Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 6 kwietnia 2023 r.

Sąd Rejonowy w Toruniu X Wydział Cywilny

w składzie następującym:

po rozpoznaniu w dniu 16 marca 2023 w Toruniu, na rozprawie, sprawy z powództwa E. S. i W. S. przeciwko (...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnością spółce komandytowej w T. o zapłatę;

I.  zasądza od pozwanego (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością spółki komandytowej w T. na rzecz powódki E. S. 4.600,- zł ( cztery tysiące sześćset zł ) z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od 29 kwietnia 2021 do dnia zapłaty;

II.  zasądza od pozwanego (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością spółki komandytowej w T. na rzecz powoda W. S. 4.600,- zł ( cztery tysiące sześćset zł ) z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od 29 kwietnia 2021 do dnia zapłaty;

III.  zasądza od pozwanego na rzecz powodów w częściach równych kwotę 2.317,- zł ( dwa tysiące trzysta siedemnaście zł ) tytułem zwrotu powodom kosztów postępowania w sprawie.

Sygn. akt X C 1490/21

UZASADNIENIE

Pozwem z września 2021 E. S. oraz W. S. wnieśli o zasądzenie od (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa w G. kwoty 9.200,- zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od 29 kwietnia 2021 do dnia zapłaty oraz o zasądzenie od strony pozwanej kosztów postępowania. Swe żądanie uzasadnili zawarciem 32 dni po terminie umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości gruntowej o pow. 197 m2 zabudowanej budynkiem mieszkalnym w zabudowie szeregowej, położonym w T. przy ul. (...), co zgodnie z postanowieniami umowy przedwstępnej stron obligowało stronę pozwaną do zapłacenia powodom kary umownej w wysokości 0,05 % ceny ( 575.000,- zł ) za każdy dzień opóźnienia. Termin zawarcia umowy przyrzeczonej ustalono na 15 marca 2021.

W odpowiedzi na pozew pozwana spółka wniosła o oddalenie żądania w całości i zasądzenie kosztów na swoją rzecz. W ocenie pozwanej to wyłącznie postawa powoda spowodowała podpisanie umowy przyrzeczonej dopiero 16 kwietnia 2021 czyli 32 dni po terminie. Powodowie wbrew wymogowi art. 354 kc nie współdziałali z pozwaną i prowadzili negocjacje bez zamiaru zawarcia umowy, celowo opóźniając jej zawarcie, czyniąc wielokrotnie przeszkody w postaci żądania nieistotnych zmian w umowie. Spółka w dniu 3 marca 2021 zwróciła się do powodów o zaproponowanie terminu zawarcia umowy. Pozwany zaproponował 12, 14 , 15 lub 16 marca 2021. W dniu 12 marca o godz. 11.58 powód otrzymał projekt umowy ale odmówił jego podpisania i pierwsze uwagi zgłosił dopiero 22 marca 2021. Dopiero 22 marca 2021 powód ostatecznie zatwierdził koszt robót dodatkowych.

Sąd ustalił co następuje :

W dniu 30 marca 2020 małżonkowie W. i E. S. zawarli z (...) sp. z o. o. sp. komandytowa w T. umowę deweloperską i przedwstępną umowę sprzedaży. Deweloper zobowiązał się wybudować na działce nr (...) położonej w T. przy ul. (...) szeregowy budynek mieszkalny (...)oraz zawrzeć z powodami umowę przeniesienia na nich własności zabudowanej tym budynkiem działki oraz sprzedaży udziału w sąsiedniej działce nr (...) ( droga dojazdowa ) za łączną kwotę 575.000,- zł. W paragrafie 8 umowy postanowiono, że strony w terminie do 15 marca 2021 zawrą umowę przeniesienia własności zabudowanej działki oraz sprzedaży udziału w niezabudowanej działce sąsiedniej. W paragrafie 9 pkt 9 umowy postanowiono, że w przypadku opóźnienia się przez dewelopera z zawarciem umowy przeniesienia własności nabywcom przysługuje kara umowna za okres opóźnienia w wysokości 0,05 % za każdy dzień opóźnienia ( bezsporne oraz umowa k. 10 – 32 ).

