 - 328

- wiadomość e – mailowa z dnia 21.01.2019 r. k. 24 verte,

- wiadomość e – mailowa z dnia 21.01.2019 r. k. 331,

- zeznania świadka T. Ś. k. 514 – 516.

W dniu 6 grudnia 2018 roku w lokalu numer (...) zdemontowano wodomierz nie posiadający legalizacji.

Dowód:

- protokół wymiany wodomierza k. 321.

Odczyt wodomierza w lokalu numer (...) wykonany w dniu 28 grudnia 2018 roku wykazał wartość „0,00”.

Dowód:

- odczyt wodomierzy k. 21 verte.

Zamontowany w lokalu numer (...) wodomierz posiada legalizację do 2023 roku.

Dowód:

- zeznania E. S. za powódkę k. 552 verte – 555 verte (zeznania k. 554 verte).

W dniu 29 stycznia 2019 roku I. G., kierownik robót sanitarnych – członek (...) Okręgowej Izby (...) w S., przeprowadził próbę szczelności wewnętrznej instalacji gazowej w lokalu numer (...). Wynik próby był pozytywny.

Dowód:

- protokół z przeprowadzonej kontroli szczelności instalacji gazu k. 316,

- zaświadczenie Polskiej Izby Inżynierów Budownictwa dot. I. G. k. 317.

W dniu 5 lutego 2019 roku wspólnota mieszkaniowa poinformowała A. O. (1) o wyznaczonych na dzień 11 lutego 2019 roku robotach polegających na zagazowaniu nowo wybudowanej instalacji gazowej oraz wykonaniu prób szczelności w lokalach.

Dowód:

- wiadomość e – mailowa k. 36 verte, k. 75 – 76.

W dniu 11 lutego 2019 roku nie przeprowadzono kontroli szczelności wewnętrznej instalacji gazu i urządzeń gazowych w lokalu numer (...) z powodu braku dostępu do lokalu – „nie otworzono”.

Dowód:

- protokół z dnia 11.02.2019 r. k. 33.

W odpowiedzi na wezwanie wspólnoty mieszkaniowej z dnia 14 lutego 2019 roku, w wiadomości e – mailowej z dnia 18 lutego 2019 roku A. O. (1) poinformowała zarząd wspólnoty, że lokal jest dostępny dla wykonawcy w dni robocze w godzinach 12 : 00 – 14 : 00 po telefonicznym uzgodnieniu konkretnego terminu.

Dowód:

- wiadomość e – mailowa z dnia 14.02.2019 r. k. 35 verte, k. 156,

- wiadomość e – mailowa z dnia 18.02.2019 r. k. 35, k. 158.

W dniu 27 lutego 2019 roku wspólnota mieszkaniowa złożyła do Prokuratury Rejonowej S. – N. w S. zawiadomienie o podejrzeniu popełnienia przez A. O. (1) przestępstwa między innymi zagrożenia życia i zdrowia mieszkańców budynku przy ul. (...) w związku z występującymi nieprawidłowościami przy samowolnym wykonaniu robót budowlanych im nieudostępnieniem lokalu w celu wykonania obowiązkowych przeglądów stanu technicznego nakazanych prawem budowlanym.

Dowód:

- zawiadomienie o podejrzeniu popełnienia przestępstwa k. 34.

W dniu 12 marca 2019 roku w ramach robót związanych z podłączeniem wewnętrznych instalacji gazowych do nowych pionów gazowych zlokalizowanych na klatce schodowej, w lokalu numer (...) wykonano następujące prace: odłączono wewnętrzną instalację gazową od starych pionów gazowych, przeniesiono gazomierz na klatkę schodową, podłączono instalację gazową do nowych pionów.

Dowód:

- zeznania świadka M. O. k. 483 – 485.

J. H. odnotowała w protokole z okresowego przeglądu i kontroli szczelności instalacji i urządzeń gazowych sporządzonym w dniu 12 marca 2019 roku, że brak jest możliwości przeprowadzenia kontroli szczelności instalacji wewnętrznej w związku z trwałą zabudową. Osoba obecna w lokalu numer (...) odmówiła zgody na przeprowadzenie przez kierownika budowy J. H. kontroli szczelności instalacji w lokalu. W zaleceniach pokontrolnych odnotowano konieczność zobowiązania właściciela lokalu numer (...) do umożliwienia przeprowadzenia kontroli szczelności instalacji gazu w związku z pełną trwałą zabudową istniejącej wewnętrznej instalacji gazu. Obowiązkowa kontrola kominiarska.

