Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 26 października 2021 r.

Sąd Rejonowy w Gdyni I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący: SSR Małgorzata Żelewska

Protokolant: sekretarz sądowy Agnieszka Bronk-Marwicz

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 12 października 2021 r. w G.

sprawy z powództwa H. M.-Hall

przeciwko K. R.

o ochronę naruszonego posiadania

I.  oddala powództwo;

II.  przyznaje adwokatowi P. M. ze Skarbu Państwa Sądu Rejonowego w Gdyni kwotę 196,80 zł (sto dziewięćdziesiąt sześć złotych 80/100) tytułem kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej powódce z urzędu;

III.  zasądza od powódki na rzecz pozwanego kwotę 337 zł (trzysta trzydzieści siedem złotych) tytułem kosztów zastępstwa procesowego;

IV.  koszty sądowe, od uiszczenia których powódka była zwolniona przejmuje na Skarb Państwa.

Sygnatura akt: I C 193/20

UZASADNIENIE

Powódka H. M. – Hall wniosła pozew o nakazanie pozwanemu K. R. przywrócenia powódce posiadania całości powierzchni nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę nr (...) o powierzchni 0.08.27 ha położonej przy ul. (...) w G. wraz z budynkiem gospodarczym poprzez nakazanie pozwanemu zdemontowania ogrodzenia wokół budynku gospodarczego, nakazanie wypowiedzenia umowy najmu zawartej przez pozwanego z D. O. (1) i D. O. (2) oraz nakazanie im opuszczenia tej nieruchomości, umożliwienie powódce dostępu i zapewnienie możliwości korzystania z całej nieruchomości, a także zakazanie pozwanemu naruszania posiadania w przyszłości.

W uzasadnieniu pozwu powódka podniosła, że jest wyłączną właścicielką nieruchomości lokalowej położonej w G. przy ul. (...) i współwłaścicielką nieruchomości gruntowej objętej KW nr (...) wraz z budynkiem gospodarczym posadowionym na ww. działce. Powyższe upoważnia powódkę do swobodnego i nieograniczonego korzystania z całej nieruchomości. W 2015/2016 na części działki, na której posadowiony jest budynek gospodarczy, zostało bez zgody i wiedzy powódki postawione ogrodzenie wokół tego budynku, co uniemożliwia powódce swobodną realizację prawa własności. Nadto, bez zgody powódki, doszło do wynajęcia budynku gospodarczego na rzecz D. O. (1) i D. O. (2). Jak wskazano działania uzasadniające przywrócenie naruszonego posiadania wyrażają się w: prowadzeniu bez zgody powódki działalności gospodarczej w postaci warsztatu samochodowego na spornej działce, co niszczy roślinność i powoduje zaśmiecenie nieruchomości; wycięciu i niszczeniu drzew i roślinności posadzonej przez powódkę, przetrzymywaniu przez najemców na terenie działki agresywnego psa rasy Amstaff, który zagraża powódce i bezpieczeństwu osób trzecich, w tym pilnującemu działki H. S., który został przez tego psa pogryziony.

(pozew k. 4-8, pismo procesowe z dnia 27 lipca 2020r. k. 51-54)

