Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 24 kwietnia 2024 r.

Sąd Okręgowy w Warszawie XXV Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący: sędzia Paweł Duda

Protokolant: sekretarz sądowy Monika Wrona

po rozpoznaniu w dniu 4 kwietnia 2024 r. w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa miasta (...) W.

przeciwko Stowarzyszeniu (...) z siedzibą w W.

o zapłatę

I.  zasądza od Stowarzyszenia (...) z siedzibą w W. na rzecz miasta (...) W. kwotę 95.098,68 zł (dziewięćdziesiąt pięć tysięcy dziewięćdziesiąt osiem złotych sześćdziesiąt osiem groszy) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 19 grudnia 2020 r. do dnia zapłaty;

II.  oddala powództwo w pozostałej części;

III.  zasądza tytułem zwrotu kosztów postępowania od Stowarzyszenia (...) z siedzibą w W. na rzecz miasta (...) W. kwotę 12.200,57 zł (dwanaście tysięcy dwieście złotych pięćdziesiąt siedem groszy), wraz
z odsetkami w wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego za czas od dnia uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia do dnia zapłaty;

IV.  nakazuje pobrać od Stowarzyszenia (...)z siedzibą w W. na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Warszawie kwotę 278,88 zł (dwieście siedemdziesiąt osiem złotych osiemdziesiąt osiem groszy) tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych.

Sygn. akt XXV C 1210/21

UZASADNIENIE

wyroku z dnia 24 kwietnia 2024 r.

Powód miasto (...) W. pozwem z dnia 31 grudnia 2020 r. wniósł
o zasądzenie od pozwanego Stowarzyszenia (...) z siedzibą w W. kwoty 95.098,68 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od dnia 15 grudnia
2020 r. do dnia zapłaty.

W uzasadnieniu pozwu powód wskazał, że jest właścicielem nieruchomości gruntowej położonej w W. przy ul. (...), oznaczonej jako działa ewidencyjna nr (...)
z obrębu (...)o powierzchni 7.112 m ^{( 2)}. Na podstawie umowy dzierżawy z 13 czerwca 2002 r. zawartej ze Skarbem Państwa reprezentowanym przez Zarząd Mienia Skarbu Państwa, pozwane Stowarzyszenie wydzierżawiło część powyższej nieruchomości
o powierzchni 3.132 m ^{( 2)}, na okres 30 lat od dnia 1 lipca 2002 r. do dnia 30 czerwca 2032 r.,
a nieruchomość ta stała się własności miasta (...) W. na mocy decyzji Wojewody (...) z dnia 3 lipca 2002 r. Teren parkingu samochodowego znajdującego się na powyższej nieruchomości, ogrodzony i wykorzystywany przez pozwanego, przekracza granice przedmiotu dzierżawy. Powierzchnia zajmowana przez Stowarzyszenie bezumownie wynosi 510 m ^{( 2)} bez umowy. Wobec korzystanie przez pozwanego z przedmiotowego gruntu bez tytułu prawnego powód naliczył pozwanemu wynagrodzenie z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości w okresie od 1 stycznia 2017 r. do 30 listopada 2020 r. w wysokości 95.098,68 zł. Powyższa kwota została wyliczona na podstawie minimalnych miesięcznych stawek czynszu dzierżawnego obowiązujących na terenie Dzielnicy (...), zgodnie z zarządzeniami Prezydenta (...). W. Nr (...)
z dnia 29 maja 2013 r. i Nr (...) z dnia 5 maja 2017 r,. w sprawie zasad wydzierżawiania na okres do trzech lat nieruchomości miasta (...) W. i nieruchomości Skarbu Państwa, dla których organem reprezentującym właściciela jest Prezydent (...) W.. Pomimo wezwania do zapłaty, pozwany nie uiścił powyższych należności.

Nakazem zapłaty w postępowaniu upominawczym z dnia 26 stycznia 2021 r. tutejszy Sąd nakazał, aby Stowarzyszenie (...)z siedzibą w W. zapłaciło na rzecz miasta (...) W. kwotę dochodzoną pozwem wraz z odsetkami i kosztami postępowania.

W sprzeciwie od nakazu zapłaty, pozwane Stowarzyszenie zaskarżyło powyższy nakaz zapłaty w całości i wniosło o oddalenie powództwa w całości.

Pozwany zaprzeczył, żeby nie posiadał tytułu prawnego do parkingu zajmowanego na podstawie umowy dzierżawy i by przekroczył granice dzierżawy o 510 m ². Znajdujący się na terenie nieruchomości parking został w całości przekazany pozwanemu na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego z 10 lipca 2002 r. Pozwany użytkuje ogrodzony parking samochodowy przy ul. (...) do dnia przejęcia, a jego kształt oraz kształt otaczającego go ogrodzenia nie uległy zmianie i powierzchnia nigdy nie uległy zmianie. Pozwany posiada zatem tytuł prawny do zajmowanego parkingu.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Miasto (...) W. jest właścicielem nieruchomości położonej w W. przy ul. (...), oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr (...)
z obrębu (...) o powierzchni 7.112 m ^{( 2)}, zgodnie z decyzją Wojewody (...) nr (...) z dnia 3 lipca 2002 r. (wydruk treści księgi wieczystej nr (...) – k. 7).

