Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

Zaskarżonym postanowieniem z dnia 17 sierpnia 2021 roku, Sąd Rejonowy dla Łodzi - Widzewa w Łodzi:

1.  ustalił, że M. G. jest właścicielem lokalu mieszkalnego nr (...) o powierzchni 55,53 m ², położonego w Ł. przy ul. (...), z którym związany jest udział wynoszący ¼ w częściach wspólnych budynku i gruntu, dla którego Sąd Rejonowy dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi prowadzi księgę wieczysta o numerze (...);

2.  ustalił, że M. G. jest właścicielem lokalu mieszkalnego nr (...) o powierzchni 34,65 m ², położonego w Ł. przy ul. (...), z którym związany jest udział wynoszący ¼ w częściach wspólnych budynku i gruntu, dla którego Sąd Rejonowy dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi prowadzi księgę wieczysta o numerze (...);

3.  ustalił, że uczestnik R. F. jest właścicielem lokalu mieszkalnego nr (...) o pow. 70,04 m ², położonego w Ł. przy ul. (...), z którym związany jest udział wynoszący 2/4 w częściach wspólnych budynku oraz gruntu, dla którego Sąd Rejonowy dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi prowadzi księgę wieczysta o numerze (...);

4.  zniósł odrębną własność wyżej opisanych lokali i związane z nimi udziały
w częściach wspólnych budynku oraz gruntu, w ten sposób, że właściciele poszczególnych lokali stają się współwłaścicielami nieruchomości gruntowej o powierzchni 0,1064 ha, stanowiącej działkę położoną w Ł. przy ulicy (...), dla której Sąd Rejonowy dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi prowadzi księgę wieczystą o numerze (...), zabudowanej budynkiem mieszkalnym – w udziałach dotychczas posiadanych w częściach wspólnych budynku mieszkalnego oraz gruntu, to jest: wnioskodawczyni do ½ części i uczestnik do ½ części;

5.  zniósł współwłasność nieruchomości położonej w Ł. przy ulicy (...), w obrębie G – 15, składającej się z działki o numerze ewidencyjnym (...), dla której Sąd Rejonowy dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi prowadzi księgę wieczystą o numerze (...) zabudowanej budynkiem mieszkalnym, o wartości 545.000 zł, poprzez podział fizyczny na dwie nieruchomości gruntowe zabudowane budynkiem mieszkalnym zgodnie z mapą z projektem podziału sporządzoną przez biegłego geodetę zarejestrowaną w (...) Ośrodku Geodezji w dniu 8 lutego 2021 roku, pod numerem P. (...).2021, stanowiącą integralną część postanowienia, to jest:

a)  na nieruchomość o powierzchni 0,0532 ha, stanowiącą działkę oznaczoną numerem ewidencyjnym (...) zabudowaną częścią budynku mieszkalnego o powierzchni 145,7 m ^2, zgodnie ze szkicem inwentarskim sporządzonym przez biegłego mgr inż. M. Z., znajdującym się na kartach: 355 - 358, stanowiącym integralną część niniejszego postanowienia o wartości 332.000 zł;

b)  nieruchomość o pow. 0,0532 ha, stanowiącą działkę oznaczoną numerem ewidencyjnym (...) zabudowaną częścią budynku mieszkalnego o powierzchni 147,6 m ^2, zgodnie ze szkicem inwentarskim sporządzonym przez biegłego mgr inż. M. Z., znajdującym się na kartach: 355 - 358, stanowiącym integralną część niniejszego postanowienia o wartości 322.000 zł;

6.  przyznał na wyłączną własność wnioskodawczyni M. G. nieruchomość opisaną w punkcie 5 podpunkcie a;

7.  przyznał na wyłączną własność uczestnikowi R. F. nieruchomość oznaczoną w punkcie 5 podpunkcie b;

8.  nakazał wnioskodawczyni i uczestnikowi wykonanie prac adaptacyjnych, opisanych w opinii biegłego inżyniera S. S. na kartach: 440 - 441, stanowiącej integralną część postanowienia, polegających na:

a)  zamurowaniu otworu drzwiowego w klatce schodowej podpiwniczenia prowadzący wejście do podpiwniczenia pomieszczenia 0.3, uwidocznionego na rzucie piwnic wskazanego na karcie 355;

b)  wykuciu w stropie nad pomieszczeniem nr 0.2 - uwidocznionym na rzucie piwnic wskazanym na karcie 355, otworu zejścia do pomieszczeń podpiwniczenia z wybudowaniem schodów;

c)  dobudowaniu ścianki do istniejącej ścianki pomiędzy pomieszczeniem
o numerze 106 – 107, wskazanym na karcie 356, w parterze budynku;

d)  wykuciu otworu w stropie nad parterem w pomieszczeniu numer 113, wskazanym na karcie 356, z wybudowaniem schodów wejściowych na poddasze tej części budynku;

e)  zamurowaniu otworu drzwiowego z klatki schodowej na poddasze numer 201 budynku, wskazanym na karcie 357;

f)  wybudowaniu na poddaszu ściany z bloczków betonu komórkowego
z obustronnym otynkowaniem dzielącej pomieszczenia poddasza według planu uwidocznionego na rzucie poddasza wskazanego na k. 357;

g)  wybudowaniu werandy wejściowej dobudowanej do ściany zewnętrznej według planu k. 356;

przy czym koszt tych prac adaptacyjnych wnioskodawczyni oraz uczestnik ponoszą po połowie, w terminie 6 miesięcy od uprawomocnienia się niniejszego postanowienia, jednocześnie zobowiązując wnioskodawczynię i uczestnika by nie przeszkadzali sobie nawzajem przy wykonywaniu wskazanych wyżej prac adaptacyjnych;

9.  w przypadku niewykonania prac adaptacyjnych opisanych w punkcie 8 niniejszego postanowienia w terminie 6 miesięcy od uprawomocnienia się niniejszego postanowienia, upoważnił wnioskodawczynię lub uczestnika do uzyskania wszelkich niezbędnych projektów, decyzji administracyjnych i zezwoleń umożliwiających realizację prac adaptacyjnych oraz upoważnił wnioskodawczynię lub uczestnika do ich wykonania na koszt zobowiązanego;

10.  zasądził od wnioskodawczyni na rzecz uczestnika kwotę 5.000 zł tytułem spłaty, płatną w terminie siedmiu dni po uprawomocnieniu się orzeczenia, z ustawowymi odsetkami za opóźnienie w przypadku uchybienia terminowi płatności;

11.  nakazał pobrać na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego dla Łodzi – Widzewa w Łodzi od wnioskodawczyni kwotę 5.114,36 zł tytułem zwrotu części wydatków pokrytych tymczasowo przez Skarb Państwa;

12.  nakazał pobrać na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego dla Łodzi – Widzewa w Łodzi od uczestnika kwotę 10.614,36 zł tytułem zwrotu części wydatków pokrytych tymczasowo przez Skarb Państwa;

13.  ustalił, iż strony postępowania ponoszą koszty związane ze swoim udziałem w sprawie.

Swoje rozstrzygnięcie Sąd I instancji oparł na ustaleniach faktycznych i rozważaniach prawnych, które przedstawiają się następująco:

M. G. w 1/2 części i R. F. w 1/2 części są współwłaścicielami nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr (...) położona w Ł., w obrębie geodezyjnym G-15 przy ulicy (...), o powierzchni 0,1064 ha, dla której Sąd Rejonowy dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi prowadzi księgę wieczystą o numerze (...).

We wskazanym wyżej budynku mieszkalnym strony ustanowiły odrębną własność trzech lokali. Właścicielem lokalu nr (...) o powierzchni 55,53 m ² oraz lokalu nr (...) o powierzchni 34,65 m ² jest wnioskodawczyni. Z własnością tych lokali związane są udziały w prawie własności nieruchomość wspólnej odpowiednio w wysokości: 1/4 i 1/4. Dla lokali tych prowadzone są przez Sąd Rejonowy dla Łodzi - Śródmieścia w Łodzi odpowiednio księgi wieczyste o nr (...). Właścicielem lokalu nr (...) o powierzchni 70,04 m ² jest uczestnik. Z własnością tego lokalu związany jest udział w prawie własności nieruchomości wspólnej w wysokości ½. Dla lokalu prowadzona jest przez Sąd Rejonowy dla Łodzi - Śródmieścia w Łodzi księga wieczysta o nr (...).

Przedmiotowa nieruchomość zabudowana jest budynkiem mieszkalnym, I kondygnacyjnym z poddaszem nieużytkowym, z piwnicami pod częścią budynku mieszkalnego (w większej części), usytuowanym wzdłuż ulicy (...) oraz wzdłuż ulicy (...). Istnieje jeden wjazd na nieruchomość, jest jedna brama. Obok znajduje się furtka, ale jest nieczynna. Strony parkują pojazdy naprzeciwko bramy, po lewej stronie. Na nieruchomości od strony posesji Kołowa 3 znajduje się budynek gospodarczy z gazobetonu, składający się z 1 pomieszczenia, użytkowany jako garaż przez uczestnika, który go wybudował. Wewnątrz posesji od strony ulicy (...) znajduje się teren rekreacyjny obsadzony drzewami w kształcie trapezu, wykorzystywany przez wnioskodawczynię. Pozostałą część ogrodu oddzielona siatką metalową i tujami użytkuje uczestnik. Chodnik wykorzystywany jest wspólnie przez strony. Do budynku usytuowanego na nieruchomości znajduje się jedno, wspólne wejście od strony ogrodu. Znajduje się tam klatka schodowa. Wejście prowadzi do wspólnego korytarza, z którego z lewej strony można wejść oddzielnymi drzwiami do pomieszczeń wnioskodawczyni, a z prawej strony drzwiami oddzielnymi do pomieszczeń uczestnika. Z korytarza prowadzi zejście schodami betonowymi do piwnicy usytuowanej w większej części pod pomieszczeniami uczestnika oraz można wejść schodami drewnianymi (dostawianymi) na strych zajmujący całą powierzchnię budynku, nieużytkowany. Zarówno zejście do piwnicy jak i wejście na poddasze prowadzi z klatki schodowej. W budynku jest 9 izb, z 5 z nich korzysta wnioskodawczyni, a z 4 uczestnik.

Wartość rynkowa nieruchomości objętej wnioskiem przed podziałem wynosi 545.000 zł.

