Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 25 sierpnia 2023 roku

Sąd Rejonowy Szczecin- Centrum w Szczecinie – Wydział III Cywilny

w składzie: Przewodniczący: Sędzia Małgorzata Janik-Białek

Protokolant: sekretarz sądowy Mariusz Zając

po rozpoznaniu w dniu 8 sierpnia 2023 roku w Szczecinie

na rozprawie

sprawy z powództwa I. B.

przeciwko (...) Developer Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S.

o zapłatę

oddala powództwo;

zasądza od powódki I. B. na rzecz pozwanego (...) Developer Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S. kwotę 3.617 (trzech tysięcy sześciuset siedemnastu) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu;

nakazuje pobrać od powódki I. B. na rzecz Skarbu Państwa-Sądu Rejonowego Szczecin-Centrum w Szczecinie kwotę 93,50 złotych (dziewięćdziesięciu trzech złotych pięćdziesięciu groszy) tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych.

Sędzia Małgorzata Janik- Białek

UZASADNIENIE

I. B. (poprzednio: I. O.) wniosła o zasądzenie od (...) Developer Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S. kwoty 15 000 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 7 kwietnia 2022 r. do dnia zapłaty i kosztami procesu według norm przepisanych.

Powódka podniosła, że na podstawie umowy z dnia 30 listopada 2017 r. nabyła od pozwanej spółki prawo własności lokalu mieszkalnego położonego w B. przy ul. (...) wraz z udziałem w części wspólnej nieruchomości gruntowej. W bezpośrednim sąsiedztwie lokalu nabytego przez powódkę, w odległości kilku metrów od okna, znajdują się pojemniki na odpady. Miejsce to zostało wyznaczone przez pozwaną. W tym samym miejscu pozwana ulokowała skrzynki gazowe i elektryczne. Pojemniki na opady na skutek działania warunków atmosferycznych albo fauny (dziki) regularnie opuszczają wyznaczone miejsce, wjeżdżając jednocześnie na miejsca parkingowe, przewracają się. Z uwagi na fakt, że w miejscu tym gromadzą odpady właściciele 10 lokali, powódka zmuszona jest znosić nieprzyjemne zapachy oraz znaczną ilość owadów, które krążą przy jej oknach i dostają się do lokalu. Uciążliwości wynikające z opisanego umiejscowienia pomieszczenia na odpady ograniczyłoby ogrodzenie miejsca składowania odpadów i obsadzenie go gęstą zielenią. Pozwana spółka wielokrotnie zapewniała, że zostanie wykonane ogrodzenie i nasadzenia gęstej i wysokiej zieleni. Dotychczas nie zostało to wykonane.
W ocenie strony powodowej umiejscowienie pojemników na odpady w odległości kilku metrów od jej lokalu, który to teren nie jest ogrodzony ani obsadzony zielenią, stanowi wadę fizyczną nabytego lokalu. Rzecz nie ma bowiem właściwości jakie powinien mieć lokal mieszkalny – brak stałego narażenia na nieprzyjemne zapachy, widoku walających się odpadów, najeżdżania pojemników ze śmieciami na miejsce parkingowe powódki i owadów dostających się do mieszkania oraz nie ma właściwości, o jakich sprzedawca zapewniał poprzez obietnicę ogrodzenia śmietnika oraz obsadzenia go zielenią.

W związku z powyższym powódka złożyła oświadczenie o obniżeniu ceny sprzedaży lokalu o 30 000 zł i wezwała pozwaną do zapłaty tej kwoty. Pismo to zostało skutecznie doręczone stronie pozwanej w dniu 23 marca 2022 r. Pozwana odmówiła zapłaty, a pismo w tym przedmiocie zostało odebrane przez pełnomocnika powódki w dniu 8 kwietnia 2022 r. Pozwana uchybiła zatem przewidzianemu w art. 561 ⁵ k.c. 14 – dniowemu terminowi do ustosunkowania się do żądania konsumenta, co skutkuje uznaniem żądania powódki za uzasadnione. Oznacza to, że pozwana nie może już kwestionować skuteczności oświadczenia powódki o obniżeniu ceny sprzedaży ani co do zasady ani co do zakresu obniżenia ceny.

Niniejszym pozwem powódka domaga się zapłaty kwoty 15 000 zł tytułem części roszczenia o obniżenie ceny sprzedaży.

W odpowiedzi na pozew (...) Developer Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S. wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie na jej rzecz kosztów procesu według norm przepisanych.

Pozwana przyznała, że strony zawarły umowę sprzedaży opisanego w pozwie lokalu wraz z udziałem w częściach wspólnych nieruchomości, a także że zobowiązała się wykonać ogrodzenie miejsca, w którym usytuowane się pojemniki na odpady i dokonać nasadzeń roślinności. Zobowiązanie to nie wynika jednakże z umowy sprzedaży. Ustalenia w tym zakresie zostały poczynione poza tą umową i nie obejmowały konkretnego terminu jego wykonania. Pozwana podjęła prace związane z wykonaniem ogrodzenia, jednakże nie mogła ich wykonać z przyczyn leżących po stronie mieszkańców nieruchomości: najpierw brak stosownej uchwały wspólnoty mieszkaniowej, a następnie problemy z uzgodnieniem rodzaju ogrodzenia i jakości materiału, z którego ma być wykonane. Nadto strona pozwana podniosła, iż wykonanie zobowiązania w tym zakresie nie przyczyni się w żaden sposób do ograniczenia emisji nieprzyjemnych zapachów, jeżeli odpady te nie będą składowane w odpowiednich pojemnikach i pojemniki te nie będą zamykane.

W ocenie pozwanej powyższe okoliczności faktyczne przeczą temu, aby niewykonanie ogrodzenia i nasadzeń stanowiło wadę fizyczną sprzedanego powódce lokalu. Brak zatem podstaw do skutecznego żądania obniżenia ceny sprzedaży. Nadto żądana z tego tytułu kwota jest zawyżona i nie znajduje żadnego uzasadnienia w realiach sprawy.

Pozwana wskazała nadto, że nie uchybiła również terminowi do ustosunkowania się do żądania obniżenia ceny sprzedaży wystosowanego przed wytoczeniem powództwa. Z ustaleń poczynionych u operatora pocztowego wynika, że tego dnia przesyłka została doręczona do skrzynki oddawczej Chorągwi Związku (...), który to podmiot ma siedzibę w tym samym budynku. Faktyczne doręczenie pisma pozwanej i jego odbiór przez osobę upoważnioną do odbioru korespondencji nastąpiło w dniu 25 marca 2022 r. Przed upływem 14 dni pozwana sporządziła i doręczyła pismo w przedmiocie odmowy uznania żądania.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

(...) Developer Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S. realizowała inwestycję w B. przy ul. (...) pod nazwą „Domy szeregowe Kminkowa”. W ramach inwestycji planowano wybudowanie 5 budynków mieszkalnych w zabudowie szeregowej. Każdy z budynków miał być budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym dwulokalowym.

Projekt przewidywał miejsce na pojemniki na odpady.

Zgodnie z projektem skrzynki elektryczne i gazowe miały być posadowione na działce stanowiącej własność Gminy M. S.. Spółka nie miała wpływu na ich posadowienie.