W 2001 r. Stowarzyszenie (...) z siedzibą w W.,
w porozumieniu z Urzędem Dzielnicy (...) Gminy(...), w ramach ogłoszonego konkursu na zagospodarowanie terenu, planowało na terenie powyższej nieruchomości przy ul. (...) w W. budowę pawilonów handlowych. W trakcie prowadzonych rozmów o dzierżawie terenu nieruchomości Urząd Dzielnicy (...) wskazywał, że na nieruchomości tej powinny powstać budynki mieszkalno-usługowe, a nie pawilony. Burmistrz Gminy (...) decyzją z dnia 27 lutego 2001 r., po rozpatrzeniu wniosku Stowarzyszenia (...) ustalił warunki zabudowy
i zagospodarowania terenu dla inwestycji budowlanej polegającej na budowie zespołu handlowo-biurowego w Dzielnicy (...) Gminy (...) przy ul. (...),
w pasie drogowym ul. (...) od Al. (...) (...) do ul. (...). W decyzji tej wskazano, że zamierzenie inwestycyjne obejmuje budynki jednopiętrowe, parterowe oraz budynek dwupiętrowy, a także stanowiska parkingowe obsługujące inwestycję. Oferta dzierżawy nieruchomości z dnia 22 stycznia 2002 r. skierowana przez Stowarzyszenie (...) do Zarządu Mienia Skarbu Państwa wskazywała na zagospodarowanie działki ewidencyjnej nr (...) przy ul. (...) w W., w następujący sposób: powierzchnia terenu pod pawilonami 2.430,10 m ^{( 2)}, powierzchnia terenu zielonego 125 m ^{( 2)}, powierzchnia terenu na ciągi piesze 835 m ^{( 2)}. W piśmie Stowarzyszenia z dnia 7 czerwca 2002 r. nastąpiła zmiana powierzchni dzierżawy w następujący sposób: powierzchnia terenu pod pawilonami 2.030 m ^{( 2)}, powierzchnia terenu zielonego 295 m ^{( 2)}, powierzchnia terenu na ciągi piesze 835 m ^{( 2)}, co łącznie stanowiło powierzchnię 3.132 m ^{( 2)} (decyzja nr (...) o warunkach zabudowy
i zagospodarowania terenu wraz z załącznikami – k.188-191v., mapy – k. 192, 193, opinia Biura (...) S.A. z 12.03.2002 r. – k. 194, zawiadomienie Zarządu Dróg Miejskich z 04.03.2002 r. – k. 195, mapy sytuacyjne – k. 196, 197, częściowe zeznania świadka M. T. – k.167v.-168, zeznania świadka J. B. – k. 210v.-211, częściowo przesłuchanie przedstawiciela pozwanego K. S. – k.168-169).

W dniu 13 czerwca 2002 r. Zarząd Mienia Skarbu Państwa z siedzibą w W., jako wydzierżawiający, i Stowarzyszenie (...) z siedzibą w W., jako dzierżawca, zawarli umowę dzierżawy nr (...). (...), na podstawie której wydzierżawiający oddał w dzierżawę grunt stanowiący własność Skarbu Państwa, oznaczony w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr (...) z obrębu (...)położony przy ul. (...) w dzielnicy (...) Gminy (...)z której przedmiotem dzierżawy jest część o łącznej powierzchni 3.132 m ^{( 2)} – zaznaczony na mapie stanowiącej załącznik do niniejszej umowy (§ 1 umowy).

Wydzierżawiający oddał w dzierżawę grunt opisany w § 1 umowy z przeznaczeniem na realizację inwestycji handlowo-usługowej uzupełnionej o funkcję mieszkaniową oraz oświadczył, że wyraża zgodę na realizację – w ramach planowanej inwestycji – ogólnodostępnej infrastruktury w postaci miejsc parkingowych, ciągów pieszych oraz tzw. „małej architektury” zgodnie z załączoną mapą (§ 2 ust. 1 i 2 umowy).

W umowie postanowiono, że przekazanie dzierżawcy przedmiotu dzierżawy nastąpi
w formie protokołu zdawczo-odbiorczego, w ciągu 21 dni od dnia podpisania umowy (§ 2 ust. 3 umowy) oraz że wydzierżawiający pozostawia przedmiot dzierżawy w używaniu dzierżawcy wraz z prawem pobierania z niego pożytków od momentu wydania przez czas trwania umowy (§ 2 ust. 4 umowy).

Strony zawarły umowę dzierżawy na okres 30 lat: od 1 lipca 2002 r. do 30 czerwca 2032 r. (§ 3 umowy). Dzierżawca zobowiązał się do płacenia wydzierżawiającemu czynszu dzierżawnego w wysokości 7.600 zł plus 22 % podatku VAT miesięcznie, płatnego od 1 lipca 2002 r., z góry w okresie miesięcznym do dnia 15 każdego miesiąca, w którym przypada termin płatności na podstawie faktury wystawionej przez wydzierżawiającego. Wysokość czynszu, podlega corocznej waloryzacji o wskaźnik inflacji ogłaszany przez GUS, a taka zmiana nie stanowi zmiany umowy (§ 4 ust. 1, 2 i 4 umowy).

Dzierżawca zobowiązał się w umowie do korzystania z przedmiotu dzierżawy zgodnie z przeznaczeniem wskazanym umowie pod rygorem rozwiązania niniejszej umowy w trybie natychmiastowym. Zagospodarowanie terenu zgodnie z przeznaczeniem, zwłaszcza wznoszenie budowli i urządzeń technicznych bez uzyskania przez dzierżawcę przewidzianych prawem niezbędnych pozwoleń, uzgodnień i opinii stanowi podstawę do rozwiązania umowy w trybie natychmiastowym. Za wszelkie działania naruszające powyższe postanowienia dzierżawca ponosi również odpowiedzialność prawną i zobowiązany jest do przywrócenia przedmiotu dzierżawy do stanu zgodnego z wymogami odpowiednich przepisów własnym staraniem i na swój koszt (§ 5 ust. 1-3 umowy).

Zgodnie z umową, dzierżawca nie może oddać przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej do bezpłatnego używania ani go poddzierżawiać bez zgody wydzierżawiającego wyrażonej
w formie pisemnej z wyłączeniem użytkowników pawilonów handlowych. Naruszenie powyższego zakazu spowodowuje rozwiązanie umowy w trybie natychmiastowym (§ 7 ust. 1 i 2 umowy).