Wnioskodawczyni mieszka na terenie spornej nieruchomości od 2002 roku. Wcześniej na terenie nieruchomości mieszkała jej siostra z mężem. Wnioskodawczyni zajmuje lokal nr (...). Przed wprowadzeniem się wnioskodawczyni przeprowadziła remont i połączyła oba lokale. Obecnie zamieszkują tam teściowie wnioskodawczyni, którzy wykorzystują wszystkie pomieszczenia znajdujące się w lokalach stanowiących własność M. G.. Uczestnik zamieszkuje na terenie nieruchomości sam. Wnioskodawczyni korzysta z mniejszej części piwnicy. Z większej części piwnicy korzysta uczestnik. Wnioskodawczyni chciała zagospodarować przestrzeń na poddaszu i zaadaptować ją na 2 pokoje dla córek, na co uczestnik nie wyraził zgody. Pomiędzy stronami istnieje konflikt w zakresie korzystania z części wspólnych nieruchomości.

Grunt, po wydzieleniu budynku mieszkalnego z samodzielnymi lokalami mieszkalnymi, może być przedmiotem podziału w celu zniesienia współwłasności. Z geodezyjnego punktu widzenia, obecnie obowiązujących przepisów w tym zakresie oraz aktualnego stanu zagospodarowania i użytkowania tej działki jest możliwy do wykonania. W drugiej pisemnej opinii uzupełniającej biegły przedstawił możliwość fizycznego podziału nieruchomości przy przyjęciu założenia, że podział budynku zostanie dokonany w wariancie (...) wskazanym w pisemnej opinii biegłego do spraw budownictwa z dnia 30 czerwca 2016 roku oraz wariancie (...) wskazanym w pisemnej opinii uzupełniającej biegłego do spraw budownictwa z dnia 18 lutego 2017 roku. Projekt podziału według wariantu (...) biegły przedstawił na mapie stanowiącej załącznik nr 1 do opinii kolorem czerwonym, zaś projekt podziału według wariantu (...) na mapie stanowiącej załącznik nr 2 do opinii kolorem zielonym. W myśl podziału budynku według wariantu III, powstaną dwie działki gruntu odpowiednio 61/1 i 61/2, każda o powierzchni 0,0532 ha.

Podział budynku gospodarczego nie jest możliwy, ponieważ znajduje się w nim tylko jedno pomieszczenie. Możliwe jest przeznaczenie go w całości jednej ze stron. Podział budynku mieszkalnego jest możliwy po uprzednim wykonaniu prac adaptacyjnych. Biegły przedstawił 4 warianty podziału nieruchomości: I, Ia, II, IIa, III, IIIa. We wszystkich wersjach podziału konieczne będzie zbudowanie ścianek na poddaszu, oddzielających części budynku wnioskodawczyni i uczestnika. W wariancie I i Ia przewidziana jest także nowa ściana oddzielenia na całej wysokości budynku, w obecnej klatce schodowej. W wariantach Ia i IIa przewidziano budowę nowych przedsionków wejściowych. Zakres przebudowy części mieszkalnych jest niewielki. Przebieg linii podziału budynku mieszkalnego wskazuje, że w każdym wariancie podział działki będzie przebiegał wzdłuż linii prostopadłej do ulicy (...). W wyniku tego w każdym wariancie budynek gospodarczy znajdzie się w części przypadającej uczestnikowi. Biegły sporządził także projekt podziału nieruchomości w wariancie III i IIIa. W obu wersjach istniejąca klatka schodowa została przypisana wnioskodawczyni. W wariancie III wejście do części budynku przeznaczonej dla uczestnika oraz schody do jego piwnicy i poddasza przewidziano w dotychczasowym pokoju (...), zajmowanym przez uczestnika. Wymagania techniczne przewidziane w przepisach dla schodów do piwnicy i na poddasze umożliwiają wykonanie na każdą z tych kondygnacji jednego biegu schodów i umieszczenie biegu na poddasze nad biegiem do piwnicy. Rezultatem tego jest optymalne wykorzystanie przestrzeni na komunikację. Wymiary pokoju (...) umożliwiły spełnienie wymogów dobrego zaprojektowania wejścia do mieszkania. W tym wariancie konieczne będzie wykucie otworów w stropach nad piwnicą i parterem, nad projektowanymi biegami schodów. Ze względu na różnicę wysokości wierzchu podłogi parteru i terenu przyległego do budynku konieczne jest zbudowanie podestu przy drzwiach wejściowych, ze schodkami z terenu na podest. W rezultacie podziału wnioskodawczyni przypadnie w budynku mieszkalnym (...)m ² powierzchni rzeczywistej i 106,30m ² powierzchni skorygowanej zaś uczestnikowi odpowiednio 147,60m ² i 95,70m ² powierzchni. Część działki po stronie lokalu uczestnika przypadnie uczestnikowi; logiczną konsekwencją tegoż będzie przypisanie uczestnikowi także budynku gospodarczego o powierzchni 14,40m ². Ostatecznie wielkości powierzchni skorygowanych wyniosą: dla wnioskodawczyni 106,30m ² a dla uczestnika 101,50m ². Załączony schemat wariantu IIIa pokazuje możliwość dobudowy schodów na poddasze na zewnątrz istniejącego budynku, przy jego szczycie. Konieczne będzie wykonanie niedużej przebudowy szczytowej połaci dachu w celu umieszczenia od tej strony wejścia na poddasze. Schody do piwnicy najlepiej będzie zbudować w otworze w stropie pod pokojem (...); istnieje też możliwość budowy, większym kosztem, schodów do piwnicy na zewnątrz budynku, przy ścianie szczytowej.

Konieczne do wykonania roboty budowlane przy przyjęciu podziału nieruchomości zgodnie z wariantem (...) według opinii biegłego M. Z. to:

a)  roboty wewnątrz budynku:

-

zamurowanie otworu drzwiowego w podpiwniczeniu z klatki schodowej do pomieszczenia 1.3,

-

zamurowanie otworu drzwiowego na parterze w klatce schodowej do pomieszczenia 06,

-

pomiędzy pomieszczeniami 106 i 107, należy dostawić drugą ściankę o grubości 12 cm z tynkiem, z uwagi na istniejącą boazerię drewnianą i urządzenia sanitarne na tej ściance w pomieszczeniu nr 107, ściankę należy dostawić w pomieszczeniu 106,

-

na poddaszu w oznaczonym miejscu należy postawić ścianę z bloczków betonu komórkowego grubości 24 cm z obustronnym otynkowaniem,

-

w stropie pomieszczenia nr 101 wykuć otwór z montażem schodów wejścia na poddasze dla lokalu od strony ul. (...).

b)  wybudować werandę wejściową dobudowaną do lokalu od strony ulicy (...) według planu k. 304 akt, ścianę zewnętrzną budynku dokumentuje zdjęcie nr 1.

Konieczne do wykonania roboty budowlane przy przyjęciu podziału nieruchomości zgodnie z wariantem (...) według opinii biegłego M. Z. to:

a)  roboty wewnątrz budynku:

-

zamurować otwór drzwiowy w klatce schodowej podpiwniczenia prowadzący wejście do podpiwniczenia pomieszczenia nr 0,3,

-

w stropie nad pomieszczeniem, nr 02 wykuć otwór do zejścia do pomieszczeń podpiwniczenia z wybudowaniem schodów,

-

dobudować ściankę do istniejącej ścianki pomiędzy pomieszczeniami nr 106-107 w parterze budynku,

-

wykuć otwór w stropie nad parterem w pomieszczeniu nr 113 z wybudowaniem schodów wejściowych na poddasze w tej części budynku,

-

zamurować otwór drzwiowy z klatki schodowej na poddasze numer 201 budynku

-

na poddaszu wybudować ścianę z bloczków betonu komórkowego z obustronnym otynkowaniem dzielącą pomieszczenia poddasza według planu k. 357.

b)  wybudować werandę wejściową dobudowaną do ściany zewnętrznej według planu k. 356,

Koszt robót wewnętrznych dla wariantu (...) wynosi 7.613,79 zł a koszt dobudowy werandy wejściowej wynosi 22.184,61 zł. Łączny koszt robót stanowi kwotę 32.182,27 zł brutto.

Koszt robót wewnętrznych dla wariantu (...) wynosi 13.246,85 zł a koszt dobudowy werandy wejściowej podobnie jak dla wariantu „”IIa” wynosi 22.184,61 zł. Łączny koszt robót stanowi kwotę 38.265,98 zł brutto.

Czas w jakim roboty budowlane mogą być wykonane dla wariantu (...) to 64 dni robocze. Czas w jakim roboty budowlane mogą być wykonane dla wariantu (...) wynosi 77 dni roboczych .

Wartość rynkowa nieruchomości gruntowej położonej w Ł. przy ulicy (...), jednostce ewidencyjnej Ł., w obrębie G-15, w granicach działki ewidencyjnej nr (...) o powierzchni 0,1064 ha, objętej księgą wieczystą nr (...) przed podziałem według stanu oraz cen aktualnych:

-

nieruchomości lokalowe nr 1 i 3 wyrażają się kwotą 279.000 zł

-

nieruchomość lokalowa nr 2 wyraża się kwotą 266.000 zł

Wartość rynkowa nieruchomości po podziale zgodnie z wariantem (...):

-

nieruchomość wnioskodawczyni - 324.000 zł

-

nieruchomość uczestnika - 331.000 zł

Wartość rynkowa nieruchomości po podziale zgodnie z wariantem (...):

-

nieruchomość wnioskodawczyni - 332.000 zł

-

nieruchomość uczestnika - 322.000 zł.

Dokonując oceny zebranego materiału dowodowego Sąd Rejonowy odniósł się do wartości dowodowej złożonych w niniejszej sprawie operatów szacunkowych nieruchomości sporządzonych na zlecenie stron. Nie budzi wątpliwości, że operaty te stanowią jedynie dowody z dokumentów prywatnych, których wartość dowodową określa art. 245 k.p.c. Stosownie do treści powołanego przepisu dokument prywatny stanowi jedynie dowód tego, że osoba, która go podpisała, złożyła oświadczenie w nim zawarte. Powyższa konstatacja prowadzi do wniosku, że wskazane operaty nie mogą stanowić podstawy ustaleń faktycznych. Stanowią dowody jedynie na okoliczność tego, że ich autor złożył oświadczenia w nich zawarte.

Pełnowartościowym dowodem w sprawie były również opinie biegłych: zarówno biegłego geodety, biegłego z zakresu budownictwa, budownictwa ogólnego oraz biegłego ds. szacunku nieruchomości. Przywołane opinie cechowały się wiarygodnością, rzetelnością, spójnością oraz jasnością.

