Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 6 grudnia 2023 r.

Sąd Okręgowy w Warszawie, I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący: sędzia Tadeusz Bulanda

Protokolant: sekretarz sądowy Karolina Stańczuk

po rozpoznaniu w dniu 6 listopada 2023 r. w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa Miasta (...) W.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...)w W.

o uchylenie uchwały nr(...) z dnia 31 lipca 2020 r.

I.  Oddala powództwo;

II.  Zasądza od Miasta (...) W. na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej(...)w W. tytułem zwrotu kosztów procesu kwotę 1377 zł (jeden tysiąc trzysta siedemdziesiąt siedem złotych) wraz z odsetkami, w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego, za czas od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty;

III.  Zasądza od Miasta (...) W. na rzecz Sądu Okręgowego w Warszawie kwotę 13 359,36 zł (trzynaście tysięcy trzysta pięćdziesiąt dziewięć złotych i trzydzieści sześć groszy) tytułem zwrotu wydatków.

Sygn. akt: I C 2413/20

UZASADNIENIE

Pozwem z 7 października 2020 r., skierowanym przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. (...) w W., Miasto (...) W. wniosło o uchylenie uchwały nr (...) z dnia 31 lipca 2020 r. oraz o zasądzenie od pozwanej na rzecz powoda kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu wskazano, że zaskarżona uchwała jest niezgodna z prawem i narusza interesy powoda. W ocenie powoda zaliczka za centralne ogrzewanie nie powinna być przedmiotem uchwały, bowiem opłaty za media nie dotyczą części wspólnych nieruchomości, lecz stanową indywidualne obciążenie lokalu, a ponadto nie przedstawiono merytorycznego uzasadnienia ustalenia wysokości stawki obciążającej lokal użytkowy powoda – wspólnota nie wykonała audytu energetycznego wskazującego na podwyższone zużycie ciepła w lokalu powoda ( pozew – k. 3-5).

Wspólnota Mieszkaniowa (...) w W. wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powoda na rzecz pozwanej kosztów procesu według norm przepisanych.

Pozwana wskazała, że zaskarżona uchwała ma na celu równe traktowanie wszystkich właścicieli lokali, ponieważ właściciele, których lokale są wyposażone w odpowiednią izolację termiczną dotychczas dopłacali do kosztów ciepła zużytego przez powoda dla potrzeb ogrzania wychłodzonego lokalu powoda – ciepło przenika z pionów grzewczych ( odpowiedź na pozew – k. 27-31).

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

Miasto (...) W. jest właścicielem lokalu użytkowego o powierzchni 270,68 m ^{( 2)}, znajdującego się w budynku przy ul. (...) w W.. W lokalu tym, który jest dużo wyższy niż lokale mieszkalne, zainstalowane są okna typu „witryna”, tj. takie, które zajmują całą powierzchnię ściany zewnętrznej tego lokalu. Są to okna stare, jednoszybowe, popękane i z widocznymi szparami. W lokalu tym mieści się siedziba (...)

W budynku przy ul. (...) nie wyposażono poszczególnych lokali w liczniki ciepła – jeden licznik mierzy energię cieplną dostarczaną do budynku. Koszt energii cieplnej z jej dostawcą rozlicza Wspólnota Mieszkaniowa, a właściciele pozostałych lokali są rozliczani zaliczkowo wg stawki za metr kwadratowy powierzchni ogrzewanego lokalu. Wszystkie lokale, poza lokalem użytkowym należącym do (...) W., wyposażono w energooszczędne okna, posiadające dwie zespolone szyby.

Wspólnota Mieszkaniowa zwróciła się do(...) W. o wymianę witryn okiennych lokalu użytkowym w celu uzyskania lepszej właściwości energetycznej budynku. W piśmie z 2 stycznia 2020 r., stanowiącym odpowiedź na ww. pismo wspólnoty, (...) stwierdziło, że służby techniczne (...)i (...)dokonały komisyjnych oględzin witryn lokalu użytkowego i ich stan techniczny oceniły jako dostateczny. Jednocześnie wskazano, że w stosunku do nieruchomości toczy się postępowanie administracyjne z wniosku dawnych właścicieli hipotecznych – w 2012 r. Prezydent (...) W. wydał decyzję dotyczącą zwrotu nieruchomości na rzecz spadkobierców dawnych właścicieli, w konsekwencji (...)nie może wydatkować środków na estetyzację nieruchomości. Wskazano też, że wezwano najemcę do konserwacji witryn zgodnie z zapisami zawartej umowy najmu.

W dniu 31 lipca 2020 r. przedłożono pełnomocnikowi (...) W. do głosowania uchwałę nr (...), ustalającą podwyższoną zaliczkę za centralne ogrzewanie w jednym lokalu użytkowym o powierzchni 270,68 m ^{( 2)} z 4,85 zł/m ^{( 2)} na 7,92 zł/m ^{( 2)}. Pocztą elektroniczna z 31 lipca 2020 r. pełnomocnik (...) W. poinformował administratora Wspólnoty Mieszkaniowej, że zaliczka za centralne ogrzewanie nie powinna być przedmiotem regulacji uchwałą.

