Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 3 lipca 2014 r.

Sąd Okręgowy w Świdnicy, II Wydział Cywilny Odwoławczy

w składzie następującym:

Przewodniczący: SSO Aleksandra Żurawska

Sędziowie: SO Piotr Rajczakowski

SO Longina Góra

Protokolant: Violetta Drohomirecka

po rozpoznaniu w dniu 3 lipca 2014 r. w Świdnicy

na rozprawie

sprawy z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) w K.

przeciwko G. M.

o zapłatę 1.600 zł

na skutek apelacji strony powodowej

od wyroku Sądu Rejonowego w Kłodzku

z dnia 20 marca 2014 r., sygn. akt I C 1702/13

I.  oddala apelację;

II.  zasądza od strony powodowej na rzecz pozwanej 300 zł kosztów postępowania apelacyjnego.

Sygn. akt II Ca 426/14

UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 20 marca 2014 r., uzupełnionym postanowieniem z dnia 2 kwietnia 2014 r. Sąd Rejonowy w pkt I oddalił powództwo Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) w K. przeciwko G. M. o zapłatę 1.600,00 zł, zaś w pkt II zasądził od strony powodowej na rzecz pozwanej kwotę 617 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania, w tym kwoty 600 zł z tytułu kosztów procesowego.

Sąd Rejonowy ustalił następujący stan faktyczny:

G. M. jest właścicielką lokalu mieszkalnego położonego w K. przy ul. (...) o powierzchni 24,88 m ^{( 2)} oraz udziału (...) części we wspólnych częściach budynku położonego przy ul. (...). Wspólnoty Mieszkaniowe nieruchomości położonych przy ul. (...) mają tego samego zarządcę – Zakład Administracji (...) sp. z o.o. G. M. nabyła lokal w drodze spadkobrania po Z. A., która w dniu 2 grudnia 1999 r. nabyła ten lokal od Gminy. Z. A., a następnie G. M. zajmowały wskazaną im piwnicę w nieruchomości położonej przy ul. (...). Sprzedaż lokali mieszkalnych położonych na ul. (...) w każdym przypadku następowała bez piwnic. W nieruchomości położonej przy ul. (...) znajduje się 15 lokali mieszkalnych, 9 rodzin posiada piwnice w tym budynku, 3 rodziny – w nieruchomości położonej przy ul. (...), 2 rodziny nie mają piwnic. W nieruchomości położonej przy ul. (...) znajduje się 15 lokali mieszkalnych, 8 rodzin posiada piwnice w tym budynku, 8 rodzin użytkuje piwnice położone w nieruchomości położonej przy ul.(...), 7 rodzin z nieruchomości położonej przy ul. (...) użytkuje piwnice położone w nieruchomości nr(...). Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) w dniu 30 września 2008 r. podjęła uchwałę w sprawie zamurowania przejścia piwniczego między klatkami przy ul. (...). Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) w dniu 30 września 2008 r. podjęła uchwałę w sprawie zamiany komórek lokatorskich znajdujących się w granicy nieruchomości Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) użytkowanych przez mieszkańców wspólnoty przy ul. (...), w ten sposób, że postanowiła dokonać zamiany komórek lokatorskich znajdujących w granicach nieruchomości wspólnoty mieszkaniowej (...), a użytkowanych przez mieszkańców wspólnoty mieszkaniowej (...), na komórki lokatorskie znajdujące się w granicy nieruchomości (...) i zamienić komórki lokatorskie znajdujące się w granicy nieruchomości wspólnoty mieszkaniowej (...), użytkowane przez mieszkańców wspólnoty mieszkaniowej nr (...) na komórki lokatorskie znajdujące się w granicy nieruchomości (...). Wykonanie tej uchwały zostało powierzone Zarządcy. Pismami z dnia 8 maja 2009 r. i 28 maja 2009 r. Zarządca Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) poinformował Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...), że komórki lokatorskie znajdujące się w granicach nieruchomości Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...), a użytkowane przez członków nieruchomości Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...), należy opróżnić i udostępnić Wspólnocie. Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) w dniu 30 września 2008 r. podjęła uchwałę w sprawie zamiany komórek lokatorskich znajdujących się w granicy nieruchomości wspólnoty mieszkaniowej przy ul. (...) użytkowanych przez mieszkańców wspólnoty przy ul. (...), w ten sposób, że postanowiła dokonać zamiany komórek lokatorskich znajdujących w granicach nieruchomości wspólnoty mieszkaniowej (...), a użytkowanych przez mieszkańców wspólnoty mieszkaniowej (...), na komórki lokatorskie znajdujące się w granicy nieruchomości (...) i zamienić komórki lokatorskie znajdujące się w granicy nieruchomości wspólnoty mieszkaniowej (...), użytkowane przez mieszkańców wspólnoty mieszkaniowej nr (...) na komórki lokatorskie znajdujące się w granicy nieruchomości (...). Wykonanie tej uchwały zostało powierzone Zarządcy. Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) w dniu 30 września 2008 r. podjęła uchwałę w sprawie zamurowania przejścia piwniczego między klatkami przy ul. (...). Pismami z dnia 8 maja 2009 r. i 28 maja 2009 r. Zarządca Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) poinformował Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...), że komórki lokatorskie znajdujące się w granicach nieruchomości Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...), a użytkowane przez członków nieruchomości Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...), należy opróżnić w terminie 14 dni i udostępnić Wspólnocie. Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) w dniu 13 marca 2009 r. podjęła uchwałę w sprawie zamiany komórek lokatorskich znajdujących się w granicy nieruchomości wspólnoty mieszkaniowej przy ul. (...) użytkowanych przez mieszkańców wspólnoty przy ul. (...), w ten sposób, że postanowiła dokonać zamiany komórek lokatorskich znajdujących w granicach nieruchomości wspólnoty mieszkaniowej (...), a użytkowanych przez mieszkańców wspólnoty mieszkaniowej (...) na komórki lokatorskie znajdujące się w granicy nieruchomości (...) i zamienić komórki lokatorskie znajdujące się w granicy nieruchomości Wspólnoty Mieszkaniowej (...), użytkowane przez mieszkańców wspólnoty mieszkaniowej nr (...) na komórki lokatorskie znajdujące się w granicy nieruchomości (...). Wykonanie tej uchwały zostało powierzone Zarządcy. Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) w dniu 13 marca 2009 r. podjęła uchwałę w sprawie zamurowania przejścia piwniczego między klatkami przy ul. (...). Pismami z dnia 8 maja 2009 r. i 28 maja 2009 r. Zarządca Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) poinformował Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...), że komórki lokatorskie znajdujące się w granicach nieruchomości Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...), a użytkowane przez członków nieruchomości Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...), należy opróżnić do dnia 5 lipca 2009 r. i udostępnić Wspólnocie. W dniu 26 listopada 2009 r. Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) w K. podjęła uchwałę w sprawie wydzierżawienia G. M., będącej członkiem Wspólnoty Mieszkaniowej (...), piwnicy w nieruchomości wspólnej położonej w K. przy ul. (...), na okres od dnia 1 grudnia 2009 r. do dnia 30 listopada 2010 r. i ustaliła czynsz miesięczny na kwotę 100 zł i powiadomiła o tym Wspólnotę (...). Zarządca nieruchomości (...) poprosił pozwaną o stawiennictwo celem podpisania umowy dzierżawy, bez wskazania terminu stawiennictwa, wskazując na obciążenie za bezumowne korzystanie w przypadku odmowy podpisania umowy dzierżawy. G. M. nie wyraziła zgody na dzierżawę piwnicy i wskazała, że zarządca (...) sp. z o.o. w K. winien zapewnić zamianę użytkowanej piwnicy na piwnicę w nieruchomości numer (...), zgodnie z posiadanym w tej nieruchomości przez pozwaną udziałem. Na mocy uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej przy ul. (...) z dnia 15 grudnia 2009 r. wydzierżawiono 7 piwnic członkom Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej przy ul. (...). Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości położonej przy ul. (...) w K. wezwała G. M. do zapłaty kwoty 1.600 zł obejmującej wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z piwnicy za okres od 1 grudnia 2009 r. do dnia 31 marca 2011 r. G. M. wskazała, że nie korzystała z piwnicy, gdyż przejście do niej zostało zamurowane, a (...) zaniedbał wykonania uchwał Wspólnot dotyczących zamiany piwnic. Członek zarządu Wspólnoty (...) nie pamięta, w jakim terminie właściciele mieli zamienić poszczególne piwnice i komórki. Wykonanie uchwał miało polegać na zmianie usytuowania ścian i wyburzeniu ścian. Członkowie Wspólnoty (...) opuścili komórki we Wspólnocie (...) i zajęli komórki w klatce (...) Piwnicą zajmowaną przez pozwana zainteresowany był najemca lokalu (...), któremu Wspólnota (...) tymczasowo przydzieliła inna, małą komórkę. Zarówno w klatce (...) jak i w klatce (...) były osoby mające po 2 komórki i piwnice. Wspólnota (...) nie zwróciła się do Wspólnoty (...) o uregulowanie sprawy komórek i piwnic, a podjęte uchwały dotyczyły Wspólnot. Wspólnota Mieszkaniowa Nieruchomości (...), której członkiem jest pozwana, miała problemy z odzyskaniem piwnic w klatce (...) i ich opróżnieniem przez członków Wspólnoty (...). W sierpniu 2010 roku Wspólnota (...) wniosła pozew o eksmisję właścicieli lokalu przy (...) z zajmowanej piwnicy. Wyrokiem z dnia 30 września 2010 roku Sąd nakazał wydanie Wspólnocie (...) pomieszczenia piwnicznego położonego w K. przy ul. (...).