W chwili podpisywania umowy przedwstępnej dom szeregowy, którym byli zainteresowani małżonkowie S. był zbudowany do poziomu parteru ( bezsporne, zeznania powoda z 16 marca 2023 – 0:30-11:25 i prot. skrócony k. 140 ).

Spółka (...) wypracowała sobie następującą procedurę podpisywania umów przeniesienia własności : najpierw przekazanie budynku nabywcy i odebranie przez nabywcę zleconych wcześniej prac dodatkowych, potem uregulowanie przez nabywcę należności za prace dodatkowe a następnie przesłanie ostatecznego projektu umowy na kilka dni lub nawet kilka godzin przed jej podpisaniem ( projekty przygotowuje notariusz ) i w końcu podpisanie umowy przenoszącej własność ( bezsporne – oświadczenie strony pozwanej z pisma z 6. XII. 21 k. 76 akt ).

Małżonkowie S. odebrali dom w dniu 20 stycznia 2021, budynek był w stanie deweloperskim. Dokonując odbioru W. S. zgłosił sporo uwag do wykonanych prac, przy czym nie wszystkie zostały potraktowane jako usterki – nie z wszystkimi zastrzeżeniami wykonawca się zgodził. W. S. wnioskował wcześniej także o prace dodatkowe. Poinformowano go, że termin zawarcia umowy przyrzeczonej zostanie wyznaczony po usunięciu usterek ( dowód : przesłuchanie powoda z 16 marca 2023 – 11:25-22:26 i prot. skrócony k. 140 v ).

W dniu 3 marca 2021, czyli na 12 dni przed terminem umowy przyrzeczonej, spółka zwróciła się do nabywców o zaproponowanie terminu zawarcia umowy, choć zgodnie z umową sama była władna taki termin wskazać i na to postanowienie umowy powołał się powód odpowiadając na prośbę ( bezsporne ).

W dniu 11 marca 2021, na cztery dni przez planowanym wcześniej terminem zawarcia umowy przyrzeczonej, W. S. otrzymał pocztą elektroniczną projekt umowy przyrzeczonej przygotowany przez notariusza oraz propozycję zawarcia umowy (...) marca lub awaryjnie 16 marca 2021 – spółka wyraziła gotowość podpisania umowy w zaproponowanych przez siebie terminach ( bezsporne ).

W paragrafie 2 projektu umowy doręczonego 11 marca 2021 zapisano, że nabywcom znany jest stan prawny i faktyczny przedmiotów umowy i nie wnoszą do niego żadnych zastrzeżeń. W paragrafie 3 przewidziano zapis, że strony oświadczają, ze nie będą dochodzić w przyszłości względem siebie żadnych roszczeń z tytułu umowy z 30. III. 2020. W paragrafie 9 przewidziano, że nabywcy niezwłocznie przystąpią do Stowarzyszenia (...),” dokonując w tym celu wszelkich niezbędnych czynności prawnych oraz akceptują i zobowiązują się ponosić wszelkie koszty wynikające z zarządu i utrzymania (...) Wspólnej w postaci działki (...), do których w szczególności należy utrzymanie czystości i odśnieżanie, energia elektryczna, woda, ubezpieczenie, administrowanie, bieżąca konserwacja urządzeń oraz inne koszty związane z administrowaniem nieruchomością wspólną. ( dowód : projekt umowy k. 33 – 41 ).

