Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 29 października 2013 r.

Sąd Apelacyjny w Krakowie – Wydział I Cywilny

w składzie:

po rozpoznaniu w dniu 29 października 2013 r. w Krakowie na rozprawie

sprawy z powództwa (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółki komandytowo akcyjnej z siedzibą w K.

przeciwko Skarbowi Państwa-Prezydentowi Miasta K.

o ustalenie

na skutek apelacji strony pozwanej

od wyroku Sądu Okręgowego w Krakowie

z dnia 22 kwietnia 2013 r. sygn. akt I C 1805/12

1.  oddala apelację;

2.  zasądza od strony pozwanej na rzecz strony powodowej kwotę 2700 zł (dwa tysiące siedemset złotych) tytułem kosztów postępowania apelacyjnego.

Sygn. akt I ACa 932/13

UZASADNIENIE

Pismem z dnia 6 grudnia 2011 r. Skarb Państwa - Prezydent Miasta
K. wypowiedział spółce z o.o. (...) - (...) w K. procentową opłaty rocznej należną z tytułu użytkowania wieczystego
nieruchomości gruntowej stanowiącej własność Skarbu Państwa oznaczonej
jako działki nr (...) o łącznej powierzchni 17488 m kw., dla której
prowadzona jest księga wieczysta nr (...) wynoszącą dotychczas
2% ceny nieruchomości, proponując od dnia 1 stycznia 2012 r. nową opłatę
roczną wg stawki 3% ceny gruntu w wysokości 469.562,78 złotych. Spółka stała
się użytkownikiem wieczystym tej nieruchomości, nabywając prawo od (...) S.A. z siedzibą w W., która prowadziła na przedmiotowej
nieruchomości działalność turystyczną - hotel. Spółka (...) nie prowadzi
natomiast działalności turystycznej, wynajmuje lokale znajdujące się na parterze
budynku, a na części nieruchomości jest parking. Doszło zatem do zmiany
sposobu korzystania z nieruchomości.

Spółka (...) od wypowiedzenia stawki złożyła odwołanie do
Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K., wnosząc o ustalenie,
że podwyższenie opłaty na kwotę 469.562,78 złotych jest niezasadne lub
zasadne w innej wysokości. Zakwestionowała, spółka że doszło do zmiany
przeznaczenia nieruchomości. Fakt, że w umowie z (...) spółka
zobowiązała się do nieprowadzenia działalności hotelarskiej przez 10 lat, nie
znaczy że doszło do zmiany sposobu korzystania z nieruchomości.
Nieruchomość jest wykorzystywana dokładnie w taki sam sposób jak przed
zawarciem umowy. Kolegium odwołanie oddaliło, uznając, że doszło do zmiany
przeznaczenia nieruchomości, ponieważ wnioskodawca zobowiązał się do
nieprowadzenia działalności hotelarskiej na przedmiotowej nieruchomości,
zmianę tę uznał za trwałą.

Spółka złożyła sprzeciw od orzeczenia Samorządowego Kolegium
Odwoławczego z dnia 28 czerwca 2012 roku.

Wyrokiem z dnia 22 kwietnia 2013 r. Sąd Okręgowy w Krakowie ustalił,
że dotychczasowa stawka procentowa wynosząca 2 % ceny nieruchomości

obejmującej działki ewidencyjne nr (...) jedn. ewiden. (...)
(...)objętej księgą wieczystą (...) zachowuje swą
aktualność również od dnia 1 stycznia 2012 r.

Ustalił Sąd Okręgowy, że właścicielem nieruchomości składającej się z
działek nr (...)

Okolicznością sporną pomiędzy stronami było to, czy doszło do trwałej
zmiany przeznaczenia nieruchomości, co uzasadniałoby zmianę stawki
procentowej.

W takim stanie faktycznym Sąd pierwszej instancji uznał, że brak jest
podstawy do zmiany wysokości stawki procentowej.

