Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 8 września 2023 roku

Sąd Okręgowy w Warszawie I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący sędzia (del.) Marcin Polit

Protokolant stażysta Dominika Głębocka

po rozpoznaniu w dniu 8 sierpnia 2023 roku w Warszawie

na rozprawie sprawy z powództwa M. B. i K. B.

przeciwko (...) sp. z o.o. sp. k. w W.

o zapłatę

I.  zasądza od pozwanego (...) sp. z o.o. sp. k. w W. na rzecz powodów M. B. i K. B. kwotę 86 107 (osiemdziesiąt sześć tysięcy sto siedem) złotych wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 24 czerwca 2021 roku do dnia zapłaty;

II.  w pozostałej części oddala powództwo;

III.  zasądza od pozwanego (...) sp. z o.o. sp. k. w W. na rzecz powodów M. B. i K. B. kwotę 8 856,95 zł (osiem tysięcy osiemset pięćdziesiąt sześć złotych i dziewięćdziesiąt pięć groszy) tytułem zwrotu kosztów procesu – z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia do dnia zapłaty.

Sygn. akt I C 2169/21

UZASADNIENIE

Pozwem o zapłatę z dnia 24 czerwca 2021 r. (data stempla pocztowego – k. 73) powodowie M. B. i K. B. wnieśli o zasądzenie na jej rzecz od pozwanego (...) sp. z o.o. sp. k. z siedzibą w W. (KRS: (...)) kwot:

-

86.107 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od ww. kwoty od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty – stanowiącej równowartość kar umownych z tytułu zaistniałego opóźnienia za okres od dnia 1 lutego 2020 roku do dnia 17 stycznia 2021 roku, tj. na dzień poprzedzający zawarcie umowy przenoszącej własność lokalu mieszkalnego nr (...) usytuowanego w nieruchomości przy ul. (...) w W. z dnia 18 stycznia 2021 roku (350 dni opóźnienia);

-

7.635,84 zł wraz z odsetkami ustawowymi od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty – stanowiącej równowartość kar umownych z tytułu zaistnienia opóźnienia w przeniesieniu własności garażu usytuowanego w nieruchomości przy ul. (...) w W. za okres od dnia 1 czerwca 2020 roku do dnia 24 czerwca 2021 roku, tj. na dzień sporządzenia niniejszego wezwania (388 dni opóźnienia).

Nadto powodowie wnieśli o zasądzenie solidarnie na ich rzecz od pozwanego zwrotu kosztów procesu.

W uzasadnieniu swojego żądania strona powodowa wskazała, że zawarła z pozwaną spółką umowę deweloperską zobowiązującą do wybudowania budynku, ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę oraz przedwstępną umowę sprzedaży udziału w lokalu niemieszkalnym (garażu). Pozwany opóźnił się o 350 dni w zakresie zawarcia umowy docelowej, tj. umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży, a także o 388 dni w zakresie przeniesienia własności garażu, w związku z czym powodom przysługują żądane kwoty z tytułu kary umownej (pozew – kk. 3-12).

Pismem z dnia 31 sierpnia 2021 roku stanowiącym odpowiedź na pozew pozwany wniósł o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powodów na rzecz pozwanego kosztów procesu. Pozwany podniósł m.in., że przekroczenie terminów przewidzianych w umowie deweloperskiej spowodowane było stanem siły wyższej w postaci pandemii koronawirusa, której skutki wpłynęły na spowolnienie lub wstrzymanie prac budowlanych oraz procesów uzyskiwania wymaganych zgód i pozwoleń (odpowiedź na pozew – kk. 98-106)

Na rozprawie w dniu 16 grudnia 2022 roku pozwany uznał powództwo w zakresie żądania kary umownej za okres do dnia 6 marca 2020 roku. Również w piśmie z dnia 5 stycznia 2023 roku pozwany wniósł o oddalenie powództw w zakresie roszczeń ponad kwotę stanowiącą karę umowną pozwanego za opóźnienie w okresie od dnia 1 lutego 2020 roku do dnia 6 marca 2020 roku (protokół – k. 162; pismo – kk. 168-182).