Dzierżawca zobowiązał się, po zakończeniu dzierżawy, do zwrotu przedmiotu dzierżawy zgodnie z warunkami umowy. Nakłady poniesione przez dzierżawcę w celu ulepszenia, modernizacji przedmiotu dzierżawy w sprawie których nie było uzgodnień pomiędzy stronami umowy, dzierżawca może odłączyć od przedmiotu jeżeli nie spowoduje to pogorszenia w stosunku do stanu rozpoczęcia dzierżawy. Zwrot przedmiotu dzierżawy wydzierżawiającemu nastąpi w formie protokołu zdawczo-odbiorczego. W przypadku nie stawienia się dzierżawcy w ustalonym przez wydzierżawiającego terminie sporządzenia protokołu, może on sporządzić jednostronnie taki protokół z mocą wiążącą dla dzierżawcy. Protokół zdawczo-odbiorczy stanowi podstawę ewentualnych wzajemnych roszczeń związanych z przedmiotem dzierżawy w okresie trwania umowy (§ 10 ust. 1-3 umowy).

Stosownie do treści umowy termin opuszczenia przez dzierżawcę nieruchomości po wygaśnięciu umowy wynosi 3 miesiące. Do momentu zwrotu nieruchomości dzierżawca opłaca należny czynsz dzierżawny. Nie usunięcie przez dzierżawcę jego obiektów
z przedmiotu dzierżawy w wyżej określonych terminach spowoduje ich usunięcie przez wydzierżawiającego na koszt i ryzyko dzierżawcy (§ 11 umowy).

(umowa dzierżawy nr (...). (...) z 13.06.2002 r. – k. 12-15).

Załącznik do umowy stanowiła mapa sytuacyjno-wysokościowa w skali 1:500 dla celów projektowych planowanej inwestycji budowalnej, z przedstawionym stanem aktualności na październik 2001 r. W legendzie mapy oznaczono kolorem zielonym „zieleń” – jako powierzchnię dzierżawioną, kolorem zielono-niebieskim „drogi/parkingi – jako powierzchnię dzierżawioną, kolorem niebieskim „chodniki” – jako powierzchnię dzierżawioną. Na mapie naniesiony został projekt zagospodarowania terenu i nowo projektowane pawilony, wraz z liniami rozgraniczającymi. Łączna powierzchnia objętego mapą obszaru określona została na 4.340,5 m ², z czego powierzchnia zabudowy – 2.030 m ², powierzchnia chodników – 807 m ², powierzchnia dróg – 879 m ², powierzchnia zieleni – 294,5 m ², powierzchnia parkingu przy ul. (...) – 330 m ². Biuro projektowe odpowiedzialne za sporządzenie przedmiotowej mapy, znając zamierzenia stron co do wydzierżawienia gruntów pod planowaną inwestycję, zawarło na niej oznaczenia
z odwołaniem do powierzchni dzierżawionej, przy czym w momencie tworzenia mapy
w 2001 r. nie były znane dokładne dane dotyczących powierzchni gruntu mającego zostać
w przyszłości objętym umową dzierżawy (mapa stanowiąca załącznik do umowy dzierżawy – k. 17, częściowe zeznania świadka M. T. – k.167v.-168, częściowo przesłuchanie przedstawiciela pozwanego K. S. – k. 168-169).

Zarząd Mienia Skarbu Państwa z siedzibą w W. pismem z dnia 5 lipca 2002 r. wyraził zgodę na poddzierżawienie przez Stowarzyszenie(...) do czasu rozpoczęcia planowanej inwestycji, fragmentu terenu położonego wzdłuż ulicy (...). Zgoda na poddzierżawienie terenu związana była z prośbami przedstawicieli Spółdzielni (...), której mieszkańcy korzystali z parkingu znajdującego się na wydzierżawionej nieruchomości (pismo Zarządu Mienia Skarbu Państwa z 05.07.2002 r. – k.71, częściowo przesłuchanie przedstawiciela pozwanego K. S. – k. 168-169).

W dniu 10 lipca 2002 r. Zarząd Mienia Skarbu Państwa z siedzibą w W. (wydzierżawiający) oraz Stowarzyszenie (...)z siedzibą w W. (dzierżawca) podpisali protokół zdawczo-odbiorczy, dotyczący przekazania dzierżawcy przedmiotu dzierżawy zgodnie z umową nr (...) z dnia 13.06.2002 r.
W protokole tym stwierdzono, że na podstawie § 2 pkt. 2 umowy dzierżawy wydzierżawiający przekazuje dzierżawcy, a dzierżawca na podstawie wizji w terenie niniejszym protokołem przejmuje do faktycznego używania przedmiot dzierżawy stanowiący część nieruchomości gruntowej położonej w W. przy ul. (...), którą stanowi działka ewidencyjna nr (...) z obrębu (...) o powierzchni 3.132 m ^{( 2)} zgodnie z lokalizacją oznaczoną na mapie. W protokole tym wskazano, że położenie przedmiotu dzierżawy
i granice wskazano przejmującemu bezpośrednio w terenie, że w dniu przejmowania przekazywany teren stanowią parkingi oraz tereny zielone i tablice reklamowe, że dzierżawca przejmuje teren wraz z parkingami oraz ureguluje ich dalsze funkcjonowanie (również tablic reklamowych) oraz że przekazywany teren zgodnie z umową jest przeznaczony na realizację inwestycji handlowo-usługowej uzupełnionej o funkcję mieszkaniową. W protokole wskazano nadto, że protokół stanowi integralną część umowy dzierżawy nr (...) z dnia 13 czerwca 2002 r. – jest załącznikiem nr 1 do umowy (Protokół Zdawczo-Odbiorczy z 10.07.2002 r. – k. 16).

W związku z uprawomocnieniem się decyzji Wojewody (...) Nr (...)stwierdzającej nabycie na własność przez Dzielnicę (...) Gminy (...) nieruchomości położonej w W. przy ul. (...) oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr (...) z obrębu (...), Zarząd Mienia Skarbu Państwa przekazał z dniem
1 października 2002 r. Dzielnicy (...) Gminy (...) do służbowego wykorzystania i dalszego prowadzenia dokumentację umowy dzierżawy zawartej przez Zarząd Mienia Skarbu Państwa ze Stowarzyszeniem (...) (pismo Zarządu Mienia Skarbu Państwa z 04.10.2002 r. – k. 236).

