Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 7 października 2021 roku

Sąd Okręgowy w Gliwicach I Wydział Cywilny

w składzie:

po rozpoznaniu w dniu 7 października 2021 roku w Gliwicach

sprawy z powództwa R. P.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) przy ulicy (...) w Z.

o uchylenie uchwał

1.  w sprawie oznaczonej pierwotnie sygnaturą I C 451/20: oddala powództwo;

2.  w sprawie oznaczonej pierwotnie sygnaturą I C 270/20: oddala powództwo.

SSO Andrzej Kieć

Sygn. akt I C 270/20

UZASADNIENIE

Powód R. P. wniósł o uchylenie uchwał pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w Z.: uchwały z dnia 14 stycznia 2020 roku w sprawie wyrażenia zgody spółce (...) (...) s.c na budowę zewnętrznego komina wentylacyjnego oraz z dnia 15 lipca 2020 roku (nr (...)) w sprawie wyrażenia zgody spółce (...) (...) s.c na elewacji zachodniej budynku podświetlanego plafonu reklamowego oraz obciążenie pozwanej kosztami procesu. W uzasadnieniu wskazał, iż odnośnie pierwszej z uchwał: o głosowaniu i o jej treści nie został należycie poinformowany, zaś sama uchwała w znaczący sposób godzi w jego interesy. O podjęciu uchwały dowiedział się z pisma (...) Urzędu Wojewódzkiego, które otrzymał w dniu 9.03.3020r. Odnośnie uchwały z 15 lipca 2020 roku podniósł iż reklama mieszcząca się na elewacji winna zostać umieszczona na niej odpłatnie, co umożliwiałoby wspólnocie czerpanie zysków. Zaniechanie pobierania z tego tytułu należności w ocenie powoda jest niegospodarnością a przez to uchwała narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością.

Pozwana w odpowiedzi wniosła o oddalenie powództwa oraz obciążenie powoda kosztami postępowania. W uzasadnieniu wskazała, iż uchwała z 14 stycznia 2020 roku była podejmowana w drodze indywidualnego zbierania głosów, w związku z tym każdy z członków wspólnoty miał możliwość wyrażenia swojego stanowiska odnośnie tej uchwały. W chwili doręczania powodowi w dniu 21 stycznia 2020 roku drogą elektroniczną tekstu uchwały wraz z listą do oddania głosu, za podjęciem uchwały głosowali właściciele skupiający większość udziałów ( (...)). Powód nie odniósł się do tej uchwały. Z uwagi na datę doręczenia powodowi tekstu uchwały, powództwo o jej uchylenie zostało wniesione po upływie 6 tygodniowego terminu do jego wytoczenia przewidzianego w ustawie o własności lokali. Przedmiot uchwały (budowa spornego przewodu kominowego) na żadnym swoim odcinku nie ma styczności z elewacją budynku wspólnoty, nie ingeruje w część wspólną nieruchomości – nie są zatem naruszone interesy powoda oraz interes wspólnoty.

Odnośnie uchwały z 15 lipca 2020 roku pozwana wskazała, iż powód faktycznie zapoznał się z nią w dniu 15 lipca 2020 roku. Odnośnie przedmiotu uchwały pozwana wskazała, iż sporny plafon reklamowy jest w istocie niewielkich rozmiarów szyldem informującym o nazwie restauracji oraz o prowadzonej działalności gastronomicznej, do czego prowadzący działalność ma, w ocenie pozwanej oraz właścicieli głosujących za uchwałą, prawo. Podejmując tą uchwałę członkowie wspólnoty nie naruszyli norm prawnych.

Sprawa sądowa dotycząca uchwały pozwanej wspólnoty z 14 stycznia 2020r. została zarejestrowana pod sygnaturą IC 270/20, natomiast sprawa sądowa dotycząca uchwały pozwanej wspólnoty z 15 lipca 2020r. została zarejestrowana pod sygnaturą IC 451/20. Zarządzeniem z dnia 7 lipca 2021r. wydanym na podstawie art. 219 kpc, obie w/w sprawy zostały połączone do wspólnego prowadzenia i rozstrzygnięcia i toczyły się pod sygnaturą IC 270/20.

Sąd ustalił:

Powód jest właścicielem samodzielnego lokalu mieszkalnego położonego w budynku pozwanej wspólnoty z udziałem wynoszącym 19,81%. Pozwana wspólnota liczy czterech członków. Budynek posiada cztery kondygnacje – piwnica i parter stanowią własność B. K. (prowadzona jest tam restauracja (...) (...)), lokal na pierwszym piętrze wynajmowany jest na salon kosmetyczny; właścicielem trzeciego piętra jest firma (...) (lokal użytkowy); właścicielem ostatniej kondygnacji jest powód.

