Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 27 sierpnia 2024 r.

Sąd Okręgowy w Warszawie, I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący: Sędzia Agnieszka Nakwaska-Szczepkowska

Protokolant: Sekretarz sądowy Karolina Stańczuk

po rozpoznaniu w dniu 27 sierpnia 2024 r. w Warszawie na rozprawie

sprawy z powództwa A. W. i M. W.

przeciwko (...) sp. z o.o. w W.

o zapłatę

I.  zasądza od (...) sp. z o.o. w W. na rzecz A. W. i M. W. kwotę 55.806,13 zł (pięćdziesiąt pięć tysięcy osiemset sześć złotych trzynaście groszy) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 12 października 2020 r. do dnia zapłaty;

II.  oddala powództwo w pozostałej części;

III.  zasądza od (...) sp. z o.o. w W. na rzecz A. W. i M. W. tytułem zwrotu kosztów procesu kwotę 3.658,84 zł (trzy tysiące sześćset pięćdziesiąt osiem złotych osiemdziesiąt cztery grosze) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty.

Sędzia Agnieszka Nakwaska-Szczepkowska

Sygn. akt I C 150/24

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 12 października 2020 r. skierowanym do Sądu Okręgowego Warszawa-Praga w Warszawie, M. W. i A. W. wnieśli o orzeczenie nakazem zapłaty w postępowaniu upominawczym, aby pozwana spółka (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. zapłaciła ich na rzecz solidarnie kwotę 96.278,32 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 12 października 2020 r. do dnia zapłaty. Ponadto powodowie wnieśli o zasądzenie od pozwanej solidarnie na ich rzecz kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu powodowie wskazali, że w dniu 13 lutego 2018 r. zawarli z pozwaną spółką umowę deweloperską, na mocy której pozwana zobowiązała się do wybudowania, w ramach opisanego w umowie przedsięwzięcia inwestycyjnego, budynku mieszkalnego wielorodzinnego z parkingiem podziemnym, a następnie ustanowienia i przeniesienia na rzecz powodów odrębnej własności lokalu oznaczonego nr (...) wraz ze związanym z nim udziałem w nieruchomości wspólnej, w terminie do dnia 31 sierpnia 2018 r. Na mocy umowy spółka zobowiązana była przedstawić lokal powodom do odbioru najpóźniej w terminie do dnia 31 maja 2018 r. Powodowie wskazali, że spółka nie wywiązała się z powyższych zobowiązań, a wskutek zwłoki ze strony spółki, powodowie odebrali przedmiotowy lokal dopiero w dniu 25 kwietnia 2019 r. Umowa przewidywała, że za powstałą z przyczyn zależnych od pozwanej spółki zwłokę w przedstawieniu odbioru lokalu w terminie przewidzianym w umowie, spółka zapłaci powodom karę umowną w wysokości 0,02% ceny brutto określonej w umowie za każdy dzień zwłoki, nie więcej niż 5% tej ceny. Powodowie zwrócili uwagę, że spółka dopuściła się 329 dni zwłoki w przedstawieniu lokalu do odbioru, wobec czego powodom należna jest kwota 31.353,70 zł (0,02% x 476.500 zł ceny brutto x 329 dni), a ponieważ kara umowna nie może przekroczyć 5% ceny brutto, to kwota należna powodom od pozwanej tytułem przedmiotowej kary umownej wynosi 23.825 zł.

Dalej powodowie podnieśli, że wskutek niedotrzymania przez spółkę umówionego terminu przedstawienia lokalu do odbioru powstała po ich stronie szkoda z uwagi na konieczność zapewnienia dla siebie miejsca zamieszkania, a w konsekwencji przedłużenia zawartej umowy najmu i ponoszenia dalszych kosztów czynszu najmu, aż do dnia faktycznego przedstawienia lokalu do odbioru. Wyjaśnili, że od czerwca 2018 r. do kwietnia 2019 r. musieli zapłacić 27.500 zł tytułem czynszu najmu, a jest to okres, w którym powinni już mieć możliwość zamieszkiwania w lokalu wybudowanym przez pozwaną. Ww. kwota stanowi szkodę powodów i kolejną składową roszczenia dochodzonego przez powodów w tej sprawie.

Kolejno, powodowie zarzucili, że wskutek zwłoki pozwanej spółki byli zobowiązani do płatności rat kredytu hipotecznego zaciągniętego na sfinansowanie zakupu lokalu wraz ze zwiększoną stopą odsetek, co wynikało z braku możliwości zabezpieczenia zobowiązania kredytowego na prawie odrębnej własności lokalu, które dopiero od niedawna przysługuje powodom. Suma nadpłaconej w ten sposób, za okres opóźnienia, wartości odsetek na moment złożenia pozwu wynosiła 12.972,19 zł, a kwota ta, jak wskazali powodowie, stanowi kolejną ich szkodę i trzecią składową dochodzonego roszczenia.

Powodowie wyjaśnili dalej, że zawarli z pozwaną również umowę przedwstępną sprzedaży miejsc postojowych w garażu podziemnym budynku, w którym znajduje się przedmiotowy lokal. Powodowie uiścili na rzecz pozwanej spółki łączną kwotę 43.500 zł tytułem ceny sprzedaży miejsc postojowych, zaś pozwana nie wywiązała się z zobowiązania wynikającego z umowy. Nie dokonała również rozliczenia zwrotnego uiszczonej przez powodów ceny sprzedaży, zwracając im jedynie kwotę 11.518,87 zł. Do zwrotu powodom pozostaje zatem kwota 31.981,13 zł, która to stanowi czwartą składową dochodzonego roszczenia.

( pozew – k. 2-11)

W dniu 16 listopada 2020 r. wydany został pod sygn. akt III Nc 182/20 nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym.

( nakaz – k. 92)

Pismem z dnia 18 grudnia 2020 r. pozwana spółka złożyła sprzeciw od powyższego nakazu zapłaty, wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie solidarnie od powodów na rzecz pozwanej zwrotu kosztów procesu.

Pozwana podniosła, że:

- roszczenie o zwrot ceny sprzedaży miejsca postojowego w wysokości 31.981,13 zł uległo wygaśnięciu na skutek oświadczenia o potrąceniu;

- roszczenie o zapłatę kary umownej w wysokości 23.825 zł jest niezasadne, ponieważ przyczyną przesunięcia terminu wydania lokalu mieszkalnego oraz podpisania umowy przyrzeczonej były okoliczności niezawinione przez pozwanego;

- roszczenie o zapłatę odszkodowania w wysokości 27.500 zł z tytułu kosztów wynajęcia mieszkania oraz odszkodowania w wysokości 12.972,19 zł z tytułu zwiększonego oprocentowania kredytu mieszkaniowego jest niezasadne z przyczyn wskazanych wyżej, a nadto nie mogą być dochodzone na zasadzie sumarycznej wraz z karą umowną, nadto roszczenie o zapłatę odszkodowania w wysokości 27.500 zł z tytułu kosztów wynajęcia mieszkania zostało zawyżone, ponieważ zawiera w sobie koszty ponoszone z tytułu ogrzewania mieszkania, wody, śmieci, utrzymania nieruchomości – czynszu, które to powodowie też musieliby ponosić w przypadku terminowego wykonania umowy, a przy tym powodowie nie udowodnili faktu wynajęcia mieszkania zastępczego, ponieważ przedstawiona umowa dotyczy lokalu na cele biurowe.

Pozwana wskazała, że przyczyną przesunięcia terminu wydania lokalu mieszkalnego oraz podpisania umowy przyrzeczonej były okoliczności niezawinione przez pozwaną. Przedmiotowy budynek ukończony został na początku 2018 r., a przeszkodą w uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie był brak podłączenia do sieci kanalizacyjnej. Urząd Dzielnicy W. zablokował inwestycję poprzez niewyrażenie zgody na umieszczenie przyłącza pod gruntem należącym do miasta. Uzyskanie zgody mogło zostać zastąpione wyłącznie na drodze roszczenia o służebność przesyłu, co jednak mogło zająć wiele lat. Pozwana podkreśliła, że dzięki wysiłkom jej oraz nabywców mieszkań w końcu września 2018 r. udało się osiągnąć porozumienie i przyłączyć budynek do sieci. Pozwana zwróciła uwagę, że w momencie podpisywania umowy deweloperskiej powodowie byli już informowani o spodziewanym opóźnieniu i wyrażali zgodę na późniejsze oddanie inwestycji. Kolejną przyczyną opóźnienia wynoszącą jeden miesiąc było uniemożliwienie dostępu do budowy na skutek rozkopania i zagrodzenia jedynej drogi dojazdowej.