Podczas przekazywania Stowarzyszeniu (...)protokołem zdawczo-odbiorczym nieruchomości przy ul. (...) w W., stanowiącej działkę ewidencyjną nr (...), na części terenu tej nieruchomości znajdował się ogrodzony parking samochodowy. W momencie przejmowania nieruchomości Stowarzyszenie przejęło we władanie cały ten parking w granicach ogrodzenia. Planowana przez Stowarzyszenie na terenie nieruchomości inwestycja budowlana ostatecznie nie doszła do skutku. Na terenie spornej nieruchomości znajduje się obecnie ciągle ogrodzony parking samochodowy, stróżówka, 5 nośników reklamowych jednostronnych firmy (...) S.A., przenośna toaleta Toi-Toi oraz nieczynny kiosk handlowy. Ogrodzenie parkingu od czasu zawarcia umowy dzierżawy i przejęcia nieruchomości przez Stowarzyszenie do chwili obecnej nie uległo zmianie. Stowarzyszenie pobiera opłaty od osób korzystających
z przedmiotowego parkingu (notatka służbowa z 16.02.2021 r. – k. 86, dokumentacja fotograficzna – k. 21 i 87-92, częściowe zeznania świadka M. T. – k. 167v.-168, częściowo przesłuchanie przedstawiciela pozwanego K. S. – k. 168-169).

Obszar nieruchomości przy ul. (...) w W., oznaczonej jako działka ewidencyjna nr (...), faktycznie użytkowany przez Stowarzyszenie „(...) z siedzibą
w W., obejmuje cały teren ogrodzonego parkingu, wjazdu na parking oraz obszary zajęte pod fundamenty konstrukcji pod nośniki reklamowe. Obszar faktycznego użytkowania tej nieruchomości przez Stowarzyszenie wyznaczony przez linię ogrodzenia parkingu od północnego zachodu, od południowego wschodu i od zachodu, zaś od wschodu na terenie dojazdu na ogrodzony parkingu, wykracza o 556 m ^{( 2)} poza obszar objęty dzierżawą wskazany w załączniku graficznym do umowy dzierżawy. Powyższe wynika z faktu, że obszar dzierżawiony według załącznika graficznego do umowy dzierżawy nie był wyznaczony po ogrodzeniu parkingu, lecz był mniejszy niż ogrodzony parking i nie obejmował dojazdu na parking, zaś Stowarzyszenie użytkuje cały ogrodzony parking wraz z dojazdem do niego (opinia biegłego sądowego z zakresu geodezji i kartografii A. B. – k. 120-124 i 152-154, wyjaśnienia biegłego na rozprawie – k. 209-210v.).

Prezydent (...) W. Zarządzeniem nr (...)z dnia 29 maja 2013 r.
w sprawie zasad wydzierżawiania na okres do trzech lat nieruchomości miasta (...) W. i nieruchomości Skarbu Państwa, dla których organem reprezentującym właściciela jest Prezydent (...) W. ((...)), ustalił wykaz celów dzierżaw oraz minimalne stawki czynszu dzierżawnego netto dla poszczególnych dzielnic, stanowiący załącznik nr 2 do Zarządzenia. W § 3 ust. 1 tego zarządzenia wskazano, że umowy zawarte przed wejściem w życie niniejszego zarządzenia zachowują moc na czas, na jaki zostały zawarte.

W Załączniku nr (...) do w/w Zarządzenia nr (...) postanowiono, że minimalne stawki czynszu dzierżawnego netto dla dzielnic (...) W. uwzględniające cele dzierżawy zostały określone w Załączniku nr (...) do Zarządzenia (§ 5 ust. 1 Załącznika nr (...)). Do stawek czynszu dolicza się podatek VAT w wysokości ustawowej (§ 5 ust. 5 Załącznika nr (...)). Stawki czynszu dzierżawnego będą aktualizowane w IV kwartale każdego roku kalendarzowego z mocą obowiązującą od 1 stycznia następnego roku – wg wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych za trzy kwartały w stosunku do analogicznego okresu roku poprzedniego, ogłoszonego przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego na dzień 30 września danego roku (§ 5 ust. 6 Załącznika nr (...)).

Zgodnie z pkt. 9 Tabeli stanowiącej Załącznik nr (...) do Zarządzenia nr (...), dla parkingów o powierzchni do 2.000 m ^{( 2)} czynsz netto z tytułu dzierżawy gruntów stanowiących własność (...) W. i położonych na terenie dzielnicy (...) ustalony został od 2015 r. (w tym w 2017 r.) na 3,14 zł/m ^{( 2)}.

(Zarządzenie Prezydenta (...) W. nr (...) z 29.05.2013 r. – k. 22-23 wraz
z Załącznikiem nr (...)– k. 24-26 i Załącznikiem nr (...)– k. 32-32v.).

Prezydent (...) W. Zarządzeniem nr (...) z dnia 5 maja 2017 r. w sprawie zasad wydzierżawiania na okres do trzech lat nieruchomości miasta (...) W.
i nieruchomości Skarbu Państwa, dla których organem reprezentującym właściciela jest Prezydent (...) W. ((...), ustalił wykaz celów dzierżaw oraz minimalne stawki czynszu dzierżawnego netto dla poszczególnych dzielnic, stanowiący załącznik nr (...) do Zarządzenia. W § 3 ust. 1 tego zarządzenia wskazano, że umowy zawarte przed wejściem w życie niniejszego zarządzenia zachowują moc na czas, na jaki zostały zawarte.

W Załączniku nr (...) do w/w Zarządzenia nr (...) postanowiono, że minimalne stawki czynszu dzierżawnego netto dla dzielnic (...) W. uwzględniające cele dzierżawy zostały określone w Załączniku nr (...) do Zarządzenia (§ 5 ust. 1 Załącznika nr (...)). Do stawek czynszu dolicza się podatek VAT w wysokości ustawowej (§ 5 ust. 5 Załącznika nr (...). Wydzierżawiający ma prawo aktualizować wysokość czynszu jeden raz w roku,
w IV kwartale roku, z mocą obowiązującą od 1 stycznia następnego roku – wg wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych za trzy kwartały w stosunku do analogicznego okresu roku poprzedniego, ogłoszonego przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego na dzień 30 września danego roku (§ 5 ust. 7 Załącznika nr (...)).

