Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt II CK 365/05
POSTANOWIENIE
Dnia 26 stycznia 2006 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Józef Frąckowiak (przewodniczący)
SSN Antoni Górski
SSN Krzysztof Pietrzykowski (sprawozdawca)
Protokolant Anna Wasiak
w sprawie z wniosku A. B.
przy uczestnictwie […]
o zniesienie współwłasności,
po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej
w dniu 26 stycznia 2006 r.,
kasacji uczestniczek postępowania J. B. i N. B.
od postanowienia Sądu Okręgowego w S.
z dnia 29 października 2004 r.,
uchyla w całości zaskarżone postanowienie oraz postanowienie
Sądu Rejonowego w S. z dnia 9 lutego 2004 r., i przekazuje temu
Sądowi sprawę do ponownego rozpoznania.
Uzasadnienie
2
Sąd Rejonowy w S., w sprawie z wniosku A. B. o zniesienie współwłasności
nieruchomości, postanowieniem wstępnym z dnia 9 lutego 2004 r., ustalił, że prawo
własności budynku mieszkalnego, położonego w P. przy ul. S. 1, znajdującego się
na nieruchomości gruntowej, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr 72,
w obrębie nr 5, stanowiącego odrębną od gruntu nieruchomość, dla których Sąd
Rejonowy Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych w P. prowadzi księgę
wieczystą nr […], przysługuje: w 1/2 części uczestnikom postępowania, małżonkom
J. B. i L. B. na prawach wspólności ustawowej, oraz w 1/2 części uczestnikowi
postępowania L. B. Zgodnie z ustalonym stanem faktycznym sprawy Prezydium
Powiatowej Rady Narodowej w P. decyzją nr 1/69 z dnia 7 marca 1969 r. przyznało
F. B. prawo użytkowania wieczystego niezabudowanego gruntu państwowego
położonego w P. przy ul. S. 1 o pow. 830 m2
, oznaczonego wówczas jako działka
nr 9/XI/a (później działka nr 9, a obecnie działka nr 73). Dnia 22 kwietnia 1969 r.
pomiędzy Skarbem Państwa - Prezydium Powiatowej Rady Narodowej w P. a F. B.
i jego żoną J. B. została zawarta w formie aktu notarialnego umowa o oddanie tego
gruntu w użytkowanie wieczyste. Prezydium Powiatowej Rady Narodowej w P.
decyzją nr 2/69 z dnia 7 marca 1969 r. przyznało uczestnikowi postępowania J. B.
prawo użytkowania wieczystego niezabudowanego gruntu państwowego
położonego w P. przy ul. S. 1 o pow. 640 m2
, oznaczonego wówczas jako działka
nr 8/XI/a (później działka nr 8, a obecnie działka nr 72). Dnia 22 kwietnia 1969 r.
pomiędzy Skarbem Państwa - Prezydium Powiatowej Rady Narodowej w P. a J. B.
i jego żoną L. B. została zawarta w formie aktu notarialnego umowa o oddanie tego
gruntu w użytkowanie wieczyste. Dnia 23 sierpnia 1969 r. Prezydium Powiatowej
Rady Narodowej w P. wydało J. i L. B. pozwolenie na budowę jednorodzinnego
budynku mieszkalnego w zabudowie bliźniaczej o kubaturze 880 m3
. W wyniku
uzgodnień dokonanych przez F. B. z jego synem J. B. został wzniesiony obiekt
budowlany, stanowiący pod względem architektonicznym i konstrukcyjnym jeden
budynek mieszkalny o charakterze wielorodzinnym, położony na obu wyżej
wymienionych działkach. Budynek ten jest położony częściowo na działce nr 72
(poprzednio nr 8) i częściowo na działce nr 73 (poprzednio nr 9). Pole zabudowy
działki nr 72 wynosi 120,8 m2
, zaś działki nr 73 - 108,5 m2
. Budynek ten posiada
wspólne wejście i wspólną klatkę schodową dzielącą budynek na dwie części.
