Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 11 kwietnia 2023 roku

Sąd Rejonowy Szczecin – Centrum w Szczecinie Wydział III Cywilny

w składzie:

Przewodniczący – Sędzia Sądu Rejonowego Anna Szarek

Protokolant – stażysta Łukasz Jezierski

po rozpoznaniu w dniu 28 marca 2023 roku w Szczecinie

na rozprawie

sprawy z powództwa (...) M.

przeciwko R. B., D. J.

o zapłatę

I oddala powództwo;

II obciąża Skarb Państwa – Sąd Rejonowy Szczecin – Centrum w Szczecinie nieuiszczonymi kosztami sądowymi;

III przyznaje adwokatowi M. S. od Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego Szczecin – Centrum w Szczecinie kwotę 738 (siedmiuset trzydziestu ośmiu) złotych, w tym podatek VAT, tytułem kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej powódce (...) M.
z urzędu.

Sygn. akt III C 298/21

UZASADNIENIE

wyroku z dnia 11 kwietnia 2023 roku

M. M. wniosła o zasądzenie od R. B. i D. J. solidarnie kwoty 2 000 złotych wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty.

W uzasadnieniu żądania pozwu M. M. podniosła, że zawarła z pozwanymi umowę pośrednictwa w obrocie nieruchomościami i z tytułu jej wykonania zapłaciła wynagrodzenie prowizyjne w kwocie 2 000 złotych. Umowa pośrednictwa nie została przez pozwanych wykonana należycie. Lokal, który powódka wynajęła za pośrednictwem pozwanych, posiadał wady (zagrzybienie), a nadto nie posiadał właściwości, o istnieniu których pozwani zapewniali. Pozwani zapewniali, że lokal sąsiaduje z lokalami użytkowymi i tym samym możliwe jest prowadzenie w nim działalności polegającej na próbach muzycznych, tymczasem w sąsiedztwie znajdują się lokale mieszkalne. Tym samym lokal nie jest zdatny do prowadzenia przez powódkę zamierzonej przez nią działalności – prowadzenia prób muzycznych. Powyższe uzasadnia żądanie zwrotu zapłaconego wynagrodzenia.

Postanowieniem z dnia 1 października 2021 r. Sąd zwolnił M. M. od kosztów sądowych w całości i ustanowił dla niej adwokata z urzędu. Okręgowa Rada Adwokacka w S. wyznaczyła celem reprezentowania powódki adwokata M. S..

Pozwani R. B. i D. J. zaprzeczyli, aby umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami została przez nich wykonana nienależycie. Umowa najmu lokalu przy ul. (...) została zawarta po przeprowadzeniu jego oględzin. M. M. nie zgłaszała wówczas zastrzeżeń co do jego stanu, a w szczególności nie zgłaszała, aby w lokalu były plamy wilgoci, pleśni, czy grzyb. Nie informowała również, że zamierza prowadzić w lokalu działalność uciążliwą dla sąsiadów (hałas). Po miesiącu najmu, z powodu uciążliwego dla sąsiadów hałasu, umowa najmu została wypowiedziana. Dopiero wtedy powódka dopatrzyła się w lokalu wad, które w jej ocenie uniemożliwiały prowadzenie działalności gospodarczej.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

R. B. i D. J. prowadzą działalność gospodarczą w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami w formie spółki cywilnej pod nazwą (...) S.C.

Niesporne, a nadto dowód:

- wydruki (...) k. 12 – 13.

M. M., nosząca wówczas imię A. i nazwisko K., była Prezesem Zarządu Fundacji N. z siedzibą w S..

Zgodnie z wpisem do Rejestru Stowarzyszeń, Innych Organizacji (...), Fundacji oraz Samodzielnych Publicznych Zakładów Opieki Zdrowotnej Krajowego Rejestru Sądowego, celem fundacji była:

1.  działalność kulturalno-oświatowa, szczególnie w zakresie wspierania, promocji i pomocy w rozwoju kariery dzieci i młodzieży uzdolnionych muzycznie, młodych twórców związanych z teatrem, filmem, literaturą, a także dorosłych artystów oraz muzyków,

2.  wspieranie młodych osób w podejmowaniu, planowaniu i realizacji wszelkich inicjatyw i zamierzeń w działalności artystycznej,