W. S. nie zaakceptował terminów 12 marca ( piątek ) i 15 marca ( poniedziałek ). Proponował 16 lub 17 marca, ale okazało się, że notariusz nie dysponuje wolnym czasem w tych terminach. Strony uzgodniły ostatecznie termin spotkania u notariusza na 24 marca 2021. Dzień wcześniej W. S. zapłacił za prace dodatkowe. Krótko przed tym terminem W. S., po konsultacjach z prawnikiem, przekazał deweloperowi swoje uwagi do proponowanej treści umowy - powodowie nie akceptowali omówionych wyżej zapisów paragrafów 2, 3 i 9. Na spotkaniu w dniu 24 marca 2021 nie doszło jednak do podpisania umowy. Mimo braku poczynienia wiążących uzgodnień na temat ostatecznego kształtu umowy uzgodniono kolejny termin spotkania u notariusza na 1 kwietnia 2021. W dniu 1 kwietnia 2021 w spotkaniu u notariusz brał już udział prawnik spółki, nadal do porozumienia jednak nie doszło. Dopiero w dniu 8 kwietnia 2021 W. S. otrzymał zmodyfikowany projekt umowy, w którym uwzględniono jedną z jego uwag - pełnomocnik spółki zaproponował korektę paragrafu 2 poprzez odwołanie się do zastrzeżeń z protokołu odbioru, co zadowalało nabywcę. W dniu 9 kwietnia odbyło się kolejne bezowocne spotkanie u notariusza. W zakresie pozostałych uwag nabywców, argumenty przytoczone przez ich pełnomocnika w korespondencji elektronicznej z 14 kwietnia 2021 o bezpodstawności forsowania przez spółkę pozostałych kwestionowanych przez nabywcę zapisów umowy, nie spotkały się z dalszą polemiką spółki lub jej pełnomocnika – w dniu 15 kwietnia 2021 W. S. otrzymał projekt umowy uwzględniający wszystkie jego uwagi do paragrafów 3 i 9 ( dowód : korespondencja elektroniczna k. 42 – 44, zeznania świadka I. L. z 19 stycznia 2023 49:46- 1:04:20 i prot. skrócony k. 138, przesłuchanie powoda z 16 marca 2023 11:25-35:50 i prot. skrócony k. 140 - 141 ).

W dniu 14 kwietnia 2021, wobec przedłużających się negocjacji, zwracał się do spółki o wystawienie zaświadczenia o opóźnieniu w podpisaniu aktu notarialnego przeniesienia własności, które to przeniesienie własności nastąpi. Dokument był mu potrzebny dla banku, który miał kredytować zakup nieruchomości. Spółka początkowo odmówiła uzasadniając to faktem odmowy powodów podpisania umowy w kształcie proponowanym przez spółkę mimo iż uczyniło tak wcześniej innych 84 klientów. Finalnie W. S. otrzymał potrzebne zaświadczenie 15 kwietnia 2021 ( dowód : korespondencja elektroniczna k. 98 – 99 ).

Finalnie podpisano w dniu 16 kwietnia 2021 umowę przyrzeczoną, w której :

- paragraf 3 zyskał treść, że nabywcom : „znany jest stan prawny i faktyczny przedmiotów umowy i nie wnoszą do niego żadnych zastrzeżeń oprócz uwag i zastrzeżeń wymienionych w protokole odbioru z 20 stycznia 2021”;

- kwestionowane przez nabywców zapisy paragrafów 3 i 9 wyeliminowano ( w szczególności w aktualnym paragrafie 10 brak uregulowań z projektu paragrafu 9 ) ( dowód : umowa przyrzeczona k. 45 – 54 ).

Pismem z 21 kwietnia 2021 nabywcy wezwali spółkę do zapłaty kary umownej w kwocie 9.200,- zł z odsetkami za opóźnienie w terminie siedmiu dni od daty od daty doręczenia pisma. W tym samym dniu pełnomocnik spółki poinformował nabywców pisemnie o odmowie zadośćuczynienia żądaniu – wezwanie dotarło zatem do spółki w dniu 21 kwietnia 2021. Termin siedmiu dni zakreślony na zapłatę upłynął 28 kwietnia 2021 ( dowód : wezwanie k. 55, odpowiedź na nie k. 56 ).

Niektóre z pozostałych zastrzeżeń powodów do treści umowy sprowadzały się do żądań zastąpienia w umowie słowa „umowa” słowami : „niniejsza umowa” ( tak paragraf 10 ).

W dniu 13 kwietnia 2022 małżonkowie S. zawarli umowę znoszącą małżeńską wspólność majątkową i ustanowili z tym dniem rozdzielność majątkową ( bezsporne, akt notarialny k. 143 – 144 ).

