Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 27 września 2017 r.

Sąd Okręgowy w Warszawie XXVII Wydział Cywilny-Odwoławczy w składzie:

po rozpoznaniu w dniu 27 września 2017 r. w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa P. B. (1), P. B. (2) i Skarbu Państwa – Starosty (...)

przeciwko E. J.

o uzgodnienie treści księgi wieczystej

na skutek apelacji pozwanej

od wyroku Sądu Rejonowego w Piasecznie

z dnia 19 stycznia 2016 r., sygn. akt I C 1160/15

1.  oddala apelację;

2.  zasądza od E. J. na rzecz P. B. (1) kwotę 900 (dziewięćset) złotych, a na rzecz P. B. (2) kwotę 2 700 (dwa tysiące siedemset) złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa prawnego w instancji odwoławczej;

3.  zasądza od E. J. na rzecz Skarbu Państwa – Prokuratorii Generalnej Rzeczypospolitej Polskiej kwotę 3 600 (trzy tysiące sześćset) złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa prawnego w instancji odwoławczej.

SSR (del.) Renata Drozd-Sweklej SSO Katarzyna Parczewska SSO Grzegorz Tyliński

Sygn. akt XXVII Ca 3109/16

UZASADNIENIE

P. B. (1) wniósł dnia 18 października 2013 roku o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, w oparciu o art. 10 ukwih, to jest o wykreślenie w dziale II księgi wieczystej (...) prowadzonej przez Sąd Rejonowy w P. dla nieruchomości położonej w K. przy ul. (...) oznaczonej w ewidencji nieruchomości jako działka nr (...) o powierzchni 2867m ² prawa własności przysługującego L. W. (1), córce K. i W. i wpisanie w dziale II tej księgi wieczystej prawa własności na rzecz Skarbu Państwa oraz prawa użytkowania wieczystego i własności budynków i budowli w udziale ¼ części na rzecz P. B. (1) syna P. i A. oraz w udziale ¾ na rzecz P. B. (2) syna M. i F.. Powód wniósł nadto o zasądzenie od pozwanej na jego rzecz kosztów procesu oraz o wezwanie do udziału w sprawie w charakterze powodów P. B. (2) i Skarbu Państwa – Starosty (...).

Postanowieniem z dnia 10 marca 2014 roku Sąd zabezpieczył powództwo poprzez dokonanie wpisu ostrzeżenia w dziale III księgi wieczystej nr (...) prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Piasecznie o postępowaniu w przedmiocie uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym z powództwa P. B. (1) przeciwko L. W. (1).

Postanowieniem z dnia 11 marca 2014 roku Sąd zawiadomił o toczącym się procesie Skarb Państwa – Starostę (...) i P. B. (2), których łączny udział w sprawie w charakterze powodów jest konieczny.

Pismem z dnia 20 marca 2014 roku Skarb Państwa – Starosta (...) oświadczył, iż przystępuje do sprawy w charakterze powoda i wniósł o wykreślenie w dziale II księgi wieczystej (...), prowadzonej przez Sąd Rejonowy w P. prawa własności L. W. (1) oraz wpisanie w to miejsce prawa własności Skarbu Państwa – Starosty (...) nadto zasądzenie od pozwanej na rzecz Skarbu Państwa – Starosty (...) zwrotu kosztów procesu według norm przepisanych.

Pismem z dnia 19 września 2014 roku E. J. poinformowała o tym, że jej mama – L. W. (1) zmarła w dniu 13 września 2014 roku.

W toku rozprawy w dniu 2 października 2014 roku P. B. (2) oświadczył, że przystępuje do sprawy. Sąd Rejonowy zawiesił postępowanie na podstawie art. 174 § 1 k.p.c a w dniu 8 czerwca 2015 roku podjął z udziałem E. J., którą wezwał do udziału w sprawie w charakterze pozwanej.

W dniu 8 lipca 2015 roku pozwana E. J. wniosła o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie na jej rzecz kosztów procesu.

Pismem z dnia 11 grudnia 2015 roku Prokuratoria Generalna Skarbu Państwa poinformowała, iż przejęła do prowadzenia niniejszą sprawę. W toku dalszego postępowania Skarb Państwa podtrzymał dotychczasowe stanowisko w sprawie.

Wyrokiem z dnia 19 stycznia 2016 r. Sąd Rejonowy w Piasecznie:

1.  uzgodnił treść księgi wieczystej (...) prowadzonej przez Sąd Rejonowy w P.IV Wydział Ksiąg Wieczystych dla nieruchomości położonej w miejscowości K., przy ul. (...), oznaczonej w ewidencji nieruchomości jako działka nr (...), o powierzchni 0,2867 ha z rzeczywistym stanem prawnym poprzez nakazanie Sądowi Rejonowemu w P. IV Wydział Ksiąg Wieczystych wykreślenia z działu II ww. księgi prawa własności przysługującego L. W. (1), córki K. i W. oraz wpisania w dziale II księgi wieczystej prawa własności na rzecz Skarbu Państwa oraz prawa użytkowania wieczystego i własności budynków i budowli w udziale ¼ części na rzecz P. B. (2), syna M. i F.;

2.  zasądził od pozwanej solidarnie na rzecz powodów P. B. (1) i P. B. (2) 12 215 zł tytułem kosztów postępowania;

3.  postanowił odstąpić od obciążenia pozwanej nieuiszczonymi kosztami sądowymi.

Swoje rozstrzygnięcie Sąd Rejonowy oparł na następującym stanie faktycznym i prawnym:

W dniu 7 września 1951 roku K. R. kupił od M. P. i T. P. nieruchomość położoną w K. przy zbiegu ulic (...) nr (...) o powierzchni 2867m ^{( 2)} i (...) o powierzchni 2790m ^{( 2 )}i postanowieniem z dnia 3 listopada 1951 roku został wpisany jako właściciel w księdze wieczystej nr (...).

Postanowieniem z dnia 15 grudnia 1977 roku Sąd Rejonowy w Piasecznie sygn. Ns 1484/77 stwierdził, że Skarb Państwa – Urząd Miasta i Gminy K. nabył z dniem 31 grudnia 1955 roku własność nieruchomości składającej się z dwóch działek gruntu nr (...) (dawny nr (...)) o powierzchni 2.790m ^{( 2)} i nr (...) (dawny nr (...)) o powierzchni 2.867m ^{( 2)} położonych w K. uregulowanych w księdze wieczystej KW Nr (...) w Państwowym Biurze Notarialnym w W..

Skarb Państwa został ujawniony jako właściciel w księdze wieczystej nr (...) wpisem z dnia 18 stycznia 1978 roku.

Decyzją z dnia 30 grudnia 1977 roku nr (...) zmienionej decyzją nr (...) z dnia 29 kwietnia 1978 roku Skarb Państwa - Naczelnik Miasta i Gminy w P. postanowił oddać a umową z dnia 27 lutego 1978 roku oddał w użytkowanie wieczyste A. i P. małżonkom B. nieruchomość - działkę oznaczoną nr (...) (ewid. (...)) o powierzchni 2.867m ² za jednorazową opłatą, która wyniosła ostatecznie 86.010,00 zł (przed denominacją i inflacją) z obowiązkiem rozpoczęcia budowy domu jednorodzinnego letniskowego w terminie 2 lat i zakończenia w terminie 4 lat. Nieruchomość została wyłączona z księgi wieczystej (...) i założono dla niej księgę wieczystą (...).

K. R. wniósł 31 października 1985 roku skargę o wznowienie postępowania zakończonego prawomocnym postanowieniem Sądu Rejonowego w Piasecznie z dnia 15 grudnia 1977 roku sygn. Ns 1484/77. Postanowieniem z dnia 18 kwietnia 1989 roku Sąd Rejonowy dla Warszawy Mokotowa sygn. II Ns 1058/88 zmienił postanowienie byłego Sądu Rejonowego w Piasecznie z dnia 15 grudnia 1977 roku i wniosek Skarbu Państwa – Urzędu Miasta i Gminy K. oddalił.

