Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt III CZP 109/13
UCHWAŁA
Dnia 26 lutego 2014 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Jacek Gudowski (przewodniczący)
SSN Anna Kozłowska (sprawozdawca)
SSN Bogumiła Ustjanicz
Protokolant Katarzyna Bartczak
w sprawie z wniosku H. S. (S.) i Górniczej Spółdzielni Mieszkaniowej "L." w Z.
oraz w sprawie z wniosku B. B., A. B. i Górniczej Spółdzielni Mieszkaniowej "L." w
Z.
i w sprawie z wniosku B. W., Z. W. i Górniczej Spółdzielni Mieszkaniowej "L." w Z.
o wyodrębnienie lokalu i założenie dla niego księgi wieczystej, wpis własności
i wpis udziałów we współwłasności,
po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym
w dniu 26 lutego 2014 r.
zagadnienia prawnego
przedstawionego przez Sąd Okręgowy w G.
postanowieniem z dnia 10 października 2013 r.,
"Czy dopuszczalne jest ustanowienie odrębnej własności lokalu
w drodze umowy między nabywcą a dotychczasowym właścicielem
nieruchomości budynkowej w budynku położonym na kilku
nieruchomościach pozostających w wieczystym użytkowaniu
właściciela budynku, dla których prowadzone są odrębne księgi
2
wieczyste z uwagi na to, że nieruchomości te stanowią własność
różnych osób?"
podjął uchwałę:
Ustanowienie odrębnej własności lokalu w budynku
położonym na nieruchomościach gruntowych stanowiących
własność Skarbu Państwa i gminy jest niedopuszczalne także
wtedy, gdy użytkownikiem wieczystym gruntu obejmującego te
nieruchomości jest jedna osoba.
Uzasadnienie
3
Sformułowane przez Sąd Okręgowy zagadnienie prawne powstało na tle
następującego stanu faktycznego i prawnego wynikającego z ksiąg wieczystych nr
…12503/, nr …46759/1 i nr …3374/1.
Księga wieczysta …12503/1 jest urządzona dla nieruchomości, składającej
się z działek gruntu położonych w R. przy ul. N. 53, oznaczonych numerami:
4614/305, 4103/305, 4124/305 o łącznej powierzchni 1411 m2
, zabudowanej
budynkiem mieszkalnym pięciokondygnacyjnym o powierzchni użytkowej 1.517 m2
i
kubaturze 6.934 m3
. W dziale drugim jako właściciel nieruchomości wpisany jest
Skarb Państwa a jako użytkownik wieczysty gruntu, do 5 grudnia 2089 r., i
właściciel budynku - Górnicza Spółdzielnia Mieszkaniowa „L.” w Z. Z mapy
znajdującej się w aktach księgi wieczystej wynikało, że południowo-wschodni róg
budynku jest usytuowany na działce oznaczonej nr 4106/305. Działka ta, o
powierzchni 27 m2
, wchodziła w skład nieruchomości objętej księgą wieczystą nr
…3374/1, której właścicielem jest Gmina Miasta R. Część znajdującego się na tej
nieruchomości budynku została w umowie oddania jej w użytkowanie wieczyste
opisana jako część budynku mieszkalnego wielorodzinnego,
pięciokondygnacyjnego, o powierzchni użytkowej 1.514,40 m2
, kubaturze 6.934 m3
,
położonego przy ul. N. 53, przy czym wskazano, że z całkowitej powierzchni
zabudowy tego budynku wynoszącej 434 m2
, część znajdująca się na działce nr
4106/305 ma 7 m2
. Wspomniana umowa została zawarta w formie aktu
notarialnego w dniu 17 stycznia 2013 r. Gmina Miasta R. oddała tę działkę
Górniczej Spółdzielni Mieszkaniowej „L.” w Z. w użytkowanie wieczyste do 5
grudnia 2089 r., z przeznaczeniem na poprawienie warunków zagospodarowania
nieruchomości przyległej, to jest nieruchomości objętej KW …12503/1. Ponadto,
wraz z oddaniem gruntu w użytkowanie wieczyste Gmina Miasta R. sprzedała
Spółdzielni za ceną 54.751 zł część budynku mieszkalnego stanowiącego, według
treści aktu, odrębną od gruntu nieruchomość. Opis tej części budynku wskazuje, że
zestawienie powierzchni zabudowy znajdującej się na sąsiedniej nieruchomości -
427 m2
(KW …12503/1) i zabudowy znajdującej się na działce nr 4106/305 - to jest
7 m2
daje ułamek 984/1000 odzwierciedlający część objętą KW … 12503/1, co też
oznacza, że część budynku na działce nr 4106/305 odpowiada ułamkowi 16/1000.
