Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 18 marca 2014 r.

Sąd Apelacyjny w Warszawie I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący: SSA Roman Dziczek (spr.)

Sędziowie:SA Ewa Kaniok

SO (del.) Ewa Dietkow

Protokolant: ref. staż. Julia Murawska

po rozpoznaniu w dniu 18 marca 2014 r. w Warszawie

na rozprawie sprawy z powództwa E. N., J. G., H. G., M. G. i P. G.

przeciwko J. M. (2)

o zobowiązanie

na skutek apelacji pozwanego

od wyroku Sądu Okręgowego Warszawa-Praga w Warszawie

z dnia 4 września 2012r.

sygn. akt II C 1120/05

1.  oddala apelację;

2.  zasądza od J. M. (2) na rzecz E. N., J. G., H. G., M. G. i P. G. kwoty po 5 400 (pięć tysięcy czterysta) złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym.

Sygn. akt I ACa 991/13

UZASADNIENIE

Powodowie E. N., J. G., H. R., M. G. i P. G. w pozwie z dnia 14 listopada 2005 roku wnosili o zobowiązanie pozwanego J. M. (2), aby nabył od powodów własność działki o pow.1580 m ² za wynagrodzeniem w kwicie 400 000 złotych.

W odpowiedzi na pozew i powództwie wzajemnym pozwany wniósł o zobowiązanie strony powodowej do zawarcia umowy przenoszącej własność przedmiotowej nieruchomości na pozwanego, a w przypadku nieuwzględnienia, o zasądzenie od strony powodowej zwrotu zapłaconego na poczet ceny nieruchomości zadatku wpłaconego w dniu 21.08.1993 roku w podwójnej wysokości t.j. kwoty 70 000 złotych lub zobowiązanie powodów do sprzedaży gruntu pod budynkiem i zapłaty odszkodowania w wysokości poniesionych nakładów.

Pismem z dnia 1 marca 2006 roku w zakresie żądania strony powodowej nabycia przez pozwanego działki gruntu pozwany uznał powództwo. W tym też dniu Sąd zwrócił pozwanemu pozew wzajemny.

Ostatecznie powodowie poparli swoje stanowisko zawarte w pozwie, z tym, że w kształcie przedstawionym w piśmie procesowym z dnia 26 marca 2012 roku – o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli i o zapłatę wynagrodzenia z tytułu wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości, a pozwany wniósł o oddalenie powództwa z powodu przedawnienia, a w przypadku nieuwzględnienia zarzutu przedawnienia, o zobowiązanie pozwanego do złożenia oświadczenia woli, którego treścią byłoby nabycie od powodów działki numer (...) przy ul. (...) bez jakiegokolwiek wynagrodzenia, wobec jego uiszczenia przez pozwanego w całości oraz oddalenie powództwa w pozostałym zakresie, a także zasądzenie kosztów procesu na rzecz pozwanego w tym kosztów zastępstwa procesowego.

Wyrokiem z dnia 4 września 2012 r. Sąd Okręgowy Warszawa – Praga w Warszawie uwzględnił powództwo o zobowiązanie pozwanego do złożenia oświadczenia woli w przedmiocie nabycia od powodów prawa własności działki gruntu o numerze ewidencyjnym (...) z obrębu (...) o pow. 1580 m ², objętej kw nr (...) prowadzoną przez Sąd Rejonowy dla Warszawy – Mokotowa za łącznym wynagrodzeniem w kwocie 1 073 089 zł oraz zasądził łącznie na rzecz powodów kwotę 729 790,80 zł wraz z ustawowymi odsetkami szczegółowo opisanymi w wyroku i orzekł o kosztach postępowania.

Sąd Okręgowy ustalił, że w księdze wieczystej nr (...) figurują jako właściciele: E. N. w 1/3, J. G. w 1/3, H. R. w 1/9, M. G. w 1/9 i P. G. w 1/9. Wyżej wymienione osoby są właścicielami działki gruntu o pow. 1580 m.kw. położonej przy ul. (...) w W.. Na działce tej pozwany wybudował budynek mieszkalny. Pozwany jest deweloperem i na sąsiednich działkach wybudował domy jednorodzinne. Wzniesiony na działce (...) budynek jest samowolą budowlaną.