Powołując art. 72 ust 1 oraz art.67 ustawy o gospodarce
nieruchomościami wskazał, że wysokość stawek procentowych opłat rocznych z
tytułu użytkowania wieczystego jest uzależniona od określonego w umowie
celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana, i wynosi między innymi: 2
% ceny za nieruchomości gruntowe na działalność turystyczną lub 3 % ceny za
pozostałe nieruchomości gruntowe. Ustalenie stawki procentowej opłaty rocznej
uzależnionej od celu oddania nieruchomości w użytkowanie jest wiążące na
przyszłość, a zmiana musi spełniać przesłanki przewidziane art. 73 ust. 2 u.g.n. -
trwałej zmiany sposobu korzystania, powodującej zmianę celu. Procedurę
zmiany stawki przewiduje art. 73 ust. 2 ustawy i dla jej zastosowania musi
nastąpić, po oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste, trwała
zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, powodująca zmianę celu, na który
nieruchomość została oddana. Nową stawkę określa się stosownie do
zmienionego celu. Przy dokonywaniu stawki stosuje się tryb postępowania
określony w art. 78-81 ustawy. Wypowiedzenie stawki dokonane pismem z

dnia 6 grudnia 2011 r. spełnia wymogi formalne. Ponieważ powodowa spółka
zakwestionowała zaproponowana jej nową stawkę opłaty rocznej, zainicjowane
zostało postępowanie sądowe, w toku którego Sąd zbadał czy spełnione zostały
przesłanki warunkujące zmianę stawki.

Zgodnie z art. 73 ust. 2 u.g.n. że stawkę procentową opłaty rocznej
zmienia się stosownie do celu, na który wykorzystywana jest nieruchomość
oddana w użytkowanie wieczyste. Przesłanką zmiany stawki jest trwała zmiana
przeznaczenia gruntu. Przy ocenie, czy nastąpiła wskazana trwała zmiana,
decydujące znaczenie ma zachowanie samego użytkownika wieczystego.
Literalna wykładnia art. 73 ust. 2 u.g.n. nie daje żadnych podstaw do uznania, że
istnieje jedno formalne kryterium przy pomocy którego można przesądzić o
tym, że mamy do czynienia ze zmianą sposobu korzystania z nieruchomości,
która przybrała charakter trwały. O tym czy nastąpiła zmiana celu na jaki
przeznaczona jest nieruchomości przesądzają zarówno formalne dokumenty
dotyczące danej nieruchomości jak i okoliczności faktyczne, a przede wszystkim
zachowanie samego użytkownika wieczystego, które wskazuje czy korzysta on z
nieruchomości na dany cel. W orzecznictwie SN przyjmuje się także, że trwała
zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, powodująca zmianę celu, na który
nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, następuje w wyniku
decyzji o na użytkowanie obiektu budowlanego wzniesionego na tej
nieruchomości lub poprzez ocenę stopienia intensyfikacji eksploatacji
nieruchomości przez jej użytkownika wieczystego. Decydujące znaczenie
jednak ma zachowanie samego użytkownika wieczystego.

Zdaniem Sądu Okręgowego nie zaistniały przesłanki określone w art. 73
ust. 2 u.g.n., które uprawniałyby właściciela nieruchomości do zmiany
zastosowanej uprzednio stawki procentowej. Wypowiedzenie stawki
procentowej było przedwczesne. Na nieruchomości tak bezpośrednio przez
zawarciem umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego, jak i po jej
zawarciu działalność turystyczna poprzez świadczenie usług hotelowych nie
była prowadzona, bowiem hotel był nieczynny. Również spółka (...)
nieruchomości prowadziła parking i wynajmowała pomieszczenia na parterze
budynku. Obecnie toczą się rozmowy pomiędzy użytkownikiem wieczystym, a
Miastem w przedmiocie ustalenia zgodnej koncepcji zagospodarowania
nieruchomości. Wówczas dopiero możliwe będzie wszczęcie postępowań
administracyjnych mających na celu np. uzyskanie pozwolenia na budowę i
ocena czy nastąpiła zmiana celu na jaki nieruchomość została oddana w

użytkowanie wieczyste. W zależności od tego celu stawka może się kształtować
różnie.