Wpisem z dnia 3 marca 1987 roku Skarb Państwa został wykreślony zaś K. R. został wpisany jako właściciel nieruchomości stanowiącej działkę nr (...) w księdze wieczystej nr (...). Wykreślono także prawo użytkowania wieczystego przysługującego dotychczas A. i P. małżonkom B..

K. R. zmarł 13 lutego 1991 roku. Spadek po nim na mocy ustawy nabyły żona M. R. i córki W. R. i L. W. (1) po 1/3 części każda. M. R. zmarła 21 grudnia 1991 roku. Spadek po niej na mocy ustawy nabyły córki L. W. (1) i W. R. po ½ części każda.

W wyniku działu spadku po K. R. i M. R. L. W. (1) otrzymała na wyłączną własność działkę położoną w K. przy ul. (...) o numerze (...) i powierzchni 28 arów 67m ².

L. W. (1) została wpisana w księdze wieczystej (...) w miejsce K. R..

Decyzją z dnia 23 maja 2006 roku Wojewoda (...) przyznał A. i P. małżonkom B. odszkodowanie w wysokości 47.268,86 zł od Burmistrza Miasta i Gminy K. za rzeczywistą szkodę poniesioną na skutek wydania przez Naczelnika Miasta i Gminy w P. decyzji nr (...) z dnia 30 grudnia 1977 roku zmienionej decyzją nr (...) z dnia 29 kwietnia 1978 roku – której nieważność została stwierdzona ostateczną decyzją Wojewody (...) Nr (...) z dnia 10 stycznia 2005 roku (...). Decyzją Ministra Infrastruktury z dnia 22 grudnia 2008 roku znak (...) stwierdzono nieważność ww. decyzji. Na skutek wniosku P. B. (2) o ponowne rozpatrzenie sprawy, ww. decyzja z dnia 22 grudnia 2008 roku została utrzymana w mocy ostateczną decyzją Ministra Infrastruktury z dnia 31 lipca 2009 roku znak (...) .

A. B. zmarła 9 lutego 2010 roku. Spadek po niej na mocy ustawy nabyli mąż P. B. (2) i syn P. B. (1) po 1/2 części każdy.

L. W. (2) z domu R. zmarła w dniu 13 września 2014 roku. Spadek po niej na mocy ustawy nabyła w całości córka E. J..

W ocenie Sądu Rejonowego powództwo zasługiwało na uwzględnienie.

Sąd Rejonowy wskazał, że roszczenie powoda oparte zostało o treść art. 10 § 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (tekst jednolity Dz. U z 2013 roku, poz. 707, dalej „ukwih”), na mocy, którego w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności. W tego rodzaju procesach ciężar dowodu, że rzeczywisty stan prawy nieruchomości jest inny niż ujawniony w księdze wieczystej, spoczywa na powodzie. Z tym, że wypełniając nałożony przez art. 6 k.c. obowiązek udowodnienia określonych okoliczności na osobę, która wywodzi z nich skutki prawne, powód nie może skutecznie kwestionować prawidłowości wpisu dokonanego na podstawie orzeczenia sądowego lub decyzji administracyjnej, chyba że orzeczenie jest nieprawomocne, a decyzja nieostateczna lub bezwzględnie nieważna.

Sąd Rejonowy podniósł, że powodowie P. B. (1) i P. B. (2) wnosili o wykreślenie w dziale II księgi wieczystej (...) prowadzonej przez Sąd Rejonowy w P. dla nieruchomości położonej w K. przy ul. (...) oznaczonej w ewidencji nieruchomości jako działka nr (...) o powierzchni 2867m ^{( 2)} prawa własności przysługującego L. W. (1), córce K. i W. i wpisanie w dziale II tej księgi wieczystej prawa własności na rzecz Skarbu Państwa oraz prawa użytkowania wieczystego i własności budynków i budowli w udziale ¼ części na rzecz P. B. (1) syna P. i A. oraz w udziale ¾ na rzecz P. B. (2) syna M. i F., albowiem A. i P. małżonkowie B. na mocy decyzji nr (...) Urzędu Miasta i Gminy w P. z dnia 30 grudnia 1977 roku zawarli w dniu 27 lutego 1978 roku umowę na mocy której uzyskali prawo użytkowania wieczystego tej nieruchomości za jednorazową opłatą, która wyniosła ostatecznie 86.010,00 zł (przed denominacją i inflacją) z obowiązkiem rozpoczęcia budowy domu jednorodzinnego letniskowego w terminie 2 lat i zakończenia w terminie 4 lat. Prawo zostało wpisane w księdze wieczystej. Tymczasem dwa lata po wybudowaniu budynku, czym skonsumowano umowę o użytkowanie wieczyste na wniosek K. R. wznowiono postępowanie i oddalono wniosek Skarbu Państwa o nabycie przedmiotowej nieruchomości. W konsekwencji Skarb Państwa został wykreślony z księgi wieczystej tak, jak i prawo użytkowania wieczystego przysługującego A. i P. B. (2). Powód wskazał, że użytkownicy wieczyści nabyli prawo od Skarbu Państwa, który w dacie czynności – 27 lutego 1978 roku był wpisany w księdze wieczystej jako właściciel, chroniła ich zatem rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych wynikająca wówczas z art. 20 dekretu z dnia 11 października 1946 roku Prawo rzeczowe a obecnie z art. 5 ukwih. Powód powołał się na orzeczenie składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 15 lutego 2011 roku sygn. III CZP 90/10, OSNC 2011 nr 7 – 8 poz 76.

W istocie zgodnie z art. 5 ukwih w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych). Zgodnie zaś z art. 6 ukwih rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni rozporządzeń nieodpłatnych albo dokonanych na rzecz nabywcy działającego w złej wierze (ust. 1). W złej wierze jest ten, kto wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo ten, kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć (ust. 2).

Sąd Rejonowy wskazał, że w dacie zawarcia przez A. i P. B. (2) umowy o użytkowanie wieczyste obowiązywał dekret z dnia 11 października 1946 roku prawo rzeczowe (Dz. U. Nr 57 poz. 319), który regulację rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych zawierał w art. 20 stanowiąc, iż w razie niezgodności między treścią księgi wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną nabywa własność lub inne prawo rzeczowe, chyba że chodzi o rozporządzenie bezpłatne albo że nabywca działał w złej wierze (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych).

Tak więc przepisy dekretu ujmowały podobnie rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Sąd Rejonowy podkreślił, że rękojmia osłania tego, na czyją rzecz osoba uprawniona według księgi dokonuje rozporządzenia wpisanym prawem, chyba że rozporządzenie jest bezpłatne albo wchodzący w czynność prawną z osobą wpisaną działa w złej wierze (por. J. Wasilkowski, Prawo rzeczowe w zarysie, Warszawa 1957, s. 333). Tak więc istotą rękojmi jest wyłączenie zasady nemo plus iuris in alium transferre potest quam ipse habet (nikt nie może przenieść na drugiego więcej praw, niż sam posiada). Instytucja rękojmi obejmuje nabycie praw rzeczowych i innych praw osobistych oraz roszczeń ujawnionych w księdze wieczystej na podstawie art. 16 u.k.w.h. (por. R. Polak, K. Scheuring, Hipoteka i księgi wieczyste z komentarzem i wzorami pism, Bydgoszcz 1992, s. 8 i n.). Rękojmia nie obejmuje danych wynikających ze zbioru dokumentów (por. orzeczenie SN z dnia 15 listopada 1999 r., II CKN 621/99, niepubl.).

Działanie rękojmi jest uzależnione od jednoczesnego spełnienia poniższych pozytywnych przesłanek: niezgodność między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym; nabycie własności lub innych praw rzeczowych ujawnionych w księdze w drodze odpłatnej czynności prawnej od osoby uprawnionej według księgi; dobra wiara nabywcy (por. B. Barłowski, E. Janeczko, Księgi wieczyste..., s, 37 i n.; G. Bieniek, S. Rudnicki, Prawo obrotu nieruchomościami, Warszawa 2001, s. 301; J. Stysiak, Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, Rejent 1994, nr 12, s. 93).