Wspólnota Mieszkaniowa Nieruchomości przy ul. (...) w W. podjęła uchwałę o nr(...)z dnia 31 lipca 2020 r. w sprawie przyjęcia zaliczki za centralne ogrzewanie za powierzchnię grzewczą lokalu użytkowego usytuowanego od frontu na parterze oraz w piwnicach nieruchomości przy ul. (...), w § 1 której wskazano, że właściciel ustalają zaliczkę za centralne ogrzewanie w lokalu użytkowym (...) W. o powierzchni grzewczej 270,68 m ^{( 2)} w wysokości: 7,92 zł/m ^{( 2 )}– od dnia 1 września 2020 r. do dnia dokonania przez właściciela lokalu wymiany stolarki okiennej na stolarkę spełniającą obecne wymogi prawne w zakresie przenikalności termicznej – co najmniej dwuszybową. W § 2 uchwały postanowiono, że wchodzi ona w życie z dnia 1 września 2020 r. Za podjęciem uchwały głosowało trzech właścicieli, posiadających łącznie 20945/99408 udziałów; (...) W. nie złożyło głosu pod uchwałą. Uchwałę podjęto w trybie art. 23 ust. 2a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali w drodze indywidualnego zbierania głosów, według zasady, że na każdego właściciela przypada 1 głos (wspólnota składa się 5 właścicieli lokali).

Miasto (...) W. zostało powiadomione o podjęciu ww. uchwały w dniu 26 sierpnia 2020 r.

Przed podjęciem ww. uchwały zaliczka na poczet kosztów energii cieplnej wynosiła 4,85 zł/m ² w przypadku lokalu użytkowego oraz 3,96 zł/m ² w przypadku lokali mieszkalnych.

Ogrzanie 1 m ^{( 2)} należącego do Miasto (...) W. lokalu użytkowego wymaga o 50,32% większej ilości energii cieplnej w stosunku do ilości energii cieplnej niezbędnej do ogrzania lokalu mieszkalnego, przy czym proporcja ta nie uwzględnia dodatkowego zużycia energii cieplnej, wynikającego z pęknięć szyb w niektórych witrynach lokalu użytkowego oraz braku stabilnego, w niektórych witrynach, mocowania szyb do ram metalowych, które szacunkowo wynosi około 10% energii zużywanej do ogrzania tego lokalu ( wiadomości e-mail z 11.12.2019 r. – k. 38, pismo z 02.01.2020 r. – k. 42, pismo z 06.05.2020 r. – k. 43, uchwała nr 4/2020 z 31.07.2020 r. – k. 7, żądanie – załącznik nr 1 do uchwały nr 4/2020 – k. 8, lista do głosowania – k. 9, wiadomość e-mail z 31.07.2020 r. – k. 10, wiadomości e-mailowe z 27 i 28.08.2020 r. – k. 11 i 14, załącznik do zawiadomienia o wysokości opłat – k. 12-13, zeznania świadka A. L. – k. 59-60, opinia biegłego – k. 85-155, 216-232).

Sąd ustalił powyższy stan faktyczny na podstawie zgromadzonych w aktach sprawy dokumentów, których autentyczność nie była przez strony kwestionowana, a Sąd nie znalazł podstaw do podważenia ich waloru dowodowego. Sąd oparł ustalenia również na podstawie zeznań świadka A. L., które były wiarygodne, logiczne, spójne i korespondowały z pozostałym materiałem dowodowym.

Stanowiąca podstawę ustaleń faktycznych opinia biegłego R. K. była rzetelna i spójna, a wnioski w niej zawarte przekonujące.

Sąd pominął dowód z zeznań świadka A. Z., ponieważ zmierzał on do wykazania faktu bezspornego.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Powództwo było niezasadne.

Zgodnie z art. 25 ust. 1 i 1a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Legitymacja powoda do wystąpienia z powództwem nie budzi wątpliwości, co potwierdzają dowody z dokumentów, a skoro uchwała podjęta 22 lipca 2020 r. została zaskarżona pozwem z dnia 18 listopada 2020 r., dochowany został przewidziany w przytoczonym przepisie termin zawity.

Tryb podejmowania uchwał reguluje art. 23 ustawy o własności lokali. Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania (ust. 1). Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos (ust. 2).

Brak jest podstaw do uchylenia przedmiotowej uchwały, bowiem w świetle ustalonych faktów nie może być uznana za sprzeczną z przepisami prawa, nie narusza też zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną i usprawiedliwionych interesów powoda.