Pozwany wniósł o oddalenie powództwa w całości. Pozwany podniósł, że jest współwłaścicielem nieruchomości przy ul. (...) w udziale 56/100 części, a także współwłaścicielem nieruchomości wspólnej. Jak wyjaśnił, za życia jego matki doszło do umownego podziału do korzystania części wspólnych pomiędzy D. M. a powódką w ten sposób, że powódka korzystała z części nieruchomości po prawej stronie budynku, a matka pozwanego i pozwany korzystali z części po lewej stronie. Na obu częściach nieruchomości stoją osobne budynki gospodarcze, które strony wynajmowały we własnym zakresie, pobierając z tego tytułu dla siebie korzyści. Pozwany wynajmuje budynek gospodarczy nieprzerwanie od 2016r. D. O. (3) i D. O. (2), natomiast powódka wynajmowała swój budynek m.in. w 2019r. osobie o imieniu W.. Strony także oddzielnie ponoszą opłaty za „swoją” część nieruchomości, dokonują remontów i prac konserwacyjnych. Nadto, pozwany wskazał, że strony wspólnie z najemcami postawiły płot okalający budynek gospodarczy i część nieruchomości, z której korzysta pozwany. Powódka sama „dyrygowała” pracami związanymi z ogrodzeniem, wskazując, gdzie mają być umiejscowione paliki do montażu segmentów ogrodzenia. Pozwany zaprzeczył, by najemcy prowadzili działalność gospodarczą na terenie nieruchomości, a najemca posiada swoje samochody, które naprawia i konserwuje stawiając je na podjeździe. Najemcy też nigdy nie wycinali bez zgody powódki żadnych drzew, a ewentualne zniszczenia były winą poszukiwaczy, którzy bezprawnie weszli na teren nieruchomości z wykrywaczami metali. Pozwany i najemcy nie zrywali ani nie niszczyli folii ogrodowej. Folia została prawdopodobnie ściągnięta przez sąsiadów powódki. Z kolei, monitoring został zamontowany na części budynku w związku z rozkopywaniem działki przez poszukiwaczy oraz z uwagi na agresywne zachowania powódki. Pozwany ani najemcy nie posiadają agresywnego psa rasy Amstaff, lecz małego kundelka, który nigdy nie był agresywny. H. S., który został rzekomo przez niego pogryziony, w postępowaniu karnym zaprzeczył tej okoliczności. Nadto, pozwany zaprzeczył zarzutom dotyczącym zaśmiecania działki przez najemców.

(odpowiedź na pozew k. 83-87)

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Powódka H. M. – Hall jest właścicielką stanowiącego odrębną nieruchomość lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w budynku mieszkalnym przy ul. (...) w G. objętego księgą wieczystą nr (...). Z własnością tego lokalu związany jest udział w wysokości ½ części w prawie współwłasności nieruchomości wspólnej stanowiącej działkę gruntu nr (...) o obszarze 0,0827 ha, dla której Sąd Rejonowy w Gdyni prowadzi księgę wieczystą nr (...). Powyższe prawa powódka nabyła od rodziców F. i J. małżonków M. na podstawie umowy darowizny z dnia 4 lipca 1995r.

Z kolei, pozwany K. R. jest współwłaścicielem lokalu mieszkalnego nr (...) objętego księgą wieczystą nr (...) w udziale wynoszącym 56/100. Z prawem własności tego lokalu związany jest udział w wysokości ½ części w nieruchomości wspólnej. Pozwany nabył ww. prawa w wyniku dziedziczenia po matce D. M., zmarłej w dniu 16 lipca 2019r.

(dowód: odpis z KW nr (...) k. 55, postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku po J. M. k. 56, postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku po F. M. k. 57, umowa darowizny z dnia 4 lipca 1995r. k. 58-61)

W działach III. ksiąg wieczystych nr (...) znajduje się wpis, iż zarząd nieruchomością wspólną wykonywany będzie przez D. M., a pozostałym współwłaścicielom przysługiwać będzie prawo nadzoru nad zarządem.

(dowód: wydruk treści księgi wieczystej nr (...) k. 97-104)

Przedmiotowa nieruchomość gruntowa objęta księgą wieczystą nr (...) jest zabudowana domem mieszkalnym, zaś na tyłach nieruchomości, za domem, znajdują się dwa budynki gospodarcze. Wszystkie wymienione budynki zostały wybudowane przez rodziców powódki. Na przedmiotową nieruchomość prowadzą dwie bramy wjazdowe prowadzące do części użytkowanych przez strony.

(dowód: zdjęcia k. 105-113, przesłuchanie powódki płyta CD k. 411, przesłuchanie pozwanego płyta CD k. 411)

W dniu 29 maja 1979 roku pomiędzy F. M. a D. S. (matką pozwanego, będącą wówczas współwłaścicielką przedmiotowej nieruchomości i właścicielką lokalu mieszkalnego nr (...)) została zawarta umowa (nazwana umową kupna – sprzedaży), której przedmiotem był budynek gospodarczy znajdujący się z lewej strony ogrodu. W umowie F. M. oświadczył, że nie będzie sobie rościł żadnych pretensji co do sposobu użytkowania ww. budynku.