Decyzją z dnia 28 marca 1997 r. zezwolono pozwanemu na użytkowanie budynku zlokalizowanego na tej działce. Wcześniej, w dniu 21 lipca 1993 r. J. N. działając jako pełnomocnik H. G. i J. G. sprzedał pozwanemu działki (...). H. G. zmarła 26 lipca 1995 r., a jej mąż W. G. 4 września 1994r. J. N. był mężem E. N., z którą rozwiódł się w 1986 roku. J. N. nigdy nie był właścicielem działki nr (...), ani nie otrzymał od powodów pełnomocnictwa do dysponowania nią. Powodowie E. N. i J. G. są właścicielami działki nr (...) od 27 października 1995 r., a H. R., P. G. i M. G. - od dnia 22 grudnia 1997 r. Powodowie stali się właścicielami działki, gdy budynek na przedmiotowej działce został wybudowany.

Powodowie w roku 1993 nie byli uprawnieni do sprzedaży nieruchomości.

Po nabyciu prawa własności powodowie prowadzili z pozwanym rozmowy w kwestii nabycia przez niego nieruchomości. Do zawarcia umowy jednak nie doszło z uwagi na brak uzgodnienia ceny sprzedaży. Na nieruchomości pozwany wybudował budynek mieszkalny wraz z infrastrukturą.

Odwołując się do opinii biegłej M. –P. Sąd pierwszej instancji wskazał, że w 2010 roku wartość nieruchomości zabudowanej wynosiła 3 317 486 złotych, z czego wartość budynku mieszkalnego - 2 268 176 złotych, a wartość nieruchomości gruntowej - 1 049 310 złotych. Wartość niezabudowanej działki wg cen z lutego 2012 r. wynosiła 1 073 089.złotych.

Z kolei z opinii biegłej K. wynika, że podpis pod tekstem pokwitowania z 1993 r. nie został nakreślony przez J. N. i został sfałszowany metodą naśladownictwa.

W tak ustalonym stanie faktycznym Sąd pierwszej instancji uznał, że powództwo jest uzasadnione.

Sąd Okręgowy przywołał treść art. 231 § 2 k.c. i stwierdził, że roszczenie to co do zasady zostało uznane przez pozwanego na rozprawie i w piśmie procesowym w dniu 1 marca 2006 r. Fakt zaś, że powodowie są właścicielami nieruchomości gruntowej przy ul. (...) potwierdza wypis z księgi wieczystej. Z klei bezsporna była okoliczność, że pozwany wybudował na przedmiotowej działce budynek mieszkalny. Budowa ta była samowolą budowlaną. Okoliczność ta została zresztą przyznana przez pozwanego.

Wartość wzniesionego budynku znacznie przewyższa wartość nieruchomości gruntowej co wynika zarówno z opinii biegłego P. jak i biegłej M.-P.. Jednocześnie biegły P. wycenił wartość działki na 559 641 zł. a biegł

Zdaniem Sądu Okręgowego pomiędzy stronami nie było żadnej umowy dotyczącej nabycia nieruchomości. Nie było również takiej umowy pomiędzy pozwanym a J. N.. Pozwany nie udowodnił, aby wręczył pieniądze J. N. w kwocie 350 milionów starych złotych na zakup działki nr (...). J. N. nie był właścicielem przedmiotowej nieruchomości, jak również nie dysponował pełnomocnictwem ówczesnych właścicieli do sprzedaży działki. Podpis na upoważnieniu został sfałszowany metodą naśladownictwa. W świetle opinii biegłej grafolog, za niewiarygodne Sąd uznał zeznania świadków J. K. i M. G.. Sąd nie dał również wiary wyjaśnieniom pozwanego, jakoby N. dysponował pełnomocnictwem do sprzedaży 3 działek.

Pełnomocnictwa do sprzedaży działki (...) były sporządzone przez notariusza; nie było więc przeszkód, aby pełnomocnictwo objęło także trzecią działkę. Sam pozwany przyznaje, że uzgodnienia były troszeczkę nieformalne.

