Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 22 grudnia 2021 roku

Sąd Rejonowy w Mrągowie I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

po rozpoznaniu w dniu 8 grudnia 2021 roku w Mrągowie

na rozprawie

sprawy z powództwa Powiatu (...)

przeciwko Klubowi Sportowemu (...) z siedzibą w M.

o zapłatę

I.  zasądza od pozwanego Klubu Sportowego (...) z siedzibą
w M. na rzecz powoda Powiatu (...) kwotę 5.691,18 zł (pięć tysięcy sześćset dziewięćdziesiąt jeden złotych i osiemnaście groszy)
z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 1 października 2017 roku
do dnia zapłaty,

II.  w pozostałym zakresie powództwo oddala,

III.  koszty procesu pomiędzy stronami wzajemnie znosi,

IV.  wyrokowi w punkcie I co do kwoty 5.620,52 zł (pięć tysięcy sześćset dwadzieścia złotych i pięćdziesiąt dwa grosze) nadaje rygor natychmiastowej wykonalności.

Sygn. akt I C 558/20

UZASADNIENIE

Powód Powiat (...) wniósł o zasądzenie od pozwanego Klubu Sportowego (...) na jego rzecz kwoty 25.167 złotych z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 1 października 2017 roku do dnia zapłaty. Wniósł także o zasądzenie od pozwanego kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.

W uzasadnieniu podniósł, że strony wiąże umowa użytkowania nieruchomości położonej w T., za którą pozwany winien płacić czynsz w wysokości 28.167 złotych rocznie, płatny do 30 września każdego roku. Za 2017 rok pozwany uregulował tylko kwotę 3.000 złotych, która została zarachowana na należność główną. Powód wskazał, że aktualna wysokość naliczanego czynszu za użytkowanie nieruchomości związana jest ze wzrostem wartości nieruchomości do kwoty 2.290.000 złotych. Wynika to z operatu szacunkowego sporządzonego w dniu 29 marca 2011 roku.

W odpowiedzi na pozew pozwany Klub Sportowy (...) w M. uznał powództwo do kwoty 5.620,52 złotych, wnosząc jednocześnie o oddalenie powództwa w pozostałym zakresie oraz zasądzenie od powoda na rzecz pozwanego kosztów procesu,
w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych w części adekwatnej
do wartości oddalonego powództwa.

Pozwany podniósł, iż powód nie wykazał swojego roszczenia co do wysokości, gdyż
z umowy użytkowania wynika, że roczny czynsz został ustalony na kwotę 7.066 złotych plus podatek VAT. Powód nie wykazał, by doszło do wzrostu wartości nieruchomości, bowiem załączone do pozwu operaty szacunkowe zostały sporządzone w innym celu niż uzasadnienie podwyższenia stawki czynszu za użytkowanie. Nadto zarzucił, że mechanizm wzrostu wartości czynszu określony w umowie powinien być oceniony pod kątem nadużycia prawa, daje on bowiem jednej stronie możliwość niczym nieograniczonego kształtowania wysokości czynszu.

Sąd ustalił, co następuje:

W dniu 30 kwietnia 2002 roku Powiat (...) zawarł z Klubem Sportowym (...) w M. umowę o ustanowienie użytkowania nieruchomości położonej
w obrębie T., gmina M., stanowiącej działki gruntów 43, 50/2, 42/6 i 49/2.
W umowie ustalono roczny czynsz za użytkowania na poziomie 7.066 złotych powiększony
o stawkę podatku VAT oraz określono termin jego płatności na 30 września każdego roku.
W umowie zawarte zostało również postanowienie, iż w przypadku wzrostu wartości nieruchomości stawka czynszu podlega podwyższeniu w drodze jednostronnego pisemnego oświadczenia właściciela.

(bezsporne, a nadto dowód: umowa o ustanowienie użytkowania z dnia 30 kwietnia
2002 roku – k. 8-11)

Zawarcie umowy użytkowania poprzedzone było negocjacjami, które zakończyły się spisaniem w dniu 5 lutego 2002 roku dokumentu pod nazwą „Protokół uzgodnień w sprawie umowy o przekazanie w użytkowanie nieruchomości stanowiącej własność Powiatu (...)”.

(dowód: protokół uzgodnień w sprawie umowy o przekazanie w użytkowanie nieruchomości stanowiącej własność Powiatu (...) – k. 12-13)

W dniu 2 marca 2012 roku Zarząd Powiatu (...) wystosował do Klubu Sportowego (...) w M. pismo, w którym poinformowano, że w związku ze wzrostem wartości nieruchomości ustala się nową stawkę czynszu za użytkowanie nieruchomości w wysokości 22.900 złotych + 23 % VAT – 5.267 złotych, tj. łącznie
28.167 złotych. W piśmie wskazano, że podstawą ustalenia nowej stawki czynszu jest operat szacunkowy sporządzony na dzień 29 marca 2011 roku.