Zgodnie z pkt. 9 Tabeli stanowiącej Załącznik nr (...) do Zarządzenia nr (...), dla parkingów o powierzchni do 2.000 m ^{( 2)} czynsz netto z tytułu dzierżawy gruntów stanowiących własność (...) W. i położonych na terenie dzielnicy (...) ustalony został w 2018 r. na 3,20 zł/m ^{( 2)}, w 2019 r. na 3,25 zł/m ^{( 2)}, w 2020 r. na 3,32 zł/m ^{( 2)}

(zarządzenie Prezydenta (...) W. nr (...)z 05.05.2017 r. – k. 27-28 wraz
z Załącznikiem nr (...) – k. 29-31v. i Załącznikiem nr (...) – k. 33-34v.).

W dniu 23 listopada 2020 r. miasto (...) W. wystawiło Stowarzyszeniu (...) fakturę VAT nr (...) z tytułu bezumownego korzystania
z gruntu o powierzchni 510 m ^{( 2)} przy ul. (...), stanowiącego część działki ewidencyjnej nr (...) z obrębu (...)za okres od 1 stycznia 2017 r. do 30 listopada 2020 r. na kwotę 95.098,68 zł brutto – z podatkiem VAT (77.316 zł netto), z terminem płatności do
14 grudnia 2020 r. (faktura VAT nr (...) z 23.11.2020 r. – k. 39).

Pismem z dnia 8 grudnia 2020 r. miasto (...) W. wezwało Stowarzyszenie (...)do zapłaty w terminie 3 dni od daty otrzymania wezwania kwoty 95.098,68 zł tytułem wynagrodzenia za bezumowne korzystanie przez Stowarzyszenie z gruntu
o powierzchni 510 m ^{( 2)} położonego przy ul. (...), stanowiącego część działki ewidencyjnej nr (...) z obrębu (...) za okres od 1 stycznia 2017 r. do 30 listopada 2020 r. Wezwanie powyższe zostało doręczone Stowarzyszeniu 11 grudnia 2020 r. (pismo
z 08.12.2020 r. – k.35, potwierdzenie doręczenia pisma – k. 37-38).

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie powołanych wyżej dowodów.

Sąd uznał za wiarygodne obiektywne dowody z wymienionych dokumentów, ponieważ nie budziły one wątpliwości co do ich autentyczności.

Zeznaniom świadka M. T. i zeznaniom przedstawiciela pozwanej spółki (...) Sąd dał wiarę w części, w których osoby te przekazały informacje co do rodzaju inwestycji planowanej na spornej nieruchomości przez pozwane Stowarzyszenie, rozmów prowadzonych z Zarządem Mienia Skarbu Państwa i Urzędem Dzielnicy (...) w przedmiocie realizacji tej inwestycji i dzierżawy nieruchomości gruntowej przy ul. (...) w W., okoliczności powstania mapy dla celów projektowych, która została włączona do umowy dzierżawy jako stanowiący jej części załącznik graficzny. W tym zakresie zeznania wymienionych wyżej osób korespondowały wzajemnie ze sobą
i z dowodami z dokumentów, składając się wraz z nimi na spójną i logiczną całość, zatem nie budziły wątpliwości. Natomiast jako niewiarygodne Sąd ocenił zeznania tych osób
w zakresie, w którym wskazywały one, że parking zajmowany przez pozwane Stowarzyszenie w całości zawiera się w objętej umową dzierżawy powierzchni 3.132 m ², czy też że mapa stanowiąca załącznik do umowy dzierżawy nie miała żadnego znaczenia co do granic dzierżawionej nieruchomości. Tego rodzaju twierdzenia pozostają bowiem w sprzeczności
z treścią umowy dzierżawy, w której w sposób nie budzący wątpliwości wskazano, że przedmiotem dzierżawy jest grunt stanowiący część działki ewidencyjnej nr (...) przy ul. (...) w W., o łącznej powierzchni 3.132 m ² – zaznaczony na mapie stanowiącej załącznik do umowy, jak i z treścią wskazanego załącznika graficznego do umowy, na podstawie którego da się ustalić granice obszaru objętego umowy dzierżawy, odpowiadającego powierzchniowo powierzchni wskazanej w umowie dzierżawy, jak uczyniła to biegła z zakresu geodezji i kartografii w wydanej w niniejszej sprawie opinii.

Nie budziły wątpliwości zeznania świadka J. B., w których świadek przedstawił tło związane z wydzierżawieniem spornej nieruchomości gruntowej Stowarzyszeniu, aczkolwiek zeznania te miały charakter ogólny i świadek nie przekazał szczegółowych informacji w zakresie faktów istotnych dla rozstrzygnięcia. Świadek nie brał udziału w zawarciu umowy dzierżawy ani w przekazaniu dzierżawionego terenu, zatem nie mógł podać żadnych wiarygodnych faktów co do rzeczywistej woli stron odnośnie objęcia umową dzierżawy konkretnego obszaru.

Sąd uznał za w pełni wiarygodną opinię biegłej sądowej z zakresu geodezji
i kartografii A. B., w której biegła, na podstawie załącznika graficznego do umowy dzierżawy, przedstawiła na sporządzonych szkicach granice obszaru objętego umową dzierżawy i granice obszaru faktycznie użytkowanego przez Stowarzyszenie, w tym obszaru wykraczającego poza teren objęty umową dzierżawy i wskazała powierzchnię tego obszaru. Opinia została sporządzona w sposób charakterystyczny dla tego typu dokumentów, a biegła zarówno w opinii zasadniczej, wyjaśnieniach pisemnych opinii oraz wyjaśnieniach ustnych na rozprawie szczegółowo uzasadniła podstawy wykonanych analiz i wyciągniętych z nich wniosków, z odwołaniem do dokumentów stanowiących materiał dowodowy sprawy oraz swojej wiedzy fachowej. Wszystko to pozwala ocenić opinią jako rzetelną i wiarygodną, nie budzącą wątpliwości co do wiedzy i fachowości jej autora. Z tego względu Sąd przyjął w/w opinię za bezstronny i wiarygodny dowód w sprawie.