W dniu 14 stycznia 2020 roku pozwana wspólnota podjęła uchwałę nr (...) na mocy której wyraziła zgodę spółce (...) (...) s.c. M. B., G. G. z siedzibą w Z. na budowę zewnętrznego komina wentylacji mechanicznej wywiewnej na potrzeby lokalu użytkowego, zajmowanego przez tę spółkę na podstawie najmu, w którym to lokalu prowadzona jest restauracja. Przewód kominowy miał być mocowany do elewacji sąsiedniego budynku położonego przy ul. (...) należącego do (...) w Z.. Roboty realizowane będą w całości ze środków własnych inwestora, któremu nie przysługuje roszczenie do pozwanej o zwrot poniesionych nakładów. Za podjęciem uchwały głosowali właściciele skupiający większość 80,19% udziałów. Sporny przewód był wyprowadzony z okna lokalu użytkowego znajdującego się w budynku pozwanej wspólnoty, zakręcał pod kątem 90 st. w lewo patrząc z wnętrza lokalu w stronę okna po czym zakręcał pod kątem 90st. do góry. Mocowania przewodu kominowego były umiejscowione w sąsiadującym z budynkiem pozwanej wspólnoty budynku położonego pod adresem Z. ul. (...) (uchwała z 14 stycznia 2020r, k.6, k.35, fotografie k. 37 - 43). O treści tej uchwały powód dowiedział się z zawiadomienia Wojewody (...) z 19.02.2020r, w związku z prowadzonym postepowaniem administracyjnym. (pismo k. 5); pismo to powód otrzymał w dniu 9 marca 2020 roku.

W dniu 15 lipca 2020 roku podjęto uchwałę na mocy której pozwana wspólnota wyraziła zgodę ww. spółce na zamontowanie na elewacji zachodniej budynku położonego przy ulicy (...) w Z. podświetlanego plafonu reklamującego działalność gastronomiczną prowadzoną w lokalu użytkowym usytuowanym na parterze budynku przy ulicy (...) w Z.. Ww. spółce jako inwestorowi nie przysługuje prawo do zwrotu poniesionych nakładów. Za podjęciem uchwały głosowali właściciele skupiający większość udziałów ( (...)) (uchwała k. 64 akt I C 451/20). Na zachodniej elewacji budynku został umieszczony plafon, którego dotyczyła sporna uchwała. Taki sam plafon został też umieszczony nad wejściem do lokalu. (fotografie k.26, 61-63, 74-76 tych akt).

Powyższe ustalenia faktyczne poczyniono na podstawie dokumentów w/w, które podlegały zaliczeniu w poczet materiału dowodowego na zasadzie art. 243 ² Kodeksu postępowania cywilnego. Żaden z ww. dokumentów nie został skutecznie zakwestionowany pod względem swojej prawdziwości oraz autentyczności. Pozostałe okoliczności w/w były niesporne.

Sąd zważył:

Powództwo podlegało w obu sprawach oddaleniu. Zgodnie z art. 25 ustawy o własności, lokali właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Powództwo może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

W pierwszej kolejności wskazać należy, iż oba powództwa (połączone do wspólnego rozpoznania pod sygn. akt I C 270/20) zostały wniesione w terminie. Odnośnie powództwa o uchylenie uchwały wspólnoty z dnia 15 lipca 2020r., terminowość jego wniesienia nie ulegała wątpliwości: powództwo zostało wniesione w dniu 25 sierpnia 2020r. (k.k.27), a zatem w ramach ustawowych 6 tygodni określonych w art. 25 ust 1a ustawy o własności lokali Odnośnie pozwu o uchylenie uchwały z 14 stycznia 2020r.), powód wskazywał, iż o podjęciu uchwały i jej treści dowiedział się z pisma (...) Urzędu Wojewódzkiego, które otrzymał w dniu 9.03.3020r. Pozwana nie wykazała, by doszło do skutecznego doręczenia powodowi powiadomienia o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów wcześniej, zatem by powód uchybił wskazanemu terminowi ustawowemu. Pozwana przedstawiała, że powód został powiadomiony o uchwale elektronicznie w dniu 21 stycznia 2020 roku. Z treści korespondencji mailowej złożonej do akt (k.33-36) wynika jednak, iż w tym dniu do powoda została wysłana wiadomość z prośbą o oddanie głosu. Nie sposób uznać, iż w ten sposób został spełniony wymóg doręczenia, o którym mowa w art. 23 ust. 3 ustawy o własności lokali, zgodnie z którym o treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie. W sytuacji zatem gdy nie została wykazana data powiadomienia właściciela lokalu o treści uchwały, należy uznać, że powód złożył powództwo skutecznie, w ustawowym terminie. (powództwo zostało złożone w dniu 16.03.2020 r.).