3.  promocja i popularyzacja twórczości zespołów muzycznych,

4.  popularyzowanie, promowanie i rozwój kultury i sztuki,

5.  promowanie aktywności sportowo – ruchowej, muzycznej i artystycznej,

6.  podtrzymywanie tradycji narodowej, pielęgnowanie polskości oraz rozwój świadomości narodowej, kulturowej, obywatelskiej,

7.  działalność na rzecz osób niepełnosprawnych,

8.  działalność na rzecz dzieci i młodzieży, w tym wypoczynku dzieci i młodzieży,

9.  działalność charytatywna.

Dowód:

- KRS nr (...).

M. M. zgłosiła się do prowadzonego przez R. B. i D. J. z zamiarem wynajęcia lokalu użytkowego.

Umowę pośrednictwa wykonywał w imieniu pozwanych A. N. (1).

M. M. informowała, że jest zainteresowana lokalem, w którym mogłaby prowadzić działalność objętą statutowymi celami Fundacji (...) z siedzibą w S.. Informowała, że fundacja prowadzi zajęcia artystyczne z dziećmi.

Nie zgłaszała żadnych nadzwyczajnych wymagań: chodziło o lokal o jak największym metrażu z jak najniższym czynszem najmu.

Dowód:

- zeznania świadka A. N. (1) k. 110 – 111,

- uzupełniające zeznania świadka A. N. (1) k. 147 – 148,

- zeznania powódki (...) M. w charakterze strony k. 133 – 135.

A. N. (2) okazał powódce 2 lokale. Pierwszy z nich miał zbyt mały metraż, a drugi nie miał dogodnego dostępu do WC.

Następnie okazano powódce lokal położony w S. przy pl. (...). Podczas okazania lokalu obecny był przedstawiciel właściciela lokalu T. K. (1).

Lokal ten usytuowany w kamienicy, na dwóch poziomach: w piwnicy i na pierwszym piętrze.

Lokal był po remoncie. M. M. oglądała lokal dokładnie i nie zgłaszała zastrzeżeń do jego stanu. Nie było widać „żadnych zawilgoceń, żadnego grzyba”.

Przedstawiciel właściciela lokalu poinformował M. M., że nie będzie problemu z prowadzeniem w lokalu prób muzycznych.

Dowód:

- zeznania świadka A. N. (1) k. 110 – 111,

M. M. zdecydowała się na wynajęcie lokalu przy pl. (...).

Niesporne.

A. K., Prezes Fundacji (...), upoważniła do zawarcia umowy najmu (...) S.C. w S..

Dowód:

- upoważnienie k. 108., k. 130.

W dniu 17 października 2018 r. (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka (...) w S. zawarła z Fundację (...) z siedzibą w S., reprezentowaną przez Prezesa Zarządu A. K. (aktualnie M. M.) umowę najmu lokalu użytkowego położonego w S. przy pl. (...).

Zgodnie z postanowieniem par. 1 ust. 2 umowy najmu, lokal miał być wykorzystywany do celów prowadzenia działalności statutowej, zgodnie z opisem jego działalności zawartym w KRS oraz zgodnie z przeznaczeniem przedmiotu najmu.

Zgodnie z postanowieniem par. 7 uwagi ust. 2 umowy najemca nie może bez pisemnej zgody wynajmującego oddać przedmiotu najmu w podnajem lub do bezpłatnego użytkowania.

Dowód:

- umowa najmu k. 82 – 85.

W dniu 19 października 2018 r. R. B. i D. J. wystawili na rzecz Fundacji (...) z siedzibą w S. fakturę VAT nr (...) na kwotę 2 000 złotych tytułem „pośrednictwa w najmie nieruchomości S. pl. (...)”. Kwota ta została zapłacona gotówką.

Dowód:

- faktura VAT nr (...) k. 20.

M. M. podnajęła lokal P. D..

Prowadził on w części lokalu usytuowanej na pierwszym piętrze próby zespołu muzycznego grającego głośną muzykę. Używali takich instrumentów muzycznych jak: perkusja, dwie gitary, bas i lekko nagłośniony wokal. Próby odbywały się w godzinach 20 : 00 – 22 : 00.