4
We wnioskach wieczystoksięgowych zawartych w tej umowie strony wnosiły
o odłącznie z księgi wieczystej KW …3374/1 działki gruntu nr 4106/305
o powierzchni 27 m2
, złożenie dla tej nieruchomości nowej księgi wieczystej i wpis
w dziale I-0 sprostowania oznaczenia nieruchomości przez ujawnienie części
budynku wynoszącej 16/1000, a w dziale II – wpis jako właściciela Gminy Miasta R.
oraz Górniczej Spółdzielni Mieszkaniowej „L.” w Z. jako użytkownika wieczystego i
właściciela budynku. W uwzględnieniu wniosku wieczystoksięgowego, dla działki nr
4106/305 została założona nowa księga wieczysta nr …46795/1, w której w dziale
I-SP ,,spis praw związanych z własnością’’ wpisano: „działka gruntu w użytkowaniu
wieczystym oraz stanowiący odrębną nieruchomość 16/1000 budynku
mieszkalnego”.
W dniu 21 lutego 2013 r. Górnicza Spółdzielnia Mieszkaniowa „L.” w Z. i H.
S. zawarli umowę ustanowienia i przeniesienia odrębnej własności lokalu nr 12
położonego w budynku przy ul. N. 53, z własnością którego związany jest udział
wynoszący 379/10.000 części w użytkowaniu wieczystym działki gruntu nr
4106/305 oraz taki sam udział we współwłasności części wspólnych budynku
położonego na tej działce i innych urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku
właścicieli lokali objętych księgą wieczystą …46795/1 i udział 379/10.000 części w
użytkowaniu wieczystym działek gruntu nr 4614/305, 4103/305, 4124/305 oraz taki
sam udział we współwłasności części wspólnych budynku położonego na tych
działkach i innych urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali
objętych Kw …12503/1. We wnioskach wieczystoksięgowych zawartych w umowie
strony wniosły o wyodrębnienie z obydwu ksiąg lokalu mieszkalnego nr 12,
założenie dla tego lokalu nowej księgi wieczystej i wpis w tej księdze w dziale
drugim prawa własności na rzecz H. S., w dziale I-SP, prawa związane
z własnością - wpis udziałów w prawie użytkowania wieczystego gruntu oraz we
współwłasności części wspólnych budynku, urządzeń i instalacji zapisanych
w księgach wieczystych: w KW …12503/1 udział wynoszący 379/10.000 części i w
KW …46795/1 udział wynoszący 379/10.000 części oraz wpis w działach drugich
obu tych ksiąg prawa użytkowania wieczystego i własności budynku na rzecz
właściciela lokalu nr 12 w 379/10.000 częściach.
5
Tożsamej treści umowy z Górniczą Spółdzielnią Mieszkaniową „L.” w Z., o
wyodrębnienie i przeniesienie odrębnej własności lokali, odpowiednio lokalu nr 13 i
lokalu nr 10, zawarli w dniu 21 lutego 2013 r. B. i A. małżonkowie B. oraz B. i Z.
małżonkowie W. z tym, że w odniesieniu do małżonków B. udział w częściach
wspólnych i w prawie użytkowania wieczystego został określony na 317/10.000
części, a w odniesieniu do małżonków W. na 309/10.000 części, w każdej z ksiąg.
Wnioski o wpisy w księgach wieczystych zgodnie z ich treścią ujętą
w umowach, a przytoczoną wyżej, Sąd Rejonowy w R. oddalił postanowieniami z
dnia 29 kwietnia 2013 r. Sąd Rejonowy wyjaśnił, że ustanowienie odrębnej
własności lokalu znajdującego się w budynku usytuowanym na dwóch
nieruchomościach, dla których prowadzone są oddzielne księgi wieczyste jest
dopuszczalne wówczas gdy istnieje możliwość połączenia obu nieruchomości w
jednej księdze wieczystej. W sprawie, mimo tożsamości w obu wypadkach
podmiotu będącego użytkownikiem wieczystym i właścicielem budynku, połączenie
takie nie jest możliwe ponieważ nieruchomości gruntowe stanowią własność
różnych podmiotów. Właścicielem nieruchomości gruntowej ujawnionej w KW
…12503/1 jest Skarb Państwa, a właścicielem nieruchomości gruntowej objętej KW
…46795/1 jest Gmina Miasto R. Powołując się na treść art. 6269
k.p.c. Sąd
Rejonowy oddalił wniosek stwierdzając jednocześnie, że ustanowienie odrębnej
własności lokalu w budynku położonym na dwóch nieruchomościach należących
do dwóch różnych podmiotów było niedopuszczalne.
Rozpoznając apelacje wnioskodawców od postanowień Sądu Rejonowego,
Sąd Okręgowy w G. połączył sprawy do łącznego rozpoznania i przedstawił Sądowi
Najwyższemu przytoczone na wstępie zagadnienie prawne. Sąd Okręgowy
wskazał, że w obu księgach wieczystych stan prawny w zakresie użytkowania
wieczystego i własności budynku jest taki sam, a odmiennie przedstawia się jedynie
tytuł własności do gruntu, co dla rozstrzygnięcia nie powinno być znaczące
zważywszy, że wobec wydzielenia lokali z nieruchomości budynkowej, własność
lokali nie będzie związana z własnością gruntu. Zwrócił też uwagę,
że nieruchomość objęta księgą wieczystą nr …46795/1 stanowi działkę
o powierzchni 27 m2
i tylko jej niewielka część znajduje się pod budynkiem,
6
co stwarzało podstawy do ustanowienia służebności (art. 151 k.c.), do czego jednak
nie doszło.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Sądy obu instancji analizując wyłaniające się w sprawie wątpliwości prawne,
powołały uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 14 maja 1996 r. III CZP 37/96 (OSNC
z 1996 r., nr 9, poz. 116), w której Sąd Najwyższy stwierdził, że w sytuacji, gdy
budynek jest posadowiony na dwóch nieruchomościach, stanowiących własność
gminy, dla których prowadzone są oddzielne księgi wieczyste, ustanowienie
odrębnej własności lokalu jest dopuszczalne; ta teza w uzasadnieniu uchwały
została jednak uzupełniona stwierdzeniem, że w takiej sytuacji, dla dokonania
wpisu w księdze wieczystej, istnieje potrzeba połączenia nieruchomości w jedną
nieruchomość, co powinno nastąpić w wykonaniu wniosku zamieszczonego
w umowie o ustanowienie odrębnej własności lokalu. Postawienie stronom wymogu
połączenia nieruchomości było niewątpliwie konsekwencją wniosku, że stanowiące
własność tej samej osoby i graniczące ze sobą działki gruntu objęte oddzielnymi
księgami wieczystymi są odrębnymi nieruchomościami w rozumieniu art. 46 § 1
k.c., ale odrębność tę stracą w razie ich połączenia w jednej księdze wieczystej,
w związku z czym dojdzie do wyodrębnienia lokalu z jednej nieruchomości
w znaczeniu wieczystoksięgowym. Połączenie nieruchomości zapobiegnie zatem
odmiennemu i tym samym niedopuszczalnemu, ukształtowaniu udziałów
w nieruchomości wspólnej w obu księgach wieczystych. W powołanej uchwale
Sąd Najwyższy zauważył też, że ustanowienie odrębnej własności lokalu
w budynku usytuowanym na kilku nieruchomościach nie byłoby dopuszczalne
gdyby nieruchomości te stanowiły własność różnych osób, wówczas bowiem ich
połączenie w jedną nieruchomość nie byłoby możliwe. Z uwagi na inny stan
faktyczny sprawy, wątek ten w powołanej uchwale nie był przez Sąd Najwyższy
kontynuowany, niewątpliwie jednak wyrażony pogląd zasługuje na pełną aprobatę.
Znalazł on przy tym potwierdzenie w późniejszym orzecznictwie Sądu Najwyższego
(por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 25 czerwca 1997 r. III CKU 30/97,
niepubl.).
7
Wątpliwość Sądu Okręgowego powstała, jak się wydaje, w związku
z założeniem, że wyodrębnienie lokali nastąpiło z nieruchomości budynkowych
i, że w związku z tym ich odrębna własność nie będzie prawem związanym
z prawem do gruntu ale z udziałami w nieruchomościach budynkowych
i z udziałami w użytkowaniu wieczystym to jest prawami należącymi do tej samej
osoby; ta jednorodność praw i ich podmiotu miała więc stanowić okoliczność
skłaniającą do uwzględnienia wniosków. Niezależnie jednak od tego, że stan
prawny nieruchomości nie odpowiada ściśle założeniu Sądu Okręgowego, na
co jednoznacznie wskazuje stan wpisów w księgach wieczystych przytoczony na
wstępie, zwrócić przede wszystkim należy uwagę, że nieruchomość lokalowa
podobnie jak i nieruchomość budynkowa jako prawo związane z użytkowaniem
wieczystym, to konstrukcje prawne, które nadto funkcjonują wyłącznie w związku
z instytucją ksiąg wieczystych, a ich przedmiot jest ściśle powiązany ze strukturą
księgi wieczystej. Każda czynność prawna dotycząca tych praw musi odnosić się
do księgi wieczystej. Odrębna własność lokalu nie powstanie bez wpisu do księgi
wieczystej (art. 7 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, tekst
jedn.: Dz.U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903 ze zm.), wpisu do księgi wieczystej wymaga
zarówno oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste jak i przeniesienie tego
prawa w drodze umowy (art. 27 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce
nieruchomościami, tekst jedn.: Dz.U. z 2014 r., poz.518 - dalej jako u.g.n.).
We wskazanych wypadkach wpis w księdze wieczystej ma przy tym charakter
konstytutywny, ponadto wpis użytkowania wieczystego konstytuuje odrębną
własność budynku (art. 235 k.c.). Zgodnie z art. 24 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca
1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn.: Dz.U. z 2013 r., poz. 707
ze zm.) dla każdej nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą (przy
czym księga wieczysta prowadzona dla nieruchomości gruntowej oddanej
w użytkowanie wieczyste obejmuje również budynek stanowiący odrębny od gruntu
przedmiot własności). O ile zatem wpis nieruchomości gruntowej do księgi
wieczystej jest dla tej nieruchomości czynnikiem wyodrębniającym ją
z nieruchomości o jakich stanowi w art. 46 § 1 k.c., o tyle wpis prawa własności
nieruchomości budynkowej i lokalowej jest nadto czynnikiem kreującym te prawa.
8
Wyodrębnienie lokalu i to zarówno wówczas gdy wyodrębnienie następuje
w budynku stanowiącym cześć składową nieruchomości gruntowej jaki i wówczas
gdy następuje w budynku stanowiącym nieruchomość budynkową, dokonywa się
ramach jednej księgi wieczystej.
Jeżeli do wyodrębnienia lokalu dochodzi w budynku stanowiącym część
składową nieruchomości gruntowej, księga wieczysta dla nieruchomości gruntowej,
po założeniu księgi wieczystej dla lokalu, staje się księgą obejmującą nieruchomość
wspólną. Nieruchomość wspólna, stanowiąca przedmiot współwłasności właścicieli
lokali, obejmuje więc pozostałą część budynku i te jego urządzenia, które nie służą
wyłącznie do użytku właściciela lokalu a także grunt, na którym budynek
wzniesiono i tak rozumiana nieruchomość wspólna jest tylko jedna, ponieważ jedna
jest tu księga wieczysta. Nieruchomość wspólna jest więc konstrukcją prawną
funkcjonującą wyłącznie w powiązaniu z wpisami, zarówno w dziale pierwszym jak
i drugim, jednej tylko księgi wieczystej. Udział w nieruchomości wspólnej jest
ponadto prawem związanym z własnością lokalu co oznacza, że obrót prawem do
lokalu dla ważności takiej czynności prawnej wymaga przeniesienia prawa
do nieruchomości wspólnej.
Jeżeli do wyodrębnienia lokalu dochodzi w nieruchomości budynkowej,
to współwłasność poszczególnych właścicieli lokali obejmuje niewydzielone części
budynku, nadto przysługuje im udział w prawie użytkowania wieczystego.
Nie przesądzając, wobec braku w okolicznościach sprawy ku temu takiej potrzeby,
które prawo w razie wyodrębnienia własności lokalu w budynku stanowiącym
własność użytkownika wieczystego jest prawem głównym, a które związanym,
należy jedynie zauważyć, że i w takiej sytuacji występuje konstrukcja prawa
związanego, nakazująca przyjmowanie, że rozłączny obrót prawem do lokalu
i prawami, które pozostały w księdze, z której lokal wyodrębniono, jest
niedopuszczalny. Z powyższego wynika, że struktura tak faktyczna jak i prawna
nieruchomości wspólnej wskazuje na jej jednolitość. Jej istnienie wiąże się z treścią
jednej księgą wieczystą, a konstrukcja praw związanych wyklucza, aby związanie
dotyczyło praw wpisanych w różnych księgach wieczystych. Nie może zatem istnieć
odrębna własność lokalu związana z nieruchomościami wspólnymi objętymi dwoma
lub więcej księgami wieczystymi skoro wyodrębnienie lokalu nastąpić może
9
wyłącznie z jednej nieruchomości, a ta musi mieć urządzoną jedną księgę
wieczystą. Istotnym argumentem przeciwko dopuszczalności istnienia więcej niż
jednej nieruchomości wspólnej jest uregulowanie ujęte w art. 3 ust. 1 ustawy
o własności lokali określające wielkość udziału właściciela lokalu w nieruchomości
wspólnej, na co zwrócił uwagę Sąd Najwyższy w uchwale z 14 maja 1996 r.
Zgodnie z art. 235 k.c. budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie
Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostki samorządu terytorialnego
bądź ich związków przez użytkownika wieczystego stanowią jego własność.