(dowód: umowa kupna – sprzedaży z dnia 25 maja 1979r. k. 329)

Z budynku gospodarczego znajdującego się po lewej stronie posesji korzystała wyłącznie matka pozwanego D. M.. Budynek ten był przez nią wynajmowany. Natomiast, budynek gospodarczy po prawej stronie był wynajmowany najpierw przez rodziców powódki, a następnie przez powódkę. Ostatnia, umowa najmu została zawarta przez powódkę w 2019 roku z osobą o imieniu W.. Czynsz najmu uzyskiwany z wynajmu ww. budynków gospodarczych nie był dzielony pomiędzy współwłaścicieli.

(dowód: częściowo zeznania świadków D. O. (2) k. 158-160, K. O. k. 155-157, D. O. (3) k. 163-164, przesłuchanie powódki płyta CD k. 411, przesłuchanie pozwanego płyta CD k. 411)

Oba budynki gospodarcze znajdujące się na spornej nieruchomości mają osobne liczniki wody i prądu. Koszty zużycia mediów w budynku położonym po lewej stronie posesji ponosi wyłącznie pozwany, natomiast koszty zużycia mediów w drugim budynku gospodarczym – powódka.

(dowód: przesłuchanie powódki płyta CD k. 411, przesłuchanie pozwanego płyta CD k. 411)

Ponadto, pozwany korzysta z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli z garażu znajdującego się po prawej stronie budynku, natomiast powódka z garażu po lewej stronie.

(dowód: przesłuchanie powódki płyta CD k. 411, przesłuchanie pozwanego płyta CD k. 411)

W dniu 23 października 2016r. pozwany K. R. zawarł z D. O. (2) umowę najmu, której przedmiotem był budynek gospodarczy położony po lewej stronie ww. nieruchomości. W dniu 7 października 2018r. umowa najmu została przedłużona na czas nieoznaczony. W ww. budynku gospodarczym wspólnie z najemcą zamieszkują K. O. i D. O. (3).

(dowód: umowa najmu z dnia 7 października 2018r. k. 116, umowa najmu z dnia 23 października 2016r. k. 118-119)

Najemcy posiadają nierasowego psa (kundelka).

(dowód: zeznania świadka D. O. (2) k. 158-160, zeznania świadka K. O. k. 155-157, zeznania świadka D. O. (3) k. 163-164, zdjęcie k. 161)

W trakcie trwania stosunku najmu na budynku gospodarczym położonym po lewej stronie posesji zostały zamontowane kamery.

(dowód: zeznania świadka D. O. (2) k. 158-160, zeznania świadka K. O. k. 155-157, zeznania świadka D. O. (3) k. 163-164)

Najemcy nie prowadzą zarejestrowanej działalności gospodarczej na przedmiotowej nieruchomości.

(dowód: zeznania świadka D. O. (2) k. 158-160, zeznania świadka K. O. k. 155-157, zeznania świadka D. O. (3) k. 163-164)

Jesienią 2016r. wokół budynku gospodarczego stanowiącego przedmiot opisanej powyżej umowy najmu został posadowiony płot o wysokości około 80 cm oddzielający części nieruchomości, z których korzystała w sposób wyłączny każda ze stron. Później, około 2017-2018r. na żądanie powódki została wymieniona na wyższą furtka, stanowiąca część tego ogrodzenia.

(dowód: przesłuchanie powódki płyta CD k. 411, przesłuchanie pozwanego płyta CD k. 411)

Sąd zważył, co następuje:

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dowodów z dokumentów, dowodów z zeznań świadków H. S., D. O. (2), K. O. i D. O. (3), a także dowodu z przesłuchania stron.