Przy tak ustalonym stanie faktycznym Sąd Rejonowy uznał, że wniosek jest zasadny i jako taki zasługuje na uwzględnienie.

Wskazał, że zgodnie z art. 210 k.c. każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną, na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić.

Z żądaniem zniesienia współwłasności wystąpiła w tej sprawie współwłaścicielka nieruchomości M. G.. W sprawie nie została podniesiona okoliczność, aby współwłaściciele wyłączyli dopuszczalność zniesienia współwłasności w drodze czynności prawnej. Co do zasady zatem wniosek zasługiwał na uwzględnienie i zniesienie współwłasności w tej sprawie było zasadne.

Każdy ze współwłaścicieli może żądać sądowego zniesienia współwłasności, wskazując jeden z możliwych sposobów, a mianowicie:

1) podział fizyczny rzeczy pomiędzy współwłaścicieli z ewentualnym wyrównaniem różnicy wartości powstałych z podziału części przez dopłaty,

2) przyznanie całej rzeczy jednemu ze współwłaścicieli lub kilku na współwłasność za ich zgodą i zasądzenie od nich spłat na rzecz pozostałych współwłaścicieli,

3) licytacyjną sprzedaż rzeczy wspólnej (podział cywilny).

Możliwe jest także kumulowanie tych sposobów, np. przez podział fizyczny części wspólnej nieruchomości i przez sprzedaż pozostałej części. Nie jest też wyłączone ograniczenie zniesienia współwłasności do części wspólnej nieruchomości i do pozostawienia pozostałej części we współwłasności.

W myśl art. 211 k.c. każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.

Podstawowym sposobem zniesienia współwłasności (wyraźnie preferowanym przez ustawodawcę) jest zatem podział fizyczny rzeczy . W doktrynie i orzecznictwie panuje zgoda co do tego, że jeśli zniesienie współwłasności następuje z mocy orzeczenia sądu, powinien on brać pod uwagę przede wszystkim ten sposób wyjścia ze wspólności, chyba że współwłaściciele sami żądają przyznania rzeczy wspólnej jednemu z nich w zamian za spłaty albo sprzedaż stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego.

Sąd Rejonowy wskazał, że w rozpoznawanej sprawie uczestnik kwestionował co do zasady możliwość zniesienia współwłasności nieruchomości przy jednoczesnym istnieniu odrębnej własności wyżej wskazanych lokali zlokalizowanym w budynku mieszkalnym posadowionym na nieruchomości objętej wnioskiem.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego przesądzona została już kwestia dopuszczalności zniesienia odrębnej własności lokali w postępowaniu o zniesienie współwłasności nieruchomości wspólnej, w przypadku gdy możliwy jest fizyczny podział budynku, w którym odrębna własność została wcześniej ustanowiona. Jak stwierdził Sąd Najwyższy w uzasadnieniu uchwały z dnia 14 lipca 2006 roku, wydanej w sprawie o sygnaturze akt III CZP 53/06 ustanowiony w art. 3 ust. 1 zdanie drugie ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 roku, zakaz znoszenia współwłasności nieruchomości wspólnej w czasie istnienia odrębnej własności lokali dotyczy takich stanów faktycznych, w których ustanowiono odrębną własność lokali w dużych budynkach, których podział prowadzący do całkowitego wyjścia ze współwłasności jest nierealny. W wypadku natomiast dwu odrębnych lokali w budynku, który można podzielić, aktualne staje się także zniesienie odrębnej własności lokali przez sąd, aby umożliwić - przy spełnieniu przesłanek przewidzianych w art. 210 k.c. - orzeczenie podziału fizycznego nieruchomości wspólnej. Sąd Najwyższy wskazał także, że art. 3 ust. 1 zdanie drugie ustawy o własności lokali nie stanowi zakazu znoszenia odrębnej własności lokali. Zakazu takiego nie zawierają także inne przepisy ustawy o własności lokali ani kodeksu cywilnego, nie wyłączając tym samym zniesienia odrębnej własności lokali w drodze orzeczenia sądu. Za wykładnią przyjmującą dopuszczalność zniesienia przez sąd odrębnej własności lokali w sytuacji, w której możliwy jest fizyczny podział budynku i całkowite wyjście ze współwłasności, oprócz argumentów natury jurydycznej, przemawiają też względy praktyczne, wyrażające się w celowości zarówno z punktu widzenia słusznych interesów współwłaścicieli, jak i interesu społeczno-gospodarczego. Umacnia się w ten sposób sytuacja prawna każdego dotychczasowego właściciela lokalu, który przy spełnieniu przesłanek określonych w art. 210 k.c. stanie się właścicielem odrębnej nieruchomości, dla której zostanie założona oddzielna księga wieczysta. Taka właśnie sytuacja zachodziła w rozpoznawanej sprawie.

Transponując powyższe na grunt przedmiotowej sprawy, Sąd Rejonowy zniósł odrębną własność wyżej opisanych lokali i związane z nimi udziały w częściach wspólnych budynku oraz gruntu, w ten sposób, że wnioskodawczyni i uczestnik jako właściciele poszczególnych lokali stali się współwłaścicielami nieruchomości gruntowej o powierzchni 0,1064 ha, stanowiącej działkę położoną w Ł. przy ulicy (...), dla której Sąd Rejonowy dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi prowadzi księgę wieczystą o numerze (...), zabudowanej budynkiem mieszkalnym – w udziałach dotychczas posiadanych w częściach wspólnych budynku mieszkalnego oraz gruntu, to jest: wnioskodawczyni do 1/2 części i uczestnik do 1/2 części.

W niniejszej sprawie Sąd I instancji dokonał zniesienia współwłasności nieruchomości położonej w Ł. przy ulicy (...), w obrębie G-15, składającej się z działki o numerze ewidencyjnym (...), dla której Sąd Rejonowy dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi prowadzi księgę wieczysta o numerze (...) zabudowanej budynkiem mieszkalnym, o wartości 545.000 zł, poprzez podział fizyczny na dwie nieruchomości gruntowe zabudowane budynkiem mieszkalnym zgodnie z mapą z projektem podziału sporządzoną przez biegłego geodetę zarejestrowaną w (...) Ośrodku Geodezji z dnia 8 lutego 2021 roku, pod numerem P. (...).2021, stanowiącą integralną część postanowienia, to jest:

a)  na nieruchomość o powierzchni 0,0532 ha, stanowiącą działkę oznaczoną numerem ewidencyjnym (...) zabudowaną częścią budynku mieszkalnego o powierzchni 145,7 m ², zgodnie ze szkicem inwentarskim sporządzonym przez biegłego mgr. inż. M. Z., znajdującym się na kartach: 355-358, stanowiącym integralną postanowienia o wartości 332.000 zł,

b)  nieruchomość o powierzchni 0,0532 ha, stanowiącą działkę oznaczoną numerem ewidencyjnym (...) zabudowaną częścią budynku mieszkalnego o powierzchni 147,6 m ² zgodnie ze szkicem inwentarskim sporządzonym przez biegłego mgr. inż. M. Z., znajdującym się na kartach: 355-358, stanowiącym integralną część postanowienia o wartości 322.000 zł orzekając jak w punkcie piątym orzeczenia.

Sąd Rejonowy dokonał zniesienia współwłasności nieruchomości objętej wnioskiem, według wariantu (...) podziału nieruchomości sporządzonego przez biegłego z zakresu budownictwa M. Z.. Sąd I instancji uznał za usprawiedliwione co do zasady żądanie zniesienia współwłasności nieruchomości ustalając, iż zniesienie współwłasności polegać będzie na rozwiązaniu umowy ustanowienia odrębnej własności lokali i podziale fizycznym na dwie samodzielne nieruchomości. Przyjęty podział nie jest sprzeczny z przepisami ustawy, nie jest również sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy oraz nie pociąga za sobą istotnej zmiany rzeczy czy też znacznego zmniejszenia jej wartości. Ustalając sposób zniesienia współwłasności, Sąd Rejonowy miał przede wszystkim na względzie interesy wnioskodawczyni i uczestnika postępowania, ocenę usprawiedliwionych potrzeb wnioskodawczyni i uczestnika postępowania, wskazujących na celowość przyznania określonej części nieruchomości konkretnemu uczestnikowi postępowania. Dokonany podział sankcjonuje trwający od lat stan faktyczny związany z dokonanym podziałem nieruchomości do użytkowania. W wyniku wyżej wskazanego podziału następuje całkowite wyjście ze współwłasności. Podział taki zapewnia całkowite oddzielenie wnioskodawczyni od uczestnika postępowania i stwarza niezależność dysponowania gruntem. Zapewnia to możliwość racjonalnego zagospodarowania nowo powstałych działek i zapewnia niezależność w dysponowaniu gruntem i zabudowaniami. Wydzielone po podziale działki będą pełniły swą dotychczasową funkcję. Nie nastąpi również istotna zmiana rzeczy ani zmniejszenie jej wartości. Wartość nieruchomości po podziale nie ulegnie zmniejszeniu, wręcz przeciwnie w przypadku nieruchomości wnioskodawczyni przed podziałem gdzie jej wartość ustalono na kwotę 279.000 zł, po podziale jej wartość wzrośnie do kwoty 332.000 zł. Z kolei wartość nieruchomości uczestnika przed podziałem wyrażała się kwotą 266.000 zł, zaś po podziale wzrośnie do kwoty 322.000 zł. (...) powstałe po podziale będą miały dostęp do drogi publicznej. Sąd I instancji przy tym opowiedział się za podziałem budynku w wariancie III, odrzucając tym samym wariant IIa. W ocenie Sądu Rejonowego za przyjęciem wariantu III przemawia fakt, iż podział budynku według tego wariantu najbardziej odpowiada udziałom w nieruchomości posiadanym przez strony oraz aktualnemu faktycznemu sposobowi korzystania z nieruchomości, funkcji lokali użytkowych. Warto również wskazać, iż wnioskodawczyni zamierza zamieszkać na terenie tej nieruchomości wraz z mężem oraz dziećmi, z kolei uczestnik sam zamieszkuje na terenie nieruchomości. Nadto dokonanie podziału w wariancie IIa, skutkowałoby koniecznością orzeczenia o obowiązku spłaty od uczestnika na rzecz wnioskodawczyni, co mając na względzie sytuację majątkową uczestnika, który wielokrotnie w toku postępowania sygnalizował brak środków na spłatę, wydaje się bezcelowym. W tym miejscu warto zaznaczyć, że aby ocenić jaki sposób podziału najlepiej odpowiada usprawiedliwionym interesom każdego z uprawnionych rozważenia wymaga ich sytuacja osobista, majątkowa i rodzinna istniejąca w chwili dokonywania podziału. Dlatego też, aby ocenić jaki sposób podziału najlepiej odpowiada usprawiedliwionym interesom każdego z uprawnionych rozważenia wymaga ich sytuacja osobista, majątkowa i rodzinna istniejąca w chwili dokonywania podziału.

