Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 31 lipca 2020 r.

Sąd Okręgowy Warszawa Praga w Warszawie Wydział I Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący: SSO Ewa Harasimiuk

Protokolant: Aleksander Kondej

po rozpoznaniu w dniu 22 lipca 2020 r. w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa (...) W.

przeciwko K. S., J. S., K. D., A. D. reprezentowanemu przez opiekuna prawnego J. P., I. G., D. P.

o zapłatę kwoty 429.356,33 zł

orzeka:

I.  zasądza na rzecz (...) W.:

1.  od K. S. kwotę 286.237,56 zł (dwieście osiemdziesiąt sześć złotych dwieście trzydzieści siedem złotych pięćdziesiąt sześć groszy) z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od 08 lutego 2017 r. do dnia zapłaty,

2.  od J. S. kwotę 35.779,69 zł (trzydzieści pięć tysięcy siedemset siedemdziesiąt dziewięć złotych sześćdziesiąt dziewięć groszy) z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od 15 stycznia 2018 r. do dnia zapłaty,

3.  od K. D. kwotę 17.889,85 zł (siedemnaście tysięcy osiemset osiemdziesiąt dziewięćdziesiąt złotych osiemdziesiąt pięć groszy) z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od 28 listopada 2016 r. do dnia zapłaty,

4.  od A. D. kwotę 17.889,85 zł (siedemnaście tysięcy osiemset osiemdziesiąt dziewięćdziesiąt złotych osiemdziesiąt pięć groszy) z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od 28 listopada 2016 r. do dnia zapłaty,

5.  od I. G. kwotę 35.779,69 zł (trzydzieści pięć tysięcy siedemset siedemdziesiąt dziewięć złotych sześćdziesiąt dziewięć groszy) z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od 28 listopada 2016 r. do dnia zapłaty,

6.  od D. P. kwotę 35.779,69 zł (trzydzieści pięć tysięcy siedemset siedemdziesiąt dziewięć złotych sześćdziesiąt dziewięć groszy) z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od 28 listopada 2016 r. do dnia zapłaty,

II.  w pozostałym zakresie powództwo oddala;

III.  obciąża pozwanych obowiązkiem poniesienia kosztów postępowania w sprawie tymczasowo poniesionych z sum Skarbu Państwa oraz zwrotu kosztów procesu powodowi, w tym kosztów zastępstwa procesowego w następujących częściach: K. S. w 16/24, J. S. w 2/24, I. G. w 2/24, D. P. w 2/24, K. D. w 1/24 i A. D. w 1/24 tych kosztów, szczegółowe ich wyliczenie pozostawiając referendarzowi sądowemu.

I C 1303/16; I C 1310/16

UZASADNIENIE

wyroku z dnia 31 lipca 2020 r.

Pozwem z dnia 28 listopada 2016 r. (data złożenia w Biurze Podawczym tut. Sądu) powód (...) W. – Zakład (...) w Dzielnicy P. (...) W. wniósł o łączne zasądzenie od pozwanych K. S., J. S., K. D., A. D., I. G., D. P. na rzecz powoda kwoty 429.356,33 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty tytułem zwrotu nakładów poniesionych przez powoda na zwrócony budynek mieszkalny przy ul. (...) trwale podwyższających jego wartość, ewentualnie tytułem zwrotu kwoty bezpodstawnego wzbogacenia, w częściach wynikających z udziałów, jakie posiadają w tej nieruchomości:

- 16/24 części od pozwanej K. S., tj. 286.237,56 zł

- 2/24 części od pozwanej J. S. tj. 35.779,69 zł

- 1/24 części od pozwanej K. D., tj. 17.889,85 zł

- 1/24 części od pozwanego A. D., tj. 17.889,85 zł

- 2/24 części od pozwanej I. G., tj. 35.779,69 zł

- 2/24 części od pozwanej D. P., tj. 35.779,69 zł

oraz zasądzenie od pozwanych na rzecz powoda kosztów procesu.

W uzasadnieniu pozwu wskazano, iż powód żąda zwrotu nakładów powodujących trwały wzrost wartości budynku w kwocie dochodzonej pozwem. Wskazano, iż powód jako zarządca budynku w latach 1991 – 2015 był samoistnym posiadaczem budynku i poniósł m.in. nakłady na remonty i modernizację budynku postaci:

- doposażenia w instalację centralnego ogrzewania i ciepłej wody wraz z przygotowaniem pomieszczeń na węzeł cieplny w 2011 r.;

- wykonania instalacji technologicznej z automatyką i instalacji elektrycznej w pomieszczeniach węzła cieplnego w 2011 r.,

- doposażenia w instalację ciepłego ogrzewania i ciepłej wody wraz z przygotowaniem pomieszczeń na węzeł cieplny w 2011 r. – koszt robót dodatkowych. Zdaniem powoda, wykonane remonty wykraczają poza zakres napraw bieżących, co skutkuje obowiązkiem pozwanych zwrotu powodowi poniesionych nakładów stosownie do ich udziałów we współwłasności nieruchomości. Wartość dochodzonego roszczenia wykazywano dołączonymi do pozwu dokumentami. W przypadku zakwestionowania przez pozwanych aktualnej wartości poniesionych nakładów, wniesiono do dopuszczenie dowodu z opinii biegłych z zakresu budownictwa na okoliczność aktualnej wyceny wartości remontów wykonanych przez powoda w 2011 r. w przedmiotowym budynku, oraz rzeczoznawcy majątkowego na okoliczność określenia wzrostu wartości przedmiotowego budynku w wyniku remontów wykonanych w 2011 r. przez powoda (pozew w załącznikami oraz dalsze pisma).

Roszczenia stosunku do J. S. o zapłatę kwoty 35.779,69 zł, K. D. o zapłatę kwoty 17.889,85 zł, A. D. o zapłatę kwoty 17.889,85 zł, I. G. o zapłatę kwoty 35.779,69 zł i D. P. o zapłatę kwoty 35.779,69 zł zostały wyłączone go odrębnego postępowania przekazane do sądów właściwych rzeczowo (postanowienia z akt sprawy I C 1310/16). Na skutek kontroli instancyjnej postanowienia w przedmiocie przekazania w/w spraw wg właściwości rzeczowej zostały uchylone, co skutkowało wydaniem w dnu 28 grudnia 2017 r. o połączeniu sprawy I C 1310/16 do wspólnego rozpoznania i rozstrzygnięcia ze sprawą I C 1303/16 (k. 335 akt sprawy I C 1310/16).