Sąd na podstawie art. 235 ^{( 2)} § 1 pkt 2 k.p.c. pominął dowód z opinii biegłego sądowego ds. wyceny nieruchomości zgłoszony przez stronę powodową, ponieważ fakty dotyczące wysokości wolnorynkowego czynszu dzierżawy, które powód mógłby uzyskać za wydzierżawienie spornego gruntu, nie miały istotnego znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy. Stawki czynszu najmu dzierżawnego nieruchomości gruntowych stanowiących własność miasta (...) W. są regulowane zarządzeniami Prezydenta (...) W., które zostały złożone do akt sprawy wraz z tabelami wykazującymi wysokość stawek
w okresie objętym pozwem. Za dzierżawę gruntu zajmowanego przez pozwanego powód mógłby uzyskać taki czynsz, jaki wynika z zarządzeń Prezydenta(...) W., a nie czynsz odpowiadający stawkom wolnorynkowym.

Sąd na podstawie art. 235 ² § 1 pkt 2 k.p.c. pominął również dowód z opinii biegłego sądowego z zakresu architektury budowlanej zgłoszony przez stronę pozwaną, ponieważ okoliczności faktyczne objęte tezą dowodową, zmierzające do wykazania, że istniejący parking naziemny na spornej nieruchomości wchodził w całości w zakres prac budowlanych niezbędnych do zrealizowania inwestycji planowanej przez stronę powodową, pozostawały bez znaczenia dla rozstrzygnięcia. Fakt taki nie mógł bowiem zmienić ustaleń co do obszaru gruntu objętego umową dzierżawy, zgodnie z załącznikiem graficznym stanowiącym jej integralną część, a inwestycja budowlana nie została nawet rozpoczęta przez Stowarzyszenie.

Sąd na podstawie art. 235 ² § 1 pkt 5 k.p.c. pominął dowód z uzupełniających zeznań świadka M. T., zgłoszony przez stronę powodową. W ocenie Sądu, dowód ten zmierzał jedynie do przedłużenia postępowania, bowiem został zgłoszony na ostatnim terminie rozprawy, po przeprowadzeniu już wszystkich zgłoszonych wcześniej dowodów,
oraz w sytuacji gdy M. T. była już wcześniej przesłuchiwana w charakterze świadka i strony miały możliwość zadania jej wszelkich pytań co do faktów istotnych dla rozstrzygnięcia. Dodatkowo wskazać trzeba, że zgłoszona teza dowodowa co do uzupełniających zeznań świadka nie dotyczyła faktów, lecz interpretacji i celu określonych zapisów umowy dzierżawy (w której zawarciu świadek nie brała udziału), a więc okoliczności prawnych, które są domeną sądu.

Sąd zważył, co następuje:

Podstawą oceny żądań objętych pozwem winny być przepisy art. 224 § 2 k.c. w zw.
z art. 225 k.c. i w zw. z art. 230 k.c. Zgodnie z art. 224 § 2 k.c., od chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa
o wydanie rzeczy, jest on obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i jest odpowiedzialny za jej zużycie, pogorszenie lub utratę, chyba że pogorszenie lub utrata nastąpiła bez jego winy. Obowiązany jest zwrócić pobrane od powyższej chwili pożytki, których nie zużył, jak również uiścić wartość tych, które zużył. Stosownie do art. 225 zd. 1 k.c., obowiązki samoistnego posiadacza w złej wierze względem właściciela są takie same jak obowiązki samoistnego posiadacza w dobrej wierze od chwili, w której ten dowiedział się
o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy. Natomiast w myśl art. 230 k.c. przepisy dotyczące roszczeń właściciela przeciwko samoistnemu posiadaczowi, m.in.
o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, stosuje się odpowiednio do stosunku między właścicielem rzeczy a posiadaczem zależnym, o ile z przepisów regulujących ten stosunek nie wynika nic innego.

Przesłankami tzw. roszczeń uzupełniających z art. art. 225 k.c. w zw. z art. 224 § 2 k.c. i art. 230 k.c. są: tytuł własności rzeczy osoby dochodzącej tych roszczeń oraz posiadanie samoistne lub zależne rzeczy w złej wierze przez osobę nie mającą do tego tytułu prawnego. W myśl art. 336 k.c. posiadaczem rzeczy jest ten kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny). Na posiadanie składa się więc element fizyczny ( corpus), który oznacza, że pewna osoba znajduje się w sytuacji, która pozwala jej na korzystanie
z rzeczy w taki sposób, jak to mają prawo czynić osoby, którym przysługuje do rzeczy określone prawo, oraz element psychiczny ( animus), który oznacza wolę wykonywania względem rzeczy określonego prawa we własnym imieniu.

Dobrą wiarę posiadacza rzeczy można scharakteryzować od strony negatywnej przez określenie, że posiadaczem w złej wierze jest ten, kto wie albo wiedzieć powinien na podstawie towarzyszących okoliczności, że nie przysługuje mu prawo własności lub inne prawo, z którym łączy się władztwo nad cudzą rzeczą. Z określenia tego wynika przeciwieństwo, tj. że dobra wiara jest usprawiedliwionym w danych okolicznościach, błędnym przeświadczeniem posiadacza, że przysługuje mu określone prawo do konkretnej rzeczy.