Sąd podkreślił, że pozwany jest deweloperem, osobą zorientowaną w załatwianiu formalności, prowadząca dużą inwestycje na sąsiednich działkach zakupionych formalnie. Nie dał mu wiary, że pokwitowanie traktował jako umowę przedwstępną i nie miał świadomości, że N. nie jest właścicielem działki, ani powodowie. Powodowie stali się prawnymi właścicielami już po wzniesieniu budynku o czym świadczą odpisy postanowień o stwierdzeniu prawa spadkowych. Powódka E. N. zwracała się o wyjaśnienie do Urzędu w sprawie budynku w 1997 roku, a sam pozwany przyznaje, że trwały rozmowy co do wykupu działki.

Cena nieruchomości gruntowej została przyjęta przez Sąd zgodnie z opinią biegłej M.-P.. Została ona ustalona na luty 2012 r., co potwierdziła biegła na rozprawie w sierpniu 2012 roku. Pomiędzy pierwszą opinią - biegłego P. – z 2008 r., a opinią wydaną w 2012 roku, nastąpił wzrost cen nieruchomości. Jak wynika z opinii biegłej M. –P., przyjęła ona do wyceny nieruchomości ceny ofertowe, które obniżyła o współczynnik negocjacyjny 20%. Opinia ta zdaniem sądu została opracowana rzetelnie i profesjonalnie, a wartości przez nią podane zachowują aktualność na datę wyrokowania. W związku z tym nie może być przyjęta kwota ustalona przez biegłego P., która znacznie odbiega od kwoty na dzień wyrokowania.

Sąd uwzględnił również żądanie powodów wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości na podstawie art.225 k.c. w związku z art. 224 par.2 k. c.

Pozwany był w złej wierze. Wszedł w posiadanie nieruchomości w sposób nieformalny, nie miał pozwolenia na budowę, dopuścił się samowoli budowlanej, która została zalegalizowana tylko dlatego, że pozwalały na to ówczesne przepisy. Gdyby nawet przyjąć ,że pozwany pertraktował z N. kupno działki to miał świadomość , że nie jest on jej właścicielem. W tym czasie również powodowie nie byli uprawnieni do jej sprzedaży.

Wynagrodzenie za korzystanie z tej nieruchomości zostało ustalone w oparciu o wycenę metra kwadratowego działki przyjętej w tej okolicy gdyby działka ta była wydzierżawiona. Wycena sporządzoną przez biegłą nie wzbudziła zastrzeżeń.

Odnosząc się do zarzutu przedawnienia roszczenia z art. 231 § 2 k. c. Sąd skonstatował, że został on zgłoszony po zamknięciu rozprawy, a więc nie mógł być brany pod uwagę przy wydawaniu orzeczenia.

O kosztach procesu orzeczono w oparciu o art.98 k.p.c.

Wyrok ten zaskarżył w całości apelacją pozwany.

Podniósł w niej zarzut przedawnienia roszczenia z art. 231 § 2 k.c. oraz zarzucił Sądowi pierwszej instancji: błąd w ustaleniach faktycznych, w szczególności co do braku przymiotu dobrej wiary w posiadaniu, daty nabycia własności nieruchomości przez powodów oraz braku „zapłaty” za działkę; naruszenie art. 316 § 2 i art. 233 § 1 k.p.c. oraz art. 217 § 3 k.p.c., a także przepisów prawa materialnego – art. 224 § 1 k.c., art. 231 § 2 k.c. i art. 353 ¹ k.c.

Wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku i oddalenie powództwa ewentualnie o jego uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi pierwszej instancji.

Sąd Apelacyjny zważył co następuje:

Apelacja nie jest usprawiedliwiona, chociaż trafny był zarzut apelacji naruszenia przez Sąd Okręgowy art. 316 § 2 k.p.c., poprzez nieotwarcie rozprawy i nie rozpatrzenie nowej istotnej okoliczności, w postaci podniesionego przez pozwanego zarzutu przedawnienia. Mimo tej wadliwości orzeczenie jednak odpowiada prawu.

Odnosząc się w pierwszym rzędzie do zarzutu przedawnienia w stosunku do roszczenia powodów opartego na dyspozycji art. 231 § 2 k.c., uznać należy że jest on nieusprawiedliwiony z co najmniej dwóch powodów.

Po pierwsze, zdaniem Sądu Apelacyjnego w składzie niniejszym, roszczenie właściciela w stosunku do posiadacza, w warunkach spełnienia pozostałych przesłanek z tego przepisu, nie ulega przedawnieniu, dopóki trwa tytuł prawny właściciela do gruntu.