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

W dniu 6 kwietnia 2018 r. powodowie M. B. i K. B. (będący małżonkami pozostającymi we wspólności ustawowej małżeńskiej) zawarli z (...) Sp. z o.o. sp. k. z siedzibą w W., w formie aktu notarialnego, umowę deweloperską, zobowiązującą do wybudowania budynku, ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na powodów (jako nabywców) oraz przedwstępną umowę sprzedaży udziału w lokalu niemieszkalnym – garażu. Na gruncie umowy nabywcy zobowiązali się do zapłacenia deweloperowi z tytułu nabycia lokalu mieszkalnego wraz z częściami nieruchomości wspólnej związanymi z lokalem mieszkalnym ceny w wysokości brutto 615.060 zł, to jest z uwzględnieniem podatku VAT – 10.800,00 zł za 1 m ^{( 2)} powierzchni lokalu mieszkalnego (§10 ust. 1 umowy). Zgodnie z §13 ust. 1 umowy deweloper zobowiązany został do zawarcia z nabywcą umowy przewłaszczeniowej nie później niż do dnia 31 stycznia 2020 roku.

W myśl §14 ust. 2-5 umowy w przypadku opóźnienia dewelopera w wykonaniu zobowiązania do zawarcia umowy przewłaszczeniowej, deweloper miał zapłacić nabywcy tytułem kary umownej 0,04% zapłaconej ceny za każdy dzień opóźnienia, jednakże nie więcej niż 5% ceny w skali roku. Nabywca miał zachować roszczenie o zapłatę kary, o której mowa w ust. 2 niniejszego paragrafu, w przypadku odstąpienia przez nabywcę od umowy w myśl §15 ust. 3 umowy. Obowiązek zapłaty kar umownych, o których mowa w ust. 2 niniejszego paragrafu miał powstawać w terminie 7 dni od daty zawarcia umowy przewłaszczeniowej bądź od daty odstąpienia przez nabywcę od umowy na podstawie § 15 ust. 3 umowy. Postanowienia dotyczące kary umownej nie wyłączały możliwości dochodzenia odszkodowania na zasadach ogólnych wynikających z kodeksu cywilnego. §14 ust. 1 stanowił z kolei, że od niewpłaconych przez nabywcę w uzgodnionym terminie należności deweloperowi przysługują odsetki umowne w wysokości 5% w skali roku. Deweloper ma prawo do zaliczenia w pierwszej kolejności dokonanych przez nabywcę wpłat na należne deweloperowi odsetki.

Zgodnie z §17 ust. 3 i 4 umowy powodowie zobowiązali się do zawarcia umowy przyrzeczonej dotyczącej udziału w nieruchomości stanowiącej lokal niemieszkalny – garaż w terminie 30 dni od dnia założenia księgi wieczystej dla lokalu niemieszkalnego – garażu, nie później jednak niż do dnia 31 maja 2020 roku. Zapłata całej ceny udziału w nieruchomości stanowiącej lokal niemieszkalny – garaż w kwocie (...) zł brutto miała nastąpić poleceniem przelewu na wskazany przez pełnomocnika dewelopera i należący do dewelopera prowadzony przez (...) Bank S.A. rachunek bankowy w terminie do dnia 31 sierpnia 2018 roku. Stawający ustalili, że za dzień zapłaty uważa się dzień uznania wskazanego wyżej rachunku bankowego powyższą kwotą (umowa w formie aktu notarialnego, rep. (...)– kk. 17-33).

Treść umowy nie była negocjowana przez strony. Powodowie otrzymali jej projekt na kilka dni przed jej podpisaniem (przesłuchanie powoda M. B. – k. 277).