Dowód:

- notatka z czynności przeprowadzenia kontroli wykonanych prac przy przebudowie instalacji gazowej k. 31, k. 71 - 72,

- ocena stanu technicznego instalacji, armatury i urządzeń gazowych w lokalu numer (...) k. 32, k. 73

- protokół z dnia 12.03.2019 r. k. 32 verte, k. 74

- protokół z wykonanych prac budowlanych k. 33 verte, k. 70,

- zeznania świadka J. H. k. 490 – 491, 496,

- zeznania świadka M. O. k. 483 – 485,

- zeznania E. S. za powódkę k. 552 verte – 55 verte,

W dniu 15 marca 2019 roku wspólnota mieszkaniowa wystąpiła do (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą Oddziału Zakładu (...) w S. o przeprowadzenie kontroli stanu instalacji gazowej w lokalu numer (...).

Dowód:

- pismo z dnia 15.03.2019 r. k. 68, - 69

- wiadomość e – mailowa z dnia 15.03.2019 r. k. 41 verte.

Decyzją z dnia 11 czerwca 2019 roku Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego w S. nałożył na A. O. (1) obowiązek wykonania czynności w celu doprowadzenia wykonanych bez wymaganego pozwolenia na budowę robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem, poprzez:

- zdemontowanie sufitu podwieszonego w łazience,

- zamontowanie nawietrzników w oknach,

- zamontowanie kratek wentylacyjnych o wymiarach określonych w decyzji,

- zamontowanie wkładu typu (...),

- odłączenie okapu kuchennego od przewodu murowanego nr 1.

Wspólnota mieszkaniowa zaskarżyła tą decyzję.

Decyzją z dnia 11 września 2019 roku (...) Wojewódzki Inspektorat Nadzoru Budowlanego w S. uchylił decyzję z dnia 11 czerwca 2019 roku w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji.

Dowód:

- decyzja z dnia 11.06.2019 r. k. 141 – 142,

- odwołanie k. 144

- pismo z dnia 21.08.2019 r. k. 97 – 107,

- decyzja z dnia 11.09.2019 r. k. 217 – 227.

W dniach 12 – 14 czerwca 2019 roku w lokalu numer (...) przeprowadzono kontrolę stanu ochrony przeciwporażeniowej przez samoczynne wyłącznie zasilania. W kuchni stwierdzono brak bolców ochronnych w gniazdach wtykowych – należy wymienić gniazda na gniazda z bolce ochronnym. W łazience stwierdzono nie podłączony bolec ochronny – należy podłączyć bolec ochronny.

Dowód:

- protokół nr (...) k. 320.

W dniu 2 lipca 2019 roku J. H. poinformowała Urząd Miasta S., że roboty budowlane związane z przebudową instalacji gazowej w budynku przy ul. (...) nie zostały zakończone. Pion gazowy w lokalu numer (...) nie został zdemontowany ze względu na jego szczelną zabudowę. Właściciel lokalu zobowiązał się usunąć go na własny koszt.

Dowód:

- oświadczenie J. H. z dnia 02.07.2019 r. k. 126.

W inwentaryzacji podłączeń kominowych z dnia 12 lipca 2019 roku w lokalu numer (...) stwierdzono, co następuje:

1.  w trybie pilnym należy odłączyć gazowy podgrzewacz wody z przewodu kominowego numer 8 komin 0 – brak wymaganej kubatury pomieszczenia,

2.  zakazuje się użytkowania urządzenia gazowego w łazience,

3.  należy zdemontować podwieszony sufit w celu przywrócenia odpowiedniej kubatury pomieszczenia łazienki, tj. minimum 8 m ³ ,

4.  do podłączenia gazowego podgrzewacza wody należy wykonać komin dwuścienny kwasoodporny ponad dach, zgodnie z obowiązującymi przepisami,

5.  lokator zajmuje cztery przewody kominowe, blokując dostęp do przewodów kominowych dla lokali poniżej,

6.  brak możliwości wybudowania przewodów kominowych w pionie dla lokali niższych kondygnacji.

W protokole nr (...) z okresowej kontroli przewodów kominowych przeprowadzonej przez kominiarza A. O. (3) odnotowano, że objęte kontrolą przewody kominowe oraz elementy urządzeń kominowych nie odpowiadają przepisom prawa budowlanego i aktów wykonawczych. Dotyczy to w szczególności następujących uchybień, które mogą stwarzać zagrożenie bezpieczeństwa ludzi i mienia:

1.  należy wykonać zalecenia z inwentaryzacji podłączeń kominowych, tj.:

- w trybie pilnym należy odłączyć gazowy podgrzewacz wody z przewodu kominowego nr 8, komin 0;

2.  zakazuje się użytkowania urządzenia gazowego w łazience.