3
Granica pomiędzy działkami przebiega wzdłuż bocznej ściany klatki schodowej,
która w całości znajduje się w części budynku położonej na działce nr 73. Budynek
ten jest dwupiętrowy. Zarówno w części budynku położonej na działce nr 72, jak i w
części budynku położonej na działce nr 73, na każdej kondygnacji znajduje się
samodzielny lokal mieszkalny. Z opinii biegłego wynika, że możliwy jest podział
powyższego budynku mieszkalnego na dwa odrębne budynki wielorodzinne po osi
ściany środkowej, do której przylega klatka schodowa.
Nieruchomość gruntowa położona w P. przy ul. S. 1, oznaczona w ewidencji
gruntów jako działka nr 72, obręb nr 5, o obszarze 640 m2
stanowi własność Gminy
P. Prawo użytkowania wieczystego tej nieruchomości gruntowej oraz prawo
własności położonego na niej budynku mieszkalnego, stanowiącego odrębną od
gruntu nieruchomość, przysługuje - na prawach własności majątkowej małżeńskiej -
uczestnikom postępowania J. B. i L.B. w 1/2 części oraz uczestnikowi
postępowania L. B. w 1/2 części. Dnia 26 stycznia 1971 r. J. i L. B. zawarli bowiem
z L. B. (bratem J.) w formie aktu notarialnego umowę darowizny, na podstawie
której zbyli na jego rzecz udział w wysokości 1/2 prawa użytkowania wieczystego
rzeczonej nieruchomości gruntowej.
Nieruchomość gruntowa położona w P. przy ul. S. 1, oznaczona w ewidencji
gruntów jako działka nr 73, obręb nr 5, o obszarze 823 m2
stanowi własność Gminy
P. Prawo użytkowania wieczystego tej nieruchomości gruntowej oraz prawo
własności położonego na niej budynku mieszkalnego, stanowiącej odrębną od
gruntu nieruchomość, przysługuje uczestniczce postępowania J. B. w 3/8
częściach, uczestniczce postępowania N. B. w 1/8 części oraz uczestnikowi
postępowania A. B. w 1/2 części. Prawomocnym wyrokiem Sądu Rejonowego w G.
z dnia 17 stycznia 1983 r. małżeństwo F. i J. B. zostało rozwiązane przez rozwód.
Dnia 30 listopada 1993 r. F. B. zawarł z synem B. B. i jego żoną J. B. w formie aktu
notarialnego umowę darowizny, na podstawie której zbył na ich rzecz udział
w wysokości 1/2 prawa użytkowania wieczystego rzeczonej nieruchomości
gruntowej. Dnia 15 lipca 2001 r. zmarł B. B., a spadek po nim na podstawie ustawy
nabyły w częściach równych (po 1/2) jego żona J. B. i córka N. B. Dnia 22 lipca
1997 r. J. B. zawarła z synem A. B. i jego żoną M. B. w formie aktu notarialnego
umowę darowizny, na podstawie której zbyła na ich rzecz udział w 1/2 części prawa
4
użytkowania wieczystego rzeczonej nieruchomości gruntowej. Dnia 8 grudnia 2000
r. A. i M. B. zawarli umowę o podział majątku wspólnego, w wyniku której
wspomniany udział przypadł A. B.
Sąd I instancji uznał, mając na uwadze art. 618 § 1 k.p.c., że w sprawie
powstała potrzeba wydania postanowienia wstępnego. Sąd wskazał, że w niniejszej
sprawie istnieje typowy spór o prawo własności w rozumieniu art. 618 § 1 k.p.c.,
którego rozstrzygnięcie warunkuje w istocie dalszy tok postępowania, bowiem od
tego rozstrzygnięcia zależy, czy postępowaniem w badanej sprawie zostanie objęty
- oprócz prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej oznaczonej
w ewidencji gruntów jako działka nr 73 i prawa własności posadowionego na niej
budynku mieszkalnego - także budynek mieszkalny (czy też część budynku
mieszkalnego) posadowionego na działce nr 72. W ocenie Sądu z zebranego
w sprawie materiału dowodowego wynika, że powyższy obiekt budowlany stanowi
pod względem architektonicznym i konstrukcyjnym jeden budynek mieszkalny
o charakterze wielorodzinnym. Zdaniem Sądu możliwe jest jednak traktowanie
obiektu budowlanego, będącego pod względem konstrukcyjnym jednym
budynkiem, jako dwóch budynków z punktu widzenia prawa cywilnego. Zdaniem
Sądu nie budzi wątpliwości, że sporny budynek mieszkalny składa się z dwóch
możliwych do wyodrębnienia części. Możliwe jest też wykonanie prac
adaptacyjnych tej części budynku celem jego pełnego usamodzielnienia.