Sąd Rejonowy wskazał, że pojęcie złej wiary w rozumieniu art. 6 ma jednak inną treść niż w rozumieniu obowiązującego wcześniej art. 22 § 1 pr. rzeczowego. Według tego ostatniego przepisu do przypisania złej wiary konieczna była pozytywna świadomość nabywcy, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym. Istnienie takiej świadomości mogło być wykazane wszelkimi dowodami, nie wyłączając domniemania faktycznego. W rozumieniu tego przepisu okoliczność, że brak wiadomości był wynikiem niedbalstwa, nie świadczył jeszcze o złej wierze (por. np. orzeczenia SN: z dnia 23 października 1951 r., C 222/51, OSN 1952, nr 3, poz. 74; z dnia 22 września 1954 r., I CR 28/54, OSN 1955, nr 2, poz. 40; z dnia 30 grudnia 1960 r., IV CR 914/60, PiP 1962, nr 2, s. 340). Z kolei w ujęciu art. 6 zła wiara się pojawia, jeżeli nabywca wiedział albo z łatwością mógł się dowiedzieć, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym. Przepis art. 22 § 1 pr. rzeczowego ma zastosowanie do oceny skutków prawnych świadomości nabywcy, jeżeli odpłatna czynność prawna została dokonana przed wejściem w życie ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Takiemu stanowisku dał wyraz SN w wyroku z dnia 26 listopada 1999 r., III CKN 456/98 (OSNC 2000, nr 5, poz. 99), wyjaśniając, że jeżeli odpłatna czynność prawna mająca na celu przeniesienie własności nieruchomości została dokonana pod rządem przepisów pr. rzeczowego, utrzymanych w mocy przez art. III pkt 3 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Przepisy wprowadzające kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 94), to przesłanki działania nabywcy w złej wierze należy oceniać na podstawie art. 22 w zw. z art. 20 pr. rzeczowego, a nie art. 5 i 6 ukwih.

Sąd Rejonowy podniósł, iż powodowie wskazywali, że nabyli prawo użytkowania wieczystego od Skarbu Państwa – wpisanego jako właściciel nieruchomości w księdze wieczystej. Następnie prawo to zostało wykreślone w wyniku wznowienia postępowania w przedmiocie nabycia przez Skarb Państwa przedmiotowej nieruchomości, które zakończyło się oddaleniem wniosku Skarbu Państwa. Wraz z prawem własności przysługującym Skarbowi Państwa wykreślono prawo użytkowników wieczystych A. i P. małżonków B.. Spełnione zostały zatem przesłanki z art. 20 i 22 prawa rzeczowego. Wbrew bowiem stanowisku pozwanej E. J. nie sposób uznać, że A. i P. małżonkowie B. nabyli prawo użytkowania wieczystego nieodpłatnie. Przeciwnie, materiał zgromadzony w sprawie prowadzi do wniosku, że dokonali oni jednorazowej opłaty za to prawo ustalonej ostatecznie na kwotę 86.010,00 zł. Jak powszechnie wiadomo, od 1978 roku do chwili obecnej nastąpił szereg okoliczności mających wpływ na wartość pieniądza, w tym inflacja i denominacja. Zatem okoliczność, że w przeliczeniu na obecną wartość złotówki kwota ta jest równoważna kwocie 8,60 zł nie ma żadnego znaczenia. Użytkownicy wieczyści bowiem dokonali zapłaty w 1978 roku i na tę chwilę należy przyjmować wartość dokonanej wpłaty. Bez wątpienia nie miało zatem miejsca nabycie nieodpłatne prawa.

Sąd Rejonowy wskazał, że pozwana E. J. wnosiła o oddalenie powództwa podnosząc, iż jej dziadek K. R. w dniu 7 września 1951 roku kupił przedmiotową nieruchomość i został ujawniony w księdze wieczystej, nie była więc to nieruchomość o której mowa w ustawie z dnia 8 marca 1946 roku o majątkach opuszczonych i poniemieckich.

Sąd Rejonowy nadmienił, że okoliczności dotyczące nabycia przez Skarb Państwa przedmiotowej nieruchomości jako mienia poniemieckiego i opuszczonego w rozumieniu dekretu z dnia 8 marca 1946 roku o majątkach opuszczonych i poniemieckich (Dz. U. Nr 13 poz 87) nie miały znaczenia dla niniejszego postępowania, którego przedmiotem nie jest nabycie prawa przez Skarb Państwa (tego dotyczyło przecież postępowanie ze skargi o wznowienie zakończone wydaniem przez Sąd Rejonowy dla Warszawy Mokotowa w Warszawie w dniu 18 kwietnia 1989 roku postanowienia oddalającego wniosek Skarbu Państwa) a nabycie prawa użytkowania wieczystego przez A. i P. małżonków B..

Sąd Rejonowy wskazał, że powodowie P. B. (2) i P. B. (1) powoływali się na uchwałę składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 15 lutego 2011 roku III CZP 90/10, w której Sąd Najwyższy stanął na stanowisku, iż rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych chroni nabywcę użytkowania wieczystego także w razie wadliwego wpisu w księdze wieczystej Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego jako właściciela nieruchomości.

Natomiast pozwana wskazała, że uchwała, na którą powołują się powodowie została podjęta w dalece odmiennym stanie faktycznym i ochrona użytkownika wieczystego nie może dotyczyć historycznego użytkownika wieczystego, który nie posiada gruntu blisko 30 lat, gdyż nie ma tu celu realizacji zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych.

Zdaniem Sądu Rejonowego stanowisko to nie znajduje oparcia. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych chroni nabywcę prawa od osoby uprawnionej zgodnie z treścią księgi wieczystej. Dla oceny, czy ochrona z art. 5 ukwih (poprzednio art. 20 prawa rzeczowego) przysługuje istotna jest zatem data czynności a nie to, co nastąpiło później. Tak więc nawet brak posiadania przedmiotowej nieruchomości nie mógłby mieć wpływu na rozstrzygnięcie w niniejszej sprawie, choć nie zostało ostatecznie udowodnione, że powodowie nie posiadają przedmiotowej nieruchomości. Z tych też względów nieprzydatne dla niniejszego postępowania (jak i niewystarczające dla stwierdzenia kto faktycznie korzysta z nieruchomości) były przedstawione przez strony na k. 232 – 235 decyzje dotyczące podatku za lata 2014 – 2015, k. 236 pismo Straży Miejskiej dotyczące uprzątnięcia nieruchomości datowane na 20 marca 2015 roku, k. 269 i 333 informacje dotyczące osób opłacających podatki za okres ostatnich 10 lat i k. 345 – 395 dowody w przedmiocie opłat podatku, opłat za użytkowanie wieczyste, opłat leśnych, opłat związanych z budową, instalowaniem przyłączy – złożone przez powodów P. B. (1) i P. B. (2) na okoliczność, że użytkownicy wieczyści działali w dobrej wierze.

Pozwana podnosiła także, że jedyną przyczyną żądania pozwu jest zmiana orzecznictwa Sądu Najwyższego w kwestii stosowania zasady rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, gdyż od 3 marca 1987 roku nie zaszły żadne zmiany w prawie, które uzasadniałyby żądanie pozwu. Nie wystąpiły również nowe okoliczności faktyczne. Pozwana następnie wskazała, że gdyby nastąpiła zmiana prawa zastosowanie miałaby zasada lex retro non agit i przedstawiła orzecznictwo dotyczące wznowienia postępowania na tej podstawie, że Trybunał Konstytucyjny uznał jakieś konkretne przepisy za niezgodne z Konstytucją i wskazał, że nie można wznowić na tej podstawie postępowań zakończonych uprzednio. Pozwana zdaje się zatem wywodzić, choć nie wyartykułowała tego wprost, że powodowie nie mogli powołać się na wskazaną uchwałę, gdyż w dacie czynności (1978 rok) obowiązywała inna wykładnia przepisu art. 5 ukwih (i art. 20 prawa rzeczowego). Sąd Rejonowy nie przyznał pozwanej racji w tym zakresie. Sąd Rejonowy powołał się na orzecznictwo Sądu Najwyższego, które stanowi istotne wskazówki interpretacyjne przepisów, jednak nie można zapominać, iż poza wyjątkiem, kiedy Sąd Najwyższy podejmuje uchwałę w konkretnej sprawie - sądy powszechne nie są związane orzecznictwem Sądu Najwyższego. Konkretne orzeczenie Sądu Najwyższego nie może stanowić wyłącznej podstawy powództwa – takową zawsze przecież stanowi przepis prawa – w niniejszej sprawie jest to art. 10 ukwih. Sąd w składzie rozpoznającym sprawę może podzielić poglądy wyrażone przez Sąd Najwyższy bądź nie. Co do przedstawionego przez pozwaną orzecznictwa Trybunału Konstytucyjnego, Sąd Rejonowy wskazał, że Trybunał Konstytucyjny nie orzekał w przedmiocie wykładni przepisów a o ich zgodności z Konstytucją Rzeczypospolitej Polskiej.