Sąd zważył co następuje :

Ustalony powyżej stan faktyczny zasadniczo był bezsporny. Sąd oparł ustalenia faktyczne na dowodach z dokumentów prywatnych, którym dał wiarę także w zakresie prawdziwości ich treści bowiem strony również w tym z zakresie ich nie negowały. Podstawą tych ustaleń były także dowody osobowe.

I tak świadek I. L. (2) była wiarygodna w zakresie faktów, o których zeznawała. Jednak ferowane przez świadka nie będącego prawnikiem oceny ( np. czy ma sens ustalanie terminu zawarcia umowy przed udostępnieniem stronie projektu umowy ) nie mogły mieć żadnego znaczenia w sprawie, podobnie jak stwierdzenie, że powód chciał zmian w umowie po to aby móc iść do sądu. Wiarygodność zeznań powoda W. S. nie budziła wątpliwości sądu bowiem sporu w zakresie faktów pomiędzy stronami nie było.

Spór w sprawie obejmował jedynie zagadnienie oceny prawnej zaistnienia przesłanek kary umownej za zawarcie umowy przyrzeczonej po terminie ( rozmiar opóźnienia oraz wysokość uzgodnionej kary umownej nie były przedmiotem sporu ) – paragraf 10 ustęp 9 umowy przedwstępnej, a zatem ocenę czy po stronie dewelopera doszło do opóźnienia w zawarciu spornej umowy.

W ocenie sądu żądanie pozwu należało ocenić jako zasadne.

Zobowiązanie do zawarcia umowy przyrzeczonej jest zobowiązaniem niepieniężnym. Przepis art. 483 kc stanowi, że można zastrzec w umowie, ze naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi poprzez zapłatę określonej sumy pieniężnej ( kara umowna ). W niniejszym przypadku strony spornej umowy zastrzegły ją na wypadek opóźnienia dewelopera, nie zaś jego zwłoki. Prostą i oczywistą tego konsekwencją jest to, że strona powodowa nie była w sprawie zobligowana wykazywać winy przeciwnika procesowego w tym, że umowę podpisano 32 dni po umówionym terminie. Inaczej mówiąc : deweloper nie musiał zawinić aby ponosić umówione konsekwencje zawarcia umowy po terminie. Deweloper jako podmiot profesjonalny podpisując w marcu 2020 umowę w takim kształcie wziął na siebie swego rodzaju ryzyko podpisania umowy przyrzeczonej po terminie.

Na marginesie tylko można wspomnieć, że bez żadnego znaczenia dla oceny sytuacji pozwanego w sprawie pozostają takie okoliczności jak to, że to notariusz przygotowuje zwykle projekt umowy, że notariusz ma zajęte terminy lub to, że inni kontrahenci pozwanego nie sprawiali tyle problemów i podpisywali umowy w proponowanym przez spółkę kształcie ( w tym z abuzywnymi klauzulami próbującymi ograniczać odpowiedzialność dewelopera z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy deweloperskiej ) mimo przedkładania im ich treści nawet na kilka godzin przez terminem podpisania umowy.

Bezspornym jest, że projekt umowy przyrzeczonej powodowie otrzymali 11 marca 2021 czyli tylko cztery dni przed planowanym wcześniej terminem zawarcia umowy przyrzeczonej. Przedmiotem umowy była skomplikowana materia łącząca w sobie kwestie budowlane oraz prawne i związana z zaangażowaniem znacznej kwoty tj. 575.000,- zł pochodzącej z kredytu bankowego zaciąganego na dziesięciolecia. Nie jest zatem dla sądu niczym niezwykłym, że zdarzają się nabywcy którzy stosownie do wagi problemu skrupulatnie go analizują, pragnąc zminimalizować ryzyko przyszłych problemów. Termin nawet czterech dni nie może być zdaniem sądu uznany za dostatecznie długi aby podołać rozumnej ocenie takiej umowy, szczególnie jeśli nie jest się prawnikiem z wiedzą budowlaną jak powód.

Jeśli nawet pierwsze merytoryczne uwagi do treści proponowanej umowy powodowie skierowali do pozwanej po około 10 – 12 dniach ( przed 24 marca 2021 ), to mając na uwadze fakt, że zasięgali w tym zakresie porady prawnej, nie sposób oceniać tego jako nadużycia z ich strony swego prawa lub braku współdziałania z deweloperem.

