Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt VI GC 664/21

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 20 września 2023 roku

Sąd Rejonowy w Gdyni VI Wydział Gospodarczy, w składzie:

Przewodniczący: Sędzia Sądu Rejonowego Justyna Supińska

Protokolant: starszy sekretarz sądowy Marta Denc

po rozpoznaniu w dniu 13 września 2023 roku w Gdyni

na rozprawie

w postępowaniu gospodarczym

sprawy z powództwa (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w G.

przeciwko Gminie M. G.

o ustalenie

ustala, że opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego w udziale (...) nieruchomości położonej w G. przy ulicy (...) obejmującej działkę gruntu o numerze ewidencyjnym (...) (obręb Ś.) o powierzchni 348 m², dla której Sąd Rejonowy w Gdyni prowadzi księgę wieczystą o numerze (...) wynosi:

w roku 2021 – 915,66 złotych,
w roku 2022 – 1 354,46 złotych,
w roku 2023 – 1 793,25 złotych;

w pozostałym zakresie oddala powództwo;

zasądza od powoda (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w G. na rzecz pozwanego Gminy M. G. kwotę 3 493,40 złotych (trzy tysiące czterysta dziewięćdziesiąt trzy złote czterdzieści groszy) wraz z odsetkami w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie liczonymi za okres od dnia uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia do dnia zapłaty , tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. akt VI GC 664/21

UZASADNIENIE

W piśmie z dnia 21 października 2020 roku Gmina M. G. reprezentowana przez Prezydenta Miasta G. wypowiedziała (...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w G. (obecnie – z siedzibą w G.) wysokość dotychczasowej opłaty rocznej w kwocie 457,83 złotych z tytułu użytkowania wieczystego gruntu będącego własnością Gminy M. G. położonego w G. przy ulicy (...) stanowiącego działkę numer (...), obręb Ś., o powierzchni 348 m²zapisanego w księdze wieczystej o numerze (...) prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Gdyni, a będącego w użytkowaniu wieczystym (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w G. (obecnie – z siedzibą w G.) w udziale (...) części (w związku z własnością lokalu niemieszkalnego – garażu numer (...)).

Jednocześnie Gmina M. G. przesłała (...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w G. (obecnie – z siedzibą w G.) ofertę przyjęcia opłaty rocznej z tytułu powyższego użytkowania wieczystego w nowej wysokości (przy zastosowaniu stawki opłaty rocznej 3%), tj. w kwocie 2 099,77 złotych brutto (wypowiedzenie – k. 35 akt).

Z zachowaniem przewidzianego przepisami prawa terminu, użytkownik wieczysty – (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w G. (obecnie – z siedzibą w G.) – wniósł o ustalenie, że aktualizacja opłaty z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości oznaczonej geodezyjnie jako działka numer (...), obręb Ś., o powierzchni 348 m²zapisanej w księdze wieczystej o numerze (...) prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Gdyni, a będącej w użytkowaniu wieczystym (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w G. (obecnie – z siedzibą w G.) w udziale (...) części (w związku z własnością lokalu niemieszkalnego – garażu numer (...)) dokonana w piśmie z dnia 21 października 2020 roku jest nieuzasadniona.

W uzasadnieniu wskazano, że błędnie zostały określone uwarunkowania planistyczne nieruchomości, co przyczyniło się do nieprawidłowej oceny możliwości inwestycyjnych i błędnej wyceny działki. Rzeczoznawca nie uwzględnił bowiem, że przedmiotowa nieruchomość jest strefą wyłączoną z zabudowy oraz nie ma dostępu do drogi publicznej. Nadto lokalizacja i otoczenie nieruchomości zostały określone w sposób bardzo ogólny i nie przeprowadzono szczegółowej analizy położenia działki, co wpłynęło na znaczne zawyżenie wartości tej cechy. Rzeczoznawca dokonał także nieprawidłowego wyboru podejścia i metody określania wartości rynkowej nieruchomości przyjmując jako nieruchomości podobne działki przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, wielorodzinną i usługową, podczas gdy sporna działka w przeważającej części została wyłączona z zabudowy, dopuszczono zagospodarowanie w formie zieleni, a na niewielkim fragmencie dopuszcza się budowę drogi publicznej dojazdowej (wniosek z dnia 26 listopada 2020 roku – k. 23 akt Samorządowego Kolegium Odwoławczego w G. o sygn. akt (...)).

Orzeczeniem z dnia 01 kwietnia 2021 roku Samorządowe Kolegium Odwoławcze w G. oddalił wniosek (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w G. (obecnie – z siedzibą w G.) o uznanie za nieuzasadnione wypowiedzenia wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej w G. przy ulicy (...) stanowiącej działkę ewidencyjną numer (...), obręb Ś. (orzeczenie – k. 32 akt Samorządowego Kolegium Odwoławczego w G. o sygn. akt (...)).

W uzasadnieniu wskazano, że operat szacunkowy został sporządzony z naruszeniem przepisów rozporządzenia z dnia 21 września 2009 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (tekst jednolity: Dz. U. z 2021 roku, poz. 555 ze zmianami). Zgodnie bowiem z § 56 ust. 1 pkt 6 tegoż rozporządzenia w operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości. Tymczasem w przedmiotowej sprawie rzeczoznawca pominął okoliczność, że sporna działka położona jest w strefie wyłączonej z zabudowy i przeznaczona jest do zagospodarowania w formie zieleni i rekreacji oraz pozbawiona jest dostępu do drogi publicznej. Nadto zdaniem skarżącego na zawyżenie wyceny przedmiotowej działki miało wpływ ogólne jej umiejscowienie w obrębie śródmieścia G., rzeczoznawca przyjął również do porównania 11 (spośród około stu transakcji) nieruchomości położonych w różnych dzielnicach G., w tym nieruchomości zabudowane i przeznaczona pod zabudowę, co jest niemiarodajne dla określenia średniej jednostkowej ceny metra i nie zastosował § 45 rozporządzenia dotyczącego wyceny nieruchomości zadrzewionych, zakrzewionych i leśnych (sprzeciw – k. 25-28 akt).

W odpowiedzi na pozew Gmina M. G. wniosła oddalenie powództwa oraz o zasądzenie od powoda na rzecz pozwanego kosztów postępowania według norm przepisanych w uzasadnieniu wskazując, że operat szacunkowy będący podstawą ustalenia wartości nieruchomości został sporządzony w sposób prawidłowy, sama zaś aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego była uzasadniona i ustalona w wypowiedzeniu w prawidłowej wysokości (odpowiedź na pozew – k. 72-73, 87 akt).

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Gmina M. G. jest właścicielem nieruchomości położonej w G. przy ulicy (...) stanowiącej działkę numer (...) (obręb Ś.) o powierzchni 348 m², dla której Sąd Rejonowy w Gdyni prowadzi księgę wieczystą numer (...).

