Pełny tekst orzeczenia

Uchwała dnia 21 kwietnia 2005 r., III CZP 9/05
Sędzia SN Zbigniew Strus (przewodniczący, sprawozdawca)
Sędzia SN Gerard Bieniek
Sędzia SN Zbigniew Kwaśniewski
Sąd Najwyższy w sprawie z wniosku "M.P." S.A. w K. przy uczestnictwie
Skarbu Państwa – Prezydenta Miasta K. o wpis prawa użytkowania wieczystego
gruntu i własności budynków, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu
jawnym w dniu 21 kwietnia 2005 r., przy udziale prokuratora Prokuratury Krajowej
Iwony Kaszczyszyn, zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Okręgowy
w Katowicach postanowieniem z dnia 5 stycznia 2005 r.:
"Czy ważna jest umowa oddania w wieczyste użytkowanie nieruchomości oraz
przeniesienia prawa własności jedynie części budynku i czy dopuszczalne jest w
przypadku ważności tej umowy wpisanie w księdze wieczystej na rzecz nabywcy
prawa wieczystego użytkowania oraz własności części budynku znajdującego się
na tej nieruchomości, gdy pozostała część budynku znajduje się na sąsiedniej
nieruchomości objętej odrębną księgą wieczystą i ujawniona jest w niej jako
wieczysty użytkownik i właściciel pozostałej części budynku inna osoba niż
nabywca?"
podjął uchwałę:
Umowa oddania w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej oraz
przeniesienia własności znajdującej się na niej części budynku jest nieważna
(art. 58 § 1 i 3 k.c.), jeżeli z okoliczności wynika, że bez postanowienia o
przeniesieniu własności części budynku nie zostałaby zawarta.
Uzasadnienie
Sąd Okręgowy, rozpoznając apelację wnioskodawcy „M.P.” S. A. w K. od
postanowienia sądu rejonowego oddalającego wniosek o odłączenie działki nr 39 z
dotychczasowej księgi wieczystej i urządzenie dla niej nowej księgi wieczystej oraz
wpis prawa użytkowania wieczystego i własności budynków, przedstawił Sądowi
Najwyższemu do rozstrzygnięcia zagadnienie prawne przytoczone w części
wstępnej uchwały.
Według dokonanych w sprawie ustaleń, wnioskodawcy została oddana w
użytkowanie wieczyste działka zabudowana budynkami „E” oraz „F”, które w części
posadowione są na tej działce, a w części na innych nieruchomościach mających
odrębne księgi wieczyste.
Oddalając wniosek, sąd prowadzący księgę wieczystą stwierdził, że
„przedmiot użytkowania wieczystego musi pokrywać się z przedmiotem własności
budynków i urządzeń” jako prawem związanym z użytkowaniem wieczystym, a
wymaganie to nie zostało w sprawie spełnione.
Sąd Okręgowy skłonił się w kierunku wykładni art. 235 § 1 zdanie drugie k.c.
dopuszczającej współistnienie użytkowania wieczystego nieruchomości i części
znajdującego się na niej budynku, przyjmując, że w opisanym stanie faktycznym
właściciel gruntu zgodnie z art. 48 k.c. był właścicielem tej części budynku jako
„części składowej”. (...)
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Typowe zależności prawne między nieruchomością gruntową a
posadowionym na niej budynkiem wyraża art. 47 § 1 k.c., potwierdzając zasadę
superficies solo cedit. Dotyczy to zwłaszcza budowli i innych urządzeń, które stają
się częścią składową nieruchomości, wskutek czego nie nabywają statusu rzeczy i
nie mogą być bez odłączenia przedmiotem samodzielnego obrotu. Zasada
powyższa doznaje licznych wyjątków o charakterze normatywnym. Stanowi o tym
przepis art. 46 § 1 k.c., dopuszczający w odniesieniu do budynków trwale
związanych z gruntem oraz części takich budynków status odrębnych
nieruchomości, ale z zastrzeżeniem istnienia podstawy w przepisach szczególnych.
Jeśli chodzi o części budynków, to wykładnia logiczna nie pozwala uznać, że chodzi
o jakiekolwiek fizyczne elementy, lecz o części w znaczeniu przestrzennym, które
ponadto mogą być przedmiotem odrębnej własności, czyli o samodzielne lokale
mieszkalne lub lokale o innym przeznaczeniu.