Oceniając zebrany w niniejszej sprawie materiał dowodowy Sąd nie dopatrzył się żadnych podstaw do kwestionowania prawdziwości i wiarygodności dokumentów powołanych w ustaleniach stanu faktycznego. Podkreślić bowiem należy, iż dowody w postaci odpisów orzeczeń sądowych (postanowienia w przedmiocie stwierdzenia spadku po F. M. i J. M.), aktów notarialnych (umowa darowizny), a także odpisów z ksiąg wieczystych mają charakter dokumentów urzędowych w rozumieniu art. 244 kpc i w związku z tym korzystają z domniemania autentyczności i zgodności z prawdą wyrażonych w nich oświadczeń, czemu żadna ze stron nie zaprzeczyła w trybie art. 252 kpc. Podobnie, Sąd dał wiarę dokumentom prywatnym w postaci umów najmu, gdyż treść i forma tych dokumentów nie budzi żadnych zastrzeżeń co do autentyczności i pochodzenia wyrażonych w nich oświadczeń. Za wiarygodny dowód w sprawie należało uznać także załączoną do akt sprawy dokumentację fotograficzną. Sąd miał bowiem na uwadze, że żadna ze stron nie podniosła zarzutów co do tego, że fotografie zostały w jakikolwiek zmanipulowane.

Z dużą ostrożnością Sąd podszedł natomiast do oceny osobowego materiału dowodowego. Zważyć bowiem należy, iż zawnioskowani w niniejszej sprawie świadkowie pozostawali ze stronami w takich stosunkach prawnych bądź faktycznych, które mogły wpływać na treść ich zeznań. Świadek H. S. dokonuje bowiem dozoru nieruchomości pod nieobecność powódki, natomiast D. O. (2), K. O. i D. O. (3) są najemcami jednego z budynków gospodarczych na podstawie zawartej z pozwanym umowy najmu. Nadto, powódka swoje roszczenia wiązała częściowo z działalnością wymienionych najemców. Powyższe relacje znalazły odzwierciedlenie w zeznaniach poszczególnych świadków. H. S. co prawda nie posiadał wiedzy odnośnie ewentualnej umowy o podziale rzeczy wspólnej do korzystania, niemniej wskazał, że powódka zajmowała i zajmuje całą nieruchomość, a także że nie wyrażała zgody na wydzielenie części działki za pomocą ogrodzenia. Nadto świadek wskazywał na niewłaściwe zachowanie najemców (śmiecenie, brak zabezpieczenia agresywnego psa, chodzenie po całej działce itd.). Z kolei, świadkowie zawnioskowani przez pozwanego zgodnie wskazali, że pomiędzy stronami istniała umowa o podziale nieruchomości do korzystania, a także zaprzeczyli twierdzeniom powódki o naruszeniu posiadania. Przy ocenie wiarygodności zeznań Sąd miał na względzie, iż fakt, że świadek jest znajomym czy nawet krewnym strony nie dyskwalifikuje sam przez się jego zeznań wtedy, gdy są niekorzystne dla drugiej strony. Zeznania takiego świadka są oceniane z uwzględnieniem wszystkich okoliczności, w tym również stosunku, w jakim pozostaje on do każdej ze stron, ale ponadto - z uwzględnieniem jego cech osobistych, relacji między treścią jego zeznań a innymi dowodami w sprawie itd. (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10 października 1997r. II CKN 368/97, L.).

W oparciu o całokształt zebranego materiału dowodowego Sąd ostatecznie dał wiarę zeznaniom wymienionych powyżej świadków D. O. (2), K. O. i D. O. (3), jak również zeznaniom pozwanego K. R., że faktycznie pomiędzy stronami została zawarta w sposób ustny umowa quoad usum. O powyższym świadczyć może fakt długoletniego wynajmowania przez strony i ich poprzedników prawnych poszczególnych budynków gospodarczych (pozwany i wcześniej jego matka wynajmowali budynek po lewej stronie posesji, a powódka i jej rodzice – budynek po prawej stronie), korzystania z określonych garaży (powódka korzysta z garażu po lewej stronie, a pozwany z garażu po prawej stronie), brak podziału pomiędzy współwłaścicielami pożytków pochodzących z najmu, czy też oddzielne opomiarowanie obu budynków gospodarczych. Powyższe okoliczności wynikają także z zeznań stron, o czym mowa poniżej.