Lokal numer (...) wykorzystuje wg inwentaryzacji przewody kominowe:

- nr 1 komin 0 – pochłaniacz w kuchni,

- nr 3 komin 0 – wentylacja w kuchni,

- nr 4 komin 0 – wentylacja łazienki,

- nr 8 komin 0 – gazowy podgrzewacz wody.

Dowód:

- inwentaryzacja podłączeń kominowych z dnia 12.07.2019 r. k. 94 – 95,

- protokół nr (...) k. 92.

Pismami z dnia 15 lipca 2019 roku wspólnota mieszkaniowa nakazała A. O. (1) wykonanie zaleceń wskazanych w protokole nr (...) z okresowej kontroli przewodów kominowych z dnia 15 lipca 2019 roku sporządzonym przez kominiarza A. O. (3).

Dowód:

- pismo z dnia 15.07.2019 r. k. 109,

- wiadomość e – mailowa z dnia 17.07.2019 r. k. 111 - 112.

- wydruk ze strony operatora pocztowego k. 113.

Pismem z dnia 19 sierpnia 2019 roku J. H. zwracała się do wspólnoty mieszkaniowej o wskazanie terminu, w jakim możliwe będzie udostępnienie lokalu numer (...) celem przeprowadzenia próby szczelności instalacji gazowej w tym lokalu. Brak przeprowadzenia próby szczelności w tym lokalu uniemożliwia zakończenie robót budowlanych.

Dowód:

- oświadczenie z dnia 21.06.2019 r. k. 215,

- pismo z dnia 19.08.2019 r. k. 214.

Decyzją z dnia 12 sierpnia 2021 r. Prezydent Miasta S. umorzył postępowanie w sprawie wniosku o wydanie decyzji o niezbędności wejścia przez powodową wspólnotę mieszkaniową do lokalu numer (...) celem prowadzenia prac budowlanych polegających na usunięciu nieczynnego pionu gazowego przechodzącego przez przedpokój w przedmiotowym mieszkaniu, realizowanych na podstawie decyzji nr (...) z dnia 4 maja 2018 roku o pozwoleniu na przebudowę instalacji gazowej w budynku mieszkalnym wielorodzinnym w częściach wspólnych i lokalach mieszkalnych nr (...) przy ul. (...) fr i of. W uzasadnieniu decyzji wskazano, że demontaż nieczynnego pionu gazowego został wykonany.

Decyzją z dnia 1 października 2019 roku Wojewoda (...) orzekł o utrzymaniu w mocy decyzji organu I instancji w całości. W uzasadnieniu decyzji wskazano, że kwestia skontrolowania wewnętrznej instalacji gazowej w lokalu numer (...) jest przedmiotem postępowania przed Powiatowym Inspektorem Nadzoru Budowlanego w S..

Dowód:

- decyzja z dnia 12.08.2021 r. k. 564 – 565,

- decyzja z dnia 01.10.2019 r. k. 559 – 562.

We wrześniu 2021 roku nie udostępniono lokalu numer (...) celem przeprowadzenia okresowej rocznej kontroli instalacji gazowej w wyznaczonym terminie.

Dowód:

- protokół k. 660 – 691.

W dniu 30 listopada 2021 roku A. O. (1) przekazała J. H. aktualny protokół próby szczelności instalacji gazowej w lokalu numer (...) przeprowadzonej w dniu 23 lutego 2021 oku przez kierownika robót sanitarnych I. G.. Wynik próby był pozytywny. I. G., zgodnie z decyzją Okręgowej Komisji Kwalifikacyjnej (...) Okręgowej Izby (...) w S. ma uprawnienia do kierowania robotami budowlanymi w specjalności instalacyjnej w zakresie sieci, instalacji i urządzeń cieplnych, wentylacyjnych, gazowych, wodociągowych i kanalizacyjnych bez ograniczeń.

Dowód:

- wiadomość e – mailowa z dnia 30.11.2021 r. k. 574,

- protokół z przeprowadzonej próby szczelności instalacji gazu k. 575,

- zaświadczenie Polskiej Izby Inżynierów Budownictwa k. 576,

- decyzja o przyznaniu I. G. uprawnień budowlanych k. 577 – 578,

- zeznania pozwanej A. O. (1) w charakterze strony k. 692 – 693.