Odnosząc się do części wierzytelności w wysokości 31.981,13 zł z tytułu zwrotu ceny sprzedaży dwóch miejsc postojowych, pozwana podniosła, że roszczenie uległo wygaśnięciu na skutek oświadczenia o potrąceniu - pozwana przedstawiła do potrącenia następujące wierzytelności:

a)  3.777,84 zł z tytułu faktury VAT nr (...),

b)  9.504 zł z tytułu noty księgowej nr (...),

c)  3.088,80 zł z tytułu noty księgowej nr (...),

d)  8.000 zł z tytułu noty księgowej nr (...),

e)  800 zł z tytułu noty księgowej nr (...),

f)  6.005,14 zł z tytułu aktu notarialnego Rep. A nr (...),

g)  805,35 zł z tytułu noty odsetkowej (...).

Pozwana wyjaśniła, że wierzytelności związane są z: 1) wykonaniem zmian lokatorskich na wniosek M. W. (zmiany w instalacji wodnej, elektrycznej i teletechnicznej), 2) uszkodzeniem przez powodów elewacji (ponieważ dopuścili się oni samowolnej ingerencji w elewację poprzez doprowadzenie instalacji do podłączenia urządzeń klimatyzacyjnych), 3) samowolnym zdjęciem przez powodów grzejników w ich lokalu, przez co doszło do zapowietrzenia i zanieczyszczenia instalacji centralnego ogrzewania w budynku, 4) bezumownym korzystaniem przez powodów z dwóch miejsc postojowych w okresie od maja 2019 r. do kwietnia 2020 r. oraz 5) nieterminową zapłatą rat stanowiących cenę sprzedaży nieruchomości.

( sprzeciw – k. 96-101v)

Postanowieniem z dnia 27 stycznia 2021 r. Sąd Okręgowy Warszawa-Praga w Warszawie uznał się niewłaściwym miejscowo i przekazał sprawę do rozpoznania Sądowi Okręgowemu w Warszawie.

( postanowienie z dnia 27 stycznia 2021 r. – k. 158)

Na rozprawie w dniu 2 lipca 2024 r. powodowie wskazali, że są małżeństwem w ustroju wspólności ustawowej i z tej przyczyny dochodzą zapłaty solidarnie na ich rzecz.

( protokół rozprawy z 02.07.2024 r. – k. 325-326 /protokół skrócony/)

Na rozprawie 27 sierpnia 2024 r. pozwana przyznała, że wierzytelność z tytułu kosztów naprawy elewacji zniszczonej wskutek zamontowanie przez powodów klimatyzacji nie istnieje, zatem potrącenie w odniesieniu do tej wierzytelności nie odniosło skutku.

( protokół rozprawy z 27.08.2024 r. – k. 371-372v /protokół skrócony/)

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

M. W. i A. W. w dniu 13 lutego 2018 r. zawarli z (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. umowę deweloperską, na mocy której spółka zobowiązała się wybudować przy ul. (...) w W. budynek mieszkalny wielorodzinny wraz z parkingiem podziemnym, a następnie ustanowić odrębną własność i przenieść na rzecz M. W. i A. W. na podstawie umowy sprzedaży prawo własności lokalu mieszczącego się w tym budynku i oznaczonego roboczo numerem 14, za cenę brutto 476.500 zł.

Strony umowy ustaliły, że cena będzie płatna przez nabywców następującymi zaliczkami:

- 47.650 zł do dnia 28 lutego 2018 r.,

- 190.600 zł do dnia 31 marca 2018 r.,

- 190.600 zł do dnia 15 kwietnia 2018 r.,

- 47.650 zł do dnia 30 kwietnia 2018 r.

Spółka zobowiązała się do wyznaczenia terminu odbioru lokalu do dnia 31 maja 2018 r. W § 7 ust. 1 lit. a) umowy deweloperskiej strony ustaliły, że za powstałą z przyczyn zależnych od dewelopera zwłokę w przedstawieniu do odbioru lokalu we wskazanym terminie, deweloper zapłaci nabywcy karę umowną w wysokości 0,02% ceny brutto za każdy dzień zwłoki, nie więcej jednak niż 5% tej ceny. Ponadto strony przewidziały, że każda z nich będzie miała możliwość żądania odszkodowania przenoszącego wysokość zastrzeżonej kary na zasadach ogólnych.

(okoliczności bezsporne, umowa z dnia 13 lutego 2018 r., Rep. A nr (...) –
k. 21-32v)

W tym samym dniu (13 lutego 2018 r.) M. W. i A. W. zawali z (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. umowę przedwstępną sprzedaży dwóch miejsc postojowych w garażu podziemnym w tym samym budynku. Cena miejsc postojowych ustalona została na kwotę 43.500 zł brutto. M. W. i A. W. w dniu 27 lutego 2018 r. (5.000 zł) oraz w dniu 20 czerwca 2018 r. (38.500 zł) uiścili ustaloną w umowie cenę.

( okoliczności bezsporne, umowa przedwstępna sprzedaży miejsca postojowego –
k. 87-87v, potwierdzenia przelewów – k. 88-89)

Powodowie ustnie uzgodnili z T. S., jako Prezesem Zarządu pozwanej spółki, że w nabywanym przez nich lokalu zostaną wprowadzone przez dewelopera zmiany polegające na wzniesieniu dodatkowej ściany, a także zmiany przebiegu instalacji. W marcu 2018 r. M. W. w mailu opisał szczegółowo, jakie prace miałyby zostać wykonane w ramach zmian lokatorskich:

1)  Wydzielenie pokoju (...) zgodnie z pierwotnym projektem,

2)  Doprowadzenie przewodów wentylacyjnych, przygotowanie złączy elektrycznych, wodnych i kanalizacyjnych dla aneksu kuchennego,

3)  Przygotowanie dodatkowych złączy teletechnicznych w sypialni,

4)  Instalacja dodatkowych złączy teletechnicznych w małym pokoju.

Deweloper wykonał wskazane zmiany lokatorskie w 2018 r., przed odbiorem lokalu przez powodów. Nie wskazano wcześniej powodom, aby mieli z tego tytułu ponieść jakieś dodatkowe koszty ponad cenę zakupu lokalu. W dniu 19 marca 2020 r. pozwana spółka wystawiła powodom fakturę z tytułu wykonania przedmiotowych prac na kwotę 3.777,84 zł. Faktura wystawiona pozwanej przez wykonawcę prac opiewała na kwotę 3.434,40 zł.

( pismo z dnia 10 marca 2020 r. wraz z fakturą VAT nr (...) – k. 125-125, wiadomości e-mail wraz z załącznikami – k. 126-132, faktura VAT nr (...) – k. 122, zeznania świadka T. S. – k. 364-369, protokół rozprawy z 02.08.2024 r. min. 02:26:14 i n., 371-372v, protokół rozprawy z 27.08.2024 r. min. 00:03:58 i n., ponadto zeznania powoda M. W. – k. 360-362, powódki A. W. – k. 363, protokół rozprawy z 02.08.2024 r. min. 01:29:33 i n.)

Środki na zakup lokalu nr (...) oraz udziału w prawie własności garażu wielostanowiskowego (związanego z prawem wyłącznego korzystania z dwóch miejsc postojowych) w budynku przy ul. (...) w W. M. W. i A. W. uzyskali z kredytu udzielonego im przez (...) S.A. z siedzibą w W. na mocy umowy o kredyt hipoteczny dla osób fizycznych nr (...) z dnia 9 maja 2018 r. W § 1 ust. 8 Umowa przewidywała, że w okresie przejściowym, tj. do czasu wpisu hipoteki przewidzianej przez § 3 ust. 1 Części I Umowy kredytu, marża banku wskazana w § 9 ust. 1 Części I Umowy kredytu, stanowiąca składnik zmiennej stopy procentowej kredytu, ulega podwyższeniu o 1,50 p.p. W okresie od dnia 1 września 2018 r. do dnia 3 czerwca 2020 r. M. W. i A. W. ponieśli koszt podwyższonego oprocentowania w ramach uiszczonych rat kredytu w łącznej wysokości 12.972,19 zł.