W odniesieniu natomiast do kwestii wzniesienia ogrodzenia odgradzającego części obie nieruchomości, to – zdaniem Sądu – należało dać wiarę zeznaniom pozwanego, iż posadowienie tego płotu odbyło się za zgodą powódki. Potwierdzać to mogą zeznania powódki, która wskazała, że „zgodziła się na podwyższenie płotu do 1 m 50 cm”, co oznacza, że nie tylko akceptowała sposób przegrodzenia nieruchomości, a nadto domagała się jego modernizacji. Co prawda w innej części swoich zeznań powódka wskazała, że „nie tolerowała nigdy ogrodzenia działki przez pozwanego”, jednak w świetle wcześniejszych zeznań trudno uznać te twierdzenia za wiarygodne.

Na podstawie art. 235 ² § 1 pkt 2 i 5 kpc Sąd pominął dowód z opinii biegłego do spraw budownictwa, albowiem okoliczności, jakie miały zostać ustalone za pomocą tego dowodu nie mają żadnego znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy, a nadto spowodowałyby nieuzasadnioną zwłokę w rozpoznaniu niniejszej sprawy.

Podstawę prawną powództwa stanowił przepis art. 344 § 1 kc, zgodnie z którym przeciwko temu, kto samowolnie naruszył posiadanie, jak również przeciwko temu, na czyją korzyść naruszenie nastąpiło, przysługuje posiadaczowi roszczenie o przywrócenie stanu poprzedniego i o zaniechanie naruszeń. Roszczenie to nie jest zależne od dobrej wiary posiadacza ani od zgodności posiadania ze stanem prawnym, chyba że prawomocne orzeczenie sądu lub innego powołanego do rozpoznawania spraw tego rodzaju organu państwowego stwierdziło, że stan posiadania powstały na skutek naruszenia jest zgodny z prawem. Podkreślić należy, iż zgodnie z art. 478 kpc w sprawach o naruszenie posiadania sąd bada jedynie ostatni stan posiadania i fakt jego naruszenia, nie rozpoznając samego prawa ani dobrej wiary pozwanego.

Przechodząc do szczegółowych rozważań należy wskazać, że w niniejszej sprawie strona pozwana broniła się, podnosząc, że pomiędzy stronami została zawarta umowa quoad usum, na mocy której pozwany miał w sposób wyłączny korzystać z części przedmiotowej nieruchomości, w tym z jednego z budynków gospodarczych położonego po lewej stronie posesji, co oznacza, że powódka nigdy nie była posiadaczem tej części nieruchomości. Odnosząc się do powyższego zarzutu, należy wskazać, że współwłaściciele mogą w umowie ustalić inny od ustawowego określonego w art. 206 kc sposób korzystania z rzeczy wspólnej, w szczególności mogą dokonać podziału rzeczy wspólnej do używania, tj. wyodrębnić określone jej części do wyłącznego korzystania przez poszczególnych współwłaścicieli (podział quoad usum). Zważyć przy tym należy, że wydzielone części nie muszą ściśle odpowiadać wielkości udziałów współwłaścicieli. Umowa quoad usum może kształtować stosunki wzajemne między współwłaścicielami na tle korzystania z rzeczy wspólnej inaczej, niż wynika to z treści art. 206 kc, i postanowienia takiej umowy są wiążące (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 15 czerwca 1993r., I ACr 400/93, L.). Umowa o podział rzeczy wspólnej do korzystania (quoad usum) nie wymaga formy szczególnej, może być zawarta nawet w sposób dorozumiany przez utrwalone między współwłaścicielami korzystanie z rzeczy (por. wyrok SN z dnia 10 lutego 2004r., IV CK 17/03, L.; wyrok SN z dnia 16 września 2015r., III CSK 446/14, L.; postanowienie SN z dnia 10 listopada 2016r., IV CSK 46/16, L.). Dorozumiane zawarcie przedmiotowej umowy można przyjąć, gdy żaden ze współwłaścicieli nie sprzeciwia się określonemu sposobowi korzystania z rzeczy wspólnej. Sposób ten musi być ponadto utrwalony. Zmiana okoliczności może jednak prowadzić do wniosku, że umowa taka została (również w sposób dorozumiany) zmieniona lub uchylona (por. postanowienie SN z dnia 10 listopada 2016 r., IV CSK 46/16, L.). W wypadkach, w których dokonano podziału quoad usum, o uprawnieniu poszczególnych współwłaścicieli do wyłącznego korzystania z określonych części rzeczy wspólnej decyduje jedynie treść umowy współwłaścicieli (por. uzasadnienie wyroku SN z dnia 27 kwietnia 2001 r., III CKN 21/99, Legalis).