W odpowiedziach na pozew pozwani (reprezentowani przez profesjonalnego pełnomocnika) wnieśli o oddalenie powództwa jako niezasadnego i zasądzenie od powoda na rzecz pozwanych kosztów procesu w tym zwrotu kosztów zastępstwa procesowego zgodnie ze złożonymi wykazami kosztów. Ubezwłasnowolniony A. D. był w postępowaniu reprezentowany przez opiekuna prawnego ks. S. J., a po jego śmierci przez J. P. ( k. 300 akt sprawy I C 1310/16 – odpis postanowienia SR w Grodzisku Mazowieckim z 24/06/2002 w sprawie III RNs 54/02, k. 785 akt sprawy I C 1303/16 - odpis postanowienia SR w Grodzisku Mazowieckim z 08/06/2020 w sprawie III RNs 118/20) (k. 210 i n., 567 i n. odpowiedzi na pozew z załącznikami oraz dalsze pisma w sprawach I C 1310/16 i I C 1303/16).

W uzasadnieniu podniesiono, iż Decyzja Prezydium Rady Narodowej (...) W. z dnia 12 września 1969 r. została usunięta z obiegu prawnego ze skutkiem wstecznym, w związku z czym prawo własności nieruchomości nieprzerwanie przysługiwało prawowitym właścicielom sprzed wydania wadliwej decyzji. Ponadto wskazano, iż powód mógłby domagać się zwrotu wskazanych w pozwie nakładów jedynie w sytuacji gdyby był posiadaczem w dobrej wierze, natomiast w opinii pozwanej powód był posiadaczem w złej wierze, gdyż był stroną w postępowaniu administracyjnym dotyczącym wniosku o przyznanie własności czasowej, w związku z tym doskonale orientował się, że wniosek ten nie został prawidłowo załatwiony, a tym samym utracił przymiot dobrej wiary. Podkreślono także, iż współwłaściciele nieruchomości wystąpili przeciwko (...) W. o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości, zatem z roszczeniem przewyższającym wartość przedmiotu sporu w niniejszej sprawie. Polegając bowiem na opinii rzeczoznawcy majątkowego A. S., wysokość utraconych przychodów z tytułu bezumownego użytkowania kamienicy za okres od 10 marca 2008 r do 30 listopada 2015 r. wynosi 2.164.933,98 zł, a za okres od 10 marca 2008 r. do 1 grudnia 2011 r. – 990.416,15 zł. Postępowanie o zapłatę w/w odszkodowania toczy się przed Sądem Okręgowym w Warszawie pod sygnaturą akt II C 958/16. W niniejszej sprawie zgłosili do potrącenia z kwotą 18.743,17 zł (wartość nakładów koniecznych) łącznej kwoty 30.073,99 zł. (przychód powoda z czynszu z lokalu użytkowego w okresie do marca 2006 r. do listopada 2011 r.).

Powyższe stanowiska strony podtrzymały przed zamknięciem rozprawy.

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

Nieruchomość (...) położona przy ul. (...), oznaczona jako H.. Nr (...)-(...), znajduje się na terenie objętym działaniem dekretu z 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze (...) (Dz. U. Nr 50, poz. 279). Z dniem wejścia w życie dekretu, tj. z dniem 21 listopada 1945 r. grunty nieruchomości (...), w tym grunt przedmiotowej nieruchomości na podstawie art. 1 dekretu przeszły na własność Gminy (...) W., a później Skarbu Państwa. Następnie powyższy grunt stał się w dniu 27 maja 1990 r. własnością Dzielnicy Gminy W. P., co potwierdził Wojewoda (...) decyzją nr (...) z dnia 30 grudnia 1992 r. Natomiast zgodnie z art. 36 ust. 1 ustawy z 25 marca 1994 r. o ustroju miasta stołecznego Warszawy (Dz. U. Nr 48, zpo. 195) stał się własnością Gminy (...), aby ostatecznie na podstawie art. 20 ust. 1 ustawy z 15 marca 2002 r. o ustroju miasta stołecznego Warszawy (Dz. U. Nr 41, poz. 361 ze zm) stać się własnością (...) W..

W dniu 4 lutego 1949 r. M. K., poprzednik prawny K. S., J. S., K. D., A. D., I. G., D. P. wystąpił na podstawie art. 7 ust. 1 i 2 dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze (...) o ustanowienie prawa własności czasowej dla nieruchomości położonej przy ul. (...) w W.. Decyzją Prezydium rady Narodowej (...) W. o sygn. (...) z dnia 12 września 1969 r. na podstawie art.1 dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze (...) (Dz. U. nr 50, poz. 279) oraz art. 21 i 59 ustawy z dnia 25 stycznia 1958 r. o radach narodowych (Dz. U. nr 29/63. poz. 172) odmówiono ustanowienia wieczystego użytkowania M. K. do gruntu nieruchomości (...) położonej przy ul. (...) nr (...) (...) – (...) i jednocześnie stwierdzono zgodnie z art. 8 ww. dekretu, że wszystkie budynki znajdujące się na powyższym gruncie przeszły na własność Państwa (decyzja w aktach sprawy).

Pismem z dnia 10 sierpnia 1970 r. Biuro (...) Zrzeszenia (...) w W. poinformowało I. G. (1), że nieruchomość położona przy ulicy (...) została upaństwowiona i przekazana w administrację Zarządowi (...) dnia 1 lipca 1970 r. (pismo k. 592).

Postanowieniem Sądu Powiatowego w C. z dnia 28 października 1971 r. w sprawie o sygn.. akt II Ns 1307/71 stwierdzono, że spadek po H. G., zmarłym 15 czerwca 1967 r. dziedziczą na podstawie ustawy: żona I. G. (1) i córka K. G. po połowie oraz stwierdzono, że należący do spadku po H. G. udział w gospodarstwach rolnych położonych w G. i C. dziedziczą: żona I. G. (1) oraz córka K. G. po połowie (postanowienie k. 760).

Pismem adresowanym do Komitetu Centralnego (...) z dnia 16 listopada 1976 r. ks. J. G. wniósł o przywrócenie własności budynku położonego w W. przy ul. (...), względnie ustalenia za niego odszkodowania. W dniu 6 grudnia 1976 r. pismem o sygn.. (...) Ministerstwo Administracji, Gospodarki Terenowej i Ochrony Środowiska przesłało pismo celem rozpatrzenia do (...) W. Wydziału Gospodarki Komunalnej i Mieszkaniowej (pisma w aktach sprawy).

Pismem z dnia 7 marca 2008 r. o sygn.. (...). (...) (...).- (...), Urząd Dzielnicy P. (...) W. Wydział Zasobów Lokalowych dla Dzielnicy P. adresowanym do Delegatury Biura (...) zwrócił się o udzielenie pisemnej informacji, czy w stosunku do nieruchomości opisanej w KW (...) obręb (...) nr dz. 101 nie zostały zgłoszone roszczenia byłych właścicieli lub ich spadkobierców oraz czy nie toczą się żadne postępowania administracyjne lub sądowe dotyczące prawidłowości nabycia nieruchomości przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego. Informację zbiorczą przesłano 23 stycznia 2012 r. ( pismo w aktach sprawy – k. 591, oraz k. 550 kopie z akt sprawy II C 958/16 SO w Warszawie).