(dowód: pismo z dnia 2 marca 2012 roku – k. 66)

W dniu 29 marca 2011 roku został sporządzony operat szacunkowy autorstwa rzeczoznawcy majątkowego A. O. określający wartość rynkową prawa własności trzech nieruchomości gruntowych stanowiących ośrodek wypoczynkowy w T. objętych księgami wieczystymi (...) na łączną kwotę 2.290.000 złotych. Operat ten został sporządzony w związku z kredytem zaciągniętym przez Powiat (...) w (...) Bank (...) S.A. z siedzibą w W., którego spłata została zabezpieczona poprzez ustanowienie hipoteki umownej łącznej w kwocie 2.570.400 złotych na nieruchomościach stanowiących przedmiot użytkowania przez Klub Sportowy (...) w M.. W treści operatu wprost wskazano, że celem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości według stanu i cen na dzień wyceny na potrzeby zabezpieczenia wierzytelności, a operat może być wykorzystany wyłącznie dla tego celu.

(dowód: wydruk KW – k. 75-90, operat szacunkowy – k. 14-41, przesłuchanie wicestarosty Powiatu (...) P. D. – k. 155v-156 w aktach sprawy I C 99/18, przesłuchanie Prezesa Klubu Sportowego (...) w M. W. N. – k. 156-157 w aktach sprawy I C 99/18, a nadto k. 139-140, przesłuchanie członka zarządu Klubu Sportowego (...) w M. D. K. – k. 140)

W dniu 15 kwietnia 2015 roku został sporządzony operat szacunkowy autorstwa rzeczoznawcy majątkowego A. O. określający wartość rynkową prawa własności trzech nieruchomości gruntowych stanowiących ośrodek wypoczynkowy w T. objętych księgami wieczystymi (...) na łączną kwotę 2.384.000 złotych. Operat ten został sporządzony celem określenia wartości rynkowej prawa własności nieruchomości na potrzeby aktualizacji opłaty za użytkowanie nieruchomości. W treści operatu wskazano, że operat może być wykorzystany wyłącznie dla tego celu.

(dowód: operat szacunkowy – k. 42-64)

W dniu 18 września 2017 roku Starostwo Powiatowe w M. wystawiło fakturę VAT/ (...) obejmującą czynsz za użytkowanie nieruchomości w T. na kwotę 28.167 złotych brutto.

(dowód: faktura VAT/ (...) – k. 65)

W dniu 17 października 2017 roku Klub Sportowy (...) w M. dokonał przelewu kwoty 3.000 złotych na rzecz Powiatu (...), wskazując w tytule przelewu „ (...)”.

(dowód: potwierdzenie przelewu – k. 67)

W dniu 1 października 2018 roku Starostwo Powiatowe w M. wezwało Klub Sportowy (...) w M. do zapłaty kwoty 28.167 złotych tytułem czynszu
za użytkowanie nieruchomości w T. za 2017 rok.

(dowód: wezwanie do zapłaty – k. 69)

W dniu 6 lipca 2020 roku Klub Sportowy (...) w M. wystosował do Starostwa Powiatowego w M. pismo, w którym zawarto oświadczenie o odmowie zapłaty należności w żądanej wysokości, wskazując, że Klub ma wzajemne roszczenia wobec Powiatu, a nadto nie uznaje podwyższonej wysokości czynszu.

(dowód: pismo z dnia 6 lipca 2020 roku – k. 73)

Klub Sportowy (...) w M. jest samorządnym stowarzyszeniem zawodników, trenerów i nauczycieli sportu, rodziców oraz wszystkich innych osób deklarujących chęć uczestnictwa w życiu klubu. Jest organizacją pożytku publicznego.

(bezsporne, a nadto dowód: statut Klubu Sportowy (...) – k. 96-99)

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo jedynie w części jest zasadne i wyłącznie w tym zakresie podlegało uwzględnieniu.

Zgodnie z mającą generalny charakter regułą dowodową wyrażoną w art. 6 kc ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne. Występujący z powództwem powód winien zatem wykazać zasadność swojego żądania
i udowodnić jego istnienie. Na poparcie swojego roszczenia w zakresie jego podstaw faktycznych przedstawił on przede wszystkim środki dowodowe w postaci umowy
o ustanowienie użytkowania nieruchomości położonej w obrębie T., gmina M., stanowiącej działki gruntów 43, 50/2, 42/6 i 49/2, dokumenty o charakterze fiskalnym (faktura VAT), a także operaty szacunkowe z dnia 29 marca 2011 roku i dnia 15 kwietnia 2015 roku, oba autorstwa rzeczoznawcy majątkowego A. O.. Miały być
to dowody na istnienie oraz obowiązek spełnienia świadczenia ciążącego na stronie pozwanej.

Przedłożona przez powoda umowa określona jako umowa użytkowania
w jednoznaczny sposób określała przedmiot (działki gruntów 43, 50/2, 42/6 i 49/2), a także wysokość i terminy płatności czynszu za użytkowanie. Były to okoliczności pozostające poza sporem stron, który skupiał się przede wszystkim na wykładni i ocenie zawartego w treści umowy mechanizmu zmiany wysokości czynszu.

Nie było pomiędzy stronami sporu co do samej treści umowy, a także wpłaty dokonanej przez pozwanego na poczet należności czynszowej. Za 2017 rok pozwany dokonał zapłaty należności w wysokości 3.000 złotych. Okoliczność ta wynika z potwierdzenia przelewu, a nadto była wprost przyznana w treści pozwu przez powoda, który domagał się zapłaty od pozwanego za 2017 rok uzupełniająco kwoty 25.167 złotych przy przyjęciu,
że wysokość czynszu za ten okres wynosiła 28.167 złotych. Kolejną okolicznością, która nie budziła wątpliwości był fakt, iż czynsz dzierżawny za 2017 rok winien uwzględniać aktualną dla tego okresu stawkę podatku od towarów i usług (VAT), czyli 23 %.

Osią sporu był zapis umowny dotyczący możliwości jednostronnej zmiany wysokości czynszu przez właściciela nieruchomości. W ocenie Sądu – w okolicznościach niniejszej sprawy – przyjąć należy, iż taki mechanizm był sprzeczny z zasadami współżycia społecznego, tudzież stanowił nadużycie prawa w rozumieniu art. 5 kc.

Nie ulega wątpliwości, iż z uwagi na okoliczności zawarcia umowy, jak również jej strony, do oceny jej postanowień nie znajdują wprost zastosowania art. 385 ¹ i 385 ³ kc. Niewątpliwie zaś postanowienia umowne można i należy oceniać przez pryzmat zasady swobody umów wyrażonej expressis verbis w art. 353 ¹ kc. Stosownie do treści tego przepisu strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. W art. 353 ¹ kc chodzi o nakaz minimum takiego uregulowania treści stosunku prawnego, które nie będzie sprzeciwiało się przyjętemu w społeczeństwie kryterium uczciwego i lojalnego postępowania, a nie o nakaz maksymalizowania wymagań w celu zabezpieczenia interesów gospodarczych obu stron. Dodatkowo zgodność czynności prawnej z zasadami współżycia społecznego jest zawsze zagadnieniem kontekstu faktycznego, czyli okoliczności danego przypadku. W relacjach między przedsiębiorcami zasady współżycia społecznego należy rozumieć jako zasady uczciwego obrotu, rzetelnego postępowania, lojalności i zaufania w stosunku do partnera umowy ( vide: Fras M. (red.), Habdas M. (red.), Fuchs B., Fuchs D., Gnela B., Herbet A., Kurowski W., Malik A., Naczyńska J., Rąpała A., Skubisz-Kępka K., Stojek G., Wałachowska M., Zakrzewski P., Ziemiak M.P., Kodeks cywilny. Komentarz. Tom III. Zobowiązania. Część ogólna (art. 353-534), wyd. WKP 2018).

W niniejszym przypadku postanowienie umowne pozwalające na zmianę wysokości czynszu w trakcie trwania umowy zostało skonstruowane w ten sposób, że owe uprawnienie zostało zastrzeżone wyłącznie dla jednej strony umowy, a nadto jego literalna treść nie pozwala na wyprowadzenie wniosku o możliwości jakiejkolwiek zobiektywizowanej oceny zasadności zmiany wysokości czynszu. Jakkolwiek bowiem powód w toku procesu powoływał się wielokrotnie na fakt, iż wniosek o zmianie wartości nieruchomości będącej przedmiotem użytkowania wynika z operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego,
to takiego odniesienia próżno szukać tak w samej treści umowy, jak również w stanowiącym podsumowanie prowadzonych przez strony negocjacji protokołu uzgodnień. Treść zapisu umownego w formie istniejącej w umowie łączącej strony w zasadzie pozwala na niczym nieograniczoną możliwość zmiany wysokości czynszu z jednoczesnym pozbawieniem pozwanego realnej możliwości wpływu na taką decyzję, a nawet możliwości jej weryfikowania. Stwierdzić w tym miejscu należy, iż uznanie takiego zapisu za dopuszczalny
i zasądzenie w oparciu o takowy jakiejkolwiek należności kłóciłoby się tak z elementarnym poczuciem praworządności, jak również pozostawałoby w rażącej sprzeczności z zasadami współżycia społecznego.