Przeprowadzona w dniu 15 lutego 2022 roku przez I. G. próba szczelności instalacji gazowej w lokalu numer (...) zakończyła się wynikiem pozytywnym.

Dowód:

- protokół z przeprowadzonej próby szczelności instalacji gazu k. 579,

- zaświadczenie Polskiej Izby Inżynierów Budownictwa k. 580,

- decyzja o przyznaniu I. G. uprawnień budowlanych k. 581 - 582.

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo okazało się nieuzasadnione.

Powódka wywodzi roszczenie z treści przepisu art. 13 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (Dz. U. z 2021 r., poz. 1048 ze zm.), który stanowi, że na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje.

Wyliczenie przypadków, w których właściciel lokalu jest zobowiązany, stosownie do treści cytowanego przepisu, zezwalać na wstęp do lokalu na żądanie zarządcy wspólnoty mieszkaniowej, ma charakter wyczerpujący. W przepisie tym wymieniono w sposób zamknięty przesłanki uprawniające do takiego żądania, które obejmują: konieczność przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomościach wspólnych czy wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje. Wspólnym mianownikiem wymienionych trzech kategorii czynności jest to, że ich przedmiotem musi być nieruchomość wspólna. Oznacza to, że zarząd nie jest upoważniony do żądania wstępu do lokalu, jeżeli konieczne jest dokonanie konserwacji, remontu lub usunięcia awarii jakiegoś elementu nieruchomości lokalowej. Wskazane powyżej okoliczności uzasadniające żądanie wejścia do lokalu stanowią wyjątek od zasady nie ingerencji w konstytucyjnie gwarantowane prawo własności. Przepis ten nie może zatem stanowić podstawy do żądania udostępnienia lokalu w jakichkolwiek innych celach, niż wyszczególnione w jego treści. Istnienie zatem przesłanek wymienionych w tym przepisie (konieczność przeprowadzenia konserwacji, remontu, albo usunięcia awarii w nieruchomościach wspólnych, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje) musi być wykazane przez wspólnotę mieszkaniową i weryfikowalne. Przepis art. 13 ust. 2 ustawy - będący ograniczeniem praw właścicielskich właścicielem lokalu - stanowi zarazem materialną podstawę roszczenia wspólnoty w warunkach zaistnienia jednej z przesłanek tego przepisu. ( por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 15 stycznia 2015r., I ACa 727/14, LEX nr 1734668).

Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 roku nie definiuje pojęć takich jak przeprowadzenie konserwacji oraz remont. Należy się w tym zakresie odwołać zatem do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane i aktów wykonawczych oraz orzecznictwa sądów administracyjnych zapadłego na tle tych przepisów.

Pod pojęciem remontu, zgodnie z art. 3 pkt. 8 Prawa budowlanego należy rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym. Remont to nic innego jak rodzaj naprawy, wymiana czy odnowienie niektórych elementów, są to roboty niezbędne do utrzymania obiektu w odpowiednim stanie technicznym. Pojęcie natomiast bieżącej konserwacji wywodzone z par. 3 pkt 4 rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i administracji z dnia 16 sierpnia 1999 roku w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych (Dz. U. nr 74, poz. 836), obejmuje prace budowlane o zdecydowanie węższym zakresie, aniżeli remont, które mają na celu utrzymanie obiektu budowlanego w dobrym stanie, w celu jego zabezpieczenia przed szybkim zużyciem się, czy też zniszczeniem i dla utrzymania go w celu użytkowania w stanie zgodnym z przeznaczeniem tegoż obiektu ( por. wyrok NSA z 5.4.2006 r., II OSK 704/05, L.; wyrok NSA z 1.3.2018 r., II OSK (...), L.; wyrok WSA w Bydgoszczy z 25.2.2020 r., (...) SA/Bd 941/19, L.). W praktyce niejednokrotnie mogą pojawić się trudności z zakwalifikowaniem danej czynności jako konserwacji lub remontu, o czym świadczy bogate orzecznictwo sądów administracyjnych. Na gruncie ustawy o własności lokali kwestia ta ma jednak drugorzędne znaczenie, ponieważ zarówno w przypadku konieczności dokonania konserwacji, jak i remontu, zarząd może żądać umożliwienia wstępu do lokalu. W przeciwieństwie do „konserwacji” i „remontu”, pojęcie „awarii” nie posiada definicji legalnej. (...) należy zatem przypisać takie znaczenie, jakie ma w języku potocznym, a więc „uszkodzenie, zepsucie się” elementu nieruchomości wspólnej.

