Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt III Ca 1780/21

UZASADNIENIE

Wyrokiem dnia 21 czerwca 2021 r. Sąd Rejonowy dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi po rozpoznaniu spawy z powództwa E. S. i G. S. przeciwko Z. M. i M. M. (1) oddalił powództwo powodów i odstąpił od obciążenia powodów kosztami postępowania. Powodowie w pozwie żądali ustalenia, że część działki gruntu nr (...) (obecnie 159/54 i 159/55) położonej w Ł. przy ulicy (...), dla której Sąd Rejonowy dla Łodzi − Ś. w Ł. XVI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (...) o obszarze 38,80 m2, na której znajduje się fragment budynku mieszkalno-usługowego w postaci muru konstrukcyjnego z fundamentem i fragment podziemnego garażu, jest częścią składową zabudowanej nieruchomości położonej w Ł. przy ulicy (...) oznaczonej jako działka nr (...), dla której Sąd Rejonowy dla Łodzi − Ś. w Ł. XVI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (...) oraz stanowi część wspólną nieruchomości uregulowanej w tej księdze wieczystej, z której zostały wydzielone samodzielne lokale w tym lokal powodów. Powodowie wnieśli również o zobowiązanie pozwanych do przeniesienia na rzecz powodów nieodpłatnie udziału w wysokości (...) część w działce gruntu wydzielonej z działki nr (...) położonej w Ł. przy ulicy (...), na której znajdują się fragmenty budynku mieszkalno-usługowego w postaci muru konstrukcyjnego z fundamentem i fragment podziemnego garażu.

Sąd Rejonowy oparł swoje rozstrzygniecie na ustaleniach, że dla nieruchomości położonej w Ł. przy ulicy (...) stanowiącej działkę gruntu nr (...) o pow. 0,1596 ha, prowadzona jest przez Sąd Rejonowy dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi księga wieczysta nr (...). Przedmiotowa nieruchomość wchodziła w skład małżeńskiej wspólności ustawowej M. M. (1) i Z. M.. Aktualnie małżonkom M. pozostał udział w wysokości (...), pozostałe udziały przysługują właścicielom lokali wyodrębnionych w budynku posadowionym na nieruchomości.

Do działki nr (...) przylega działka nr (...), dla której tutejszy Sąd prowadzi księgę wieczystą nr (...). Także ta nieruchomość stanowi majątek wspólny małżonków M. i Z. M..

Pozwani są także właścicielami na zasadach wspólności majątkowej nieruchomości położonej w Ł. przy ul. (...) stanowiącej działkę gruntu nr (...), dla której prowadzona jest księga wieczysta Kw nr (...). Nieruchomość ta znajduje się za działkami nr (...) i nie ma bezpośredniego dostępu do drogi publicznej.

Narożniki działki nr (...) po stronie graniczącej z działką nr (...) nie tworzą kątów prostych, są one “ścięte”. W miejscu ściętych narożników działki nr (...) znajdowały się fragmenty działki nr (...).

Na powyższych nieruchomościach M. M. (1), w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, rozpoczął budowę budynku biurowo-magazynowego zmienionego następnie w zakresie sposobu użytkowania na budynek mieszkalny z częścią usługowo-budowlaną.

Decyzją numer UA-II.402.2011 z dnia 10 sierpnia 2011 roku Prezydent Miasta Ł. zatwierdził projekt budowlany i udzielił M. M. (1), prowadzącemu działalność gospodarczą pod nazwą (...) Handlowa (...) w Polsce, pozwolenia na wykonanie robót budowlanych obejmujących budowę i przebudowę budynku biurowo -magazynowego nr 4 związaną ze zmianą sposobu użytkowania na budynek mieszkalny z częścią usługowo - biurową, budowę parkingu podziemnego ze zjazdem, budowę przyłącza kanalizacyjnego, przyłącza c.o., węzła c.o. w budynku nr (...), ogrodzenia frontowego od strony ulicy (...), przebudowę istniejącego zjazdu, przebudowę klatki schodowej w budynku nr (...) oraz przebudowę dachu budynku nr (...) na nieruchomości położonej w Ł. przy ulicy (...), działki ewidencyjne nr (...) zgodnie z projektem budowlanym będącym załącznikiem do decyzji.

Decyzją Prezydenta Miasta Ł. z dnia 24 stycznia 2013 roku numer DAR- UA –III.125.2013 powyższa decyzja została zmieniona w ten sposób, że uchylono ją w zakresie zatwierdzenia projektu zagospodarowania terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego w części architektonicznej oraz części obejmującej m.in. rysunki projektu konstrukcji dotyczące garażu podziemnego, i zatwierdzono zmienny projekt zagospodarowania terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany w części architektonicznej oraz części obejmującej m.in. rysunki projektu konstrukcji dotyczące garażu podziemnego wraz z opisem wyjaśniającym zakres zmian.

Na etapie prac budowlanych nie uwzględniono zmiany projektu i ściany konstrukcyjne garażu podziemnego, w części sąsiadującej z działką nr (...), wybudowano z jednym prostym narożnikiem, zaś wybudowany skos drugiego narożnika był mniejszy niż powinien przez co budynek w swoim obrysie obejmował działki nr (...). Kiedy ujawniono pomyłkę narożniki te zabudowano ściankami działowymi tak, by uzyskać skos zgodny z projektem zamiennym.

W lipcu 2013 roku geodeta W. N. sporządził szkic inwentaryzacji budynku mieszkalnego i garażu podziemnego przy (...) w Ł., w którym wskazano, że budynek został postawiony zgodnie z projektem.

W dniu 31 lipca 2013 roku Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w Ł. przeprowadził kontrolę przedmiotowej nieruchomości, podczas której ustalono m.in., że budynek jest zgodny z projektem architektoniczno-budowlanym.

Decyzją z dnia 5 sierpnia 2013 roku nr 628/13 Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w Ł. udzielił M. M. (3) prowadzącemu działalność pod nazwą LEADER M. M. (1) z siedzibą w Ł. przy ulicy (...), pozwolenia na użytkowanie nadbudowanej i rozbudowanej części budynku mieszkalnego z częścią usługowo-biurową oraz parkingu podziemnego ze zjazdem, przyłączem centralnego ogrzewania i ogrodzeniem frontowym od strony ulicy (...), zlokalizowanych na nieruchomości położonej w Ł. przy ulicy (...), działki nr (...).

Pozwany sukcesywnie wyodrębniał lokale w budynku przy ul. (...) i przenosił odrębną własność lokali na nabywców.