Sąd wskazał, że podstawowe znaczenie dla ustalenia stanu prawnego
powyższego budynku na okoliczność, że budynek stanowiący przedmiot sporu
położony jest na dwóch odrębnych nieruchomościach gruntowych. W ocenie Sądu
nie budzi wątpliwości, że grunty oznaczone w ewidencji gruntów jako działki nr 72,
73 stanowią odrębne nieruchomości gruntowe oraz znajdują się w użytkowaniu
wieczystym odrębnych podmiotów, a nadto są dla nich prowadzone odrębne księgi
wieczyste. Jest bezsporne, że budynek mieszkalny położony przy ul. S. 1 w P. w
części położonej na działce nr 72 został wzniesiony przez uczestników
postępowania J. B. i L. B., a następnie także L. B., będących użytkownikami
wieczystymi nieruchomości gruntowej, na której ten budynek został wzniesiony.
Sąd wskazał, że zgodnie z art. 235 § 2 k.c. przysługująca wieczystemu
użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest
5
prawem związanym z użytkowaniem wieczystym. Oznacza to, że odrębna
własność budynków przysługująca użytkownikowi wieczystemu stanowi - na
podstawie odpowiednio stosowanego art. 50 k.c. - część składową prawa
użytkowania wieczystego i tym samym dzieli jego los prawny. Z tego względu
odrębna własność budynków posadowionych na danym gruncie nie może
przysługiwać podmiotowi, który nie jest użytkownikiem wieczystym tego gruntu.
Zdaniem Sądu Rejonowego jest bezsporne, że od chwili powstania budynku,
tj. od ponad 30 lat, współużytkownicy wieczyści nieruchomości gruntowej
stanowiącej działkę nr 72 za zgodą współużytkowników wieczystych nieruchomości
gruntowej stanowiącej działkę nr 73 mieli możliwość korzystania z klatki schodowej.
Można zatem przyjąć, że z uwagi na upływ terminów przewidzianych w art. 172 k.c.
w zw. z art. 292 k.c., nabyli oni w drodze zasiedzenia służebność przejścia przez tę
klatkę.
Apelację od postanowienia Sądu Rejonowego wniosły uczestniczki
postępowania J. B. i N. B. Zaskarżając je w całości zarzuciły mu naruszenie art.
172 i 292 k.c., art. 7 i 336 k.c. oraz sprzeczność istotnych ustaleń Sądu z treścią
zebranego w sprawie materiału dowodowego.
Postanowieniem z dnia 29 października 2004 r., , Sąd Okręgowy w S. oddalił
apelację uczestniczek postępowania J. B. i N. B. od postanowienia wstępnego
Sądu Rejonowego w S. z dnia 9 lutego 2004 r. Sąd Okręgowy podzielił stanowisko
Sądu Rejonowego co tego, że uczestnicy postępowania: J. B., L. B. i L. B., nabyli w
drodze zasiedzenia służebność przejścia przez klatkę schodową znajdującą się w
części budynku położonej na działce nr 73. Podniósł, że skoro uczestniczki są
współwłaścicielkami części budynku posadowionego na działce nr 73, w którym
znajduje się klatka schodowa i mają prawo z niej korzystać jako współwłaścicielki -
brak jest podstaw do ustalania przez nie nabycia tych służebności, skoro art. 292
k.c. nie wyłącza korzystania z przedmiotu służebności przez właściciela
(współwłaściciela) nieruchomości. Bezzasadny - zdaniem Sądu - jest również
zarzut sprzeczności istotnych ustaleń Sądu z treścią zebranego w sprawie
materiału dowodowego, skoro Sąd l instancji rozstrzygnął, kto jest
współwłaścicielem części budynku posadowionego na działce nr 72, ustalając
6
równocześnie, że część tego budynku na tej działce jest odrębnym budynkiem w
rozumieniu prawa cywilnego. Rozważania Sądu Rejonowego w tym zakresie Sąd
Okręgowy przyjął za swoje własne. Zdaniem Sądu Okręgowego, kwestie związane
z technicznym, budowlanym wyodrębnieniem części budynków podnoszone przez
apelujące mogą być przedmiotem rozważań i zarzutów w dalszym toku
postępowania po prawomocnym ustaleniu kręgu współwłaścicieli części budynku
posadowionego na działce nr 72.