Przenosząc powyższe rozważania na grunt rozpoznawanej sprawy wskazać należy, że materiał dowody sprawy nie dał podstaw do ustalenia, aby czynności, co do których powódka żąda wstępu do lokalu pozwanej, mieściły się w zakresie regulacji przepisu art. 13 ust. 2 ustawy o własności lokali. Żadna bowiem z czynności wymienionych w piśmie z dnia 17 marca 2022 roku, co do wykonania której powód domaga się nakazania pozwanej udostępnienia lokalu, nie może być definiowana jako „niezbędna do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje”.

W zakresie żądania wstępu do lokalu w celu wykonania próby szczelności gazu przez kierownika budowy i dokonania wpisu do dziennika budowy faktu zakończenia przebudowy instalacji gazu w budynku wskazać należy, że stosownie do treści par 44 ust 1 Rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 roku w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych (Dz. U. nr 74, poz. 836) w przypadku:

1) wykonania nowej instalacji gazowej,

2) jej przebudowy lub remontu,

3) wyłączenia jej z użytkowania na okres dłuższy niż 6 miesięcy

- należy przed przekazaniem jej do użytkowania przeprowadzić główną próbę szczelności.

Stosownie do ust 8 tego przepisu z przeprowadzenia głównej próby szczelności sporządza się protokół, który powinien być podpisany przez właściciela budynku oraz wykonawcę instalacji gazowej.

W świetle cytowanego przepisu brak podstaw do przyjęcia, że próbę szczelności instancji gazowej powinien wykonać wyłącznie kierownik budowy nadzorujący przebudowę instalacji gazowej w budynku. Uprawnienie w tym zakresie przysługuje również osobie, która wprawdzie nie sprawowała funkcji kierownika budowy, ale posiada stosowne uprawnienia do kierowania robotami budowlanymi w specjalności instalacyjnej w zakresie sieci, instalacji i urządzeń gazowych, przyznane decyzją właściwej okręgowej komisji kwalifikacyjnej okręgowej izby inżynierów budownictwa. Nie ma zatem podstaw ku temu, by uznać za zasadne stanowisko powodowej wspólnoty mieszkaniowe, iż nie honoruje ona „dokumentów prywatnych”, pod pojęciem których rozumie dokumenty sporządzone inne przez osoby, niż te, którym wykonanie przeglądów zlecił zarządca wspólnoty. Stosownie do treści par. 17 ust. 2 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych, w czasie użytkowania instalacji gazowej użytkownik lokalu powinien między innymi zapewniać pełną sprawność techniczną i użytkową urządzeń gazowych stanowiących wyposażenie lokalu oraz utrzymywać znajdujące się w lokalu elementy instalacji gazowej, urządzeń spalinowych i wentylacyjnych oraz urządzenia gazowe w należytym stanie technicznym i użytkowym. Każdy właściciel lokalu jest zatem uprawniony do dokonania wyboru osoby wykonującej kontrole instancji wewnątrz lokalu. Przy czym osoba ta winna posiadać świadectwa kwalifikacyjne określone w odrębnych przepisach (par. 17 ust. 3 przywołanego rozporządzenia). Pozwana wykazała, że próba szczelności instalacji gazowej w jej lokalu została przeprowadzona w dniu 29 stycznia 2019 roku (k. 316-317 akt sprawy) oraz w dniu 23 lutego 2021 roku, przedstawiając protokoły z tych czynności. Wynik każdej z tych prób był pozytywny. I. G., która wykonała czynności w tym zakresie, zgodnie z decyzją Okręgowej Komisji Kwalifikacyjnej (...) Okręgowej Izby (...) w S. ma uprawnienia do kierowania robotami budowlanymi w specjalności instalacyjnej w zakresie sieci, instalacji i urządzeń cieplnych, wentylacyjnych, gazowych, wodociągowych i kanalizacyjnych bez ograniczeń. Protokół z próby szczelności wraz z dokumentami potwierdzającymi uprawnienia osoby ją przeprowadzającej został przesłany kierownikowi budowy J. H. e – mailowo w dniu 30 listopada 2021 roku (k. 574 akt sprawy). Nie ma zatem przeszkód, aby J. H. dokonała stosownego wpisu w dzienniku budowy. Nadto wskazać należy, że skoro instalacja gazowa w budynku jest użytkowana, to taka próba szczelności była przeprowadzona przez wykonawcę instalacji. Gdyby jej nie było, instalacja nie byłaby dopuszczona do użytku. Stąd też domaganie się nakazania pozwanej udostępnienia lokalu w celu przeprowadzenia próby szczelności przez kierownika budowy, a następnie potwierdzenia przez niego zakończenia przebudowy instalacji gazu w budynku w dzienniku budowy nie zasługiwało na uwzględnienie.