W pomieszczeniu, które wynajmował, nie było nieprzyjemnego zapachu, nie widział śladów pleśni ani wilgoci.

W trakcie pierwszej próby sąsiedzi zaczęli zgłaszać uwagi na hałas.

Z uwagi na brak możliwości wygłuszenia lokalu, umowa podnajmu została rozwiązana.

Dowód:

- zeznania świadka P. D. k. 112 - 113.

M. M. podnajęła lokal M. Z.. Zapewniała, że w lokalu można prowadzić próby muzyczne bez ograniczeń czasowych.

Prowadził on w części lokalu usytuowanej w piwnicy próby zespołu muzycznego grającego głośną muzykę – „ciężki rock”. Próby odbywały się średnio raz w tygodniu i kończyły przed godziną 22 : 00.

W pomieszczeniu, które wynajmował, widział zacieki na ścianie, „takie zawilgocenia, takie ciemniejsze niż kolor ścian”.

Jedyną przeszkodą do prowadzenia działalności był brak możliwości prowadzenia prób po godzinie 22 : 00.

Dowód:

- zeznania świadka M. Z. k. 121 – 122.

Po wynajęciu lokalu, w pomieszczeniach usytuowanych w piwnicy M. M. zauważyła pojawienie się grzyba. Na ścianach były widoczne „czarne plamy”, które „się powiększały”.

Podczas prób muzycznych mieszkańcy sąsiednich lokali skarżyli się na hałasy.

Dowód:

- zeznania powódki (...) M. w charakterze strony k. 133 – 135.

J. N. była zainteresowana wynajęciem lokalu na potrzeby prowadzenia gabinetu psychologa. W dolnej części lokalu wyczuwalny był zapach pleśni, widoczne były zacieki wilgoci. W sąsiedztwie znajdowały się lokale mieszkalne. Powyższe warunki uniemożliwiały przyjmowanie pacjentów.

Dowód:

- zeznania świadka J. N. k. 110.

Umowa najmu lokalu została rozwiązana, a wpłacona kaucja zaliczona na poczet czynszu najmu.

Dowód:

- zeznania powódki (...) M. w charakterze strony k. 133 – 135.

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dowodów z dokumentów prywatnych złożonych przez obydwie strony, co do prawdziwości i wiarygodności których nie powziął zastrzeżeń. Nadto Sąd poczynił ustalenia faktyczne na podstawie zeznań świadków A. N. (1), J. N., P. D. i M. Z., które uznał za wiarygodne. Sąd dopuścił dowód z uzupełniających zeznań świadka A. N. (1), pomimo, że dowód ten, zważywszy na przebieg postępowania, należy ocenić jako spóźniony. Jego przeprowadzenie wymagało jedynie wyznaczenia terminu rozprawy, a zatem nie skutkowało przedłużeniem postępowania. Spóźniony wniosek dowodowy może być bowiem dopuszczony wtedy, gdy nie spowoduje zwłoki w rozpoznaniu sprawy.

Na rozprawie w dniu 28 marca 2023 r. Sąd postanowił pominąć dowód z zeznań świadka T. K. (2) jako zmierzający jedynie do przedłużenia postępowania (art. 235 ² par. 1 pkt 5 k.p.c.). Świadek ten nie stawił się bez usprawiedliwienia na termin rozprawy wyznaczony na 28 lutego 2023 r., a zatem na rozprawie tej Sąd postanowił oznaczyć termin dowodu z zeznań tego świadka na dzień 28 marca 2023 r, pod rygorem przyjęcia, że przeprowadzenie dowodu po tym terminie spowoduje zwłokę w postępowaniu i pominięcia dowodu. Świadek nie stawił się na tym terminie.

Zeznania powódki, jakkolwiek wiarygodne i przydatne do poczynienia ustaleń faktycznych w takim zakresie, w jakim znajdują potwierdzenie w dowodach z dokumentów i zeznaniach świadków, okazały się niewystarczające do poczynienia ustaleń faktycznych w zakresie wykonania umowy zgodnych z jej twierdzeniami.