Wobec powyższej konstatacji kolejnym zadaniem Sądu było ustalenie wpływu
w/w ustalenia na treść łączącego strony stosunku prawnego. Według Sądu Najwyższego sprzeczność umowy z zasadami współżycia społecznego ma miejsce, jeżeli klauzula umowna dopuszcza dokonywanie jednostronnej zmiany treści umowy w dowolnym czasie ( vide: uzasadnienie uchwały składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 22 maja 1991 roku sygn. akt III CZP 15/91, publ. OSNCP 1992/1/1). Przekroczenie którejkolwiek z granic swobody umów oznacza więc nieważność całej umowy, jako sprzecznej z ustawą, a jeżeli przekroczenie zakresu kompetencji podmiotu dotyczyło tylko części umowy, wówczas czynność jest ważna w pozostałej części, chyba że bez postanowień dotkniętych nieważnością umowa nie zostałaby dokonana (art. 58 § 3 kc). Punktem wyjścia do oceny zgodności umowy z kryteriami wskazanymi w art. 353 ¹ kc powinno być ustalenie treści i celu umowy oraz kreowanego nią stosunku prawnego. Należy przy tym uwzględnić zgodny zamiar stron, treść umowy, w tym związki między jej postanowieniami, okoliczności zawarcia umowy oraz inne czynniki wskazane w art. 65 i 56 kc, a także zasadę favor contractus, nakazującą – w razie wątpliwości – przypisać postanowieniu takie znaczenie, które pozwoli na utrzymanie jego ważności (tak: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 27 czerwca 2017 roku sygn. akt II CSK 575/16, publ. LEX nr 2361669).

W realiach sprawy w ocenie Sądu brak jest podstaw do przyjęcia nieważności całej umowy łączącej strony. Wszelkie jej essentialia negotii zostały ustalone w sposób jednoznaczny i zgodny z dyspozycją art. 353 ¹ kc. Brak przejrzystego i zgodnego z zasadami współżycia społecznego mechanizmu zmiany wysokości czynszu skutkować winien
w realiach sprawy wyłączeniem uprawnienia do jego zmiany, a zatem przyjęcia stałej wysokości czynszu przez cały czas trwania umowy. Co do zasady sankcja braku związania niedozwolonym postanowieniem umownym winna wyprzedzać sankcję nieważności czynności prawnej ( vide: wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 14 października 2019 roku sygn. akt VI ACa 264/19, publ. LEX nr 2767468). W niniejszym przypadku utrzymanie wysokości czynszu przez cały czas trwania umowy na stałym poziomie stawia niewątpliwie w gorszej sytuacji stronę powodową. Przy ocenie sytuacji należy jednakże mieć na uwadze fakt, iż to właśnie powód był pomysłodawcą i inicjatorem zamieszczenia takiego zapisu w treści umowy, stąd też konsekwencje takiego działania w oczywisty sposób dotykają przede wszystkim jego.

Gdyby jednak nie podzielić powyższych wywodów i zapatrywań prawnych, to z całą pewnością uznać należy, iż są wszelkie podstawy do przyjęcia, iż żądanie zapłaty przez powoda należności czynszowej w wysokości ustalonej w oparciu o tak skonstruowany zapis stanowi nadużycie prawa w rozumieniu art. 5 kc. Podniesienie wysokości czynszu dokonane pismem z dnia 2 marca 2012 roku skutkowało jego wzrostem o ponad 300 %. Takie zachowanie uznać należy za nie znajdujące uzasadnienia i nie zasługujące na ochronę prawną, tym bardziej mając na uwadze charakter obu podmiotów stanowiących strony stosunku prawnego. Nadto nie można pomijać faktu, że na samą wartość nieruchomości niebagatelny wpływ miały niewątpliwie również liczne nakłady ponoszone na nią przez użytkownika. Przy zaakceptowaniu w/w zapisu uznać by należało, iż dbając o nieruchomość i inwestując w nią użytkownik działałby de facto na swoją niekorzyść, prowokując tymi działaniami wzrost wartości nieruchomości, a w konsekwencji i czynszu.

Niezależnie od powyższego zauważyć należy, iż powód – obciążając pozwanego obowiązkiem zapłaty czynszu – w żaden sposób nie uwzględniał kosztów szkolenia uczniów, do czego – wprawdzie bardzo ogólnie i lakonicznie – ale jednak zobowiązał się wprost
w treści łączącej strony umowy ( vide: k. 9v). Takie zachowanie również winno podlegać ocenie przez pryzmat art. 5 kc.

W ocenie Sądu do zbliżonych wniosków prowadziły również wyniki postępowania dowodowego zgodnie z art. 6 kc i art. 232 kpc. Uznanie, iż zapis umowny nie naruszał zasad współżycia społecznego, a domaganie się zapłaty podwyższonej wysokości czynszu nie stanowiłoby nadużycia prawa podmiotowego, nie prowadziłoby do odmiennego rozstrzygnięcia sprawy. Otóż to powód powoływał się na podwyższenie wysokości czynszu,
co miało być związane ze wzrostem wartości nieruchomości będącej przedmiotem użytkowania i z faktu tego wywodził skutki prawne. Winien zatem udowodnić, iż in concreto do takiego wzrostu nieruchomości faktycznie doszło i to w takiej wysokości, która uzasadniałaby podniesienie wysokości czynszu o ponad 300 %. Nie może ulegać wątpliwości, iż tak postawionemu zadaniu w niniejszym procesie powód nie sprostał. Dokonując bowiem aktualizacji wysokości należnego czynszu powołał się przy tym na operat szacunkowy autorstwa rzeczoznawcy majątkowego A. O. z dnia 29 marca
2012 roku określający wartość rynkową prawa własności trzech nieruchomości gruntowych stanowiących ośrodek wypoczynkowy w T. objętych księgami wieczystymi (...) na łączną kwotę
2.290.000 złotych. Nie ulega natomiast wątpliwości, że operat ten został sporządzony celem określenia wartości rynkowej prawa własności nieruchomości według stanu i cen na dzień wyceny na potrzeby zabezpieczenia wierzytelności, a w jego treści autor zawarł klauzulę,
iż może być wykorzystany wyłącznie dla tego celu. Powód posłużył się zatem przedmiotowym operatem nie w celu, dla którego go sporządzono, a zatem niezgodnie z jego przeznaczeniem. Konwalidacji wskazanego uchybienia na użytek niniejszego postępowania nie mógł stanowić kolejny operat autorstwa tego samego rzeczoznawcy majątkowego A. O. z dnia 15 kwietnia 2015 roku. Jakkolwiek w tym przypadku nie ulega wątpliwości, że został on sporządzony celem określenia wartości rynkowej prawa własności nieruchomości na potrzeby aktualizacji opłaty za użytkowanie nieruchomości, to jednak nie został in concreto do tego celu użyty. Przyznał to bowiem sam powód, w uzasadnieniu pozwu wskazując, że pomimo sporządzenia nowego operatu obciążał pozwanego kwotą wynikającą z operatu z 2011 roku a nie z 2015 roku.

Mając na uwadze powyżej zaprezentowane wywody stwierdzić należy, iż za rok
2017 pozwany winien uiścić na rzecz powoda tytułem czynszu kwotę 8.691,18 złotych
(7.066 zł + 23 % VAT). Na poczet należności czynszowych za rok 2017 pozwany uiścił kwotę 3.000 złotych, a zatem do zapłaty z tego tytułu pozostała zasądzona wyrokiem kwota 5.691,18 złotych.

W świetle powyższego – na podstawie art. 353 ¹ kc w zw. z art. 252 kc – orzeczono jak w punkcie I wyroku, w pozostałym zakresie powództwo oddalając jako wygórowane
(pkt II wyroku).

O odsetkach od zasądzonego roszczenia orzeczono w oparciu o art. 481 § 1 kc, przyjmując jako datę wymagalności nieuiszczonej części czynszu za 2017 rok termin określony przez strony w umowie.

Mając na uwadze częściowe jedynie uwzględnienie żądań pozwu o kosztach procesu orzeczono w oparciu o art. 100 zd. pierwsze in principio kpc, wzajemnie je znosząc
(pkt III wyroku). Przy podejmowaniu takiego rozstrzygnięcia miano na uwadze fakt,
iż to powód poniósł stosunkowo wysoką opłatę sądową od pozwu.

O rygorze natychmiastowej wykonalności co do kwoty 5.620,52 złotych uznanej
w odpowiedzi na pozew orzeczono w punkcie IV wyroku w oparciu o art. 333 § 1 pkt 2 kpc.

/-/ sędzia Krzysztof Połomski