W okolicznościach niniejszej sprawy Sąd Rejonowy nie znalazł podstaw aby nie podzielić stanowiska wyrażonego przez Sąd Najwyższy w uchwale składu siedmiu sędziów z dnia 15 lutego 2011 roku sygn. III CZP 90/10. W ocenie Sądu Rejonowego, Sąd Najwyższy słusznie bowiem zauważył, że użytkownik wieczysty, który nabył swoje prawo od Skarbu Państwa ujawnionego w księdze wieczystej jako uprawniony do dokonania czynności prawnej jest chroniony przez rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych. Przepis ten bowiem nie zawiera wyłączenia dotyczącego prawa użytkowania wieczystego. Co więcej art. 234 k.c. wskazuje wprost, że do oddania gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste stosuje się odpowiednio przepisy o własności nieruchomości. W konsekwencji więc użytkownik wieczysty powinien podlegać takiej samej ochronie, jak właściciel, który nabył swoje prawo od osoby ujawnionej w księdze wieczystej jako właściciel – w tym ochronie wynikającej z art. 5 ukwih (poprzednio 20 prawa rzeczowego).

Skutkiem tej ochrony jest co prawda wpisanie w księdze wieczystej również Skarbu Państwa, któremu co do zasady rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie przysługuje.

Zdaniem Sądu Rejonowego, Sąd Najwyższy trafnie wskazał, że eksponowanie w obecnym obrocie prawnym zasady ochrony osób trzecich działających w dobrej wierze i zasady bezpieczeństwa tego obrotu sprzyja postulatowi intensyfikacji ochrony prawnej użytkownika wieczystego działającego w zaufaniu dla treści księgi wieczystej. Wyrazem takiej intensyfikacji jest przyjęcie koncepcji interpretacyjnej, która zakłada wystąpienie dwóch zasadniczych skutków prawnych działania rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, tj. nabycia prawa użytkowania wieczystego od nieuprawnionego (skutek podstawowy) i nabycia prawa własności tej nieruchomości przez Skarb Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego (skutek wtórny). Sąd Rejonowy podkreślił, że takiej interpretacji nie sprzeciwia się treść i cel art. 5 ukwih, w którym zaakcentowano jedynie fakt nabycia określonego prawa rzeczowego w razie wystąpienia przewidzianych w nim przesłanek tego nabycia. W tej sytuacji konstrukcja użytkowania wieczystego, zdeterminowana m.in. zasadą określoną w art. 232 k.c., powinna znaleźć odzwierciedlenie w odpowiednio szerokim ujęciu podmiotowego i przedmiotowego zasięgu działania zasady rękojmi przy zachowaniu jej podstawowego skutku konstytutywnego w postaci nabycia prawa rzeczowego. Podstawowe znaczenie przywiązywać należy zatem do treści wpisu do księgi wieczystej, a więc do tego, czy wskazuje ona podmiot, którego nieruchomość mogłaby być obciążona użytkowaniem wieczystym, gdyby był on jej właścicielem.

Sąd Najwyższy następnie zważył, że podstawowym celem rękojmi jest ochrona osoby trzeciej (nabywcy prawa) działającego w zaufaniu do treści wpisu do księgi wieczystej. W odniesieniu do prawa użytkowania wieczystego ochrona udzielona osobie trzeciej powinna prowadzić nie tylko do nabycia prawa użytkowania wieczystego od osoby nieuprawnionej (podstawowy skutek konstytutywnego działania rękojmi). Należy jeszcze przyjąć, że nabycie to ma nastąpić w takim kształcie jurydycznym i konfiguracji podmiotowej (użytkownik - Skarb Państwa), w jakim prawo użytkowania wieczystego występuje w obrocie prawnym de lege lata (dalszy skutek konstytutywnego działania rękojmi). Uzyskanie własności przez Skarb Państwa stanowi zatem wtórny i niesamodzielny, bo pochodny skutek służący zapewnieniu jak najpełniejszej ochrony prawnej osobie trzeciej (nabywcy użytkowania wieczystego), działającej w zaufaniu do treści wpisu do księgi wieczystej. Prawny sens takiej ochrony wyraża się też w odpowiednim ukształtowaniu stosunku prawnorzeczowego między użytkownikiem wieczystym a Skarbem Państwa, zgodnie z treścią aktualnego wpisu do księgi wieczystej przy uwzględnieniu ogólnego i szczegółowego reżimu prawnego tego stosunku.

Sąd Najwyższy zauważył, że taka interpretacja art. 5 ukwih może wywołać zastrzeżenia natury aksjologicznej i systemowej. W niektórych sytuacjach może ona prowadzić do "legalizowania" ex post bezprawnych działań Skarbu Państwa, skierowanych na odjęcie prawa własności gruntu właścicielom, skoro chroniony rękojmią użytkownik wieczysty ma pozostawać w odpowiedniej relacji prawnorzeczowej ze Skarbem Państwa (jednostką samorządu terytorialnego). Dzieje się tak nawet w sytuacji, w której doszło do ustanowienia użytkowania wieczystego, a następnie wydano np. nadzorczą decyzję administracyjną korzystną dla właściciela przejętego gruntu. Sąd Rejonowy podzielił stanowisko, że zastrzeżenia te nie mają decydującego znaczenia de lege lata.

Sąd Rejonowy wskazał, że zgodnie z tą interpretacją art. 5 ukwih, przyjęcie nabycia własności gruntu przez Skarb Państwa stanowi jedynie wtórny skutek prawny działania zasady rękojmi przy założeniu jednak potrzeby stworzenia właściwej ochrony prawnej dla użytkownika wieczystego. Ochrona taka aktualizuje się nie tylko w płaszczyźnie samego nabycia prawa użytkowania wieczystego, ale także w sferze odpowiednio ukształtowanej konfiguracji stosunku prawnorzeczowego między użytkownikiem wieczystym i aktualnym - w chwili nabycia prawa w dobrej wierze - właścicielem gruntu. W konsekwencji taka interpretacja art. 5 ukwih, przewidująca dwa skutki prawne, determinuje także sposób ochrony byłego właściciela gruntu, pozostaje mu bowiem roszczenie odszkodowawcze przeciwko Skarbowi Państwa (jednostce samorządu terytorialnego) z racji definitywnej utraty prawa własności gruntu w odpowiednim czasie, tj. w chwili uzyskania przez te podmioty statusu właścicieli gruntu; skutek wtórny działania zasady rękojmi nie eliminuje stanu bezprawności działania Skarbu Państwa w związku z przejęciem gruntu byłego właściciela.