Nieruchomość ta zabudowana jest zespołem murowanych garaży, w którym znajdują się 24 boksy garażowe stanowiące przedmiot odrębnego prawa własności.

niesporne

W dniu 27 sierpnia 2007 roku Gmina M. G. zawarła z E. S. umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu niemieszkalnego – garażu numer (...) położonego w G. przy ulicy (...) wraz z udziałem w wysokości (...) części w prawie użytkowania wieczystego (do dnia 31 lipca 2104 roku) działki numer (...), obręb Ś., o powierzchni 348 m²zapisanej w księdze wieczystej o numerze (...) prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Gdyni zabudowanej przedmiotowym zespołem murowanych garaży.

umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu – przeniesienia własności lokalu – garażu oraz oddania gruntu w użytkowanie wieczystego (rep. (...) numer (...), notariusz B. S., Kancelaria Notarialna w G.) – k. 187-191 akt

Obecnie właścicielem lokalu niemieszkalnego – garażu numer (...) położonego w G. przy ulicy (...) jest (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w G., w związku z czym przysługuje mu udział w wysokości (...) części w użytkowaniu wieczystym działki numer (...), obręb Ś., o powierzchni 348 m²zapisanej w księdze wieczystej o numerze (...) prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Gdyni.

niesporne

W dniu 05 grudnia 2018 roku Rada Miasta G. przyjęła uchwałę numer (...) w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części dzielnicy Ś. w G., rejon ulic (...) (w tym działki o numerze (...)).

dowód: uchwała nr (...)Rady Miasta G. z dnia 05 grudnia 2018 roku – k. 7-24 akt

W piśmie z dnia 21 października 2020 roku Gmina M. G. reprezentowana przez Prezydenta Miasta G. wypowiedziała (...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w G. (obecnie – z siedzibą w G.) wysokość dotychczasowej opłaty rocznej w kwocie 457,83 złotych z tytułu użytkowania wieczystego gruntu będącego własnością Gminy M. G. położonego w G. przy ulicy (...) oznaczonego geodezyjnie jako działka numer (...), obręb Ś., o powierzchni 348 m²zapisanego w księdze wieczystej o numerze (...) prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Gdyni, a będącego w użytkowaniu wieczystym (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w G. (obecnie – z siedzibą w G.) w udziale (...) części (w związku z własnością lokalu niemieszkalnego – garażu numer (...)).

Jednocześnie Gmina M. G. przesłał (...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w G. (obecnie – z siedzibą w G.) ofertę przyjęcia opłaty rocznej z tytułu powyższego użytkowania wieczystego w nowej wysokości (przy zastosowaniu stawki opłaty rocznej 3%), tj. w kwocie 2 099,77 złotych brutto.

Opłata roczna miała być płatna w terminie do dnia 31 marca każdego roku w następujący sposób:

w roku 2021 w kwocie 915,66 złotych,
w roku 2022 w kwocie 1 507,71 złotych,
w roku 2023 w kwocie 2 099,77 złotych.

Wartość nieruchomości gruntowej została ustalona na kwotę 1 037 444 złotych na podstawie operatu szacunkowego nieruchomości z dnia 12 sierpnia 2020 roku sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego A. R..

wypowiedzenie – k. 35 akt

W dniu 26 listopada 2020 roku (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w G. (obecnie – z siedzibą w G.) – wniósł o ustalenie, że aktualizacja opłaty z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości oznaczonej geodezyjnie jako działka numer (...), obręb Ś., o powierzchni 348 m²zapisanej w księdze wieczystej o numerze (...) prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Gdyni, a będącej w użytkowaniu wieczystym (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w G. (obecnie – z siedzibą w G.) w udziale (...) części (w związku z własnością lokalu niemieszkalnego – garażu numer (...)) dokonana w piśmie z dnia 21 października 2020 roku jest nieuzasadniona.

wniosek z dnia 26 listopada 2020 roku – k. 23 akt Samorządowego Kolegium Odwoławczego o sygn. akt (...)

orzeczenie – k. 32 akt Samorządowego Kolegium Odwoławczego w G. o sygn. akt (...)

(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w G. (obecnie – z siedzibą w G.) – wniósł sprzeciw od powyższego orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego w G. z dnia 01 kwietnia 2021 roku.

sprzeciw – k. 25-28 akt

Wartość rynkowa nieruchomości położonej w G. przy ulicy (...) stanowiącej działkę numer (...) (obręb (...) Ś.) o powierzchni 348 m², dla której Sąd Rejonowy w Gdyni prowadzi księgę wieczystą numer (...), na dzień wypowiedzenia dotychczasowej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego, wynosi 886 000 złotych.

opinia biegłego sądowego J. Ś. – k. 96-134 akt, pisemna uzupełniająca opinia biegłego sądowego J. Ś. – k. 155-156, 178-179, 209-210, 231 akt, ustna uzupełniająca opinia biegłego sądowego J. Ś. – protokół rozprawy z dnia 21 kwietnia 2023 roku, k. 306-307 akt (zapis obrazu i dźwięku 00:01:12-00:40:19)

Sąd zważył, co następuje:

Stan faktyczny w sprawie niniejszej Sąd ustalił na podstawie oświadczeń stron, aczkolwiek jedynie w takim zakresie, w jakim nie były one kwestionowane przez stronę przeciwną, a także na podstawie wyżej wymienionych dowodów z dokumentów przedłożonych przez strony w toku postępowania, jak też znajdujących się w aktach Samorządowego Kolegium Odwoławczego w G. i aktach prowadzonych przez Gminę M. G., co do których Sąd nie doszukał się żadnych okoliczności mogących wzbudzać wątpliwości co do ich wiarygodności, w szczególności śladów ich przerobienia, podrobienia, czy innej ingerencji. Z tego względu w ramach swobodnej oceny dowodów Sąd uznał, że wskazane powyżej dokumenty mogą stanowić wiarygodne dowody w niniejszej sprawie.

Dokonując ustaleń w zakresie wartości przedmiotowej nieruchomości, Sąd oparł się w całości na opinii biegłego sądowego z zakresu szacowania nieruchomości J. Ś.. Sąd zważył, że opinia ta została sporządzona przez biegłego sądowego posiadającego odpowiednie kwalifikacje, zgodnie z przepisami kodeksu postępowania cywilnego oraz odpowiada na pytania postawione w tezie dowodowej. Wnioski końcowe opinii biegłego sądowego zostały, w ocenie Sądu, sformułowane w sposób jednoznaczny i kategoryczny oraz zostały należycie umotywowane. Biegły sądowy w ocenie Sądu poprawnie przeanalizował również stan faktyczny, prawidłowo zgromadził materiały potrzebne do wydania opinii i sporządził ją uwzględniając wszystkie aspekty sprawy.

W piśmie procesowym z datą w nagłówku „dnia 19 listopada 2021 roku” (data prezentaty: 2021-11-23, k. 146-147 akt) powód wniósł zastrzeżenia do sumy współczynników korygujących dla wycenianej nieruchomości określonej na poziomie 1,37. W ocenie powoda biegły sądowy błędnie przyjął, że sporna nieruchomość ma średni poziom potencjału inwestycyjnego, skoro sam biegły sądowy w pkt 6.8 opinii wskazał, że „obecnie brak możliwości rozwoju nowej trwałej zabudowy i zainwestowania zgodnie z uwarunkowaniami obecnie istniejącego planu miejscowego – działka przeznaczona jest pod zieleń”. Powyższe stwierdzenie biegłego sądowego pozostaje zaś zdaniem powoda w sprzeczności ze sposobem doboru nieruchomości przyjętych do porównania, tj. gruntów, co do których dopuszczona została szeroka zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna i usługowa zamiast grunty przeznaczone pod zieleń, czy też wyłączone z zabudowy (analogicznie jak wyceniana nieruchomość). Nadto powód wskazał, że do wyjaśnienia pozostaje również twierdzenie biegłego sądowego, że wskutek niemożności dostarczenia na termin oględzin wszelkiej niezbędnej dokumentacji z dnia oddania działki w użytkowanie wieczyste, obecny stan planistyczny nieruchomości nie może być przyjęty za obowiązujący. Powód wskazał, że skoro w obecnym planie zagospodarowania przestrzennego sporna nieruchomość przeznaczona jest pod zieleń, to nie można przyjąć, aby nieruchomość ta posiadała właściwości inwestycyjne i możliwości zabudowy tożsame z nieruchomościami przyjętymi do porównania.