Pismami z dnia 5 oraz 9 lutego 2010 r. adresowanymi do Biura Geodezji i (...) oraz Zarządu (...) pełnomocnik następców prawnych byłego właściciela nieruchomości położonej w W. przy ul. (...), dz. nr (...) wniosła o przesłanie potwierdzonej kserokopii decyzji ówczesnego Prezydium Rady Narodowej z dnia 12 września 1969 r. L. Dz. (...). W odpowiedzi z dnia 10 marca 2010 r. zarówno Zakład Gospodarstwa (...) w Dzielnicy P. (...) W. oraz Wydział Udostępniania D. G. i Budynków Biura Geodezji i (...) poinformowało, iż w ich zasobie nie odnaleziono ww. decyzji (pisma w aktach sprawy).

Dnia 23 czerwca 2010 r. zawarto list intencyjny pomiędzy (...) W. a (...) Spółką Akcyjną z siedzibą w W.. Strony postanowiły współpracować ze sobą dla osiągnięcia celów i realizacji zadań określonych w projekcie „(...)”. Założeniem projektu było doprowadzenie do zwiększenia liczby budynków (...) W. posiadających scentralizowany, jednolity system grzewczy zasilany z miejskiej sieci ciepłowniczej. W tym celu budynki miały zostać doposażone w centralną instalację ogrzewania i ciepłej wody oraz przyłączone do miejskiej sieci ciepłowniczej. Projekt powstawał w związku z założeniami „(...) (...) W. (...) (...)”, przyjętego uchwała Rady (...) W. nr (...) w dniu 2 października 2008 r., którego celem było m.in. wskazanie działań w zakresie poprawy wykorzystania i racjonalizacji gospodarowania zasobem lokalowym (...) W., w tym przede wszystkim polepszenia warunków życia mieszkańców lokali komunalnych. Wskazano, iż działania te przyczynią się również do poprawy stanu technicznego budynków, a tym samym efektywności energetycznej i ochrony klimatu. Projekt miał dotyczyć budynków stanowiących w 100% własność (...) W., wobec których nie zostało wszczęte postępowanie administracyjne w sprawach dawnych nieruchomości hipotecznych z wniosku byłych właścicieli lub ich następców oraz nie przeznaczonych do rozbiórki lub sprzedaży. Do grona tych nieruchomości zaliczono nieruchomość położoną przy ul. (...) w obrębie (...), dz. (...) w W. (list intencyjny k. 535-538).

W roku 2011 na podstawie umów o wykonanie robót budowlanych Nr (...) z dnia 8 sierpnia 2011 r., Nr (...) z dnia 19 października 2011 r. oraz Nr (...) z dnia 28 listopada 2011 r. staraniem (...) W. zrealizowano prace remontowe i modernizacyjne instalacji centralnego ogrzewania i ciepłej wody, instalacji wody zimnej, instalacji gazowej, instalacji sanitarnych, technologicznych z automatyką węzła oraz budowlane roboty adaptacyjne pomieszczenia węzła cieplnego. W związku z powyższym, w roku 2011 udziałem (...) W. stał się zamknięty katalog nakładów na nieruchomość gruntową zabudowaną budynkami mieszkalnymi zlokalizowanymi w W. przy ul. (...), usytuowany na działce nr (...) w obrębie (...) w zakresie rzeczowym i finansowym:

- od dnia 8 sierpnia 2011 r. do dnia 18 listopada 2011 r. – wykonanie instalacji centralnego ogrzewania i ciepłej wody użytkowej, wraz z adaptacyjnymi, remontowymi i modernizacyjnymi robotami budowlanymi pomieszczenia węzła cieplnego o łącznej wartości kosztorysowej brutto 294.072,54 zł

- od dnia 19 października 2011 r. do dnia 18 listopada 2011 r. – dodatkowe prace remontowe i modernizacyjne instalacji centralnego ogrzewania i ciepłej wody użytkowej, instalacje wody zimnej i instalacje gazowe, wraz z robotami adaptacyjnymi pomieszczenia węzła cieplnego o wartości 71.108,65 zł

- od dnia 28 listopada 2011 r. do dnia 20 grudnia 2011 r. – prace remontowe i modernizacyjne instalacji elektrycznej i technologicznej z automatyką w adaptowanym pomieszczeniu węzła cieplnego o łącznej wartości kosztorysowej brutto 64.175,18 zł.

Nakłady łączne kształtowały się na poziomie 429.356,37 zł. Łączny koszt prac przygotowawczych, dokumentacji projektowa oraz nadzoru inwestorskiego oscylował wokół kwoty netto 44.227,87 zł. Wartość finalna nakładów powoda oscylowała na poziomie netto 73.900,75 zł w zakresie robót budowlanych oraz 51.409,17 zł netto w zakresie robót związanych z instalacjami sanitarnymi.

Przed 2011 rokiem powyższe obiekty budowlane nie były wyposażone w instalacje centralnego ogrzewania i centralnej ciepłej wody. Obligatoryjną funkcję ogrzewania pomieszczeń generowało ogrzewanie energią elektryczną i paliwami stałymi indywidualnie przez lokale mieszkalne, zaś zapewnienia dostępu do ciepłej wody użytkowej lokalne termy elektryczne i przepływowe piecyki gazowe. (faktury k. 33-39, decyzja nr (...) k. 40-40v, umowa nr (...) k. 41-52, kosztorys powykonawczy k. 53-68,69-79v,80-98, zawiadomienie o wyborze oferty k. 99-101, protokół wprowadzenia na budowę k. 102, zgłoszenie k. 103, protokół odbioru końcowego robót k. 104, dokument źródłowy k. 105, umowa nr (...) k. 106-115, protokół wprowadzenia na budowę k. 116, zgłoszenie robót do odbioru k. 117, protokół odbioru końcowego robót k. 118, kosztorys powykonawczy k.119-133,134-140, dokument źródłowy k. 141, umowa nr (...) k. 142-149,151-152, protokół wprowadzenia na budowę k. 150, kosztorys powykonawczy k. 154-159v, 160-165v,166-179, zgłoszenie k.180, protokół odbioru końcowego robót k.181, dokument źródłowy k. 182, opinia biegłego k. 260-299, kosztorys budowlany k.305-322, 333-364, 365-376, 377-392, 393-426, 427-439 ,440-460, 461- 475, wiadomości e-mail k. 477 – 480, inwentaryzacja).