Umowa docelowa (w wykonaniu umowy deweloperskiej) o ustanowienie odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży została zawarta w dniu 18 stycznia 2021 r. na mocy aktu notarialnego. M. B. i K. B. uiścili cenę nabycia, o której mowa w §10 oraz §17 ust. 2 ww. umowy (akt notarialny, rep. (...), k. 40-59; wnioski o uruchomienie środków na rachunku bankowym – k. 66-71; lista operacji, k. 72)

(...) sp. z o.o. sp. k. z siedzibą w W. opóźniła się względem nabywcy o 350 dni (od dnia 1 lutego 2020 roku do 18 stycznia 2021 roku), w zakresie zawarcia umowy przewłaszczeniowej, tj. umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego nr (...) usytuowanego w nieruchomości przy ul. (...) w W. i jego sprzedaży. Opóźnienie było spowodowane niedotrzymaniem terminów odnośnie zakończenia budowy przedmiotowej nieruchomości. Owe niedotrzymanie terminów było zaś zawinione przez generalnego wykonawcę, który nie dotrzymał terminów realizacyjnych (czego skutkiem było wypowiedzenie umowy przez inwestora i dokończenie prac na własny rachunek), a także w dużej mierze spowodowane przez pandemię COVID-19, w tym przebywanie na kwarantannie pracowników (m.in. kierownika budowy), problemy z zakupem materiałów budowlanych ze względu na zamknięcie hurtowni czy konieczność uzyskania wszelkich zezwoleń i spełnienia urzędowych warunków formalnych (co z uwagi na pandemię było utrudnione i wydłużone). Finalnie termin zakończenia prac był przesuwany czterokrotnie (zeznania świadka M. C. – kk. 258-261; zeznania świadka K. A. – kk. 276-277; przesłuchanie powoda M. B. – kk. 277-277v.; przesłuchanie powódki K. B. – kk. 277v.-279; zeznania świadka J. K. – kk. 278v.-279v.)

Pozwana spółka jest przedsiębiorcą w rozumieniu przepisu art.. 43 ¹ k.c., prowadzi działalność gospodarczą w branży deweloperskiej (okoliczność niesporna, odpis z KRS k. 109-111).

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie złożonych do akt sprawy
i przywołanych powyżej dokumentów, jak również na podstawie zeznań świadków. Dowody z dokumentów Sąd uznał za całkowicie wiarygodne. Żadna ze stron nie kwestionowała ich autentyczności, bądź prawdziwości treści w nich zawartych. Dodać należy, że dokumenty te tworzyły spójny obraz stanu faktycznego i posłużyły do dokonania powyższych ustaleń.

Sąd pominął dowód z zeznań świadków P. K. i J. S. (kk. 162v-164) uznając, że mimo iż świadkowie potwierdzili niejako twierdzenia strony powodowej odnośnie opóźnień w pracach budowlanych w zakresie nieruchomości, których dotyczyły umowy zawierane z pozwanym, to w przeważającej mierze owe zeznania nie mają znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy, albowiem dotyczyły jedynie umowy, którą ww. świadkowie zawierali z pozwanym.

Sąd zważył, co następuje:

W niniejszej sprawie powodowie żądali od pozwanego (...) sp. z o.o. sp. k. z siedzibą w W. łącznej kwoty 93.742,84 zł. Żądana kwota 86.107 zł stanowi równowartość kar umownych z tytułu zaistniałego opóźnienia w zawarciu umowy przenoszącej własność lokalu mieszkalnego nr (...) usytuowanego w nieruchomości przy ul. (...) w W., za okres od dnia 1 lutego 2020 roku do dnia 17 stycznia 2021 roku (350 dni opóźnienia). Kwota 7.635,84 zł dotyczyła zaś opóźnienia w przeniesieniu własności garażu usytuowanego w nieruchomości przy ul. (...) w W..