Aktem notarialnym z dnia 31 października 2013 roku, Rep A nr 6786/2013, sporządzonym przed Notariuszem W. F., M. M. (1) działający w imieniu własnym oraz w imieniu swojej żony Z. M. oświadczył, że wraz z żoną są współwłaścicielami nieruchomości położonej w Ł. przy ulicy (...) stanowiącej działkę gruntu nr (...) i w ramach swojego udziału są właścicielami dotychczas niewyodrębnionych lokali. M. M. (1) powołał się na sporządzony w dniu 23 września 2013 roku akt notarialny Rep. A nr (...) obejmujący umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu, umowę przeniesienia własności, pełnomocnictwo i ustanowienie służebności, zgodnie z którym przedmiotowa nieruchomość została obciążona służebnością przejazdu i przechodu na rzecz każdoczesnego właściciela działek gruntu nr (...), a także na rzecz każdoczesnego właściciela i współwłaściciela działki gruntu nr (...) została ustanowiona służebność przejazdu i przechodu na działce numer (...). Nadto w powołanym akcie notarialnym został określony sposób zarządu i korzystania z nieruchomości wspólnej. Pozwany wskazał także, że z właścicielami dotychczas wyodrębnionych lokali został dokonany podział quoad usum nieruchomości wspólnej dotyczący oznaczonych miejsc postojowych na zewnątrz budynku, a także w garażu wielostanowiskowym usytuowanym w piwnicy budynku. Pozwany oświadczył, że na działce gruntu nr (...), zgodnie z decyzjami Prezydenta Miasta Ł. numer UA –II. 402.2011 z dnia 10 sierpnia 2011 roku oraz numer DAR- UA-III.125.2013 dnia 24 stycznia 2013 roku zatwierdzającymi projekt budowlany i udzielającymi pozwolenia na budowę w ramach prowadzonej przez pozwanego działalności gospodarczej pod nazwą LEADER M. M. (1), wybudował budynek mieszkalny wielorodzinny, dziesięciokondygnacyjny, w którym mieści się 30 lokali z garażem podziemnym wielostanowiskowym. M. M. (1) oświadczył także, że zgodnie z decyzjami Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Ł. z dnia 5 sierpnia 2013 roku nr 627/13 i nr 628/13 Inspektor udzielił M. M. (3) LEADER M. M. (1) z siedzibą w Ł. przy ulicy (...) pozwolenia na użytkowanie nadbudowanej i rozbudowanej części budynku mieszkalnego z częścią usługowo-biurową oraz parkingu podziemnego ze zjazdem, przyłączem centralnego ogrzewania i ogrodzeniem frontowym od strony ulicy (...), zlokalizowanych na nieruchomości położonej w Ł. przy ulicy (...), działki nr (...). M. M. (1) działający w imieniu własnym i w imieniu swojej żony Z. M. oświadczył, że w wykonaniu zobowiązania wynikającego z zawartej z nabywcami w dniu 18 kwietnia 2013 roku umowy deweloperskiej ustanawia odrębną własność znajdującego się we wskazanym budynku lokalu mieszkalnego oznaczonego numerem (...) oraz znajdującej się w piwnicy budynku przynależnej komórki oznaczonej numerem 11 oraz przenosi na rzecz E. i G. małżonków S. jako odrębną własność lokal mieszkalny nr (...) wraz z przynależną komórką nr 11 i udziałem wynoszącym (...) części wspólnych budynku i innych urządzeń nie służących do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali i taki sam udział w działce gruntu numer (...), na której znajduje się budynek. E. S. działająca w imieniu własnym oraz w imieniu męża G. S. oświadczyła, że powyższe przeniesienie własności przyjmuje i że małżonkowie S. lokal ten nabywają do wspólności ustawowej. Na załączniku graficznym nr 2 do wskazanego aktu notarialnego oznaczony był garaż wielostanowiskowy usytuowany w piwnicy budynku, w którym znajduje się 27 miejsc postojowych oznaczonych liniami. Zgodnie z załącznikiem prawe narożniki garażu, patrząc od strony ulicy (...), nie tworzyły kątów prostych - były „ścięte”.

Dla należącego do powodów lokalu prowadzona jest przez tutejszy Sąd księga wieczysta nr (...).

W trakcie użytkowania budynku dostawione w garażu podziemnym ścianki działowe zostały zdemontowane celem zwiększenia powierzchni garażu. W połowie 2017 r. powodowie dostrzegli różnicę między istniejącym stanem a szkicem garażu wskazanym na załączniki do aktu notarialnego nabycia przez nich odrębnej własności lokalu. Zlecili przeprowadzenie prac inwentaryzacyjnych Z. W.. W ich wyniku ujawniono, że budynek w części garażu podziemnego został wybudowany niezgodnie z projektem.

W kartotece budynków budynek przy ul. (...) w Ł. posadowiony jest na działkach (...).

Wskutek ujawnionych niezgodności budynku z projektem, decyzją nr (...) z dnia 21 czerwca 2018 roku Powiatowy Inspekt Nadzoru budowlanego uchylił decyzję nr (...) z dnia 5 sierpnia 2013 roku i odmówił udzielenia pozwolenia na użytkowanie nadbudowanej i rozbudowanej części budynku mieszkalnego z częścią usługowo-biurową oraz parkingu podziemnego ze zjazdem, przyłączem centralnego ogrzewania i ogrodzeniem frontowym od strony ulicy (...), zlokalizowanych na nieruchomości położonej w Ł. przy ulicy (...), działki nr (...). Decyzję tą zaskarżyła Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości przy ul. (...) w Ł.. Decyzją nr (...) z dnia 11 października 2018 roku (...) Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego zaskarżoną decyzję utrzymał w mocy. Skarga Wspólnoty Mieszkaniowej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Ł. na decyzje z dnia 11 października 2018 r. została odrzucona.

W akcie notarialnym sporządzonym w dniu 5 marca 2019 roku, Rep. A nr 981/2019, przed notariuszem W. F., pozowani oświadczyli, że przy wznoszeniu budynku na nieruchomości stanowiącej działkę gruntu nr (...) nieumyślnie została przekroczona granica sąsiedniej działki nr (...) w ten sposób, że część podziemnego garażu znajduje się pod powierzchnią działki nr (...) i w dwóch narożnikach oraz w pasie gruntu szerokości około 25 cm biegnącym pomiędzy tymi narożnikami wzdłuż granicy działki, wszystko o powierzchni około 35 m2, szczegółowo oznaczonych na załączniku do aktu notarialnego, narusza granice działki nr (...), a także że wyrażają zgodę na przekroczenie granicy należącej do nich działki nr (...), a ich wolą jest uregulowanie stanu prawnego nieruchomości i w związku z tym postanowili ustanowić na należącej do nich działce gruntu nr (...) nieodpłatną służebność gruntową w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku. W związku z powyższym pozwani oświadczyli, że ustanawiają na nieruchomości stanowiącej działkę gruntu nr (...) na rzecz każdoczesnego właściciela lub współwłaściciela działki gruntu nr (...) objętej księgą wieczystą Kw nr (...) oraz na rzecz każdoczesnych właścicieli lokali wydzielonych z budynku znajdującego się na tej działce nieodpłatną, na czas nieoznaczony służebność gruntową w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku w dwóch narożnikach i w pasie gruntu szerokości około 25 cm biegnącym pomiędzy tymi narożnikami wzdłuż granicy działki, wszystko o powierzchni około 35 m, wraz z prawem zabudowy tej części gruntu przez uprawnionych.