Powyższe roszczenia uzupełniają roszczenie właściciela o wydanie rzeczy, o którym mowa w art. 222 § 1 k.c. Roszczenia uzupełniające przysługują właścicielowi przeciwko samoistnemu posiadaczowi. Jakkolwiek są one związane z powództwem windykacyjnym, to jednak związanie to nie jest tego typu, by właściciel nie mógł dochodzić ich od posiadacza oddzielnie (vide orz. SN z 11.02.1998 r., III CKN 354/97, Legalis nr 92582). Roszczenia uzupełniające dotyczą wyłącznie stosunków bezumownych w sytuacji, w której rzecz znalazła się w jakikolwiek sposób w samoistnym lub zależnym posiadaniu osoby niebędącej uprawnioną do władania rzeczą. Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości powinno odpowiadać co do zasady takiej kwocie, jaką posiadacz musiałby zapłacić, gdyby jego posiadanie opierało się na prawie. Wysokość wynagrodzenia, o którym mowa w art. 224 § 2 k.c., powinna zatem odpowiadać stawkom za korzystanie z rzeczy określonego rodzaju, biorąc pod uwagę ceny występujące na rynku (vide orz. Sądu Apelacyjnego w Lublinie
z 11.12.2013 r., I ACa 535/13, Legalis nr 761417).

Przenosząc powyższe zasady na grunt niniejszej sprawy wskazać należy po pierwsze, że miasto (...) W. wykazało, iż w okresie objętym pozwem było właścicielem nieruchomości gruntowej położonej w W. przy ul. (...), oznaczonej jako działka ewidencyjna nr (...) z obrębu (...). Na tytuł własności tej nieruchomości wskazują wpisy w prowadzonej dla nieruchomości księdze wieczystej, a strona pozwana nie kwestionowała tytułu własności powoda co do wskazanej działki gruntu.

Po drugie, z przeprowadzonych w niniejszej sprawie dowodów wynika, że pozwane Stowarzyszenie w okresie objętym pozwem władało wskazaną nieruchomością bez tytułu prawnego co do obszaru o powierzchni 0,0556 ha (556 m ²). Po zawarciu umowy dzierżawy
z dnia 23 czerwca 2002 r. Stowarzyszenie objęło we władanie cały teren ogrodzonego parkingu znajdującego się na tej nieruchomości wraz z wjazdem na parking oraz użytkowało ten teren w okresie objętym pozwem. Tymczasem obszar dzierżawiony według załącznika graficznego do umowy dzierżawy, stanowiącego jej integralną część, nie był wyznaczony po ogrodzeniu parkingu, lecz był mniejszy niż ogrodzony parking i nie obejmował wjazdu na parking. Z tej przyczyny obszar faktycznego użytkowania przez Stowarzyszenie spornej nieruchomości gruntowej, wyznaczony przez linię ogrodzenia parkingu od północnego zachodu, od południowego wschodu i od zachodu, zaś od wschodu na terenie dojazdu na ogrodzony parkingu, wykracza o 556 m ² poza obszar objęty dzierżawą oznaczony
w załączniku graficznym do umowy dzierżawy. Okoliczności powyższe zostały potwierdzone w opinii biegłej z zakresu geodezji i kartografii wydanej w niniejszej sprawie, która nie budziła wątpliwości co do jej wiarygodności, a przeciwne twierdzenia strony pozwanej, iż umową dzierżawy zawartą przez strony postępowania został objęty cały teren parkingu
w granicach jego ogrodzenia, nie znajdowały potwierdzenia w dowodach, a w szczególności były sprzeczne z załącznikiem graficznym do umowy dzierżawy, na którym zaznaczono oddawany w dzierżawę grunt, odpowiadający powierzchniowo obszarowi wskazanemu
w umowie dzierżawy.

Jeśli chodzi o kwalifikację prawną władztwa Stowarzyszenia nad spornym obszarem gruntu, to przyjąć należy, że Stowarzyszenie w okresie objętym pozwem (od 1 stycznia
2017 r. do 30 listopada 2020 r.) było posiadaczem zależnym tej części nieruchomości, bowiem władało nim faktycznie jak dzierżawca. Mimo że Stowarzyszenie nie uzyskało prawa użytkowania spornej części gruntu na podstawie umowy dzierżawy, gdyż umowa nie objęła przedmiotowego obszaru, to jednak traktowało siebie jako dzierżawcę całego zajętego terenu parkingu, pobierając opłaty za korzystania z parkingu przez inne osoby. Istniały więc w po stronie Stowarzyszenia dwa wskazane wyżej elementy, tj. faktyczne władztwo na nieruchomością ( corpus) oraz element psychiczny w postaci woli władania nią dla siebie ( animus), pozwalające zakwalifikować to władanie jako posiadanie zależne.

Stowarzyszenie (...)należy przy tym traktować jako posiadacza zależnego nieruchomości w złej wierze, bowiem jego reprezentanci (osoby wchodzące w skład jego zarządu) powinny zdawać sobie sprawę, że Stowarzyszeniu nie przysługuje żaden tytuł prawny do władania spornym obszarem, gdyż umowa dzierżawy nie dotyczyła gruntu całego ogrodzonego parkingu, lecz tylko jego części (węższego pasa gruntu) ani nie została zawarta żadna inna umowa dająca tytuł prawny do takiego władztwa. Nie zostały udowodnione
w niniejszej sprawie twierdzenia strony pozwanej, że podczas przekazywania przedmiotu dzierżawy protokołem zdawczo-odbiorczym z dnia 10 lipca 2002 r. okazano przedstawicielowi Stowarzyszenia granice dzierżawionego gruntu obejmujące cały ogrodzony parking. Nie świadczy o tym zapis w protokole zdawczo-odbiorczym, że w dniu przejmowania przekazywany teren „stanowią parkingi oraz tereny zielone i tablice reklamowe”, gdyż brak jest w nim odniesienia do ogrodzenia parkingu jako granic dzierżawionego obszaru. W protokole zapisano natomiast, że przedmiotem dzierżawy jest część działki nr (...) o łącznej pow. 3.132 m ^{( 2)} zgodnie z lokalizacją oznaczoną na mapie, a jak wcześniej wskazano mapa stanowiąca załącznik do umowy dzierżawy wskazywała, że umową nie jest objęty cały parking w granicach jego ogrodzenia, lecz węższy pas gruntu. Nawet gdyby jednak było tak jak twierdzi strona pozwana, że przy przekazywaniu Stowarzyszeniu gruntu do faktycznego używania okazano granice przedmiotu dzierżawy po ogrodzeniu parkingu, to i tak nie zmieniałoby to oceny charakteru posiadania spornej części gruntu przez pozwanego w złej wiarze, w okresie objętym pozwem. Zwrócić trzeba bowiem uwagę, że już w 2014 r. miasto (...) W. wytoczyło przeciwko Stowarzyszeniu (...)powództwo o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie
z przedmiotowej części nieruchomości za okres wcześniejszy niż objęty pozwem w niniejszej sprawie, tj. za lata 2002-2012 (sprawa toczyła się w tutejszym Sądzie pod sygn. akt
XXV C 1240/14, a następnie pod sygn. XXV C 59/21), ujawniając w ten sposób jednoznacznie brak zgody na korzystanie przez Stowarzyszenie ze spornej części gruntu. Wyklucza to istnienie po stronie Stowarzyszenia dobrej wiary w okresie, którego dotyczy niniejsza sprawa.