Za nieprzekonywające uznaje Sąd Apelacyjny odmienne stanowisko zaprezentowane przez Sąd Najwyższy w wyrokach z dnia 13 grudnia 2007 r. (I CSK 364/07, LEX nr 381107) i powtórzone w wyroku z dnia 15 stycznia 2009 r.(I CSK 333/07, OSNC 2009 D, poz. 97) stwierdzające, że roszczenie właściciela przewidziane w art. 231 § 2 k.c. przedawnia się z upływem dziecięciu lat od dnia wniesienia na gruncie budynku lub innego urządzenia (art. 118 k.c.). Por. także wyrok SN z dnia 9 maja 2012 r. (V CSK 236/11, LEX 1214335).

Co prawda Sąd Najwyższy dostrzegając, że właścicielowi gruntu, na którym wniesiono pozakontraktowo budynek lub inne urządzenie, służą uprawnienia z art. 222 § 2 k.c. albo z art. 231 § 2 k.c. zauważył, że roszczenie negatoryjne może się okazać nieskuteczne, jeżeli został wniesiony na nieruchomości obiekt o dużej wartości lub społecznej przydatności (zob. orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 22 stycznia 2010 r., V CSK 239/09, niepubl., oraz z dnia 21 stycznia 2011 r., III CZP 124/10, OSNC 2011, Nr 9, poz. 99), co może prowadzić do wniosku, że bardziej efektywnym działaniem właściciela jest realizacja roszczenia określonego w art. 231 § 2 k.c.; nie uznał jednak tych okoliczności za dostateczny argument na rzecz nieprzedawnienia takiego roszczenia, które może być wykorzystane skutecznie w okresie dziesięciu lat od zakończenia danej inwestycji na gruncie.

Stanowisko wyrażone przez Sąd Najwyższy w pierwszym z powołanych orzeczeń spotkało się ze zdecydowaną krytyką w doktrynie, m.in. w krytycznej glosie Stanisława Rudnickiego (Przegląd Sądowy nr 7-8 z 2008 r., s. 180- 183)

Z kolei późniejsze dwa orzeczenia u podstaw roszczenia miały w istocie zabudowę w postaci urządzeń przesyłowych przez przedsiębiorcę, dla której z dniem 3 sierpnia 2008 r. wyposażono właściciela w nowe roszczenie, oparte na dyspozycji art. 305 ² § 2 k.c. Stąd oddalenie roszczenia o wykup nie spotkało się z dostatecznie krytyczną analizą, opartą choćby na regule intertemporalnej lex posteriori derogat legi priori, która pozwalała uznać, że z dniem 3 sierpnia 2008 r. roszczenie o wykup gruntu, oparte na dyspozycji art. 231 § 2 k.c. w zakresie urządzeń przesyłowych, o których mowa w art. 49 § 1 k.c., wygasło, a to wobec nowego roszczenia przyznanego przez ustawodawcę w art. 305 ² § 2 k.c. – o ustanowienie służebności przesyłu.

Wracając jednak do kwestii podniesionej na wstępie rozważań zauważyć należy po pierwsze nieracjonalność społeczno – gospodarczą stanowiska, które akceptuje przedawnialność alternatywnego dla roszczenia z art. 222 § 1 i 2 k.c., roszczenia z art. 231 § 2 k.c. Skoro bowiem przyznajemy posiadaczowi prawo podniesienia zarzutu przedawnienia, nie możemy jednocześnie zniweczyć prawa właściciela w zakresie roszczenia negatoryjnego i windykacyjnego, skoro roszczenie to stało się konsekwencją stanowiska posiadacza, który skorzystał (chociaż nie musiał), z zarzutu przedawnienia. Trudno byłoby w takiej sytuacji skutecznie obronić się przed roszczeniem negatoryjnym właściciela na podstawie art. 5 k.c.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego (por. m.in. postanowienie z dnia 2 czerwca 2011 r., I CSK 520/10, LEX nr 1129076) wskazano, że zastosowanie art. 5 k.c. do roszczenia o wydanie nieruchomości jest co do zasady wyłączone, a jeśli je dopuścić, to całkiem wyjątkowo i po dokonaniu oceny całokształtu okoliczności danego wypadku w ścisłym powiązaniu nadużycia prawa z konkretnym stanem faktycznym.