Postanowieniem z dnia 29 marca 2019 r. tut. Sądu oddalił wniosek M. M. (1) i Z. M. o wpis w księgach wieczystych prowadzonych dla wskazanych powyżej nieruchomości służebności gruntowej. Z jednej strony wskazano, że nie doszło do skutecznego zawarcia umowy o ustanowienie służebności gruntowej, a co do zasady taka forma powstania tego prawa jest wymagana. Dalej podniesiono, że uwzględnieniu wniosku sprzeciwiała się także treść art. 3 ustawy o własności lokali, zgodnie z którym nieruchomość wspólna obejmuje grunt, na którym posadowiony jest budynek, zaś w nieruchomości wspólnej właścicielom wyodrębnionych lokali przysługuje odpowiedni udział. Ustanowienie więc na rzecz każdoczesnego właściciela lub współwłaściciela działki nr (...) oraz na rzecz każdoczesnych właścicieli lokali wyodrębnionych służebności gruntowej na działce nr (...) stanowiłoby obejście bezwzględnie obowiązującego przepisu prawa.

Pismem datowanym na 2 kwietnia 2019 r. powodowie wezwali pozwanych do przeniesienia na ich rzecz odpowiedniego udziału w nieruchomości stanowiącej działkę gruntu nr (...).

Pismem datowanym na 12 listopada 2019 r. część właścicieli wyodrębnionych lokali wezwała Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) do podjęcia stanowczych działań, których efektem będzie uregulowania stanu prawnego nieruchomości wspólnej i zakupionych przez nich lokali mieszkalnych oraz poinformowanie członków Wspólnoty o podjętych działaniach, a także ich efektach, w terminie 2 tygodni od doręczenia pisma.

Ostateczną decyzją Prezydenta Miasta Ł. nr 70.2020 z dnia 8 czerwca 2020 r. został zatwierdzony, na wniosek pozwanych z dnia 5 marca 2020 r., podział nieruchomości stanowiącej działkę nr (...) na działki nr (...). Podział wiązał się z koniecznością wyodrębnienia fragmentów gruntu działki nr (...) zajętych przez budynek pobudowany na działce nr (...).

Sąd I instancji wskazał, że powyższy stan faktyczny był w istocie bezsporny między stronami i wystarczający do rozstrzygnięci sprawy. Ostatecznie analizując zgromadzony materiał dowody Sąd uznał, że dalsze prowadzenie postępowania dowodowego jest zbędne, dlatego też pominięte zostały wnioski stron o przeprowadzenie oględzin przedmiotowej nieruchomości i dopuszczenie dowodu z opinii biegłego sądowego geodety i z przesłuchania stron. Rozstrzygniecie sprawy sprowadzało się bowiem do oceny prawnej ustalonego i bezspornego stanu faktycznego.

W ocenie Sądu Rejonowego powództwo jako niezasadne podlegało oddaleniu w całości.

Odnośnie pierwszego z żądań Sąd meriti wskazał, że zgodnie z art. 189 k.p.c., można żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma się w tym interes prawny. Przesłanką merytoryczną powództwa o ustalenie jest interes prawny, rozumiany jako potrzeba ochrony sfery prawnej powoda, którą może uzyskać przez samo ustalenie stosunku prawnego lub prawa.

Sąd I instancji uznał, że brak jest jakichkolwiek podstaw prawnych, by ustalić, że działki nr (...) stanowią część składową działki nr (...). Zgodnie z art. 47 § 2 k.c. częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Jak zaś stanowi art. 48. k.c. z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania. Mając na uwadze powyższe nie sposób uznać, by działka gruntu mogła stanowić część składową jakiejkolwiek innej działki. Mając na uwadze, że sami powodowie nie wskazali żadnej podstawy prawnej takiego ustalenia, szersze rozważania na ten temat wydają się zbędne. W zakresie natomiast drugiej części żądania tj. ustalenia, że wszystkie wskazane działki stanowią nieruchomość wspólną wskazać należy na regulację art. 3 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2021 r., poz. 1048; dalej u.w.l.), zgodnie z którym w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali, zaś nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Dodatkowo nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali. W obliczu tak sformułowanego przepisu nie może budzić wątpliwości, że nieruchomością wspólną w rozumieniu powołanej ustawy objęty jest każdy grunt, na którym posadowiono budynek, z którego następnie wyodrębniane były lokale. W rozpoznawanej sprawie nie było kwestionowane, że budynek postawiony przy ul. (...) w swoim obrysie zajmuje także działki o nr (...), wyodrębnione z działki nr (...). Podkreślić przy tym należy, że owo wyodrębnienie wskazanych działek nastąpiło dopiero w toku niniejszego postępowania i zmierzało do umożliwienia stronom porozumienia się. Okoliczność ta ma istotne znaczenie bowiem wskazuje na brak jakiegokolwiek sporu między stronami co do okoliczności, której ustalenia domagają się powodowie. Skoro więc zarówno powodowie, jak i pozwani jednakowo uznają, iż wskazane działki stanowią nieruchomość wspólną, a co za tym idzie - powodowie powinni mieć udział we współwłasności tych działek, żądanie ustalenia przez Sąd tej okoliczności jest bezzasadne. Nie istnieje bowiem spór co do prawa lub stosunku prawnego, który zostałby wyeliminowany ustaleniem zgodnie z żądaniem pozwu.