Inwestycje zrealizowane w przestrzeni czasowej 2011 r. przez (...) W. w zakresie instalacji centralnego ogrzewania i ciepłej wody użytkowej w budynku mieszkalnym zlokalizowanym w W. przy ul. (...) posiadają w przeważającej mierze status nakładów użytecznych, nie zaś koniecznych. Wysokość nakładów koniecznych osiągnęła poziom 18.743,13 zł brutto (17.162,64 zł netto), zaś wysokość nakładów użytecznych wyniosła kwotę 580.465,83 zł brutto (531.517,74 zł netto) (bezsporne, opinia k. 297, 299, pismo k. 525-527, pismo k. 534). Pismem z 17 kwietnia 2012 r. Biuro (...) Wydział Spraw Dekretowych i Związków (...) zwrócił się do Biura (...) Delegatura w Dzielnicy P. o przekazanie akt własnościowych nieruchomości (k. 550)

Postanowieniem Sądu Rejonowego dla Warszawy Pragi-Południe w Warszawie w sprawie o sygn. II Ns 1386/11 z dnia 27 września 2012 r. stwierdzono, że spadek po J. G., s. M. i F., urodzonym w dniu (...), zmarłym w dniu 3 kwietnia 1985 r. w K. na podstawie ustawy nabyli:

- jego bratanica K. S. – 2/6 części spadku

- jego brat M. G. – 2/6 części spadku

- jego siostrzenice M. D. i D. S. – po 1/6 części spadku każda z nich. (odpis postanowienia w aktach sprawy).

Decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia 28 maja 2014 r. stwierdzono nieważność decyzji Prezydium Rady Narodowej w (...) W. Nr (...) z dnia 12 września 1969 r., jako wydanej z rażącym naruszeniem art. 7 ust. 2 dekretu z dnia 26 października 1945 o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze (...) (Dz. U. Nr 50, poz. 279). Wskazano, iż aktualny krąg spadkobierców – właścicieli nieruchomości położonej przy ul. (...) ozn. nr (...) (...)-(...), cz. dz. ew. nr (...) i cz. dz. ew. nr (...) w obrębie nr (...) kształtuje się w następujący sposób:

1.  K. S. – w 16/24 (1/2 na podstawie umowy darowizny i 1/6 na podstawie spadku po ks. J. G.),

2.  D. P. – w 2/24 (na podstawie spadku po ks. J. G. i jego następcach),

3.  I. G. (2) – w 2/24 (na podstawie spadku po ks. J. G. i jego następcach),

4.  J. S. – w 2/24 (na podstawie spadku po ks. J. G. i jego następcach)

5.  K. D. – w 1/224 (na podstawie spadku po ks. J. G. i jego następcach),

6.  A. D. – w 1/24 (na podstawie spadku po ks. J. G. i jego następcach) (decyzja w aktach sprawy).

Decyzją Nr (...) Prezydenta (...) W. z dnia 25 lutego 2015 r. ustanowiono prawo użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego o powierzchni 835 m ^{( 2)} położonego w W. przy ul. (...), dz. E.. nr (...), obręb (...), KW nr (...) na rzecz: K. S. w udziale 16/24. D. P. w udziale 2/24, I. G. w udziale 2/24, J. S. w udziale 2/24, K. D. w udziale 2/24 i A. D. w udziale 1/24. (decyzja Nr (...) k. 8-15, wyciąg (...) k. 15-19, decyzja nr. (...) k. 20 -21 v).

W dniu 9 stycznia 2015 r. rzeczoznawca dr inż. A. Z. na zlecenie pozwanej opracował opinię o wartości dotyczącą kamienicy przy ul. (...) w W.. Wartość przedmiotu wyceny ustalono na 2.606.000,00 zł W pkt 2.3.2 opinii umieszczono wzmiankę, iż od dnia 1 stycznia 2013 r. po wcześniejszym doposażeniu w instalacje, obydwa budynki zostały podłączone do sieci miejskiej centralnego ogrzewania i centralnej wody. W pkt 3 opinii wskazano również, iż nieruchomość nie została objęta planem miejscowym (opinia k. 232-239).

Decyzją Ministra Administracji i Cyfryzacji Nr (...) z dnia 22 lipca 2015 r., sygn.. (...) stwierdzono nieważność decyzji Wojewody (...) Nr (...) z dnia 30 grudnia 1992 r., znak: (...) (...), dotyczącej stwierdzenia nabycia przez Dzielnicę Gminę W. P. z mocy prawa w dniu 27 maja 1990 r., nieodpłatnie własności nieruchomości położonej w W. przy ul. (...), oznaczonej w ewidencji gruntów w jednostce ewidencyjnej P. obręb ewidencyjny (...), nr działki ewidencyjnej (...), opisanej w karcie inwentaryzacyjnej nr (...), zabudowanej budynkiem mieszkalnym pięciokondygnacyjnym – w części dotyczącej budynku mieszkalnego posadowionego na działce ewidencyjnej nr (...), obręb ewidencyjny (...) – aktualnie oznaczonej jako działka nr (...) z obrębu (...) oraz odmówiono stwierdzenia nieważności ww. decyzji Wojewody (...) nr (...) z dnia 30 grudnia 1992 r., znak (...) (...) – w części dotyczącej nieruchomości gruntowej działki nr (...), obręb ewidencyjny (...) – aktualnie oznaczonej jako działka nr (...) z obrębu (...) (decyzja k. 702-703v).

Pismem z dnia 19 listopada 2015 r. adresowanym do Prezydenta (...) W. wezwano do zapłaty kwoty 4.078.468,80 zł tytułem bezumownego korzystania z nieruchomości położonej w W. przy ul. (...), oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr. (...) w obrębie (...), uregulowanej w księdze wieczystej nr (...), zabudowanej dwoma budynkami mieszkalnymi. Podana kwota była kwotą wyznaczoną za dziesięć lat bezumownego użytkowania nieruchomości, tj. za okres od dnia 15 listopada 2005 r. do dnia 15 listopada 2015 r., tj. 339.872,40 zł rocznie, 28.322,70 zł miesięcznie wg stawki 30,00 zł/m ^{( 2)}/miesiąc. Zakreślono termin zapłaty do dnia 15 grudnia 2015 r. (wezwanie do zapłaty w aktach sprawy).

W okresie od 10 marca 2008 r. do 30 listopada 2015 r. dochody od najemców i poniesionych nakładów przez (...) W. na nieruchomości przy ul. (...) wyniosły razem kwotę 352.865,87 zł, wydatki zaś wyniosły kwotę 382.003,41 zł Nakłady inwestycyjne nie ujęte w bieżących wydatkach na remonty w postaci doposażenia w instalację CO i CCW w 2011 r. w kwocie 429.356,33 zł (zestawienie k. 704).