Dowód:

- zeznania świadka T. K. k. 114 v. -115,

- zeznania świadka B. C. k. 116 v. – 117,

- zeznania wiceprezesa zarządu pozwanej spółki (...) k. 141, transkrypcja k. 147 – 152.

Powódka była zainteresowana nabyciem lokalu w ramach ww. inwestycji. Pytała, w jaki sposób rozwiązana będzie sprawa pojemników na odpady. Uzyskała informację, że miejsce na odpady będzie ogrodzone siatką i obsadzone gęsto zielenią o wysokości 170 cm. Powódka była zadowolona z takiego rozwiązania.

Niesporne, a nadto dowód:

- wiadomość e – mailowa z dnia 27.02.2017 r. k. 29 – 30,

- zeznania świadka T. K. k. 114 v. -115,

- zeznania powódki w charakterze strony k. 141, transkrypcja k. 144 – 147,

- zeznania wiceprezesa zarządu pozwanej spółki (...) k. 141 , transkrypcja k. 147 – 152.

Na okazywanych powódce wizualizacjach nie było widać zieleni odgradzającej miejsce przeznaczone na odpady.

Dowód:

- zeznania powódki w charakterze strony k. 141, transkrypcja k. 144 – 147.

Uzgodnień co do tego, że miejsce na odpady będzie ogrodzone siatką i obsadzone gęsto zielenią o wysokości 170 cm nie zamieszczono ani w umowie deweloperskiej ani w umowie sprzedaży zawartych z I. O.. Nie były one elementem żadnej z tych umów.

Dowód:

- zeznania świadka T. K. k. 114 v. -115,

- zeznania wiceprezesa zarządu pozwanej spółki (...) k. 141, transkrypcja k. 147 – 152.

Dnia 30 listopada 2017 r. I. O. zawarła z (...) Developer Spółką z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w S. umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia własności. Umowa ta została zawarta w wykonaniu umowy developerskiej sporządzonej w dniu 25 kwietnia 2017 r. w trybie przepisów ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

Na podstawie umowy powódka nabyła lokal mieszkalny numer (...) znajdujący się na parterze (1 kondygnacja) budynku jednorodzinnego dwulokalowego o oznaczeniu adresowym B., ulica (...), wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej, którą stanowi działka gruntu oraz części budynków i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. W projekcie budowlanym lokal ten oznaczony był numerem projektowym A1.

Cena sprzedaży wynosiła 329 000 zł.

W umowie sprzedaży postanowiono, że I. O., jako nabywcy ww. lokalu, w ramach współwłasności nieruchomości wspólnej przysługiwać będzie prawo wyłącznego korzystania z przyległej bezpośrednio do tego lokalu części działki gruntu opisanego w umowie, stanowiącej ogródek przydomowy.

I. O. oświadczyła, że znany jej jest sposób korzystania z nieruchomości wspólnej w zakresie ogródków przydomowych i nieziemnych miejsc postojowych i nie wnosi w tym zakresie zastrzeżeń. Oświadczyła również, że:

- zapoznała się z projektem architektoniczno – budowlanym i zmianami wprowadzonymi w trakcie realizacji budowy, w tym z kompletem dokumentacji, tj. projektem zagospodarowania terenu, architektury, konstrukcji, instalacji wodno – kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania, instalacji elektrycznej, standardem lokalu będącego przedmiotem umowy i nie zgłasza żadnych uwag co do sposobu zagospodarowania tej nieruchomości,

- przeznaczenie nieruchomości będącej przedmiotem umowy jest jej znane i nie zgłasza żadnych uwag co do sposobu zagospodarowania tej nieruchomości.

Budynek mieszkalny jednorodzinny dwulokalowy, w którym znajdował się nabyty przez powódkę lokal, został wybudowany w ramach inwestycji pod nazwą „Domy szeregowe Kminkowa”. W ramach inwestycji tych wybudowano 5 budynków mieszkalnych w zabudowie szeregowej. Każdy z budynków jest budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym dwulokalowym.

Częścią inwestycji był parking wielostanowiskowy naziemny, składający się z miejsc postojowych naziemnych (wiata) oznaczonych wskazanymi w umowie numerami, który to parking należy do części wspólnych nieruchomości. Prawo wyłącznego korzystania z poszczególnych miejsc postojowych przysługuje wskazanym przez spółkę nabywcom lokali.

Powódka była uprawniona do wyłącznego korzystania z miejsc postojowych oznaczonych numerami 4 i 5.

Do umowy załączono załącznik nr 1 plan zagospodarowania terenu, na którym zaznaczono położenie budynków mieszkalnych, ogródków, w tym szczegółowo oznaczono ogródek przynależny do lokalu nabywanego przez powódkę oraz miejsca parkingowe.

Niesporne, a nadto dowód:

- umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży wraz z załącznikiem nr 1 k. 12 – 17, k. 81 – 89,

- porozumienie z dnia 16.08.2017 r. wraz z załącznikiem k. 90 – 91.

Powódka, zawierając powyższą umowę, była konsumentką.

Niesporne.

W dacie wydania przedmiotu umowy miejsce na odpady usytuowane było pomiędzy miejscami parkingowymi, po lewej stronie od miejsc parkingowych należących do powódki. Miejsce na pojemniki znajdowało się naprzeciwko ściany budynku bez okien przynależnych do lokali mieszkalnych. Nie było ogrodzone. Nie było również nasadzeń.

Z uwagi na brak ogrodzenia, na skutek działania warunków atmosferycznych albo fauny (dziki), pojemniki regularnie opuszczały wyznaczone miejsce, wjeżdżając jednocześnie na miejsca parkingowe przynależne do powódki. Pojemniki przewracały się, co skutkowało wysypywaniem się odpadów.

Z uwagi na fakt, że w miejscu tym gromadzą odpady właściciele 10 lokali, na ogródku i w mieszkaniu powódki, przy otwartych oknach, odczuwalne były latem przykre zapachy. Wokół okien mieszkania powódki krążyły owady. Pojawiały się dziki i szczury.

Niesporne, a nadto dowód:

- zdjęcia k. 39 – 43,

- zeznania świadka M. B. k. 113 v. – 114,

- zeznania powódki w charakterze strony k. 141, transkrypcja k. 144 – 147.

W marcu 2018 r. powódka poinformowała pracownika pozwanej spółki, że w dalszym ciągu nie żadnych informacji o miejscu posadowienia pojemników na odpady oraz zieleni, która miejsce to ma otaczać. Wskazała, że pojemniki nie stoją już bezpośrednio na należących do niej miejscach parkingowych, ponieważ je przestawiła, niemniej jednak stoją blisko zaparkowanych pojazdów, co może powodować uszkodzenia pojazdu. Przestrzeń pomiędzy pojemnikami a miejscami parkingowymi jest niewystarczająca.

Powódka została poinformowana, że informacja udzielona jej w dniu 17 lutego 2017 r., tj. że miejsce na odpady będzie ogrodzone siatką i obsadzone gęsto zielenią o wysokości 170 cm, jest aktualna. Zakres wykonania ogrodzenia jest większy niż określony w wiadomości z dnia 17 lutego 2017 r. ponieważ do ogrodzenia zostaną zastosowane panele stalowe, a nie siatka.