(okoliczności niezaprzeczone, umowa o kredyt hipoteczny nr (...) wraz z załącznikami i aneksem – k. 42-59, zaświadczenie banku z dnia 7 października 2020 r. – k. 86)

Z uwagi na przedłużającą się procedurę wypłaty kredytu na rzecz powodów, na prośbę powodów T. S. jako Prezes Zarządu (...) sp. z o.o. w piśmie z dnia 30 kwietnia 2018 r. oświadczył, że wyraża zgodę na bezkosztowe przesunięcie terminu płatności na dzień 15 lipca 2018 r. następujących transz na zakup lokalu przez M. W. i A. W.:

- transzy w wysokości 190.600 zł, której umowny termin przypadał na dzień 31 marca 2018r.,

- transzy w wysokości 190.600 zł, której umowny termin przypadał na dzień 15 kwietnia 2018r.,

- transzy w wysokości 47.650 zł, której umowny termin przypadał na dzień 30 kwietnia 2018r.

( historia rachunku dewelopera z wpłatami od M. W. i A. W. – k. 152-153, pismo z dnia 30 kwietnia 2018 r. – k. 177, zeznania świadka T. S. – k. 364-369, protokół rozprawy z 02.08.2024 r. min. 02:26:14 i n., 371-372v, protokół rozprawy z 27.08.2024 r. min. 00:03:58 i n., ponadto zeznania powoda M. W. – k. 360-362, powódki A. W. – k. 363, protokół rozprawy z 02.08.2024 r. min. 01:29:33 i n.)

Deweloper napotkał problemy w zakresie podłączenia budynku do instalacji kanalizacyjnej, ciepłowniczej, wodociągowej, prądu oraz teletechnicznej, w tym najbardziej czasochłonne i złożone były działania zmierzające do uzyskania podłączenia do sieci kanalizacyjnej.

Jeszcze w 2016 r. Wydział Infrastruktury dla Dzielnicy W. informował wszystkich właścicieli posesji przy ul. (...), w tym (...) sp. z o.o., o planowanej budowie przewodu wodociągowego i sieci kanalizacyjnej oraz o możliwości włączenia posesji do tych instalacji. W czasie budowy przewodu i sieci spółka nie wykonała przyłączy dla budowanej inwestycji deweloperskiej, a w konsekwencji Urząd (...) W. nie wyrażał późniejszej zgody na wykonanie przyłączy, bez uprzedniego uzyskania od firm wykonawczych oświadczeń o podtrzymaniu gwarancji na przeprowadzone na rzecz miasta roboty. Przedstawiciele spółki, jak również osoby, które miały zawarte umowy deweloperskie co do lokali w budynku przy ul. (...), odbywali spotkania z przedstawicielami Urzędu Dzielnicy W.. Prowadzone negocjacje pozwoliły ostatecznie na zawarcie w listopadzie 2017 r. porozumienia, ale warunkiem rozpoczęcia prac było uzyskanie przez spółkę zgody na wejście w teren miejski, pod którym miał być wykonany wykop. Instalacje miały przebiegać skrawkiem działki należącej do przedszkola publicznego posadowionego na należącej do (...) W. nieruchomości. Zarówno dyrektorka sąsiedniego przedszkola, jak również władze Dzielnicy W. (...) W. nie wyrazili zgody na przeprowadzenie prac. Ostatecznie osiągnięto porozumienie z władzami Dzielnicy w ww. zakresie. Pozwana spółka miała zaprojektować i wykonać własnym nakładem sieć oraz przyłącza metodą bezwykopową. W grudniu 2018 r. rozpoczęły się prace, a ich zakończenie pozwoliło na uzyskanie pozwolenia na użytkowanie budynku. W dniu 25 września 2019 r. (...) sp. z o.o. zawarła z (...) W. – Dzielnicą W. umowę nr (...) udostępnienia nieruchomości pod inwestycję liniową.

( pismo z dnia 13 września 2016 r. – k. 133, pismo z dnia 25 października 2017 r. wraz z załącznikami – k. 134-136, porozumienie z dnia 14 listopada 2017 r. – k. 138-144, pismo z dnia 20 listopada 2017 r. – k. 145-146, pismo z dnia 10 kwietnia 2018 r. – k. 147-147v, pismo z dnia 14 września 2018 r. – k. 148-149, pismo z dnia 10 czerwca 2021 r. – k. 179, pismo z dnia 16 marca 2016 r. – k. 180-181, umowa nr (...) – k. 150-151v, ponadto zeznania świadków: R. K. – k. 242-243, 245, M. R. – k. 250, 252, W. Ż. – k. 254-255, A. C. – k. 261-263, E. Z. – k. 281-282v, a także: M. B. – k. 354-357, D. J. – k. 358, K. J. – k. 358-359, protokół rozprawy z 02.08.2024 r. min. 00:17:34, oraz T. S. – k. 364-369, protokół rozprawy z 02.08.2024 r. min. 02:26:14 i n., 371-372v, protokół rozprawy z 27.08.2024 r. min. 00:03:58 i n., ponadto zeznania powoda M. W. – k. 360-362, powódki A. W. – k. 363, protokół rozprawy z 02.08.2024 r. min. 01:29:33 i n.)

Odbiór lokalu nr (...) przez powodów miał miejsce dopiero w dniu 25 kwietnia 2019 r. Wraz z wydaniem lokalu M. W. i A. W. otrzymali od kierownika budowy pilot do bramy garażowej. W dniu 3 czerwca 2020 r. M. W. i A. W. zawarli z (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego nr (...) przy ul. (...) w W. i jego sprzedaży.

(okoliczności bezsporne, protokół zdawczo-odbiorczy – k. 33-37, umowa z dnia 3 czerwca 2020 r., Rep. A nr 2654/2020 – k. 77-85v, zeznania świadka T. S. - k. 364-369, protokół rozprawy z 02.08.2024 r. min. 02:26:14 i n., 371-372v, protokół rozprawy z 27.08.2024 r. min. 00:03:58 i n., ponadto zeznania powoda M. W. – k. 360-362, powódki A. W. – k. 363, protokół rozprawy z 02.08.2024 r. min. 01:29:33 i n.)

Od lipca 2017 r. aż do maja 2019 r. M. W. i A. W. mieszkali w wynajmowanym lokalu. Czynsz najmu wynosił 2.500 zł brutto, w której to kwocie zawarty był czynsz administracyjny; ponadto najemcy byli zobowiązani do ponoszenia kosztów energii elektrycznej. Strony przewidziały miesięczny okres wypowiedzenia umowy najmu. Lokal był wykorzystywany przez powoda również dla celów prowadzenia tam działalności gospodarczej, a koszty najmu wliczane były przez powodów do kosztów jego działalności.

( umowa najmu z dnia 11 czerwca 2017 r. – k. 39-41, potwierdzenia uiszczenia przelewów – k. 60-72, zeznania świadka M. O. – k. 268, zeznania świadka J. S. (1) – k. 295, ponadto zeznania powoda M. W. – k. 360-362, powódki A. W. – k. 363, protokół rozprawy z 02.08.2024 r. min. 01:29:33 i n.)

Ostatecznie strony nigdy nie zawarły umowy przyrzeczonej dotyczącej miejsc postojowych objętych przedwstępną umową sprzedaży z dnia 13 lutego 2018 r. Natomiast od dnia wydania powodom lokalu nr (...) wraz z pilotem do bramy garażowej, M. W. i A. W. parkowali samochody na miejscach postojowych, których ww. umowa dotyczyła, o czym T. S., ówczesny Prezes Zarządu spółki wiedział. Spółka nie wzywała powodów do zaprzestania korzystania z miejsc parkingowych aż do marca 2020 r. – pismem z 20 marca 2020 r. pozwana wezwała powodów do niezwłocznego wydania miejsca postojowego i zapłaty wynagrodzenia za bezumowne z niego korzystanie w wysokości 800 zł za miesiąc począwszy od maja 2019 r., to jest łącznie 8.000 zł w terminie 7 dni. Pismo zostało doręczone powodom odpowiednio 24 marca 2020 (powódce) i 26 marca 2020 r. (powodowi).

( wezwanie z dnia 20 marca 2020 r. wraz z potwierdzeniem nadania i odbioru – k. 351-352v; zeznania świadków R. K. – k. 242-243, 245, E. Z. – k. 281-282v, T. S. – k. 364-369, protokół rozprawy z 02.08.2024 r. min. 02:26:14 i n., 371-372v, protokół rozprawy z 27.08.2024 r. min. 00:03:58 i n, ponadto zeznania powoda M. W. – k. 360-362, powódki A. W. – k. 363, protokół rozprawy z 02.08.2024 r. min. 01:29:33 i n.)