Strona powodowa inicjując postępowanie, w ramach którego kwestionuje uchwały wspólnoty mieszkaniowej, wnosząc z tej przyczyny o uchylenie uchwał na podstawie art. 25 u.w.l., winna swoje stanowisko w zakresie wadliwości tychże uchwał wykazać. Ustawa nie zawiera w tym przedmiocie zasady odwróconego ciężaru dowodu, która obligowałaby pozwaną do wykazywania prawidłowości podjętych uchwał. W powyższym zakresie obowiązują ogólne reguły art. 6 k.c. Powód zaskarżając uchwałę winien zatem pod jej adresem skierować konkretne zarzuty (opisać konkretne działania lub zaniechania, wskazać konkretne zapisy) z których wynikałaby sprzeczność z jakimkolwiek przepisem prawa powszechnie obowiązującym, ewentualnie sprzeczność z zasadami zarządzania nieruchomością wspólną bądź z interesem powoda. Powód nie wykazał i nie udowodnił ażeby zaskarżone uchwały naruszały prawo, zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub jego interesy. Podkreślić przy tym należy, iż w zakresie uchybień proceduralnych przy podejmowaniu uchwały, podstawą do uchylenia uchwały mogą być tylko takie uchybienia, które mogły mieć wpływ na treść podjętej uchwały.

Odnośnie uchwały z 14.01.2020r. w sprawie komina wentylacyjnego, powód nie wykazał ażeby zaskarżona uchwała narusza jego interes. Budowa komina wentylacyjnego miała związek z prowadzeniem restauracji w lokalu użytkowym należącym do jednego z członków wspólnoty. Nie było kwestionowane, iż komin ten jest dla prowadzenia tej działalności celowy. Co najistotniejsze, komin ten biegł w zasadzie wzdłuż elewacji nieruchomości sąsiedniej i był na niej mocowany. W żadnym miejscu nie był mocowany na nieruchomości pozwanej wspólnoty, a zatem w tę nieruchomość nie ingerował. Brak jest zatem podstaw do uznania, iż podjęcie spornej uchwały stanowiło naruszenie zasady prawidłowego zarządu nieruchomością. Nie dopatrzono się również jakiejkolwiek niezgodności z przepisami prawa. Bez znaczenia pozostaje okoliczność, iż poprzedni komin (wybudowany przed podjęciem zaskarżonej uchwały) został rozebrany po interwencji powoda w PINB Z. (przed zapowiadaną kontrolą PINB).

Odnośnie uchwały 15.07.2020r. dotyczącej zezwolenia na umieszczenie plafonu reklamującego działalność gastronomiczną, powód nie wykazał ażeby zgoda na umieszczenie plafonu naruszała zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub jego interesy. Plafon stanowił informację o prowadzonej działalności w lokalu, był z tą działalnością funkcjonalnie związany. Rozmiar plafonu, jego treść i jego umiejscowienie nie wykracza poza przyjęta miarę, poza realną potrzebę. W pozwanej wspólnocie zlokalizowane są lokale, poza lokalem powoda pełniącym funkcje mieszkalne, które są lokalami użytkowymi, zatem oznaczenie rodzaju działalności gospodarczej prowadzonej w danym lokalu, nie wykracza poza dopuszczalne zwyczajem normy. W ocenie sądu, przy ocenie dopuszczalności umieszczenia na elewacji budynku informacji, uwzględniać należy charakter budynku i jego przeznaczenie. Rację miałby powód, iż umieszczenie na elewacji budynku reklamy winno być odpłatne (przynosząc korzyść wspólnocie), w sytuacji gdyby była to reklama podmiotu zewnętrznego, nie prowadzącego działalności w budynku wspólnoty bądź gdyby rodzaj i rozmiar reklamy uzasadniał ocenę, iż promocja jest zasadniczym celem umieszczenia reklamy. Taka sytuacja jednak nie zachodzi.

Powód wskazywał, iż na budynku zostały umieszczone dwa plafony reklamowe restauracji. Wskazać jednak należy, iż w ramach oceny sądu znajdował się w niniejszej sprawie przedmiot uchwały z dnia 15.07.2020r tj plafon na stronie zachodniej elewacji; drugi z plafonów nie był objęty uchwałą. Z dowodów z fotografii (k.26, 61-63, 74-76), nie wynika przy tym czy plafon istniejący przy wejściu do lokalu istniał w czasie podejmowania spornej uchwały.

Powód, wbrew obowiązkowi dowodzenia na wykazanie swych twierdzeń, nie wykazał by zaskarżone uchwały naruszały zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością bądź naruszały jego interes. W tej sytuacji sąd uznał, iż nie zostały wykazane przesłanki do uchylenia spornych uchwał.

Powyższe okoliczności uzasadniały oddalenie powództwa.

SSO Andrzej Kieć

.