Co istotne, również działający po stronie powodów Skarb Państwa – Starosta (...) kwestionował zastosowanie do niniejszego stanu faktycznego uchwały Sądu Najwyższego III CZP 90/10 wskazując, że odwołanie się do rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych i teorii nabycia prawa własności przez Skarb Państwa zaprezentowane w uchwale z 15 lutego 2011 roku budzi istotne wątpliwości i zastrzeżenia. A. i P. małżonkowie B. otrzymali bowiem od Skarbu Państwa – Wojewody (...) odszkodowanie w wysokości 47.268,86 zł w związku ze stwierdzeniem nieważności decyzji dotyczącej użytkowania wieczystego stanowiące w istocie odszkodowanie za utratę tego prawa. Kwota ta stanowiła zwrot uiszczonej, zwaloryzowanej kwoty opłaty za nabycie prawa. Nie sposób zatem przyjmować z punktu widzenia sprawiedliwości społecznej i zasad słuszności, że osoby, które już uzyskały odszkodowanie (o co wnosiły a więc w sposób dorozumiany uznali brak możliwości powoływania się na rękojmię i zrzekli się praw w tym zakresie) za utratę prawa mogły dochodzić potwierdzenia istnienia tego prawa. Koncepcja ochrony praw użytkownika wieczystego przyjęta w ww. uchwale z założenia ma charakter czasowy. Po ustaniu użytkowania wieczystego nie istniałaby przesłanka ochrony Skarbu Państwa jako właściciela. Nabycie prawa własności zaś nie może mieć charakteru abstrakcyjnego. Nabycie może mieć jedynie charakter pierwotny albo wtórny. Uzależnienie możliwości posiadania tytułu własności od istnienia lub nie prawa użytkowania wieczystego nie znajduje uzasadnienia w sytuacji, gdy zachodzą niebudzące wątpliwości przesłanki nabycia (definitywnego) własności nieruchomości przez zasiedzenie.

Powód Skarb Państwa podniósł także, że nie można przyjmować z punktu widzenia sprawiedliwości społecznej i zasad słuszności, że osoby, które już uzyskały odszkodowanie za utratę prawa mogły dochodzić potwierdzenia istnienia tego prawa.

Pozwana wskazała, że podziela w całości pogląd wyrażony przez Skarb Państwa – Starostę (...), iż roszczenie powoda rodzi zastrzeżenie z punktu widzenia art. 5 k.c.

Zgodnie z tym przepisem nie można czynić ze swego prawa użytku, który by był sprzeczny ze społeczno – gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego. Takie działanie lub zaniechanie uprawnionego nie jest uważane za wykonywanie prawa i nie korzysta z ochrony.

Sąd Rejonowy nie zgodził się ze stanowiskiem powoda i ww. stanowiskiem pozwanej. Po pierwsze decyzja w przedmiocie przyznania odszkodowania została uznana za nieważną. Powód - Skarb Państwa i pozwana nie udowodnili zaś, iż odszkodowanie zostało wypłacone i w jakiej kwocie. Po drugie, nawet dokonanie wypłaty odszkodowania nie mogłoby mieć wpływu na uprawnienia z tytułu rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Zupełnie pozbawiona podstaw jest również teza dotycząca rzekomego zrzeczenia się praw w tym zakresie, które miałoby wynikać, ze złożenia wniosku o odszkodowanie. Nie sposób wyczytać z treści wniosku znajdującego się w aktach postępowania w przedmiocie użytkowania wieczystego zrzeczenia się praw z tytułu rękojmi.

Sąd Rejonowy nie znalazł uzasadnienia dla zastosowania art. 5 k.c. w niniejszej sprawie, albowiem celem art. 5 ukwih (poprzednio art. 20 prawa rzeczowego) jest właśnie wyjątek od zasady ochrony prawa własności.

Na zakończenie Sąd Rejonowy odniósł się do zarzutu zasiedzenia. Skarb Państwa – Starosta (...) wniósł o wykreślenie w dziale II księgi wieczystej (...), prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Piasecznie prawa własności L. W. (1) oraz wpisanie w to miejsce prawa własności Skarbu Państwa – Starosty (...) wskazując, że nabył prawo własności przedmiotowej nieruchomości w sposób pierwotny – przez zasiedzenie z dniem 15 grudnia 1987 roku, albowiem nabył jej posiadanie w dniu 15 grudnia 1977 roku na mocy orzeczenia sądu a więc pozostawał posiadaczem w dobrej wierze zaś wątpliwości co do tytułu prawnego do nieruchomości pojawiły się dopiero od 20 marca 1986 roku – daty wydania postanowienia wznawiającego postępowanie. Tymczasem do przyjęcia dobrej wiary przy biegu zasiedzenia istotna jest owa dobra wiara w dacie objęcia nieruchomości w posiadanie. W ocenie powoda nie nastąpiło także przerwanie biegu zasiedzenia, albowiem skarga o wznowienie postępowania w przedmiocie nabycia własności przez Skarb Państwa zmierza wyłącznie do wyeliminowania z obrotu prawnego prawomocnego orzeczenia zapadłego w postępowaniu, które dotknięte jest określonymi w ustawie wadliwościami – nie spełnia zatem przesłanek z art. 123 § 1 pkt 1 k.c. w zw. z
art. 175 k.c., albowiem nie może być uznawane za zmierzające do dochodzenia czy zaspokojenia roszczenia. Powołał się przy tym na orzeczenie Sądu Najwyższego I CKN 143/98 OSP 2000/2 poz. 22.

Nie analizując teoretycznej zasadności tak postawionego zarzutu Sąd Rejonowy stwierdził, iż jak słusznie podnosiła pozwana – w postępowaniu o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym niedopuszczalny jest zarzut zasiedzenia. Zgodnie bowiem z ugruntowanym stanowiskiem doktryny i judykatury w sprawie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nie jest dopuszczalne ustalenie, że pozwany wpisany jako właściciel nieruchomości nabył jej własność przez zasiedzenie oraz że powód opierający powództwo na twierdzeniu, iż rozbieżność między treścią księgi wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym spowodowana została nabyciem przez niego własności nieruchomości przez zasiedzenie. Ustalenie faktu nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie jest dopuszczalne tylko wtedy, gdy nie należy do samego rozstrzygnięcia w danej sprawie, lecz stanowi jedynie jego przesłankę. W przeciwnym wypadku wyrok ustalający własność zastępowałby tylko postanowienie o stwierdzeniu zasiedzenia, taką zaś możliwość wyłącza okoliczność, że ustawodawca dla stwierdzenia zasiedzenia przewidział w art. 609 i 610 k.p.c. specjalny tryb (por. wyrok SN z dnia 14 grudnia 1999 r., II CKN 316/98, OSNC 2000, nr 6, poz. 119). Z tych przyczyn nie zasługuje na aprobatę odmienny pogląd wyrażony przez SN w uchwale z dnia 31 stycznia 1986 r., III CZP 70/85 (OSNCP 1986, nr 12, poz. 207; por. też: L. Ostrowski, glosa krytyczna do uchwały SN z dnia 23 marca 1988 r., III CZP 20/88, OSP 1990, nr 8, poz. 295).

Pozwana w odpowiedzi na pozew wskazała, że co do przedmiotowej nieruchomości po raz drugi Skarb Państwa podjął próbę jej nabycia (pierwotnego) poprzez zasiedzenie, lecz próba ta okazała się bezskuteczna z powodów oddalenia wniosku o zasiedzenie Skarbu Państwa przez SR dla W-wy Mokotowa w W-wie w sprawie II Ns 1058/88. Wobec powyższego również wówczas nie zrodziło się od nowa prawo użytkowania wieczystego powodów 1 i 2. Stąd też powództwo niniejsze jest kolejnym o to samo roszczenie i również z tych względów (powaga rzeczy osądzonej), w ocenie Sądu Rejonowego, winno zostać oddalone.

Reasumując powyższe rozważania, Sąd Rejonowy stwierdził, że powództwo w niniejszej sprawie zostało udowodnione i znalazło oparcie w treści art. 10 ukwih.

Wobec istniejącej niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym Sąd Rejonowy orzekł jak w pkt 1 wyroku.

O kosztach Sąd Rejonowy orzekł na podstawie art. 102 k.p.c. zasądzając od pozwanej, która przegrała proces w całości – koszty poniesione przez powodów P. B. (2) i P. B. (1) (solidarnie z uwagi na treść art. 105 § 2 k.p.c. i art. 370 k.c.), a postanowił nie obciążać pozwanej nieuiszczonymi kosztami sądowymi. Mając na uwadze, iż powódka jest następczynią prawną właścicieli, którzy utracili własność nieruchomości na skutek nieprawidłowych decyzji, które choć zostały konwalidowane w trybie wznowienia postępowania, czy stwierdzenia nieważności odnoszą skutki w sferze prawa własności pozwanej. Zatem w tych okolicznościach, zdaniem Sądu Rejonowego, występuje szczególnie uzasadniony wypadek do zastosowania art. 102 k.p.c.