W kasacji od postanowienia Sądu Okręgowego w S. z dnia 29 października
2004 r., uczestniczki postępowania N. B. i J. B. zarzuciły naruszenie prawa
materialnego, mianowicie art. 172 i 292 k.c. oraz art. 304 k.c. (przez ich
niewłaściwe zastosowanie powodujące przyjęcie, że uczestnicy L. B., J. B. i L. B.
zasiedzieli służebność przejścia przez klatkę schodową oraz przez
niezastosowanie przepisu art. 172 k.c. oraz art. 7 i art. 339 k.c. do sytuacji
uczestniczek N. i J. B., które od wielu lat wraz ze zmarłym mężem i ojcem B. B. od
1973 r. zajmują część tej nieruchomości), art. 46 k.c. (przez ustalenie, że obie
części budynku położone na sąsiednich działkach 72 i 73 mają samodzielny
charakter, a więc są odrębnymi nieruchomościami). Ponadto zarzuciły naruszenie
przepisów prawa procesowego mające istotny wpływ na wynik sprawy, prowadzące
bowiem do wydania orzeczenia innej treści niż to, które powinno zostać wydane,
mianowicie art. 378 § 1 k.p.c. (przez nierozpoznanie sprawy co do jej istoty), art.
382 k.p.c. (przez nieuzasadnione nieuzupełnienie postępowania dowodowego w
przedmiocie możliwości zasiedzenia przez L. B. oraz J. i L. B. służebności czy to
gruntowej, czy osobistej na nieruchomości, stanowiącej działkę nr 73, jak również w
przedmiocie zasiedzenia przez uczestniczki udziału w użytkowaniu wieczystym
gruntu i własności budynku na działce nr 72), art. 386 § 1 i 4 k.p.c. (przez
nieuwzględnienie - mimo zarzutu apelacyjnego - naruszenia wskazanych przepisów
prawa procesowego, tj. art. 231, 233 § 1 i 328 § 2 k.p.c. powodującego rażąco
wadliwą ocenę dowodów; mimo wytknięcia naruszenia tych przepisów przez Sąd I
instancji, z naruszeniem przepisów normujących postępowanie apelacyjne, Sąd II
instancji uchybień tych nie wziął pod uwagę, co miało wpływ na wynik sprawy).
Sąd Najwyższy zważył, co następuje.
7
Trafny jest zarzut naruszenia przez Sąd Okręgowy art. 46 k.c., a ściślej
paragrafu 1 tego artykułu, a w konsekwencji również art. 378 § 1 k.p.c. Zgodnie
z art. 46 § 1 k.c. nieruchomościami są m. in. budynki trwale z gruntem związane lub
części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny
od gruntu przedmiot własności. Takim przepisem szczególnym, stanowiącym
wyjątek od wyrażonej w art. 48 k.c. zasady superficies solo cedit, jest m. in. art. 235
§ 1 k.c., który dotyczy znajdujących się na gruncie oddanym w użytkowanie
wieczyste budynków, wzniesionych albo nabytych przez użytkownika wieczystego.
Zarówno jednak art. 235 § 1 k.c., jak też dalsze przepisy o użytkowaniu wieczystym
(art. 235 § 2, art. 239 § 2, art. 240 i art. 243 k.c.), odnoszą się do budynków, a nie
do części budynków. Część budynku, w rozumieniu art. 46 § 1 k.c., a więc jako
odrębny od gruntu przedmiot własności, nie jest bowiem jakimkolwiek fizycznym
elementem budynku, ale częścią w znaczeniu przestrzennym, która może być
przedmiotem odrębnej własności, czyli samodzielnym lokalem mieszkalnym albo
lokalem o innym przeznaczeniu (zob. uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego
z dnia 21 kwietnia 2005 r., III CZP 9/05, dotychczas niepubl.).