Odnosząc się do powyższych zarzutów powoda biegły sądowy wskazał, że zgodnie z § 28 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego wartość nieruchomości (tekst jednolity: Dz. U. z 2021 roku, poz. 555 ze zmianami), o których mowa w ust. 1-4 określa się według stanu nieruchomości i cen na dzień oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste albo według stanu nieruchomości i cen na dzień aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego, z uwzględnieniem celu, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, z zastrzeżeniem art. 73 ust. 2 ustawy. Biegły sądowy wyjaśnił, że przyjął, iż nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste w celu jej zabudowy istniejącym na nieruchomości budynkiem garaży, a obecny plan planistyczny nieruchomości nie może być przyjęty w niniejszym postępowaniu, ponieważ nie obowiązywał w dniu oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste, stąd też jego ustalenia nie wpływają na treść umowy oddania przedmiotowego gruntu w użytkowanie wieczyste, a na rynku poszukiwano transakcji gruntami niezabudowanymi z prawem zabudowy.

W piśmie procesowym z datą w nagłówku „dnia 10 stycznia 2022 roku” (data prezentaty: 2022-01-12, k. 163 akt) powód wskazał, że nie był stroną umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, zaś własność garażu i związany z tym udział w działce numer (...) oddanej w użytkowanie wieczyste nabył w 2006 roku od osób fizycznych. Powód wskazał także, że skoro w międzyczasie kilkukrotnie zmieniał się plan zagospodarowania przestrzennego i w obecnym planie działka przeznaczona jest pod zieleń, to nieuprawnione jest przyjęcie, że zmiany planu należy pominąć i kierować się celem, który istniał w roku oddania gruntu w użytkowanie wieczyste, bo jest to sprzeczne z pojęciem „aktualizacja”.

Odnosząc się do powyższych zarzutów powoda biegły sądowy ponownie wskazał, że zgodnie z § 28 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego wartość nieruchomości (tekst jednolity: Dz. U. z 2021 roku, poz. 555 ze zmianami), o których mowa w ust. 1-4 określa się według stanu nieruchomości i cen na dzień oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste albo według stanu nieruchomości i cen na dzień aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego, z uwzględnieniem celu, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, z zastrzeżeniem art. 73 ust. 2 ustawy. Biegły sądowy wyjaśnił, że przyjął, iż nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste w celu jej zabudowy istniejącym na nieruchomości budynkiem garaży, a obecny plan planistyczny nieruchomości nie może być przyjęty w niniejszym postępowaniu, ponieważ nie obowiązywał w dniu oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste, stąd też jego ustalenia nie wpływają na treść umowy oddania przedmiotowego gruntu w użytkowanie wieczyste. Biegły sądowy wskazał również, że przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym nie jest elementem stanu nieruchomości, oba pojęcia są traktowane rozdzielnie.

W piśmie procesowym z datą w nagłówku „dnia 29 kwietnia 2022 roku” (data prezentaty: 2022-05-04, k. 185-186 akt) pozwany wskazał, że udział na rzecz użytkownika wieczystego został ustanowiony dla celu utrzymania lokalu użytkowego – garażu, co wynika z kontekstu umowy oraz faktu, że udział w użytkowaniu wieczysty został ustanowiony jako prawo akcesoryjne związane z odrębnym prawem do już istniejącego lokalu.

Po uzupełnieniu materiału dowodowego o przedłożoną przez pozwanego umowę z dnia 27 sierpnia 2007 roku ustanowienia odrębnej własności lokalu – przeniesienia własności lokalu – garażu oraz oddania gruntu w użytkowanie wieczyste (Rep. (...) numer (...), notariusz B. S., Kancelaria Notarialna w G.) mając na uwadze zastrzeżenia powoda zawarte w piśmie procesowym z datą w nagłówku „dnia 05 maja 2022 roku” (data prezentaty: 2022-05-09, k. 198-199 akt) biegły sądowy w opinii uzupełniającej wskazał, że przedłożony akt notarialny potwierdza, że grunt został oddany w użytkowanie wieczyste w celu dalszej prawidłowej eksploatacji zlokalizowanego na nieruchomości budynku garaży, a to potwierdza prawidłową podstawę zakwalifikowania planistycznego przedmiotowej nieruchomości jako terenu z prawem zabudowy, a nie jako tereny zieleni. Obecny zaś plan zagospodarowania przestrzennego nie ma wpływu na treść umowy, czy decyzji o oddaniu przedmiotowego gruntu w użytkowanie wieczyste.

W piśmie procesowym z datą w nagłówku „dnia 21 czerwca 2022 roku” (data prezentaty: 2022-06-23, k. 222-235 akt) powód wniósł o dopuszczenie dowodu z opinii innego biegłego sądowego wskazując, że dotychczasowy biegły sądowy przyjął wadliwie do porównania nieruchomości stanowiące budynki wielorodzinne i usługowe skoro celem oddania gruntu w użytkowanie wieczyste była zabudowa garażami. Powód zarzucił również, że brak jest wskazania, w jaki sposób biegły sądowy dobierał nieruchomości podobne na potrzeby wyceny oraz podniósł, że wadliwe jest przyjęcie, iż działka ma średni poziom potencjału inwestycyjnego skoro faktycznie nie ma możliwości jej zabudowy z uwagi na to, że przeznaczona jest na zieleń.

Postanowieniem z dnia 30 czerwca 2022 roku Sąd dopuścił dowód z uzupełniającej pisemnej opinii biegłego sądowego z zakresu szacowania wartości nieruchomości J. Ś. na okoliczność ustalenia wartości nieruchomości położonej w G. przy ulicy (...) stanowiącej działkę numer (...), obręb (...) Ś., o powierzchni 348 m², dla której Sąd Rejonowy w Gdyni prowadzi księgę wieczystą numer (...) – według stanu na dzień 21 października 2020 roku, przy uwzględnieniu celu ustanowienia prawa użytkowania wieczystego wynikającego ze sposobu korzystania z tej nieruchomości (zabudowa budynkiem garaży).

Biegły sądowy wskazał, że w okresie 36 miesięcy przed datą wypowiedzenia nie było transakcji niezabudowanymi nieruchomościami gruntowymi, których przeznaczeniem planistycznym byłaby zabudowa tylko i wyłącznie garażami. Biegły sądowy wskazał, że grunty w strefie śródmiejskiej są na tyle cenne, że takie przeznaczenie planistyczne na ty obszarze się nie zdarza i stanowiłoby to marnotrawienie potencjału inwestycyjnego tych terenów.

Na rozprawie w dniu 21 kwietnia 2023 roku biegły sądowy J. Ś. w opinii uzupełniającej wskazał, że w przedmiotowej sprawie wzięto pod uwagę nieruchomości niezabudowane z prawem zabudowy i wszystkie elementy określające nieruchomości podobne zgodnie z wymogami rozporządzenia. Biegły sądowy wskazał, że rozszerzył badany rynek czasowo oraz terytorialnie (na inne dzielnice), jak też, że cel oddania gruntu w użytkowanie wieczyste wynikał w przedmiotowej sprawie z umowy, dopóki zaś umowa nie zostanie zmieniona, cel ten pozostaje niezmienny i nie mają na niego wpływu zmiany w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Aktualny plan przestrzenny nie jest bowiem elementem stanu nieruchomości.