Pismem z dnia 9 marca 2020 r. (...) sp. z o.o. skierowała do A. W. i M. W. wezwanie do zapłaty kwoty 6.005,14 zł wraz z odsetkami za opóźnienie od dnia 20 czerwca 2018 r. do dnia zapłaty, tytułem zapłaty części ostatniej transzy ceny kupna lokalu nr (...). W treści pisma wyjaśniono, że oświadczenie Prezesa Zarządu pozwanej spółki o wyrażeniu zgody na bezkosztowe przesunięcie terminu płatności było bezskuteczne wobec postanowień umowy zawartej w formie aktu notarialnego. W efekcie wpłaty powodów zostały w pierwszej kolejności zaliczone na spłatę odsetek, a w dalszej kolejności dopiero na należność główną. Wezwanie zostało doręczone powodowi 14 marca 2020 r., a powódce 24 marca 2020 r.

( wezwanie do zapłaty z dnia 9 marca 2020 r. wraz z potwierdzeniem nadania i odbioru – k. 111-112)

W dniu 26 maja 2020 r. (...) sp. z o.o. wystawiła dwie faktury korygujące, nr (...) oraz nr (...), na kwoty odpowiednio -5.000 zł oraz -38.500 zł, tytułem zwrotu pobranych zaliczek na poczet zakupu przez M. W. i A. W. miejsc postojowych.

Następnie spółka sporządziła w dniu 28 maja 2020 r. pismo adresowane oddzielnie do M. W. i A. W. zatytułowane „Kompensata umowna”, w treści którego wskazano na „kompensatę wzajemnych rozrachunków”. Wymieniono w piśmie ww. faktury korygujące na -5.000 zł oraz -38.500 zł, a także wystawione powodom przez spółkę:

- fakturę VAT nr (...) na kwotę 3.777,84 zł (tytułem wykonanych w 2018 r. zmian lokatorskich w lokalu nr (...)),

- notę księgową nr (...) na kwotę 3.088,80 zł (tytułem kosztów odpowietrzenia i oczyszczenia instalacji CO – co miało wystąpić na skutek zdjęcia grzejników w lokalu nr (...) na skutek ingerencji lokatorów w instalację po wydaniu im lokalu nr (...)),

- notę księgową nr (...) na kwotę 9.504 zł (tytułem kosztów naprawy elewacji, do której uszkodzenia dojść miało w związku z montowaniem klimatyzacji dla lokalu (...), wykonanej przez nabywców bez uprzedniej zgody wspólnoty i warunków technicznych od dewelopera),

- notę księgową nr (...) na kwotę 8.000 zł (obciążenia tytułem bezumownego korzystania z miejsc postojowych nr 6 i 7 w garażu podziemnym przy ul. (...) w W. za okres od maja 2019 r. do marca 2020 r.),

- notę księgową nr (...) na kwotę 800 zł (obciążenia tytułem bezumownego korzystania z miejsc postojowych nr 6 i 7 w garażu podziemnym przy ul. (...) w W. za kwiecień 2020 r.),

- „akt notarialny Rep. A nr (...)” - kwota 6.005,14 zł,

- notę odsetkową nr (...) r. na kwotę 805,35 zł (tytułem odsetek od nieterminowej zapłaty części transzy zgodnie z aktem notarialnym Rep. A nr (...)).

Spółka wskazała, że po dokonaniu kompensaty do zwrotu na rzecz M. W. i A. W. pozostaje kwota 11.518,87 zł. Pismo zostało odebrane przez A. W. w dniu 2 czerwca 2020 r., zaś korespondencję skierowaną do M. W. odebrał w dniu 1 czerwca 2020 r. J. W..

W dniu 19 sierpnia 2020 r. spółka zwróciła na rzecz powodów kwotę 11.518,87 zł tytułem zwrotu wpłaty na poczet miejsc postojowych nr 6 i 7.

(okoliczności bezsporne, faktury korygujące – k. 109-110, oświadczenie o kompensacie z dnia 28 maja 2020 r. wraz z potwierdzeniem nadania i odbioru – k. 105-106v, nota odsetkowa oraz noty księgowe – k. 113-117, pismo z dnia 7 stycznia 2020 r. wraz z fakturą – k. 118-119, pismo z dnia 3 stycznia 2020 r. wraz z fakturą – k. 120-121, faktura VAT nr (...) – k. 122, potwierdzenie przelewu z dnia 19 sierpnia 2020 r. – k. 90, zeznania świadków E. Z. – k. 281-282v, T. S. – k. 364-369, protokół rozprawy z 02.08.2024 r. min. 02:26:14 i n., 371-372v, protokół rozprawy z 27.08.2024 r. min. 00:03:58 i n, ponadto zeznania powoda M. W. – k. 360-362, powódki A. W. – k. 363, protokół rozprawy z 02.08.2024 r. min. 01:29:33 i n.)

Pismem z dnia 26 sierpnia 2020 r. M. W. i A. W., działając za pośrednictwem pełnomocnika, skierowali do (...) sp. z o.o. wezwanie do zapłaty kwoty 84.860,07 zł, w terminie 7 dni, na którą to kwotę składały się:

- 9.053,94 zł tytułem szkody powstałej poprzez konieczność regulowania zwiększonych odsetek od kredytu hipotecznego w związku z brakiem ustanowienia przez Spółkę odrębnej własności lokalu i przeniesienia własności lokalu w umownym terminie;

- 23.825,00 zł tytułem kary umownej przewidzianej w umowie deweloperskiej w związku ze zwłoką Spółki w realizacji zobowiązań umownych;

- 20.000,00 zł tytułem szkody w związku ze zwłoką Spółki w realizacji zobowiązań umownych i koniecznością najmu lokalu w okresie od dnia 1 września 2018 roku do dnia 25 kwietnia 2019 roku i poniesienia z tego tytułu kosztów czynszu najmu;

- 31.981,13 zł tytułem zwrotu pozostałej części ceny zakupu miejsca postojowego w garażu podziemnym.

Pozwana odebrała wezwanie w dniu 9 września 2020 r.

( wezwanie do zapłaty wraz z potwierdzeniem nadania i odbioru – k. 73-76)

W dniu 16 grudnia 2020 r. pozwana spółka sporządziła „Oświadczenie o potrąceniu” adresowane do A. W. i M. W.. Wskazała, że dokonuje potrącenia przypadających jej wierzytelności w łącznej wysokości 31.981,13 zł z tytułów opisanych analogicznie jak w piśmie z 28 maja 2020 r. z wierzytelnością w wysokości 43.500 zł przysługującą powodom. Pismo wysłano 18 grudnia 2020 r.

( oświadczenie o potrąceniu z dnia 16 grudnia 2020 r. wraz z potwierdzeniem nadania – k. 107-108)

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie twierdzeń stron, które w znacznej części były spójne, a także na podstawie dowodów z dokumentów (kopii dokumentów, wydruków komputerowych) złożonych do akt przez obie strony, jak również w oparciu o zeznania powodów i świadków, z wyjątkiem świadka J. S. (2) ( k. 286-286v), bowiem nie miał on wiedzy dotyczącej okoliczności istotnych z punktu widzenia rozstrzygnięcia niniejszej sprawy. Oceniając wiarygodność zeznań T. S., zeznającego w sprawie jako świadek z uwagi na zakończenie pełnienia przez niego funkcji członka zarządu pozwanej spółki, Sąd miał na względzie fakt, że świadek ten usiłował w swoich zeznaniach przedstawić przebieg zdarzeń korzystny dla spółki. W zakresie, w jakim zeznania te nie korespondowały z treścią dowodów z dokumentów, a jednocześnie pozostawały w sprzeczności z zeznaniami powodów, Sąd nie dał świadkowi wiary. Sąd zwrócił uwagę na fakt, że świadek z jednej strony wskazywał na przykład, że z pewnością strony ustalały, że zmiany lokatorskie zostaną wykonane odpłatnie, następnie jednak, pytany o szczegóły owych ustaleń, powoływał się na niepamięć z uwagi na to, że podobne rozmowy w tym samym czasie przeprowadzał ze wszystkimi nabywcami mieszkań. Ostatecznie świadek stwierdził, że przecież prace nie zostałyby wykonane, gdyby powodowie nie zaakceptowali kosztów wykonania tych prac. Jednak pozwany nie potrafił przedstawić żadnego dowodu, który potwierdzałby, że takie ustalenia poczyniono. Podobnie, T. S. usiłował przekonać Sąd w swoich zeznaniach, że powodowie w sposób nieuprawniony korzystali z miejsc postojowych w garażu podziemnym i że był on tym faktem zaskoczony. Jednocześnie jednak świadek na pytania Przewodniczącej przyznał, że sam, prowadząc biuro w tym samym budynku, parkował swój samochód na tym samym parkingu podziemnym i widział, że powodowie też tam parkują. Świadek wiedząc o tym, nie reagował przez szereg miesięcy. Część zeznań świadka T. S. odnosząca się do komplikacji związanych z przyłączeniem budynku do mediów, w tym do sieci kanalizacyjnej, była wiarygodna, znajdowała też potwierdzenie w zeznaniach innego świadka, kierownika budowy. Natomiast w zakresie, w jakim T. S. wskazywał w swoich zeznaniach na konieczność przedsięwzięcia danych kroków, konieczny czas trwania danych prac i rodzaj prac koniecznych do wykonania, zeznania świadka nie mogły stanowić podstawy poczynienia przez Sąd ustaleń faktycznych – wymagało to bowiem wiadomości specjalnych. Adekwatnym środkiem dowodowym na te okoliczności byłby zatem dowód z opinii biegłego ds. budownictwa, o którego przeprowadzenie żadna ze stron nie wnioskowała. Mając na uwadze to, że obie strony były w tym postępowaniu reprezentowane przez profesjonalnych pełnomocników, Sąd uznał, że nie ma podstaw, aby z urzędu przeprowadzić dowód z opinii biegłego sądowego, który mógłby wykazać brak winy pozwanej spółki w opóźnieniu w realizacji umowy deweloperskiej.