Zgodnie z §14 ust. 2 umowy w przypadku opóźnienia dewelopera w wykonaniu zobowiązania do zawarcia umowy przewłaszczeniowej, deweloper miał zapłacić nabywcy tytułem kary umownej 0,04% zapłaconej ceny za każdy dzień opóźnienia, jednakże nie więcej niż 5% ceny w skali roku.

W pierwszej kolejności należy zauważyć, że przedmiotowa umowa deweloperska, zawierana w dniu 6 kwietnia 2018 roku, w momencie jej zawierania musiała odpowiadać przepisom ówcześnie obowiązującej ustawy z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1445). Art. 22 ust 1 pkt 13 ustawy stanowił o wymogu zawarcia w treści umowy deweloperskiej określenia wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej. Art. 25 stanowił zaś, że wysokość odsetek zastrzeżonych na rzecz dewelopera nie może przewyższać kar umownych zastrzeżonych na rzecz nabywcy. Odzwierciedleniem tych przepisów ustawowych są zapisy zawarte w §14 ust. 1-2 umowy. To na §14 ust. 2 umowy strona powodowa oparła swoje żądanie w zakresie kwoty 86.107 zł.

Strona pozwana w odpowiedzi na pozew argumentowała, że opóźnienie w wykonaniu zobowiązania do zawarcia umowy przewłaszczeniowej spowodowane było pandemią COVID-19, a zatem stanem siły wyższej. Nie może to jednak stanowić podstawy do przychylenia się do stanowiska pozwanego, który wnosił o oddalenie powództwa.

W myśl art. 65§2 k.c. w umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu. W razie wątpliwości treść umowy należy jednak tłumaczyć na niekorzyść strony, która jest autorem jej tekstu (zob. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach - V Wydział Cywilny z dnia 22 września 2021 r., V AGa 398/20, Legalis). Zauważyć także należy, że sama treść przedmiotowej umowy nie była negocjowana przez strony, a powodowie otrzymali jej projekt na kilka dni przed jej podpisaniem.

Uwzględniając powyższe rozważania w kontekście analizy zapisu §14 ust. 2 umowy Sąd dochodzi do wniosku, że jasnym jest, iż warunkiem zaistnienia odpowiedzialności z tytułu kary umownej jest pozostawanie w opóźnieniu. Na gruncie art. 476 k.c. uznaje się, że opóźnienie występuje wtedy, gdy dłużnik nie wykonuje zobowiązania w ustalonym terminie. Opóźnienie tym się różni jednak od zwłoki (tj. opóźnienia kwalifikowanego), że nie ma w tym przypadku znaczenia, czy dłużnik ponosi odpowiedzialność za uchybienie terminowi świadczenia. Tym samym w przedstawionym stanie faktycznym nie ma znaczenia okoliczność, że opóźnienie w zawarciu umowy przewłaszczeniowej spowodowane było pandemią COVID-19, a zatem siłą wyższą, okolicznością niezależną od pozwanego. Opóźnienie niewątpliwie zaistniało (albowiem nie doszło do zawarcia umowy przewłaszczeniowej w przewidzianym w umowę deweloperskiej terminie, tj. do dnia 31 stycznia 2020 roku), co stanowi podstawę do żądania przewidzianej we wskazanym zapisie kary umownej.