Zeznania pozwanych w charakterze strony okazały się natomiast nieprzydatne do poczynienia ustaleń faktycznych w sprawie, ponieważ nie mieli oni żadnych własnych spostrzeżeń co do zawarcia i wykonania umowy. Ich wiedza w tym zakresie pochodziła wyłącznie od stron.

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo okazało się nieuzasadnione.

Powódka wywodzi roszczenie z faktu nienależytego wykonania umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami i domaga się zwrotu zapłaconego wynagrodzenia prowizyjnego.

Podstawę prawną żądania pozwu stanowi przepis art. 471 k.c., który stanowi, że dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.

W świetle treści cytowanego przepisu odpowiedzialność odszkodowawcza dłużnika za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania jest odpowiedzialnością na zasadzie winy, zaś do jej przesłanek należą: niewykonanie bądź nienależyte wykonanie zobowiązania, fakt poniesienia szkody w określonej wysokości oraz istnienie związku przyczynowego pomiędzy niewykonaniem bądź nienależytym wykonaniem zobowiązania a powstałą szkodą. Dla wykazania istnienia wierzytelności z tego tytułu konieczne jest wykazanie wszystkich tych przesłanek, przy czym ciężar dowodu rozkłada się następująco: wierzyciel ma wykazać istnienie stosunku zobowiązaniowego oraz jego treść, fakt niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, jak również poniesioną szkodę. Nie musi natomiast udowadniać, że wykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania nastąpiło na skutek okoliczności, za które dłużnik ponosi odpowiedzialność (a więc przede wszystkim z winy dłużnika). W przepisie art. 471 k.c. zawarte jest bowiem domniemanie, że niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązana nastąpiło na skutek okoliczności, za które dłużnik ponosi odpowiedzialność ( por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 13 listopada 2014 roku, I ACa 628/14).

W pierwszym rzędzie wskazać należy, że uprawnienie określonego podmiotu do występowania z roszczeniem przeciwko innemu podmiotowi, winno opierać się na określonym stosunku materialnoprawnym łączącym owe strony, bądź na treści ustawy. Tylko przepis prawa materialnego, stanowiącego podstawę interesu prawnego, stwarza dla określonego podmiotu legitymację procesową strony. Strona jest zatem pojęciem materialnoprawnym, a nie procesowym, a przeto o tym czy dany podmiot jest stroną postępowania cywilnego, tj., czy ma uprawnienie do wystąpienia z roszczeniem, przesądzają przepisy prawa materialnego, mające zastosowanie w konkretnym stanie faktycznym, nie zaś przepisy procesowe ( por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 13 stycznia 2010 r., II CSK 323/09). W procesie w charakterze stron mogą zatem występować tylko te podmioty, które są jednocześnie podmiotami stosunku prawnego będącego przedmiotem tego procesu. W każdym procesie sąd powinien przede wszystkim rozstrzygnąć, czy strony procesowe są jednocześnie stronami spornego stosunku prawnego. Ustalenie braku tej zgodności jest stwierdzeniem braku legitymacji procesowej po stronie powoda lub pozwanego, prowadzącym do oddalenia powództwa.

Przenosząc powyższe rozważania na grunt rozpoznawanej sprawy wskazać należy, że uprawnienie do dochodzenia roszczeń z umowy o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami przysługuje tylko jej stronom, tj. osobie, która powierzyła pośrednikowi podjęcie czynności zmierzających do zbycia lub wynajęcia (wydzierżawienia) nieruchomości oraz pośrednikowi albo ich następcom prawnym.

W świetle stanowisk stron niniejszego procesu oraz złożonych przez nie dokumentów nie ulega wątpliwości, że stroną umowy o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami byli pozwani R. B. i D. J. prowadzący działalność gospodarczą w tym zakresie w formie spółki cywilnej pod nazwą (...) S.C., a zatem mają oni legitymację bierną do występowania w niniejszym procesie.

Materiał dowodowy zaoferowany przez powódkę nie dał natomiast podstaw do ustalenia, aby to ona była stroną umowy o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami i aby to ona uprawniona była do dochodzenia wynikających z tej umowy roszczeń.