Apelację od powyższego wyroku wywiodła pozwana, zaskarżając wyrok w części, tj. w zakresie pkt. 1 i 2 wyroku.

Zaskarżonemu wyrokowi skarżąca zarzuciła:

1.  Naruszenie art. 5 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece w związku z art. 3 k.c. w związku z art. 10 ust 1 ukwh, przez samo jego zastosowanie i to wbrew jego utulonej wykładni, zmienionej dopiero od 15 lutego 2011 roku oraz zastosowanie jej do zdarzeń sprzed 38 lat - co stanowi naruszenie zasady interpretatio retro non agit . Nabycie użytkowania wieczystego od nieuprawnionego Skarbu Państwa UMiG K., nastąpiło w roku 1978. Jeśli rękojmia wiary publicznej miałaby działać w ogóle, to na podstawie ówcześnie obowiązującej normy prawa, nie zaś ustawy z roku 1982. Doszło zatem także do złamania zasady lex retro non agit . Powołanie się na nowatorską wykładnię z 2011 roku ustawy z 1982 roku do zdarzenia z 1978 roku jest równie absurdalne jak jej stosowanie do zdarzeń z czasów Księstwa Warszawskiego;

2.  Niezastosowanie art. 494 k.c., mimo że ze zgromadzonych dokumentów wynika, że powodowie domagali się od swojego kontrahenta - Skarbu Państwa - naprawienia szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania i zwrotu świadczenia. Tymczasem odstąpienie od umowy wywołuje skutek w postaci unicestwienia zobowiązania wynikającego z zawartej umowy (ustanowienie użytkowania wieczystego).

3.  Błędne ustalenie stanu faktycznego w zakresie nieudowodnienia powodom poniesionych opłat, skoro sam powód przesłuchiwany jako strona przyznał tę okoliczność na rozprawie 14 stycznia 2016 roku (k. 474-475 akt), a przyznanie to nie budzi wątpliwości w świetle art 229 k.p.c.

4.  Naruszenie art. 227 k.p.c. i nierozpoznanie wniosku dowodowego Skarbu Państwa z punktom 6 i 7 z 19 marca 2014 roku (k. 128 akt), mającego istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy. Z porównania treści wniosku z ustaleniami wyroku dotyczącymi decyzji odszkodowawczych (str. 4 uzasadnienia wyroku) wynika, że wniosek dotyczył innych decyzji, niż znane Sądowi I instancji.

5.  Naruszenie art. 5 k.c. i de facto przyznanie nieruchomości osobie, która od umowy użytkowania wieczystego odstąpiła, a nawet uzyskała zawrót opłat — poniesionych z tego tytułu. Tym samym jest to przypadek uzyskania świadczenia w ogóle bez tytułu prawnego: użytkowania wieczystego bez opłat a nawet bez istnienia dziś jakiejkolwiek umowy. Jest to nie tylko nieetyczne, ale narusza podstawowe zasady porządku prawnego Rzeczypospolitej Polskiej.

6.  Naruszenie art. 20 dekretu z dnia 11 października 1946 r. Prawo rzeczowe w związku z art. 10 ust 1 ukwh poprzez zastosowanie ochrony płynącej z rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, wobec osoby, która nabyła przez czynność prawną użytkowanie wieczyste od osoby nieprawomocnie ujawnionej, czyli niezgodnie z prawomocną treścią księgi wieczystej, a na dodatek -na nieruchomości nie będącej własnością państwową (patrz na jednolitą wykładnię art 20) .

7.  Naruszenie art. 233 k.c. i art. 239 k.c. w związku z art. 10 ust 1 ukwh przez ich niewłaściwe zastosowanie i ujawnienie w księdze wieczystej prawa użytkowania wieczystego opartego na umowie z 1978 roku, która od kilkudziesięciu lat nie wiąże jej stron ze względu na odstąpienie od niej i zwrot świadczeń na rzecz powodów ( k. 474/475 akt).

Wobec powyższego skarżąca wniosła o zmianę i oddalenie powództwa w całości z zasądzeniem solidarnie od powodów zwrotu na rzecz pozwanej kosztów procesu za obie instancje.

W odpowiedzi na apelację powodowie wnieśli o jej oddalenie oraz zasadzenie od pozwanej solidarnie na rzecz powodów kosztów postępowania apelacyjnego.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

W ocenie Sądu Okręgowego apelacja nie mogła doprowadzić do zmiany zaskarżonego wyroku.

Zdaniem Sądu Okręgowego, Sąd Rejonowy prawidłowo wyłożył przepisy prawa materialnego w tej sprawy, bowiem wyłącznie z zastosowaniem tych przepisów rozstrzygnięcie tej sprawy miało znaczenie.

W pisemnych zarzutach apelacji skarżący wskazywał na wadliwość oparcia zaskarżonego orzeczenia na poglądzie prawnym, przedstawionym w uchwale siedmiu sędziów z dnia 15 lutego 2011 r., III CZP 90/10, która utrwaliła w orzecznictwie zasadę, że rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych chroni nabywcę użytkowania wieczystego także w razie wadliwego wpisu w księdze wieczystej Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, jako właściciela nieruchomości.

Skarżący w pierwszej kolejności eksponował niewłaściwość przyjęcia argumentów prawnych jakie legły u podstaw poglądu wyrażonego w uchwale, w stosunku do stanu faktycznego sprawy niniejszej wskazując, iż w dacie zawarcia umowy wieczystego użytkowania obowiązywał przepis art. 20 dekretu prawo rzeczowe, a nie aktualnie obowiązujący przepis art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Nadto porównując dokonaną przez Sąd Rejonowy wykładnie do subsumpcji stanu faktycznego według przyszłych przepisów, czyli nieobowiązujących w chwili zaistnienia tych zdarzeń.

Sąd Okręgowy nie podzielił tego rodzaju argumentacji. Sąd Okręgowy zauważył, że instytucja rękojmi dobrej wiary ksiąg wieczystych, zarówno w art.20 dekretu prawo rzeczowe, jak i art. 5 ustawy były oparte na tych samych założeniach, chociaż art. 20 i art. 21 tego dekretu zakreślały jej przesłanki nieco inaczej i co istotne w świetle zarzutów apelacji- najszerzej, biorąc pod uwagę treść wszystkich regulacji tego przedmiotu obowiązujących na ziemiach polskich. Znaczenie rękojmi ujawniało się wówczas, gdy zaistniała niezgodność treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym i nie została usunięta za pomocą dostępnych dla zainteresowanych środków prawnych, a nieruchomość stała się przedmiotem rozporządzenia przez osobę ujawnioną jako uprawniona w księdze wieczystej.

W powoływanej uchwale Sądu Najwyższego z dnia 15 lutego 2011 roku, wywód o treści orzecznictwa w tym przedmiocie odnosił się do orzeczeń zapadłych wcześniej niż data nabycia prawa wieczystego użytkowania w stanie faktycznym tej sprawy, właśnie w okresie obwiązywania art. 20 dekretu prawo rzeczowe. Zgodnie z treścią art. 20 prawa rzeczowego, w razie niezgodności między treścią księgi wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną nabywa własność lub inne prawo rzeczowe, chyba że chodzi o rozporządzenie bezpłatne albo, że nabywca działał w złej wierze (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych). Natomiast art. 21 stanowił: „Przepis artykułu poprzedzającego stosuje się odpowiednio w przypadku innych rozporządzeń prawami jawnymi z księgi wieczystej, jak również w przypadku, gdy na zasadzie wpisanego prawa zostaje spełnione świadczenie na rzecz osoby uprawnionej według treści księgi.” Artykuł 22 definiował pojęcie złej wiary; zgodnie z nim: „W złej wierze w rozumieniu przepisów niniejszych jest ten, kto wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym”.

Odnosząc się zaś do przykładu historycznego stanu prawnego, do którego powoływał się skarżący, zważyć należało, że wbrew założeniu, które jak się wydaje legło u podstawy tego rodzaju obrazowania wadliwości działania sądu, jego zastosowanie do sprawy niniejszej wywołałoby znacznie korzystniejsze skutki prawne dla pozwanego, bowiem rękojmia według prawa obowiązującego w Księstwie Warszawskim i Królestwie Polskim miała zdecydowanie węższy zakres zastosowania. Pojęcie rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych wywodzi się z prawa datowanego na 26 kwietnia 1818 r. o ustaleniu własności dóbr nieruchomych, o przywilejach i hipotekach w miejsce tytułu XVIII księgi III kodeksu cywilnego. Artykuł 21 tego prawa stanowił: Nie może odnosić korzyści z aktu zatwierdzonego zawierający tenże akt w złej wierze. Samo uznanie zwierzchności hipotecznej, iż akt żadnym nie podlega zarzutom inaczej zatwierdzeniem zwane, będąc tylko rękojmią wiary publicznej względem trzecich osób, nie nadaje aktowi większej mocy w stosunkach między samymi stronami, które go zawierały. Natomiast art. 30 i 31 powołanej ustawy chroniły właściciela po zatwierdzeniu aktu przed poszukiwaniami ze strony osób, które nie postarały się o ujawnienie swojego prawa własności (Dz.P.KP z 1818 r., t. 5, s ze zm. 2).

Regulacja rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych jest niewątpliwie jednym z ustawowych przykładów ograniczenia prawa własności. Należy zgodzić się ze stanowiskiem Sądu Najwyższego wyrażonym w uzasadnieniu uchwały III CZP 90/10, według którego zasada ochrony osób trzecich działających w obrocie prawnym w dobrej wierze oraz zasada bezpieczeństwa obrotu prawnego, uzyskują prymat nad konstytucyjną zasadą ochrony prawa własności (art. 21 i 64 Konstytucji).

Kwestia konstytucyjności regulacji rękojmi dobrej wiary ksiąg wieczystych była przedmiotem oceny Trybunału Konstytucyjnego, dlatego Sąd Okręgowy zgłaszany przez skarżącego zarzut naruszenia konstytucji przy wydaniu zaskarżonego orzeczenia oceniał w odniesieniu do orzeczeń organu, który bezpośrednio w tej kwestii orzekał i którego stanowiskiem Sąd Okręgowy jest związany. Skarżący nie podał własnych argumentów, w świetle których Sąd Okręgowy mógłby się wypowiedzieć, ale w wystąpieniu ustnym powołał się na argumentację w oparciu o jaką zapadł wyrok oddalający powództwo w tożsamym stanie prawnym, bo dotyczącym wieczystego użytkowania ustanowionego na drugiej działce, która była przedmiotem nabycia na podstawie umowy zawartej między K. R. a M. P. i T. P.. W tamtej sprawie będącej ostatecznie przedmiotem orzekania również przez Sąd Okręgowy w Warszawie (sygn. akt XXVII Ca 1259/16), zapadło orzeczenie o przeciwnej treści niż w sprawie niniejszej. Sąd Okręgowy oddalił apelację od wyroku Sądu Rejonowego, który oddalił powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej wskazując, że „…wpisu Skarbu Państwa dokonano na podstawie postanowienia sądu, które jako wadliwe zostało wyeliminowane z obrotu prawnego na skutek skargi o wznowienie postępowania, a następnie wpisu prawa użytkowania wieczystego dokonano na podstawie decyzji, która była nieważna z mocy prawa. Instytucja rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, po upływie bardzo długiego czasu od wykreślenia wpisów, nie mogła zatem sanować orzeczeń nieistniejących lub nieważnych, gdyż - zdaniem Sądu Rejonowego - sprzeciwiałoby się to zasadzie demokratycznego państwa prawa.” Sąd Rejonowy i Sąd Okręgowy nie podał powodów, dla których ujawnienie własności Skarbu Państwa w księdze wieczystej nie powinno być objęte działaniem rękojmi jako naruszające zasadę demokratycznego państwa prawnego. Sąd Okręgowy oddalając apelację powołał się jednak na przedstawione w doktrynie i orzecznictwie stanowisko, według którego ochronie nie podlega nieważna czynność prawna, która obejmuje nabycie prawa rzeczowego. Choć Sąd Okręgowy przywołał pogląd, że chodzi o nieważność z innych przyczyn niż ta, że czynności dokonano z osobą nieuprawnioną lub w odniesieniu do prawa nieistniejącego, które ujawniono w księdze wieczystej, to jednak nie wskazał jakie przyczyny nieważności stanowiły o wykluczeniu działania rękojmi w tej sprawie, zwłaszcza gdyby miały one świadczyć jednocześnie o niezgodności z konstytucją.

Sąd Okręgowy oceniając zgodność zaskarżonego orzeczenia z normami konstytucyjnymi posiłkował się przede wszystkim poglądami wyrażonymi przez Trybunał Konstytucyjny. W wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 21 lipca 2004 r., SK 57/03 (OTK-A Zb.Urz. 2004, nr 7, poz. 69) wyjaśniono, że konstytucyjna ochrona prawa własności, unormowana w art. 21 i art. 64 Konstytucji, nie przekreśla możliwości takiego ukształtowania mechanizmów prawa prywatnego, które prowadzą do zapewnienia dalej idącej ochrony pewnym interesom prawnym względem innych. Również w wyroku z 20 kwietnia 2009, SK 55/08, ( OTK-A Zb.Urz. 2009 / 4A / 50) Trybunał Konstrukcyjny orzekł o konstytucyjności ochrony niezgodnego prawem nabycia prawa w oparciu o zasadę rękojmi wskazując, że na skutek działania rękojmi nie ma wpływu nieważność czynności prawnych (z uwagi na sprzeczność ich treści z ustawą). Trybunał wyjaśnił, że nie ma zależności między nieważnością czynności a skutkiem działania rękojmi, skoro rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni ważności nabycia od osoby pozbawionej zdolności do czynności prawnych (albo ograniczonej w niej), ani nie sanuje nieważności czynności prawnej, na podstawie której nastąpiło nabycie. Gwarantuje tylko, że nabycie nie będzie mogło być kwestionowane ze względu na brak uprawnień po stronie zbywcy. Dlatego zarzut nieważności prawa wieczystego użytkowania, jako ukształtowanego w sprzeczności z art. 232 § 1 k.c., nie mógł z założenia wykluczyć skutku działania rękojmi.

Argumentacja skarżącego co do natężenia wadliwości działania Skarbu Państwa i wieczystych użytkowników przy ukształtowaniu prawa objętego ochroną, nie uwzględniała również tego, że w świetle art. 22 § 1 prawa rzeczowego, przez złą wiarę rozumiano wyłącznie pozytywną wiedzę o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, a więc zakres wyłączenia działania rękojmi był zdecydowanie mniejszy niż w aktualnym stanie prawnym. Zgodnie z art. 6 ust. 2 ustawy, w złej wierze jest również ten, kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć. Z chwilą wydania nawet ostatecznie uchylonego, wadliwego orzeczenia potwierdzającego nabycie własności nieruchomości przez Skarb Państwa, podmiot ten może korzystać z domniemania dobrej wiary. W sprawie niniejszej dobrej wiary, uzyskanej po wydaniu postanowienia stwierdzającego nabycie własności przez Skarb Państwa, nie mogła wykluczać powoływana przez skarżącego okoliczność sprzedaży opuszczonej nieruchomości objętej wnioskiem w okresie biegu terminu przemilczenia, tylko dlatego, że została ona ujawniona w treści księgi wieczystej. Sprzedaż w 1951 roku majątku opuszczonego (a takim były nieruchomości w K. skonfiskowane P. w 1944 roku przez władze okupacyjne w świetle art.2 §3 dekretu o majątkach opuszczonych i poniemieckich), nie zmieniał statusu tego majątku, jeśli nie doszło do przywrócenia jego posiadana w sposób przewidziany dekretem. Nabywca tego majątku był z mocy art. 4 dekretu posiadaczem w złej wierze, nawet jeśli tytuł wywodził od osoby ujawnionej w księdze wieczystej. Skarb Państwa złożył wniosek o stwierdzenie przemilczenia, gdy na nieruchomości nie było żadnych śladów władania właściciela, nieruchomość była zanieczyszczona odpadami, czyli stan niewykonywania prawa w stosunku do niej był widoczny dla otoczenia. Nie zostały udowodnione zdarzenia świadczące o objęciu posiadani tej nieruchomości, przez K. R., po jej zakupie.