Mając powyższe na uwadze Sąd Rejonowy przyznał na wyłączną własność M. G. nieruchomość o powierzchni 0,0532 ha, stanowiącą działkę oznaczoną numerem ewidencyjnym (...) zabudowaną częścią budynku mieszkalnego o powierzchni 145,7 m ² o wartości 332.000 zł, natomiast nieruchomość o powierzchni 0,0532 ha, stanowiącą działkę oznaczoną numerem ewidencyjnym (...) zabudowaną częścią budynku mieszkalnego o powierzchni 147,6 m ² o wartości 322.000 zł na wyłączną własność R. F. orzekając jak w punkcie szóstym i siódmym sentencji postanowienia. Jednocześnie Sąd I instancji zasądził od wnioskodawczyni na rzecz uczestnika kwotę 5.000 zł tytułem spłaty, płatną w terminie siedmiu dni po uprawomocnieniu się orzeczenia, z ustawowymi odsetkami za opóźnienie w przypadku uchybienia terminowi płatności, o czym orzekł jak w punkcie dziesiątym postanowienia.

Wskazał dalej Sąd Rejonowy, że w judykaturze Sądu Najwyższego przyjmuje się konsekwentnie, że podział budynku według płaszczyzn pionowych połączony z odpowiednim podziałem gruntu jest dopuszczalny, jeżeli linia podziału budynku jest zgodna z linią podziału gruntu i przebiega według płaszczyzny, która stanowi ścianę wyraźnie dzielącą budynek na dwie odrębne, regularne i samodzielne części, stanowiące odrębne budynki. Zgodnie ze stanowiskiem Sądu Najwyższego zaprezentowanym w uchwale z dnia 22 czerwca 2017 roku w sprawie o sygnaturze III CZP 23/17, zadośćuczynienie wymaganiom wynikającym z art. 93 ustawy o gospodarce nieruchomościami może nastąpić przez zobowiązanie współwłaścicieli do wykonania prac adaptacyjnych i nałożenia na nich stosownych zakazów lub nakazów w postanowieniu znoszącym współwłasność nieruchomości. W ocenie Sądu Najwyższego potrzeba wykonania daleko idących prac adaptacyjnych, których koszt byłby niecelowy z punktu widzenia gospodarczego, może być jednak przeciwwskazaniem do dokonania podziału budynku wraz z gruntem. Również ukształtowanie wskutek podziału stosunków własności w sposób utrwalający istniejące poważne konflikty osobiste nie rokujące rozwiązania, może stanowić istotną przesłankę odmowy podziału nieruchomości w określonym kształcie. Jednak podział budynku wzdłuż ściany pionowej tworzącej dwie samodzielne jego części i wyznaczającej linię podziału gruntu jest możliwy, pomimo sprzeciwu tego ze współwłaścicieli, który korzysta z części budynku i będzie zobligowany do wykonania części prac adaptacyjnych, o ile tylko istnieje możliwość realnego ich wykonania przez zainteresowanych. Kwestie te oceniać należy w oparciu o całokształt okoliczności konkretnej sprawy mając na uwadze stanowisko współwłaścicieli i dotychczasowy sposób korzystania z przedmiotu podziału.

Zgodnie ze stanowiskiem reprezentowanym przez doktrynę nie jest konieczne, by stan budynku już w dacie wydania postanowienia końcowego odpowiadał stanowi współwłasności wynikającemu z art. 93 ust. 3b ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 roku. Niejednokrotnie będzie tak, że rodzaj i zakres prac adaptacyjnych będzie związany z wyborem określonego wariantu podziału, o czym Sąd powinien orzekać w postanowieniu końcowym. Instrumentem zapewniającym zgodność postanowienia z prawem i jego wykonanie jest skorzystanie przez Sąd z opinii biegłych celem stwierdzenia, czy budynek może być zaadoptowany do wymogów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wskazać przy tym należy, iż w realiach przedmiotowej sprawy wykluczona została możliwość wydania postanowienia wstępnego, które określałoby sposób zniesienia współwłasności. Wydanie orzeczenia wstępnego w niniejszej sprawie, zezwalającego na wykonanie prac, spowodowałoby, że zostałby przesądzony sposób wyjścia ze współwłasności, co podważałoby sens dalszego postępowania, którego celem było wydanie postanowienia końcowego, a przecież do zamknięcia rozprawy stronie służy uprawnienie do składania stosownych wniosków i kształtowania postępowania. Mając powyższe na uwadze Sąd Rejonowy nakazał wnioskodawczyni i uczestnikowi wykonanie prac adaptacyjnych, opisanych w opinii biegłego inżyniera S. S. przy czym koszt tych prac adaptacyjnych wnioskodawczyni oraz uczestnik ponoszą po połowie, w terminie 6 miesięcy od uprawomocnienia się postanowienia. Jednocześnie Sąd I instancji zobowiązał wnioskodawczynię i uczestnika, by nie przeszkadzali sobie nawzajem przy wykonywaniu wskazanych wyżej prac adaptacyjnych. Ustalając czasokres 6 miesięcy na wykonanie wyżej wskazanych prac adaptacyjnych, Sąd Rejonowy miała ma uwadze opinię biegłego do spraw budownictwa, który wskazał, iż wykonanie tych prac winno zająć około 77 dni roboczych (3,5 miesiąca) oraz konieczność uzyskania stosownych decyzji administracyjnych warunkujących przystąpienie do wykonania tych prac.

Sąd Rejonowy podkreślił, iż podany przez biegłego koszt wykonania niezbędnych prac w wysokości 38.265,98 zł brutto, nie oznacza, iż koszty takie w rzeczywistości zostaną poniesione. Oczywistym jest, że mogą one być większe lub mniejsze w zależności od okoliczności, a oszacowanie kosztów prac adaptacyjnych przez biegłego związane było raczej z dokonaniem przez Sąd I instancji oceny celowości z punktu widzenia gospodarczego przeprowadzenia podziału fizycznego wspólnej nieruchomości. Zdaniem Sądu Rejonowego powyższe koszty nie wydają się być nadmierne, zważywszy na wartość całej nieruchomości oraz wartości nieruchomości, które powstaną w wyniku podziału, a wykonanie tych prac doprowadzi do ostatecznego zniesienia współwłasności między stronami, która niewątpliwie była zarzewiem wieloletnich konfliktów. W konsekwencji koszty przedstawione przez biegłego nie stanowiły przeciwwskazania do dokonania podziału budynku wraz z gruntem na dwie odrębne części.

Na wypadek niewykonania wyżej wskazanych prac adaptacyjnych w terminie 6 miesięcy od uprawomocnienia się postanowienia, Sąd upoważnił wnioskodawczynię lub uczestnika do uzyskania wszelkich niezbędnych projektów, decyzji administracyjnych i zezwoleń umożliwiających realizację prac adaptacyjnych oraz upoważnił wnioskodawczynię lub uczestnika do ich wykonania na koszt zobowiązanego.

Zgodnie z art. 212 § 1 k.c. jeżeli zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia sądu, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. Dokonanie podziału w taki sposób, aby wyodrębnione części odpowiadały co do wartości wielkościom udziałów poszczególnych współwłaścicieli nie zawsze jest możliwe lub gospodarczo celowe. W razie zaistnienia różnicy pomiędzy wartością utworzonych części rzeczy, a wielkością udziałów, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. Przy czym Sąd Rejonowy ustalił wartości poszczególnych nieruchomości powstałych po podziale w oparciu o opinię biegłego z zakresu szacunku nieruchomości, która odpowiada wymogom przepisów prawa. Biegły w sposób szczegółowy opisał wybrane metody wyceny, opisując wszystkie przyjęte cechy wycenianych nieruchomości. W konsekwencji zdaniem Sądu I instancji opinia została sporządzona zgodnie ze stanem prawnym nieruchomości, została wydana w następstwie pełnych procesów wyceny, obejmujących wszelkie czynności szacunkowe, konieczne do właściwego określenia wartości nieruchomości, a wyprowadzone przez biegłego wnioski są logiczne i naukowo uzasadnione. Zauważyć należy, iż wyliczenia przedstawione przez biegłego nie zostały ostatecznie zakwestionowane przez strony, dlatego Sąd Rejonowy uznał je za prawidłowe i mając je na uwadze zasądził od wnioskodawczyni na rzecz uczestnika kwotę 5.000 zł tytułem dopłaty, płatną w terminie siedmiu dni po uprawomocnieniu się orzeczenia z ustawowymi odsetkami za opóźnienie w przypadku uchybienia terminowi płatności. Wyznaczając powyższy termin spłaty Sąd I instancji miał na uwadze posiadanie przez wnioskodawczynię oszczędności, co zostało wykazane w toku postępowania.

O kosztach postępowania Sąd Rejonowy orzekł mając na względzie art. 520 § 1 k.p.c., zgodnie z którym co do zasady, każdy uczestnik ponosi koszty postępowania związane ze swym udziałem w sprawie.