Rozważając tak ustalony stan faktyczny, Sąd Rejonowy stanął na stanowisku, iż powództwo należało oddalić w całości.

Sąd przychylił się do twierdzenia pozwanej, że na skutek nie wykonania podjętych uchwał przez Zarządcę powodowej Wspólnoty jak i Wspólnoty nieruchomości nr(...), nie została przeprowadzona zamiana piwnic zgodnie z podjętymi uchwałami. Pozwana nie otrzymała w okresie objętym roszczeniami pozwu, za piwnicę zajmowaną w nieruchomości położonej w K. przy ul. (...), piwnicy w nieruchomości położonej w K. przy ul. (...). Jednocześnie Wspólnota (...), do której należy pozwana chcąc zapewnić piwnicę nieopróżnianą przez członków Wspólnoty (...), wniosła pozew o opróżnienie piwnicy w klatce (...) i piwnice odzyskała. Takiego pozwu przeciwko pozwanej zajmującej piwnicę w klatce (...), powodowa Wspólnota (...) nie wniosła, a jednocześnie obie Wspólnoty, pomimo podjętych uchwał i jednego Zarządcy obsługującego obie nieruchomości, nie wskazały pozwanej G. M. piwnicy, która przygotowana została do zamiany. Sąd Rejonowy, mając na uwadze treść art. 3 ust 1 ustawy o własności lokali wskazał, iż właściciel mieszkania w budynku składającym się z wielu mieszkań z mocy ustawy jest członkiem wspólnoty mieszkaniowej. Celem ustawodawcy, który wprowadził tego rodzaju rozwiązanie było zapewnienie sprawnego zarządu w obiektach wielolokalowych, które stanowią własność różnych osób. Jako członek wspólnoty właściciel lokalu jest reprezentowany w sprawach, które dotyczą całej wspólnoty przez zarząd tej wspólnoty. Właścicieli lokali, będących często zupełnie przypadkowym zbiorem osób, łączy nieruchomość, w której wyodrębniono lokale stanowiące ich własność. Stając się współwłaścicielami tej samej nieruchomości wspólnej, te przypadkowe osoby będą musiały zorganizować zarządzanie wspólną własnością, a często także rozstrzygać konflikty powstające na tle stosunków własnościowych i współżycia sąsiedzkiego. Zadanie to jest tym trudniejsze, im więcej właścicieli wchodzi w skład danej wspólnoty mieszkaniowej. Dlatego w ustawie, w szczególny sposób uregulowano kwestie zarządu nieruchomością wspólną i niektóre kwestie związane z wewnętrzną organizacją wspólnoty (m.in. te właśnie regulacje stały się przyczyną traktowania wspólnoty mieszkaniowej jak jednostki organizacyjnej nieposiadającej osobowości prawnej, a później jako osoby ustawowej). Regulacje te mają zapewnić realizację podstawowych celów istnienia i funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej. Cele te to: wspólne utrzymanie nieruchomości w stanie, co najmniej niepogorszonym oraz sprawne zarządzanie nieruchomością wspólną należącą do dużej liczby właścicieli. Wspólnota mieszkaniowa nie posiada osobowości prawnej, gdyż ustawa jej takiej osobowości nie przyznaje, a według art. 33 k.c. osobami prawnymi są, oprócz Skarbu Państwa, tylko takie jednostki organizacyjne, którym przepis szczególny przyznaje osobowość prawną. Zarazem jednak nadano wspólnocie mieszkaniowej pewne cechy upodabniające ją do osoby prawnej - możliwość nabywania praw, zaciągania zobowiązań, pozywania do sądu i bycia pozywaną do sądu. Z tych względów wspólnotę mieszkaniową nazywało się po wejściu w życie ustawy ułomną osobą prawną. Zgodnie z art. 17 ustawy wprowadzającym zasadę, że za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu - w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości. W wyniku przyjęcia takiej konstrukcji prawnej, Sąd Rejonowy wskazał, że wspólnota mieszkaniowa może (jako swoisty reprezentant właścicieli lokali) rozporządzać ich majątkiem, na który składają się m.in. pożytki i przychody z nieruchomości wspólnej, choć w rzeczywistości majątek ten stanowi współwłasność właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową. Dzięki temu wspólnota mieszkaniowa ma możliwość dysponowania środkami majątkowymi przeznaczonymi na zarządzanie nieruchomością wspólną. Zdolność sądowa, tj. możliwość pozywania do sądu i bycia pozywanym, przyznana wspólnocie mieszkaniowej ustawą o własności lokali, znacznie ułatwia codzienne funkcjonowanie wspólnoty mieszkaniowej. Dzięki np. możliwości występowania przed sądem reprezentantów wspólnoty jako całości, gdy rozpatrywana jest sprawa z udziałem wspólnoty jako pozwanego lub powoda, nie jest konieczne występowanie łącznie wszystkich właścicieli lokali wchodzących w skład wspólnoty mieszkaniowej (wystarczy obecność w sądzie zarządu lub zarządcy jako reprezentanta całej wspólnoty mieszkaniowej). Ma to zastosowanie i do przypadków, kiedy wspólnota mieszkaniowa pozywana jest przez osobę z zewnątrz, i do sytuacji, gdy wspólnota mieszkaniowa jest pozywana przez właścicieli lokali wchodzących w jej skład. Zasadą natomiast jest, że członka Wspólnoty na zewnątrz reprezentuje Zarząd. Do obowiązków zarządu w świetle ustawy o własności lokali, oprócz prawidłowej gospodarki i prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, tj. dbania, by stan nieruchomości nie uległ pogorszeniu i zapewnienia prawidłowego funkcjonowania nieruchomości, należy wykonywanie uchwał właścicieli lokali. Ponadto, z uwagi na art. 27 ustawy, który nie ogranicza uprawnień zarządu wynikających z art. 21 ust. 1 i art. 22 ust. 1 ustawy, poszczególni właściciele lokali nie mogą wkraczać w kompetencje zarządu i podejmować prób wyręczania go w czynnościach, do jakich został upoważniony i powołany, a także nie mogą przeszkadzać zarządowi w wykonywaniu tych czynności. Muszą oni pamiętać, że jeśli został wybrany zarząd, to on odpowiada za działalność zarządcy, któremu udzielił zlecenia, a także za treść zawartej przez siebie umowy i kontrolę jej wykonania. W ocenie Sądu Rejonowego, powyższa analiza uzasadnia przyjęcie, że powództwo winno zostać oddalone, jako nieuzasadnione wobec pozwanej G. M.. Nie budziło w sprawie wątpliwości Sądu, że pozwana nie otrzymała należnej jej piwnicy w nieruchomości (...), zaś zarządy Wspólnot powinny zadbać o wykonanie podjętych uchwał, a brak ich wykonania jest wyłącznie zaniedbaniem w zakresie prawidłowego zarządzania nieruchomością i w zakresie prawidłowego wykonania podjętych uchwał, co nie może skutkować pozwem przeciwko G. M. będącej jedynie przymusowym członkiem Wspólnoty (...) i właścicielką lokalu, której przysługuje udział w nieruchomości wspólnej. Znajdujące się w aktach sprawy pisma i wezwania, zdaniem Sądu, dowodzą jedynie, że pozwana zgłaszała problem dotyczący zamiany piwnic, ale nie został on rozwiązany. Ponadto, nadanie przewidzianym w art. 18 ust. 1 ustawy z 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego świadczeniom odszkodowawczym charakteru świadczeń okresowych, uzasadnia zastosowanie do ich dochodzenia, właściwego dla nich, trzyletniego terminu przedawnienia przewidzianego w art. 118 k.c. Zatem co do żądania strony powodowej o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu użytkowego za okres od 1 grudnia 2009 r. do 31 lipca 2010 r. tj. do kwoty 800 zł, w ocenie Sądu, należy uznać za przedawnione w myśl przepisu art. 118 kc.