Mając na uwadze powyższe dokonując rozstrzygnięcia kwestii spornych w sprawie Sąd oparł się na opinii biegłego sądowego do spraw (...). W ocenie Sądu ostateczna wersja opinii w formie operatu szacunkowego jest jasna, logiczna, kompletna, nie posiada wewnętrznych sprzeczności, a także została sporządzona zgodnie z obowiązującymi przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. z 2023 roku, poz. 344 ze zmianami) oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (tekst jednolity: Dz. U. z 2021 roku, poz. 555 ze zmianami), które zawierają szczegółowe uregulowania dotyczące sposobu wyceny nieruchomości dla celów aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego (obowiązujące w dacie sporządzania tej opinii). W ocenie Sądu biegły sądowy także w sposób jednoznaczny wyjaśnił wszelkie kwestie budzące wątpliwości stron, zaś zastrzeżenia powoda formułowane przez niego w dalszym toku postępowania Sąd uznał za próbę forsowania jego stanowiska w zakresie potrzeby uwzględnienia aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego spornej działki (tereny zieleni) mimo braku zmiany celu oddania gruntu w użytkowanie wieczyste i zmiany sposobu jego wykorzystywania.

W tym miejscu wskazać należy, że w art. 152 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. z 2023 roku, poz. 344 ze zmianami) ustawodawca określił następujące sposoby określenia przez rzeczoznawcę wartości nieruchomości: porównawczy, dochodowy lub kosztowy albo mieszany, zawierający elementy podejść poprzednich. W rozpoznawanej sprawie biegły sądowy J. Ś. w sporządzonym operacie szacunkowym zastosował podejście porównawcze jako wyłącznie dopuszczalne przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego (zgodnie z § 29 ust. 1 Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, tekst jednolity: Dz. U. z 2021 roku, poz. 555 ze zmianami) i metodę korygowania ceny średniej. Podejście porównawcze zgodnie z art. 153 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. z 2023 roku, poz. 344 ze zmianami) polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Natomiast metoda korygowania ceny średniej stosownie do § 4 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (tekst jednolity: Dz. U. z 2021 roku, poz. 555 ze zmianami) polega na przyjęciu do porównania co najmniej kilkunastu nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych czynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Zgodnie natomiast z art. 4 pkt 16 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. z 2023 roku, poz. 344 ze zmianami) nieruchomość podobna zdefiniowana została jako nieruchomość porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.

Odnosząc się więc w pierwszej kolejności do doboru nieruchomości podobnych biegły sądowy wskazał, że wziął pod uwagę nieruchomości na terenie G. (położenie, rozszerzono rynek na inne dzielnice niż śródmieście), będące przedmiotem prawa własności (stan prawny), niezabudowane z prawem zabudowy mieszkaniowo – usługowej (przeznaczenie, w przedmiotowej sprawie – nieruchomość była zabudowana budynkiem), wobec czego w ocenie Sądu zasadnie dokonał analizy poziomu cen rynkowych uzyskanych w transakcjach sprzedaży innych, niezabudowanych nieruchomości gruntowych przeznaczonych na cele zabudowy mieszkalnej, wielorodzinnej i usługowej na obszarze miasta G.. Biegły sądowy rozszerzył i wydłużył w czasie obszar badania rynku (do 36 miesięcy poprzedzających dzień 21 października 2020 roku) z uwagi na bardzo małą liczbę transakcji w tym segmencie nieruchomości, tj. niezabudowanych nieruchomości gruntowych przeznaczonych na cele zabudowy mieszkalno – usługowej, co także zasługuje na aprobatę.

Nadto wskazać należy, że stosownie do § 28 ust. 5 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (tekst jednolity: Dz. U. z 2021 roku, poz. 555 ze zmianami) biegły sądowy prawidłowo ustalił wartość nieruchomości na dzień wypowiedzenia, czyli aktualizacji opłaty, a także szczegółowo opisał przyjęte wskaźniki korygujące. Na powyższą ocenę nie miały wpływu zarzuty podniesione przez strony, ponieważ w opiniach uzupełniających biegły sądowy w sposób wyczerpujący, przekonujący i rzeczowy odniósł się do wszystkich zastrzeżeń stron, w szczególności wyjaśnił wszelkie wątpliwości co do przyjętej metodologii wyceny.

Biegły sądowy wyjaśnił także, że przyjął cechy rynkowe wedle następującego stopniowania:

potencjał inwestycyjny (wysoki, dobry, średni, niski), waga cechy – 25%, zakres współczynników korygujących – 0,156-0,455, przyjęto średni w wysokości 0,256 wskazując, że dotychczasowa zabudowa jest niska,
wielkość działki (mała, średnia, duża, bardzo duża), waga cechy – 21%, zakres współczynników korygujących – 0,131-0,382, przyjęto średnią w wysokości 0,319,
położenie (bardzo dobre, dobre, średnie, złe – peryferyjne), waga cechy – 20%, zakres współczynników korygujących – 0,125-0,364, przyjęto dobre w wysokości 0,284,
kształt działki (regularny, wydłużony, nieregularny), waga cechy – 15%, zakres współczynników korygujących – 0,094-0,273, przyjęto regularny w wysokości 0,273,
uzbrojenie (pełne, podstawowe, częściowe, brak uzbrojenia), waga cechy – 10%, zakres współczynników korygujących – 0,062-0,182, przyjęto pełne w wysokości 0,182,
ograniczenia urbanistyczne (brak, średnie, duże), waga cechy – 9%, zakres współczynników korygujących – 0,056-0,164, przyjęto ze względu na brak dostępu do drogi publicznej w wysokości 0,06.

Zarzuty strony powodowej dotyczyły także m. in. nieuwzględnienia przez biegłego sądowego uwarunkowań aktualnego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i pominięcia tego, że wyceniana nieruchomość aktualnie znajduje się w strefie wyłączonej z zabudowy (jest przeznaczona do zagospodarowania w formie zieleni). Zdaniem powoda biegły sądowy dokonał niewłaściwego doboru nieruchomości podobnych, w szczególności w zakresie przeznaczenia nieruchomości oraz możliwości zabudowy, co skutkowało zawyżeniem wartości nieruchomości wycenianej. W świetle wyjaśnień biegłego sądowego zarzut powoda należało uznać jednakże za nieuzasadniony. Zważyć bowiem należy, iż zgodnie z treścią § 28 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (tekst jednolity: Dz. U. z 2021 roku, poz. 555 ze zmianami) na potrzeby ustalenia ceny nieruchomości gruntowej niezabudowanej oddawanej w użytkowanie wieczyste oraz aktualizacji opłat z tego tytułu określa się jej wartość jako przedmiotu prawa własności, stosując podejście porównawcze (ust. 1). Przy określaniu wartości, o której mowa w ust. 1, stosuje się, z zastrzeżeniem § 27, ceny transakcyjne sprzedaży nieruchomości niezabudowanych jako przedmiotu prawa własności (ust. 2). Jeżeli nieruchomość gruntowa oddawana w użytkowanie wieczyste jest zabudowana, po określeniu jej wartości jako przedmiotu prawa własności, z wartości tej wyodrębnia się wartość gruntu, budynków lub ich części oraz innych urządzeń (ust. 3). Przy określaniu wartości nieruchomości gruntowej zabudowanej dla aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego stosuje się przepisy ust. 1 i 2 (ust. 4). Wartości nieruchomości, o których mowa w ust. 1-4, określa się według stanu nieruchomości i cen na dzień oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste albo według stanu nieruchomości i cen na dzień aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego, z uwzględnieniem celu, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, z zastrzeżeniem art. 73 ust. 2 ustawy (ust. 5).