Na podstawie całokształtu zebranego w niniejszej sprawie materiału dowodowego Sąd doszedł do przekonania, że pomiędzy stronami faktycznie doszło do zawarcia w formie ustnej umowy o podziale spornej nieruchomości do korzystania. Zważyć należy, iż przedmiotowa nieruchomość pierwotnie stanowiła przedmiot współwłasności F. i J. małżonków M. tj. rodziców powódki, a dziadków pozwanego. Małżonkowie M. wybudowali na przedmiotowej nieruchomości m.in. dwa budynki gospodarcze. Z dołączonych do akt sprawy dowodów wynika, że jeszcze za życia pierwotnych właścicieli budynek gospodarczy położony po lewej stronie posesji przypadł do korzystania matce pozwanego D. M. (ówczesnej współwłaścicielce nieruchomości). Powyższą okoliczność potwierdza umowa z dnia 29 maja 1979 roku zawarta pomiędzy F. M. a D. S., której przedmiotem był budynek gospodarczy znajdujący się z lewej strony ogrodu. W umowie zawarte jest także oświadczenie ówczesnego współwłaściciela nieruchomości F. M., że nie będzie sobie rościł żadnych pretensji co do sposobu użytkowania ww. budynku przez córkę. Nadto, o takim podziale świadczą również zeznania pozwanego K. R., który wskazał, że od czasów jego dzieciństwa budynek gospodarczy położony po lewej stronie działki był wynajmowany przez jego matkę. Uzyskiwany w ten sposób czynsz najmu nie był dzielony pomiędzy współwłaścicieli nieruchomości gruntowej, lecz przypadał wynajmującej. W swoich zeznaniach powódka co prawda podała, że ww. budynkiem nie zajmowała się tylko dlatego, że „był cały czas wynajmowany przez siostrę”, niemniej z zebranego materiału dowodowego w żaden sposób nie wynika, aby powódka na przestrzeni wielu lat istnienia takiego stanu rzeczy kwestionowała uprawnienia siostry do wyłącznego korzystania z tego budynku, czy też żądała podziału pożytków z najmu tego budynku. Bierne zachowanie powódki, znoszenie istniejącego stanu rzeczy zdaje się potwierdzać, że pomiędzy współwłaścicielami zapadły ustalenia co do sposobu korzystania z nieruchomości. Zważyć należy, iż także drugi budynek gospodarczy, jaki znajduje się na nieruchomości, był wynajmowany najpierw przez rodziców powódki, a następnie przez H. M. – Hall. Zarówno z zeznań świadków, jak też zeznań stron wynika, że ww. budynek położony po prawej stronie powódka wynajmowała w nieodległej przeszłości. W 2019 roku jego najemcą był mężczyzna o imieniu W.. W tym wypadku siostra powódki ani też pozwany jako jej spadkobierca także nie rościli sobie żadnych praw do tej części nieruchomości, ani też nie domagali się podziału czynszu według udziałów we współwłasności. O tym, że pomiędzy współwłaścicielami doszło do zawarcia umowy quoad usum świadczy również fakt odrębnego opomiarowania obu budynków gospodarczych. Jak bowiem wynika ze zgodnych zeznań stron w przedmiotowych budynkach założono odrębne liczniki wody i energii elektrycznej. Koszty zużycia mediów w budynku położonym po lewej stronie posesji ponosi wyłącznie pozwany (i jego najemcy), natomiast analogiczne koszty w drugim budynku gospodarczym