W dniu 1 grudnia 2015 r. na podstawie ostatecznej Decyzji Prezydenta (...) W. Nr (...) z dnia 26 lutego 2015 r. przekazano pozwanym w zarząd i administrowanie usytuowane na działce gruntu nr (...) w obrębie (...) przy ul. (...) w W. o łącznej powierzchni użytkowej 835 m ² dwa budynki mieszkalne: frontowy, czterokondygnacyjny, o dwóch klatkach schodowych, wybudowany w 1938 r., o powierzchni użytkowej 689,88 m2, wyposażony w instalację wodno-kanalizacyjną, elektryczną, gazową, centralnego ogrzewania, centralnej ciepłej wody, w budynku znajduje się 19 lokali mieszkalnych o pow. 673,43 m2 i jeden lokal użytkowy o pow. 16,45 m2; oraz budynek mieszkalny – oficyna, trzykondygnacyjny, o jednej klatce schodowej, wybudowany w 1910 r. o powierzchni użytkowej 254,21 m2 wyposażony w instalację wodno-kanalizacyjną, elektryczną, gazową, centralnego ogrzewania, centralnej ciepłej wody; w budynku znajduje się 6 lokali mieszkalnych. Na dzień przekazana zasiedlonych było 21 lokali mieszkalnych, pozostałe były pustostanami). W chwili przejęcia budynków w zarząd, D. P. i adwokat E. K. działające w imieniu wszystkich współwłaścicieli złożyły oświadczenie, iż nie uznają roszczenia o zwrot nakładów określonych w punkcie III protokołu, które wyniosły 429.356,33 zł i wg oświadczenia przekazującego wykraczały poza zakres napraw bieżących w latach 2005-2015, bowiem przeznaczone zostały na wyposażenie budynków w instalację centralnego ogrzewania i centralnej ciepłej wody wraz z montażem węzła cieplnego wyniosły, oraz oświadczyły, że wniosły pismem z 19 listopada 2015 r. roszczenia w tytułu bezumownego korzystania przez (...) W. „w okresie ostatnich 10 lat z tej nieruchomości” na kwotę 4.078.468,80 zł z tytułu bezumownego korzystania przez (...) W. z tej nieruchomości. Do protokołu załączono uwierzytelnioną kserokopię pisma do Prezydenta (...) W.. (protokół przekazania k. 22-26, faktury k. 33-36v, przelewy k.37-39).

Dnia 15 marca 2016 r. przed notariuszem M. W. pomiędzy (...) W. a K. S., D. P., I. G., J. S., K. D. i A. D. została zawarta umowa o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. W § 6 tejże umowy przedstawiciele (...) W. w imieniu (...) W., w wykonaniu postanowień ostatecznej decyzji nr (...), oddano nieruchomość stanowiącą działkę ewidencyjną nr (...), objętą księgą wieczystą KW Nr (...), w użytkowani wieczyste na okres 99 lat, to znaczy do dnia 15 marca 2115 r., z przeznaczeniem na cele zgodne z planem zagospodarowania przestrzennego, albo ostateczną decyzją o warunkach zabudowy, na rzecz następujących osób:

a)  K. S. w udziale 16/24 części

b)  D. P. w udziale 2/24 częsci

c)  I. G. w udziale 2/24 części

d)  J. S. w udziale 2/24 części

e)  K. D. w udziale 1/24 części

f)  A. D. w udziale 1/24 części

Ustalono, iż budynki mieszkalne posadowione na nieruchomości spełniają warunki określone w art. 5 dekretu z 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze (...) W. (Dz.U. Nr 50, poz. 279 z 1945 r. z późn.zm.) czyli stanowią odrębną od gruntu nieruchomość. (k. 22 in. protokół przekazania, k.28-31v akt notarialny).

Postępowanie o zapłatę przez (...) W. wynagrodzenia z tytułu bezumownego korzystania z tej nieruchomości zainicjowane przez K. S., D. P., I. G., J. S., K. D. i A. D. przed Sądem Okręgowym w Warszawie w sprawie II C 958/16 jest w toku.

W dniu 21 marca 2016 r. rzeczoznawca majątkowy A. S. na zlecenie pozwanej wykonał analizę rynku i określenie wysokości utraconych przychodów z tytułu bezumownego użytkowania kamienicy mieszkalnej położonej w W. przy ul. (...) za okres od 10 marca 2008 r. do 30 listopada 2015 r. Wartość utraconych przychodów określono na kwotę 2.230.900,00 zł. Wysokość utraconych przychodów określona została na podstawie stawek rynkowym możliwych osiągnięcia w analizowanej lokalizacji. (analiza k.215-23)

(...) W. w latach 1991 – 2015 było samoistnym posiadaczem budynku oraz zarządcą budynku położonego przy ul. (...) w W. w dobrej wierze. Na podstawie Decyzji Prezydenta (...) W. Nr (...) z dnia 2 listopada 2011 r. Miasto poniosło nakłady na remonty i modernizację budynku. W tym czasie wykonano m.in. następujące roboty budowlane:

7.  na podstawie umowy nr (...) doposażenie w instalację centralnego ogrzewania i ciepłej wody wraz z przygotowaniem pomieszczeń na węzeł cieplny w 2011 r.

8.  na podstawie umowy nr (...) wykonanie instalacji technologicznej z automatyką i instalacji elektrycznej w pomieszczeniu węzła cieplnego w 2011 r.

9.  na podstawie umowy (...) doposażenie w instalację centralnego ogrzewania i ciepłej wody wraz z przygotowaniem pomieszczeń na węzeł cieplny w 2011 r. – roboty dodatkowe

(faktury k. 33-39, decyzja nr (...) k. 40-40v, umowa nr (...) k. 41-52, kosztorys powykonawczy k. 53-68,69-79v,80-98, zawiadomienie o wyborze oferty k. 99-101, protokół wprowadzenia na budowę k. 102, zgłoszenie k. 103, protokół odbioru końcowego robót k. 104, dokument źródłowy k. 105, umowa nr (...) k. 106-115, protokół wprowadzenia na budowę k. 116, zgłoszenie robót do odbioru k. 117, protokół odbioru końcowego robót k. 118, kosztorys powykonawczy k.119-133,134-140, dokument źródłowy k. 141, umowa nr (...) k. 142-149,151-152, protokół wprowadzenia na budowę k. 150, kosztorys powykonawczy k. 154-159v, 160-165v,166-179, zgłoszenie k.180, protokół odbioru końcowego robót k.181, dokument źródłowy k. 182, k 260 i n. w tym inwentaryzacja architektoniczno-budowlana (k. 281 i n.) opinia biegłego W. S. ).

Pismami z dnia 9 sierpnia 2016 r. powód wezwał pozwanych na podstawie Protokołu zdawczo-odbiorczego z przekazania w administrowanie i zarządzanie budynków przy ul. (...) w W., sporządzonego w dniu 1 grudnia 2015 r., według stanu na dzień 30 listopada 2015 r. do zapłaty w terminie 30 dni kwot wynikających z udziału każdego z pozwanych w nieruchomości stanowiącej zwrot za nakłady na remonty wykraczające poza zakres napraw bieżących w latach 2005- (...). doposażenie budynków w instalację centralnego ogrzewania i centralnej ciepłej wody wraz z montażem węzła cieplnego (wezwania do zapłaty k.183-189). Wezwania te doręczono odpowiednio: I. G. - 17 sierpnia 2016 r, D. P. - 16 sierpnia 2016 r., A. D. - 16 sierpnia 2016 r., K. D. - 16 sierpnia 2016 r. Wezwanie do zapłaty dla K. S. powróciło awizowane do nadawcy (22/08/2016 r. zwrot do nadawcy), zaś dla J. S. brak dowodu doręczenia powyższego wezwania (k. 183 – 188 dowody doręczenia/nadania). Zarówno K. S., jak i J. S. skutecznie wezwano do zapłaty z chwila doręczenia odpisów pozwu w niniejszej sprawie (zwrotne poświadczenia odbioru w aktach sprawy).