Podkreślił Sąd nadto, że zmiana sposobu korzystania musi mieć charakter
trwały. Natomiast na dzień wypowiedzenia stawki powodowa spółka nie miała
jeszcze sprecyzowanych planów co do przeznaczenia nieruchomości, można
tylko powiedzieć, że na razie kontynuuje uprzednio prowadzoną działalność.
Nie można więc wykluczyć kontynuowania działalności turystycznej w
szerokim tego słowa znaczeniu. Sam fakt, że w umowie sprzedaży powódka
zobowiązała się względem zbywcy że nie będzie prowadzić na nieruchomości
działalności hotelarskiej nie jest wystarczający by uznać, że doszło do trwałej
zmiany sposobu użytkowania. Zobowiązanie to nie stanowi generalnego zakazu
podjęcia takiej działalności, złamanie go może natomiast prowadzić do
odpowiedzialności finansowej. Samo postanowienie umowne nie jest
wystarczające dla zmiany stawki procentowej. Również fakt prowadzenia
parkingu nie uzasadnia zastosowania wyższej stawki. Dopiero bowiem, zgodnie
ze stanowiskiem Sądu Najwyższego, za garaż w budynku wielorodzinnym,
wyodrębniony jako lokal użytkowy, płaci się 3 % opłaty rocznej za użytkowanie
wieczyste.

Ostatecznie Sąd uznał, że nie zostały przesłanki z art. 73 ust. 2 ustawy o
gospodarce nieruchomościami uzasadniające zmianę wysokości stawki
procentowej. Należało więc ustalić, że dotychczasowa stawka pozostaje
aktualna również od 1 stycznia 2012 r.

Apelację od wyroku złożył pozwany Skarb Państwa, zaskarżając go w
całości.

Zarzucił naruszenie art. 233 § 1 w zw. z art. 328 § 2 kpc przez pominięcie
przytoczonych przez pełnomocnika powoda okoliczności faktycznych, które
miały istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy, a jednocześnie nie były
sporne między tronami, że strona powodowa nie zamierza prowadzić w
budynku posadowionym na przedmiotowej nieruchomości działalności
hotelarskiej, że planowany jest punkt informacyjny i punkt widokowy, ale nie
ma jeszcze koncepcji zagospodarowania nieruchomości, że w budynku
funkcjonuje wypożyczalnia samochodów, a w konsekwencji przez nie
dokonanie wszechstronnej oceny materiału faktycznego sprawy i dokonanie
wadliwych, bowiem niepełnych ustaleń faktycznych, naruszenie art. 233 § 1 kpc
przez dokonanie wadliwej oceny materiału faktycznego sprawy, na skutek
pominięcia okoliczności przytoczonych przez pełnomocnika powoda oraz

okoliczności wynikających z zawartej umowy sprzedaży, w konsekwencji przez
poczynienie wadliwych ustaleń, że okoliczności sprawy nie pozwalają na
przyjęcie, że powód nie będzie na spornej nieruchomości prowadził działalności
hotelowej, w sytuacji gdy treść tej umowy i wyraźna deklaracja pełnomocnika
powoda uprawniały do przeciwnych wniosków. Zarzucił też naruszenie art. 73
ust. 1 w zw. z art. 72 ust.3 pkt 5 u.g.n. przez ich niewłaściwe zastosowanie
polegające na uznaniu, że w okolicznościach niniejszej sprawy brak jest
podstaw do przyjęcia, że po oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie
wieczyste nastąpiła trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości
powodująca zmianę celu, na który nieruchomość została oddana, w
konsekwencji że brak jest podstaw do dokonania zmiany stawki procentowej
opłaty z 2% na 3%.