Sąd pominął, na podstawie art. 235 ² § 1 pkt 2 i 4 k.p.c. dowód z zeznań świadka A. B. z uwagi na to, że pozwany nie podał aktualnego adresu świadka i nie zapewnił jego stawiennictwa na rozprawie 2 sierpnia 2024 r., a przy tym świadek miał zeznawać przede wszystkim na okoliczności związane z kontaktami pozwanej spółki z Urzędem Dzielnicy W. w związku ze staraniami o uzyskanie podłączenia budynku do mediów. Okoliczności te opisał szczegółowo T. S. oraz kierownik budowy, natomiast w braku dowodu z opinii biegłego sądowego Sąd nie mógł przyjąć, że opóźnienie wynikało z okoliczności niezależnych od pozwanego.

Sąd nie uwzględnił wniosku pozwanego o uzupełniające przesłuchanie świadków, którzy złożyli zeznania na piśmie. Sam fakt złożenia zeznań w formie pisemnej, a nie ustnej nie odbiera takim zeznaniom waloru wiarygodności. Pełnomocnik pozwanego nie uzasadnił, z jakich przyczyn uważa za konieczne czy choćby celowe uzupełniające przesłuchanie świadków. Wskazał ogólnie na chęć zadania świadkom dodatkowych pytań, których jednak nie potrafił bliżej określić (k. 325v).

Sąd Okręgowy zważył co następuje:

Powództwo zasługiwało na uwzględnienie w części.

Powodowie dochodzili w tej sprawie kilku roszczeń, opiewających łącznie na 96.278,32 zł.

W pierwszej kolejności powodowie dochodzili zapłaty 23.825 zł tytułem kary umownej przewidzianej w treści zawartej z pozwaną spółką umowy deweloperskiej z dnia 13 lutego 2018 r. - § 7.1 lit. a) (k. 29v). Kara umowna została zastrzeżona w wysokości 0,02% ceny brutto za każdy dzień zwłoki, ale nie więcej jednak niż 5% tej ceny, na wypadek powstania z przyczyn zależnych od dewelopera zwłoki w przedstawieniu lokalu do odbioru w terminie.

Zgodnie z art. 483 § 1 k.c. można zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy (kara umowna). Stosownie do treści art. 484 § 1 k.c., w razie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania kara umowna należy się wierzycielowi w zastrzeżonej na ten wypadek wysokości bez względu na wysokość poniesionej szkody, przy czym żądanie odszkodowania przenoszącego wysokość zastrzeżonej kary nie jest dopuszczalne, chyba że strony inaczej postanowiły. Kara umowna pełni funkcję kompensacyjną, przy czym pozwala wierzycielowi dochodzić wyrównania poniesionej przez niego szkody bez konieczności wykazywania jej wysokości.

W niniejszej sprawie poza sporem było, że lokal został wydany powodom dopiero w dniu 25 kwietnia 2019 r., podczas gdy umowa deweloperska przewidywała termin do 31 maja 2018 r. Jednocześnie, zasadność żądania zapłaty kary umownej nie była uzależniona od wykazania przez powodów wysokości szkody poniesionej przez nich na skutek powstałego opóźnienia.

Pozwany w obronie przed roszczeniem powodów wskazywał, że nie ponosi winy za owo opóźnienie. Wypada jednak zauważyć, że ustawodawca wprowadził w art. 471 i 476 k.c. domniemanie winy dłużnika za nienależyte wykonanie zobowiązania umownego, w tym za opóźnienie w jego wykonaniu. Domniemanie to obowiązuje także w przypadku dochodzenia roszczenia tytułem kary umownej, która to instytucja wpisuje się przecież w reżim odpowiedzialności kontraktowej. Aby zwolnić się z obowiązku zapłaty kary umownej pozwany musiałby wykazać, że nie ponosi odpowiedzialności za nienależyte wykonanie wymowy (vide w tym zakresie wyrok Sądu Najwyższego z dnia z 7 grudnia 2007 r., sygn. III CSK 234/07, Lex nr 487539). W ocenie Sądu, pozwany w tej sprawie nie zdołał obalić domniemania wynikającego z art. 471 i 476 k.c.

Podkreślić należy, że strona pozwana jest podmiotem zajmującym się profesjonalnie działalnością deweloperską. Jak wynika z art. 355 § 2 k.c. należytą staranność dłużnika w zakresie prowadzonej przez niego działalności gospodarczej określa się przy uwzględnieniu zawodowego charakteru tej działalności. Zgodnie z art. 355 § 2 k.c. przedsiębiorca jest zobowiązany do staranności profesjonalisty, a więc osoby zawodowo trudniącej się przedsiębraną działalnością gospodarczą. Wzorzec należytej staranności musi uwzględnić zwiększone oczekiwania co do zawodowych kwalifikacji dłużnika-specjalisty, co do jego wiedzy i praktycznych umiejętności skorzystania z niej.

Pozwany nie wykazał, że według stanu na datę zawarcia przez strony umowy (luty 2018 r.) wykonanie zobowiązania w ustalonym przez strony terminie było możliwe, a powstałe opóźnienie wynikało z okoliczności, za które pozwany nie ponosi odpowiedzialności.

Po pierwsze, sam T. S., ówczesny Prezes Zarządu pozwanej spółki, w swoich zeznaniach przyznał, że w dacie zawarcia umowy z powodami zdawał sobie sprawę z tego, że dochowanie pierwotnie założonych terminów wydania lokali, w świetle problemów, jakie napotkał deweloper w zakresie podłączenia budynku do mediów, nie będzie możliwe. Spółka wiedziała o przeprowadzanych w sąsiedztwie działki, na której wykonywała inwestycję deweloperską, pracach polegających na budowie przewodu wodociągowego i sieci kanalizacyjnej, nie udało jej się skorzystać z możliwości włączenia posesji do owych instalacji przed zakończeniem tych prac. Wiedziała również o problemach związanych z niewyrażaniem zgody na wykonanie prac przyłączeniowych w późniejszym czasie. Zawarte w listopadzie 2017 r. porozumienie z Miejskim Przedsiębiorstwem Wodociągów i Kanalizacji w (...) w W. nie doprowadziło do przełomu w pracach, ponieważ warunkiem rozpoczęcia prac było uzyskanie przez spółkę zgody na wejście w teren miejski, pod którym miał być wykonany wykop, a zgody te nie były wydane. Dopiero dalsze negocjacje, gdzie ustalono, że pozwana będzie musiała własnym nakładem zaprojektować i wybudować sieć oraz przyłącza, pozwoliły na przeprowadzenie prac przyłączeniowych, a ostateczne na oddanie inwestycji deweloperskiej w użytkowanie. Nie budziło zatem wątpliwości Sądu, że na datę zawarcia z powodami umowy z dnia 13 lutego 2018 r. pozwana posiadała wiedzę, że niemożliwe będzie wykonanie umowy w terminie.