Podkreślić należy, że wobec braku opomiarowania poszczególnych lokali w budynku przy ul. (...), dostarczane do nich ciepło może być rozliczane jako koszt zarządu nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 14 pkt 2 i 4 ustawy o własności lokali (patrz np.: wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 21 września 2015 r., sygn. I ACa 248/15, wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 25 czerwca 2015 r., sygn. I ACa 222/15 i wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 18 grudnia 2012 r., sygn. I ACa 970/12), wobec czego za niezasadny należało uznać podniesiony w uzasadnieniu pozwu argument, że kwestia zaliczki na koszty ogrzewania nie powinna stanowić przedmiotu uchwały wspólnoty mieszkaniowej.

Jak ustalił biegły sądowy, ogrzanie 1 m ² powierzchni lokalu użytkowego wymaga o 50,32% większej ilości energii cieplnej w stosunku do ilości energii cieplnej niezbędnej do ogrzania lokalu mieszkalnego.

Skoro stawka właściwa dla lokali mieszkalnych wynosi 3,96 zł/m ², to co do zasady w świetle opinii biegłego wysokość stawki dla lokalu użytkowego powinna wynosić 5,95 zł / m ² (3,96 zł x 150,32%) . Zważyć jednak trzeba, że ww. proporcja została ustalona dla lokali znajdujących się w normalnym, projektowanym użytkowaniu, a rażące niedbalstwo powoda w zakresie utrzymania złego stanu witryn (pęknięcia i brak należytego osadzenia części szyb) nie mieści się miarach i normach technicznych, choć dodatkowy ubytek energii cieplnej wynikający z tych zaniedbań można oszacować na ok. 10% (k. 150-151, 231-232). Przy uwzględnieniu tego dodatkowego ubytku energii, koszt ogrzania przypadający na 1 m ² lokalu użytkowego wynosiłby 6,55 zł/m ² (5,95 zł x 110 %).

Zwrócić należy jednak uwagę na fakt, że przed podjęciem zaskarżonej uchwały stawka zaliczki na ogrzewanie lokalu użytkowego wynosiła 4,85 zł/m ², a skoro nie wynika z materiału dowodowego, przy uwzględnieniu jakich czynników została wcześniej ustalona oraz iżby stawka ta była kwestionowana, tę stawkę przyjąć zatem należy jako wyjściową do oceny prawidłowości podwyżki dokonanej w zaskarżonej uchwale.

Jak wynika z korespondencji poprzedzającej podjęcie uchwały 4/2020 i z motywów wyrażonych w § 1 tej uchwały, podwyżka stawki wynikała z niewykonania przez (...) W. modernizacji witryn lokalu użytkowego poprzez wymianę jednoszybowych na energooszczędne, co najmniej dwuszybowe. Gdyby zatem, opierając się na opinii biegłego, przyjąć, że ze względu na brak modernizacji witryn w lokalu użytkowym o 50,32 % większa jest dotychczasowa stawka przyjęta dla tego lokalu, to stawka ta wynosiłaby 7,29 zł/m ² (4,85 zł x 150,32%), a przy uwzględnieniu dodatkowego zużycia ciepła wynikającego z opisanego wyżej złego stanu witryn, stawka ta wynosiłaby 8,02 zł/m ² (7,29 zł x 110 %).

Mając powyższe na uwadze przyjąć trzeba, że określenie w zaskarżonej uchwale stawki na poziomie 7,92 zł/m ², przy zastrzeżeniu, że obowiązuje ona w okresie do dnia wymiany w lokalu użytkowym stolarki okiennej na stolarkę co najmniej dwuszybową, nie może być uznane za sprzeczne z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną i za naruszające prawnie chronionego interesu powoda.

Wobec powyższego pozew o uchylenie uchwały nr 4/2020 z 31 lipca 2020 r. należało oddalić, o czym Sąd orzekł w pkt. I wyroku.

O kosztach Sąd orzekł na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. oraz art. 99 k.p.c., tj. zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu. Powód przegrał sprawę w całości, a zatem zobowiązany jest zwrócić pozwanej koszty procesu obejmujące wynagrodzenie pełnomocnika procesowego w wysokości określonej w § 8 ust. 1 pkt 1 w zw. z § 20 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności radców prawnych z dnia 22 października 2015 r. (tj. Dz.U. z 2023 r. poz. 1935) – 360 zł, opłatę skarbowa od pełnomocnictwa – 17 zł i koszty opinii biegłego – 1 000 zł.

Na podstawie art. 113 ust. 1 w zw. z art. 83 ust. 2 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych z dnia 28 lipca 2005 r. (tj. Dz.U. z 2023 r. poz. 1144) oraz przy uwzględnieniu opisanej wyżej zasady obciążenia kosztami procesu, należało zasądzić od pozwanego na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Warszawie kwotę 13 359,36 zł tytułem zwrotu wydatków na poczet kosztów opinii biegłego.