W odróżnieniu od uprawnienia do odstąpienia od umowy, prawo do naliczania dziennych kar umownych nie jest uzależnione od uprzedniego wyznaczenia deweloperowi jakiegokolwiek terminu. Powstaje ono bowiem automatycznie, po bezskutecznym upływie terminu przeniesienia prawa własności lokalu. W myśl art. 474 k.c. strona pozwana ponosi odpowiedzialność za zaniechania osób, z których pomocą zobowiązanie wykonywała. Ponadto nie ma przeszkód, aby w relacjach z podwykonawcami zastrzec kary umowne, z których można będzie sfinansować kary umowne należne osobom zawierającym ze stroną pozwaną umowy deweloperskie. Nie może również umknąć uwadze Sądu fakt, że stan epidemii w Polsce został wprowadzony w dniu 20 marca 2020 roku, a zatem ponad 1,5 miesiąca później, niż umówiony termin zawarcia umowy przewłaszczeniowej. Tym samym nie mogła ona wpłynąć na wykonanie umowy w terminie, a co najwyżej w terminie późniejszym owe opóźnienie przedłużać. Jedynie na marginesie należy zauważyć, że nawet gdyby przychylić się do stanowiska strony pozwanej i uznać, że warunkiem zaistnienia roszczenia z tytułu kary umownej jest jednak zaistnienie zwłoki – a nie opóźnienia – to badając argumentację pozwanego dotyczącą tego, że niedotrzymanie terminu spowodowane było pandemią COVID-19 należałoby dojść do przekonania, że mogła ona wpłynąć na takie opóźnienie jedynie w wymiarze maksymalnie 3,5 miesiąca – co wynika z zeznań świadka M. C. – kierownika budowy nieruchomości, której dotyczyła umowa stron (k. 258).

W konsekwencji powyższego należało uznać, że strona pozwana dopuściła się opóźnienia w zawarciu umowy przeniesienia prawa własności, a tym samym nienależycie wykonała świadczenie niepieniężne, do którego spełnienia była zobowiązana. Zatem spełnione zostały przesłanki naliczenia kar umownych.

Zgodnie z brzmieniem art. 484§1 k.c., w razie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania kara umowna należy się wierzycielowi w zastrzeżonej na ten wypadek wysokości bez względu na wysokość poniesionej szkody, zaś żądanie odszkodowania przenoszącego wysokość zastrzeżonej kary nie jest dopuszczalne, chyba że strony inaczej postanowiły. Zawarta bowiem w treści art. 483§1 k.c. regulacja dopuszcza możliwość zastrzeżenia w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy (kara umowna).

Zgodnie natomiast z postanowieniami umowy, pozwana spółka zobowiązała się zapłacić na rzecz powodów kary umowne na wypadek pozostawania w opóźnieniu z wykonaniem obowiązku zawarcia umowy przewłaszczeniowej do dnia 31 stycznia 2020 roku.

W rozumieniu §14 ust. 2 umowy, kara umowna wynosi 0,04% zapłaconej ceny lokalu mieszkalnego za cały dzień opóźnienia, tj. 246,02 zł dziennie (616.060 x 0,04%). W tym miejscu należy odnieść się do kwestii dotyczącej ograniczenia przewidzianej kary umownej do 5% ceny nieruchomości w skali roku. Strona powodowa wskazała bowiem na abuzywność § 14 ust. 2 umowy w tym zakresie. W ocenie Sądu argumentacja ta jest słuszna.

Ograniczenie wysokości kar umownych w umowach deweloperskich ma charakter abuzywny (tj. niedozwolonych postanowień umownych), a zatem zgodnie z art. 385 ¹§2 kodeksu cywilnego nie wiąże konsumenta, natomiast strony są związane umową deweloperską w pozostałym zakresie. Niezwiązanie nabywcy lokalu ograniczeniem oznacza bezskuteczność danego postanowienia i następuje z mocy prawa (ex lege). Stanowisko to nie jest kwestionowane przez sądy i znajduje potwierdzenie w decyzjach wydawanych przez Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, które są następnie zatwierdzane w szeregu wyroków wydawanych przez Sąd Okręgowy w Warszawie, XVII Wydział Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Wszelkie postanowienia zmierzające do ograniczenia czy wyłączenia odpowiedzialności dewelopera z tytułu niewykonania bądź nienależytego wykonania umowy deweloperskiej, są klauzulami abuzywnymi. Wynika to wprost z treści art. 385 ³ pkt 2 k.c. (zob. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 17 lipca 2013 r. I ACa 125/13).