Stanowisko to należy odnieść także do roszczenia negatoryjnego, albowiem w roszczeniu tym chodzi o zapewnienie pełnej konsumpcji art. 140 k.c. w sytuacji, gdy właściciel co prawda nie został pozbawiony władztwa nad nieruchomością, ale ograniczony w korzystaniu z niej zgodnie z jej społeczno – gospodarczym przeznaczeniem.

Konstrukcja nadużycia prawa, o jakiej stanowi art. 5 k.c. oznacza, że jeżeli uzna się wykonywanie przysługującego prawa podmiotowego za niezgodne ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego, to takie działanie lub zaniechanie uprawnionego nie jest uważane za wykonywanie prawa i nie korzysta z ochrony. Zatem, wykonujący prawo, któremu dowiedziono, iż postępuje w sposób sprzeczny z zasadami współżycia społecznego (określanymi obecnie często jako zasady słuszności) jest traktowany tak, jakby już wyszedł poza treść swego prawa, a więc już go nie może dalej wykonywać. Dlatego w art. 5 zdanie drugie k.c. jest stwierdzone, że takie wykonywanie prawa nie jest już wykonywaniem prawa podmiotowego i nie korzysta z ochrony.

Sprowadza się to więc do sytuacji, że z powodu nagannego wykonywania prawa, prawo to przestaje istnieć, co usprawiedliwia odmówienie ochrony.

Z powyższego wynika, że jeśli skutecznie się zarzuci uprawnionemu wykonującemu prawo własności jego nadużycie na podstawie art. 5 k.c., to traci on roszczenie windykacyjne lub negatoryjne, o jakim mowa w art. 222 k.c.

Należałoby więc dowieść naruszenia właścicielowi naruszenie konkretnych zasad współżycia społecznego, aby postawić mu zarzut nadużycia prawa. Chodzi tu przyjęte w społeczeństwie zasady moralne, odnoszące się do postępowania, określanego mianem słusznego, przyzwoitego itp. i że taka norma została w danej sytuacji naruszona (por. wyroki SN z dnia 22 listopada 1994 r., II CRN 127/94, Lex nr 82293, z dnia 7 maja 2003 r., IV CKN 120/01, niepubl., z dnia 23 maja 2002 r., IV CKN 1095/00, niepubl. oraz z dnia 14 października 1998 r., II CKN 928/97, OSN 1999, nr 4, poz. 75).

Reasumując, samo wykonywanie uprawnień właściciela nie stanowi nadużycia jego prawa. Łączy się z tym trafne przyjęcie domniemania, że jeżeli podmiot korzysta z przyznanych mu przez ustawę uprawnień, to czyni to moralnie, a więc zgodnie z zasadami współżycia społecznego oraz ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem prawa (wyroki SN z dnia 19 grudnia 2006 r., V CSK 327/06, Lex nr 276335 i z dnia 7 grudnia 1965 r., III CR 278/65, OSNC 1965, nr 7-8, poz. 130).

Gdyby próbować twierdzić inaczej, to za niemoralne musiałoby się uznać prawo przyznające te uprawnienia, a takie ogólne twierdzenie jest nie do przyjęcia w demokratycznym państwie prawa (art. 2 Konstytucji RP).

Skoro więc utrata roszczenia była następstwem zachowania posiadacza, nie może on następnie wymagać, aby właściciel został pozbawiony atrybutów właściciela z uwagi na interes ekonomiczny posiadacza lub ochronę zabudowy jako takiej.

W świetle powyższego jaskrawo uwidacznia się nieracjonalność takiego odczytywania roszczenia z art. 231 § 2 k.c., które nie dopatruje się ścisłego jego związku z roszczeniem z art. 222 k.c., jako alternatywa tego ostatniego, o czym ostatecznie decyduje właściciel.

Po drugie, można rozważyć zagadnienie bytu roszczenia z art. 231 § 2 k.c. w perspektywie, która w istocie legła u podstaw uchwały Sądu Najwyższego z 18 marca 1968 r. i z 20 lutego 2013 r. (III CZP 101/12, OSNC 2013/7-8/88), a która przesądza także o nieprzedawnialności tego roszczenia.