To samo dotyczy budynków lub innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył
zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu
w użytkowanie wieczyste. Art. 31 u.n.g. stanowi, że oddanie nieruchomości
w użytkowanie wieczyste następuje z równoczesną sprzedażą budynków
znajdujących się na tym gruncie. Obydwa przepisy mają charakter bezwzględnie
obowiązujący. Kodeks cywilny nie zawiera definicji budynku. Zawiera ją ustawa
z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane ( tekst jedn.: Dz.U. z 2013 r., poz. 1409
ze zm.), jednakże definicja ta została skonstruowana na potrzeby tej ustawy,
w związku z czym należy przyjąć, że w stosunkach cywilnoprawnych ma jedynie
znaczenie pomocnicze. W orzecznictwie Sądu Najwyższego przyjmuje się,
że budynkiem jest obiekt budowlany, trwale związany z gruntem, stanowiący część
składową nieruchomości gruntowej (art. 48 k.c.) albo odrębny od gruntu przedmiot
własności (art. 235 § 1 k.c.), wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród
budowlanych i posiadający fundamenty oraz dach, z tym że spełnienie cechy
odrębności może zostać zrealizowane także przez ustanowienie potrzebnych
służebności (zob. uchwała pełnego składu Izby Cywilnej Sądu Najwyższego z dnia
15 grudnia 1969 r., III CZP 12/69, OSNCP 1970, nr 3, poz. 39, uchwała Sądu
Najwyższego z dnia 23 stycznia 2007 r., III CZP 136/06, OSNC 2007, nr 11,
poz. 163, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 grudnia 2004 r., II CK 262/04,
niepubl. oraz postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 13 maja 1966 r., III CR
103/66, OSPiKA 1967, nr 5, poz. 110 i z dnia 26 stycznia 2006 r., II CK 365/05,
niepubl.). Istnienie zatem nieruchomość budynkowej zakłada nie tylko odrębność
prawną budynku ale i wskazuje na jego odrębność fizyczną. Część budynku, która
nie ma cech fizycznej odrębności nie może być budynkiem, ale jest jedynie
10
strukturą budowlaną, co powoduje, że własność nieruchomości budynkowej nie
powstaje (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 kwietnia 2005 r. III CZP 9/05,
OSNC z 2006 r., Nr 3, poz. 44, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11 stycznia 2013 r.
I CSK 282/12 - niepubl.). Jeden budynek nie może jednocześnie w części stanowić
nieruchomości budynkowej, a części pozostawać częścią składową nieruchomości
gruntowej.
Zagadnieniem sposobu podziału budynku oraz zasadą integralności
budynku i wpływem naruszenia tej zasady na umowę Sąd Najwyższy zajmował się
wielokrotnie (por. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 23 stycznia 2003 r. II CKN
1155/00, OSNC z 2004 r. nr 4, poz. 61, z dnia 22 grudnia 2004 r. II CK 262/04,
uchwała z dnia 26 kwietnia 2007 r. III CZP 27/07, OSNC z 2008 r., nr 6, poz. 62).
Okoliczność zatem, że na nieruchomości objętej KW nr …46795/1 znajduje się
fragment budynku o powierzchni zabudowy 7 m2
w zasadzie wyklucza przyjęcie, że
na nieruchomości objętej tą księgą, znajduje się taka część budynku, która spełnia
kryteria uznania ją za nieruchomość budynkową.
Jeżeli jednak mamy do czynienia z nieruchomością budynkową, a więc
z sytuacją w której obiekt na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste spełnia
niezbędne kryteria uznania go za budynek i w takiej nieruchomości budynkowej
dochodzi do ustanowienia odrębnej własności lokalu, to zagadnienie wyodrębnienia
jednego lokalu z kilku nieruchomości budynkowych w ogóle nie powstaje ponieważ
taka sytuacja po prostu nie powstanie. Na każdej nieruchomości gruntowej oddanej
w wieczyste użytkowanie, wyodrębnionej przez wpis w księdze wieczystej,
znajdować się bowiem będzie budynek stanowiący własność użytkownika
wieczystego. Powtórzyć należy, że wyodrębnienie lokalu może nastąpić z jednej
nieruchomości w znaczeniu wieczystoksięgowym i w związku z tym z własnością
wyodrębnionego lokali związany jest jeden udział w nieruchomości wspólnej.
Można dodać, że jeżeli budynek został wzniesiony na dwóch
nieruchomościach w znaczeniu wieczystoksięgowym, stanowiącym własność tego
samego podmiotu i zarówno jedna jak i druga nieruchomość stanowią przedmiot
użytkowania wieczystego tego samego podmiotu, to wyodrębnienie lokalu
znajdującego się w takim budynku jest możliwe, o ile nieruchomości te zostaną
11
połączone w jedną nieruchomość w znaczeniu wieczystoksięgowym. Dostrzeżenie
takiej możliwości nie ma jednak znaczenia dla sposobu rozstrzygnięcia
przedstawionego zagadnienia.
Z podanych przyczyn Sąd Najwyższy udzielił odpowiedzi jak w uchwale.