Nieuzasadnione jest również żądanie zezwolenia na wstęp do lokalu pozwanej celem przeprowadzenia kontroli stanu technicznego wodomierza oraz odczytu wskazań wodomierza w poszczególnych okresach rozliczeniowych. Żadna z tych czynności nie mieści się w dyspozycji art. 13 ust 2 ustawy o własności lokali. Kontrola stanu technicznego wodomierzy nie stanowi bowiem ani przeprowadzenia konserwacji, ani remontu lub usunięcia awarii w nieruchomościach wspólnych, ani wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje, a tym bardziej czynnością taką nie jest odczyt wskazań wodomierza. Pozwana wykazała, że odczyty wodomierza od co najmniej 2 lat przekazuje zarządowi wspólnoty pocztą elektroniczną wraz ze zdjęciem wodomierza. Złożony przez powódkę wydruk wiadomości sms, w której pozwana prosi o to, aby nie niepokojono jej gości, nie był kompletny. Do wiadomości tej pozwana dołączyła bowiem zdjęcie wskazania wodomierza. Strona powodowa nie wykazała, aby dokumentowanie stanu wodomierza przez pozwaną było w jakimkolwiek zakresie nieprawidłowe. Dowodem takim nie może być bowiem fakt, że powódka honoruje jedynie te czynności, które wykonały osoby wskazane przez zarząd lub zarządcę. Ponad to wodomierz zamontowany w lokalu pozwanej jest zalegalizowany do 2023 roku, co wynika z zeznań E. S. za stronę powodową ( k. 554 verte).

Odnośnie żądania udostępnienia lokalu w celu przeprowadzania corocznej okresowej kontroli instancji gazowej również i ta czynność nie mieści się w dyspozycji przepisu art. 13 ust 2 ustawy o własności lokali. Podstawę przeprowadzenia tego rodzaju kontroli stanowi art. 62 ust 1 pkt. c ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane, który stanowi, że obiekty budowlane powinny być w czasie ich użytkowania poddawane przez właściciela lub zarządcę kontroli okresowej, co najmniej raz w roku, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych). Kontrole, o których mowa w ust. 1, z zastrzeżeniem ust. 5-6a, przeprowadzają osoby posiadające uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności . Ustęp 3 tego przepisu stanowi, że organ nadzoru budowlanego - w razie stwierdzenia nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu budowlanego lub jego części, mogącego spowodować zagrożenie: życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska - nakazuje przeprowadzenie kontroli, o której mowa w ust. 1, a także może żądać przedstawienia ekspertyzy stanu technicznego obiektu lub jego części. A zatem przeprowadzanie kontroli w ww. zakresie może być nakazane przez odpowiedni organ nadzoru budowlanego na podstawie art. 62 ust 3 ustawy Prawo Budowlane. Ustawodawca przewidział zatem dla tego przypadku inną podstawę prawną żądania udostępnienia lokalu niż przepis art. 13 ust 2 ustawy o własności lokali, w dyspozycji którego przeprowadzenie okresowej corocznej kontroli instancji gazowej się nie mieści.

Odnośnie żądania wejścia do lokalu w celu odłączenia gazowego podgrzewacza wody od przewodu kominowego nr 8 komin 0 wskazać należy, że również i ta czynność nie mieści się w dyspozycji art. 13 ust 2 ustawy o własności lokali. Nie ma ona bowiem na celu ani przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomościach wspólnych, ani wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje. Nadto strona powodowa nie wykazała żadnym obiektywnym dowodem, że istnieją podstawy do dokonania odłączenia przedmiotowego urządzenia. Roszczenie w tym zakresie powódka wywodzi z protokołów zaleceń kominiarskich kominiarza A. O. (3), któremu zleciła kontrolę przewodów kominowych i wentylacyjnych. Pozwana przedstawiła natomiast ekspertyzę kominiarską z dnia 25 stycznia 2018 roku (k. 314), z której wynika, że przewód kominowy nr 8 odpowiada wymaganiom przepisów i może być przeznaczony do podłączenia podgrzewacza wody. Obowiązkiem powódki, stosownie do treści przepisu art. 6 k.c. oraz art. 232 k.p.c., było zatem wykazanie, że żądanie odłączenia przedmiotowego urządzenia od tego komina jest konieczne z uwagi na użytkowanie tego urządzenia i tego przewodu kominowego w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku. Wykazanie tej okoliczności wymagało wiadomości specjalnych, a zatem, stosownie do treści przepisu art. 278 par. 1 k.p.c., należało w tym zakresie zasięgnąć opinii biegłego sądowego. Powódka, reprezentowana przez zawodowego pełnomocnika, nie złożyła wniosku w tym zakresie. Zgodnie natomiast z rządzącą procesem cywilnym zasadą kontradyktoryjności, rzeczą sądu nie jest zarządzenie dochodzeń w celu uzupełnienia lub wyjaśnienia twierdzeń stron i wykrycia środków dowodowych pozwalających na ich udowodnienie, ani też sąd nie jest zobowiązany do przeprowadzenia z urzędu dowodów zmierzających do wyjaśnienia okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy (art. 232 k.p.c.).