ponosi wyłącznie pozwana. Dodatkowo należy wskazać, że podział obejmuje również garaże, przy czym powódka korzysta wyłącznie z garażu po lewej stronie, zaś pozwany z garażu po prawej stronie. Jak wskazano powyżej taki podział nieruchomości do korzystania istniał od wielu lat (istniał, gdy pozwany był jeszcze dzieckiem), a zatem należy uznać go za utrwalony. W tym stanie rzeczy należało stwierdzić, że zgodnie z podziałem quoad usum, to pozwany był wyłącznym posiadaczem części nieruchomości, na której posadowiony jest budynek gospodarczy usytuowany po lewej stronie działki, a także garażu po prawej stronie budynku. Jak wskazuje się bowiem w orzecznictwie samoistne posiadanie nieruchomości oznacza stan faktyczny charakteryzujący się władztwem nad rzeczą sprawowanym na zasadach właścicielskich. Na władztwo to składa się fizyczne władztwo nad rzeczą oznaczające się możliwością wykonywania wszelkich uprawnień do rzeczy (corpus) i wola posiadania dla siebie jak właściciel (animus). Posiadacz rzeczy musi zatem mieć faktyczną możliwość korzystania z niej tak, jak czyni to właściciel i stan ten musi posiadać cechy trwałości. Cecha samoistnego posiadania wyraża się zatem w występowaniu po stronie posiadacza faktycznej możliwości władania rzeczą w sposób, do jakiego uprawniony jest właściciel (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 6 lutego 2019r., I ACa 595/18, L.). Ustalenie faktu posiadania rzeczy i jego charakteru odbywa się na podstawie manifestowanych przez posiadacza i widocznych na zewnątrz przejawów władania rzeczą i zawsze musi odnosić się do okoliczności konkretnego przypadku. Niewątpliwie manifestacją takiego posiadania może być wykonanie ogrodzenia działki gruntu (por. postanowienie SN z dnia 26 kwietnia 2017r., I CSK 426/16, L.). Z kolei, wola posiadania jak właściciel (animus possidendi) oznacza wykonywanie faktycznego władztwa w takim zakresie, w jakim wykonuje je właściciel. Przy czym swą wolę władania daną nieruchomością jak właściciel posiadacz samoistny musi objawiać na zewnątrz. Konieczne jest zatem wykonywanie przez posiadacza, który - co jasne - właścicielem nie jest, czynności faktycznych wskazujących na samodzielny, rzeczywisty, niezależny od woli innej osoby stan władztwa (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 22 października 2015r., I ACa 529/15, L.). Nie ulega wątpliwości, iż w odniesieniu do części nieruchomości, na której znajduje się sporny budynek gospodarczy władztwo w sposób wyłączny sprawował i nadal sprawuje pozwany, co objawia się m.in. zawieraniem umów najmu co do tej części nieruchomości, ogrodzeniu tej części, zakładaniem monitoringu na budynku etc. Powódka natomiast nie sprawowała władztwa nad tą częścią nieruchomości, a tym samym nie była posiadaczem w rozumieniu powołanego powyżej orzecznictwa, stąd nie sposób uznać, aby zaistniały przesłanki o jakich mowa w art. 344 § 1 kc. Czynności podejmowane przez pozwanego polegające na wynajęciu spornego budynku mieściły się w granicach umowy quoad usum.