Okoliczności sprawy usprawiedliwiające przedstawienie zagadnienia
prawnego nakazują ograniczyć rozważania dotyczące uznania budynku za odrębną
nieruchomość do wypadku oddania jej w użytkowanie wieczyste. Umowa taka
podlega przepisom art. 234 i 235 k.c. oraz art. 31 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r.
o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze
zm. – dalej: "u.g.n."), w których mowa o wyjątku od zasady superficies solo cedit w
stosunku do budynków i innych urządzeń, nabytych przez wieczystego użytkownika
(...). Pojęcie „innych urządzeń” nie może obejmować części budynków znajdujących
się w ich strukturze, ponieważ prowadziłoby to do sprzeczności miedzy przepisami
art. 46 § 1 i art. 235 § 1 k.c. Chodzi tu więc o takie urządzenia, jak stacje
transformatorowe, oczyszczalnie ścieków lub urządzenia transportowe.
Przepisy art. 235 k.c. i art. 31 u.g.n. mają charakter bezwzględnie
obowiązujący, co wielokrotnie potwierdzał Sąd Najwyższy (por. np. wyrok z dnia 23
stycznia 2003 r., II CKN 1155/00, OSNC 2004, nr 4, poz. 61, uchwały z dnia 14
listopada 1963 r., III CO 60/63, OSNCP 1964, nr 12, poz. 246 i z dnia 19 stycznia
1971 r., III CZP 86/70, OSNCP 1971, nr 9, poz. 147). Dlatego umowa o oddanie
gruntu w użytkowanie wieczyste jednej osobie, a przeniesienie własności
znajdującego się na niej budynku na inną osobę lub pozostawienie go właścicielowi
jako części składowej gruntu byłaby sprzeczna z prawem. Przedstawiona
konstrukcja prawna komplikuje się jednak w szczególnych przypadkach, gdy
budynek znajdzie się na obszarze więcej niż jednej nieruchomości. Okoliczności
faktyczne i prawne prowadzące do takiego stanu mogą być zróżnicowane.
Ustalenia w sprawie będącej przedmiotem rozpoznania pozwalają przyjąć
założenie, że prawne wyodrębnienie trzech nieruchomości nastąpiło w przeszłości,
przed zawarciem umowy stanowiącej podstawę wniosku o wpis To wyodrębnienie
skomplikowało stan prawny, gdyż ustawa tylko fragmentarycznie reguluje skutki
posadowienia budynku po obydwu stronach granicy (art. 151 k.c.). Jeżeli dokonano
tego w trakcie budowy i budynek stanowiłby część składową gruntu, wątpliwość
dotyczy statusu prawnorzeczowego struktury znajdującej na cudzej nieruchomości.
Treść art. 151 k.c. zdaje się wskazywać, że ustawodawca w takim wypadku chroni
integralność budynku. Jest to jednak sytuacja przejściowa, ponieważ wykupienie
gruntu przez inwestora lub nabycie odpowiedniej służebności powoduje powrót do
stanu zgodnego z zasadą określoną w art. 47 § 1 k.c. Nie unormowano natomiast w
sposób szczególny wypadków tworzenia (wyodrębniania) dwóch lub więcej
nieruchomości w taki sposób, że będą zabudowane jednym budynkiem.
Rozstrzygając to zagadnienie należy zwrócić uwagę na pojęcie budynku. Nie
definiują go przepisy art. 235 k.c. i art. 31 u.g.n. W ustawie z dnia 24 października
1974 r. – Prawo budowlane (Dz.U. Nr 38, poz. 229 ze zm.) odwoływano się tylko do
potocznego rozumienia tego słowa, a ustawa z dnia z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo
budowlane (jedn. tekst: Dz.U. 2003 r. Nr 207, poz. 2016 ze zm.) w art. 3 ust. 2,
definiując to pojęcie, wskazuje cechy zgodne z potocznym rozumieniem (dach,
ściany, związanie z gruntem). Trzeba jednak dodać, że definicja zawarta w Prawie
budowlanym dokonywana była jedynie pod kątem tego Prawa. Można zatem
przyjąć, że budynek jest obiektem budowlanym o wyraźnie zamkniętej bryle, co
wyróżnia go spośród podobnych obiektów, jak wiaty, altany, urządzenia liniowe itp.