W opiniach uzupełniających biegły sądowy precyzyjnie wyjaśnił, że stosownie do powyższych przepisów przy wycenie nieruchomości dla potrzeb aktualizacji rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nie jest uwzględniane przeznaczenie planistyczne nieruchomości, lecz cel, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste. W rozpatrywanym przypadku biegły sądowy przyjął wartość nieruchomości jako nieruchomości z prawem zabudowy. Stanowisko biegłego sądowego należy uznać za prawidłowe w świetle poglądów wyrażanych w judykaturze. W uzasadnieniu wyroku z dnia 03 sierpnia 2017 roku (sygn. akt I ACa 721/16) Sąd Apelacyjny w Warszawie stwierdził, że konieczność uwzględniania celu użytkowania wieczystego przy wycenie nieruchomości na potrzeby aktualizacji opłaty z tytułu użytkowania wieczystego wynika jednoznacznie z treści § 28 ust. 5 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (tekst jednolity: Dz. U. z 2021 roku, poz. 555 ze zmianami), w którym wskazano czynniki, które należy brać pod uwagę na potrzeby takiej szczególnej wyceny, tj.: stan nieruchomości na dzień aktualizacji opłat oraz cel, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste. W relacjach między podmiotami, które łączy stosunek użytkowania wieczystego cel, na jaki oddalono grunt w użytkowanie wieczyste jest to podstawowy sposób wyznaczenia zasad zagospodarowania nieruchomości, a jego przyjęcie – na etapie zawarcia umowy – musi być zgodne z normami wyższego rzędu ustalonymi w planie zagospodarowania przestrzennego, o ile taki został sporządzony. Trzeba też zauważyć, że zmiana sposobu korzystania z nieruchomości mogąca prowadzić do zmiany celu ustanowienia tego prawa, może być przyczyną rozwiązania umowy. Nadto podkreślić należy, że porównywalność nieruchomości nie oznacza ich identyczności. Oznacza natomiast wspólność istotnych cech rynkowych mających zasadniczy wpływ na wartość nieruchomości. Jest to zatem więź polegająca na podobieństwie, a nie na tożsamości. Ustalenie zaś, które z cech nieruchomości mają najistotniejsze znaczenie w konkretnym przypadku zależy od oceny rzeczoznawcy, wyposażonego nie tylko w szczególne kompetencje ustawowe, ale także posiadającego profesjonalną wiedzę na temat czynników oddziaływujących na wartość nieruchomości (tak Naczelny Sąd Administracyjny w uzasadnieniu wyroku z dnia 28 maja 2013 roku, sygn. akt I OSK 2430/11). Przez nieruchomości podobne, porównywalne, należy rozumieć takie, których stan prawny, fizyczny i funkcjonalny jest najbardziej do siebie zbliżony. W przypadku wystąpienia odmienności wycena określająca wartość podlega stosownej korekcie opartej na wychwyceniu istotnych różnic, tj. takich, które mogą wpływać na wartość (tak Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w uzasadnieniu wyroku z dnia 02 grudnia 2010 roku, sygn. akt IV SA/Wa 1221/10).

A zatem uznać należało, że dokonując doboru nieruchomości podobnych biegły sądowy zasadnie wziął pod uwagę nieruchomości na terenie G. (położenie, rozszerzono rynek na inne dzielnice niż śródmieście), będące przedmiotem prawa własności (stan prawny), niezabudowane z prawem zabudowy mieszkaniowo – usługowej (przeznaczenie, w przedmiotowej sprawie – nieruchomość była zabudowana budynkiem garaży), wobec czego w konsekwencji w ocenie Sądu zasadnie dokonał analizy poziomu cen rynkowych uzyskanych w transakcjach sprzedaży innych, niezabudowanych nieruchomości gruntowych przeznaczonych na cele zabudowy mieszkalnej, wielorodzinnej i usługowej na obszarze miasta G.. W świetle wyjaśnień biegłego sądowego zawartych w opiniach uzupełniających uznać zatem należało, że przyjęte przez biegłego sądowego nieruchomości spełniają kryteria nieruchomości podobnych, o jakich mowa w art. 4 pkt 16 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. z 2023 roku, poz. 344 ze zmianami).

W tym miejscu wskazać również należy, że dokonując wyceny nieruchomości w przedmiotowej sprawie zasadnie biegły sądowy uwzględnił cel oddania spornego gruntu – zabudowanego zespołem murowanych garaży – w użytkowanie wieczyste, zwłaszcza że nie uległ on, jak też sposób korzystania z niej, zmianie w stosunku do określonego w umowie z dnia 27 sierpnia 2007 roku o ustanowieniu odrębnej własności lokalu – przeniesienia własności lokalu – garażu oraz oddania gruntu w użytkowanie wieczyste (Rep. (...)numer (...), notariusz B. S., Kancelaria Notarialna w G.), celem tym bowiem jest i było zaspokajanie potrzeb związanych z miejscami parkingowymi dla mieszkańców nieruchomości zabudowanej lokalami mieszkalnymi. A więc grunt ten został oddany w użytkowanie wieczyste w celu dalszej prawidłowej eksploatacji zlokalizowanego na nieruchomości budynku (zespołu garaży), co było zgodne z ówczesnym przeznaczeniem tej nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego. To zaś oznacza, że zasadne było zakwalifikowanie nieruchomości jako nieruchomości z prawem zabudowy, tym bardziej, że nie budzi wątpliwości, że w przedmiotowej sprawie garaże (murowany zespół garaży) to zabudowa towarzysząca zabudowie mieszkaniowo – usługowej. Nie było zaś żadnych podstaw do uwzględnienia aktualnego planu zagospodarowania spornej nieruchomości (tereny zieleni) w kontekście celu, na jaki oddano grunt w użytkowanie wieczyste.

Mając powyższe na względzie, w ocenie Sądu, żadne ze zgłaszanych przez strony zastrzeżeń do opinii biegłego sądowego J. Ś. nie okazały się zasadne. Sąd zatem rozstrzygając niniejszą sprawę w całości oparł się na ustaleniach zawartych w opinii tego biegłego sądowego.

Wskazać przy tym należy, że wobec wniosku powoda zawartego w piśmie procesowym z datą w nagłówku „dnia 23 sierpnia 2022 roku” (data prezentaty: 2022-08-26, k. 240 akt) postanowieniem z dnia 31 sierpnia 2022 roku Sąd dopuścił dowód z pisemnej opinii innego biegłego sądowego z zakresu szacowania wartości nieruchomości D. K. na okoliczność ustalenia wartości nieruchomości położonej w G. przy ulicy (...) stanowiącej działkę numer (...), obręb (...) Ś., o powierzchni 348 m², dla której Sąd Rejonowy w Gdyni prowadzi księgę wieczystą numer (...) – według stanu na dzień 21 października 2020 roku, przy uwzględnieniu celu ustanowienia prawa użytkowania wieczystego wynikającego ze sposobu korzystania z tej nieruchomości (zabudowa budynkiem garaży).