Dowód:

- wiadomość e – mailowa z dnia 08.03.2018 r. k. 34 – 35,

- wiadomość e – mailowa z dnia 17.03.2018 r. k. 31 – 32.

Pismem z dnia 7 marca 2019 r. pozwana poinformowała, że miejsce przeznaczone na składowanie odpadów graniczące z miejscem postojowym użytkowanym przez powódkę jest zgodne z projektem i standardem przedstawionym w umowie deweloperskiej. Usytuowanie pojemników na odpady było wyraźnie pokazane na rzucie zagospodarowania terenu przedstawianym klientowi. Obecnie decyzja o zmianie lokalizacji pojemników na odpady leży w gestii wspólnoty mieszkaniowej.

Skrzynki z licznikami elektrycznymi zostały posadowione poza terenem nieruchomości, na której stoi budynek i decyzje o ich lokalizacji podjął dostawca mediów.

W trakcie realizacji umowy deweloperskiej z powódką padły ze strony pozwanej deklaracje ogrodzenia miejsca składowania odpadów od strony miejsca postojowego metalowym płotem i roślinnością o wysokości 170 cm. Spółka nie wycofuje się z wykonania tych prac; powstałe opóźnienie wynika z protestów innych mieszkańców nieruchomości co do ogrodzenia.

Dowód:

- pismo z dnia 07.03.2019 r. k. 38.

W piśmie z dnia 26 kwietnia 2019 r. pozwana zaproponowała ogrodzenie miejsca składowania odpadów wysokim płotem lamelowym z dwóch stron graniczących z miejscami postojowymi, zgodnie z załączonym szkicem. Poinformowano, że ogrodzenie będzie zakonserwowane i pomalowane, będzie stanowiło spójną całość z wiatą nad miejscami postojowymi. Przedsięwzięcie miało być sfinansowane ze środków powódki i wykonane w terminie około miesiąca od otrzymania pozytywnej decyzji.

Pismem z dnia 23 czerwca 2021 r. zarząd Wspólnoty Mieszkaniowe ul. (...) w B. poinformował o akceptacji propozycji ogrodzenia przedstawionej w piśmie z dnia 26 kwietnia 2019 r.

Dowód:

- pismo z dnia 26.04.2019 r. k. 92 – 93,

- pismo z dnia 23.06.2021 r. k. 94,

- zeznania świadka T. K. k. 114 v. -115.

W piśmie z dnia 18 marca 2022 r. powódka oświadczyła, że obniża cenę nabytego lokalu o 30 000 zł i wzywa niezwłocznie do zapłaty tej kwoty.

W uzasadnieniu pisma powódka wskazała, że jakkolwiek umiejscowienie pojemników na odpady odpowiada przepisom technicznobudowlanym, to w sposób oczywisty narusza ich cel oraz właściwości, jakie powinien posiadać lokal mieszkalny. Jedną z właściwości, jakie powinien posiadać lokal mieszkalny, jest brak konieczności wdychania nieprzyjemnych zapachów, których źródłem jest sposób zagospodarowania działki. Brak ogrodzenia miejsca gromadzenia odpadów powoduje, że kontenery przemieszczają się poza miejsce przeznaczone do ich przechowywania i stykają z się z pojazdem powódki. Powódka wskazała, iż stan nabytej przez powódkę nieruchomości różni się od zapewnień spółki na jej temat. Powódkę wielokrotnie zapewniano, po raz pierwszy w lutym 2017 r., że miejsce składowania odpadów będzie ogrodzone i obsadzone gęstą zielenią, co ograniczałoby możliwość przemieszania się kontenerów oraz przyczyniało do neutralizacji wydobywających się z nich zapachów. Brak właściwości, jakie powinien mieć lokal oraz brak właściwości nieruchomości o jakich zapewniał sprzedający konstytuuje w ocenie powódki wadę fizyczną. Zdaniem powódki z tytułu tej wady powódce przysługuje prawo do obniżenia ceny lokalu.

Pismo to zostało wysłane listem poleconym na adres siedziby pozwanej spółki ujawniony w Rejestrze Przedsiębiorców KRS. Operator pocztowy odnotował fakt doręczenia przesyłki w dniu 23 marca 2022 r. o godzinie 16:05. Doręczenie nastąpiło do skrzynki oddawczej zlokalizowanej pod tym adresem.

Dowód:

- pismo z dnia 18.03.2022 r. wraz z potwierdzeniem nadania k. 44 – 46,

- wydruk ze strony operatora pocztowego k. 47 – 50,

- pismo operatora pocztowego k. 108.

Siedziba pozwanej spółki znajduje się w budynku należącym do Związku (...). Na budynku znajduje się jedna skrzynka pocztowa, z której korzysta (...). W godzinach pracy biura pozwanej, tj. od 7:30 do 15:30 poczta przynoszona jest przez doręczyciela bezpośrednio do biura.

Oświadczenie powódki zawierające żądanie obniżenia ceny sprzedaży zostało faktycznie przekazane do siedziby spółki w dniu 25 marca 2022 r. i tego samego dnia odnotowano ten fakt w książce przychodzącej korespondencji.

Dowód:

- wyciąg z książki nadawczej k. 79,

- korespondencja z operatorem pocztowym k. 80,

- zeznania świadka R. G. k. 115 v. – 116.

W piśmie z dnia 4 kwietnia 2022 r. pozwana odmówiła zapłaty, podnosząc, że obowiązek wykonania przez spółkę miejsca składowania odpadów nie wynika z umowy, na podstawie której powódka nabyła prawo własności lokalu wraz z udziałem w częściach wspólnych nieruchomości oraz że ustalenia w tym zakresie strony poczyniły poza umową sprzedaży. Spółka wskazała, iż przystąpiła do wykonania ogrodzenia, jednakże zaistniały przeszkody ze strony wspólnoty mieszkaniowej.

Pismo to zostało wysłane listem poleconym na adres siedziby pełnomocnika powódki radcy prawnego K. M.. Operator pocztowy odnotował fakt doręczenia w dniu 8 kwietnia 2022 r.

Dowód:

- pismo z dnia 04.04.2022 r. wraz z załącznikiem i kopią koperty k. 51 – 53, 55,

- wydruk ze strony operatora pocztowego k. 54, 56 – 59.

Pismem z dnia 6 czerwca 2022 r. pozwana zwróciła się o wskazanie dogodnego terminu do dokończenia rozpoczętych prac. Poinformowała, że prace rozpoczęte w sierpniu 2021 r. zostały przerwane przez mieszkańca budynku przy ul. (...). Do wykonania pozostał jedynie montaż panelu lamelowego.

W piśmie z dnia 22 sierpnia 2022 r. wspólnota mieszkaniowa oświadczyła, że wyraża zgodę na propozycję ogrodzenia miejsca składowania odpadów w formie paneli ogrodzeniowych wraz z furtką zamontowanych wzdłuż krawędzi budynku aż do skrzynek elektrycznych. W przestrzeniach pomiędzy prętami proponuje taśmę. W piśmie wskazano link do stron internetowych, na których znajduje się akceptowana furtka i taśma.