Co prawda Sąd Najwyższy wyszedł w pierwszej z powołanych uchwał od „słabości” roszczenia posiadacza na podstawie art. 231 §1 k.c., który dysponuje roszczeniem tak długo, jak długo jest posiadaczem. Ale skonkludował to w taki sposób, że przyznał posiadaczowi roszczenie nieprzedawnialne, dopóki trwa posiadanie.

W literaturze podobne argumenty przytacza się na uzasadnienie jednolicie wyrażanego poglądu o nieprzedawnialności roszczenia właściciela nieruchomości o ustanowienie służebności gruntowej w razie przekroczenia granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia (art. 151 zdanie drugie k.c.) oraz roszczenia o ustanowienie służebności drogi koniecznej, przewidzianego w art. 145 i art. 146 k.c., wskazując również na "stałą odnawialność" tego rodzaju roszczeń, które nie mogą ulec przedawnieniu, gdyż leżący u ich podstaw stan faktyczny ma charakter trwały. Przyjmowane zgodnie stanowisko o nieprzedawnialności roszczenia o ustanowienie drogi koniecznej ma istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia przedstawionego zagadnienia prawnego, gdyż nie ulega wątpliwości, że konstrukcja służebności przesyłu wykazuje znaczne podobieństwo do służebności drogi koniecznej; tak znaczne, że przed wejściem w życie ustawy nowelizacyjnej, wprowadzającej do kodeksu cywilnego przepisy o służebności przesyłu, Sąd Najwyższy wskazywał jako podstawę ustanowienia prawa o takiej treści art. 145 k.c., stosowany w drodze analogii (por. m.in. uchwała z dnia 30 sierpnia 1991 r., Ш CZP 73/91, OSNCP 1992, nr 4, poz. 53). Przedstawiane argumenty uzasadniające nieprzedawnialność tego roszczenia mogą być zatem odniesione w całości także do roszczenia o ustanowienie służebności przesyłu.

Można postawić pytanie, w czym „gorsza” jest sytuacja właściciela nieruchomości, który w oparciu o tytuł rzeczowy, trwały i skuteczny erga omnes, każdego dnia na nowo dysponuje swym prawem właścicielskim, z którego może skorzystać. Zmiana właściciela czyni każdego z nich na nowo uprawnionym z tytułu prawa, o którym mowa w art. 231 § 2 k.c.

Zdaniem Sądu Apelacyjnego można, odwołując się do poglądów wyrażanych w literaturze na tle art. 145 k.c., art. 151 k.c., art. 305 ² § 1 k.c., czy art. 231 § 1 k.c. uznać, że roszczenie to nie ulega przedawnieniu ze względu na swoje właściwości i specyficzny charakter, wyrażający się w ścisłym związku roszczenia ze stanem faktycznym i prawnorzeczowym wypełniającym hipotezę art. 231 § 2 k.c.; roszczenie to istnieje tak długo, jak długo utrzymuje się na gruncie stan pozwalający na żądanie wykupu i tak długo istnieje też możliwość dochodzenia tego roszczenia. Dopóki zatem na gruncie trwa stan faktyczny odpowiadający hipotezie art. 231 § 2 k.c. i nie ma konsumpcji tytułu posiadacza z tytułem właściciela gruntu, dopóty roszczenie o wykup nie może ulec przedawnieniu, natomiast z chwilą ustania tego stanu faktycznego, roszczenie to przestaje istnieć.

Niezależnie jednak od tak wyrażonego stanowiska, zauważyć należy, że strona pozwana nie zakwestionowała skutecznie ustaleń Sądu pierwszej instancji co do tego, od kiedy powodowie dysponują tytułem właścicielskim. (Przeciwnie, w apelacji pozwany odwołuje się do zasiedzenia, które miałoby stanowić o tytule powodów, z roku 2001, które jednak nie zostało wykazane stosownym dokumentem). W tej sytuacji, przyjmując, że w realiach sprawy dopiero łączne spełnienie przesłanki w postaci wydania decyzji o zezwoleniu na użytkowanie budynku (marzec 1997 r.) i uzyskanie tytułu właścicielskiego (w przypadku E. N. i J. G. - od 27 października 1995 r., a H. R., P. G. i M. G. - od dnia 22 grudnia 1997 r.) otwierało drogę do realizacji roszczenia o wykup, nie zachodzi stan przedawnienia roszczenia powodów (nawet przy przyjęciu jego przedawnialności), albowiem pozew został złożony w listopadzie 2005 r., a wcześniej, w 2004 r. doszło do przerwy biegu przedawnienia na skutek zawezwania do próby ugodowej.