Zgodnie z treścią przepisu art. 180 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2023 r., poz. 344) zakres czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa umowa pośrednictwa. Umowa wymaga formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności. W toku procesu żadna ze stron nie złożyła umowy, z której powódka wywodzi roszczenie. Pozwani nie podnosili w toku procesu zarzutu braku legitymacji procesowej czynnej, jednakże w okolicznościach faktycznych nie sposób uznać, aby fakt legitymacji procesowej strony powodowej, został przyznany i tym samym, aby fakt ten nie wymagał dowodu (art. 229 k.p.c.). Nie sposób również, mając na uwadze wynik całej rozprawy, faktu tego uznać za przyznany (art. 230 k.p.c.). Pozwani nie byli w toku procesu reprezentowani przez pełnomocnika zawodowego, a czynności zmierzające do zawarcia umowy najmu niewątpliwie podejmowania M. M.. Nie sposób jednakże ustalić, aby czynności te podejmowała we własnym imieniu, jako osoba fizyczna. W świetle zeznań świadka A. N. (1), który podejmował czynności zmierzające do zawarcia umowy najmu lokalu użytkowego, w sprawie zawarcia umowy niewątpliwie kontaktowała się powódka M. M.. Jak zeznał świadek, poszukiwała ona lokalu „na potrzeby fundacji” i powołując się na pełnienie funkcji Prezesa Zarządu Fundacji N. udzieliła pełnomocnictwa do podpisania umowy najmu. Również i M. M. zeznała, że prowadziła fundację i „potrzebowała kontaktu z osobami uzdolnionymi muzycznie i te osoby miały prowadzić próby muzyczne w lokalu, który chciałam wynająć”. Powyższe pozwala na ustalenie, że M. M. podejmowała czynności nie we własnym imieniu, lecz jako organ fundacji. Również i faktura dokumentująca uiszczenie pośrednikowi wynagrodzenia za wykonanie umowy została wystawiona na rzecz Fundacji (...) z siedzibą w S.. Umowę najmu zawarła Fundacja (...) z siedzibą w S.. W świetle treści zeznań świadka oraz powódki w charakterze strony, a także treści ww. dokumentów, stroną umowy o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami nie była M. M., lecz Fundacja (...) z siedzibą w S., która, zgodnie z art. 38 k.c. , działała przez swój organ – Prezesa Zarządu M. M.. Uprawnienie do dochodzenia roszczeń z przedmiotowej umowy przysługuje zatem Fundacji (...) z siedzibą w S. lub jej następcom prawnym.

Stwierdzenie braku legitymacji procesowej czynnej po stronie powódki skutkuje oddaleniem powództwa.

Niezależnie od powyższego, wskazać należy, że materiał dowodowy sprawy nie dał również podstaw do ustalenia, aby umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami nie została wykonana należycie.

Powódka wywodzi roszczenie z faktu, że wynajęty lokal nie odpowiadał wskazanym przez nią pośrednikowi wymaganiom i tym samym nie nadawał się do prowadzenia zamierzonej działalności. W tym zakresie powódka wskazała, że w lokalu pojawił się grzyb oraz że z uwagi na fakt, że lokal usytuowany był w sąsiedztwie lokali mieszkalnych, wykluczone było prowadzenie prób muzycznych w dowolnych porach.

Zgodnie z treścią przepisu art. 354 § 1 k.c. dłużnik powinien wykonać zobowiązanie zgodnie z jego treścią i w sposób odpowiadający jego celowi społeczno-gospodarczemu oraz zasadom współżycia społecznego, a jeżeli istnieją w tym zakresie ustalone zwyczaje - także w sposób odpowiadający tym zwyczajom. Dla ustalenia zatem, czy zobowiązanie zostało przez dłużnika należycie wykonane decydujące znaczenie ma treść zobowiązania – w okolicznościach faktycznych sprawy umowa o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami oraz nakazy wyznaczone przez normy prawne, właściwe dla tej umowy.