Biegły sądowy D. K. wskazał, że uwzględniając cel oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste – ustalenie trwałego tytułu do nieruchomości (prawa użytkowania wieczystego) dla osób, które na nieruchomości Skarbu Państwa lub gminy wybudowały garaże boksowe, należało znaleźć transakcje nieruchomościami stanowiącymi przedmiot prawa własności sprzedanymi w celu posadowienia na nich garaży boksowych, albowiem ustawodawca dopuszcza jedynie podejście porównawcze w celu określenia wartości rynkowej. Biegły sądowy wskazał, że pomimo wnikliwej kwerendy obejmującej 602 transakcje w okresie 3 lat wstecz od daty wskazanej w tezie dowodowej (tj. od dnia 21 października 2020 roku) nie odnotowano na terenie G. ani jednej takiej transakcji. W ocenie biegłego sądowego D. K. brak jest możliwości prawidłowego określenia wartości nieruchomości dla celu, jakim jest aktualizacja opłaty rocznej gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste pod zabudowę garażami boksowymi na terenie G. na dzień 21 października 2020 roku.

Odnosząc się do zgłoszonych zastrzeżeń obu stron, biegły sądowy D. K. wskazał, że rozszerzenie rynku do obszaru regionu, czy kraju jest nieuprawnione, bo inne cechy i z inną wagą będą wpływały na ceny w G., a inne – w innych miejscowościach. Konieczność istnienia choćby niewielkiej liczby transakcji gruntu w celu jego zabudowy garażem, czy garażami boksowymi niezbędna jest do prawidłowej analizy rynku, czyli określenia parametrów strukturalnych modelu, tj. estymowanego rozstępu cenowego i wag cen rynkowych, w szczególności oszacowania wpływu rodzaju dopuszczalnej zabudowy na wartość gruntu. Również rozszerzenie rynku czasowo powoduje duże prawdopodobieństwo wystąpienia fałszywego trendu i korekta cen na datę poziomu ze względu na upływ czasu staje się niewiarygodna (k. 261-262 akt).

W piśmie procesowym z datą w nagłówku „dnia 25 listopada 2022 roku” (data prezentaty: 2022-11-29, k. 274 akt) powód oświadczył, że nie kwestionuje powyższej opinii, zaś w piśmie procesowym z datą w nagłówku „dnia 15 listopada 2022 roku” (data prezentaty: 2022-11-17, k. 267-268 akt) pozwany wskazał, że dopuszczalne jest rozszerzenie rynku, zaś przedmiotem badania nie mogą być wyłącznie nieruchomości przeznaczone pod zabudowę garażami. Pozwany wskazał bowiem, że jeżeli garaże przeznaczone są dla mieszkańców (nie mają charakteru komercyjnego), to nieruchomość taką należy traktować jak przeznaczoną na cele mieszkalne, ponieważ jest niezbędna dla realizowania funkcji mieszkaniowej.

Ostatecznie Sąd nie oparł się na opinii biegłego sądowego D. K.. W ocenie Sądu w przedmiotowej sprawie cel oddania spornego gruntu – zabudowanego zespołem murowanych garaży – w użytkowanie wieczyste nie uległ zmianie w stosunku do określonego w umowie z dnia 27 sierpnia 2007 roku o ustanowieniu odrębnej własności lokalu – przeniesienia własności lokalu – garażu oraz oddania gruntu w użytkowanie wieczyste (Rep. (...) numer (...), notariusz B. S., Kancelaria Notarialna w G.), celem tym bowiem jest i było – jak już wskazano w powyższej części uzasadnienia – zaspokajanie potrzeb związanych z miejscami parkingowymi dla mieszkańców nieruchomości zabudowanej lokalami mieszkalnymi. A więc grunt ten został oddany w użytkowanie wieczyste w celu dalszej prawidłowej eksploatacji zlokalizowanego na nieruchomości budynku (garaży), i co więcej – również sposób korzystania z tej nieruchomości nie uległ dotychczas zmianie (co wpływa na stawkę procentową). To zaś oznacza, że zasadne było zakwalifikowanie nieruchomości jako nieruchomości z prawem zabudowy mieszkaniowo – usługowej, tym bardziej, że nie budzi wątpliwości, że w przedmiotowej sprawie garaże (murowany zespół garaży) to zabudowa towarzysząca zabudowie mieszkaniowo – usługowej, zaś jak wynikało z opinii obu biegłych sądowych w swojej praktyce żaden z nich nie spotkał się z tak wąsko określonym celem oddania gruntu w użytkowanie wieczyste (jakim miałaby być wyłącznie zabudowa garażowa). Powyższe legło także u podstaw pominięcia postanowieniem wydanym na rozprawie w dniu 13 września 2023 roku na podstawie art. 235² § 1 pkt 2 k.p.c. dowodu z opinii innego, kolejnego już biegłego sądowego. Wskazać bowiem należy, iż zgodnie z utrwalonym poglądem judykatury potrzeba powołania innego biegłego sądowego powinna wynikać z okoliczności sprawy, a nie z samego niezadowolenia strony z dotychczas złożonej opinii. Nie stanowi bowiem podstawy do dopuszczenia przez Sąd dowodu z opinii kolejnego biegłego sądowego każdy przypadek, gdy złożona opinia jest niekorzystna dla strony domagającej się takiego uzupełnienia postępowania dowodowego, a samo niezadowolenie jej z przygotowanego już opracowania nie jest ku temu dostatecznym powodem. Nie jest dla takiego uzupełnienia wystarczającą przyczyną to, że w przekonaniu strony kolejna opinia pozwoli na udowodnienie korzystnej dla niej tezy (tak np. Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z dnia 04 sierpnia 1999 roku, sygn. akt I PKN20/99, w uzasadnieniu wyroku z dnia 16 września 2009 roku, sygn. akt I PK 79/09, czy Sąd Apelacyjny w Krakowie w uzasadnieniu wyroku z dnia 14 kwietnia 2015 roku, sygn. akt I ACa 119/15). Sąd rozpoznający niniejszą sprawę pogląd ten w pełni podziela, tym bardziej, że biegły sądowy J. Ś. w opinii uzupełniającej w sposób wyczerpujący odniósł się do zarzutów stron. Jedynie na marginesie wskazać należy, że jakkolwiek strona pozwana reprezentowana w toku postępowania przez pełnomocnika w osobie radcy prawnego złożyła na powyższą czynność procesową Sądu zastrzeżenie w trybie art. 162 k.p.c., niemniej jednak zwrócić należy uwagę, że w orzecznictwie wskazuje się, że zachowanie uprawnienia do powoływania się na uchybienia przepisom postępowania w toku postępowania odwoławczego wymaga – poza dochowaniem terminu zgłoszenia zastrzeżenia, co w niniejszej sprawie miało miejsce – także wskazania spostrzeżonego przez stronę uchybienia z wyczerpującym przytoczeniem naruszonych przepisów postępowania, a co w niniejszej sprawie nie miało miejsca (tak Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z dnia 10 sierpnia 2006 roku, sygn. akt V CSK 237/06, czy z dnia 07 listopada 2013 roku, sygn. akt V CSK 544/12).

W ocenie Sądu powództwo zasługiwało na uwzględnienie w części.