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie wskazanych wyżej dowodów i bezspornych twierdzeń stron. Spór w sprawie dotyczył bowiem oceny prawnej zasadniczo niespornych faktów.

W ocenie Sądu wiarygodny jest materiał dowodowy w postaci przedstawionych dokumentów urzędowych, gdyż stanowią one w myśl art. 244 k.p.c. dowód tego, co w nich zaświadczono, oraz w postaci przedłożonych przez strony dokumentów prywatnych w zakresie objętym dyspozycją art. 245 k.p.c. Podstawą poczynienia ustaleń faktycznych w sprawie, istotnych dla jej merytorycznego rozstrzygnięcia była opinia biegłego W. S., przeprowadzona celem ustalenia wartości nakładów poczynionych na budynek mieszkalny znajdujący się na nieruchomości gruntowej przy ulicy (...) w W., dla której przez Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie, IX Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzona jest księga wieczysta (...), kwalifikacji tych nakładów, tj. czy były to nakłady konieczne dla utrzymania substancji nieruchomości, czy też nakłady podwyższające wartość nieruchomości z uwzględnieniem cen na datę sporządzenia opinii. Złożona do akt opinia była kompletna, wyczerpująca ,rzetelna, sporządzona w oparciu o wiedzę i doświadczenia biegłego, na podstawie oględzin budynku i dostępnej dokumentacji, nie była też kwestionowana przez strony, bowiem spór w niniejszej sprawie ogniskował się na prawnej interpretacji stanu faktycznego. W szczególności ustalenia, czy powód w chwili ponoszenia nakładów był posiadaczem samoistnym w dobrej, czy w złej wierze.

Reasumując biegły wypowiedział się, iż poniesione przez powoda nakłady wg ich wartości na datę sporządzenia opinii prezentują się następująco: roboty ogólnobudowlane – remontowe: (341.419,40 zł netto) 368.732,95zł brutto, roboty instalacji sanitarnych: (15.779,20 zł netto), 17.041,54 zł brutto, roboty instalacji elektrycznych (147.253,91 zł netto), 159.034,22 zł brutto, zaś ogółem ich wartość wycenił na kwotę 504.452,51 zł netto, tj. 544.808,71 zł brutto, zaś łączny koszt prac przygotowawczych (k. 287) na kwotę 44.227,87 zł netto. Z ostatecznego kosztorysu kosztorys prac remontowo - modernizacyjnych wykonanych w 2011 r. wynika kwota 548.680,38 zł netto, tj. 599.209 zł brutto (k. 290)

Wykonanie instalacji centralnego ogrzewania i ciepłej wody użytkowej (k. 295) stanowiło nakłady użyteczne zmierzające do ulepszenia, w konsekwencji zwiększenia wartości nieruchomości. Odnośnie wykonania instalacji zimnej wody i instalacji gazowej – prace remontowe i modernizacyjne determinował stan techniczny wynikający z naturalnego zużycia eksploatacyjnego istniejącej infrastruktury, co skutkuje konkluzją, iż były to nakłady konieczne, niezbędne do utrzymania nieruchomości w należytym stanie, korzystanie z niej zgodnie z przeznaczeniem.

Wykonanie instalacji sanitarnych i technologicznych z automatyką węzła cieplnego oraz dedykowanej instalacji elektrycznej wraz z budowlanymi robotami adaptacyjnymi pomieszczenia cieplnego stanowiło nakłady użyteczne zmierzające do ulepszenia, w konsekwencji zwiększenia wartości nieruchomości.

Ostatecznie wartość nakładów koniecznych biegły ustalił na kwotę netto 17.162,64 zł (15.779,20 zł + 988,96 zł + 394,48 zł), brutto 18.743,17 zł., zaś wartość nakładów użytecznych na kwotę: netto 531.517,74 zł (488.673,31 zł + 30.627,60 zł + 12.216,83 zł), brutto 580.464,83 zł (k. 298), w tym 272.289,30 zł netto, 292.072,50 zł brutto - doposażenie w instalację centralnego ogrzewania i ciepłej wody wraz z przygotowaniem pomieszczenia na węzeł cieplny, oraz 59.421,46 zł netto, 64.175,18 zł brutto - wykonanie instalacji technologicznej z automatyką i instalacji elektrycznej w pomieszczeniu węzła cieplnego (przy roszczeniu powoda: 397.552,19 zł netto, 429.356,33 zł brutto)

Sąd dał wiarę zeznaniom D. P., gdyż było one spontaniczne i szczere, nieprzydatne jednakże do wykazania, iż w dacie dokonywania przez powoda nakładów powód miał wiedzę, iż został złożony wniosek o zwrot nieruchomości przy ulicy (...), który jest procedowany zgodnie z obowiązującymi w tej kategorii spraw przepisami postepowania.

Podkreślenia wymaga, iż w niniejszej sprawie nie wykazano również, aby w 1991 r. H. G. (reprezentowany przez adwokata Z. W.), czy też inny następca prawny zmarłego właściciela nieruchomości w tamtym okresie złożył nieobarczony brakami formalnymi wniosek o zwrot nieruchomości objętej pozwem. Z całą stanowczością nie zostało to wykazane ani zeznaniami, złożonymi przez pozwaną D. P., ani dołączonymi do akt dokumentami (np. k. 530, 529 pisma dot. nieruchomości K. M. lit. (...) , (...) pismo z 13 października 2008 r. adwokat E. K., działającej jako pełnomocnik K. S. dotyczące nieruchomości j.w.).

W świetle poczynionych ustaleń faktycznych i zaprezentowanej oceny dowodów, Sąd zważył, co następuje:

Na wstępie wskazać należy, iż w sprawie o zwrot nakładów kluczowym jest ustalenie podstawy władania nieruchomością przez czyniącego nakłady i łączącego go w właścicielem ewentualnego stosunku prawnego, na podstawie którego czyniący nakłady posiadał nieruchomość i dokonywał nakładów. Na gruncie poczynionych ustaleń nie budzi wątpliwości, iż (...) W. w latach 1991 – 2015 było samoistnym posiadaczem oraz zarządcą budynku położonego przy ul. (...) w W., stąd nakłady poczynione na przedmiotową nieruchomość winny zostać rozliczone w oparciu o zasady wynikające z art. 224-226 k.c., dopiero, gdyby nie było podstaw do zastosowania w/w norm, aktualizowałby się potrzeba rozparzenia żądania powoda na podstawie art. 405 k.c.