W świetle zeznań świadka A. N. (1) i zeznań powódki w charakterze strony, nie ulega wątpliwości, że przedmiotem umowy o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami, z której powódka wywodzi roszczenie, było wyszukanie lokalu, który powódka mogłaby wynająć i wykorzystywać na cele związane z działalnością prowadzonej przez nią Fundacji (...) z siedzibą w S.. Zgodnie z wpisem w Krajowym Rejestrze Sądowym który to wpis jest jawny, celem fundacji była między innymi działalność kulturalno-oświatowa, szczególnie w zakresie wspierania, promocji i pomocy w rozwoju kariery dzieci i młodzieży uzdolnionych muzycznie, młodych twórców związanych z teatrem, filmem, literaturą, a także dorosłych artystów oraz muzyków. Powódka miała wyjaśnić, że w lokalu prowadzona będzie działalność artystyczna z udziałem dzieci, w tym próby muzyczne z udziałem dzieci.

W dacie zawarcia umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami umowa ta należała do umów nienazwanych, a zatem do oceny tego stosunku prawnego odpowiednie zastosowanie będą miały przepisy dotyczące umów podobnych zawarte w Kodeksie cywilnym. Umowa o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami określająca prawa i obowiązki stron w sposób wskazany powyżej jest najbardziej zbliżona do umowy agencyjnej uregulowanej w art. 758-764 ⁹ k.c., chodzi w niej bowiem o dokonywanie czynności faktycznych, a nie prawnych, jak ma to miejsce w umowie zlecenia, a poza tym pośrednik działa samodzielnie i nie ma obowiązku stosowania się do zaleceń zlecającego, bezpośrednim celem jego działań nie jest wywołanie określonego skutku prawnego, lecz stworzenie warunków, w których zawarcie umowy jest możliwe z udziałem samych zainteresowanych, a prawo do wynagrodzenia nabywa tylko wtedy, gdy stworzone przez niego warunki doprowadzą do zawarcia umowy ( por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 5 grudnia 2013 roku, (...) 33/13 oraz wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 maja 2015 roku, III CSK 346/14).

Zgodnie z treścią odpowiednio stosowanego przepisu art. 758 § 1 k.c., przez umowę agencyjną przyjmujący zlecenie (agent) zobowiązuje się, w zakresie działalności swego przedsiębiorstwa, do stałego pośredniczenia, za wynagrodzeniem, przy zawieraniu z klientami umów na rzecz dającego zlecenie przedsiębiorcy albo do zawierania ich w jego imieniu.

Przepis art. 180 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, że zakres czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa umowa pośrednictwa. Strony umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami mogą zatem swobodnie ułożyć swoje stosunki umowne, jedynie przy uwzględnieniu zasad wynikających z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, a jeżeli przepisy te nie regulują określonych kwestii, to obowiązująca zasada swobody umów pozwala na dowolne ich uregulowanie w umowie, w zgodzie jedynie z jej celem i właściwościami oraz bezwzględnie obowiązującymi przepisami prawa i zasadami współżycia społecznego. Umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami jest umową starannego działania, którą jednak strony mogą przekształcić w umowę rezultatu. Należy zatem przyjąć, że zakres umowy może obejmować bardzo różne czynności zarówno takie, jak oferowanie nieruchomości klienta do sprzedaży, jak i wyszukiwanie nabywców, poszukiwanie nieruchomości dla konkretnych nabywców, negocjowanie warunków umów albo warunków zamiany nieruchomości, poszukiwanie potencjalnych najemców lub dzierżawców itp., jak i udostępnianie nieruchomości do oględzin, przygotowywanie stosownych protokołów, udział w spisywaniu protokołów i umów, doradztwo w sprawie przyszłych umów i różnych nieruchomości, a także zawieranie w imieniu klienta umowy przedwstępnej lub składanie w jego imieniu oferty potencjalnym kontrahentom. Podkreślenia jednakże wymaga, że ocena wykonania zobowiązania przez pośrednika w obrocie nieruchomościami następuje po ustaleniu treści danego stosunku zobowiązaniowego, w tym zakresu czynności pośrednika. Wykonanie jego zobowiązania jest oceniane przy uwzględnieniu umownie określonych obowiązków i ogólnych kryteriów wskazanych w art. 354 § 1 k.c., a wymagany stopień staranności jest zdeterminowany zawodowym charakterem działalności pośrednika (art. 355 § 2 k.c.) ( por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29.09.2009r., IV CSK 138/09).