Zasadnym jest zdaniem sądu wymaganie aby strona pozwana jako profesjonalista korzystający z obsługi prawnej, przewidywała że może pojawić się konieczność negocjowania treści umowy przyrzeczonej z nabywcą i stosownie do tego odpowiednio wcześniej udostępniała mu treść proponowanej umowy. Termin czterech dni nie jest na pewno terminem wystarczającym.

Nie sposób zgodzić się z argumentacją stronu pozwanej, że do zawarcia umowy po terminie doszło tylko dlatego, że powodowie domagali się nic nie znaczących zmian w umowie. Jeden z kwestionowanych przez powodów zapisów bez wątpienia ma, jak słusznie wskazuje pełnomocnik powodów w pozwie, charakter klauzuli abuzywnej. W paragrafie 3 ustęp 3 zapisano mianowicie, że strony nie będą dochodzić względem siebie żadnych roszczeń z tytułu umowy deweloperskiej i przedwstępnej umowy sprzedaży. Sąd w pełni podziela poglądy Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów – orzeczenie wydane w sprawie XVII AmC 2/08 oraz Sądu Apelacyjnego w Warszawie – orzeczenie wydane w sprawie I ACa 125/13, o tym że wszelkie postanowienia zmierzające do ograniczenia czy wyłączenia odpowiedzialności dewelopera z tytułu niewykonania bądź nienależytego wykonania umowy deweloperskiej, są klauzulami abuzywnymi w świetle art. 385 (3) pkt 2 kc. Już tylko ten zapis w pełni uzasadniał artykułowane przez powodów żądania jego eliminacji z umowy. Tym samym musi razić naiwnością twierdzenie strony powodowej, że powodowie domagali się nic nie znaczących zmian w treści umowy ponosząc tym samym winę za jej zawarcie po terminie. Nawet jeśli takie żądanie powodów jak np. zamiana słowa „umowa” na „niniejsza umowa” jest faktycznie pozbawione jakiegokolwiek znaczenia prawnego, to jest to okoliczność bez znaczenia skoro jednocześnie były w umowie zapisy o charakterze abuzywnym.

Tym samym zdaniem sądu, w obliczu udostępnienia powodom treści umowy na cztery dni przez terminem ( 11 marca ), nie jest okolicznością zwalniającą stronę pozwaną od odpowiedzialności za opóźnienie fakt, że powodowie zgłosili żądanie korekty treści umowy dopiero po 12 dniach od daty doręczenia jej treści. Pozwana spółka odpowiada przecież zgodnie z umową za opóźnienie, a nie za zwłokę jak już wcześniej podkreślano.

W tej sytuacji w punkcie I i II wyroku orzeczono zgodnie z żądaniem pozwu : 0,05 % ceny czyli 575.000,- zł za każdy z 32 dni opóźnienia daje po 4.600,- zł na rzecz każdego z powodów ( w związku z ustaniem wspólności w toku procesu ). Wymagalność roszczenia w tym zakresie nastąpiła 29 kwietnia 2021 tj. w dniu następnym po terminie siedmiu dni wskazanym w wezwaniu do zapłaty z 21 kwietnia 2021 doręczonym w tym samym dniu stronie pozwanej ( k. 55 i 56 akt ).

Żądanie słuchania powódki zgłoszone przez stronę pozwaną tuz przed zamknięciem rozprawy miało w ocenie sądu wyłącznie na celu przedłużenie postępowania w sprawie i z tych przyczyn zostało oddalone. Powódka na żadnym etapie sprawy nie oponowała żądaniu pozwu i nic nie wskazuje na to aby jej zeznania mogły wnieść do sprawy jakiekolwiek mające w sprawie znaczenie okoliczności.

O kosztach orzeczono w oparciu o zasadę odpowiedzialności za wynik procesu : pozwana winna zwrócić powodom w częściach równych kwotę 2.317,- zł, na którą złożyły się : 17,- zł opłaty od pełnomocnictwa, 1.800,- zł wynagrodzenia pełnomocnika i 600,- zł opłaty sądowej.