Apelację od opisanego orzeczenia wniósł uczestnik, zaskarżając postanowienie w całości. Zaskarżonemu orzeczeniu skarżący zarzucił:

a.  obrazę przepisów postępowania tj. art. 233 § 1 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. przez dowolną, a nie swobodną ocenę materiału sprawy, która mogła mieć wpływ na treść orzeczenia wyrażającą się:

-

w błędnym uznaniu, że koszty adaptacji budynku do podziału są celowe z punktu widzenia gospodarczego oraz nie są one nadmierne, w sytuacji gdy prace te i koszty są zbędne z punktu widzenia ogólnej niezasadności zniesienia współwłasności części wspólnych budynku i gruntu, oraz przez błędne uznanie, że uczestnik jest w stanie je ponieść, przy braku danych do takiej oceny sądu i w sytuacji, gdy sytuacja materialna uczestnika jest zła i nie stać go na ich pokrycie bez uszczerbku dla własnego utrzymania i normalnej egzystencji, a koszty takie są dla uczestnika znaczne,

-

w błędnym uznaniu, że między stronami istnieje poważny konflikt uzasadniający zniesienie odrębnej własności lokali i wspólności przymusowej związanej z lokalami, w sytuacji gdy między stronami istniały jedynie małe nieporozumienia niemające charakteru poważnego konfliktu, wnioskodawczyni zaś miała swój wyraźny interes w tym, aby przedstawić je w sposób przejaskrawiony, a sąd uznał dowód z jej przesłuchania jako strony bezkrytycznie i dowolnie za wiarygodny,

-

w błędnym przekonaniu sądu, że obrany przez sąd sposób podziału w naturze jest dopuszczalny i odpowiedni w sytuacji jego sprzeczności ze społeczno - gospodarczym przeznaczeniem nieruchomości, przez likwidację głównego ciągu komunikacyjnego na nieruchomości budynkowej (klatki schodowej), przy konieczności rozwiązania problemu wspólnych przyłączy mediów, gazu, wody, kanalizacji i elektryczności po podziale wobec istnienia takiej konieczności wskazywanej przez biegłego i wynikającej z przepisów prawa, co doprowadzi do dalszego istnienia części wspólnych tych przyłączy i nie doprowadzi do zniesienia ich faktycznego współposiadania lub pozbawi jedną ze stron prawa do korzystania z nich lub zmusi ją do wykonania takiego przyłącza, a zniesienie współwłasności w ten sposób doprowadzi do zakłócenia spokoju życia uczestnika, jego mieszkania i bezpieczeństwa materialnego oraz do jego znacznego zadłużenia i drastycznego pogorszenia sytuacji materialnej przy jednoczesnym braku jakichkolwiek korzyści wynikających z takiego zniesienia współwłasności dla uczestnika i wiąże się z bezprawną ingerencją w jego podstawowe prawnie chronione interesy wynikające z prawa własności poprzez zmuszanie uczestnika do niepotrzebnych inwestycji wbrew jego woli i możliwościom finansowym , a przez to taki podział w naturze nie może być uznany za legalny i prawidłowy w świetle przepisów ustawy, rozporządzeń i prawidłowej wykładni art. 623 k.p.c. i art. 211 k.c. zakładających kompleksowe i całościowe wyjście ze współwłasności z adekwatnym uwzględnieniem wszystkich okoliczności i interesów stron oraz przepisów ustawy i społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości,

b.  obrazę przepisów postępowania tj. art. 623 k.p.c. w zw. z art. 211 k.c. która mogła mieć wpływ na wynik sprawy przez jego wadliwe zastosowanie polegające:

-

na podziale w naturze nieruchomości z wybiórczym uwzględnieniem jedynie lub w rażąco przeważającej mierze interesów wnioskodawczyni, co prowadzi do istotnego uszczerbku dla interesów społeczno-gospodarczych uczestnika, w sposób tendencyjny, jednostronny i nieobiektywny na korzyść wnioskodawczyni z pominięciem sytuacji materialnej uczestnika, która nie pozwala mu na partycypację w kosztach adaptacji budynku i narazi go na znaczne zadłużenie względem wnioskodawczyni, co może powodować dalsze konflikty między stronami, nawet trudności w adaptacji budynku, których nie będzie można przezwyciężyć,

-

brak zapewnienia uczestnikowi jakiejkolwiek prawnej ochrony i możliwości do korzystania z klatki schodowej np. przez ustanowienie służebności przechodu w części budynku wnioskodawczyni na czas adaptacji budynku i de facto pozbawienia go możliwości korzystania z jego części pomieszczeń i dostępu do nich, poprzez przyznanie klatki schodowej na wyłączną własność uczestniczki, wbrew istocie i naturze klatki schodowej, przez dokonanie podziału pozbawiającego uczestnika ciągu komunikacyjnego w ogóle i dostępu do jego lokalu w czasie prac adaptacyjnych, mimo, że takie działanie nie jest usprawiedliwione przy prawidłowym rozważeniu korzyści z tego płynących dla stron i nieruchomości w sensie jej przeznaczenia społeczno-gospodarczego,

-

zniesieniu współwłasności pomimo faktu, że nieruchomość była już raz przedmiotem umownego zniesienia współwłasności i została podzielona przez wyodrębnienie lokali, a ten sposób jej funkcjonowania jest najbardziej zgodny z jej społeczno-gospodarczym przeznaczeniem i nie zachodzi żadna społeczno - gospodarcza potrzeba zmiany tej struktury, a zmiana ta jest ekonomicznie i gospodarczo wątpliwa, nieuzasadniona i zbędna,

-

poprzez wybranie droższego wariantu podziału III zamiast IIa, jaki w ostateczności ewentualnie był według uczestnika najbardziej dla niego preferowany i zignorowanie tych preferencji uczestnika przez sąd z jednoczesnym niesprawiedliwym uwzględnieniem wszystkich preferencji wnioskodawczyni co do sposobu zniesienia współwłasności;

-

przez dokonanie podziału w naturze bez dokonania uregulowania kwestii przyłączy mediów: wody, gazu, kanalizacji, elektryczności do każdej nowo powstałej części nieruchomości, w sytuacji gdy obecnie istnieje tylko jedno wspólne przyłącze i brak jest danych co do możliwości i kosztów rozdziału instalacji wody, gazu, kanalizacji i elektryczności zapewniających prawidłowy sposób korzystania z nowo powstałych części budynku i gruntu, zgodnie z ich społeczno-gospodarczym przeznaczeniem, mimo wskazania przez biegłego takiej konieczności zgodnie z obowiązującym prawem;

c.  obrazę przepisów prawa tj. art. 4.1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 07.12.2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości w zw. z art. 211 k.c. przez dokonanie fizycznego podziału nieruchomości, mimo, że budynek posiada obecnie tylko jedno przyłącze wodociągowe, kanalizacji, gazu i elektryczności, zaś po dokonaniu podziału nie będzie posiadał oddzielnych instalacji zgodnie z wymogami prawa i sąd rejonowy pominął całkowicie przy podziale budynku konieczność zapewnienia każdej części budynku po podziale osobnej instalacji, co powoduje zniesienie współwłasności wbrew przepisom ustawy i społeczno - gospodarczym jej przeznaczeniem;

d.  obrazę art. 211 k.c. przez jego błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie polegające na dokonaniu sądowego zniesienia współwłasności przez podział w naturze prowadzący do likwidacji klatki schodowej wbrew jej przeznaczeniu mimo ograniczenia wynikającego z art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali i pozbawienie przez to możliwości korzystania z niej przez uczestnika zgodnie z jej przeznaczeniem, mimo istnienia negatywnych przesłanek tego zniesienia polegających na dokonaniu zniesienia współwłasności nieruchomości wbrew przepisom ustawy i wbrew społeczno-gospodarczemu przeznaczeniu nieruchomości, której struktura w postaci istnienia odrębnej własności lokali i części wspólnych z nimi związanych jest strukturą najbardziej adekwatną do charakterystyki nieruchomości, zaś podział w naturze wybrany przez sąd prowadzi do konieczności istotnej zmiany, rozbudowy i przebudowy tej nieruchomości wbrew jej naturalnemu przeznaczeniu, z koniecznością poniesienia zbędnych i wysokich kosztów adaptacji budynku przez przeprowadzenie szeroko zakrojonych prac budowlanych, wymagających pozwoleń, projektów architektonicznych i dodatkowych kosztów, co będzie się wiązało z istotną ingerencją w dotychczasową strukturę i przeznaczenie lokalu uczestnika wbrew jego woli w sposób zakłócający korzystanie przez niego z jego lokali i części wspólnych zgodnie z ich przeznaczeniem oraz bez uregulowania kwestii przyłączy mediów do nowo powstałych części nieruchomości w sytuacji gdy obecnie istnieją wspólne przyłącza wody, gazu, kanalizacji i elektryczności, a modyfikacje w tym zakresie dodatkowo skomplikują prace adaptacyjne i wygenerują dodatkowe koszty adaptacji w sposób kompletnie zbędny i niepotrzebny, nieuzasadniony z punktu widzenia przepisów ustawy i społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości oraz istniejących stosunków osobistych na nieruchomości pomiędzy współwłaścicielami;

e.  obrazę art. 5 k.c. w zw. z art. 210 k.c. przez uwzględnienie wniosku prowadzącego do ochrony prawnej żądania wnioskodawczyni, której prawo jest w okolicznościach niniejszej sprawy sprzeczne z zasadami współżycia społecznego i społeczno - gospodarczym przeznaczeniem jej prawa do żądania zniesienia współwłasności;

f.  obrazę przepisu postępowania tj. art. 520 § 2 k.p.c. przez stosunkowe rozdzielenie kosztów postępowania w sytuacji, gdy interesy stron były sprzeczne, we wszczęciu postępowania i podziale nieruchomości interes leży tylko po stronie wnioskodawczyni i powinna ona je ponieść w całości, podział ten jest zbędny dla uczestnika i z punktu widzenia sensu społeczno- gospodarczego, jest sprzeczny z interesem uczestnika, z dotychczasowym porządkiem na nieruchomości, którego utrzymania i poszanowania, zgodnie z prawem i przeznaczeniem nieruchomości domagał się uczestnik, a nadto wysokie koszty postępowania, którego uczestnik nigdy nie chciał prowadzić i brać w nim udziału, w porównaniu do jego złej sytuacji materialnej wskazują, że zastosowanie wyjątku z tego przepisu i nieobciążanie uczestnika żadnymi kosztami, wymagają względy słuszności.

W konkluzji skarżący wniósł o zmianę zaskarżonego postanowienia i oddalenie wniosku w całości, ewentualnie o jego uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania. Ponadto uczestnika wniósł o zwolnienie go od kosztów sądowych w całości w postępowaniu I i II instancji.

We wniesionym środku zaskarżenia uczestnik wniósł o dopuszczenie dowodu z przesłuchania uczestnika jako strony na fakty związane z jego możliwościami finansowymi partycypowania w adaptacji budynku i aktualnymi wysokimi kosztami takiej adaptacji.

Sąd Okręgowy zważył:

Przed przystąpieniem do merytorycznej oceny sprawy należy poczynić następującą uwagę o charakterze formalnym.