Zgodnie z treścią art. 238 k.c. w przypadku oddania gruntu w użytkowanie wieczyste, na wieczystym użytkowniku ciąży obowiązek uiszczania opłaty rocznej przez czas trwania prawa użytkowania wieczystego. Opłata ta stanowi więc wynagrodzenie za możliwość korzystania przez użytkownika wieczystego z gruntu Skarbu Państwa lub właściwej gminy, a szczegółowe zasady jej ustalania i aktualizowania jej wysokości zawarte są w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. z 2023 roku, poz. 344 ze zmianami) i mają charakter bezwzględnie obowiązujący. Określona kwotowo opłata roczna za użytkowanie wieczyste jest przy tym wypadkową dwóch składników, a mianowicie ceny gruntu ustalanej na podstawie wartości nieruchomości (art. 67 ustawy) oraz wskaźnika procentowego tej ceny (art. 72 ust. 1 i 3 ustawy) uzależnionego od celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana. W pierwszej kolejności konieczne jest zatem oszacowanie wartości nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego i dopiero tak ustalona cena służy określeniu wysokości należnych opłat z tytułu użytkowania. Poszczególne wskaźniki procentowe określone zostały ustawowo, a wybór konkretnego z nich zależy od określonego stanu faktycznego, odnoszonego do przeznaczenia i zabudowy gruntów. Podkreślić należy, że oba kryteria ustalenia wysokości opłaty są od siebie niezależne i w związku z tym osobno należy określać przesłanki zmierzające do prawidłowego określenia wartości nieruchomości oraz przesłanki zmierzające do ustalenia stawki procentowej.

Zgodnie z art. 78 ust. 1 powyższej ustawy właściwy organ zamierzający zaktualizować opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej powinien wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty, do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego, przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia jej w nowej wysokości. W wypowiedzeniu należy wskazać sposób obliczenia nowej wysokości opłaty i pouczyć użytkownika wieczystego o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia. Do wypowiedzenia dołącza się informację o wartości nieruchomości, o której mowa w art. 77 ust. 3 oraz o miejscu, w którym można zapoznać się z operatem szacunkowym.

W niniejszej sprawie jak wynikało z przeprowadzonego postępowania dowodowego w piśmie z dnia 21 października 2020 roku Gmina M. G. wypowiedziała powodowi wysokość dotychczasowej opłaty rocznej w kwocie 457,83 złotych z tytułu użytkowania wieczystego gruntu będącego własnością Gminy M. G. położonego w G. przy ulicy (...) stanowiącego działkę numer (...), obręb Ś., o powierzchni 348 m²zapisanego w księdze wieczystej o numerze (...) prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Gdyni, a będącego w użytkowaniu wieczystym (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w G. (obecnie – z siedzibą w G.) w udziale (...) części (w związku z własnością lokalu niemieszkalnego – garażu numer (...)) i jednocześnie przesłała ofertę przyjęcia opłaty rocznej z tytułu powyższego użytkowania wieczystego w nowej wysokości (przy zastosowaniu stawki opłaty rocznej 3%), tj. w kwocie 2 099,77 złotych brutto. W związku z zakwestionowaniem powyższego wypowiedzenia oraz wniesieniem sprzeciwu od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego w G., organ ten – stosownie do przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. z 2023 roku, poz. 344 ze zmianami) – przekazał na wniosek użytkownika wieczystego (który to wniosek zastępuje pozew, art. 80 ustawy) sprawę do rozpoznania sądowi właściwemu ze względu na miejsce położenia przedmiotowej nieruchomości.

Dokonując rozstrzygnięcia kwestii spornych w sprawie w pierwszej kolejności wskazać należy, że pomiędzy stronami niesporna była stawka procentowa opłaty rocznej związana z przeznaczeniem nieruchomości, tj. w wysokości 3%. Odnośnie zaś do samej wysokości opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste przedmiotowego gruntu, to wskazać należy, że ciężar dowodu, że istnieją przesłanki do aktualizacji opłaty spoczywa na właściwym organie dokonującym wypowiedzenia dotychczasowej opłaty (art. 78 ustawy). Oceniając przy powyższym założeniu przedłożony przez pozwanego operat szacunkowy stwierdzić przede wszystkim należy, że co do zasady, w postępowaniu sądowym operat powyższy, jako sporządzony na zlecenie pozwanego, jest w istocie dokumentem prywatnym, podobnie jak przedkładane w innych postępowaniach sądowych przez strony postępowania opinie osób posiadających odpowiednią wiedzę i uprawnienia zawodowe (rzeczoznawców z różnych dziedzin). W sytuacji więc gdy strona przeciwna kwestionuje walor dowodowy takiego dokumentu prywatnego, a dla oceny zasadności roszczenia będącego przedmiotem postępowania (w przedmiotowym postępowaniu – zasadności aktualizacji opłaty) niezbędne są wiadomości specjalne, strona, na której spoczywa ciężar dowodu winna dowodzić zasadności swego roszczenia, stosownie do treści art. 278 k.p.c., opinią biegłego sądowego wnioskując o przeprowadzenie takiego dowodu.

Zgodnie z treścią art. 80 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. z 2023 roku, poz. 344 ze zmianami) w razie wniesienia sprzeciwu orzeczenie traci moc, a kolegium przekazuje właściwemu sądowi akta sprawy wraz ze sprzeciwem. Wniosek, o którym mowa w art. 78 ust. 2, zastępuje pozew. Z kolei zgodnie z treścią art. 77 ust. 1 ustawy, wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a, podlega aktualizacji nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty. Jak stanowi natomiast art. 77 ust. 3 ustawy, aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się z urzędu lub na wniosek, na podstawie wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego.

W niniejszej sprawie jak wynika z przeprowadzonych w sprawie dowodów, pozwany dokonał aktualizacji opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste przyjmując wartość nieruchomości w kwocie 1 037 444 złotych w oparciu o operat szacunkowy sporządzony na jego zlecenie przez rzeczoznawcę A. R.. Ustalenia te powód kwestionował wskazując, że wartość nieruchomości została zawyżona.

Jak wynika z art. 77 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. z 2023 roku, poz. 344 ze zmianami) aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się na podstawie wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego. Zgodnie zaś z art. 151 ust. 1 tej ustawy wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych. Jednocześnie wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości, dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zgodnie z ust. 2 art. 154 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. z 2023 roku, poz. 344 ze zmianami) w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenia nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, zaś w przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości.