Nadto, powódka swoje roszczenia wywodziła z faktu posadowienia i podwyższenia ogrodzenia wokół ww. budynku gospodarczego położonego po lewej stronie działki, żądając zdemontowania tego ogrodzenia. W ocenie Sądu roszczenie powódki w tym zakresie również nie zasługiwało na uwzględnienie. Przede wszystkim należy wskazać, że zeznając w niniejszej sprawie powódka wskazała, że „zgodziła się na podwyższenie płotu do 1 m 50 cm”, a nawet że „proponowałam pozwanemu podwyższenie płotu”, co oznacza, że co do zasady akceptowała sposób przegrodzenia nieruchomości. W takim stanie rzeczy nie mogło być mowy o samowolnym naruszeniu posiadania. Nie ulega bowiem wątpliwości, że samowolne naruszenie posiadania następuje wtedy, gdy odbywa się bez zgody posiadacza (por. E. Gniewek, P. Machnikowski (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Wyd. 10, Warszawa 2021).

Niezależnie jednak od powyższego – w ocenie Sądu – roszczenie powódki należało uznać za spóźnione. Zgodnie bowiem z treścią art. 344 § 2 kc roszczenie posesoryjne wygasa, jeżeli nie będzie dochodzone w ciągu roku od chwili naruszenia. Jak wskazuje się w doktrynie termin na dochodzenie roszczenia posesoryjnego jest terminem prekluzyjnym. Na bieg terminu dochodzenia roszczenia posesoryjnego oraz na jego zakończenie nie ma wpływu chwila powzięcia wiadomości przez posiadacza o samowolnym naruszeniu sprawowanego przez niego posiadania. Termin ten jest terminem prawa materialnego. Bieg rocznego terminu na dochodzenie roszczenia posesoryjnego wyznacza się inaczej w przypadku pozbawienia faktycznego władztwa nad rzeczą, a inaczej w przypadku innego naruszenia posiadania. W przypadku bowiem pozbawienia faktycznego władztwa nad rzeczą bieg rocznego terminu na dochodzenie roszczenia posesoryjnego rozpoczyna się od chwili pozbawienia tego władztwa. Późniejsze zachowania podmiotu, który samowolnie naruszył posiadanie, jak również podmiotu, w którego interesie nastąpiło naruszenie posiadania, są dla biegu terminu na dochodzenie roszczenia posesoryjnego obojętne. Inaczej jest, gdy zachodzi konieczność ustalenia początku biegu terminu na dochodzenie roszczenia posesoryjnego z tytułu zakłócenia posiadania. Zgodnie z ogólną zasadą w takich przypadkach termin roczny liczy się oddzielnie od każdego dnia, w którym poszczególne zakłócenia miały miejsce. W przypadku jednak, gdy zakłócenie dokonuje się poprzez szereg ściśle powiązanych ze sobą aktów, bieg terminu na dochodzenie roszczenia posesoryjnego powinien rozpoczynać się od ostatniego aktu zakłócenia posiadania (por. K. Osajda (red.), Kodeks cywilny. Komentarz, 2020). Słuchana w trybie art. 212 kpc powódka wskazała, że ogrodzenie powstało 6-8 miesięcy po wprowadzeniu się najemców, zaś o wzniesieniu tego ogrodzenia dowiedziała się w 2017 roku. Z zeznań pozwanego wynika z kolei, że do wymiany furtki na wyższą doszło w 2017r. lub 2018r. Pozew w niniejszej sprawie został przez powódkę wniesiony dopiero w dniu 10 marca 2020 roku, a więc niewątpliwie po upływie rocznego terminu, o jakim mowa w art. 344 § 2 kc. Odnośnie pozostałych wskazywanych przez powódkę zdarzeń to wskazać należy, że powódka podnosiła, że problemy z korzystaniem z nieruchomością wspólną zaczęły się z chwilą wprowadzenia się najemców, co nastąpiło w październiku 2016r. Zatem bez wątpienia także w tym zakresie doszło do sprekludowania roszczenia.

Mając powyższe na względzie, na mocy art. 344 § 1 i 2 kc a contrario, powództwo podlegało oddaleniu.

O kosztach procesu Sąd orzekł na mocy art. 98 kpc i zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik sprawy zasądził od przegrywającej niniejszy spór powódki na rzecz pozwanego kwotę 337 zł, na co składa się opłata za czynności fachowego pełnomocnika pozwanego będącego adwokatem w stawce minimalnej określonej w § 5 ust. 4 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (320 zł) oraz opłata skarbowa od pełnomocnictwa (17 zł).

Ponadto, na podstawie art. 29 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 26 maja 1982 r. Prawo o adwokaturze (Dz.U. z 2020 r. poz. 1651) i § 11 pkt 4 i § 4 ust. 2 i 3 Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej przez adwokata z urzędu z dnia 3 października 2016r. Sąd ustalił i przyznał adwokatowi P. M. wynagrodzenie tytułem pomocy prawnej udzielonej powódce z urzędu w kwocie 196,80 zł w wysokości 100 % stawki podstawowej wyliczonej od wartości przedmiotu sporu (160 zł) powiększonej o podatek od towarów i usług w aktualnie obowiązującej stawce 23 %.

Natomiast koszty sądowe, od uiszczenia których powódka została zwolniona, Sąd przejął na Skarb Państwa, wobec braku podstaw do obciążenia nimi strony przeciwnej.