Zgodnie z obowiązującym od dnia 2 lipca 2021 r. art. 15zzs ⁽¹⁾ ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem (...)19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych, w brzmieniu ustalonym ustawą z dnia 28 maja 2021 r. o zmianie ustawy – kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2021 r. poz. 1090), w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu (...)19 oraz w ciągu roku od odwołania ostatniego z nich, w sprawach rozpoznawanych według przepisów kodeksu postępowania cywilnego w pierwszej i drugiej instancji sąd rozpoznaje sprawy w składzie jednego sędziego. Zasada ta, zgodnie z art. 6 powołanej ustawy z dnia 28 maja 2021 r. znajduje zastosowanie do wszystkich spraw wszczętych i niezakończonych przed dniem jej wejścia w życie. Taki stan prawny, zważywszy na datę wydania niniejszego orzeczenia, uzasadniał rozpoznanie przedmiotowej sprawy w składzie jednego sędziego.

Apelacja uczestnika była jedynie w niewielkiej części zasadna.

Sąd Okręgowy pominął dowody, o których dopuszczenie wnosił uczestnik w apelacji, gdyż były spóźnione. W ocenie Sądu skarżący nie udowodnił, iż potrzeba powołania się na nie wynikła dopiero po zakończeniu postępowania przed Sądem I instancji. Za nowe fakty i dowody w rozumieniu art. 381 k.p.c. należy uznać takie, które nie istniały wcześniej lub o których istnieniu stronie nie było wiadomo w toku postępowania przed sądem pierwszej instancji. W świetle uregulowań art. 381 k.p.c., strona, która powołuje w postępowaniu apelacyjnym nowe fakty lub dowody powinna wykazać, że nie mogła ich powołać w postępowaniu przed sądem pierwszej instancji lub że potrzeba powołania się na nie wynikła później. Uczestnik nie uprawdopodobnił, by konieczność dopuszczenia dowodu z przesłuchania go w charakterze strony wystąpiła dopiero po wydaniu postanowienia przez Sąd I instancji. Strona mogła zgłosić wskazany dowód na każdym etapie postępowania pierwszoinstancyjnego. Potrzeba powołania nowego dowodu nie może być bowiem reakcją na niekorzystne dla strony rozstrzygnięcie. Z tych przyczyn wniosek uczestnika podlegał oddaleniu. Co więcej, uczestnik składał zarówno w postępowaniu przed Sądem I instancji, jak również wnosząc niniejszą apelację, oświadczenie o stanie rodzinnym, majątku, dochodach i źródłach utrzymania, które było przedmiotem analizy Sądu w kontekście oceny możliwości finansowych uczestnika.

Wobec sformułowania przez skarżącego zarzutów naruszenia przepisów prawa materialnego oraz przepisów postępowania, należało odnieść się do zarzutów naruszenia przepisów procedury w pierwszej kolejności, gdyż wnioski w tym zakresie z istoty swej determinują rozważania, co do kolejnych zarzutów apelacyjnych. Jedynie nieobarczone błędem ustalenia faktyczne, będące wynikiem należycie przeprowadzonego postępowania, mogą być bowiem podstawą oceny prawidłowości kwestionowanego rozstrzygnięcia w kontekście twierdzeń o naruszeniu przepisów prawa materialnego.

Przechodząc do oceny wywiedzionej apelacji, należy stwierdzić, że zarzuty naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. nie zasługiwały na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 233 § 1 k.p.c. sąd ocenia wiarygodność i moc dowodów, według własnego przekonania na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału. Formułując zarzut uchybienia art. 233 k.p.c., odnoszący się do błędów w ocenie materiału dowodowego, konieczne jest wskazanie, który dowód został nieprawidłowo oceniony przez niezasadne danie mu wiary czy przypisanie mocy dowodowej bądź też przez bezpodstawną odmowę obdarzenia go przymiotem wiarygodności, czy mocy dowodowej. Zarzut ten mógłby zostać uwzględniony tylko wówczas, gdyby skarżący wykazał, jakie kryteria oceny naruszył sąd przy ocenie konkretnych dowodów, uznając brak ich wiarygodności i mocy dowodowej lub niesłuszne im je przyznając, a także w przypadku, gdy brak jest logiki w wiązaniu wniosków z zebranymi dowodami lub gdy wnioskowanie sądu wykracza poza schematy logiki formalnej albo, wbrew zasadom doświadczenia życiowego, nie uwzględnia jednoznacznych praktycznych związków przyczynowo – skutkowych (tak wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 30 maja 2022 r., I ACa 107/21, Legalis nr 2712599, wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 8 czerwca 2022 r., I ACa 771/21, Legalis nr 2712624).

Zarzut obrazy przepisu art. 233 § 1 k.p.c. nie może również polegać jedynie na zaprezentowaniu własnych, korzystnych dla skarżącego ustaleń stanu faktycznego, dokonanych na podstawie własnej, korzystnej dlań oceny materiału dowodowego, jak również na tym, że określony dowód został oceniony niezgodnie z intencją skarżącego (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 10 stycznia 2002 r., II CKN 572/99, LEX nr 53136 i wyrok Sądu Najwyższego z dnia 27 września 2002 r., II CKN 817/00, LEX nr 56906, jak również wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 9 kwietnia 2008 r., sygn. akt I ACa 205/08, L.).

W kontekście powyższych uwag wskazać należy, że Sąd Rejonowy prawidłowo ustalił stan faktyczny niniejszej sprawy, a dokonana ocena dowodów nie budzi żadnych zastrzeżeń pod kątem jej zgodności z zasadami logiki i doświadczenia życiowego. Stawiane przez apelującego zarzuty w istocie nie dotyczą błędów w ustaleniach faktycznych czy ocenie dowodów, a sprowadzają się do zakwestionowania zinterpretowania faktów w kontekście przepisów prawa materialnego. Apelacja w części poświęconej zarzutowi rzekomego naruszenia art. 233 § 1 k.p.c., w istocie nie zarzuca ani jednego wadliwie ustalonego faktu, to jest istnienia bądź braku określonego układu rzeczy bądź zjawisk. W istocie, zarzuty ujęte w apelacji jako dotyczące naruszenia art. 233 § 1 k.p.c., stanowią zarzuty wadliwej subsumpcji art. 211 k.c.; są to jednak zarzuty dotyczące prawa materialnego.

Niemniej, wskazać należy, że koszty adaptacji budynku są konieczne i celowe z punktu widzenia gospodarczego, jak również nie są nadmierne. Zniesienie współwłasności nieruchomości wobec istniejącego pomiędzy stronami konfliktu było zasadne, a poczynienie prac adaptacyjnych na nieruchomości wskazanych przez biegłego umożliwi każdemu z właścicieli nowopowstałych nieruchomości na swobodne z nich korzystanie z wyłączeniem innych osób i wyeliminowanie sytuacji konfliktowych. Ponadto podział nieruchomości z dokonaniem na nich prac adaptacyjnych realnie wpłynie na wartość nieruchomości i zwiększy jej walory użytkowe.

Wbrew przekonaniu apelanta koszty adaptacji nie są nadmierne. W pierwszej kolejności wskazać należy, że zgodnie z opinią biegłego wartość obydwu nowopowstałych nieruchomości wzrośnie łącznie o ponad 100.000 zł w stosunku do wartości tej nieruchomości przed podziałem, podczas gdy koszty adaptacji dla obydwu stron zostały wycenione na kwotę 38.265,98 zł. Ponadto wskazać należy, że uczestnik ma ponieść połowę tych kosztów, czyli 19.132,99 zł, jednocześnie otrzymując od wnioskodawczyni spłatę w wysokości 5.000 zł, zatem koszty które będzie musiał realnie ponieść na adaptację wyniosą 14.132,99 zł. W tej sytuacji trudno uznać, by koszty adaptacji w stosunku do korzyści uzyskanych na skutek podziału nieruchomości były nadmierne. Dodać również należy, że wskazana kwota nie jest tego rzędu, by w obecnej sytuacji uczestnik nie mógł jej ponieść. Co prawda, w oświadczeniu majątkowym z 2021 roku uczestnik wskazywał, iż utrzymuje się z zasiłku z ZUS w wysokości około 2.000 zł, jednakże nie jest osobą niezdolną do pracy, zatem ma możliwości zarobkowe. Ponadto uczestnik posiada samochód o wartości 9.000 zł. Mając na uwadze, iż koszty adaptacji byłyby ponoszone stopniowo przez okres 6 miesięcy wyznaczonych przez Sąd Rejonowy na jej wykonanie, Sąd Okręgowy nie znalazł podstaw do uznania, iż apelant nie może ponieść wskazanych kosztów.

Wbrew twierdzeniom skarżącego, pomiędzy stronami istnieje poważny konflikt uzasadniający zniesienie odrębnej własności lokali i zniesienie współwłasności nieruchomości. Nawet treść uzasadnienia apelacji wskazuje, iż głównym zarzewiem konfliktu jest brak zgody uczestnika na rozbudowanie części lokali należących do wnioskodawczyni poprzez ich nadbudowę. W treści apelacji uczestnik nada podtrzymuje swoje stanowisko, co uzasadnia domniemanie, że w przypadku braku zniesienia współwłasności i podziału nieruchomości, konflikt na tym tle nadal by istniał, w znacznym stopniu ingerując w uprawnienia właścicielskie wnioskodawczyni i jej plany odnośnie nadbudowy. Sytuację tę trudno zatem uznać za małe nieporozumienie, jak chce tego uczestnik.

Podsumowując, wbrew zarzutom skarżącego Sąd Rejonowy należycie ocenił zgromadzony materiał dowodowy, a w konsekwencji poczynił prawidłowe ustalenia faktyczne, które Sąd Okręgowy podziela w pełni i przyjmuje je, jako własne. Apelujący nie wskazał, jakim zasadom logicznego rozumowania czy doświadczenia życiowego Sąd Rejonowy uchybił, a jedynie ograniczył się do przestawienia własnych, korzystanych dla siebie ustaleń. Z takim twierdzeniem nie sposób się zgodzić. Dokonana przez Sąd I instancji analiza materiału dowodowego w pełni odpowiada kryteriom wskazanym w art. 233 § 1 k.p.c., a wnioskowanie Sądu w żadnej mierze nie narusza zasad logiki i doświadczenia życiowego. Ponadto należy wskazać, że w ocenie Sądu Okręgowego stan faktyczny zawarty w uzasadnieniu postanowienia jest pełny, spójny i jasny. Sąd Rejonowy oparł swoje ustalenia o przedstawione przez strony dowody, opisując stan faktyczny w sposób logiczny i konsekwentny. W ocenie Sądu odwoławczego Sąd Rejonowy pochylił się nad całością żądań wnioskodawczyni i uczestnika, oceniając kwestię ich zasadności na podstawie przedstawionego materiału dowodowego, a przedstawione w uzasadnieniu rozważania dotyczące podstawy prawnej orzekania w pełni oddają motywy, jakimi kierował się Sąd wydając rozstrzygnięcie w przedmiotowej sprawie.