Sąd Apelacyjny nie podziela także zarzutów apelacji w zakresie odnoszącym się do ustaleń Sądu związanym z ustaleniem odpowiedniego wynagrodzenia.

Oparcie się Sądu na opinii biegłej M. – P. odpowiadało zasadzie aktualności, która wynikała z konstytutywnego charakteru realizowanego roszczenia, gdzie ekwiwalent za własność gruntu musi odpowiadać jego aktualnej wartości, a opinia biegłego P. tego warunku nie spełniała.

Sąd pierwszej instancji dostatecznie umotywował swe stanowisko co do wiarygodności i fachowości tej pierwszej opinii, a po oddaleniu wniosku pozwanego o powołanie trzeciego biegłego, strona pozwana nie złożyła zastrzeżenia do protokołu (art. 162 k.p.c.) – k. 911, czym pozbawiła się prawa podnoszenia tej kwestii w apelacji.

Pozostałe zarzuty, związane z zapłatą części ceny, znalazły swą ocenę w motywach Sądu Okręgowego. Sąd drugiej instancji tę ocenę podziela, uznając ją za odpowiadającą zasadom doświadczenia życiowego, logiczną i nie wzbudzającą zastrzeżeń.

Przede wszystkim za nieskuteczną polemikę z ustaleniami Sądu należy uznać podnoszenie okoliczności, iż Sąd pierwszej instancji nie dał wiary świadkom i pozwanemu co do wręczenia kwoty 350 mln st. zł p. N.. W kontekście dostatecznie potwierdzonego faktu, że podpis na pokwitowaniu został sfałszowany oraz zachowania pozwanego na posiedzeniu pojednawczym, ocena i dedukcja Sądu, aby odmówić wiarygodności świadkom i pozwanemu co do wręczenia zaliczki na poczet ceny zakupu przedmiotowej działki jest podzielana przez Sąd drugiej instancji.

Już tylko na marginesie podzielić należało także stanowisko Sądu Okręgowego, że w żaden sposób pozwany nie wykazał, aby p. N. działał w imieniu powodów i aby wykreował, we współdziałaniu z pozwanym, po stronie tego ostatniego, tytuł, choćby obligacyjny do korzystania z gruntu, skuteczny wobec powodów w zakresie dokonywanej zabudowy oraz korzystania z nieruchomości (art. 353 ¹ k.c.).

Przechodząc w tym miejscu do oceny złej wiary pozwanego, i tym samym odpowiedzialności na podstawie art. 224 § 2 i 225 k.c. oraz braku podstaw do zastosowania art. 224 § 1 k.c. stwierdzić należy, że jakkolwiek posiadacz jest „chroniony” domniemaniem dobrej wiary (art. 7 k.c.), to domniemanie to dość łatwo można obalić, jeśli właściciel wykaże, że nie istniały żadne okoliczności, które ocenione obiektywnie, mogły stworzyć po stronie posiadacza subiektywne, ale usprawiedliwione tymi okolicznościami przekonanie, że dysponuje prawem do gruntu.

Na płaszczyźnie typowych stanów faktycznych dobrą wiarę kreują czynności prawne (umowy we właściwej formie, orzeczenia sądów, decyzje administracyjne) oraz akty prawne, które w dacie ich podjęcia i wejścia w życie obiektywnie i subiektywnie tworzyły po stronie posiadacza usprawiedliwione przekonanie, że posiada zgodnie ze swoim prawem wywodzonym z tych zdarzeń, a dopiero następczo czynności te okazały się nieważne, nieskuteczne lub wyeliminowane z porządku prawnego.

Tymczasem powód dokonał samowoli budowlanej i tylko dzięki stosownym regulacjom prawnym uzyskał zgodę na użytkowanie budynku, a w ogóle nie wykazał, aby dysponował choćby obligacyjnym tytułem uprawniającym go do korzystania z gruntu.

Z tych wszystkich względów, na podstawie art. 385 k.p.c. Sąd Apelacyjny orzekł jak w sentencji.

O kosztach procesu orzeczono na podstawie art. 98 k.p.c. i art. 108 § 1 k.p.c. w zw. z art. 391 k.p.c.