Dowód:

- pismo z dnia 06.06.2022 r. k. 95,

- pismo z dnia 22.08.2022 r. k. 96,

- zeznania świadka T. K. k. 114 v. -115,

- zeznania świadka B. C. k. 116 v. – 117.

Mąż powódki M. B. przerwał prace, ponieważ płot, który miał być zamontowany, nie wtapiał się w architekturę i w jego ocenie nie spełniałby swojej roli.

Dowód:

- zeznania świadka M. B. k. 113 v. – 114.

Pomiędzy miejscem parkingowym, z którego korzysta powódka, a miejscem, w którym znajdują się pojemniki na odpady, znajduje się ogrodzenie stalowe. Z lewej strony znajdują się dwie donice betonowe z nasadzeniami. Powódka i jej mąż na własny koszt wylali betonowe donice i posadzili laurowiśnie. Od strony parkingów miejsce to jest odgrodzone płotem z PCV o wysokości ok. 2 m. Mąż powódki pomiędzy lamelami umieścił taśmę, aby zasłonić widok pojemników.

Obecnie powódka nie odczuwa już uciążliwości wynikających z faktu usytuowania pojemników na odpady w opisanym miejscu.

Dowód:

- zdjęcia k. 109 – 110,

- protokół oględzin wraz z dokumentacją zdjęciową k. 127 – 136,

- zeznania powódki w charakterze strony k. 141, transkrypcja k. 144 – 147.

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo okazało nieuzasadnione.

Powódka wywodzi roszczenie z faktu istnienia wady fizycznej nabytego od pozwanej na podstawie umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w częściach wspólnych nieruchomości i na podstawie oświadczenia o obniżeniu ceny sprzedaży domaga się zapłaty kwoty 15 000 zł tytułem zwrotu części zapłaconej ceny sprzedaży.

Podstawę prawną żądania pozwu stanowi przepis art. 556 k.c. stanowi, że sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę fizyczną lub prawną (rękojmia). Zgodnie natomiast z art. 560 par. 1 k.c. jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie. Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona lub naprawiana przez sprzedawcę albo sprzedawca nie uczynił zadość obowiązkowi wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady.

Na wstępie wskazać należy, że strona pozwana wykazała, że nie uchybiła terminowi do ustosunkowania się do żądania powódki obniżenia ceny sprzedaży.

Przepis art. 561 ⁵ k.c. stanowi, że jeżeli kupujący będący konsumentem zażądał wymiany rzeczy lub usunięcia wady albo złożył oświadczenie o obniżeniu ceny, określając kwotę, o którą cena być obniżona, a sprzedawca nie ustosunkował się do tego żądana w terminie czternastu dni, uważa się, że żądanie to uznał za uzasadnione.

Nieustosunkowanie się do żądania kupującego w 14-dniowym terminie uważa się za uznanie żądania za uzasadnione. Skutkiem uznania jest „swoista prekluzja zarzutu” co do braku odpowiedzialności sprzedawcy za wadę. W rezultacie uznanie za uzasadnione oświadczenia o obniżeniu ceny oznacza, że sprzedawca nie będzie mógł już kwestionować jego skuteczności ani co do zasady, ani co do zakresu obniżenia ceny.

Oświadczenie kupującego – konsumenta o obniżeniu ceny sprzedaży jest oświadczeniem woli, które dla wywołania skutku prawnego wymaga złożenia innej osobie – sprzedawcy. Przepis art. 60 k.c. stanowi, że zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, wola osoby dokonującej czynności prawnej może być wyrażona przez każde zachowanie się tej osoby, które ujawnia jej wolę w sposób dostateczny, w tym również przez ujawnienie tej woli w postaci elektronicznej (oświadczenie woli). Zgodnie z art. 61 k.c. oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest złożone z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią. Odwołanie takiego oświadczenia jest skuteczne, jeżeli doszło jednocześnie z tym oświadczeniem lub wcześniej. Dojście oświadczenia woli do adresata w taki sposób, by mógł on zapoznać się z jego treścią w rozumieniu przepisu art. 61 par. 1 k.c. , polega na stworzeniu przez składającego takiej sytuacji, w której adresat oświadczenia może zapoznać się z nim w zwykłym toku czynności (rzeczywiste zapoznanie się nie ma natomiast znaczenia). Dowód takiego faktu obciąża tego, kto ze złożenia oświadczenia woli wywodzi skutki prawne (a zatem przeważnie składającego oświadczenie). Nadanie listu poleconego (przesyłki rejestrowanej) obejmującego oświadczenie woli pozwala przyjąć w drodze domniemania faktycznego, że jego adresat mógł zapoznać się z jego treścią, co nie wyklucza, oczywiście, dowodzenia, że w konkretnym przypadku było inaczej ( por. podobnie wyr. SN z 17.3.2010 r., II CSK 454/09 , OSN 2010, Nr 10, poz. 142). Przykładowo w przypadku listu wkładanego do skrzynki odbiorczej adresata momentem złożenia oświadczenia woli będzie chwila, w której adresat w ramach normalnego postępowania najwcześniej mógł ten list wyjąć; w przypadku listu poleconego awizowanego w skrzynce odbiorczej adresata – chwila, w której w ramach normalnego postępowania adresat najwcześniej mógł list odebrać na poczcie. Podkreślenia wymaga, że możliwość zapoznania się z treścią oświadczenia przez adresata w rozumieniu art. 61 par. 1 k.c. nie może, z jednej strony, być utożsamiana z rzeczywistym zapoznaniem się przez niego z tym oświadczeniem (faktem zapoznania się), co oznacza, że skuteczne złożenie oświadczenia woli następuje także w sytuacji, w której co prawda adresat oświadczenia woli nie zna jego treści, ale miał realną możliwość zapoznania się z nią, gdyż doszła ona do niego w taki sposób, że mógł się z nią zapoznać. Z drugiej jednak strony, realna możliwość zapoznania się z treścią oświadczenia woli nie może być pojmowana abstrakcyjnie, powinna być oceniana z uwzględnieniem okoliczności danego wypadku.