Sporne postanowienie – w zakresie ograniczenia odpowiedzialności z tytułu kar umownych – kształtuje prawa konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy w rozumieniu art. 385 ¹§1 k.c. Jak zostało wskazane wyżej, treść umowy nie była negocjowana przez strony, a powodowie otrzymali jej projekt na kilka dni przed jej podpisaniem. Zgodnie zaś z treścią art. 385 ¹§4 k.c. ciężar dowodu, że postanowienie zostało uzgodnione indywidualnie, spoczywa na tym, kto się na to powołuje. Sam zaś fakt podpisania przez powodów umowy deweloperskiej i akceptacja przez nich jako konsumentów ustalonych z góry przez dewelopera warunków umowy nie może przesądzać o tym, że umowa została indywidualnie wynegocjowana i nie podlega rygorom dotyczącym tzw. klauzul abuzywnych. Abuzywność przedmiotowej klauzuli należy w ocenie Sądu stwierdzić również w świetle wspomnianego art. 385 ³ pkt 2 k.c. Skoro bowiem kara umowna jest de facto uproszczonym sposobem dochodzenia odszkodowania za niewykonanie bądź nienależyte wykonanie zobowiązania (art. 483§1 k.c.), zaś ustawa nakazywała w dniu zawarcia umowy zamieszczenie zapisu o tej karze w jej treści, to postanowienie ograniczające odpowiedzialność przedsiębiorcy z tego tytułu w oczywisty sposób cechuje się abuzywnością.

Oceniając zatem zasadność roszczenia Sąd uznał, że zasługuje ono na uwzględnienie w wysokości wskazanej przez powodów w zakresie lokalu mieszkalnego. Jednocześnie Sąd oddalił powództwo w zakresie zasądzenia kary umownej dotyczącej miejsca postojowego w garażu. Sąd uznał bowiem, iż zapisy dotyczące miejsca postojowego – garażu są usytuowane w umowie deweloperskiej poza zapisami dotyczącymi kar umownych związanych z lokalem mieszkalnym (tj. w ramach §17 umowy), a zatem terminy i kary dotyczące lokalu mieszkalnego i udziału w garażu należy traktować odrębnie. Nie podlegało uwzględnieniu również żądanie powodów w zakresie spełnienia przez pozwanego zasądzonego roszczenia solidarnie – powodowie pozostają w ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej, a zatem zasądzona kwota przysługuje im łącznie.

Rozstrzygnięcie o odsetkach ustawowych za opóźnienie Sąd oparł na treści art. 481§1 i §2 k.c. Strona powodowa domagała się zasądzenia odsetek ustawowych za opóźnienie od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty, co w ocenie Sądu zasługuje na uwzględnienie.

Mając te wszystkie okoliczności na uwadze Sąd orzekł jak w pkt I-II wyroku.

W przedmiocie kosztów procesu Sąd orzekł na podstawie art. 98§1, §1 ¹ i §3 k.p.c. Powodowie wygrali sprawę w wymiarze 91.85%. Na koszty procesu poniesione przez nich w łącznej kwocie 10.122 zł złożyły się: opłata sądowa od pozwu w wysokości 4.688 zł, opłata skarbowa od pełnomocnictwa w wysokości 34 zł oraz wynagrodzenie profesjonalnego pełnomocnika w wysokości 5.400 zł, zgodnie z §2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz. U. 2015 poz. 1800). 91.85% z kwoty 10.122 zł stanowi kwotę 9.297,05 zł i to taką kwotę obowiązany byłby powodom zwrócić pozwany, który z kolei poniósł koszty z tytułu wynagrodzenia profesjonalnego pełnomocnika w wysokości 5.400 zł, a zatem przysługiwałoby mu od powodów 8,15% tej kwoty, tj. kwota 440,10 zł. Po potrąceniu tej kwoty należy uznać, że powodom przysługuje 8.856,95 zł i to taką kwotę zasądził Sąd od pozwanego na ich rzecz w pkt III wyroku.