Na podstawie zeznań świadka A. N. (1), a także zeznań powódki przesłuchanej w charakterze strony, Sąd ustalił, że w dniu przedstawienia oferty najmu oraz oględzin lokalu, jego stan nie budził żadnych wątpliwości. Powódka zeznała, że lokal oglądała dokładnie i nie stwierdziła istnienia plam, zacieków, wilgoci, grzyba. Ujawniły się one dopiero po zawarciu umowy najmu. Grzyb miał się ujawnić w lokalu po upływie około tygodnia po zawarciu umowy. O istnieniu w lokalu zacieków, plam wilgoci, o kolorze ciemniejszym niż ściany, zeznali również świadkowie J. N. i M. Z.. Zeznania ww. świadków oraz zeznania powódki w charakterze strony nie są jednakże wystarczające do poczynienia ustaleń zgodnych z twierdzeniami strony powodowej. Zarówno powódka jak i świadkowie w składanych zeznaniach opisują to, co widzieli na własne oczy, przy czym używają w tym zakresie różnych sformułowań: świadek J. N. mówi o zapachu pleśni oraz o widocznych zaciekach wilgoci na ścianach koło grzejnika (k. 110 akt sprawy). Świadek P. D. jedynie słyszał od powódki o istnieniu pleśni i wilgoci (k. 113 akt sprawy). Świadek M. Z. widział zacieki, „to były takie zawilgocenia, takie ciemniejsze niż kolor ścian” (k. 122 akt sprawy). Powódka natomiast zeznawała o „czarnych plamach, które się powiększały” oraz o grzybie (k. 133 akt sprawy). Strona powodowa, na której spoczywa ciężar dowodu w zakresie faktów, z których wywodzi roszczenie, nie zaoferowała żadnego dowodu (chociażby w postaci zdjęć), który pozwoliłby również i Sądowi na poczynienie naocznych ustaleń, co do tego, w jaki sposób wyglądały ściany w lokalu po ujawnieniu się stanu opisywanego przez świadków i powódkę jako zacieki wilgoci, zawilgocenia, czarne plamy, grzyb. Nie było zatem możliwe stwierdzenie czym były owe zacieki wilgoci, zawilgocenia i czarne plamy oraz jaki wpływ miały na możliwość prowadzenia w lokalu działalności określonej w umowie najmu, tj. prowadzenia statutowej działalności Fundacji (...) z siedzibą w S.. W zakresie tej działalności nie mieści się podnajem lokalu lub jego części na potrzeby prowadzenia gabinetu przez psychologa. Świadkowie natomiast, którzy prowadzili działalność w zakresie statutowej działalności fundacji, tj. próby zespołu muzycznego, nie mogli tej działalności prowadzić nie z powodu stanu ścian, lecz z powodu wynikającej z hałasu nadmiernej uciążliwości dla sąsiadów.

Mając na uwadze naturę stosunku prawnego nawiązywanego na podstawie umowy o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami, do obowiązków pośrednika nie należy ustalanie stanu technicznego lokalu w zakresie szerszym niż można to ustalić na podstawie naocznych obserwacji lub na podstawie dokumentów. Umowa, ze swej natury, nie obliguje zatem pośrednika do czynienia ustaleń w tym zakresie przy użyciu specjalistycznych narzędzi czy metod, np. odkrywek. Powódka nie wykazała, aby na podstawie umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami pośrednik zobowiązał się do takich czynności w zakresie ustalenia stanu technicznego lokalu, które ujawniłyby jego ewentualne wady ukryte, np. zamalowane zagrzybienie. Dlatego też niepodjęcie przez powódkę czynności w tym zakresie nie stanowi nienależytego wykonania umowy pośrednictwa i nie może stanowić podstawy odpowiedzialności z tego tytułu. Ujawnienie tzw. wad ukrytych może natomiast stanowić podstawę roszczeń odszkodowawczych w stosunku do wynajmującego, zgodnie z art. 664 k.c.

Materiał dowodowy sprawy nie dał również podstaw do ustalenia, aby doszło do nienależytego wykonania umowy pośrednictwa z powodu zaoferowania, wbrew poczynionym przez strony uzgodnieniom, lokalu, w którym z powodu sąsiedztwa lokali mieszkalnych nie można będzie prowadzić działalności wiążącej się z próbami muzycznymi.