Okoliczności stanu faktycznego sprawy niniejszej nie pozwalały postawić nabywcom prawa zarzutu działania w złej wierze w rozumieniu art. 21 dekretu, czyli pozytywną wiedzę o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Konstytutywny wpis kształtujący prawo powodów nastąpił po założeniu nowej księgi wieczystej dla nieruchomości, której własność Skarb Państwa nabył w sposób pierwotny. Pierwotny sposób nabycia własności, potwierdzony treścią orzeczenia sądu, wykluczał potrzebę badania skuteczności dalszego nabycia w odniesieniu do właścicieli ujawnionych w księdze przed nabyciem pierwotnym. Dlatego też nietrafnym były twierdzenia co do nieprawomocności wpisu prawa wieczystego użytkowania wobec właściciela nieruchomości w nowo założonej księdze wieczystej, ujawnionego przed pierwotnym nabyciem własności przez Skarb Państwa.

Sąd Okręgowy orzekający w tej sprawie podziela poglądy prawne wyrażone w uchwale składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 15 lutego 2011 r., III CZP 90/10, choć nie był nią związany jurydycznie, skoro uchwale tej nie nadano mocy zasady prawnej.

W ocenie Sądu Okręgowego nie można zgodzić się ze stanowiskiem wyrażonym w uzasadnieniu wyroku w sprawie XXVII Ca 1259/16 , że regulacja rękojmi nie stanowi o prawie wieczystego użytkowania, przez co jej zastosowanie do ochrony tego prawa może wynikać jedynie z zakazanej w tej sytuacji wykładni rozszerzającej, skoro w przepisie art. 20 jest wprost mowa o ograniczonych prawach rzeczowy, do których niewątpliwie zalicza się wieczyste użytkowanie.

Sąd Okręgowy podziela stanowisko Sąd Najwyższego co do tego, że ochrona wieczystego użytkownika nie może być ograniczona z uwagi na zarzuty wadliwego działania Skarbu Państwa, przy potwierdzeniu prawa własności. Skutek wtórny działania zasady rękojmi, nie eliminuje stanu bezprawności działania Skarbu Państwa w związku z przejęciem gruntu byłego właściciela. Przyjęcie nabycia własności gruntu przez Skarb Państwa stanowi jedynie wtórny skutek prawny działania zasady rękojmi, przy założeniu jednak potrzeby stworzenia właściwej ochrony prawnej dla użytkownika wieczystego. Właściciel nie jest pozbawiany roszczeń odszkodowawczych wobec Skarbu Państwa, jeśli ten doprowadził do potwierdzenia nabycia własności z naruszeniem prawa, wiec twierdzenia o braku proporcjonalności ochrony - są nietrafne.

Bez znaczenia dla przesłanek działania rękojmi pozostawały także okoliczności dotyczące postępowania administracyjnego, w kwestii decyzji, które stanowiły podstawę nabycia chronionego prawa. Uchylenie tych decyzji, jak również wydanie decyzji o odszkodowaniu dla wieczystych użytkowników, nie wyłączają działania rękojmi, gdyż instytucja ta nie zna przesłanek negatywnych innych niż nieodpłatność i zła wiara. Prawo nabyte przez wieczystych użytkowników było prawem odpłatnym, wypłata odszkodowania jako korelatu uchylenia decyzji administracyjnej po uchyleniu postanowienia stwierdzającego przemilczenie, nie mogła wtórnie zmienić charakteru nabywanego prawa na nieodpłatny. W powołanych wyżej orzeczeniach tak Trybunał, jak i Sąd Najwyższy wyjaśnił niezależność skutku działania rękojmi od skutków wywodzonych ze stwierdzenia wadliwości decyzji administracyjnych , stanowiących pierwotnie podstawę uksztaltowania prawa podlegającego ochronie.

Na skuteczność roszczenia dochodzonego pozwem nie miała również wpływu długość okresu między wykreśleniem prawa wieczystego użytkowania z księgi wieczystej, a datą wytoczenia powództwa w niniejszej sprawie - skoro roszczenia o ochronę własności nie ulegają przedawnieniu. Roszczenie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym jest także swego rodzaju powództwem ustalającym treść prawa własności.

Ograniczeniem w skutecznym dochodzeniu prawa powodów nie mogła być również aktualna treść księgi wieczystej. Żądanie oparte na skutku działania rękojmi zawsze jest skierowane przeciwko osobie, której przysługuje prawo, więc z istoty ma charakter zaczepny, a nie obronny.

Zdaniem Sądu Okręgowego, ocena skuteczności nabycia prawa wieczystego użytkowania z powołaniem na zasady działania rękojmi, nie mogła odbywać się w kategoriach ocen aksjologicznych. Dla rozstrzygnięcia sprawy nie mogło mieć znaczenia jaką pozycję społeczna i zawodową miał nabywca prawa w relacjach z ówczesnymi organami władzy państwowej, ani to w jakie okoliczności towarzyszyły zawarciu umowy zakupu nieruchomości w 1951 roku.

Jeśli jednak okoliczności dotyczące rzeczywistego stanu prawnego nieruchomości miałby mieć znaczenie dla rozstrzygnięcia sporu między stronami, to lepszą pozycję należałoby przyznać Skarbowi Państwa, który niezależnie od skutku działania rękojmi miałby szansę wykazania nabycia własności nieruchomości w inny sposób. Prawidłowym był pogląd Sądu Rejonowego, że w stanie faktycznym i prawnym niniejszej sprawy nie może być oceniany skutek zasiedzenia. Jednak skoro skarżący wywodzi prymat ochrony swojego prawa ze skutków materialnoprawnych umowy stanowiącej jego podstawę, to powinien liczyć się z możliwością stawiania zarzutów w kwestii skuteczności tej umowy z uwagi na jej termin i przedmiot. Okolicznością powszechnie znaną jest to, że P. utracili cały majątek nieruchomy w K. na skutek działania reformy rolnej w 1947 roku, poza nieruchomością zabudowaną dworem ( (...) Dla rozstrzygnięcia sprawy niniejszej nie miało znaczenia to czy nieruchomość, której dotyczy powództwo, nie stała się własnością Skarbu Państwa już w 1947 roku. Nie mniej trudno znaleźć ad hoc przyczynę, która mogłaby wyłączyć działanie dekretu w stosunku do niej, skoro całość gruntów niezabudowanych należących do majątku P. podlegała nacjonalizacji. W orzecznictwie z lat sześćdziesiątych wykluczono możliwość nabycia, w oparciu o przesłanki z art. 20 dekretu, własności nieruchomości, wobec której działanie dekretu nie mogło budzić wątpliwości. Zatem w razie wykazania, że nieruchomość objęta żądaniem stała się własnością Skarbu Państwa przed 1951 rokiem z mocy prawa, poprzednik prawny skarżącej nie mógł skutecznie nabyć własności w tej dacie, również na podstawie art. 20 dekretu, wobec zawarcia umowy z właścicielkami ujawnionymi w księdze wieczystej.

Mając na uwadze powyższe Sąd Okręgowy na podstawie art. 385 k.p.c. oddalił apelacje, orzekając obowiązek zwrotu kosztów zastępstwa prawnego na rzecz strony wygrywającej postępowanie apelacyjne, zgodnie z art. 98 k.p.c.

SR (del.) Renata Drozd-Sweklej SSO Katarzyna Parczewska SSO Grzegorz Tyliński