Odnośnie drugiego żądania tj. zobowiązania pozwanych do przeniesienia na rzecz powodów nieodpłatnie udziału w wysokości (...) część w obecnie już wydzielonych działkach nr (...), na których znajdują się fragmenty budynku mieszkalno-usługowego w postaci muru konstrukcyjnego z fundamentem i fragment podziemnego garażu wskazać należy, że zgodnie z art. 8 u.w.l. umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna określać w szczególności rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych oraz wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej. Skoro przedmiotowy budynek posadowiony jest na kilku nieruchomościach (działkach) to nieruchomości te stanowią nieruchomość wspólną. Niewątpliwie więc udział w każdej z nich powinien przysługiwać każdoczesnym właścicielom lokali wyodrębnionych w przedmiotowym budynku i powinien być określony w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali. W rozpoznawanej sprawie jednak umowa nie określa udziału przysługującego powodom w nieruchomości stanowiącej wówczas działkę nr (...). Brak takiego wskazania nie rodziłby większego problemu gdyby działka ta wraz z działką nr (...), w której udziały zostały wskazane w akcie notarialnym, stanowiły jedną nieruchomość w znaczeniu wieczystoksięgowym. W przedmiotowej sprawie tak jednak nie jest. Działka nr (...) objęta jest księgą wieczystą nr (...), zaś działka nr (...) księgą wieczystą nr (...). Ponieważ w chwili wyodrębnienia pierwszego lokalu pozwani byli wyłącznymi właścicielami obu nieruchomości, istniała możliwość ustanowienia odrębnej własności tego lokalu. W uchwale z dnia 26 lutego 2014 roku, sygn. akt III CZP 109/13, opubl LEX nr 1430681, Sąd Najwyższy stwierdził bowiem, że wyodrębnienie lokalu może nastąpić z jednej nieruchomości w znaczeniu wieczystoksięgowym i z własnością wyodrębnionego lokalu związany jest jeden udział w nieruchomości wspólnej oraz, jeżeli budynek został wzniesiony na dwóch nieruchomościach w znaczeniu wieczystoksięgowym, stanowiącym własność tego samego podmiotu to wyodrębnienie lokalu znajdującego się w takim budynku jest możliwe, o ile nieruchomości te zostaną połączone w jedną nieruchomość w znaczeniu wieczystoksięgowym. Podobny pogląd Sąd Najwyższy wyraził już w uchwale z dnia 14 maja 1996 roku, sygn. akt III CZP 37/96, opubl. LEX nr 25066, gdzie wskazał, że w sytuacji, gdy budynek jest posadowiony na dwóch nieruchomościach, stanowiących własność gminy, dla których prowadzone są oddzielne księgi wieczyste, ustanowienie odrębnej własności lokalu jest dopuszczalne, ale jednocześnie stwierdził, iż dla dokonania wpisu w księdze wieczystej konieczne jest zamieszczenie w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokalu wniosku właściciela o połączenie obu nieruchomości. Tak więc dla dokonania wpisu w księdze wieczystej prawa odrębnej własności lokalu, który to lokal znajduje się w budynku posadowionym na dwóch nieruchomościach, konieczny jest jednoczesny wniosek właściciela o połączeniu obu nieruchomości. Bez takiego wniosku nie będzie możliwe wpisanie prawa do księgi wieczystej, zaś zgodnie z art. 7 ust. 2 u.w.l. wpis ten ma charakter konstytutywny dla powstania tego prawa. W niniejszej sprawie w umowie o ustanoweniu odrębnej własności pierwszego lokalu nie złożono jednak wniosku o połączeniu obu nieruchomości, zaś deweloper przeniósł udział jednie w nieruchomości stanowiącej działkę nr (...). Tak samo formułowane były kolejne umowy przeniesienia prawa do dalej wyodrębnianych lokali. Wprawdzie prawo odrębnej własności lokali zostało wpisane w księdze wieczystej, ale jedynie dlatego, że na etapie wpisu nie było wiadomym, iż budynek obejmuje dwie nieruchomości. W akcie notarialnym deweloper przeniósł na nabywców udział jedynie w jednej z nieruchomości, zaś z załączników nie wynikało, by budynek obejmował także inne działki. Aktualnie okoliczność taka jest już niekwestionowana. Jak zaś wynika z powyższych rozważań, ustanowienie odrębnej własności lokalu w budynku wybudowanym na kilku nieruchomościach, które nie są połączone w jedną nieruchomość w znaczeniu wieczystoksięgowym, nie jest dopuszczalne. Skutkuje to tym, że już zawarta z powodami umowa ustanawiająca odrębną własność lokalu jest nieważna jako sprzeczna z prawem (art. 58 § 1 k.c.) i żadne działania następcze nie mogą jej konwalidować. Zobowiązanie więc pozwanych do przeniesienia na powodów udziału w nieruchomości stanowiącej obecnie działki gruntu nr (...) nie uchyliłoby nieważności uprzednio zawartej umowy. Jakkolwiek więc pozwani zobowiązani byli do przeniesienia na powodów udziałów w obu nieruchomościach, to nie można pominąć faktu, że powinno to nastąpić jednocześnie, w jednym akcie notarialnym. Dodatkowo w chwili zawierania umowy z powodami nieruchomości te powinny już być objęte jedną księgą wieczyste, bowiem lokal powodów był którymś z kolei wyodrębnianym w przedmiotowej nieruchomości. Tak więc nawet gdyby doszło do przeniesienia na powodów udziałów w obu nieruchomościach, do czego de facto zmierzało niniejsze postępowanie, to ich prawo i tak nie zostałoby wpisane do księgi wieczystej, bowiem nie ma już tożsamości właścicieli obu nieruchomości i nie można ich połączyć w jednej księdze wieczystej. Niedopuszczalne jest więc uwzględnienie żądania pozwu w zakresie zobowiązania pozwanych do przeniesienia udziału w nieruchomości chociażby z tego powodu, że byłoby to sprzeczne z prawem.

Na podstawie art. 102 k.p.c. Sąd I instancji nie obciążył powodów kosztami procesu.

Apelację od powyższego wyroku złożyli powodowie, zaskarżyli wyrok w punkcie 1.

1) Zarzucili naruszenie przepisów prawa procesowego, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, w tym w zakresie przepisu art. 233 § Kodeksu postępowania cywilnego, polegające na ocenie zebranego w sprawie materiału dowodowego w sposób dowolny, bez jego wszechstronnego rozważenia w oparciu o zasady logiki i doświadczenia życiowego oraz poprzez dokonanie ustaleń w sposób błędny, z pominięciem przez Sąd dowodu z przesłuchania stron, w tym powodów, dowodu z opinii biegłego sądowego z zakresu geodezji, nieprzeprowadzenie oględzin przedmiotowej nieruchomości, a także uznanie przez Sąd braku jakiegokolwiek sporu pomiędzy stronami w zakresie okoliczności, której ustalenia domagają się powodowie w ramach mniejszego powództwa w sytuacji, w której ten spór istnieje i to on jest podstawą wystąpienia przez powodów z powództwem w niniejszej sprawie i jednoczesnego uchylania się przez pozwanych od załatwienia sprawy zgodnie z przepisami prawa.

Niedopuszczenie dowodu z przesłuchania stron, w tym powodów stanowi również naruszenie przepisu art. 227 i art. 299 Kodeksu postępowania cywilnego, co również zarzucili. Wobec niedopuszczenia dowodu z opinii biegłego zarzucili także naruszenie przepisu art. 278 Kodeksu postępowania cywilnego w sytuacji, w której niewątpliwie w niniejszej sprawie zachodził wypadek wymagający wiadomości specjalnych, natomiast mimo to Sąd nie dopuścił i nie przeprowadził dowodu z opinii biegłego z zakresu geodezji, na okoliczność prawidłowości wytyczenia granic działek nr (...) zwłaszcza w sytuacji, w której świadek Ź. na rozprawie nie potrafiła wytłumaczyć w sposób nie budzący wątpliwości skąd wynikał taki, a nie inny przebieg granic, a nadto powoływała się na błędy w wyliczeniach powierzchni działek, które w jej ocenie są dopuszczalne pomimo, iż prawo takiego błędu nie przewiduje (vide: protokół z rozprawy z dnia 24 maja 2021 roku, 00:18:57 00:35:49). Co więcej, analiza dokumentacji fotograficznej, będącej w aktach sprawy i załączona do protokołu z rozprawy dokumentacja potwierdzają, że dokonany podział winien zostać zweryfikowany przez biegłego geodetę z uwagi na błędy podziału dokonanego przez świadka Ź.. Z tego też względu winny być także przeprowadzone oględziny.

2) Ponadto powodowie wyrokowi zarzucili naruszenie przepisów prawa materialnego przez błędną jego wykładnię i w konsekwencji niewłaściwe zastosowanie, w zakresie:

- art. 189 Kodeksu u postępowania cywilnego poprzez oddalenie powództwa w sytuacji, w której powodowie domagali się ukształtowania przez Sąd treści stosunku prawnego łączącego ich ze stroną pozwaną, a także stwierdzenia, że działki gruntu nr (...) stanowią wraz z działką nr (...) nieruchomość wspólną. w sytuacji, gdy pomimo bezpodstawnego uznania przez Sąd, iż strona pozwana zgadza się zarówno z powodami, jak i obowiązującym w tym zakresie prawem, iż wszystkie wskazane działki stanowią nieruchomość wspólną, to jednak od wielu lat i nadal uchyla się jednak od załatwienia sprawy, w tym właśnie objęcia wszystkich działek jedną księgą wieczystą, a następnie konwalidowania zawartych umów poprzez odpowiednie aneksy. Z tego też względu niezrozumiałym i całkowicie błędnym jest uznanie przez Sąd braku sporu pomiędzy stronami postępowania.

- art. 3 ust. 1 i 2 ustawy o własności lokali poprzez błędną wykładnię polegającą na uznaniu braku podstaw prawnych do zobowiązania pozwanych do przeniesienia na rzecz powodów nieodpłatnie udziału w wysokości (...) części w działkach gruntu nr (...) położonych w Ł. przy ul (...), na których znajdują się fragmenty budynku mieszkalno - usługowego w postaci muru konstrukcyjnego z fundamentem i fragment podziemnego garażu i stwierdzenia, że wszystkie działki stanowią nieruchomość wspólną.

- art. 8 ustawy o własności lokali poprzez oddalenie powództwa pomimo słusznego i zgodnego z prawdą, uznania przez Sąd w uzasadnieniu wyroku, iż przedmiotowy budynek posadowiony został na kilku działkach gruntu, jak również w wyniku tego wszystkie te działki stanowią nieruchomość wspólną i udział we wszystkich tych działkach winien przysługiwać powodom i powinien być określony w umowie o ustanowieniu odrębnej własności.

3. Zaskarżonemu orzeczeniu zarzucili również naruszenie zasad współżycia społecznego wyrażonych w art. 5 Kodeksu cywilnego w sytuacji, w której oddalenie powództwa skutkować będzie koniecznością wystąpienia przez powodów i innych Członków Wspólnoty Mieszkaniowej z pozwem o stwierdzenie nieważności zawartych przez nich umów na zakup lokali. To natomiast przyniesie za sobą daleko idące skutki, bowiem w sytuacji, w której zostanie stwierdzona nieważność zawartych przez nich umów, nieważne będą również zabezpieczenia kredytów udzielonych przez banki na zakup nieruchomości. I choć w przypadku powodów pozostaje to bez znaczenia, bowiem oni swój lokal zakupili za gotówkę, o tyle w przypadku większości właścicieli pozostałych lokali mieszkalnych w przedmiotowej nieruchomości, ma to znaczenie kluczowe, gdyż ci dokonali zakupów lokali od pozwanych posiłkując się olbrzymimi kwotami kredytów i ewentualne postawienie tychże kredytów w stan natychmiastowej wymagalności stanowić będzie problem, który skutkować będzie szeregiem postępowań egzekucyjnych bądź upadłościowych. Tylko zatem orzeczenie Sądu, o którego wydanie wnioskowali powodowie, mogło zagwarantować konwalidowanie zawartych umów bez konieczności stawiania szeregu współwłaścicieli pod ścianą natychmiastowej spłaty kredytu, czy ewentualnej egzekucji, bądź upadłości. Istotnym w sprawie jest, że nawet gdyby przyjąć, że banki są dotychczas zaspakajane poprzez spłaty kredytów, to jednak upada podstawowe i często jedyne zabezpieczenie, a to stawia banki, a zatem instytucje, które udzielają kredytów wyłącznie w sytuacji zabezpieczenia spłaty, przed koniecznością uzyskania innego zabezpieczenia, a w przypadku jego braku, postawienia kredytu w stan natychmiastowej wymagalności.

Mając powyższe na uwadze skarżący wnosili o:

1. zmianę zaskarżonego wyroku w części oddalającej powództwo, to jest w zakresie punktu 1 wyroku i ustalenie mocą wydanego orzeczenia, że działki gruntu nr (...) stanowią wraz z działką (...) nieruchomość wspólną, a także zobowiązanie pozwanych do przeniesienia na rzecz powodów nieodpłatnie udziału w wysokości (...) części w działkach gruntu nr (...), położonych w Ł., przy ul. (...), na których znajdują się fragmenty budynku mieszkalno - usługowego w postaci muru konstrukcyjnego z fundamentem i fragment podziemnego garażu,

2) z ostrożność wobec konieczności przeprowadzenia przez Sąd dowodu z o z opinii biegłego z zakresu geodezji, wnosili o uchylenie wyroku w części pkt 1 i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania przez Sąd pierwszej instancji,

3) utrzymanie zabezpieczenia powództwa w dotychczasowym wymiarze z uwagi na to, brak takowego zabezpieczenia może pociągnąć za sobą nieodwracalne skutki, czy nawet uniemożliwić osiągnięcie celu doprowadzenia stanu do zgodnego z prawem w obciążenia nieruchomości,

3) zasądzenie od strony pozwanej na rzecz powodów zwrotu kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa, według norm przepisanych.

Pozwani wnosili o oddalenie apelacji powodów i zasądzenie na ich rzecz od powodów kosztów postępowania w II instancji.

Interwenient uboczny I. B. przyłączyła się do apelacji powodów.

Sąd Okręgowy dodatkowo ustalił:

Postanowieniem nr (...) z dnia 17.09.2021r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w Ł. nałożył na pozwanego M. M. (1) obowiązek usunięcia nieprawidłowości sporządzonego projektu budowlanego zamiennego uwzględniającego zmiany wynikające z dotychczas wykonanych robót budowlanych dla nadbudowanej i rozbudowanej części budynku mieszkalnego z częścią usługowo-biurową oraz parkingu podziemnego ze zjazdem, z przyłączem centralnego ogrzewania i ogrodzeniem frontowym od strony ulicy (...), zlokalizowanych na nieruchomości położonej w Ł. przy ul. (...) (dz. nr ewid. 159/2) 159/3, 159/54, 159/55 oraz część działki (...) w obrębie S- 2. ( postanowienie nr (...) k. 513-514 bez stwierdzenia prawomocności).

Decyzją nr (...) z dnia 30.11.2022r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w Ł. nakazał pozwanemu M. M. (1) zaniechania dalszych robót budowlanych związanych z nadbudową i rozbudową części budynku mieszkalnego z częścią usługowo-biurową oraz parkingu podziemnego ze zjazdem, z przyłączem centralnego ogrzewania i ogrodzeniem frontowym od strony ulicy (...), zlokalizowanych na nieruchomości położonej w Ł. przy ul. (...) (dz. nr ewid. 159/2) 159/3, 159/54, 159/55 oraz część działki (...) w obrębie S- 2. (decyzja nr (...) k. 540-543 bez stwierdzenia prawomocności).

Sąd Okręgowy zważył co następuje:

Apelacja powodów jest niezasadna i polega oddaleniu zaś rozstrzygniecie Sądu I instancji odpowiada prawu.

Należy wskazać, że w części okazał się zasadny zarzut naruszenia art. 233§1 k.p.c. poprzez ustalenie, że pomiędzy stronami nie ma sporu, że działki (...) stanowią nieruchomość wspólną. W toku całego procesu pozwani nie przyznali tej okoliczności a dodatkowo w odpowiedzi na apelację wprost wskazali, że w ocenie pozwanych wskazane działki nie stanowią nieruchomości wspólnej a propozycje dotyczące czy to przeniesienia własności czy to ustanowienia służebności miały charakter ugodowy.

Błędne było zatem wnioskowanie i stanowisko Sądu I instancji, że skoro więc zarówno powodowie, jak i pozwani jednakowo uznają, iż wskazane działki stanowią nieruchomość wspólną, a co za tym idzie - powodowie powinni mieć udział we współwłasności tych działek, żądanie ustalenia przez Sąd tej okoliczności jest bezzasadne. Wadliwe wobec tego było ustalenie, że nie istnieje bowiem spór co do prawa lub stosunku prawnego, który zostałby wyeliminowany ustaleniem zgodnie z żądaniem pozwu.

Jednakże powyższa wadliwa ocena zebranego materiału dowodowego nie miała wpływu na rozstrzygnięcie spawy, bowiem zapadłe orzeczenie odpowiada prawu.

W pozostałym zakresie Sąd Okręgowy podziela ustalenia Sądu Rejonowego i przyjmuje je za własne czyniąc podstawą swojego rozstrzygnięcia. Ponadto w pozostałej części ustalenia Sądu Rejonowego nie były kwestionowane w apelacji przez skarżących.

Jako niezasadne jawiły się w pozostałej części zarzuty prawa procesowego. Niezasadny okazał się zarzut naruszenia art. 227 k.p.c., 278 k.p.c. i 299 k.p.c.

Przepis art. 227 k.p.c. ma zastosowanie przed podjęciem rozstrzygnięć dowodowych i uprawnia sąd do selekcji zgłoszonych dowodów, jako skutku przeprowadzonej oceny istotności faktów, których wykazaniu dowody te mają służyć. W konsekwencji twierdzenie, że przepis ten został naruszony przez sąd rozpoznający sprawę, ma rację bytu tylko w sytuacji, gdy wykazane zostanie, że sąd przeprowadził dowód na okoliczności niemające istotnego znaczenia w sprawie i ta wadliwość postępowania dowodowego mogła mieć wpływ na wynik sprawy, a jego pośrednie naruszenie może polegać na odmowie przeprowadzenia przez sąd dowodu z uwagi na powołanie go do udowodnienia okoliczności niemających istotnego znaczenia dla rozstrzygnięcia w sytuacji, kiedy ocena ta była błędna (wyr. SN z 11.7.2012 r., II CSK 677/11, L.). Należy uznać, że do naruszenia art. 227 k.p.c. dochodzi więc wówczas, gdy sąd oddala wnioski dowodowe zmierzające do wyjaśnienia istotnych okoliczności sprawy (zob. wyr. SN z 7.3.2001 r., I PKN 299/00, L.). Ponadto zarzut naruszenia art. 227 k.p.c. może polegać na przeprowadzeniu dowodu dla ustalenia faktów, które nie mają istotnego znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy. Jego pośrednie naruszenie może natomiast polegać na odmowie przeprowadzenia przez sąd dowodu, z uwagi na powołanie go dla udowodnienia okoliczności niemających istotnego znaczenia dla rozstrzygnięcia w sytuacji, gdy ocena ta była błędna (zob. post. SN z 23.1.2001 r., IV CKN 970/00, L.). Reasumując, twierdzenie, że art. 227 k.p.c. został naruszony przez sąd rozpoznający sprawę, ma rację bytu tylko w sytuacji, gdy wykazane zostanie, że sąd ten przeprowadził dowód na okoliczności niemające istotnego znaczenia w sprawie i ta wadliwość postępowania mogła mieć wpływ na wynik sprawy (wyr. SA w Warszawie z 17.2.2021 r., VII AGa 362/20, L.). Taka sytuacja nie miała miejsca w niniejszej sprawie. Zasadnie bowiem Sad I instancji pominął wnioski dowodowe powodów o dopuszczenie dowodu z oględzin nieruchomości, z opinii biegłego geodety i przesłuchania stron jako zbędne dla rozstrzygnięcia sprawy. Przepis zaś art. 227 k.p.c. nie jest źródłem obowiązków ani uprawnień jurysdykcyjnych sądu, a jedynie określa wolę ustawodawcy ograniczenia kręgu faktów, które mogą być przedmiotem dowodu w postępowaniu cywilnym. Ponadto należy zważyć, że dowód z przesłuchania stron jest dowodem posiłkowym, dopuszczalnym tylko wtedy, gdy nie można istotnych dla sprawy okoliczności wyjaśnić innymi dowodami, a w szczególności dowodami z dokumentów i zeznaniami świadków. W sytuacji, gdy wszystkie istotne dla sprawy okoliczności zostały wyjaśnione, to prowadzenie przez sąd dowodu z zeznań stron jest zbędne a nawet niedopuszczalne (wyr. SN z 18.8.1982 r., I CR 258/82, L.). Subsydiarny charakter dowodu z przesłuchania stron powoduje, że dowód ten powinien być dopuszczony dopiero po przeprowadzeniu pozostałych dowodów w sprawie i tylko co do faktów, które w ten sposób nie zostały jeszcze wyjaśnione. Jeżeli zatem fakty istotne dla rozstrzygnięcia sprawy zostały wyjaśnione w toku dotychczasowego postępowania dowodowego, to brak jest podstaw do przesłuchania stron (wyr. SN z 18.8.1982 r., I CR 258/82, L.). Taka sytuacja zaistniała w niniejszej sprawie, bowiem fakty istotne dla rozstrzygnięcia zostały wyjaśnione i brak było podstaw do przesłuchania stron. Ponadto pozostałe dowody zawnioskowane przez stronę powodową (dowód z oględzin nieruchomości i dowód z opinii biegłego geodety) nie miałyby istotnego znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy co zostanie wykazane w dalszej części uzasadnienia.

Przechodząc do omówienia pozostałych zarzutów naruszenia prawa i wskazania jednocześnie przyczyn niemożności uwzględnienia powództwa powodów należy wskazać, że podniesione zarzuty nie mogły odnieść zamierzonego skutku.

Niezasadny był zarzut naruszenia art. 189 k.p.c. bowiem interes prawny w ustaleniu istnieje, gdy wyrok uwzględniający powództwo wywrze skutek w sferze prawnej powoda. Skutek ten ma miejsce wtedy, gdy samo ustalenie w wyroku, że dany stosunek prawny lub prawo istnieje albo nie istnieje, usunie zagrożenie dla praw powoda. Usunięcie zagrożenia dla praw powoda może zaś polegać na tym, że zostanie zakończony spór istniejący albo ustalenie zapobiegnie powstaniu takiego sporu w przyszłości. Uznaje się, że interes prawny zachodzi wówczas, jeżeli sam skutek, jaki wywoła uprawomocnienie się wyroku ustalającego, zapewni powodowi ochronę jego prawnie chronionych interesów, czyli definitywnie zakończy spór istniejący lub prewencyjnie zapobiegnie powstaniu takiego sporu w przyszłości (wyr. SN z 18.6.2009 r., II CSK 33/09, OSNC 2010, Nr B, poz. 47). Interes prawny zachodzi zatem wówczas, gdy istnieje niepewność danego prawa lub stosunku prawnego, zarówno z przyczyn faktycznych, jak i prawnych. Należy jednak zauważyć, że w pewnych sytuacjach powództwo to stanowi jedyny sposób dochodzenia praw (wyr. SN z 14.7.1972 r., III CRN 607/71, OSNC 1973, Nr 4, poz. 64). Wyrok wydany na podstawie art. 189 k.p.c. usuwa niepewność stanu prawnego zachodzącą w stosunkach pomiędzy legitymowanym interesem prawnym powodem a wyznaczonym tym interesem pozwanym. Interes prawny oznacza więc istniejącą po stronie powoda potrzebę wprowadzenia jasności i pewności prawnej w sferze jego sytuacji prawnej, wyznaczonej konkretnym stosunkiem prawnym, a zagrożonej, a niekiedy nawet naruszonej już, przez pozwanego (wyr. SN z 4.4.2014 r., I PK 234/13, L.).

Żądanie powodów ustalenia, że działki gruntu nr (...) stanowią wraz z działką (...) nieruchomość wspólną, nie zakończy definitywnie sporu pomiędzy stronami i nie usunie zagrożenia dla praw powodów ani też nie zapobiegnie powstaniu sporu pomiędzy stronami. Stosownie do art. 50 k.c. za części składowe nieruchomości uważa się także prawa związane z jej własnością. Artykuł 50 k.c. rozszerza pojęcie części składowej na prawa związane z własnością nieruchomości. Częścią składową nieruchomości jest prawo podmiotowe związane z własnością tej nieruchomości, bez względu na rodzaj nieruchomości (gruntowa, budynkowa lub lokalowa). Prawem podmiotowym związanym z odrębną własnością lokalu jest udział w nieruchomości wspólnej, którą stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia niesłużące wyłącznie do użytku właścicieli lokali ( art. 3 ust. 1 i 2 ustawy o własności lokali). Udział ten stanowi więc, w zw. z art. 50 k.c., część składową nieruchomości lokalowej (zob. wyr. SN z 7.1.2004 r., III CK 186/02, L.; post. SN z 24.11.2010 r., II CSK 267/10, L.). W razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokalu (art. 3 ust. 1 zd. 1 ustawy o własności lokali). Stanowiące części składowe nieruchomości prawa związane z ich własnością dzielą losy prawne nieruchomości. Zatem przeniesienie prawa własności nieruchomości pociąga za sobą przeniesienie związanego z nią prawa.

W niniejszej spawie powodom po wyodrębnieniu własności lokalu przysługuje ściśle określony udział w nieruchomości wspólnej. Udział ten we współwłasności części budynku i innych urządzeniach niesłużących wyłącznie do użytku właścicieli lokali lub dotychczasowego właściciela nieruchomości związany z prawem własności nieruchomości lokalowej (art. 3 i 4 ustawy o własności lokali). Jako całość zatem nieruchomość wspólna jest stosunkiem prawnym współwłasności, zaś udział właściciela w tej współwłasności, wobec brzmienia art. 50 k.c., ma status części składowej nieruchomości lokalowej. Z powyższego wynika, że odrębna własność lokalu, powstała i istniejąca zgodnie z przepisami ustawy, jest prawem głównym, nieruchomość wspólna jest zaś prawem niesamodzielnym, a jej funkcja w stosunku do prawa głównego jest służebna. Zdaniem Sądu Okręgowego zawarta przez powodów umowa ustanowienia odrębnej własności znajdującego się we wskazanym budynku lokalu mieszkalnego oznaczonego numerem (...) oraz znajdującej się w piwnicy budynku przynależnej komórki oznaczonej numerem 11 oraz przenosząca na rzecz E. i G. małżonków S. jako odrębną własność lokalu mieszkalnego nr (...) wraz z przynależną komórką nr 11 i udziałem wynoszącym (...) części wspólnych budynku i innych urządzeń nie służących do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali i taki sam udział w działce gruntu numer (...), na której znajduje się budynek jest ważna. Co prawda umowa ta stanowi, że powodom przysługuje udział w działce (...) i umową nie objęto działek gruntu nr (...) jednakże należy mieć na względzie, że odrębna własność lokalu jako nieruchomość lokalowa - prawo główne, samodzielne, powstała i istnieje zgodnie z przepisami ustawy, prawidłowo został określony udział powodów w nieruchomości wspólnej i nie objęcie działek gruntu nr (...) jako nieruchomości wspólnej nie ma znaczenia dla oceny ważności ustanowienia odrębnej własności lokalu, jako prawa głównego. W art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali nieruchomością wspólną jest grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Przez grunt należy zaś rozumieć nieruchomość gruntową (część powierzchni ziemi), na której został wzniesiony budynek. Takie rozumienie określenia "nieruchomość wspólna" znajduje swoje potwierdzenie w innych przepisach powołanej ustawy. Powodom na skutek wytoczenia niniejszego powództwa czyli na skutek zobowiązania pozwanych do przeniesienia na rzecz powodów nieodpłatnie udziału w wysokości (...) tysięcznych części w działkach (...) nie ulegnie zmianie udział w nieruchomości wspólnej. Ten udział pozostaje niezmienny bowiem powierzchnia garażu nie była liczona do powierzchni pomieszczeń przynależnych leżących u podstawy obliczenia udziału powodów w nieruchomości wspólnej . Powodowie swoim pozwem dążą do połączenia działki (...) i działek (...), tak aby zwiększyć powietrznię nieruchomości wspólnej i aby powierzchnia ta odpowiadała powierzchni gruntu faktycznie zajętego przez budynek. Tak więc działanie powodów zmierza do uregulowania stanu prawnego nieruchomości wspólnej a mianowicie powierzchni gruntu zajętego pod posadowiony budynek. Powództwo to wywiera wpływ na sferę praw i obowiązków pozostałych właścicieli lokali bowiem dotyczy nieruchomości wspólnej - usunięcia niezgodności pomiędzy powierzchnią budynku wyznaczoną działką (...), a faktyczną powierzchnią gruntu zajętą przez budynek posadowiony na tym gruncie obejmujący również swym zasięgiem działki (...).

Na skutek uwzględnienia powództwa powodów nie uległby zmianie obszar wspólnej nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem, bowiem działki (...) nie stały by się nieruchomością wspólną wszystkich współwłaścicieli wyodrębnianych lokali i nie mogły by zostać połączone do wspólnej nieruchomości i tym samym do wspólnej księgi wieczystej, bowiem inni są współwłaściciele działki (...) i inni byli by współwłaściciele działek (...). (...) objętych wymienionymi księgami wieczystymi nie można połączyć w jedną nieruchomość, gdyż nie stanowią przedmiotu własności tych samych osób. O dopuszczalności omawianego połączenia decyduje własność gruntu. Tak wiec rację miał Sąd Rejonowy, że występują przeszkody w rozumieniu art. 21 i 24 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. Nr 19, poz. 147 ze zm.) do ich połączenia w jedną nieruchomość.

Należy również wskazać, że z chwilą wyodrębnienia lokali powstała pomiędzy współwłaścicielami współwłasność przymusowa. Cechą konstytutywną nieruchomości wspólnej jest to, że musi ona stanowić przedmiot współwłasności właścicieli lokali lub właściciela budynku i osób, którym przysługuje odrębna własność lokali wyodrębnionych w tym budynku.

Tak wiec żądanie powodów nie może zostać uwzględnione bowiem nie znajduje umocowania do samodzielnego działania w przepisach ustawy o własności lokali, jest czynnością przekraczająca zakres zwykłego zarządu majtkiem wspólnym i wobec tego należy poprzez art. 1 ust 2 ustawy o własności lokali zastosować przepisy kodeksu cywilnego. Dlatego też zdaniem Sądu Okręgowego do wystąpienia z przedmiotowym powództwem umocowani byliby wszyscy współwłaściciele nieruchomości. Niemożność zaś uzyskania zgody współwłaścicieli nieruchomości wspólnej można rozwiązać na gruncie przepisów kodeksu cywilnego. Tym samym powództwo powodów nie mogło zostać uwzględnione z powodu braku legitymacji procesowej czynnej.

Ponadto niezasadny był zarzut naruszenia art.5 k.c. Zgodnie z powyżej powołanym przepisem prawa nie można czynić ze swego prawa użytku, który by był sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego. Należy podkreślić, że klauzule generalne zawarte w art. 5 k.c. nie kreują praw podmiotowych, nie mogą stanowić źródła prawa podmiotowego, dlatego zastosowanie art. 5 k.c. nie może prowadzić do nabycia prawa podmiotowego, a tym samym ten przepis nie może stanowić samoistnej podstawy powództwa (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 26 października 2017r., II CSK 7/17, Legalis nr 1715354, (wyrok z 27 stycznia 1999 r. SN II CKN 151/98, OSN 1999, Nr 7–8, poz. 134, ). Przepis ten służy wyłącznie ochronie osoby zobowiązanej, a nie może być samodzielną podstawą nabycia praw podmiotowych, te bowiem wywodzą się ze stanowiących je norm prawa materialnego. Ponadto nieuprawnionym są twierdzenia powodów, że orzeczenie Sądu, o którego wydanie wnioskowali powodowie, mogło zagwarantować konwalidowanie zawartych umów, bowiem przedmiotowe orzeczenie nie wywarłoby wpływu na sferę praw innych współwłaścicieli.

Na marginesie należy zaznaczyć, że wobec decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Ł. nie można wykluczyć, że „w procesie budowlanym” zaistniała sytuacja zostanie naprawiona.

Mając na uwadze powyższe Sąd Okręgowy orzekł jak w sentencji w oparciu o art. 385 k.p.c.

O kosztach postępowania Sąd II instancji orzekł w oparciu o treść art. 102 k.p.c. uznając, że zaszły podstawy do odstąpienia powodów kosztami postępowania apelacyjnego. Są to te same okoliczności, o których Sąd Rejonowy mówił uzasadniając rozstrzygnięcie co do zastosowania zasady słuszności wyrażonej w art. 102 k.p.c. Dodatkowo należy wskazać, że powodowie byli przekonani o słuszności swoich roszczeń, a charakter zagadnień prawnych przedstawionych w apelacji Sądowi Okręgowemu nie był oczywisty. Ponadto przedmiotowa sytuacja została sprokurowana przez pozwanych i to działania pozwanych, a w zasadzie ich brak aby naprawić zaistniałą sytuację, spowodowały wystąpienie powodów z niniejszym roszczeniem.

Dlatego też Sąd Okręgowy uznał, że obciążanie powodów kosztami procesu na rzecz pozwanych byłoby sprzeczne z poczuciem sprawiedliwości.

Kontakt: saos_malpka_saos_kropka_org_kropka_pl | Wersja SAOS: 0.9.13