Zarzut naruszenia art. 623 k.p.c. w zw. z art. 211 k.c. okazał się częściowo zasadny.

Przepisy art. 211 k.c. i art. 623 k.p.c., wymagają, żeby zniesienie współwłasności uwzględniało nie tylko wielkość udziałów współwłaścicieli i nominalną wartość odrębnej własności nowoutworzonych nieruchomości, ale żeby takie zniesienie współwłasności zapewniało w miarę możliwości jednakowe - zróżnicowane jedynie ze względu na wielkość udziałów we współwłasności - zaspokojenie interesów wszystkich współwłaścicieli, bez rażącego pokrzywdzenia jednych, kosztem innych.

W niniejszej sprawie doszło do pokrzywdzenia uczestnika jedynie w zakresie, w którym nie zapewniono mu jakiejkolwiek ochrony prawnej i możliwości korzystania z klatki schodowej do czasu wykonania prac adaptacyjnych na nieruchomości przyznanej uczestnikowi. Zgodzić należy się z apelantem, iż w wyniku przyznania na wyłączną własność wnioskodawczyni obecnie istniejącej klatki schodowej, uczestnik utracił dostęp do przyznanego mu lokalu do czasu zakończenia prac adaptacyjnych.

W tych okolicznościach należało uwzględnić wskazany zarzut, czego skutkiem była zmiana zaskarżonego postanowienia na podstawie art. 386 § 1 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. poprzez dodanie do dotychczasowej treści punktu 8. postanowienia słów „zastrzegając na rzecz uczestnika, do czasu wykonania prac adaptacyjnych prawo korzystania w dotychczasowym zakresie z istniejącej na nieruchomości klatki schodowej, zaś wnioskodawczynię zobowiązując do nieczynienia temu przeszkód”. Zauważyć należy, że Sąd Okręgowy nie znalazł podstaw do ustanowienia na rzecz uczestnika służebności przechodu, przede wszystkim z tego względu, iż uczestnik nie złożył w tym zakresie stosownego wniosku. Ponadto, z uwagi na krótkoterminowość wskazanego rozwiązania, które ma trwać 6 miesięcy, Sąd Okręgowy doszedł do przekonania, iż ustanowienie do czasu wykonania prac adaptacyjnych prawa korzystania z istniejącej klatki schodowej będzie wystarczające dla zabezpieczenia interesów uczestnika.

W pozostałym zakresie zarzut naruszenia art. 623 k.p.c. w zw. z art. 211 k.c. nie zasługiwał na uwzględnienie. Wbrew przekonaniu skarżącego, dokonany podział nieruchomości uwzględnia interes obu stron, ma bowiem na celu uregulowanie ich sytuacji prawnej, zakończenie istniejącego pomiędzy stronami konfliktu oraz umożliwienia sprawnego zarządzania całością nieruchomości. Jak już wyżej wskazano, nie można upatrywać pokrzywdzenia uczestnika w nałożeniu na niego obowiązku poniesienia połowy kosztów adaptacji, koszty te są bowiem niewielkie w stosunku do wzrostu wartości przyznanej skarżącemu nieruchomości. Nie powielając wyżej wskazanej argumentacji wskazać należy, że również obecna sytuacja materialna uczestnika nie wpływa na ocenę, że dokonanie podziału jest dla niego korzystne pomimo związanych z tym kosztów.

Choć należy przyznać skarżącemu rację, iż nieruchomość będąca przedmiotem niniejszego postępowania była już przedmiotem umownego zniesienia współwłasności poprzez wyodrębnienie lokali, przyjęta forma podziału nie była skuteczna. Wskazać bowiem należy, że choć uczestnicy nie wnosili zastrzeżeń co do przyznanych im na własność lokali, kwestia zarządzania częściami wspólnymi rodziła konflikty.

Nie sposób zgodzić się z zarzutem, by Sąd Rejonowy naruszył art. 623 k.p.c. w zw. z art. 211 k.c. poprzez wybór droższego wariantu podziału III zamiast IIa. Z ekonomicznego punktu widzenia wybrany wariant jest bowiem korzystniejszy dla uczestnika. Wskazać bowiem należy, że w sytuacji wyboru wariantu IIa, choć uczestnik musiałby ponieść z własnych środków połowę kosztów adaptacji w kwocie 16.091,14 zł, byłby zobowiązany do spłaty wnioskodawczyni w kwocie 3.500 zł, zatem rzeczywiste koszty podziału nieruchomości dla uczestnika wyniosłyby 19.591,14 zł. Tymczasem, choć w wariancie III koszty adaptacji były wyższe, z uwagi na zasądzoną od wnioskodawczyni na rzecz uczestnika spłatę w kwocie 5.000 zł, jego rzeczywisty wydatek na koszty adaptacji, po uwzględnieniu spłaty, wyniesie 14.132,99 zł. Skoro zatem uczestnik podnosi, iż nie ma środków na pokrycie kosztów adaptacji w wariancie przyjętym przez Sąd Rejonowy, trudno zakładać, by miał środki na pokrycie kosztów adaptacji w wariancie IIa i spłatę wnioskodawczyni, które przewyższają koszty wariantu III o kwotę ponad 5.000 zł.

Nietrafnym okazał się zarzut naruszenia § 4 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości (Dz. U. z 2004 r., Nr 268, poz. 2663 – dalej jako rozporządzenie).

Sposób dokonywania podziału budynku określony został zarówno w art. 93 ust. 3b ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej jako ugn), jak i w § 4 ust. 1 rozporządzenia. Nie ulega zatem wątpliwości, że pierwszeństwo w stosowaniu należy przyznać przepisowi ustawowemu, jako zawartemu w akcie prawnym wyższego rzędu wobec rozporządzenia.

W myśl art. 93 ust. 3b ugn, jeżeli przedmiotem podziału jest nieruchomość zabudowana, a proponowany jej podział powoduje także podział budynku, granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzone są przez ściany oddzielenia przeciwpożarowego usytuowane na całej wysokości budynku od fundamentu do przekrycia dachu. W budynkach, w których nie ma takich ścian, granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzone są przez ściany usytuowane na całej wysokości budynku od fundamentu do przekrycia dachu, wyraźnie dzielące budynek na dwie odrębnie wykorzystywane części.

Natomiast według § 4 ust. 1 rozporządzenia, jeżeli przedmiotem podziału jest nieruchomość zabudowana, a proponowany jej podział powoduje także podział budynku, granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzone są przez ściany oddzielenia przeciwpożarowego usytuowane na całej wysokości budynku od fundamentu do przekrycia dachu. W budynkach, w których nie ma ścian oddzielenia przeciwpożarowego, granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzone są przez ściany usytuowane na całej wysokości budynku od fundamentu do przekrycia dachu, wyraźnie dzielące budynek na dwie odrębnie wykorzystywane części, które mają własne wejścia i są wyposażone w odrębne instalacje.

Różnica w obu przepisach sprowadza się do tego, że w § 4 ust. 1 rozporządzenia zawarte są dwie dodatkowe przesłanki warunkujące dopuszczalność dokonania podziału budynku, tj. że dwie odrębnie wykorzystywane części dzielonego budynku muszą mieć własne wejścia i muszą być wyposażone w odrębne instalacje. Warunki te zawężają dopuszczalność dokonywania podziału budynku, wobec przesłanek określonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Pierwszeństwo stosowania ustawy wobec rozporządzenia, jako aktu wykonawczego powoduje zatem wyłączenie stosowania normy § 4 ust. 1 rozporządzenia, jako sprzecznej z art. 93 ust. 3b ugn. Rolą aktu wykonawczego jest bowiem wykonywanie norm określonych w ustawie. Jeżeli jednak ustawodawca zdecydował się na określenie treści normy prawnej w ustawie, a w akcie wykonawczym norma ta jest rozszerzona o kolejne przesłanki, to akt wykonawczy mógłby mieć zastosowanie w tym zakresie tylko wtedy, gdyby zawarta w nim norma prawna była wydana na podstawie upoważnienia ustawowego uprawniającego organ wydający akt wykonawczy do skonstruowania go jako rozszerzającego zakres przesłanek określonych w ustawie.

Przesłanki warunkujące podział budynku stanowią materialnoprawne zasady tego podziału, ponieważ od ich spełnienia zależy dopuszczalność jego dokonania. Tymczasem w art. 100 ugn Rada Ministrów upoważniona została jedynie do określenia sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości, z uwzględnieniem sposobu postępowania przy sporządzaniu dokumentów wymaganych w tym postępowaniu oraz rodzajów i treści tych dokumentów.

Ustawowe pojęcie „sposobu i trybu dokonywania podziału nieruchomości” nie obejmuje materialnoprawnych zasad (warunków) dopuszczalności dokonywania tej czynności. Określenie „sposób i tryb” charakteryzuje bowiem elementy procesowe. Natomiast przesłanki warunkujące dopuszczalność podziału są elementem materialnoprawnym. Z tego względu przepis § 4 ust. 1 rozporządzenia, w części przekraczającej przesłanki wynikające z art. 93 ust. 3b ugn (tj. w zakresie zawartych w nim okoliczności dot. posiadania przez wyodrębniane części budynku własnych odrębnych wejść i wyposażenia w odrębne instalacje) należałoby uznać za wydany z przekroczeniem ustawowego upoważnienia do wydania aktu wykonawczego. Rozszerza on bowiem katalog materialnoprawnych przesłanek warunkujących dopuszczalność dokonania podziału budynku, skutkujący ograniczeniem dopuszczalności dokonywania takich podziałów. W konsekwencji ograniczone zostaje wykonywanie prawa własności nieruchomości. Możliwość dokonywania podziału nieruchomości i zbywania wydzielonych części należy bowiem do zakresu wykonywania takiego prawa własności.

Powyższej oceny nie zmienia fakt, że treść § 4 ust. 1 rozporządzenia weszła w życie 21.12.2004 r., natomiast norma zawarta w art. 93 ust. 3b ugn została wprowadzona do ustawy dopiero 22.10.2007 r. W tej sytuacji znajduje zastosowanie reguła wykładni prawa, która stanowi o tym, że akt wykonawczy obowiązuje tylko w granicach wydanego upoważnienia ustawowego służąc wykonaniu ustawy, zgodnie z art. 92 ust. 1 Konstytucji RP. Akt wykonawczy nie może zatem służyć definiowaniu norm zawartych w ustawie, lecz ma służyć ich wykonywaniu (tak również Marian Wolanin w Podziały, scalenia i rozgraniczenia nieruchomości oraz procedury ewidencyjne, wydanie 4, Warszawa 2021).

Powyższe czyni zarzut apelacji chybionym.

W ocenie Sądu Okręgowego na uwzględnienie nie zasługiwał zarzut naruszenia art. 211 k.c.

Zgodnie z art. 211 k.c. podział rzeczy wspólnej jest niedopuszczalny, jeżeli byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości. Przy zniesieniu współwłasności nieruchomości przez podział fizyczny należy uwzględnić wszelkie okoliczności mające znaczenie dla interesu społeczno-gospodarczego współwłaścicieli oraz stanu i przeznaczenia nieruchomości. (...) budynku mieszkalnego jest przede wszystkim zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych właściciela. W przypadku współwłasności, przeznaczeniem budynku mieszkalnego jest zaspokojenie wspomnianych potrzeb wszystkich współwłaścicieli, z uwzględnieniem wynikającej ze współwłasności konieczności koegzystencji współwłaścicieli. W przypadku, gdy owa koegzystencja jest niemożliwa, m.in. przez istniejący pomiędzy współwłaścicielami konflikt, który negatywnie wpływa na zarząd częściami wspólnymi i uniemożliwia zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych współwłaścicieli, koniecznym jest dokonanie podziału rzeczy wspólnej, a preferowanym jest podział w naturze. Natomiast jeżeli właściwości nieruchomości nie wykluczają zwłaszcza pionowego jej podziału, tak by odpowiadał udziałom współwłaścicieli, sąd winien uwzględnić wniosek współwłaścicieli w tym zakresie.

Wbrew przekonaniu apelanta podział dokonany przez Sąd Rejonowy nie jest sprzeczny z przeznaczeniem nieruchomości. Podział ten był możliwy i to w kilku wariantach, co potwierdziły opinie biegłych. Apelujący doszukuje się niezgodności podziału nieruchomości z jej przeznaczeniem, w likwidacji klatki schodowej. Skarżący zdaje się nie dostrzegać, że Sąd Rejonowy nakazał poczynić takie prace adaptacyjne, w wyniku których powstaną odrębne klatki schodowe dla każdej z nowopowstałych nieruchomości, umożliwiające swobodne korzystanie przez każdego ze współwłaścicieli z przyznanej mu części budynku. Wbrew twierdzeniom skarżącego, biegli nie wykluczyli możliwości dokonania wskazanych prac z uwagi na zły stan budynku czy inne ograniczenia konstrukcyjne. Jak już wyżej wskazano, koszt wykonania prac adaptacyjnych w stosunku do zmiany wartości nieruchomości nie jest wysoki, a ich zakres nie jest rozległy. Apelujący wskazuje, iż dokonanie prac adaptacyjnych będzie wiązało się z istotną ingerencją w dotychczasową strukturę i przeznaczenie lokalu uczestnika wbrew jego woli w sposób zakłócający korzystanie przez niego z jego lokali i części wspólnych zgodnie z ich przeznaczeniem. Tymczasem pozostawanie we współwłasności uniemożliwia wnioskodawczyni korzystanie z nieruchomości zgodnie z jej przeznaczenie, tj. zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych, z powodu braku zgody uczestnika na dokonanie niezbędnej rozbudowy jej lokali i stworzenia przestrzeni mieszkalnej dla córek.

Mając zatem na względzie interes społeczno-gospodarczy współwłaścicieli i przeznaczenie nieruchomości, Sąd Rejonowy słusznie zastosował art. 211 k.c. dokonując zniesienia współwłasności przez podział nieruchomości.

Zarzut naruszenia art. 5 k.c. w zw. z art. 210 k.c. nie mógł się ostać.

Wykonywanie prawa podmiotowego w sposób sprzeczny z ustanowionymi w art. 5 kryteriami oceny jest bezprawne i z tego względu nie korzysta z ochrony jurysdykcyjnej. O nadużyciu prawa podmiotowego decydują obiektywne kryteria oceny w postaci sprzeczności z zasadami współżycia społecznego i ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem prawa podmiotowego.

Nadużycie prawa jest to anormalne jego używanie, używanie przeciwne przeznaczeniu gospodarczemu lub społecznemu prawa podmiotowego, używanie dla motywów aspołecznych, potępione w opinii społecznej.

Zasady współżycia społecznego w rozumieniu art. 5 k.c. są pojęciem pozostającym w nierozłącznym związku z całokształtem okoliczności danej sprawy i w takim całościowym ujęciu wyznaczają podstawy, granice i kierunki jej rozstrzygnięcia w wyjątkowych sytuacjach, które przepis ten ma na względzie. Dlatego do zastosowania tego przepisu konieczna jest ocena całokształtu szczególnych okoliczności danego rozpatrywanego wypadku w ścisłym powiązaniu nadużycia prawa z konkretnym stanem faktycznym.

Przez zasady współżycia społecznego rozumie się oceny moralne wyrażone w postaci uzasadnionych przez te oceny norm postępowania (norm moralnych), regulujących postępowanie jednych osób wobec innych. Ocena moralna to przeżycie polegające na udzieleniu aprobaty lub dezaprobaty jakiemuś czynowi ludzkiemu ze względu na to, w jakim stopniu przyczynia się ono do sprawiedliwego dobra innych ludzi. Poszczególne normy moralne stanowią zatem konkretyzacje naczelnego nakazu moralnego, opierającego się na aprobacie takiego postępowania, które jest dyktowane sprawiedliwą życzliwością wobec innych ludzi. Życzliwość ta polega na tym, że aprobuje się to, że innych spotyka jakieś dobro, a dezaprobuje się to, że niesprawiedliwie spotyka ich jakieś zło (zob. Kodeks Cywilny. Komentarz, red. E. Gniewek, C.H. Beck 2010). Te podstawowe i wspólne dla wszystkich członków społeczeństwa wartości to dobro i sprawiedliwość, zasada słuszności i sprawiedliwości wynika bezpośrednio z postanowień ogólnych Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej.

Przekładając powyższe na grunt przedmiotowej sprawy należy wskazać, iż w niniejszej sprawie nie zaistniały okoliczności przemawiające za zasadnością zastosowania art. 5 k.c.. Sąd nie znalazł podstaw, dla których skorzystanie przez wnioskodawczynię z ustawowego uprawnienia do żądania zniesienia współwłasności mogłoby zostać uznane za niezgodnie z zasadami współżycia społecznego czy sprzeczne ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem prawa. Uczestnicy pozostają ze sobą w konflikcie, stąd też oczywistym jest, iż wnioskodawczyni poszukiwała rozwiązania, które doprowadziłoby do wyjścia z sytuacji konfliktowej bez ingerencji w jej uprawnienia właścicielskie. Jednocześnie złożony wniosek nie godzi w prawa uczestnika, zaproponowany przez wnioskodawczynię podział w pełni uwzględnia interesy uczestników i pokrywa się z przypadającym uczestnikom udziałem we współwłasności, z poszanowaniem wcześniej dokonanego wyodrębnienia lokali. Trudno oceniać zachowanie wnioskodawczyni jako naganne tylko dlatego, że wobec chęci zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych jej i jej bliskich, wobec sprzeciwu uczestnika, wystąpiła z wnioskiem o zniesienie współwłasności. Ponadto, jak już wyżej wskazano, wnioskowany podział nieruchomości nie jest sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem prawa. W tych okolicznościach, w ocenie Sądu Okręgowego, nie można uznać, by wnioskodawczyni nadużywała swego prawa w rozumieniu art. 5 k.c.

Zarzut naruszenia art. 520 § 1 k.p.c. był nietrafny.

W orzecznictwie wyrażono pogląd, że w tzw. sprawach działowych, nie zachodzi sprzeczność interesów, niezależnie od tego, jaki dana strona zgłasza wniosek co do sposobu podziału i jakie stanowisko zajmuje w sprawie. W takich postępowaniach strony są również w równym stopniu zainteresowane wynikiem postępowania, a ich interesy w zasadzie są wspólne, gdyż polegają na wyjściu ze stanu wspólności (tak: postanowienie Sądu Najwyższego z 16 stycznia 2013 r., II CZ 149/12, Legalis nr 698900). Sąd odwoławczy w pełni podziela wyrażony pogląd, w konsekwencji czego uznaje, iż strony postępowania o zniesienie współwłasności, zwłaszcza w sytuacji, gdy udziały współwłaścicieli są równe, są tak samo zainteresowane rozstrzygnięciem w sprawie, w związku z czym uzasadnionym jest przyjęcie, iż każdy z uczestników ponosi koszty związane ze swym udziałem w sprawie. Wbrew zapatrywaniu apelującego, wniosek o oddalenie wniosku o zniesienie współwłasności nie był oczywisty, bowiem uczestnik dopuszczał możliwość dokonania podziału, jednakże w wariancie IIa. Z tej przyczyny niezasadnym byłoby przyjęcie, iż uczestnik nie był w równym stopniu zainteresowany rozstrzygnięciem w sprawie, zatem zastosowanie przez Sąd Rejonowy normy art. 520 § 1 k.p.c. było w pełni uzasadnione.

Konkludując, wywiedziona przez uczestnika apelacja była zasadna w części, która skutkowała zmianą orzeczenia na podstawie art. 386 § 1 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c., a w pozostałym zakresie nie zasługiwała na uwzględnienie i w konsekwencji podlegała oddaleniu na podstawie art. 385 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c.

Rozstrzygając o kosztach postępowania apelacyjnego Sąd Okręgowy nie znalazł dostatecznych podstaw, by odstąpić od zasady zawartej przez ustawodawcę w przepisie art. 520 § 1 k.p.c., zgodnie z którym uczestnicy ponoszą koszty postępowania zgodnie ze swoim udziałem w sprawie. Choć do pewnego stopnia można dostrzec konflikt interesów uczestników, to ponieśli oni koszty w takim zakresie, w jakim byli zainteresowani rozstrzygnięciem (koszty pomocy prawnej oraz opłaty sądowe). Nadto postępowanie w równym stopniu wyjaśniło sytuację prawną współwłaścicieli.