W odniesieniu do żądania nakazania wejścia do lokalu pozwanej w celu zweryfikowania prawidłowości podłączenia się pozwanej do przewodów kominowych nr 1, 3 i 4 komina 0 i ewentualnego usunięcia nieprawidłowości poprzez odłącznie urządzeń od tych przewodów kominowych należy wskazać, że czynność taka również nie mieści się w dyspozycji art. 13 ust 2 ustawy o własności lokali. Strona powoda nie wykazała nadto żadnym obiektywnym dowodem, że istnieją podstawy do dokonania takiej kontroli i odłączenia urządzeń. Podstawę przeprowadzenia kontroli przewodów kominowych stanowi przywołany już przepis art. 62 ust 1 pkt. c ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane. Zgodnie z jego treścią obiekty budowlane powinny być w czasie ich użytkowania poddawane przez właściciela lub zarządcę kontroli okresowej, co najmniej raz w roku, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych). Kontrole, o których mowa w ust. 1, z zastrzeżeniem ust. 5-6a, przeprowadzają osoby posiadające uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności. Ust 3 tego przepisu stanowi, że organ nadzoru budowlanego - w razie stwierdzenia nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu budowlanego lub jego części, mogącego spowodować zagrożenie: życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska - nakazuje przeprowadzenie kontroli, o której mowa w ust. 1, a także może żądać przedstawienia ekspertyzy stanu technicznego obiektu lub jego części. A zatem przeprowadzanie kontroli w ww. zakresie może być nakazane przez odpowiedni organ nadzoru budowlanego na podstawie art. 62 ust 3 ustawy Prawo Budowlane. Stąd też zarządca nie może domagać się udostępnienia lokalu pozwanej w celu dokonania kontroli stanu technicznego przewodów kominowych w trybie przepisu art. 13 ust. 2 ustawy o własności lokali. Właściwym trybem w tym zakresie jest zgłoszenie ewentualnych nieprawidłowości organowi nadzoru budowlanego.

Nadto w odniesieniu do żądań zawartych w pkt. d i e żądania pozwu sprecyzowanego w piśmie procesowym powódki z dnia 17 marca 2022 roku (odłączenia gazowego podgrzewacza wody z przewodu kominowego nr 8 komin 0 oraz zweryfikowania prawidłowości samowolnego podłączenia się pozwanej do przewodów kominowych nr 1 komin 0 (pochłaniacz w kuchni), nr 3 komin 0 (wentylacja kuchni), nr 4 komin 0 (wentylacja łazienki) oraz ewentualnego usunięcia nieprawidłowości poprzez odłączenie urządzeń od przewodów kominowych) wskazać należy, że stosownie do treści przepisu art. 66 ust 1 ustawy Prawo budowlane w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany:

1) może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska albo

2) jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku, albo

3) jest w nieodpowiednim stanie technicznym, albo

4) powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia

- organ nadzoru budowlanego nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku.

Czynności, jakich chce dokonać powodowa wspólnota mieszkaniowa, domagając się prawa wejścia do lokalu pozwanej, są zatem regulowane w przepisami Prawa budowlanego, które zawiera odpowiednią podstawę prawną do nakazania pozwanej dokonania nałożonych przez organ nadzoru budowanego obowiązków. Czynności te nie mieszczą się natomiast w dyspozycji wskazanego jako podstawa prawna żądania pozwu przepisu art. 13 ust 2 ustawy o własność lokalu.