Wniósł pozwany o zmianę zaskarżonego wyroku przez oddalenie
powództwa oraz zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa
procesowego na rzecz skarbu Państwa - Prokuratorii Generalnej Skarbu
Państwa.

Po rozpoznaniu apelacji Sąd Apelacyjny zważył co następuje;

Apelacja strony pozwanej na uzasadnienie nie zasługuje.

Podstawową kwestią jaka wymaga rozstrzygnięcia w tej sprawie jest to
czy doszło do trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości powodującej
zmianę celu, na który oddano nieruchomość w użytkowanie wieczyste. Tylko
bowiem w przypadku zaistnienia takiej zmiany zachodziłyby podstawy do
zmiany wysokości stawki procentowej.

Stan faktyczny sprawy w zasadzie jest niesporny. Nie ulega wątpliwości,
że oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste nastąpiło na działalność
turystyczną i poprzednik strony powodowej spółka (...) SA przez wiele lat
taką działalność prowadziła, świadcząc na przedmiotowej nieruchomości usługi
hotelowe. Powódka nabyła użytkowanie wieczyste gruntu w dniu 22 marca
2011 r. w umowie zobowiązała się, że przez 10 lat nieruchomość nie będzie
wykorzystywana na cele hotelarskie. Po zamknięciu hotelu, na części
nieruchomości prowadzony jest parking, wynajmowana jest też część
pomieszczeń znajdujących się na parterze budynku. Zlokalizowane są tam
wypożyczalnia samochodów dla turystów, sklep z pamiątkami, bank, cukiernia.

W apelacji strona pozwana akcentowała naruszenie art. 233 § 1 kpc przez
pominięcie okoliczności, że strona powodowa sama podała, że na
przedmiotowej nieruchomości nie zamierza prowadzić działalności hotelarskiej.
Wbrew zarzutom strony pozwanej do naruszenia tego przepisu nie doszło, Sąd
wszystkie okoliczności, w tym wymienioną miał na uwadze przy ocenie czy
doszło do trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości, tym bardziej, że
okoliczność czy powódka będzie prowadziła hotel, czy też nie, dla tej oceny nie
miała decydującego znaczenia. Nieuzasadniony jest też zarzut naruszenia art.
328 § 2 kpc. Uzasadnienie Sądu Okręgowego spełnia bowiem wszystkie
wymogi określone w tym przepisie i jasno z niego wynikają zarówno ustalenia
faktyczne, jak i przyczyny, dla których Sąd uznał brak podstaw do przyjęcia, że
nastąpiła trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości. Przede
wszystkim zaś przyczyną takiej oceny nie było ustalenie, że pozwana prowadzi,
bądź zamierza prowadzić na nieruchomości działalność hotelarską.

Należy tylko zwrócić uwagę, że istotnie z zapisu umownego Sąd
pierwszej instancji wyprowadził wniosek, że zawarte w umowie zobowiązanie
nie stanowi generalnego zakazu podjęcia działalności hotelowej, a jedynie że
jego złamanie prowadzi do odpowiedzialności finansowej i taka interpretacja tej
części umowy jest poprawna. Jednakże wydaje się, że strona powodowa pojęcie
działalności turystycznej zawęża do prowadzenia działalności hotelarskiej, co z
pewnością prawidłowe nie jest, bowiem działalność turystyczna to nie tylko
prowadzenie hoteli.