Stosownie do dyspozycji art. 224 § 1 k.c. samoistny posiadacz w dobrej wierze nie jest obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i nie jest odpowiedzialny ani za jej zużycie, ani za jej pogorszenie lub utratę. Nabywa własność pożytków naturalnych, które zostały od rzeczy odłączone w czasie jego posiadania, oraz zachowuje pobrane pożytki cywilne, jeżeli stały się w tym czasie wymagalne. Stosownie do § 2 cytowanego przepisu, dopiero od chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, jest on obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i jest odpowiedzialny za jej zużycie, pogorszenie lub utratę, chyba że pogorszenie lub utrata nastąpiła bez jego winy. Obowiązany jest zwrócić pobrane od powyższej chwili pożytki, których nie zużył, jak również uiścić wartość tych, które zużył. Zgodnie z art. 226 § 1 k.c. samoistny posiadacz w dobrej wierze może żądać zwrotu nakładów koniecznych o tyle, o ile nie mają pokrycia w korzyściach, które uzyskał z rzeczy. Zwrotu innych nakładów może żądać o tyle, o ile zwiększają wartość rzeczy w chwili jej wydania właścicielowi. Jednakże gdy nakłady zostały dokonane po chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, może on żądać zwrotu jedynie nakładów koniecznych. Natomiast zgodnie z art. 226 § 2 k.c. samoistny posiadacz w złej wierze może żądać jedynie zwrotu nakładów koniecznych, i to tylko o tyle, o ile właściciel wzbogaciłby się bezpodstawnie jego kosztem.

Kluczowym więc, dla rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie, jest ustalenia, czy powód był samoistnym posiadaczem w dobrej, czy też w złej wierze w chwili dokonywania nakładów na nieruchomość należącą obecnie do pozwanych i kiedy utracił przymiot dobrej wiary.

Pozwani w niniejszej sprawie twierdzili, iż strona powodowa była w złej wierze przez cały okres od dnia objęcia gruntu w posiadanie do dnia zwrotu budynku, bowiem skutki prawne decyzji odmawiających przyznania prawa własności czasowej zostały wyeliminowane z mocą wsteczną w następstwie stwierdzenia nieważności tych decyzji, najpóźniej zaś od 1991 r. kiedy to rozpoczęte zostały działania następców prawnych zmarłego właściciela nieruchomości w celu jej odzyskania. Powód zaś twierdził, iż do czasu stwierdzenia nieważności decyzji „komunalizacyjnej” pozostawał posiadaczem nieruchomości w dobrej wierze.

Uprawomocnienie się decyzji Prezydium rady Narodowej (...) W. o sygn. (...) z dnia 12 września 1969 r., wydanej na podstawie art.1 dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze (...) oraz art. 21 i 59 ustawy z dnia 25 stycznia 1958 r. o radach narodowych, którą odmówiono M. K. ustanowienia wieczystego użytkowania do gruntu nieruchomości (...) położonej przy ul. (...) nr (...) (...) – (...) skutkowało przejściem na własność gminy prawa własności budynku posadowionego na tej nieruchomości z mocy art. 8 dekretu „ (...)”. Ten skutek został zniweczony z mocą wsteczną dopiero po uprawomocnieniu się decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia 28 maja 2014 r., którą stwierdzono nieważność decyzji Prezydium Rady Narodowej w (...) W. Nr (...) z dnia 12 września 1969 r., jako wydanej z rażącym naruszeniem art. 7 ust. 2 dekretu z dnia 26 października 1945 o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze (...) (Dz. U. Nr 50, poz. 279), oraz po wydaniu decyzją Nr (...) z dnia 22 lipca 2015 r., którą stwierdzono nieważność Decyzji Wojewody (...) Nr (...) z dnia 30 grudnia 1992 r. dotyczącej stwierdzenia nabycia przez Dzielnicę Gminę W. P. z mocy prawa nieodpłatnie własności nieruchomości położonej w W. przy ul. (...). Dopiero w dniu 1 grudnia 2015 r. na podstawie ostatecznej Decyzji Prezydenta (...) W. Nr (...) z dnia 26 lutego 2015 r. przekazano pozwanym w zarząd i administrowanie usytuowane na działce gruntu nr (...) w obrębie (...) przy ul. (...) w W. dwa budynki mieszkalne

Utrata z mocą wsteczną tytułu prawnego do władania nieruchomością nie oznacza jednak, iż władanie przez stronę powodową i jej poprzednika prawnego, tj. Skarb Państwa, nieruchomością budynkową przy ul. (...) było od września 1969 r roku posiadaniem samoistnym tej nieruchomości w złej wierze, tym bardziej, iż obowiązuje domniemanie dobrej wiary (art. 7 k.c.).

W złej wierze jest posiadacz samoistny, który wie o braku tytułu własności do znajdującej się w jego władztwie rzeczy, jak i posiadacz który mógł się dowiedzieć o niezgodności swojego władztwa nad rzeczą z rzeczywistym stanem prawnym.

Specyfiką niniejszej sprawy jest to, że (...) W. swoje przekonanie o oparciu posiadania nieruchomości o tytuł własności mogło wywodzić z kolejnych decyzji administracyjnych: orzeczenia Prezydium Rady Narodowej (...) W. z 12 września 1969 r., o odmowie przyznania prawa własności czasowej i decyzji Wojewody (...) Nr (...) z dnia 30 grudnia 1992 r. dotyczącej stwierdzenia nabycia nieodpłatnie własności nieruchomości położonej w W. przy ul. (...) z mocy prawa.

Ciężar dowodu w zakresie obalenia domniemania dobrej wiary spoczywał na pozwanych. Zaoferowany przez strony materiał dowodowy nie pozwala na ustalenie, w jakiej dacie pozwani (czy też ich poprzednicy prawni) podjęli pierwsze działania zmierzające do odzyskania nieruchomości dekretowej i od której to daty w zakresie nieruchomości objętej pozwem miałaby działać tzw. „pamięć, czy też wiedza instytucjonalna”, na którą powoływał się pełnomocnik powodów celem obalenia domniemania płynącego z art. 7 k.c. Pisma i wnioski z 1991 r., na które powołuje się pełnomocnik pozwanych dotyczyły nieruchomości położonej na M.. Nie wykazano przy tym, aby przed podjęciem działań remontowych przez powoda złożono skutecznie, nie obarczony brakami wniosek o zwrot nieruchomości. Brak jest danych, aby powód po wystosowaniu w 2008 r. pisma z zapytaniem, czy toczą się postępowania dekretowe dotyczące nieruchomości przy ulicy (...) – otrzymał taką informację. Gdy istotnie wówczas takie postępowanie się toczyło, nieruchomość nie zostałaby objęta programem remontowo – modernizacyjnym. Z zeznań jednej z pozwanych wynika, iż prawdopodobnie w 2010 r. przeprowadziła rozmowę z urzędniczką celem ustalenia katalogu wymaganych do wszczęcia postępowania dekretowego dokumentów, oraz, że ustaliła brak możliwości samodzielnego złożenia takiego wniosku i konieczność przeprowadzenia postępowania spadkowego. Wówczas oglądała nieruchomość i nie był tam prowadzony żaden remont. Z przedmiotowych zeznań nie wynika, aby informowała formalnie posiadacza samoistnego, iż zamierza wystąpić z roszczeniem o zwrot budynków przy ulicy (...) lub wnosiła o powtrzymanie się od ingerencji w substancję budynku (k. 615, e-protokół z 10/10/2018 r.).

W świetle powyższego należy podzielić argumentację strony powodowej, iż decyzja komunalizacyjna dotycząca nieruchomości objętej pozwem była ostateczna i prawomocna do dnia 22 lipca 2015 r., zaś decyzja odmawiająca prawa własności czasowej do gruntu była prawomocna i ostateczna o dnia 28 maja 2014 r. Stwierdzenie nieważności decyzji dekretowej z 1969 r. i decyzji komunalizacyjnej z 1992 r. w drodze nadzwyczajnego środka zaskarżenia niewątpliwie uchyla skutki prawne tych decyzji ex tunc, nie mogło jednakże ex tunc znieść dobrej wiary powoda, która jest stanem świadomości, a nie stanem prawnym.

W zakresie zarzutu potrącenia zgłoszonego przez pozwanych, czy jak to ujęła pełnomocnik pozwanych: żądania kompensaty roszczeń, dotyczył on jedynie nakładów koniecznych, których wartość biegły sądowy wyliczył na kwotę 18.743,17 zł, przy wartości nakładów użytecznych w niekwestionowanej przez strony kwocie 580.464,83 zł i wartości żądania powoda w niniejszej sprawie w kwocie 429.356,33 zł. Pozwani - po sprecyzowaniu zarzutu domagali się potrącenia w/w kwoty z kwotą 30.073,99 zł. stanowiącą ich zdaniem przychód powoda z czynszu z lokalu użytkowego w okresie do marca 2006 r. do listopada 2011 r. (k. 698 – 698v, k. 704, 767 zestawienie dochodów od najemców i poniesionych nakładów przez (...) W. na nieruchomość przy ulicy (...) w okresie od 10 marca 2008 r. do 30 listopada 2015 r.: dochody 352.865,87 zł, wydatki 382.003,41 zł). Następnie precyzując (k. 757) zgłosili do potrącenia kwoty proporcjonalnie do ich udziałów w kamienicy: wobec K. S. - 12.495,36 zł, wobec J. S. - 1.561,92 zł, wobec K. D. – 780,96 zł, wobec A. D. 780,96 zł, wobec I. G. - 1.561,92 zł i wobec D. P. - 1.561,92 zł.

W świetle powyższego przyjąć należy, iż pozwani nie wykazali ani przychodu z lokalu użytkowego w w/w okresie, ani też faktu, iż powód uzyskiwał z tego tytułu rzeczywisty dochód, tj. jaka kwota pozostawała do dyspozycji powoda po poniesieniu kosztów związanych z zarządem i eksploatacją budynku położonego przy ulicy (...) w W.. Na datę zamknięcia rozprawy w niniejszej sprawie, pozwani nie legitymowali się też żadnym tytułem wykonawczym ani nawet egzekucyjnym przeciwko powodowi, obejmującym roszczenie nadające się do potrącenia z roszczeniem powoda w niniejszej sprawie.

W tym miejscu wskazać należy, iż Sąd nie podzielił argumentacji wyrażonej w piśmie pełnomocnika powoda z 16 grudnia 2019 r. na gruncie art. 203 ¹ k.p.c. w obecnym brzmieniu, bowiem zarzut ten został zgłoszony w niniejszej sprawie przed nowelą k.p.c., co wynika także z uzasadnienia postanowienia Sądu Apelacyjnego w Warszawie w sprawie V ACz 475/19 (k. 672).

Zważywszy powyższe, a w szczególności fakt, iż żadna ze stron nie zakwestionowała ustaleń biegłego W. S. co do wysokości poniesionych przez powoda nakładów na zwróconą nieruchomość oraz kwalifikacji tych nakładów dokonanej przez biegłego (na konieczne i użyteczne), oraz w oparciu o inne zaoferowane na potwierdzenie tego faktu dowody Sąd doszedł do przekonania, iż dokonano ich w okresie, gdy powód był przekonany, iż przysługuje mu tytuł prawny do nieruchomości, na którą czynił nakłady (pozostawał zatem w dobrej wierze) i wyrokiem z 31 lipca 2020 r. zasądził na rzecz (...) W.: od K. S. kwotę 286.237,56 zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od 08 lutego 2017 r. (od daty doręczenia odpisu pozwu) do dnia zapłaty, od J. S. kwotę 35.779,69 zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od 15 stycznia 2018 r. (od daty doręczenia odpisu pozwu) do dnia zapłaty, natomiast od K. D. i A. D. kwoty po 17.889,85 zł od 28 listopada 2016 r., tj. od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty, zaś od I. G. i D. P. kwoty po 35.779,69 zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie również od daty wniesienia pozwu do dnia zapłaty, bowiem wezwania do zapłaty w stosunku to tych pozwanych zostały skutecznie doręczone tym pozwanym przed wytoczeniem powództwa w niniejszej sprawie (vide ustalenia faktyczne; pkt I. wyroku).

Wymagalność roszczenia o zwrot nakładów niebędących nakładami koniecznymi wiąże się z chwilą wydania rzeczy właścicielowi (art. 226 § 1 k.c.). Dopiero bowiem z chwilą wydania rzeczy właścicielowi można ocenić, czy i w jakim rozmiarze istnieje obowiązek zwrotu dokonanych przez posiadacza nakładów - innych niż konieczne. Inna jest natomiast sytuacja, gdy mamy do czynienia z żądaniem zwrotu nakładów koniecznych. Wymagalność żądania ich zwrotu nie jest uzależniona od wydania rzeczy właścicielowi (art. 226 § 2 k.c.) (zob. wyrok SN z dnia 10 sierpnia 1988 r., sygn. akt III CRN 229/88, OSNC 1990/12/153), następuje zatem z chwilą wezwania do zapłaty o ile strony nie umówiły się w inny sposób. W niniejszej sprawie nieruchomość została wydana pozwanym przed wniesieniem pozwu, zatem pozwani pozostawali w zwłoce ze świadczeniem po upływie terminu zakreślonego w wezwaniach do zapłaty. (art. 455 k.c. w zw. z art. 481 § 1 k.c.). Z uwagi na fakt, iż K. i J. S. nie doręczono skutecznie wezwań do zapłaty – powództwo w stosunku do nich o zasądzenie odsetek za okres od 28 listopada 2018 r. odpowiednio do 7 lutego 2017 r. i do 14 stycznia 2018 r. zostało oddalone (pkt II. wyroku)

O kosztach orzeczono na podstawie art. 98 § 1 k.p.c. i art. 105 k.p.c. w zw. z art. 108 § 1 k.p.c. – szczegółowe ich wyliczenie pozostawiając referendarzowi sądowemu.