W niniejszej sprawie Sąd dokonał ustalenia wartości spornej nieruchomości w oparciu o opinię biegłego sądowego do spraw szacowania nieruchomości J. Ś., który wartość tę określił na dzień wypowiedzenia na kwotę 886 000 złotych. Jak już wskazano w powyższej części uzasadnienia, aby ustalić wartość nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste dla potrzeb aktualizacji opłaty z tego tytułu bierze się pod uwagę wyłącznie wartość nieruchomości gruntowych niezabudowanych, będących przedmiotem prawa własności, stosując wyłącznie podejście porównawcze. Podejście to z kolei polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego i ceny tak uzyskane koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Nieruchomości podobne zaś to nieruchomości porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Mając na uwadze powyższe w ocenie Sądu biegły sądowy prawidłowo dokonał wyboru nieruchomości podobnych w niniejszej sprawie, tj. wziął pod uwagę nieruchomości na terenie G. (położenie, rozszerzono rynek na inne dzielnice niż śródmieście), będące przedmiotem prawa własności (stan prawny), niezabudowane z prawem zabudowy mieszkaniowo – usługowej (przeznaczenie, w przedmiotowej sprawie – nieruchomość była zabudowana budynkiem garaży), wobec czego w konsekwencji w ocenie Sądu zasadnie dokonał analizy poziomu cen rynkowych uzyskanych w transakcjach sprzedaży innych, niezabudowanych nieruchomości gruntowych przeznaczonych na cele zabudowy mieszkalnej, wielorodzinnej i usługowej na obszarze miasta G., jak też prawidłowo zastosował i wyjaśnił przyjęte wskaźniki korygujące (w tym dotyczące potencjału inwestycyjnego uznając go za średni z uwagi na niską znajdującą się na niej zabudowę). Jednocześnie, co podkreślał biegły sądowy, dokonując wyboru nieruchomości podobnych nie uwzględnia się aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego, nie jest to bowiem element stanu prawnego. Jednocześnie wskazać należy, że wartość nieruchomości ocenia się według stanu nieruchomości i cen na dzień oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste albo według stanu nieruchomości i cen na dzień aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego, z uwzględnieniem celu, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste. Odnosząc się do owego celu, Sąd miał na uwadze, że winien on wynikać z zapisów umowy lub decyzji dotyczącej oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste. W relacjach między podmiotami, które łączy stosunek użytkowania wieczystego cel, na jaki oddalono grunt w użytkowanie wieczyste jest to zaś podstawowy sposób wyznaczenia zasad zagospodarowania nieruchomości, a jego przyjęcie – na etapie zawarcia umowy – musi być zgodne z normami wyższego rzędu ustalonymi w planie zagospodarowania przestrzennego, o ile taki został sporządzony, a co miało miejsce w niniejszej sprawie. Trzeba też zauważyć, że zmiana sposobu korzystania z nieruchomości mogąca prowadzić do zmiany celu ustanowienia tego prawa, może być przyczyną rozwiązania umowy. Dokonując wyceny nieruchomości w przedmiotowej sprawie zasadnie zatem biegły sądowy uwzględnił cel oddania spornego gruntu – zabudowanego zespołem murowanych garaży – w użytkowanie wieczyste, zwłaszcza że nie uległ on, jak też sposób korzystania z niej, zmianie w stosunku do określonego w umowie z dnia 27 sierpnia 2007 roku o ustanowieniu odrębnej własności lokalu – przeniesienia własności lokalu – garażu oraz oddania gruntu w użytkowanie wieczyste (Rep. (...) numer (...), notariusz B. S., Kancelaria Notarialna w G.), celem tym bowiem jest i było zaspokajanie potrzeb związanych z miejscami parkingowymi dla mieszkańców nieruchomości zabudowanej lokalami mieszkalnymi. A więc grunt ten został oddany w użytkowanie wieczyste w celu dalszej prawidłowej eksploatacji zlokalizowanego na nieruchomości budynku (zespołu garaży), co było zgodne z ówczesnym przeznaczeniem tej nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego. To zaś oznacza, że zasadne było zakwalifikowanie nieruchomości jako nieruchomości z prawem zabudowy, tym bardziej, że nie budzi wątpliwości, że w przedmiotowej sprawie garaże (murowany zespół garaży) to zabudowa towarzysząca zabudowie mieszkaniowo – usługowej. Nie było zaś żadnych podstaw do uwzględnienia aktualnego planu zagospodarowania spornej nieruchomości (tereny zieleni) w kontekście celu, na jaki oddano grunt w użytkowanie wieczyste, obecny plan zagospodarowania tej nieruchomości nie mógł być bowiem przyjęty w niniejszym postępowaniu, ponieważ nie obowiązywał w dniu oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste, stąd też jego ustalenia nie wpływają w żaden sposób na treść umowy oddania przedmiotowego gruntu w użytkowanie wieczyste, w tym też zatem na cel tej czynności.

Ustalając zatem, jak wynika z opinii biegłego sądowego J. Ś., że wartość nieruchomości będącej w użytkowaniu wieczystym stanowi kwotę 886 000 złotych, opłata roczna za użytkowanie wieczyste nieruchomości w udziale powoda wynoszącym (...) części, przy uwzględnieniu stawki procentowej w wysokości dotychczasowej, tj. 3% i z uwzględnieniem podatku vat (22%, tak Naczelny Sąd Administracyjny w uzasadnieniu uchwały z dnia 08 stycznia 2007 roku, sygn. akt I FPS 1/06 oraz Sąd Okręgowy w Warszawie w uzasadnieniu wyroku z dnia 24 lutego 2021 roku, sygn. akt XXV C 805/21) – wynosi 1 793,25 złotych. Jednocześnie w związku z tym, że nowa opłata roczna jest wyższa od dwukrotności opłaty dotychczasowej (dotychczasowa opłata wynosiła 457,83 złotych), zaistniała podstawa do zastosowania dyspozycji art. 77 ust. 2a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. z 2023 roku, poz. 344 ze zmianami).

W tej sytuacji Sąd w punkcie pierwszym wyroku na podstawie art. 72 w zw. z art. 77 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. z 2023 roku, poz. 344 ze zmianami) ustalił, że opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w G. przy ulicy (...) obejmującej działkę o numer (...) (obręb (...) Ś.), dla której Sąd Rejonowy w Gdyni prowadzi księgę wieczystą numer (...), obliczona w stosunku do udziału powoda wynoszącego (...) części wynosi:

w 2021 roku kwotę 915,66 złotych,
w 2022 roku kwotę 1 354,46 złotych,
w 2023 roku kwotę 1 793,25 złotych.

W pozostałym zakresie Sąd w punkcie drugim wyroku na podstawie powyższych przepisów stosowanych a contrario uznając wypowiedzenie za nieuzasadnione (co do kwoty 306,52 złotych), powództwo w tej części oddalił.

O kosztach procesu Sąd orzekł jak w punkcie trzecim wyroku zgodnie z zasadą stosunkowego rozdzielenia kosztów określoną w art. 100 k.p.c. w zw. z art. 108 k.p.c. w zw. z art. 98 § 1¹ k.p.c.

Uwzględniając okoliczność, iż wniosek zastępuje pozew w niniejszej sprawie, jak i mając na uwadze treść wypowiedzenia z dnia 21 października 2020 roku i uwzględnionego przez Sąd żądania uznać należało, że powód wygrał niniejszy proces w 18,67%, zaś pozwany w 81,33%.

Koszty poniesione przez powoda wyniosły kwotę 1 017 złotych (opłata sądowa od pozwu – 100 złotych, koszty zastępstwa procesowego – 900 złotych, opłata skarbowa od pełnomocnictwa – 17 złotych).

Koszty poniesione przez pozwanego wyniosły kwotę 4 528,80 złotych (koszty zastępstwa procesowego – 900 złotych oraz wykorzystana zaliczka na poczet kosztów związanych z opiniami biegłego sądowego – 3 628,80 złotych).

Powodowi zatem należy się zwrot kosztów procesu w kwocie 189,97 złotych (18,67% z kwoty 1 017 złotych), zaś pozwanemu – w kwocie 3 683,27 złotych (81,33% z kwoty 3 628,80 złotych).

Po skompensowaniu obu powyższych kwot powód winien zwrócić pozwanemu kwotę 3 493,40 złotych tytułem zwrotu kosztów procesu, którą Sąd zasądził na jego rzecz w punkcie trzecim wyroku wraz z odsetkami w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie liczonymi za okres od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty.

ZARZĄDZENIE

(...)

SSR Justyna Supińska

Gdynia, dnia 30 października 2023 roku

VI GC 664/21

Podstawa prawna:

Powołane przepisy:

Korekty wprowadzone przez SAOS:

Informacje o źródle orzeczenia:

Dodatkowe informacje:

Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

UZASADNIENIE

ZARZĄDZENIE