Przenosząc powyższe rozważania na grunt rozpoznawanej sprawy wskazać należy, że w okolicznościach faktycznych sprawy zamieszczona na stronie internetowej operatora pocztowego www.poczta-polska.pl informacja o doręczeniu przesyłki zawierającej oświadczenie powódki o obniżeniu ceny sprzedaży w dniu 23 marca 2022 r. nie pozwala na ustalenie, że tego dnia zaistniała realna możliwość zapoznania się z jej treścią przez przedstawiciela strony pozwanej. Przesyłka ta została wysłana na adres siedziby spółki ujawniony w Rejestrze Przedsiębiorców KRS i jak wynika z pisma operatora pocztowego z dnia 9 grudnia 2022 r. zamieszczona w skrzynce oddawczej znajdującej się na budynku, w którym znajduje się siedziba spółki. Z pisma tego wynika również, że przedmiotowa skrzynka oddawcza należała do Związku (...), który ma siedzibę w tym samym budynku i służyła również do umieszczania listów kierowanych do pozwanej. Niemniej jednak przesyłka została umieszczona w skrzynce pocztowej po godzinach pracy biura strony pozwanej, o godz. 16 : 05. Z zeznań świadka R. G. wynika, że w tym okresie pracownicy obowiązani byli do świadczenia pracy w godzinach 7:30 – 15:30. W związku z powyższym pozwana w normalnym toku czynności nie była w stanie w dniu 23 marca 2022 r. wyjąć korespondencji ze skrzynki oddawczej i zapoznać się z jej treścią. Pojęcie „realnej możliwość zapoznania się z przesyłką” umieszczoną w skrzynce pocztowej w toku normalnych czynności nie może być bowiem rozumiane w ten sposób, że adresat przesyłki ma obowiązek jej opróżniania również po godzinach pracy biura. Przesyłka ta została wyjęta ze skrzynki przez pracownika Związku (...) i w dniu 25 marca 2022 r. faktycznie przekazana pracownikowi pozwanej R. G., która fakt ten odnotowała w książce przychodzącej korespondencji. Do dnia 25 marca 2022 r. przesyłka znajdowała się zatem w posiadaniu osoby trzeciej - Związku (...). Nie zostało udowodnione w toku procesu, aby pozwaną spółkę łączyła z tym podmiotem tego rodzaju relacja prawna, która pozwoliłaby na ustalenie w sposób nie budzący wątpliwości, że posiadanie przesyłki przez osobę związaną ze Związkiem (...), stwarza realną możliwość zapoznania się z jej treścią przez pracownika pozwanej spółki.

Reasumując powyższe rozważania wskazać należy, że oświadczenie woli powódki o obniżeniu ceny sprzedaży zostało złożone pozwanej w dniu 25 marca 2022 r. (piątek). Do obliczania 14 – dniowego terminu zakreślonego do ustosunkowania się do tego oświadczenia stosuje się przepisy art. 111 – 116 k.c. Zgodnie z art. 111 par. 1 k.c. termin oznaczony w dniach kończy się z upływem ostatniego dnia. Zgodnie natomiast z par. 2 tego przepisu jeżeli początkiem terminu oznaczonego w dniach jest pewne zdarzenie, nie uwzględnia się przy obliczaniu terminu dnia, w którym zdarzenie to nastąpiło. Termin do ustosunkowania się do oświadczenia o obniżeniu ceny rozpoczął zatem bieg 26 marca 2022 r. i upłynął w dniu 8 kwietnia 2022 r. W tym dniu pełnomocnikowi powódki doręczono pismo pozwanej, datowane na 4 kwietnia 2022 r., w treści którego pozwana odmówiła uwzględnienia żądania obniżenia ceny sprzedaży. Nie zachodzą zatem podstawy do uznania, że strona pozwana w sposób milczący – na skutek nieustosunkowania się do żądania w ustawowym terminie - uznała żądanie za zasadne. Zatem strona pozwana uprawniona była do podnoszenia w toku niniejszego procesu zarzutów co do zasadności żądania pozwu tak w aspekcie istnienia przesłanek uzasadniających żądanie obniżenia ceny jak i co do wysokości dochodzonego pozwem roszczenia.

Powódka wywodzi roszczenie z faktu wady fizycznej rzeczy sprzedanej – lokalu mieszkalnego, określonej jako brak wykonania ogrodzenia miejsca, w którym posadowione były pojemniki na odpady oraz brak obsadzenia roślinnością tego miejsca, co skutkowało szczegółowo opisanymi w pozwie niedogodnościami w korzystaniu z nabytego lokalu. Sprzedany lokal mieszkalny nie miał zatem, w ocenie powódki właściwości, jakie powinien mieć lokal mieszkalny oraz nie miał właściwości, o istnieniu których zapewniał sprzedający.

Przepis art. 556 ¹ par. 1 k.c. stanowi, że wada fizyczna polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. W szczególności rzecz sprzedana jest niezgodna z umową, jeżeli:

1) nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia;

2) nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, w tym przedstawiając próbkę lub wzór;

3) nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia;

4) została kupującemu wydana w stanie niezupełnym.

Zgodnie z art. 556 ² k.c. jeżeli kupującym jest konsument, a wada została stwierdzona przed upływem roku od dnia wydania rzeczy sprzedanej, domniemywa się, że wada lub jej przyczyna istniała w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego.

Przepis art. 559 k.c. stanowi, że sprzedawca jest odpowiedzialny z tytułu rękojmi za wady fizyczne, które istniały w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego lub wynikły z przyczyny tkwiącej w rzeczy sprzedanej w tej samej chwili. Stosownie natomiast do treści przepisu art. 548 par. 1 k.c. z chwilą wydania rzeczy sprzedanej przechodzą na kupującego korzyści i ciężary związane z rzeczą oraz niebezpieczeństwo przypadkowej utraty lub uszkodzenia rzeczy.

Przepis art. 568 par. 1 k.c. stanowi natomiast, że sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem dwóch lat, a gdy chodzi o wady nieruchomości - przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu. Jeżeli kupującym jest konsument a przedmiotem sprzedaży jest używana rzecz ruchoma, odpowiedzialność sprzedawcy może zostać ograniczona, nie mniej niż do roku od dnia wydania rzeczy kupującemu.

W świetle treści cytowanego przepisu art. 556 ¹ k.c. istotą wady fizycznej jest niezgodność przedmiotu świadczenia sprzedawcy, jakim jest rzecz, z umową sprzedaży. Ustawodawca wprowadził więc jako ogólną zasadę odpowiedzialność z tytułu rękojmi za te cechy rzeczy, które objęte były umową, a więc zostały uzgodnione w umowie, lub które rzecz powinna posiadać na podstawie umowy, ustalonych zwyczajów i zasad współżycia społecznego. Zgodnie bowiem z przepisem art. 56 k.c. czynność prawna wywołuje nie tylko skutki prawne w niej wyrażone, lecz również te, które wynikają z ustawy, z zasad współżycia społecznego i z ustalonych zwyczajów. Umowa w rozumieniu omawianego przepisu musi być zatem rozumiana szeroko. Obejmuje zarówno treść umowy określoną na podstawie art. 65 k.c. (w tym również źródła, do których umowa odsyła - np. projekty, załączniki, kosztorysy itp.). jak i elementy kształtujące treść stosunku prawnego sprzedaży na podstawie art. 56 k.c. (np. obowiązek wydania wraz z rzeczą jej przynależności – art. 52 k.c., dokumentów i instrukcji – art. 546 § 2 k.c., i innych elementów wyposażenia – art. 546 ¹ § 5 k.c.). Brak właściwości, które rzecz sprzedana powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia oznacza także wadę fizyczną polegającą na posiadaniu przez rzecz właściwości, której nie powinna ona mieć stosownie do celu lub przeznaczenia (posiadanie nieprawidłowych właściwości jest zawsze brakiem prawidłowej właściwości).

Stwierdzenie wady fizycznej rzeczy wymaga zatem porównania aktualnego stanu rzeczy z treścią umowy, w tym z ofertą przedstawioną kupującemu czy specyfikacją rzeczy uzgodnioną przez strony. W przypadku gdy cechy rzeczy (np. graniczne parametry) są określone przez przepisy prawa powszechnie obowiązującego (np. normy techniczne, do których odwołują się przepisy ), brak zgodności z nimi również będzie stanowił o niezgodności towaru z umową. W przypadku braku określenia jakości (cech) rzeczy w umowie, przepisach lub gdy nie wynika ona z okoliczności, sprzedawca powinien dostarczyć rzeczy średniej jakości ( art. 357 k.c.).

Niesporne pomiędzy stronami było, że przedmiotem umowy było nabycie przez powódkę prawa własności lokalu mieszkalnego numer (...) znajdującego się na parterze (1 kondygnacja) budynku jednorodzinnego dwulokalowego o oznaczeniu adresowym B., ulica (...), wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej, którą stanowi działka gruntu oraz części budynków i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Na podstawie przedmiotowej umowy powódka nabyła uprawnienie do wyłącznego korzystania z przyległej bezpośrednio do tego lokalu części działki gruntu opisanego w umowie, stanowiącej ogródek przydomowy oraz z dwóch miejsc parkingowych szczegółowo oznaczonych w umowie. Umowa ta została zawarta w wykonaniu umowy developerskiej sporządzonej w dniu 25 kwietnia 2017 r. w trybie przepisów ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Do umowy załączono załącznik nr 1 – zagospodarowanie terenu, na którym uwidoczniono położenie budynków i lokali mieszkalnych oraz ogródków, w tym ogródek przynależny do lokalu nabywanego przez powódkę oraz miejsca parkingowe. Powódka w treści umowy oświadczyła, że:

- zapoznała się z projektem architektoniczno – budowlanym i zmianami wprowadzonymi w trakcie realizacji budowy, w tym z kompletem dokumentacji, tj. projektem zagospodarowania terenu, architektury, konstrukcji, instalacji wodno – kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania, instalacji elektrycznej, standardem lokalu będącego przedmiotem umowy i nie zgłasza żadnych uwag co do sposobu zagospodarowania tej nieruchomości,

- przeznaczenie nieruchomości będącej przedmiotem umowy jest jej znane i nie zgłasza żadnych uwag co do sposobu zagospodarowania tej nieruchomości.

Zgodnie z postanowieniem par. 22 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakimi powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie Dz. U. z 2022 r., poz. 1225) na działkach budowlanych należy przewidzieć miejsca na pojemniki służące do czasowego gromadzenia odpadów stałych, z uwzględnieniem możliwości ich segregacji. Zgodnie z ust. 2 miejscami, o których mowa w ust. 1, mogą być:

1) zadaszone osłony lub pomieszczenia ze ścianami pełnymi bądź ażurowymi;

2) wyodrębnione pomieszczenia w budynku, mające posadzkę powyżej poziomu nawierzchni dojazdu środka transportowego odbierającego odpady, lecz nie wyżej niż 0,15 m, w tym także dolne komory zsypu z bezpośrednim wyjściem na zewnątrz, zaopatrzonym w daszek o wysięgu co najmniej 1 m i przedłużony na boki po co najmniej 0,8 m, mające ściany i podłogi zmywalne, punkt czerpalny wody, kratkę ściekową, wentylację oraz sztuczne oświetlenie;

3) utwardzone place do ustawiania kontenerów z zamykanymi otworami wrzutowymi;

4) utwardzone place z nadziemnymi otworami wrzutowymi i podziemnymi lub częściowo podziemnymi kontenerami.

Jednocześnie w przepisie § 23 ust. 1 i 2 rozporządzenia wprowadzono ograniczenia dotyczące minimalnych odległości między miejscami na pojemniki i kontenery na odpady stałe a oknami i drzwiami do budynków z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi oraz granicami sąsiednich działek. Zgodnie z powyższym przepisem miejsca te muszą zostać usytuowane w odległości co najmniej 10 m od okien i drzwi do budynków z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi oraz co najmniej 3 m od granicy z sąsiednią działką. W zabudowie jednorodzinnej, zagrodowej i rekreacji indywidualnej odległości, o których mowa w ust. 1 pkt 1 i 2, nie określa się, o czym stanowi par. 23 ust. 4. Istotą regulacji zawartej w przepisach § 22 i 23 r.w.t. jest ochrona uzasadnionych interesów osób trzecich w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 9 prawa budowalnego przed ujemnymi konsekwencjami sąsiedztwa śmietnika.

W świetle treści cytowanych przepisów, deweloper zobowiązany był do takiego zagospodarowania działki, na której realizowana była inwestycja „Domy szeregowe Kminkowa”, aby uwzględnić również miejsce na składowanie odpadów oraz że miejscem tym mógł być utwardzony plac do ustawiania kontenerów z zamykanymi otworami wrzutowymi. Takie miejsce niewątpliwie zostało przez pozwaną spółkę wyznaczone. W dacie zawarcia umowy i wydania przedmiotu umowy sprzedaży miejsce to usytuowane były pomiędzy miejscami parkingowymi. Miejsce na pojemniki znajdowało się przy ścianie budynku bez okien przynależnych do lokali mieszkalnych. Nie było ogrodzone. Nie było również nasadzeń.

Strona powodowa nie wykazała, aby zgodnie z treścią umowy, czy to deweloperskiej, czy to umowy sprzedaży, miejsce na pojemniki miało być ogrodzone i obsadzone roślinnością. Nie wykazała również, aby strona pozwana czyniła zapewnienia, że sprzedawany powódce lokal wraz z udziałem w częściach wspólnych będzie miał określone właściwości, tj. że w pobliżu lokalu i ogródka powódki nie będzie owadów, dzikich zwierząt lub innych mieszkańców wspólnoty.

Powódka, przesłuchana w charakterze strony, zeznała, że przed zawarciem umowy deweloperskiej pytała, w jaki sposób rozwiązana będzie sprawa pojemników na odpady. Uzyskała informację, że miejsce na odpady będzie ogrodzone siatką i obsadzone gęsto zielenią o wysokości 170 cm. Zeznania powódki w tym zakresie znajdują potwierdzenie w wiadomości e – mailowej z dnia 27 lutego 2017 r., w której pracownik pozwanej spółki – główny specjalista działu sprzedaży K. S. informowała, że pomieszczenie na odpady będzie ogrodzone siatką i obsadzone gęsto zielenią o wysokości 170 cm. W toku niniejszego procesu pozwana nie przeczyła, że przyjęła na siebie takie zobowiązanie. Zaprzeczyła jednakże, aby zobowiązanie to było częścią umowy sprzedaży. Podnosiła konsekwentnie, zarówno na etapie przed wytoczeniem powództwa (pismo z dnia 4 kwietnia 2022 r. ) jak i w toku procesu, że ustalenia w powyższym zakresie zostały poczynione poza umową sprzedaży. Było to dodatkowe zobowiązanie wobec powódki, w żaden sposób nie związane z umową sprzedaży.

Powódka nie wykazała, aby uzgodnienia w tym przedmiocie stanowiły część czy to umowy deweloperskiej, czy to umowy sprzedaży i tym samym, aby niewykonanie tego zobowiązania mogło być kwalifikowane jako wada rzeczy sprzedanej – wada lokalu mieszkalnego, uzasadniająca powstanie roszczeń z rękojmi za wady rzeczy sprzedanej. W umowie sprzedaży brak jakichkolwiek zapisów odnoszących się do miejsca, w którym znajdować się będą pojemniki na odpady i jego zagospodarowania (ogrodzenie i nasadzenia). Wprawdzie do umowy sprzedaży załączono załącznik nr 1 (k. 27), który niewątpliwie stanowił integralną część umowy - dokument ten połączony był z umową sprzedaży, o czym świadczą pieczęcie notariusza w miejscu połączenia kart, niemniej jednak jego treść nie pozwala na ustalenie w sposób nie budzący wątpliwości, że miejsce na odpady miało być ogrodzone i obsadzone roślinnością. Wprawdzie strona pozwana złożyła na rozprawie w dniu 12 maja 2023 r. plan zagospodarowania terenu z legendą, w którym wskazano miejsce na pojemniki na odpady i odnotowano, że ma być osłona śmietnikowa (k. 112) , niemniej jednak nie zostało wykazane, aby dokument ten był okazywany powódce i aby był integralną częścią czy to umowy deweloperskiej, czy to umowy sprzedaży. Umowa deweloperska, w wykonaniu której strony zawarły umowę sprzedaży, nie została w ogóle złożona przez żadną ze stron. Nie wiadomo zatem, czy umowa ta zawierała jakiekolwiek postanowienia w tym przedmiocie. Powódka zeznała, że nie okazywano jej wizualizacji, na której miejsce na pojemniki byłoby ogrodzone i obsadzone roślinnością. Powyższe okoliczności nie przemawiają również za tym, że informacja o sposobie zagospodarowania terenu stanowiła zapewnienie, że rzecz sprzedana będzie miała określone właściwości. Zapewnienie, o którym mowa w przepisie art. 556 ¹ pkt 2 k.c., to wyraźne oświadczenie sprzedawcy, że rzecz sprzedawana ma określone właściwości. Chodzi o zapewnienia składane na etapie przedkontraktowym, do chwili złożenia przez kupującego oświadczenia woli o zawarciu umowy. Prezes zarządu pozwanej spółki (...) przesłuchana za stronę pozwaną zeznała, że sposób zagospodarowania terenu wskazany w informacji e – mailowej z dnia 27 lutego 2017 r. nie miał żadnego związku z umową deweloperską, a następnie umową sprzedaży. Zobowiązanie to, podjęte wyłącznie wobec powódki, było wyrazem dobrej woli spółki i spółka podjęła czynności zmierzające do jego spełnienia.

Zważywszy na powyższe Sąd ustalił, zgodnie z twierdzeniami stronami pozwanej, że zobowiązanie do ogrodzenia miejsca na pojemniki oraz wykonanie nasadzeń roślinności nie wynikało wprost z umowy sprzedaży, lecz miało charakter odrębnego od tej umowy zobowiązania. Stąd też ewentualne jego nienależyte wykonanie nie może rodzić odpowiedzialności spółki z tytułu rękojmi za wady rzeczy sprzedanej. Może natomiast rodzić ewentualnie roszczenia o charakterze odszkodowawczym, w szczególności o zwrot kosztów wykonania zastępczego.

Rzecz jest dotknięta wadą fizyczną, jeśli nie ma właściwości wynikających z jej przeznaczenia. Chodzi głównie o walory użytkowe determinujące typowe zastosowanie wielu rzeczy określonych daną nazwą. Odniesienie się przez ustawodawcę do celu oznaczonego w umowie lub wynikającego z właściwości lub przeznaczenia rzeczy należy rozumieć w ten sposób, że wskazane kryteria obejmują wszelki użytek, jakiego można oczekiwać od rzeczy określonego rodzaju z punktu widzenia „rozsądnego sprzedawcy” oraz zapewnienie zdatności do wszelkich celów objętych przeznaczeniem rzeczy. Nie jest przy tym istotne, czy kupujący chce wykorzystywać nabywaną rzecz w pełnym zakresie. Niekiedy podnosi się, że w tym kryterium mieści się również czynnik ekonomiczny, np. w odniesieniu do pojazdów samochodowych zużywających więcej paliwa niż inne. Wadliwość rzeczy związana z jej właściwościami może obejmować także te przypadki, w których rzecz nie spełnia określonych wymogów estetycznych. Zwykłe przeznaczenie jest kryterium obiektywnym; istotny jest wszelki użytek, do jakiego rzecz może być przeznaczona w ocenie przeciętnego kupującego.

Przedmiot umowy sprzedaży – lokal mieszkalny - winien nadawać się do przebywania w nim osób. Winien zatem być wykonany w sposób zapewniający bezpieczeństwo jego eksploatacji, tak w aspekcie konstrukcji budynku jak i jakości użytych materiałów. Powódka nie podniosła żadnych zarzutów w tym aspekcie. W ocenie powódki o istnieniu wady fizycznej mają przesądzać niedogodności wynikające z braku ogrodzenia miejsca składowania odpadów i nasadzeń przywoływane w uzasadnieniu pozwu jak i w zeznaniach samej powódki oraz świadka M. B. tj. przesuwanie się pojemników na odpady wskutek działania warunków atmosferycznych lub dzików, występowanie owadów, nieprzyjemnych zapachów, widok sąsiadów wyrzucających śmieci. Niewątpliwie usytuowanie lokalu w pobliżu miejsca przeznaczonego na składowanie odpadów wiąże się z niedogodnościami, w postaci unoszenia się przykrych zapachów i występowania owadów. Warunki atmosferyczne (silny wiatr) mogą powodować, że pojemniki posadowione na nieograniczonej przestrzeni mogą się przesuwać i przewracać. Niemniej jednak istnienie tych niedogodności nie czyni niemożliwym zamieszkiwania w lokalu ani nie ogranicza możliwości jego normalnej, zgodnej z przeznaczeniem eksploatacji. Po wydaniu lokalu powódka w nim zamieszkała wraz z rodziną i mieszka w nim nadal. Lokal mieszkalny wraz z nabytym udziałem w częściach nieruchomości wspólnej, spełnia zatem funkcje, do jakich jest przeznaczony. Zgodzić się należy ze stroną powodową, że z uwagi na cel, jakiemu służą regulacje cytowanych przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków (…) usytuowanie miejsca składowania odpadów winno zapewniać ochronę przed ujemnymi konsekwencjami wynikającymi z faktu unoszenia się nad takim miejscem nieprzyjemnych zapachów i owadów. Niemniej jednak podnoszone przez powódkę okoliczności mające uzasadnić istnienie wady są okolicznościami subiektywnymi; są to przede wszystkim negatywne odczucia powódki związane z niezależnymi od żadnej ze stron zjawiskami atmosferycznymi czy działaniem fauny (dzików) lub innych mieszkańców nieruchomości, które skutkowały dolegliwościami, które mogą być przez różne osoby odbierane w rożnym stopniu. W tym stanie rzeczy brak ogrodzenia miejsca przeznaczonego na odpady oraz obsadzenia go roślinnością nie może być poczytany za wadę fizyczną rzeczy sprzedanej – nieruchomości lokalowej. Nadto zauważyć należy, że brak ogrodzenia i nasadzeń był jedynie tymczasowy. Strona pozwana ostatecznie wykonała ogrodzenie i jak wynika z zeznań powódki obecnie – po posadowieniu przez nią dwóch donic z laurowiśniami - negatywne konsekwencje położenia lokalu w pobliżu miejsca składowania odpadów nie są przez nią odczuwane. Podnoszony natomiast przez świadka M. B. fakt, że z okien lokalu widać jak sąsiedzi wynoszą odpady, nie może stanowić podstawy do uznania, że nabyty przez powódkę lokal jest dotknięty wadą fizyczną. Powstawanie odpadów wiąże się z normalną egzystencją każdego człowieka, co powoduje konieczność ich składowania w wyznaczonym do tego miejscu. Nie sposób zatem przyjąć, że sprzedawca winien w taki sposób zagospodarować miejsce na odpady, aby żaden z mieszkańców nie był narażony na widok sąsiada zmierzającego z workiem odpadów do miejsca ich składowania. Powódka wywiązała się z przyjętego dodatkowo zobowiązania po upływie ponad 5 lat od dnia jego przyjęcia na siebie i już po złożeniu przez powódkę oświadczenia o obniżeniu ceny sprzedaży. Jednakże należy mieć na uwadze, że pozwana spółka nie uchylała się od wykonania przedmiotowego zobowiązania, jednak okoliczności zaistniałe w sprawie, w szczególności trudność w porozumieniu się z nowo powstałą wspólnotą mieszkaniową co do sposobu wykonania ogrodzenia i użytych materiałów, w tym sprzeciw ze strony małżonka powódki, który nie dopuścił do montażu panelu, opóźniały wykonanie ogrodzenia i nasadzeń. Zatem brak ogrodzenia i nasadzeń i wynikające stąd niedogodności nie miały charakteru nieusuwalnego ani trwałego. Stąd też ten przejściowy stan nie może być pojmowany jako wada fizyczna lokalu mieszkalnego, uzasadniająca obniżenie jego ceny. Dolegliwości tego rodzaju, jak wskazane w pozwie, mogłyby ewentualnie uzasadniać powstanie szkody o charakterze niemajątkowym, krzywdy, która nie powoduje obniżenia wartości sprzedanego lokalu mieszkalnego.

Nadto należy mieć na uwadze, że zgodnie z przepisem art. 560 par. 3 k.c. istotą realizacji uprawnienia obniżenia ceny z rękojmi jest przywrócenie ekwiwalentności świadczeń pomiędzy kupującym a sprzedawcą, które polega na żądaniu obniżenia ceny ustalonej przez strony w umowie, a nie abstrakcyjnie określonej ceny rynkowej. Obniżone wynagrodzenie powinno pozostawać w takiej proporcji do wynagrodzenia wynikającego z umowy, w jakiej wartości rzeczy z wadą pozostają do wartości rzeczy bez wady ( por. wyrok SN z dnia 22 lutego 2022 r., (...) 109/22; wyrok SA w Białymstoku z dnia 5 listopada 2018 r., I AGa 72/18).

Na podstawie umowy sprzedaży pozwana zobowiązała się przenieść na własność powódki opisaną szczegółowo w umowie nieruchomość lokalową wraz z udziałem w częściach wspólnych nieruchomości, a powódka zapłacić oznaczoną w umowie cenę. Pozwana przeniosła na powódkę nieruchomość lokalową wraz z udziałem w częściach wspólnych i nieruchomość ta, jak już wyżej wskazano, nie jest dotknięta wadą fizyczną. Podnoszone przez powódkę niedogodności wynikające z niewykonania dodatkowego, odrębnego zobowiązania przyjętego przez pozwaną, zostały usunięte, co wynika z zeznań powódki.

Wskazać również należy, że nawet gdyby przyjąć, że brak ogrodzenia i nasadzeń w chwili wydania przedmiotu sprzedaży stanowił wadę fizyczną rzeczy, to w okolicznościach faktycznych sprawy pozwana nie ponosiłaby odpowiedzialności za tą wadę.
Zgodnie z art. 557 par. 1 k.c. sprzedawca jest zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy. W przypadku gdy kupujący posiada wiedzę o konkretnej wadzie, w sposób dorozumiany wyraża bowiem zgodę na nabycie towaru niepełnowartościowego, co uzasadnia wyłączenie odpowiedzialności sprzedawcy z tego tytułu. Powódka niewątpliwie o braku ogrodzenia i nasadzeń wiedziała w chwili zawarcia umowy i wydania przedmiotu sprzedaży. Miała zatem świadomość istnienia stanu rzeczy, który w jej ocenie stanowi wadę fizyczną rzeczy sprzedanej i w sposób dorozumiany wyraziła zgodę na nabycie rzeczy, która w jej ocenie nie jest prawidłowa.

Mając powyższe na uwadze Sąd oddalił powództwo.

Stan faktyczny sprawy Sąd ustalił na podstawie dokumentów złożonych przez obydwie strony, co do prawdziwości i wiarygodności których strony nie zgłaszały zastrzeżeń oraz na podstawie zeznań świadków M. B., T. K., B. C. i R. G., które nie budziły wątpliwości co do wiarygodności. Sąd uznał również za wiarygodne i przydatne do poczynienia ustaleń faktycznych zeznania powódki w charakterze strony oraz zeznania wiceprezesa Zarządu pozwanej spółki (...) za stronę pozwaną.

Na rozprawie w dniu 8 sierpnia 2023 r. Sąd postanowił pominąć dowód z opinii biegłego sądowego rzeczoznawcy majątkowego na okoliczność kwoty, o jaką powinna być obniżona cena sprzedaży nabytego przez pozwaną lokalu z tytułu opisanej w pozwie wady fizycznej, ponieważ zważywszy na fakt, że zaoferowany przez powódkę materiał dowodowy nie dał podstaw do ustalenia, aby rzecz sprzedana dotknięta była wadą fizyczną, dowód ten zmierzałby jedynie do przedłużenia postępowania.

O kosztach procesu Sąd orzekł zgodnie z wyrażoną w art. 98 par. 1 k.p.c. zasadą odpowiedzialności za wynik procesu. Strona powodowa, która sprawę przegrała, winna zatem zwrócić pozwanej następujące koszty procesu: wynagrodzenie pełnomocnika pozwanej w osobie radcy prawnego, którego wysokość ustalono na kwotę 3 600 zł na podstawie par. 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz opłata skarbowa od złożonego dokumentu pełnomocnictwa procesowego w kwocie 17 zł.

O kosztach sądowych, na które składają się koszty dojazdu na miejsce oględzin w łącznej kwocie 93,50 zł, Sąd orzekł na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy o z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Przepis ten stanowi, że kosztami sądowymi, których strona nie miała obowiązku uiścić lub których nie miał obowiązku uiścić kurator albo prokurator, sąd w orzeczeniu kończącym sprawę w instancji obciąży przeciwnika, jeżeli istnieją do tego podstawy, przy odpowiednim zastosowaniu zasad obowiązujących przy zwrocie kosztów procesu. W świetle treści cytowanego przepisu kosztami tymi należało obciążyć powódkę, o czym Sąd orzekł w punkcie III wyroku.

Mając powyższe na uwadze Sąd orzekł jak w sentencji wyroku.

Sędzia Małgorzata Janik-Białek