Świadek T. S. twierdził wprawdzie, że informował powodów w czasie rozmów poprzedzających zawarcie umowy deweloperskiej, że dochowanie terminów wskazanych w umowie nie będzie możliwe. Natomiast ta okoliczność nie została wykazana. Powodowie zaprzeczyli temu, zaznaczając przy tym, że o wyborze oferty pozwanego pośród innych ofert rozpatrywanych wówczas przez powodów zadecydował między innymi rychły termin wydania lokalu. Nadto, z zasad logiki wynika, że gdyby faktycznie informacja o braku możliwości dotrzymania terminu wydania lokalu przewidzianego w umowie deweloperskiej została powodom przekazana, to znalazłoby to wyraz w treści samej umowy, choćby w postaci zastrzeżenia o planowanym zawarciu aneksu do umowy w zakresie przesunięcia terminu wydania lokalu i terminu przeniesienia jego własności.

Nadto, wykazanie, że opóźnienie po stronie dewelopera wynikało z przyczyn przez niego niezależnych, wymagałoby, zdaniem Sądu, przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego ds. budownictwa. To biegły posiadający wiadomości specjalne w zakresie tego, jakie prace należało podjąć na poszczególnych etapach budowy i jakich czynności należało dokonać, mógłby wskazać, czy rzeczywiście źródłem opóźnienia były okoliczności obiektywne – związane z trudnościami biurokratycznymi, długotrwałością rozpatrywania wniosków dewelopera itd., czy też deweloper zaniechał dochowania należytej staranności i z tego wynikało to, że nie był w stanie wywiązać się z terminu ustalonego w umowie deweloperskiej.

W konsekwencji, nie można podzielić stanowiska pozwanej wyrażonego w sprawie, że nie ponosiła ona winy za opóźnienie w wydaniu powodom lokalu w terminie przewidzianym zawartą pomiędzy stronami umową. Sposób wyliczenia kary umownej wynikał z umowy. Czas opóźnienia po stronie dewelopera w wykonaniu świadczenia polegającego na wydaniu lokalu był także poza sporem. Roszczenie o zapłatę kary umownej podlegało zatem uwzględnieniu w całości, zatem co do kwoty 23.825 zł. Podkreślenia wymaga, że wysokość tego roszczenia nie była kwestionowana przez pozwanego.

Powodowie dochodzili obok kary umownej także odszkodowania, wskazując, że zawarta przez strony umowa przewidywała taką możliwość. Zgodnie z § 7 .1 lit c) powodowie faktycznie byli uprawnieni do żądania odszkodowania na zasadach ogólnych, jedynie w sytuacji, gdyby ponieśli szkodę, której wysokość przenosiłaby wysokość kary umownej. Odmienna wykładnia zapisów umownych zaprezentowana przez powodów, zgodnie z którą umowa dawała im uprawnienie do kumulatywnego dochodzenia zapłaty kary umownej i odszkodowania odpowiadającego pełnej wysokości szkody, nie znajdowała uzasadnienia w literalnej treści umowy, która była zdaniem Sądu jednoznaczna. Powodowie nie wykazali też, aby obie jej strony – wbrew literalnej treści umowy – rozumiały ją w sposób wskazany przez powodów. Pozwany w sposób stanowczy temu zaprzeczył.

Powodowie mogliby zatem dochodzić od pozwanego roszczeń tytułem naprawienia szkody za nienależyte wykonanie umowy deweloperskiej o tyle tylko, o ile zdołaliby wykazać, że ponieśli szkodę o wartości wyższej niż 23.825 zł, to jest wyższej niż kwota przysługująca powodom tytułem kary umownej. W ocenie Sądu powodowie w tym zakresie nie podołali ciężarowi dowodu.

Powodowie wskazywali po pierwsze na szkodę, jaką ponieśli na skutek uiszczania rat kredytu w podwyższonej wysokości z uwagi na brak możliwości ustanowienia zabezpieczenia w postaci hipoteki. Nie budziło wątpliwości, że do czasu ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia jego własności powodowie nie mogli ustanowić na prawie do lokalu hipoteki na rzecz banku i w efekcie zobowiązani byli – w świetle postanowień umowy kredytu – do raty odsetkowej wyliczonej według podwyższonej stawki oprocentowania. Poza sporem też było, że powodowie z tytułu podwyższonych kosztów kredytu ponieśli wydatek w wysokości 12.972,19 zł. Kwota ta nie przenosi jednak wysokości kary umownej.

Po drugie zaś, powodowie nie wykazali wysokości podwyższonych kosztów kredytu wynikających z samego tylko nieustanowienia hipoteki na prawie odrębnej własności lokalu mieszkalnego. Wypada bowiem zauważyć, że umowa kredytu zawarta przez powodów z mBankiem (k. 42 i n.) służyć miała sfinansowaniu zarówno zakupu lokalu mieszkalnego jak i udziału w lokalu garażowym, a na zabezpieczenie wierzytelności banku z tytułu tej umowy powodowie mieli ustanowić hipotekę zarówno na prawie odrębnej własności lokalu mieszkalnego, jak i na udziale we współwłasności lokalu garażowego. Powodowie nie podnosili, aby nie doszło do przeniesienia na nich udziału we współwłasności lokalu garażowego z winy pozwanego, okoliczność ta nie była wskazywana jako podstawa roszczeń odszkodowawczych wywiedzionych przez powodów. Przyczyny, dla których odstąpiono od umowy przedwstępnej sprzedaży udziału w lokalu garażowym nie zostały wskazane. Powodowie nie wykazali zaś, że uiściliby raty niższe o łącznie 12.972,19 zł, gdyby nie opóźnienie dewelopera w odniesieniu do lokalu mieszkalnego. Powodowie przecież nie byliby i tak w stanie wywiązać się w pełni ze zobowiązania ustanowienia hipoteki, skoro nie mogliby ustanowić jej na udziale we współwłasności lokalu garażowego.

Dalej powodowie wskazywali, że jako swoją szkodę, którą winien naprawić pozwany, uznają także koszty najmu mieszkania, jakie ponosili w okresie od czerwca 2018 r. do kwietnia 2019 r. w łącznej wysokości 27.500 zł (po 2.500 zł miesięcznie). Sąd uznał za okoliczność wykazaną to, że powodowie wynajmowali w ww. okresie lokal mieszkalny, który służył im jednak nie tylko do zaspokojenia ich potrzeb mieszkaniowych, ale także dla celów prowadzenia tam przez powoda działalności gospodarczej. Część kosztów najmu powód wliczał do kosztów prowadzonej działalności gospodarczej, pomniejszając w ten sposób wysokość swoich zobowiązań podatkowych. Nie sposób zatem uznać, że powodowie ponieśli szkodę w wysokości odpowiadającej pełnej wysokości kosztów najmu mieszkania. Co więcej, pozwany trafnie zwrócił uwagę na fakt, że powodowie w razie wydania im lokalu przez dewelopera w uzgodnionym w umowie terminie musieliby ponosić pewne koszty związane z jego eksploatacją. Powodowie nie wykazali, jakie ponosili koszty wyłącznie z tytułu najmu lokalu, zatem stanowiące różnicę pomiędzy faktycznymi ich wydatkami związanymi z zaspokojeniem ich potrzeb mieszkaniowych w okresie od czerwca 2018 r. do kwietnia 2019 r. a wydatkami, które ponosiliby w tym zakresie w razie wydania im ich lokalu mieszkalnego najpóźniej do 31 maja 2018 r.

Roszczenie powodów o zapłatę kwoty 31.981,13 zł tytułem zwrotu pozostałej części ceny sprzedaży miejsc postojowych, a ściślej udziału we współwłasności lokalu garażowego, powodowie wywodzili z tego, że umowa przyrzeczona nie doszła do skutku, zaś całość ceny sprzedaży została przez nich już uiszczona. Zgodnie z art. 395 § 2 k.c. w razie wykonania prawa odstąpienia umowa uważana jest za niezawartą, a to, co, co strony już świadczyły, co do zasady ulega zwrotowi w stanie niezmienionym. W okolicznościach tej sprawy to, że powodom przysługiwała w stosunku do pozwanego wymieniona wierzytelność opiewająca na 31.981,13 zł, było poza sporem. Pozwany w obronie przed tym roszczeniem powodów powołał się jedynie na umorzenie wierzytelności wynikające z dokonanego pozaprocesowo potrącenia. Zarzut potrącenia nie mógł jednak odnieść zamierzonego skutku.

Należy zauważyć, że w sprawie zastosowanie znajdował art. 203 ¹ k.p.c. w swoim pierwotnym brzmieniu, stanowiący w § 1, że podstawą zarzutu potrącenia może być tylko wierzytelność pozwanego z tego samego stosunku prawnego co wierzytelność dochodzona przez powoda, chyba że wierzytelność pozwanego jest niesporna lub uprawdopodobniona dokumentem niepochodzącym wyłącznie od pozwanego.