Przepisy kodeksu cywilnego nie zawierają definicji budynku. W tej sytuacji
należy odwołać się do definicji zamieszczonej w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. -
Prawo budowlane (Dz. U. z 2003 r. Nr 207, poz. 2016 ze zm.; zob. też wyrok Sądu
Najwyższego z dnia 22 grudnia 2004 r., II CK 262/04, niepubl.). Zgodnie z art. 3 pkt
2 tej ustawy przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale
związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych
oraz posiada fundamenty i dach. Obiektem budowlanym jest zaś m. in. budynek
wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi (art. 3 pkt 1). W stanie faktycznym
niniejszej sprawy z opinii biegłego wynika, że możliwy jest podział budynku
mieszkalnego na dwa odrębne budynki wielorodzinne po osi ściany środkowej, do
której przylega klatka schodowa. Taki podział musiałby być dokonany
z zachowaniem wymagań prawa budowlanego oraz zgodnie z § 4 ust. 1
rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu i trybu
dokonywania podziałów nieruchomości, według którego granice projektowanych do
wydzielenia działek gruntu powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które
tworzone są przez ściany oddzielenia przeciwpożarowego usytuowane na całej
8
wysokości budynku od fundamentu do przekrycia dachu; w budynkach zaś,
w których nie ma ścian oddzielenia przeciwpożarowego, granice projektowanych do
wydzielenia działek gruntu powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które
tworzone są przez ściany usytuowane na całej wysokości budynku od fundamentu
do przekrycia dachu, wyraźnie dzielące budynek na dwie odrębnie wykorzystywane
części, które mają własne wejścia i są wyposażone w odrębne instalacje. Dopóki
wszakże rozważany podział nie nastąpi, dopóty nie będzie można mówić o dwóch
budynkach, ale nadal o jednym budynku, zresztą w okolicznościach niniejszej
sprawy wzniesionym zarówno wbrew postanowieniom dwóch umów o oddaniu
nieruchomości gruntowych w użytkowanie wieczyste, jak i wbrew pozwoleniu na
budowę.
Rzeczony budynek został wzniesiony na dwóch nieruchomościach
gruntowych, stanowiących obecnie własność Gminy P. i oddanych w użytkowanie
wieczyste różnym osobom. Prawo własności rzeczonego budynku jest – stosownie
do art. art. 235 § 2 k.c. - prawem związanym z użytkowaniem wieczystym obydwu
tych nieruchomości (zob. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 26 czerwca 1996 r., III
CZP 63/96, OSNC 1996, nr 11, poz. 144). Współużytkownicy wieczyści obydwu
nieruchomości są zatem jednocześnie współwłaścicielami budynku. Przy określeniu
przysługujących im udziałów we współwłasności budynku nie powinna mieć
znaczenia w stanie faktycznym niniejszej sprawy okoliczność, że działka nr 73 ma
większą powierzchnię niż działka nr 72, skoro z kolei budynek w większej części
znajduje się na działce nr 72 niż na działce nr 73. Wielkość owych udziałów we
współwłasności budynku należy zatem określić jako połowę udziału
przysługującego każdemu ze współwłaścicieli we współużytkowaniu wieczystym
odpowiedniej nieruchomości gruntowej.
Wobec uznania zasadności zarzutu naruszenia art. 46 k.c. bezprzedmiotowa
stała się ocena zasadności podniesionych w kasacji zarzutów naruszenia
przepisów art. 172, 292 i 304 k.c. oraz art. 382 k.p.c. Skoro bowiem wszyscy
uczestnicy postępowania są współwłaścicielami budynku, nie mogła powstać
w drodze zasiedzenia przez niektórych z nich służebność przechodu przez klatkę
schodową. Wobec zaś uchylenia przez Sąd Najwyższy nie tylko zaskarżonego
postanowienia Sądu Okręgowego, ale również postanowienia Sądu Rejonowego,
9
nie było potrzeby ustosunkowania się do podniesionego w kasacji zarzutu
naruszenia przepisów 386 § 1 i 4 k.p.c.
Z przedstawionych przyczyn Sąd Najwyższy orzekł jak w sentencji na
podstawie art. 39313
§ 1 k.p.c. w zw. z art. 3 ustawy z dnia 22 grudnia 2004 r.
o zmianie ustawy - Kodeks postępowania cywilnego oraz ustawy - Prawo o ustroju
sądów powszechnych (Dz. U. z 2005 r. Nr 13, poz. 98).
jc