W apelacji od powyższego wyroku, strona powodowa, zaskarżając go w całości zarzuciła mu:

1.  naruszenie prawa materialnego tj. art. 225 kc w zw. z art. 224 § 2 kc poprzez przyjęcie, że powodowej Wspólnocie nie przysługuje zgłoszone w pozwie roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie przez pozwaną z piwnicy, w sytuacji, gdy pozwana – co najmniej od dnia wejścia w życie uchwały w sprawie zamiany piwnic – powinna być uznana za samoistnego posiadacza w złej wierze, który jest odpowiedzialny za zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z piwnicy, be z względu na to czy przyczyna nie wydania piwnicy były okoliczności zawinione przez pozwaną, czy też nie i czy na kimkolwiek spoczywał obowiązek wskazania pozwanej piwnicy w nieruchomości wspólnej;

2.  naruszenie prawa materialnego, tj. art. 118 kc polegającą na przyjęciu, iż roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy jest roszczeniem o świadczenie okresowe i w związku z tym termin przedawnienia tych roszczeń wynosi 3 lata, podczas gdy termin ten wynosi 10 lat;

3.  sprzeczność istotnych ustaleń Sądu z treścią zebranego w sprawie materiału dowodowego, polegającą na przyjęciu, że z treści uchwał podjętych przez Wspólnoty Mieszkaniowe wynikał obowiązek wskazania pozwanej przez zarządcę lub Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej (...) piwnicy w nieruchomości przy ul. (...), podczas gdy taki obowiązek spoczywał na Zarządzie Wspólnoty Mieszkaniowej (...);

4.  sprzeczność istotnych ustaleń Sądu z treścią zebranego w sprawie materiału dowodowego, polegającą na przyjęciu, że Wspólnota Mieszkaniowa (...) nie zwróciła się do Wspólnoty Mieszkaniowej (...) o uregulowanie sprawy piwnic, w sytuacji, gdy analiza materiału dowodowego prowadzi do wniosku przeciwnego.

Mając na uwadze powyższe zarzuty, strona powodowa wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku i uwzględnienie żądania pozwu poprzez zasądzenie od pozwanej na rzecz strony powodowej kwoty 1.600 zł z ustawowymi odsetkami od kwoty 100 zł od dnia 1 stycznia 2010 r. do dnia zapłaty, od kwoty 400 zł od dnia 21 maja 2010 r. do dnia zapłaty, od kwoty 700 zł od dnia 23 listopada 2010 r. do dnia zapłaty i od kwoty 400 zł od dnia 7 stycznia 2013 r. do dnia zapłaty, ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Sądowi Rejonowemu do ponownego rozpoznania.

Sąd Okręgowy zważył:

Apelacja nie jest zasadna. Sąd I instancji poczynił prawidłowe ustalenia faktyczne, korespondujące z przeprowadzonymi w toku postępowania dowodami, stąd też ustalenia te Sąd Okręgowy przyjął za własne, czyniąc je podstawą orzekania w postępowaniu apelacyjnym. Jeśli zaś chodzi o rozważania prawne, to choć Sąd Rejonowy powołał się na wiele przepisów ustawy o własności lokali, nie powołał jednoznacznie podstawy prawnej, na mocy której oddalił powództwo, ograniczając się jedynie do stwierdzenia, że powództwo jest „nieuzasadnione”. W ocenie Sądu Okręgowego żądanie strony powodowej nie powinno zostać uwzględnione z uwagi na przepis art. 5 kc, który stanowi, że nie można czynić ze swego prawa użytku jeśli byłby on sprzeczny ze społeczno- gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego. Takie działanie lub zaniechanie uprawnionego nie jest uważane za wykonywanie prawa i nie korzysta z ochrony. W okolicznościach niniejszej sprawy domaganie się zapłaty za korzystanie z komórki przez powódkę stanowi nadużycie prawa. W sytuacji bowiem gdy przedmiotem uchwał poszczególnych wspólnot mieszkaniowych była zamiana komórek, zaś powódce nie wskazano innego pomieszczenia, z którego mogłaby korzystać, domaganie się wynagrodzenia za użytkowanie z pomieszczenia, z którego korzystała G. M. i jej poprzedniczka prawna przez kilkadziesiąt lat, niewątpliwie jest niezgodne z zasadami współżycia społecznego. Powoływanie się przez stronę pozwaną na fakt, że to zarządca sąsiedniej wspólnoty mieszkaniowej miał obowiązek wskazać powódce inną komórką jest nieprozumieniem, skoro zarządcą obu tych wspólnot był ten sam podmiot. W tej sytuacji trudno więc zarzucać Sądowi Rejonowemu naruszenie przepisów art. 225 kc w zw. z art. 224 § 2 kc. Z kolei wobec oddalenia powództwa de facto na podstawie art. 5 kc, ustosunkowywanie się do kwestii związanej z przedawnieniem nie jest konieczne.

Mając powyższe na uwadze na podstawie art. 385 kc orzeczono jak w pkt I wyroku.

Rozstrzygnięcie o kosztach postępowania apelacyjnego wydano w oparciu o przepis art. 98 § 1 kpc w zw. z art. 391 § 1 kpc.