Marginalnie wskazać należy, że również żądanie zastrzeżenia, że w razie nieudostępnienia lokalu przez pozwaną w terminie tygodniowym od dnia uprawomocnienia się wyroku, powódka może otworzyć lokal samodzielnie na koszt i ryzyko pozwanej, budzi wątpliwości. Jak podnosił pełnomocnik strony pozwanej, upoważnienie strony powodowej do samodzielnego otwarcia lokalu na koszt i ryzyko pozwanej, stwarza ryzyko nadmiernej ingerencji w prawo własności pozwanej oraz zagrożenie uszkodzenia lub rozkradzenia mienia pozwanej znajdującego się w lokalu. Przepis art. 13 ust. 2 ustawy o własności lokali stanowi podstawę do udostępnienia lokalu jedynie w okolicznościach w nim przewidzianych i tylko w takim zakresie, jaki jest niezbędny do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje. Nie może natomiast stanowić podstawy do samodzielnego wchodzenia do lokalu na koszt i ryzyko pozwanego właściciela lokalu.

Z powyższych względów powództwo podlegało oddaleniu.

Stan faktyczny sprawy Sąd ustalił na podstawie dowodów z dokumentów urzędowych i prywatnych oraz wydruków z wiadomości e – mailowych złożonych przez obydwie strony, co do wiarygodności i prawdziwości których żadna ze stron nie zgłosiła zastrzeżeń oraz na podstawie zeznań świadków T. Ś., J. H. i M. O., które – w świetle treści dokumentów i wydruków z wiadomości e – mailowych – są wiarygodne. Sąd poczynił ustalenia faktyczne w sprawie również na podstawie zeznań E. S. za stronę powodową oraz zeznań pozwanej w charakterze strony. Każda ze stron relacjonowała stan faktyczny sprawy ze swojego punktu widzenia, co powoduje, że brak podstaw do odmówienia zeznaniom E. S. i pozwanej wiarygodności.

Sąd pominął następujące dowody zgłoszone przez stronę pozwaną w odpowiedzi na pozew na okoliczność dokonywania przeglądów okresowych przez pozwaną oraz wpuszczania do lokalu pozwanej osób dokonujących przeglądów, wszczynania przez powódkę na szkodę pozwanej nieuzasadnionych skarg, wniosków i zawiadomień, braku żądań udostępnienia lokalu w celu dokonywania przeglądów objętych żądaniem pozwu, braku instalacji gazowej w lokalu pozwanej, która miałaby być demontowana:

- na podstawie przepisu art. 235 ² par. 1 pkt 5 k.p.c. – dowód o przesłuchanie świadków oraz oględzin lokali wymienionych w decyzji (...) z dnia 4 maja 2018 r. – załącznik nr 3 do pozwu, z wyłączeniem pozycji 1, 2, 61 62,

- na podstawie przepisu art. 235 ² par. 5 i 6 k.p.c. – dowód z wszystkich dokumentów zawartych w aktach (...) Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego o sygn. WOA.7721.160.2019.MF oraz akt Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w S. o sygn. II Sa/Sz966/19,

ponieważ zważywszy na fakt, że cele, w jakich strona powodowa żądała nakazanie pozwanej udostępnienia lokalu nie mieszczą się w zakresie wskazanej podstawy prawnej, przeprowadzenie powyższych dowodów, jako nie mających istotnego znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy, zmierzałoby jedynie do przedłużenia postępowania. Nadto wniosek o przeprowadzenie dowodu z akt spraw prowadzonych przed organem nadzoru budowlanego oraz przed Wojewódzkim Sądem Administracyjnym w S. nie odpowiada wymogom przewidzianym dla wniosków dowodowych. Nie wskazano bowiem konkretnych dokumentów z ww. akt, z których Sąd ma przeprowadzić dowód.

Z powyższych względów Sąd pominął również wniosek strony pozwanej o zobowiązanie strony powodowej do przedłożenia dokumentów wyszczególnionych w punkcie V pkt 1 – 7 odpowiedzi na pozew (k. 307-308).

O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie przepisu art. 98 par. 1 k.p.c., zgodnie z treścią którego strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony (koszty procesu). Stroną przegrywającą sprawę jest powódka, a zatem winna zwrócić pozwanej poniesione przez nią koszty procesu, które stosownie do treści przepisu art. 98 par. 3 k.p.c., obejmują wynagrodzenie pełnomocnika pozwanej ustalone zgodnie z par. 2 pkt 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz. U. z 2015 roku, poz. 1800 ze zm.) na kwotę 900 zł oraz opłatę skarbową od złożonego dokumentu pełnomocnictwa procesowego w kwocie 17 złotych.

M. na uwadze powyższą argumentację orzeczono jak w sentencji.

Sędzia Małgorzata Janik - Białek