W doktrynie wyrażono stanowisko, które podziela Sąd w tym składzie, zgodnie z którym wprowadzone przez ustawodawcę ograniczenia w odniesieniu do instytucji potrącenia odnoszą się zarówno do takiego zarzutu potrącenia, który zawiera w sobie oświadczenie materialnoprawne o potrąceniu, jak i do zarzutu potrącenia podnoszonego z uwagi na złożone pozaprocesowo oświadczenie materialnoprawne o potrąceniu. Z tym drugim wypadkiem, czyli de facto z zarzutem umorzenia wierzytelności na skutek potrącenia dokonanego pozaprocesowo, mamy do czynienia w okolicznościach tej sprawy. Natomiast rygoryzmy przewidziane w art. 203 ¹ § 1 k.p.c. także i w tym wypadku mają zastosowanie (vide w tym zakresie T. Szanciło, [w:] T. Szanciło /red./ Kodeks postępowania cywilnego. Komentarz […], Legalis).

Pozwany w oświadczeniu o potrąceniu, a następnie w toku procesu, wskazał na następujące wierzytelności przysługujące mu w stosunku do powodów:

1)  wierzytelność w wysokości 3.777,84 zł tytułem wynagrodzenia pozwanego za wykonanie w lokalu powodów prac w ramach zleconych przez powodów zmian lokatorskich;

2)  wierzytelność w wysokości 9.504 zł tytułem kosztów naprawy elewacji budynku, do uszkodzenia której dojść miało w związku z zamontowaniem przez powodów klimatyzacji dla lokalu nr (...);

3)  wierzytelność w wysokości 3.088,80 zł tytułem kosztów naprawy centralnego ogrzewania, która wynikała z zanieczyszczenia i zapowietrzenia instalacji na skutek nieprawidłowego zdemontowania i zabezpieczenia grzejników w lokalu powodów;

4)  wierzytelność w wysokości 8.800 zł tytułem odszkodowania za bezumowne korzystanie przez powodów z miejsc postojowych w okresie od maja 2019 r. do kwietnia 2020 r.

5)  wierzytelność w wysokości 6.005,14 zł z tytułu pozostałej części sprzedaży lokalu mieszkalnego i 805,35 zł tytułem odsetek za opóźnienie w płatności tej należności.

Należało rozważyć, czy wierzytelności, które pozwana przedstawiła do potrącenia mieszczą się w dyspozycji art. 203 ¹ § 1 k.p.c. Przepis art. 203 ¹ § 1 k.p.c. w pierwszej kolejności wymienia „wierzytelność pozwanego z tego samego stosunku prawnego co wierzytelność dochodzona przez powoda”, a dalej wskazuje na „wierzytelności niesporne” bądź „uprawdopodobnione dokumentem niepochodzącym wyłącznie od pozwanego”.

Żadna z wierzytelności, które pozwany przedstawił do potrącenia, nie była niesporna – powodowie zanegowali istnienie ich wszystkich. Podkreślenia w tym miejscu wymaga, że pozwany ostatecznie przyznał, że wierzytelność nr 2) nie istnieje, zatem w tym zakresie zbędne było dokonywanie dalszej analizy skuteczności potrącenia. Dalej Sąd zważył, że żadna z tych wierzytelności nie wynikała też z tego samego stosunku prawnego co wierzytelność powodów, której dotyczyło potrącenie, to jest wierzytelność o zwrot ceny sprzedaży miejsc postojowych. Jedynie wierzytelność nr 4) odnosiła się do miejsc postojowych, natomiast trudno uznać, aby wierzytelność o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z rzeczy wywodzona z art. 224 k.c. w zw. z art. 225 k.c. była wierzytelnością z tego samego stosunku prawnego co wierzytelność o zwrot ceny sprzedaży tej rzeczy dochodzona z uwagi na odstąpienie od umowy.

Co się tyczy uprawdopodobnienia istnienia wierzytelności dokumentem niepochodzącym wyłącznie od pozwanego, spełnienie tego warunku w okolicznościach tej sprawy także jest wątpliwe. Z pewnością nie spełnia go wierzytelność nr 4), bo żaden dokument nie wskazuje na bezumowne korzystanie z miejsc postojowych przez powodów - z wyjątkiem pochodzącego od pozwanego wezwania do opuszczenia miejsc postojowych i uiszczenia wynagrodzenia na rzecz spółki. W odniesieniu do wierzytelności nr 1) można potencjalnie uznać, że dokumentem uprawdopodabniającym wierzytelność, ale tylko do kwoty 3.434,40 zł, jest faktura wystawiona pozwanemu przez firmę (...) Sp. z o.o., czyli wykonawcę prac w lokalu powodów, a także wiadomość email wysłana przez powoda do pracownika pozwanego ze wskazaniem prac, które miały zostać wykonane w ramach tzw. zmian lokatorskich. W odniesieniu do wierzytelności nr 3) jako dokument ją uprawdopodobniający można potraktować pisma pracownika (...) Sp. z o.o. z 3 stycznia 2020 r. i 7 stycznia 2020 r. wraz z fakturami wystawionymi pozwanemu (k. 118-121), ale tylko do wysokości 2.808 zł. Wierzytelność nr 5) może być uznana za uprawdopodobnioną dokumentem w postaci umowy deweloperskiej.

Natomiast niezależnie od powyższych kwestii o charakterze formalnym, zdaniem Sądu pozwany nie zdołał wykazać w tej sprawie, że w dacie złożenia oświadczenia o potrąceniu przysługiwały mu wierzytelności przedstawione do potrącenia.

Co się tyczy naliczonego przez pozwanego wynagrodzenia za wykonanie w lokalu powodów prac w ramach zleconych przez powodów zmian lokatorskich, pozwany powoływał się na treść art. 735 § 1 k.c., który stanowi, że jeżeli ani z umowy, ani z okoliczności nie wynika, że przyjmujący zlecenie zobowiązał się wykonać je bez wynagrodzenia, za wykonanie zlecenia należy się wynagrodzenie. Zdaniem Sądu w świetle ustalonych w sprawie okoliczności, powodowie mieli natomiast rację, wskazując, że zmiany te miały być przez dewelopera wykonane nieodpłatnie, zatem pozwany nie może po czasie domagać się z ich tytułu wynagrodzenia. Sam T. S., wcześniej Prezes Zarządu, wskazywał, że przed przystąpieniem do prac w lokalu powodów ich koszt musiał zostać przez powodów zaakceptowany, bo inaczej prac by nie wykonano. Jednak żadnych takich ustaleń z powodami nie było. T. S., jak sam przyznał, podobne rozmowy przeprowadzał ze wszystkimi nabywcami lokali. Z tego względu mógł nie pamiętać, jakie były ustalenia poczynione konkretnie z powodami. Zarówno z zeznań ww. świadka, jak i z zasad logiki i doświadczenia życiowego wynika, że gdyby rozpatrywane prace miały zostać wykonane odpłatnie, deweloper wskazałby na to powodom przed ich rozpoczęciem, a faktura zostałaby powodom wystawiona najpóźniej po odbiorze prac. Tymczasem prace zostały wykonane, a lokal wydany powodom bez wskazania, że należne jest jakiekolwiek wynagrodzenie. Pierwszy sygnał od pozwanego co do tego, że uważa, iż przysługuje mu od powodów wynagrodzenie za wykonane prace adaptacyjne w lokalu, pojawił się dopiero w marcu 2020 r. – wówczas deweloper wystawił powodom fakturę na kwotę 3.777,84 zł. Wypada zauważyć, że miało to miejsce na prawie rok po wykonaniu owych prac i wydaniu powodom lokalu, a przy tym w tamtym czasie narastał już między stronami konflikt. Przemawia to za tym, że pozwany podjął próbę wykreowania tej wierzytelności w nadziei na zmniejszenie poprzez przedstawienie jej do potrącenia wysokości własnych zobowiązań wobec powodów.

Jedynie na marginesie wypada zauważyć, że owa wierzytelność nie została wykazana co do wysokości. Zgodnie z art. 735 § 2 k.c. jeżeli nie ma obowiązującej taryfy, a nie umówiono się o wysokość wynagrodzenia, należy się wynagrodzenie odpowiadające wykonanej pracy. Ocena, czy naliczone przez pozwanego wynagrodzenie w wysokości 3.777,84 zł odpowiadało wykonanej przez niego pracy w rozumieniu art. 735 § 2 k.c. wymagałoby przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego sądowego do spraw budownictwa, a taki dowód nie został w sprawie zgłoszony.

Wierzytelność nr 3) także nie została, zdaniem Sądu, wykazana. Pozwana przedstawiła pisma wykonawcy, w których wskazał on na rodzaj wykonanych napraw i przyczynę usterki, oraz faktury wystawione przez tego wykonawcę za wykonane prace naprawcze. Niezależnie od tego, że faktury te opiewają na niższą kwotę niż faktura, jaką później pozwana wystawiła powodom z tego samego tytułu, to wypada zauważyć, że pozwana zdołała w tej sprawie udowodnić wyłącznie, że doszło do zanieczyszczenia i zapowietrzenia instalacji CO oraz że wykonawca wykonał prace, za które wystawił wspomniane faktury. Wykazanie, że to prace prowadzone w lokalu powodów spowodowały zanieczyszczenie instalacji i konieczność jej naprawy za wskazaną przez pozwanego kwotę, wymagałoby przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego do spraw budownictwa, a taki dowód także i na te okoliczności nie został zgłoszony.

Niezadanie też pozwany wywodził, że powodowie powinni uiścić na jego rzecz 6.005,14 zł tytułem pozostałej części ceny ustalonej w umowie deweloperskiej oraz 805,35 zł tytułem odsetek za opóźnienie w spełnieniu tego świadczenia (wierzytelność nr 5).

Rację miał pozwany o tyle, że w świetle art. 77 § 1 k.c. uzupełnienie lub zmiana umowy wymaga zachowania takiej formy, jaką ustawa lub strony przewidziały w celu jej zawarcia. Z tego punktu widzenia zmiana postanowienia umowy deweloperskiej dotyczącego terminów uiszczenia rat w innej formie niż akt notarialny nie odniesie skutków.

Natomiast oświadczeniu pozwanej spółki z 30 kwietnia 2018 r. (k. 177) - przy czym nie budzi wątpliwości, że T. S. złożył to oświadczenie w imieniu spółki, a nie jako osoba fizyczna - w ocenie Sądu należy nadać znaczenie zwolnienia powodów z długu w zakresie roszczeń z tytułu opóźnienia w uiszczeniu wymienionych tam rat. Nie budzi wątpliwości, że intencją stron było, aby terminy płatności przesunięte zostały „bezkosztowo”, czyli bez ponoszenia przez powodów kosztów naliczonych z tytułu opóźnienia, do których w pierwszej kolejności zaliczają się odsetki za opóźnienie. Zgodnie z art. 508 k.c. zobowiązanie wygasa, gdy wierzyciel zwalnia dłużnika z długu, a dłużnik zwolnienie przyjmuje. Wypada podkreślić, że w doktrynie wskazuje się na brak podstaw do stosowania art. 77 k.c. do zwolnienia z długu, a jednocześnie opowiedziano się za dopuszczalnością zwolnienia z długu przyszłego (np. R. Morek [w:] Kodeks cywilny. Komentarz, K. Osajda /red./, W. Borysiak /red. tomu/).

Natomiast nawet gdyby uznać, że nie doszło do zwolnienia powodów z długu w zakresie odsetek od rat uiszczonych po terminie wynikającym z umowy deweloperskiej, to naliczenie przez pozwanego owych odsetek post factum, dopiero na potrzeby odparcia roszczeń powodów, pomimo wcześniejszej deklaracji bezkosztowego przesunięcia terminów płatności, należałoby uznać za działanie sprzeczne z zasadami współżycia społecznego, choćby z zasadą lojalności kontraktowej, i w efekcie nie podlegające ochronie jako nadużycie prawa podmiotowego w rozumieniu art. 5 k.c.

Pozwany nie mógł zatem zaliczyć wpłat dokonywanych przez powodów na poczet poszczególnych rat na odsetki za opóźnienie, w efekcie pozwanemu nie przysługuje w stosunku do powodów wierzytelność o zapłatę pozostałej części ceny nieruchomości i z tytułu odsetek za opóźnienie w jej spełnieniu.

Nie było także podstaw do uznania, że pozwany posiada w stosunku do powodów wierzytelność z tytułu bezumownego korzystania przez nich z miejsc postojowych (wierzytelność nr 4). Objęcie miejsc postojowych w posiadanie nastąpiło w okolicznościach uzasadniających przekonanie powodów, że pozwany wyraził na to zgodę. Powodom wydany został przez kierownika budowy lokal nr (...) wraz z pilotem do bramy garażowej, a przy tym strony miały wówczas już zawartą umowę wstępną na zakup przez powodów tych miejsc postojowych, za które powodowie uiścili całość ceny. Co więcej, pozwana spółka miała świadomość tego, że powodowie korzystają z miejsc postojowych i w żaden sposób nie sygnalizowała im, że tego stanu nie akceptuje. Prezes Zarządu pozwanej, parkując regularnie na tym samym parkingu podziemnym co powodowie, wiedział, że powodowie korzystają z przedmiotowych miejsc postojowych. Deweloper podjął działania dopiero wtedy, kiedy pomiędzy stronami pojawił się konflikt. Przyjąć należy, że aż do otrzymania przez powodów wezwania do wydania miejsc postojowych, które pozwana do nich skierowała w marcu 2020 r., trwali oni w dobrej wierze, przekonani, że mogą z tych miejsc korzystać, a zawarcie umowy przyrzeczonej stanowić będzie wyłącznie formalność. Natomiast za ten okres, kiedy pozwanej potencjalnie przysługiwałoby prawo dochodzenia od powodów wynagrodzenia na podstawie art. 224 k.c. w zw. z art. 225 k.c., podniesienie zarzutu potrącenia było niedopuszczalne w świetle art. 203 ¹ § 1 k.p.c., zatem niecelowe było prowadzenie postępowania dowodowego na okoliczność przysługującej z tego tytułu pozwanemu wierzytelności.

W świetle powyższych rozważań, należało zasądzić od (...) sp. z o.o. w W. na rzecz A. W. i M. W. kwotę 55.806,13 zł (jako sumę kwot 23.825 zł oraz 31.981,13 zł) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 12 października 2020 r. do dnia zapłaty, zaś w pozostałym zakresie powództwo oddalić. O odsetkach Sąd orzekł zgodnie z żądaniem pozwu na podstawie art. 481 k.c. w zw. z art. 455 k.c. wierzytelności powodów miały charakter bezterminowy. Powodowie skierowali do pozwanej wezwanie do zapłaty dnia 26 sierpnia 2020 r., doręczone pozwanej w dniu 9 września 2020 r. Najpóźniej od 16 września 2020 r. pozwana popadła w stan opóźnienia.

Świadczenia na rzecz powodów Sąd zasądził łącznie, do ich majątku wspólnego, bowiem powodowie są małżeństwem w ustroju wspólności ustawowej. Nie było podstaw, aby przyjąć, że po stronie powodów zachodzi więź solidarności czynnej.

O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 100 zdanie 1 k.p.c. zgodnie z zasadą stosunkowego rozdzielnia kosztów procesu, w myśl której strony powinny ponieść jego koszty w takim stopniu, w jakim przegrały sprawę, a zatem powodowie w 42%, zaś pozwana w 58% (55.806,13 zł / 96.278,32 zł = 0,58). Koszty procesu wyniosły łącznie 15.648 zł. Po stronie powodów na koszty złożyły się: 4.814 zł tytułem opłaty od pozwu, 5.400 zł tytułem kosztów zastępstwa procesowego (§ 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie, Dz. U. z 2015 r. poz. 1800 ze zm.) oraz 17 złotych tytułem opłaty skarbowej od udzielonego pełnomocnictwa (łącznie 10.231 zł). Na koszty poniesione przez pozwaną złożyły się z kolei kwoty 5.400 zł tytułem kosztów zastępstwa procesowego oraz 17 zł złotych tytułem opłaty skarbowej od udzielonego pełnomocnictwa (łącznie 5.417 zł). Powodom, zgodnie z powyższą zasadą (powodowie utrzymali się ze swoim żądaniem w 58%) powinny zostać zwrócone koszty w wysokości 5.933,98 zł (10.231 zł x 58%), zaś pozwanej w wysokości 2.275,14 zł (5.417 zł x 42%), zatem różnicę tych kwot (5.933,98 zł – 2.275,14 zł), to jest 3.658,84 zł, należało zasądzić od pozwanej na rzecz powodów. Od kwoty tej zasądzono odsetki ustawowe za opóźnienie na podstawie art. 98 §1 ¹ k.p.c.

sędzia Agnieszka Nakwaska-Szczepkowska