Świadek A. N. (1) zeznał, że powódka informowała, że jest zainteresowana wynajęciem lokalu na „potrzeby fundacji, której celem statutowym jest praca z dziećmi, między innymi zajęcia artystyczne z dziećmi” (k. 111 akt). Podczas oględzin lokalu pytała przedstawiciela właściciela lokalu, „jak wygląda sytuacja z sąsiadami”, a ten odpowiedział, że „nie będzie problemu z próbami muzycznymi, bo on sam prowadził próby muzyczne” (k. 11). Powódka zeznała natomiast, że poszukiwała lokalu „do prób muzycznych”, które miały odbywać osoby uzdolnione muzycznie. Miała informować A. N. (1), że lokal ma być położony „tam, gdzie ma ludzi”, „żeby można było w lokalu głośno grać i żeby tego nie było słychać” . Podczas oględzin widziała okna, ale „pan A. mówił, że to wszystko są biura, a nie mieszkania” (k. 133). A. N. (1) stanowczo zaprzeczył, aby powódka informowała, że prowadzona w lokalu działalność ma się wiązać z hałasem, w tym obejmować próby zespołów muzycznych w porze nocnej. Nie informowała o tym również i właściciela lokalu, który był zaskoczony zgłaszanymi przez sąsiadów uwagami co do zakłócania pory nocnej przez podnajemców. Pozwani, przesłuchani w charakterze strony, zeznali, że posiadane przez nich informacje co do oczekiwań powódki odnośnie położenia i rodzaju działalności, jaka ma być w nim podejmowana, pochodzą od świadka A. N. (1) i powódki. Nie byli oni obecni ani przy zawieraniu umowy pośrednictwa ani podczas oględzin lokalu. Powyższe zeznania nie pozwalają na ustalenie, zgodnie z twierdzeniami powódki, że przy zawieraniu umowy o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami, informowała o tym, że w lokalu prowadzona będzie działalność szczególnie uciążliwa dla sąsiadów, w tym w porze nocnej i w związku z tym lokal powinien być usytuowany z dala od lokali mieszkalnych. Sama informacja o prowadzeniu fundacji, której celem statutowym jest działalność kulturalno-oświatowa, szczególnie w zakresie wspierania, promocji i pomocy w rozwoju kariery dzieci i młodzieży uzdolnionych muzycznie, młodych twórców związanych z teatrem, filmem, literaturą, a także dorosłych artystów oraz muzyków, oraz że wiąże się z tym prowadzenie prób muzycznych, nie oznacza jeszcze, że działalność ta będzie szczególnie uciążliwa dla sąsiadów, a zwłaszcza że będzie wiązała się z próbami zespołów grających głośną muzykę heavy metalową w porze nocnej. Działalność związana z prowadzeniem „prób muzycznych” może być prowadzona w kamienicy, w której znajdują się lokale mieszkalne, np. Państwowe (...) Baletowe w S. prowadzone jest od wielu lat w kamienicy przy H. P. 5. Stąd też fakt zaoferowania dla działalności, z którą wiąże się „prowadzenie prób muzycznych” lokalu użytkowego w kamienicy, w której znajdują się między innymi lokale mieszkalne, przy braku dowodu na fakt, że zgłoszone pośrednikowi obejmowały wyszukanie oferty lokalu usytuowanego z dala od mieszkań, nie może być poczytane za nienależyte wykonanie umowy.

Mając powyższe na uwadze, Sąd oddalił powództwo.

W punkcie II wyroku Sąd orzekł, że koszty sądowe, od obowiązku uiszczenia których powódka została zwolniona, ponosi Skarb Państwa – Sąd Rejonowy Szczecin – Centrum w Szczecinie. Brak bowiem podstaw do obciążenia tymi kosztami strony przeciwnej, tj. pozwanych, stosownie do treści przepisu art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

Sąd przyznał adwokatowi M. S. od Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego Szczecin – Centrum koszty nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej powódce z urzędu w kwocie 600 złotych, zgodnie z par. 8 pkt 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 3 października 2016 r. w sprawie ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej przez adwokata z urzędu, powiększonej o kwotę 138 złotych tytułem podatku od towarów i usług.