Obiekt taki może stanowić odrębną nieruchomość (art. 46 § 1 k.c.), jeżeli zgodnie z
art. 235 § 1 k.c. znajduje się na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste.
Przesłanka ta jest zgodna z art. 31 u.g.n., według którego wymaganie równoczesnej
sprzedaży odnosi się do budynków znajdujących się na tej nieruchomości, tj.
oddawanej w użytkowanie wieczyste. Wyjaśniając reguły podziału nieruchomości
zabudowanych, Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 13 maja 1966 r., III CR
103/66 (OSPiKA 1967, nr 5, poz. 110), w uchwale pełnego składu Izby Cywilnej
Sądu Najwyższego z dnia 15 grudnia 1969 r., III CZP 12/69 (OSNCP 1970, nr 3,
poz. 39), a ostatnio w wyroku z dnia 22 grudnia 2004 r., II CK 262/04 (nie publ.)
zwracał uwagę na konieczność wyodrębnienia dzielonych budynków ścianą
istniejącą lub utworzoną w tym celu, pokrywającą się z pionową płaszczyzną
dzielącą grunt.
W rozpoznawanej sprawie techniczny podział budynku nie został dokonany,
mimo wyodrębnienia nieruchomości. Wobec tego żadna z „części” znajdujących się
po obu stronach granicy nieruchomości nie spełnia wymagań niezbędnych do
uznania jej za budynek, podlegający reżimowi określonemu w art. 31 u.g.n. i art.
235 k.c. Należy zwrócić uwagę, że regulując w ustawie o gospodarce
nieruchomościami prawne związki między własnością budynków a wieczystym
użytkowaniem gruntu, ustawodawca konsekwentnie podkreślał ograniczenie ich
zakresu do budynku i nieruchomości jako całości (por. art. 207 ust. 1 i art. 208 ust.
2 u.g.n, a pośrednio również art. 210 ust. 1 i art. 211 u.g.n.). Powstaje zatem
wątpliwość, czy nieruchomość z częścią budynku może być oddana w użytkowanie
wieczyste.
Przed oddaniem status prawny gruntu zawierający struktury budowlane
określane jako części budynku jest wyraźny; struktury te stanowią części składowe
nieruchomości gruntowej. W takim razie umowa o oddanie nieruchomości w
użytkowanie wieczyste nie podlega ograniczeniom wynikającym ze wskazanych
przepisów stosowanych ściśle, tj. łącznego spełnienia przesłanek technicznych
(dotyczących budynku) i prawnych (nieruchomości jako gruntu w określonych
granicach). Wobec tego odpowiedź negatywna na pytanie o dopuszczalność
umowy nie znajduje podstawy normatywnej. W konsekwencji, w razie oddania w
użytkowanie wieczyste nieruchomości, na której posadowiona jest struktura nie
będąca w tych granicach budynkiem, nie powstaje prawo związane – własność
nieruchomości budynkowej.
Rozwiązanie powstałej w wyniku takiej czynności prawnej kolizji uprawnień
właściciela do części składowych i użytkownika wieczystego do gruntu zajętego
przez tę część wymaga zgodnego współdziałania obydwu uprawnionych albo
dokonania przebudowy istniejącego obiektu budowlanego w celu wyodrębnienia
dwóch budynków, które podlegać będą skutkom określonym w art. 235 § 1 zdanie
drugie k.c.
Dopuszczalność oddania gruntu w użytkowanie wieczyste oraz
niedopuszczalność przeniesienia własności budynku nakazuje dokonać oceny
umowy według kryterium ważności części czynności prawnej wskazanego w art. 58
§ 1 i 3 k.c. Niemożliwe jest zatem rozstrzygnięcie dalszych wątpliwości Sądu drugiej
instancji, dotyczących dopuszczalności wpisu w aspekcie ważności czynności
prawnej.
Na marginesie należy dodać, że sąd prowadzący księgę wieczystą ma
ograniczoną kognicję (art. 6268
§ 2 k.p.c.) i w razie złożenia wniosku o wpis prawa
użytkowania wieczystego i własności budynku nie może poza wskazanymi w tym
przepisie podstawami ustalać okoliczności niezbędnych do rozstrzygnięcia
ważności czynności prawnej.
Powyższe rozważania uzasadniały podjęcie uchwały przytoczonej na wstępie
(art. 390 k.p.c.).