Zgodnie z art. 72 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami wysokość
stawek procentowych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego jest
uzależniona od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość gruntowa
została oddana. I tak np. w przypadku oddania nieruchomości gruntowych na
cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej i innych
celów publicznych oraz działalność sportową wynosi 1 % ceny, na działalność
turystyczną 2% ceny, a za pozostałe nieruchomości gruntowe 3% ceny (poza
oddanymi na cele obronności i bezpieczeństwa, pod obiekty sakralne, na cele
charytatywne, lecznicze, oświatowe, naukowe, badawczo - rozwojowe, rolne).
Art. 73 ust. 2 ustawy reguluje natomiast kwestię opłaty rocznej w sytuacji kiedy
zmienia się sposób korzystania z nieruchomości. Przewiduje zmianę stawki
stosownie do zmienionego sposobu korzystania z nieruchomości powodującego
zmianę celu, na jaki nieruchomość została oddana, stosowanie do tego nowego
celu. Zmiana wymaga wypowiedzenia dotychczasowej stawki w trybie art. 78 -

81 ustawy. Warunkiem zmiany stawki jest, by zmiana sposobu korzystania z
nieruchomości była trwała.

O tym czy nastąpiła zmiana sposobu korzystania świadczy przede
wszystkim zachowanie samego użytkownika wieczystego. Decyzje o warunkach
zabudowy, pozwoleniu na budowę, czy pozwoleniu na użytkowanie budynku
mogą być tylko jednym z elementów, które ułatwiają tę ocenę, (tak Sąd
Najwyższy w wyroku z dnia 6 listopada 2009 r. I CSK 109/09, LEX nr 570111)

Sąd Apelacyjny podziela ocenę Sądu pierwszej instancji, że brak jest
podstaw do zastosowania art. 73 ust. 2 ustawy, czyli do zmiany wysokości
stawki opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste, a przede wszystkim, że
wypowiedzenie dotychczasowej stawki było przedwczesne. Rzeczywiście na
przedmiotowej nieruchomości przez szereg lat prowadzony był hotel.
Poprzednik powódki poza tym na nieruchomości prowadził parking, a lokale na
parterze budynku hotelowego były wynajmowane. Działalność hotelowa ustała
jeszcze przed zmianą użytkownika wieczystego nieruchomości. Parking i
wynajem pomieszczeń jest kontynuowany. Jaki będzie dalszy los przedmiotowej
nieruchomości nie zostało przesądzone, a co więcej ustalenie koncepcji
zagospodarowania nieruchomości odbywa się z udziałem użytkownika
wieczystego i właściciela. Słusznie więc Sąd Okręgowy przyjął, że sposób
korzystania z nieruchomości zostanie dopiero określony i wówczas będzie
możliwe określenie czy cel na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie
wieczyste się zmienił. Nadmienić przy tym należy, iż to, że na nieruchomości,
zgodnie z umową zawartą pomiędzy powódką, a (...) SA miałaby nie być
prowadzona działalność hotelarska, nie jest równoznaczne, że nie będzie tam
działalności turystycznej. Pojęcie działalności turystycznej jest bowiem szersze
od pojęcia działalności hotelarskiej. Skoro nawet strona pozwana powołuje się
na twierdzenia pełnomocnika powoda, że powód nie zamierza prowadzić
działalności hotelarskiej, ale że planowany jest punkt informacyjny i punkt
widokowy to już to samo nie może prowadzić do wniosku o zmianie sposobu
korzystania z nieruchomości i zmianie celu na jaki nieruchomość została
przekazana w użytkowanie wieczyste. Nie przeczy to bowiem prowadzeniu
działalności turystycznej. Również prowadzenie wypożyczalni samochodów z
pewnością jest związane z turystyką. Zatem niezależnie od tego czy powód
będzie prowadził działalność hotelarską czy też nie można powiedzieć, że nie
będzie prowadził działalności turystycznej. I rzeczywiście w chwili
wypowiedzenia dotychczasowej stawki brak było podstaw do przyjęcia trwałej

zmiany sposobu korzystania z nieruchomości, a wypowiedzenie z pewnością
było przynajmniej przedwczesne.

Brak było zatem także podstaw do uwzględnienia zarzutów naruszenia
przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Mając powyższe na uwadze Sąd Apelacyjny orzekł jak w sentencji na
podstawie art. 385 k.p.c.

O kosztach Sąd orzekł na podstawie art. 98 kpc zgodnie z zasadą
odpowiedzialności za wynik procesu.