W konsekwencji stwierdzić należy, że miasto (...) W. uprawnione jest do żądania od Stowarzyszenia wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z części nieruchomości co do objętego pozwem obszaru gruntu o powierzchni 510 m ^{( 2)}, w wysokości czynszu dzierżawnego, jaki mogłoby uzyskać z tytułu oddania nieruchomości do odpłatnego korzystania. W razie oddanie tej części nieruchomości pozwanemu w dzierżawę zastosowanie miałyby tu stawki określone zarządzeniami Prezydent (...) W. w sprawie zasad wydzierżawiania na okres do trzech lat nieruchomości miasta (...) W.
i nieruchomości Skarbu Państwa, dla których organem reprezentującym właściciela jest Prezydent (...) W., tj. Zarządzeniem nr (...) z dnia 29 maja 2013 r.
i Zarządzeniem nr (...) z dnia 5 maja 2017 r.

Mając na uwadze wskazane wcześniej stawki czynszu dzierżawnego za nieruchomości miejskie, wynikające z przywołanych zarządzeń Prezydenta (...) W., należne powodowi wynagrodzenie za bezumowne korzystanie przez pozwanego z gruntu
o powierzchni 510 m ^{( 2)}, odpowiadające wysokości czynszu dzierżawnego możliwego do uzyskania przez miasta (...) W., wynosi za cały objęty pozwem okres od
1 stycznia 2017 r. do 30 listopada 2020 r. łącznie 95.098,68 zł, w tym:

1)  za 2017 r., od stycznia do grudnia – 19.260,18 zł, według wyliczenia: 510 m ² x 3,14 zł/m ² miesięcznie x 12 miesięcy;

2)  za 2018 r., od stycznia do grudnia – 19.584 zł, według wyliczenia: 510 m ² x 3,20 zł/m ² miesięcznie x 12 miesięcy;

3)  za 2019 r., od stycznia do grudnia – 19.890 zł, według wyliczenia: 510 m ² x 3,25 zł/m ² miesięcznie x 12 miesięcy;

4)  za 2020 r., od stycznia do listopada – 18.625,20 zł, według wyliczenia: 510 m ² x 3,32 zł/m ² miesięcznie x 11 miesięcy.

Powodowi należą się również odsetki ustawowe za opóźnienie w zapłacie wskazanej wyżej należności głównej. Stosownie do art. 481 § 1 i 2 k.c., jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik nie ponosi odpowiedzialności, a jeżeli stopa odsetek za opóźnienie nie była oznaczona, należą się odsetki ustawowe za opóźnienie w wysokości równej sumie stopy referencyjnej Narodowego Banku Polskiego i 5,5 punktów procentowych. Termin zapłaty świadczenia z tytułu zwrotu wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości nie jest oznaczony ani nie wynika z właściwości zobowiązania, zatem świadczenie te powinno być spełnione niezwłocznie po wezwaniu pozwanego do zapłaty (art. 455 k.c.). Powód wezwał pozwanego do zapłaty dochodzonej kwoty pismem z 8 grudnia 2020 r., doręczonym pozwanemu 11 grudnia 2020 r., wyznaczając termin 3 dni na dokonanie zapłaty. W ocenie Sądu wyznaczony termin trzydniowy był jednak zbyt krótki, a terminem odpowiednim, pozwalającym na dokonanie analizy roszczenia powoda i jego zaspokojenie przez pozwanego, był termin siedmiodniowy. Wobec tego pozwany znalazł się zatem w opóźnieniu w zapłacie w dniu 19 grudnia 2020 r., co uzasadniało przyznanie odsetek od tej daty.

Z tych wszystkich przyczyn, Sąd na podstawie powołanych przepisów w pkt. I sentencji wyroku zasądził od pozwanego na rzecz powoda kwotę 95.098,68 zł wraz
z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od 19 grudnia 2020 r., zaś w pkt. II sentencji wyroku oddalił powództwo w pozostałej części.

Orzekając o kosztach postępowania w pkt. III sentencji wyroku, Sąd na podstawie art. 100 zd. 2 k.p.c. włożył na pozwanego obowiązek zwrotu powodowi pełnych kosztów procesu, mając na uwadze fakt, że żądanie powoda zostało uwzględnione w zdecydowanej większości (a oddalone tylko co do niewielkiej części odsetek). Koszty powoda niezbędne do celowego dochodzenia praw w niniejszej sprawie wyniosły łącznie 12.200,57 zł, na co składają się opłata sądowa od pozwu w wysokości 4.755 zł, wydatki na opinię biegłego sądowego
w wysokości 2.045,57 zł i wynagrodzenie pełnomocnika procesowego powoda w stawce podstawowej wynoszącej 5.400 zł, ustalonej stosownie do § 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2023 r., poz. 1935).

Nieuiszczone przez strony koszty sądowe z tytułu wydatków na wynagrodzenie biegłego sądowego wyłożonych tymczasowo przez Sąd Okręgowy w Warszawie, wyniosły 278,88 zł. Z uwagi na wskazany wynik sprawy, Sąd w pkt. IV sentencji wyroku na podstawie art. 83 ust. 2 w zw. z art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych
w sprawach cywilnych, nakazał pobrać powyższą kwotę od pozwanego na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Warszawie tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych.