Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 12 kwietnia 2023 roku

Sąd Okręgowy w Gliwicach I Wydział Cywilny

w składzie:

po rozpoznaniu w dniu 13 marca 2023 roku w Gliwicach

sprawy z powództwa K. K.

przeciwko (...) z siedzibą w B.

o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli

1.  oddala powództwo;

2.  nie obciąża powoda kosztami procesu.

SSO Piotr Suchecki

Sygn. akt IC 890/21

UZASADNIENIE

K. K. wniósł o zobowiązanie (...) w B. do złożenia oświadczenia woli, którym ustanowi ona odrębną własność lokalu mieszkalnego nr (...), o powierzchni 82,39 m ^{( 2)}, składającego się z 3 pokoi, kuchni i łazienki, położonego w budynku mieszkalnym usytuowanym na nieruchomości położonej w G. przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy w Gliwicach prowadzi Księgę Wieczystą nr (...), wraz z pomieszczeniem przynależnym – piwnicą o powierzchni 6,04 m ^{( 2)} i udziałem związanym z powyższym lokalem we własności części budynku i urządzeń oraz gruntu oraz przeniesie własność tak opisanego lokalu na rzecz powoda za cenę wynoszącą 5% jego wartości, tj. 15 655,15 zł.

Uzasadniając powództwo oświadczył, że w 1971 r. jego ojciec otrzymał od pracodawcy przydział lokalu mieszkalnego ul. (...). Po jego śmierci w 1999 r. wyłącznym najemcą tego lokalu pozostała jego matka, która w dniu 28 maja 2012 r. została zawiadomiona o przeznaczeniu mieszkania na sprzedaż i wymogach, jakie ma spełnić w przypadku chęci jego nabycia. Według relacji powoda jego matka dopełniła wszystkich wskazanych jej wymogów, tj. złożyła oświadczenie o zamiarze nabycia lokalu wraz z kwestionariuszem osobowym i dostarczyła je zbywcy, a także uiściła wymaganą opłatę na poczet kosztów przygotowania sprzedaży. Do chwili śmierci matki powoda w dniu 7 marca 2014 r. pozwana nie poczyniła jednak czynności związanych z przeniesieniem własności lokalu. Wyjaśnił, że jako spadkobierca matki nabył ekspektatywę prawa własności lokalu, a tym samym prawo do żądania jego sprzedaży na podstawie ustawy o zasadach zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw państwowych (…) za cenę 5% jego aktualnej wartości.

(...) w B. domagała się oddalenia powództwa podnosząc, że do powstania ekspektatywy prawa własności lokalu nie doszło, albowiem nie zaistniały przesłanki konieczne do tego według Regulaminu zbywania mieszkań (...) SA. W szczególności zarzuciła, że powód nie wykazał, aby zgodę na sprzedaż lokalu wyraziła Rada Nadzorcza, nadto nigdy nie doszło do sporządzenia wyceny mieszkania i podpisania przez strony protokołu uzgodnień. Oświadczyła, że pismo skierowane do matki powoda w 2012 r. stanowiło jedynie informację o zainicjowaniu procedury opisanej w ustawie i formalnościach wymaganych do spełnienia w jej toku, ale nie zawierało oświadczenia woli o zamiarze zawarcia umowy sprzedaży lokalu. Zarzuciła nadto, że wskazywane przez powoda uprawnienie jego matki, a w szczególności do potencjalnego obniżenia ceny nabycia, miałoby charakter osobisty i niezbywalny, a zatem nie mogłoby być przedmiotem dziedziczenia, a z uprawnienia do obniżenia ceny powód nie mógłby skorzystać, nawet przy założeniu nabycia ekspektatywy prawa. Zakwestionowała też podawaną przez powoda wartość lokalu.

Stan faktyczny

L. K. w latach 1956-1966 był zatrudniony w (...) w Z., a następnie w latach 1966 – 1990 był zatrudniony w (...) w Z.. W dniu 4 września 1971 r. uzyskał z (...) (Sekcja (...)) przydział mieszkania zakładowego przy ul. (...) w G. i zajmował je wspólnie z żoną J. K. i synem K. K..

W dniu 31 stycznia 1999 r. L. K. zmarł, W dniu (...) r. J. K. wystąpiła do (...) w G. z wnioskiem o zawarcie umowy najmu zajmowanego lokalu. W dniu 17 lutego 1999 r. J. K. zawarła z (...) SA umowę najmu lokalu przy ul. (...) w G. i wówczas zajmowała ten lokal samotnie. W dniu 1 czerwca 2002 r. J. K. zawarła z (...) SA nową umowę najmu tego lokalu, deklarując wspólne zamieszkiwanie z wnukiem B. K..

Pismem z dnia 28 maja 2012 r. (...)Sp. z o.o. w Z., działając w imieniu (...) SA w K., poinformowała J. K. o podjęciu przez Zarząd (...) SA w K. uchwały nr (...) z dnia 30 grudnia 2008 r. o szczegółowych zasadach postepowania przy sprzedaży mieszkań będących własnością (...) SA w K. i wskazała, że jeśli J. K. jest zainteresowana nabyciem wynajmowanego mieszkania, to powinna wypełnić oświadczenie o zamiarze nabycia lokalu i dostarczenie pod wskazany adres oraz wpłacenie kwoty 608,95 zł na poczet kosztów wyceny mieszkania i przygotowania dokumentów niezbędnych do zawarcia umowy notarialnej. Poinformowała również, że w przypadku złożenia oświadczenia i dokonania wymaganej wpłaty (...) SA zleci wycenę lokalu i przygotuje inne dokumenty niezbędne do zawarcia umowy, przy czym po dokonaniu wyceny sporządzony zostanie protokół uzgodnień, będący podstawą zawarcia umowy sprzedaży lokalu, o terminie jego zawarcia zostanie powiadomiona odrębnym pismem.

W dniu 12 czerwca 2012 r. J. K. złożyła oświadczenie o zamiarze nabycia lokalu, załączając kwestionariusz osobowy oraz dokonując wymaganej wpłaty na kwotę 608,95 zł.

W dniu 23 stycznia 2014 r. J. K. zawarła z (...) SA nową umowę najmu lokalu przy ul. (...) w G., jako kontynuację dotychczasowego stosunku prawnego, deklarując wspólne zamieszkiwanie z wnukiem B. K..

W dniu 7 marca 2014 r. J. K. zmarła, a spadek po niej nabył na podstawie testamentu w całości jej syn K. K..

W dniu 7 lipca 2014 r. B. K. zgłosił do (...) SA wolę nabycia lokalu, w którym zamieszkiwał z nieżyjącą już babcią. W odpowiedzi został poinformowany, iż nie przysługuje mu uprawnienie do wstąpienia w stosunek najmu po J. K., a także iż nie ma możliwości ubiegania się o nabycie mieszkania zakładowego. W stosunku do B. K. zapadł prawomocny wyrok eksmisyjny i (...) SA podjęła decyzję o obciążeniu B. K. od dnia 1 października 2015 r. kosztami bezumownego korzystania z lokalu.

Majątek przedsiębiorstwa obejmujący nieruchomość z budynkiem, w którym znajduje się ten lokal został przejęty na własność przez (...) w B.. W wyniku przeprowadzonej wizji lokalnej i rozmów z mieszkańcami ustalono, że J. K. do śmierci mieszkała w lokalu samotnie, a po jej śmierci prace remontowe zaczęła tam prowadzić jej siostrzenica. W mieszkaniu tym nikt jednak nie zamieszkał i stało ono nie użytkowane.

W dniu 2 grudnia 2020 r. K. K. wystosował do (...) SA w B. pismo z wnioskiem o kontynuację procedury przeniesienia prawa własności lokalu, zainicjowanej przez jego matkę. (...) SA w B. nie uznała roszczenia powoda i zainicjowane przez niego postepowanie w przedmiocie zawezwania do próby ugodowej nie przyniosło skutku.

Aktualna wartość rynkowa lokalu przy ul. (...) w G., jako przedmiotu odrębnej własności z udziałem w nieruchomości wspólnej, wynosi 349 666 zł.

okoliczności niesporne

Ustaleń w zakresie przedstawionego powyżej stanu faktycznego, przyjętego za podstawę do przeprowadzonych w dalszej części rozważań prawnych, sąd dokonał kierując się dyrektywami wynikającymi z art. 233 § 1 k.p.c., realizując w pełnym zakresie inicjatywę dowodową stron i mając na uwadze, że w istocie wszystkie okoliczności przedstawione w ramach ustalonego przez sąd stanu faktycznego miały charakter niesporny, wynikający ze znanych stronom i przedstawionych przez nie dokumentów, które nie były przedmiotem kwestionowania co do autentyczności czy treści. Jedynym elementem spornym w zakresie faktów, była wartość lokalu mieszkalnego ul. (...) w G., którą strony ostatecznie w zgodny sposób zadeklarowały, cofając wniosek o przeprowadzanie dowodu z opinii biegłego

Sąd zważył

Spór pomiędzy stronami miał charakter stricte prawny, w ramach niespornego stanu faktycznego i sprowadzał się do konieczności rozstrzygnięcia, czy powodowi przysługuje prawo domagania się od pozwanej Spółki złożenia oświadczenia woli w trybie art. 6 ust. 4 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o zasadach zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych z udziałem Skarbu Państwa, państwowych osób prawnych oraz niektórych mieszkań będących własnością Skarbu Państwa

Niespornym jest, że matka powoda J. K. mogła mieć możliwość uzyskania korzystnego dla siebie rozstrzygnięcia takiego sporu, albowiem spełniała przesłanki osoby uprawnionej w rozumieniu art. 2 ust. 2 b ustawy z 15 grudnia 2000 r. jako wdowa po uprawnionym pracowniku, stale z nim zamieszkująca w przedmiotowym lokalu do chwili jego śmierci.

Istotną w ocenie sądu okolicznością jest, że J. K., mimo złożenia oświadczenie o zamiarze nabycia lokalu, nigdy nie nabyła tego prawa, nie zostało ono na jej rzecz ustanowione i nie wystąpiła z roszczeniem w tym przedmiocie na drogę sądową. Wyjaśnienia wymaga, że uprawnienie do preferencyjnego nabycia lokalu miało charakter osobisty, ściśle związany z osobą J. K.. Wyłącznie ona mogła być uznana za osobę uprawnioną, z tytułu przyznania jej mężowi lokalu zakładowego i zamieszkiwania w tym lokalu po śmierci męża, a wysokość ewentualnej bonifikaty w zapłacie ceny, była ściśle z jej osobą związana. Ekspektatywa tego rodzaju uprawnienia nie stanowi przedmiotu spadkobrania..

Powód będący wyłącznym spadkobiercą J. K. nie może zatem realizować roszczenia pozwalającego nabyć lokal na preferencyjnych warunkach. Brak ku temu jakichkolwiek aksjologicznych podstaw. Zgodnie bowiem z art. 922 k.c. nie należą do spadku prawa i obowiązki zmarłego ściśle związane z jego osobą, jak również prawa, które z chwilą jego śmierci przechodzą na oznaczone osoby, niezależnie od tego czy są one spadkobiercami. Mieszkania zakładowe służyć miały pracownikom i członkom ich rodzin, którzy w tych lokalach realizowali swoje potrzeby mieszkaniowe. Wyłącznie dla tego kręgu osób ustawodawca wprowadził możliwość preferencyjnego nabycia własności lokalu. Żadne racje nie stoją za umożliwieniem de facto uwłaszczenia się na majątku przedsiębiorstwa przez osoby spoza ścisłego kręgu osób uprawnionych. Niewątpliwie powód nie jest osobą uprawnioną w odniesieniu do mieszkania będącego przedmiotem niniejszego procesu. Nie uzyskał prawa najmu tego mieszkania jako zakładowego ani jako pracownik, ani jako osoba bliska takiego pracownika. Od wielu lat nie mieszkał w tym lokalu (także w chwili śmierci J. K.), nie był osobą prowadzącą z nią wspólne gospodarstwo domowe i posiadał zabezpieczone własne potrzeby mieszkaniowe we własnym domu. Powód nie spełnia zatem przesłanek do uwzględnienia roszczenia o ustanowienie odrębnej własności lokalu, o który chodzi w niniejszej sprawie, i przeniesienia prawa własności tego lokalu na jego rzecz na preferencyjnych warunkach. Mając zatem na uwadze cel ustawy, zmierzający do ochrony praw najemców i osób z nimi zamieszkujących, uznać należy, że z chwilą śmierci najemcy (lub osoby z nim zamieszkującej), uprawnienia związane z możliwością nabycia lokalu na preferencyjnych warunkach, nie wchodzą w skład spadku.

Przedstawione rozważania prawne sąd zaczerpnął z uzasadnienia wyroku Sądu Apelacyjnego w Katowicach wydanego w dniu 26 marca 2018 r. w sprawie I ACa 999/17, w pełni je aprobując. Zauważyć należy, że Sąd Apelacyjny brak legitymacji do dochodzenie takiego roszczenia stwierdził w stanie dalece bardziej zaawansowanym, mianowicie po tym gdy uprawniony najemca wystąpił już na drogę sądową w celu realizacji niewątpliwie przysługującego mu roszczenia.

Oddalając powództwo sąd postanowił o nieobciążaniu powoda kosztami procesu. Rozstrzygnięcie takie znajduje uzasadnienie w treści art. 102 k.p.c., zgodnie z którym w wypadkach szczególnie uzasadnionych sąd może w ogóle nie obciążać strony przegrywającej kosztami. Kompleksowej wykładni art. 102 k.p.c. dokonał Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 15 lutego 2012 r. /sygn. I CZ 165/11/ stwierdzając min., że przepis art. 102 k.p.c. ma charakter dyskrecjonalny i choć kwestia trafności jego zastosowania co do zasady może być objęta kontrolą sądu wyższego rzędu, niemniej jednak ewentualna zmiana zaskarżonego orzeczenia o kosztach powinna następować wyjątkowo. Przywołany przepis, realizujący zasadę słuszności, stanowi wyjątek od ogólnej reguły obciążania stron kosztami procesu, zgodnie z którą strona przegrywająca sprawę jest zobowiązana zwrócić przeciwnikowi, na jego żądanie, wszystkie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony (art. 98 § 1 k.p.c.). Hipoteza przepisu art. 102 k.p.c., odwołująca się do występowania "wypadków szczególnie uzasadnionych", pozostawia sądowi orzekającemu swobodę oceny czy fakty związane z przebiegiem procesu, jak i dotyczące indywidualnej sytuacji strony, stanowią podstawę do nie obciążania jej kosztami procesu. Rozstrzygając na tej podstawie o kosztach procesu sąd wziął pod uwagę, że spór miał charakter prawny i mógł nastręczać wątpliwości interpretacyjnych. Do tego chodziło o roszczenie, którego nie zdążyła zrealizować matka powoda, której takie uprawnienie by przysługiwało. W tej sytuacji obciążanie powoda kosztami procesu, sprowadzającymi się wyłącznie do wynagrodzenia pełnomocnika pozwanej, stanowiłoby niepotrzebną dolegliwość.

SSO Piotr Suchecki